Главная --> Публикации --> Зачем на стройке видеооператор? Шантаж класса люкс Как вложиться в закрытый пиф и не разориться? Фас нашла способ оспаривать неправомерную аренду объектов жкх в суде Мировой кризис испытывает нас на прочность

Сейчас Софийская набережная ничем не привлекательна ни для москвичей, ни для туристов. Она находится в стороне от привычных прогулочных маршрутов, и ныне единственной здешней достопримечательностью можно назвать лишь сквер на Болотной площади с относительно недавно установленной скандальной скульптурой работы Шемякина. После реконструкции эти кварталы заживут новой жизнью. Здесь расположатся современные гостиницы, офисы и торговые центры, через здешние переулки можно будет пройти к Третьяковской галерее.

Не так уж много осталось мест в непосредственной близости от Кремля, где пока еще возможно вести достаточно крупное строительство. Одна из таких территорий - кварталы 357 и 359, расположенные между Софийской и Болотной набережными - прямо напротив кремлевских стен. Еще около полутора лет назад стало известно о планах Правительства Москвы по комплексной застройке и реконструкции этих кварталов, однако первоначальные предложения архитекторов были направлены на доработку. Теперь дело должно пойти быстрее - Общественный градостроительный совет при мэре Москвы одобрил градостроительное обоснование застройки.

Софийская набережная - это первая линия застройки Замоскворечья, на которое с кремлевских стен открывается прекрасный вид. Те же, кто подъезжает к центру города по Якиманке, видят кремлевские башни как раз над крышами домов, расположенных в реконструируемых кварталах. Ясно, что высоких зданий здесь строить нельзя - наибольшая высота новостроек на Софийской набережной составит всего лишь двадцать метров. Это позволит сохранить практически неизменными все любимые москвичами панорамы и виды.

Площадь, отведенная под застройку, не слишком велика, она составляет шесть с половиной гектаров - примерно половину от всей площади кварталов. Предполагается, что на этой территории расположатся в первую очередь административные и общественные здания, а жилья и торговых зданий здесь будет немного. Общая площадь строящихся заново и реконструируемых зданий составит 270 тысяч квадратных метров. В подземных автостоянках смогут разместиться более 3100 автомобилей.

Еще один проект, который обсуждался на Общественном совете, касался строительства нового торгово-административного комплекса в Оружейном переулке. Пусть этот адрес не смущает читателей - речь идет не о здании, участь которого быть затерянным в переулках московского центра. Оно будет расположено на внешней стороне Садового кольца между Долгоруковской и Краснопролетарской улицами. На этом важном в градостроительном отношении месте уже давно предполагалось построить здание повышенной этажности.

Заметим, что строительство на Софийской набережной будет в высшей степени продуманным с точки зрения геологии, к этому обязывает близкое соседство с Москвой-рекой. Чтобы иметь достаточный запас прочности, новые строения должны будут опираться на твердые слои грунта, расположенные весьма глубоко. Так что подземное пространство здесь можно использовать очень эффективно, размещая до шести уровней в глубину.

Чтобы лучше представить масштабы будущего здания, приведем две наиболее показательные цифры. Его общая площадь предполагается в 270-290 тыс. кв. м (точно такую же площадь будут иметь все вместе взятые новые здания на Софийской набережной), а высота составит около 130 метров. Таким образом, деловой комплекс на Садовом кольце по своим масштабам будет сопоставим со знаменитыми столичными высотками.

Такой крупный участок в центре города не мог долго оставаться свободным. Частично он уже застроен - в глубине квартала возведен один из наиболее престижных жилых комплексов, в котором живут многие известные политики и общественные деятели. Теперь предполагается застроить и оставшуюся часть территории, непосредственно выходящую на Садовое кольцо.

Неудачу потерпел на Общественном совете проект генеральной схемы размещения плавательных средств нетранспортного назначения в акватории Москвы-реки. Как известно, к берегам главной московской реки пришвартовано почти две с половиной сотни судов и дебаркадеров, на которых размещаются рестораны, магазины, казино и даже офисы. Пример тому - Фрунзенская набережная, на которой с небольшими промежутками стоят около десятка разношерстных дебаркадеров. Генеральная схема, представленная на Общественном совете, должна была дать ответ - где и какие объекты могут располагаться, а где их не должно быть вообще.

