Главная --> Публикации --> Трассу москва--петербург выставили на конкурс Ускоренное изъятие частной земли под строительство спортивных объектов будет идти по специальному закону Что изменится на рынке новостроек? "абсолют", су-155, пик и московские власти инвестируют до $9 млрд в их застройку Жилищно-коммунальная солидарность

Согласно ст. 380 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) задаток выдает одна из сторон другой в доказательство заключения и обеспечения исполнения договора. Его выплачивают в счет денежных сумм, причитающихся по договору получателю. Одно из условий действительности такого соглашения простая письменная форма. Статья 381 ГК РФ устанавливает, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у контрагента. Если же обязательства нарушил тот, кто получил данную сумму, он возвращает ее в двойном размере. Фактически речь идет об ответственности сторон, выраженной в денежном эквиваленте.

Ситуации, когда продавец или покупатель квартиры вдруг в корне меняет свое решение, увы, не так уж редки. И задаток призван гарантировать соблюдение сторонами договоренности о купле-продаже недвижимости. Однако специфика рынка обуславливает некоторые особенности применения этого способа.

Сложность в том, что по букве закона задаток должен быть включен в сумму, подлежащую уплате по договору. Однако договора еще нет! Даже если стороны поставили под ним свои подписи, заключенным его считают только после государственной регистрации. Соответственно, принимаемые продавцом деньги фактически не являются задатком и не могут выполнять функцию обеспечения. В соответствии с п. 3 ст. 380 ГК РФ если есть сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся по договору платежей, задатком, ее считают авансом, если не доказано иное. А внесение аванса, да еще и без дополнительных гарантий, нарушает интересы покупателя.

Представим такую ситуацию: продавец находит покупателя и подписывает с ним соглашение о задатке. Если последний передумает совершать сделку, то задаток остается у продавца. Если же владелец в свою очередь не пожелает расставаться с квартирой или найдет другого покупателя, то он будет вынужден вернуть другой стороне полученную сумму в двойном размере. Казалось бы, все правильно. За одним исключением: это не задаток.

Как же следует оформлять операции с задатком, чтобы в дальнейшем избежать судебных разбирательств? Только путем заключения должным образом договора купли-продажи и его государственной регистрации. Кстати, условие о задатке можно включить в текст договора. Правда, в такой ситуации его обеспечительная функция отходит на второй план, и он становится, по сути, авансовым платежом.

В подобных случаях, как правило, подписывают предварительный договор, а авансовый платеж по нему оформляют как задаток. Но в соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору никаких платежей не производят. Подписывая его, стороны лишь обязуются заключить в будущем основной договор купли-продажи на условиях, предусмотренных предварительным договором. Выходит, если покупатель откажется приобретать квартиру, он имеет право подать иск о взыскании с продавца уплаченной суммы, поскольку в данном случае это не задаток, а именно аванс.


Я планирую оформить в собственность свою однушку. Взвесил все за и против и решился. Какие документы для этого потребуются и куда обращаться?
Петр Панченко. Котловка.

Впрочем, не все сделки с недвижимостью подлежат регистрации, поэтому в некоторых случаях проблем с обеспечением исполнения обязательства с помощью задатка не возникает, поскольку договор считают заключенным с момента его подписания. В частности, регистрация не нужна, если предметом купли-продажи, мены или аренды является недвижимое имущество нежилого назначения (гаражи, сооружения, нежилые здания и помещения, земельные участки и т. д.). Главное не забыть закрепить соглашение в простой письменной форме. Кстати, в Гражданском кодексе предусмотрено, что сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить контрагенту убытки с зачетом суммы задатка, если только в договоре не предусмотрено иное.

На первом приеме вам выдадут:

Как рассказали в Департаменте жилищной политики и жилищного фонда Москвы, вначале надо обратиться в службу одного окна управления департамента своего округа или в районный жилотдел по работе с населением.

бланки квитанций для оплаты регистрационного сбора (обычная регистрация права собственности в течение одного месяца - 500 руб.) и оформления договора социального найма (если квартиру вам или вашей семье дали по ордеру);

список необходимых для приватизации документов;

образец доверенности на сотрудников Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы, ответственных за оформление документов на приватизацию. При этом нотариально удостоверенная доверенность предоставляется для регистрации в обязательном порядке по Федеральному закону № 69-ФЗ от 09.06.03 г. О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

запрос в уполномоченные органы для получения вами подлинного экземпляра договора социального найма или ордера (опять же в случае, если жилье досталось по ордеру);

экспликация и поэтажный план квартиры (срок действия документов - 1 год). Для заказа и получения этих документов надо обратиться в территориальное БТИ по месту расположения вашего жилья. При себе обязательно иметь паспорт;

Для экономии времени перед визитом в жилищный отдел можно самостоятельно собрать такие документы:

справка о замене паспорта.

