Главная --> Публикации --> Москвичи все чаще стали менять свои хрущобы на роскошные виллы в райских уголках планеты Сэкономь на дачном строительстве! Столичные власти объявили войну дебаркадерам Чтобы обеспечить петербуржцев отдельным жильем, понадобится $12 млрд "нечистые" федеральные дебаркадеры заменят на "чисто столичные"

При заключении ПКП покупателю квартиры нужно быть максимально осторожным

Помимо договора долевого участия (ДДУ), подписываемого при покупке квартиры на стадии строительства дома существует еще возможность заключить так называемый предварительный договор купли-продажи (ПКП), приобрести вексель или жилищный сертификат, рассчитанные для дальнейшей оплаты приобретаемого жилья, а также получить переуступленное требование (цессию) и стать после его закрытия (оплаты) собственником квартиры.

По мнению многих юристов, предварительный договор купли-продажи представляет собой одну из самых скользких схем приобретения недвижимости. Дело в том, что правовая база для таких сделок крайне противоречива. Известно, что договор купли-продажи по российскому (да и любому) законодательству может заключать только собственник имущества или его законный представитель. Соответственно и предварительный договор купли-продажи может заключить тоже только собственник.

Рассмотрим эти случаи.

Что касается пунктов договора ПКП, то они дублируют договор долевого участия (об этом мы писали ранее). Однако степень покупательского риска у ПКП гораздо выше, поскольку сделки с долевыми вложениями регламентируются более четко сформулированными пунктами закона, нежели сделки по факту вполне реальной покупки, но, извините, не существующего в реальности объекта.

О какой собственности может идти речь, если объекта строительства нет, то есть продаваемая квартира еще не построена? Ее можно обозначить только виртуально, так сказать в плане. Исходя из этого, заключать договор на продажу воздуха (будем говорить откровенно) можно условно и только при крайне высоком доверии к строительной фирме (продавцу), на основе подтверждающих ее ответственность и финансовую стабильность документов, чтобы в случае прекращения строительства (не дай бог, конечно) покупатель смог получить вложенные средства обратно.

Теперь, что касается векселей. В принципе, вексель - это долговое обязательство, по которому векселедержатель (собственник векселя, то есть лицо, купившее вексель) имеет право погасить его по истечению указанного в нем срока с получением процента.

При заключении ПКП покупателю нужно быть максимально осторожным и уделить внимание, прежде всего, безопасности собственных средств, вкладываемых в строительство. То есть помимо всех нюансов ДДУ, здесь следует потратить не меньше сил на подтверждение пунктуальности и порядочности фирмы-застройщика. Для этого как минимум следует прописать все этапы и сроки строительства и ответственность за их несоблюдение, а также своевременное оформление в собственность застройщика возводимого объекта, поскольку без этого он не сможет заключить с покупателем окончательную сделку купли-продажи (ведь не являясь собственником, он не может распоряжаться этим имуществом).

Если человек приобретает вексель для покупки жилья, он, как правило, заключает с застройщиком договор предварительной купли-продажи о котором мы говорили выше. Теоретически можно заключить и договор долевого участия, но на практике такое практически не встречается. Вообще, вексельную форму взаимоотношений логичнее использовать на открытом рынке, как ценную бумагу, а не долговую расписку при коллективном финансировании застройщика, предлагающего свои услуги в виде строителя жилой недвижимости. В любом случае, при вексельной форме оплаты недвижимости покупателю все равно необходимо учитывать все пункты договора долевого участия и плюс к этому владеть информацией о вексельном праве и взаимоотношениях векселедержателя и эмитента этой ценной бумаги.

Собственно, вексель, приобретаемый для покупки жилья, как и любой вексель, может участвовать в обороте фондового рынка, являясь вполне котируемой ценной бумагой. Принцип вексельного обращения при строительстве жилого здания следующий. Застройщик (или группа застройщиков) выпускает векселя (долговые обязательства, фактически расписку в получении денег на определенный срок) и продает их, ориентировочно приравнивая стоимость одного векселя, предположим к стоимости одного квадратного метра жилья или к 20, 30, 50 кв. м и более. Но в любом случае вексель отражает денежную сумму, а не количество квадратов. Покупатель векселя (векселедержатель) может по истечении срока векселя (он соответствует окончанию срока строительства дома) обменять вексель на деньги (заработав на проценте или на повышения курса этой ценной бумаге, если такие векселя играют на бирже) или расплатиться ими за свое жилье. Поскольку стоимость жилья в последнее время постоянно растет, то ценность векселя увеличивается и приносит доход своему владельцу.