На рассмотрение Общественного совета было представлено три варианта архитектурного решения комплекса, однако ни один их них не был поддержан. По словам Юрия Лужкова, в этих проектах его в первую очередь смущает отсутствие пластики и громоздкость предложенных форм. Кроме того, по мнению столичного мэра, авторы совершенно забыли об уже построенном жилом доме, обитатели которого явно не обрадуются неожиданному соседству. Работа над проектом будет продолжена, но все же строительство на этом месте рано или поздно обязательно начнется.

Подводя итоги обсуждения, мэр Москвы высказал мнение о необходимости принятия столичного закона, в котором бы было четко регламентировано использование речных берегов и указано на недопустимость дальнейшего размещения на реке средств нетранспортного назначения. Кроме всего прочего, мэр напомнил о давних планах столичных властей по устройству вдоль одного из берегов Москвы-реки трассы монорельса, которой многочисленные дебаркадеры и суда будут только мешать.

Однако, по мнению, высказанному Юрием Лужковым и руководителем Комплекса экономической политики и развития Москвы Валерием Шанцевым, сама идея предложенной схемы неверна. Нужно не разрешать, а, напротив, запрещать размещение на берегах Москвы-реки объектов, не связанных с судоходством. По словам мэра Москвы, большая их часть является "барахлом", только портящим внешний облик Москвы. Причину, по которой предпринимателей так привлекают речные берега, пояснил руководитель имущественно-земельного комплекса в Правительстве Москвы Олег Толкачев: стоимость аренды речного пространства беспрецедентно низка и составляет всего лишь несколько десятков рублей за сотку.

Относительно невысокая стоимость проекта объясняется тем, что в нем сведено к минимуму новое железнодорожное строительство, ограничивающееся шестикилометровым участком непосредственно до Шереметьево и полуторакилометровым отрезком, прилегающим к будущему вокзалу "Москва-Сити". Предполагается, что вся поездка займет около 25 минут, при этом в часы пик возможно движение четырех пар поездов в час.

А вот концепция трассы скоростной транспортной системы (СТС), которая свяжет аэропорт Шереметьево с центром Москвы, была Общественным советом одобрена. Предполагается, что поезда СТС пойдут по вновь построенной ветке от аэропорта к линии Ленинградской железной дороги, затем по ней до платформы НАТИ, и затем по окружной железной дороге к "Москва-Сити". Для реализации такого проекта, по словам Иосифа Орджоникидзе, городской бюджет должен будет выделить около 60 миллионов долларов.

- Рост цен на вторичном рынке жилья до конца года сохранится, - считает Константин Апрелев, президент агентства "САВА". - В августе квартиры на "вторичке" подорожали на 4.2%, в сентябре - на 3%. Отчасти такие высокие темпы роста цен связаны с тем, что в последние месяцы сильно поднялась арендная плата: аренда квартир подорожала за лето на 20%. Сегодня однокомнатную квартиру в столице уже не снять дешевле, чем за $300 в месяц. Неудивительно, что в августе и сентябре 60% покупок на вторичном рынке жилья совершалось людьми из регионов, работающими в Москве, причем часть квартир они приобретали для своих детей-студентов.

В районе платформы НАТИ будет построен крупный пересадочный пункт с многофункциональным торгово-выставочным комплексом. При этом возможен вариант, при котором пассажиры СТС смогут пересесть не только на электричку до Ленинградского вокзала, но и на метро, чтобы доехать до "Петровско-Разумовской".
Сегодня цена квадратного метра самого "убитого" жилья на вторичном рынке столицы составляет не меньше $85 Речь о квартире в панельной "хрущобе", на первом этаже, в районах с наименее благоприятной экологией, с видом из окон на заводские трубы. При этом такая жилплощадь уходит с рынка максимум за две недели, поскольку предложений очень мало, а спрос высокий.