расширенная выписка из домовой книги (срок действия - 2 месяца);

При получении справок не поленитесь проверить правильность написания фамилии, имени, отчества, даты рождения и реквизитов паспортов. На всех документах должны стоять число, подпись с расшифровкой фамилии должностного лица и печать. Для приехавших в Москву из других регионов России - справка из регистрационного органа о том, что они не участвовали в приватизации по предыдущему месту жительства;

Расширенную выписку из домовой книги (с внесением не только прописанных на эту дату, но и всех выписанных) и справку о замене паспорта (с указанием реквизитов всех документов и изменений фамилий с 1991 года) вам выдадут в паспортном столе районного расчетного центра при предъявлении паспорта.

Потребуется только жильцам коммунальных квартир.

копия финансового лицевого счета.

Обратите внимание: ответственные за оформление приватизации специалисты вправе потребовать от вас дополнительные документы.

Кроме этого, при оформлении документов на приватизацию придется заранее запастись ксерокопиями документов, удостоверяющих личность граждан России и постоянную прописку в Москве (с предъявлением оригиналов при подаче документов сотруднику жилищного управления) - для горожан старше 14 лет. Для несовершеннолетних - ксерокопии свидетельств о рождении (с предъявлением подлинника на приеме у инспектора).

Кстати
Справки по вопросам приватизации квартиры можно получить в Департаменте жилищной политики и жилищного фонда Москвы - (495) 629-88-89, 290-39-60, 203-22-87 (в будни с 10.00 до 17.00);

По закону после сбора всех необходимых документов приватизация жилья должна длиться не более двух месяцев.

Не исключено, что длящийся почти год период снижения цен на столичную жилую недвижимость близок к окончанию. Как сообщает аналитический портал ирн.ru, на прошлой неделе впервые с февраля было отмечено повышение средней цены предложения. Это событие позволило экспертам сделать предположение, что рынок сменил до сих пор однозначно понижательный тренд на тенденцию к колебаниям цен. Иными словами, продавцы и покупатели квартир либо нащупали дно, ниже которого цены не будут уже значительно опускаться, либо близки к этому.

по вопросам регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - в справочной управления Федеральной регистрационной службы по Москве (Мосрегистрация) - (495) 957-69-57 (в будни с 10.00 до 17.00); 918-51-14 (круглосуточно, автосекретарь).

На прошлой неделе понижательный тренд дал сбой: средняя цена предложения квадратного метра выросла на 3 долл. до 4059 долл. Это событие еще не означает, что реальные сделки осуществляются именно по таким ценам, покупатели по-прежнему вправе рассчитывать на внушительные скидки, но оно красноречиво говорит о том, что продавцы квартир после более чем полугодовой паузы стали играть на повышение.

Последний раз средняя цена предложения выставленных на продажу квартир повысилась в конце февраля. За неделю с 19 по 26 февраля квадратный метр подорожал на 2 долл., его цена достигла своего максимума 4222 долл. Тогда редкие аналитики придали тому повышению серьезное значение, так как уже несколько месяцев, как на рынке отмечался резкий рост предложения. При этом значительная часть реальных сделок совершалась с дисконтом к цене предложения, о чем прямо заявлялось в объявлениях на продажу фразами типа торг уместен. Простояв еще неделю на таком же уровне, цены предложения стали плавно снижаться, что означало, что продавцы разуверились даже в теоретической возможности продать квартиры по ранее заявленным ценам.

Сыграть на повышение продавцам квартир позволил увеличившийся в последнее время спрос со стороны покупателей и ожидание его дальнейшего традиционного роста осенью. По словам руководителя аналитической службы МИАН-агентство недвижимости Алексея Кудрявцева, основная актуальная тенденция сегодня нетрадиционное для летнего периода увеличение покупательской активности. В отличие от большинства месяцев текущего года, в июле зафиксирован резкий рост спроса на новостройки на 20 30% (по сравнению с июнем), и одновременно отмечено падение спроса в сегменте вторичной недвижимости на 10%. Также произошло вымывание относительно недорогих вариантов на рынке вторичного жилья. По словам Кудрявцева, предложение на вторичном рынке упало на 10 20%.

Практически на всех сегментах рынка, по данным ирн.ru, цены либо прекратили падение, либо выросли. Вопреки усиленно навязываемому застройщиками в последнее время мнению больше всего подорожали квартиры не в новых домах, а в старых кирпичных пятиэтажках и домах с маленькими кухнями. За неделю их владельцы увеличили цену предложения на 0,2%. Падение цен (на 0,2% за неделю) продолжилось лишь в сегменте квартир, расположенных в сталинских и типовых кирпичных домах.

Эксперт компании Инком-недвижимость Наталья Селифонова с уверенностью заявила НГ, что определенный рост цен на рынке прогнозировался с сентября. И вот в середине августа этот прогноз, судя по всему, начал сбываться. Возможно, люди вернулись из отпусков, возможно, решили больше не откладывать приобретение жилья, предполагает Селифонова. По ее наблюдениям, сейчас покупатели уже меньше торгуются и получают меньший дисконт, чем еще пару месяцев назад. В июле они могли добиться снижения цены предложения на 3 5%, сейчас этого уже нет, отмечает эксперт.