В начале осени самые низкие цены "вторички" были зафиксированы в Юго-Восточном округе: квартиры в панельных пятиэтажках продавались по $1000 за кв.м, а на первых этажах - еще на 10-15% дешевле.
- Спрос сейчас достаточно устойчивый во всех сегментах рынка, - говорит Дмитрий Попов, аналитик агентства "Домострой". - При этом объем предложения в сентябре по сравнению с июнем сократился примерно на 20%. Особенно высокий спрос сохраняется на квартиры в ценовом диапазоне $850-1000 за кв.м. Объем предложения в этом сегменте составляет не более 1000 квартир (это всего 5-7% общего объема предложений на вторичном рынке Москвы). Речь идет о наиболее удаленных от станций метро квартирах в наименее экологически благополучных районах (таких, как Капотня). В эту категорию также попадает жилье, участвующее в сложных альтернативных сделках и "юридически нечистоплотное".

По прогнозам экспертов, если не изменятся цены на нефть и экономическая конъюнктура в России, наиболее вероятен сценарий дальнейшего роста цен на жилье, правда, менее значительными темпами, чем в августе и сентябре, - на 1.5-2% в месяц. Этому также способствуют падение ставок по ипотечным кредитам, появление на рынке рублевых ипотечных кредитов и пока остающееся льготным налогообложение по операциям с недвижимостью.

- Тенденция такова, что общее количество предложений с каждым месяцем снижается: заявок от клиентов, желающих продать квартиру, в последнее время почти не поступало, а покупателей много, - рассказывает Михаил Гороховский, председатель совета директоров корпорации "БЕСТ-Недвижимость". - Заметно сократилось время экспозиции объектов на рынке: продажа квартиры занимает от 2 недель до 1.5 месяцев (в худшем случае), раньше столь коротких сроков не наблюдалось. Если же квартира сравнительно дешевая, а на такие дефицит жесточайший, то она будет продана за считанные дни после появления на рынке.

Учитывая, что примерно 80% сделок - альтернативные (одна квартира покупается, другая продается), возникает проблема, опять же, связанная с ростом цен: продать квартиру легко, а подыскать альтернативный вариант покупки сложно.

- Сейчас темп роста рынка находится на пиковой отметке, - говорит Олег Репченко. - Ни один рынок даже при благоприятных условиях не может долго находиться в состоянии максимального роста. В ближайшие месяцы должна наметиться тенденция к замедлению темпов роста до естественной величины около 1% в месяц.

По оценке Олега Репченко, руководителя аналитического центра ирн.ru, значение индекса стоимости жилья в Москве в сентябре составило $1275 за кв. м против $1130 за кв. м в августе.

В Казахстане заговорили о серьезном дефиците банковской ликвидности на фоне глобального кредитного кризиса, вызванного дефолтами в секторе американской ипотеки subprime. Средняя межбанковская кредитная ставка в республике за первые восемь дней августа выросла на 1,8%. Индикатор KazPrime, отражающий среднее значение по ставкам трехмесячных межбанковских депозитов, в среду составлял 8,08% годовых (6,54% -- неделю назад). Происходящее сопровождается неожиданной девальвацией казахского тенге. Несмотря на то что денежные власти Казахстана и эксперты прогнозировали укрепление тенге (Goldman Sachs прогнозировал укрепление с 121 тенге за доллар в июне до 115 тенге к концу 2007 года), биржевой курс доллара в среду вырос до 124,53 тенге. Еще больше снизился курс тенге по отношению к евро и российскому рублю -- курс Нацбанка Казахстана на среду составил 172,06 тенге за евро и 4,90 тенге за рубль против 168,96 тенге за евро и 4,83 тенге за рубль на конец июля.

Среди стран СНГ первым последствия кризиса ликвидности на мировом рынке испытал на себе Казахстан. С 1 по 8 августа взлетели ставки на рынке межбанковского кредита, казахский тенге начал падать, неожиданно для властей начался отток капитала из страны. Основная причина проблем -- огромные внешние займы казахских банков и растущий разрыв торгового сальдо. Последнее обстоятельство уже актуально для Украины и в перспективе двух лет будет проблемой экономики России.