Кудрявцев, правда, отмечает, что растет в цене не наиболее дешевое, а более дорогое и качественное жилье. По его оценкам, качественное жилье кирпичные, монолитные дома, а также улучшенная нетиповая панель медленно дорожает, типовое жилье панельные дома стандартных серий П44Т, КОПЭ, П3М и т.п., а также хрущевки и ветхий фонд постепенно теряют в цене. По его оценкам, эта тенденция в целом сохранится в перспективе как минимум нескольких месяцев. Это мнение разделяют и культивируют и другие риелторы и застройщики.

В то же время у руководителя информационно-аналитического агентства Rway Александра Крапина несколько иное видение ситуации. Цены на жилье должны соответствовать платежеспособному спросу населения, тогда как сейчас цены на квартиры в столице почти в два раза превышают уровень справедливой цены. Для того чтобы рынок нормально работал, этот показатель не должен быть выше 1, Соответственно, цены на жилье в Москве должны еще снизиться, полагает аналитик. По его мнению, цены будут медленно снижаться до второго квартала 2008 года. Впрочем, Крапин говорит не о ценах предложения, а о ценах реальных продаж, которые учитывают дисконт в процессе торга.
У строительной компании МИАН, проигравшей в первой инстанции налоговикам спор более чем на 1 млрд руб., появился веский аргумент. Апелляционная инстанция должна будет учесть, что вышестоящий арбитражный суд Московского округа (ФАС МО) вынес решение в пользу компании Московская городская служба недвижимости (МГСН). Один из пунктов обвинения по НДС совпадает.

Руководитель аналитического центра ирн Олег Репченко считает, что на рынке происходят скорее колебательные движения. Спрос и предложение достигли некоего паритета. Однако в остальном ситуация в августе мало чем отличается от ситуации в конце весны начале лета. Средний уровень цен на московское жилье постоянно колеблется в пределах долей процента. Цены нащупали дно, и сейчас рынок недвижимости постепенно нормализуется, хотя и нет прежнего ажиотажа, заявил Олег Репченко. Он не прогнозирует дальнейшего снижения цен, так как в Москве деньги есть, а те покупатели, которым их не хватает, могут рассчитывать на достаточно лояльную ипотеку.

Налоговики, однако, решили, что деньги, полученные от соинвесторов, не инвестиции, так как на момент расчетов по договорам дома уже были введены в эксплуатацию. А значит, МГСН просто уступила субинвесторам права требования квартир и с полученных денег должна была заплатить НДС.

В 2006 г. инспекция Федеральной налоговой службы № 9 по Москве доначислила МГСН налоги за 2002-2003 гг. В числе других претензий 2,6 млн руб. НДС и 2 млн руб. пени за его неуплату. По ряду договоров долевого строительства жилья МГСН привлекала в качестве соинвесторов другие компании. С этих операций она не платила НДС, ведь инвестиции не облагаются НДС, отмечает гендиректор юркомпании Налоговая помощь Сергей Шаповалов.

Его решение может помочь МИАН. 20 июля Арбитражный суд Москвы признал обоснованной основную часть претензий налоговиков к МИАН на более чем 1 млрд руб. (с пенями и штрафом) за 2002-2003 гг. Один из пунктов обвинения похож на эпизод по НДС в деле МГСН, отмечает Шаповалов. МИАН заключало с покупателями квартир договор инвестирования, а затем переоформляло его в договор уступки права требования на квартиры. Суд посчитал, что инвестиций не было, договоры прикрывали куплю-продажу квартир. С этих сделок МИАН должно было заплатить НДС, решил суд: с 2002 г. вступили в силу поправки в НК, по которым передача имущественных прав облагается НДС.

Компания оспорила претензии, 24 ноября 2006 г. Арбитражный суд Москвы вынес решение в ее пользу. С вводом дома в эксплуатацию инвестиционные обязательства не прекращаются, налоговики свои доводы ссылками на законы не подтвердили. А по ряду договоров, к которым были претензии у налоговиков, инвестиции поступили до ввода домов в эксплуатацию. Неверен и вывод, что уступка имущественных прав по инвестдоговорам облагается НДС, решил суд: по Налоговому кодексу (НК) в 2002 г. не нужно было платить НДС при уступке прав, вытекающих из договора инвестирования. 4 июня эти выводы подтвердил ФАС МО: Уступка прав инвестора НДС в 2002 г. не должна была облагаться.

МИАН может использовать дело МГСН, считает Шаповалов. По этому эпизоду решение Арбитражного суда Москвы противоречит позиции ФАС МО. В деле МГСН суд правильно истолковал НК, уверен он. Но только из формулировок договоров можно судить, имела место уступка права требования на получение квартиры или продажа квартир.

В понедельник МИАН подало апелляцию, сообщил сотрудник пресс-службы компании.



Главная --> Публикации