В Нацбанке республики признают, что ослабление тенге обусловлено резким увеличением оттока капитала из страны. Для экономики республики такая ситуация крайне критична -- в Казахстане наблюдается опережающий рост импорта, а также увеличение выплат по внешним заимствованиям и дивидендов инвесторам. Нацбанк Казахстана в конце июля объявил о повышении нормы резервирования по внешним обязательствам банков с 8% до 10% с 29 августа 2007 года. У нас объем минимальных резервных требований вырастет процентов на десять,-- сказал Ъ казначей крупного казахского банка.

В отличие от Украины и России, где значительная часть банковских кредитов обеспечивается сбережениями (депозитами населения), казахские банки обеспечивают свою кредитоспособность внешними займами -- и это провоцирует проблемы. К концу I квартала 2007 года внешний долг республики за счет роста внешних заимствований частного сектора увеличился до 95,7% ВВП. Казахстан -- единственная страна в СНГ, где банки занимают за границей так много,-- говорит Екатерина Малофеева из Ренессанс Капитал. Увеличение кредитования частного сектора с 34,6% год назад до 50,2% вызывает серьезные опасения относительно качества кредита,-- отмечает Анна Задорнова из Goldman Sachs. Основным источником растущего внутреннего спроса в Казахстане являются банковские кредиты. Население Казахстана активно берет в долг, но оно не очень богато,-- утверждает госпожа Малофеева. По оценками Нацбанка Казахстана, кредитование физических лиц за год в реальном выражении (на июль 2007 года) выросло на 122%.

Пока следов кризиса ликвидности не наблюдается в Грузии, Молдавии, Азербайджане. Финансовый сектор России считается наиболее устойчивым в СНГ -- происходящее может вызвать даже приток капитала в страну (см. текст на стр. 1). Но проблемы с торговым сальдо из-за роста импорта и активного кредитования населения в любом случае ждут Россию в 2008-2009 годах. Пока же единственной жертвой глобального кризиса ликвидности стал Газпром, которому на прошлой неделе не удалось полностью разместить крупный пакет облигаций -- впрочем, неделей позже его размещение, видимо, было бы под вопросом вообще.
Каждая выставка московской недвижимости — маленькое событие в жизни города, и событие весьма существенное для строителей, инвесторов, риэлторов, а главное — для потенциальных клиентов, желающих грамотно решить свои жилищные проблемы.

Казахстан не единственная страна в СНГ, где растущие внешние займы банков усиливают волатильность в финансовой системе. С 19 октября 2007 года, согласно новым правилам, установленным Национальным банком Украины (НБУ), компании--резиденты страны могут привлекать внешние займы по ставке не выше LIBOR+2%. Показатель будет пересматриваться раз в полгода. Как пояснил Ъ источник в НБУ, решение было принято с целью ограничить займы мелких и средних банков на внешнем рынке. Иностранные займы в некоторых банках составляют до 70%. Банковский внешний долг растет очень высокими темпами, что увеличивает риски,-- отметил он.

Впрочем, как журналист я прекрасно понимаю, что сама девушка ни в чем не виновата. Просто ей выдано конкретное задание — раздать за два часа ее законного рабочего времени минимум сотню этих буклетов, деньги ей платят именно за это (и, кстати, весьма невеликие, несмотря на привлекательную внешность). Девушке объяснили, что она говорить должна, а чего — не должна. К сожалению, объяснить, что взгляд, поза, жесты несут гораздо более значимую информацию ей, наверное, просто не успели.

Сам автор посещает большую часть выставок по долгу службы и заодно — как потенциальный клиент, для которого решение семейных жилищных вопросов — задача актуальная. Еще один чисто профессиональный интерес — посмотреть, как на выставках люди работают, как они в условиях очень жесткой конкуренции себя подают.

- Вам шарик? Возьмите лучше оранжевый, он самый радостный.

Настроение слегка подпорчено, но тут, к счастью, рисуется другая картинка. Стоит грациозное существо какой-то невероятной, огненной рыжести и в руке держит огромную связку воздушных шариков и, похоже, собирается на них улететь. Подхожу, чтобы посмотреть, как будет улетать.

Иду дальше. Прекрасно оформленный стенд. За «прилавком» сидит весьма немолодой человек. Вид у него такой, «точно его из дому клещами вытащили» (А.П. Чехов). На лице его написаны все мировые скорби. Вокруг него — «мертвая зона», что и понятно, ибо к человеку, у которого такое горе, подойти со своими проблемами просто невозможно, хотя бы из соображений элементарной гуманности. Но человека я знаю лично, более того, много раз у него консультировался. Это серьезный юрист, блестящий профессионал и, кроме того, человек добродушный и весьма коммуникабельный. А «мировая скорбь» у него всего одна: он совершенно не выносит шума и большого скопления людей, в чем неоднократно и признавался. Смотреть на то, как серьезные профессионалы явно проигрывают дилетантам из-за мелких просчетов при организации выставки, очень и очень обидно.

Шарик беру, при этом чувствую, что меня возвращают в мое счастливое детство. На шарике нарисована веселая мордашка и логотип фирмы. Фирма мне неизвестна. Обязательно подойду к стенду и тщательно изучу, кто они такие, чем занимаются и что предлагают. Пока ясно одно: работают они грамотно.

Вместо предисловия. Девочка плачет, а шарик летит...

Как же грамотно организовать свою работу на выставке? Кто там должен работать и как? С этими вопросами мы обратились к директору по бизнес-коммуникациям фирмы «Миэль-Недвижимость» Юрию Карамаликову, который нас проконсультировал, отметив при этом, что говорить он будет о самых общих моментах, поскольку работа на выставке — это серьезная наука.

Картинка первая. Красивая девушка, улыбаясь стандартной голливудской улыбкой, любезно предлагает мне буклет весьма внушительных размеров. У меня при себе только барсетка, мне его просто некуда положить. Вежливо отказываюсь. Далее улыбка девушки делается еще шире и настойчивость удваивается. Отказываюсь еще раз. Выражение лица у девушки сразу меняется. Я ловлю холодный, неприязненный, даже несколько брезгливый взгляд. И глаза, и поза девушки явно говорят: «проходите быстрее, не мешайте мне работать». Ну что же, я пройду, и действительно как можно быстрее.

Итак, картинки с выставки (названия конкретных выставок автор не приводит, ибо они, эти картинки, неизбежно повторяются от одной выставки к другой с очень незначительными вариациями). Заходим на территорию выставки (Манежа, ЦДХ или Экспоцентра — не имеет значения). Первое, что мы видим — это длинноногие девушки, раздающие буклеты…

Выставка недвижимости — это, прежде всего, очень сильный канал, по которому вы доносите свою информацию до потребителя. Особенно это существенно для потребителя нашего, российского. Почему? Большинство из нас привыкло решать свои проблемы, даже самые важные, в последний момент. Среднестатистический немец, собирающийся купить недвижимость, начинает активно собирать информацию года за два, стараясь при этом выбрать фирму, «заточенную» именно под его конкретную задачу. Мы же, прекрасно зная, что через год «квартирный вопрос» решать нам все равно придется, спокойно проходим мимо вывески риэлторской фирмы и не заходим даже проконсультироваться. Причина — отнюдь не лень, а наши психологические барьеры.

Совместить приятное для клиента с полезным для профессионала

Итак, выставка — это прекрасный способ общения с клиентом. Еще несколько серьезных моментов для риэлторских компаний:

Выставка — дело другое. Здесь никто нас не заставляет ничего покупать, мы просто идем погулять и заодно посмотреть, что делается, что предлагают. Психологический барьер резко снижается. Даже если мы не возьмем ни одного проспекта, наше подсознание выдаст нам в нужный момент четкую информацию, с какими фирмами работать стоит, а с какими — нет. Еще один существенный плюс выставки для клиента: он может просмотреть весь спектр предлагаемых услуг и получить действительно объемную информацию.

- Возможность провести грамотный мониторинг рынка, понять, что востребовано и скорректировать в соответствии с этим свою дальнейшую деятельность;

- Обучение: здесь можно посмотреть, как работают коллеги, что они предлагают, как себя подают;

Итак, в выставках участвовать необходимо. Теперь немного о различных формах участия. Здесь все зависит от ваших конкретных целей и, естественно, от ваших средств.

- Предъявить себя как фирму, активно и, главное, открыто работающую на рынке недвижимости. Ибо компания, дающая печатную рекламу, но не показывающаяся никому на глаза, вызывает подозрение (увы, иногда обоснованное).

Самое дешевое и простое — заочное участие. Пример: стоит большой стенд, скажем, Российской гильдии риэлторов, на котором размещены материалы различных фирм. Посетитель может набрать с этого стенда всевозможные буклеты с тем, чтобы потом дома их, не торопясь, изучить. Консультант, на этом стенде работающий, ответит на любые его вопросы относительно конкретной фирмы (сколько работает на рынке, сертификат, сфера деятельности и т.д.).

Выставляться можно по-разному

Третью форму участия условно можно назвать «офисом на выезде». Она — самая сложная, но и самая благодарная. Причины: клиентов, способных взять и просто так купить «лишнюю» квартиру, не так много. Около восьмидесяти процентов сделок с московской недвижимостью на сегодняшний день — так называемые «альтернативные», то есть это и продажа с одновременной покупкой, и обмен с доплатой, и многое другое. При этом, как правило, возникают юридические проблемы. И вот человек приходит на выставку, чтобы посоветоваться с профессионалами — риэлторами и юристами. В таком «выездном офисе», безусловно, должны работать лучшие профессионалы фирмы. При этом они должны быть не только профессионалами в своем деле, они должны быть очень коммуникабельны. Обстановка должна быть сугубо деловой и при этом очень уютной. Никаких ярких пятен, аттракционов и громкой музыки — это отвлекает нас от основной задачи. А основная задача «выездного офиса» — решение проблемы клиента.

Вторая форма участия — работа на своем стенде. Это прекрасный способ заявить о себе, а также «вывести» новый эксклюзивный объект на рынок. Работают тут так называемые промоутеры. Они должны быть привлекательны внешне, уметь к себе расположить и специально обучены работать как очень слаженная команда. Этот стенд должен бросаться в глаза. Здесь вполне уместны шарики, аттракционы, веселая музыка, а если речь идет о продвижении элитного объекта — то очень дорогие кожаные кресла и, конечно, безупречное качество предлагаемых буклетов. Присутствие профессиональных риэлторов здесь необязательно.

Одна из самых серьезных и очень распространенных ошибок — смешивать две последние формы, ибо, если клиент излагает юристу свою проблему, а рядом при этом играет бравурная музыка и происходит какое-то непрерывное мельтешение, он, клиент, однозначно делает вывод: к его серьезной (а для каждого из нас наши проблемы — самые серьезные) проблеме относятся здесь крайне несерьезно. Результат такого «контакта» очевиден.

Клоуны в офисе и другие популярные ошибки

Остальные досадные оплошности — это в основном просчеты руководства. Типичная картина: стоят два риэлтора и горячо обсуждают свои профессиональные проблемы. Находятся они честно на своем рабочем месте, и вопросы обсуждают деловые, но причем здесь выставка и, главное, посетители? Последние вежливо проходят мимо, ибо отвлекать столь серьезных людей от дела им просто неудобно. Итак, одно из основных условий успешной работы на выставке — это постоянная готовность к общению с потенциальным клиентом, причем в удобном именно клиенту формате. Здесь уместно сделать серьезное замечание: вышеупомянутая готовность ни в коем случае не должна переходить в навязчивость. И основная задача отдела по работе с персоналом — помочь сотрудникам, работающим на выставке, филигранно точно ощущать эту грань, ибо навязчивость большинством из нас подсознательно воспринимается как агрессия, а недостаток готовности к общению — как безразличие к проблемам клиента.

И еще о распространенных ошибках. Прежде всего, это пресловутый «прилавок», который надежно отгораживает клиента от сотрудника фирмы. На этом прилавке, конечно, очень удобно раскладывать проспекты, но он при этом всей своей конструкцией заявляет: «За мной — чужая территория, а вот ты идешь по своей — так и проходи, не задерживайся». Короче, за свои же деньги мы ставим барьер не только физический, но и психологический, причем очень мощный. А у нас их и так предостаточно.



Главная --> Публикации