Выпуск сертификата (облигации) прост сам по себе. Как правило, одна облигация соответствует стоимости 1 кв. м жилья на момент ее приобретения. Чтобы приобрести квартиру, скажем 65 кв. м, нужно накопить 65 сертификатов (не обязательно приобретать их одновременно). За время строительства дома стоимость сертификата может возрасти, поэтому есть возможность, поменять сертификаты на деньги по новому курсу (но тогда теряется возможность приобрести жилье по этим сертификатам).

Жилищные сертификаты - тоже, как и векселя, являются ценными бумагами. По своей сути - это облигации. Выпуск облигации подразумевает раскрытие финансовой информации об эмитенте, то есть о застройщике. Скажем прямо, на сегодняшний день, застройщики не заинтересованы в полной прозрачности своих финансовых потоков, поэтому жилищные сертификаты все реже встречаются в обороте. Кроме того, для выпуска жилищных сертификатов необходимо предоставлять финансовые гарантии, которыми могут выступать имеющаяся в собственности недвижимость (земля), строительная техника либо производственные предприятия. Не каждый застройщик готов ставить под удар свое имущество.

Переуступка требования (цессия) предполагает получение покупателем права стать кредитором застройщика и по окончании строительства дома получить в качестве погашения долга жилье в этом доме. Суть в том, что изначальный кредитор переуступает свое требование будущему покупателю квартиры. В практике цессия встречается нечасто, правовая основа для ее проведения регламентирована в ст. 382-390 Гражданского кодекса РФ.

Как правило, обмен сертификатов на жилье происходит по завершению строительства, поэтому будущий собственник может посмотреть свою квартиру, удостовериться в ее качестве перед заключением сделки. Фактически покупатель расплачивается сертификатами, как деньгами, проводя с застройщиком сделку купли-продажи.

Социологи, комментируя этот факт, отмечают, что за последние два года в столице наблюдается заметный рост заработной платы. Вкладывать деньги в недвижимость, по мнению большинства, выгоднее, чем иметь депозит в банке. Так уж сложилось, что в России проценты по вкладам давно уже не покрывают инфляцию. А цены на квартиры растут, увеличивается и арендная плата.

Помимо перечисленных способов приобретения жилья на стадии строительства существуют и варианты со вступлением в так называемый кооператив. На сегодняшний день известно три вида кооперативов, позволяющих его членам приобретать жилье. Но об этом мы поговорим в следующей статье.
По мнению экспертов, Москва - одна из самых дорогих столиц мира. Стоимость одного квадратного метра жилья в пределах 4,5 - 8 тыс. долл. уже никого не удивляет. И, несмотря на это, желающих купить квартиру именно в Москве не становится меньше.

Не все банки положительно относятся к вопросу сдачи ипотечной квартиры в аренду. Порой кредиторы запрещают, чтобы квартира, находящаяся у них в залоге, использовалась третьими лицами - арендаторами. Такова политика Банка Москвы, Райффайзенбанка, УралСиба и других кредитных организаций. По их мнению, заемщик ни в коем случае не должен допускать ухудшения состояния предмета залога. Жилье, купленное с привлечением кредитных средств, необходимо использовать исключительно по назначению, не сдавать, а проживать в нем самому. Банки отмечают, что при сдаче квартиры в аренду увеличиваются риски, так как временные жильцы могут размесить в ней офис или склад.

У меня есть свободные денежные средства, которых не хватит на покупку жилья. Могу ли я взять ипотечный кредит на покупку квартиры, а пока дети маленькие сдавать ее, такие вопросы, адресованные экспертам Национальной ипотечной компании - не редкость.

Итак, если Вы планируете сдавать в аренду жилье, приобретенное с привлечением заемных средств, необходимо получить разрешение Вашего кредитора и обязательно заключить с арендаторами договор найма жилого помещения. Например, Национальная ипотечная компания, которая реализует ипотечные программы Национального резервного банка, оговаривает ряд условий. А именно, срок аренды не должен превышать один год, платежи за аренду квартиры должны зачисляться на счет заемщика в банке.

Другие же игроки ипотечного рынка допускают, чтобы заемщик сдавал в аренду квартиру, приобретенную с помощью кредита. К таким действиям клиентов они относятся с пониманием. Для нас важно, чтобы договор найма жилого помещения был согласован с банком. В этом случае никаких препятствий кредитор чинить не будет, - отмечает президент Национальной ипотечной компании Сергей Постнов. По его словам интересы банка в данном случае защищены кредитным договором, по условиям которого, клиент банка обязуется не сдавать жилье в наем, не передавать в безвозмездное пользование и не предоставлять третьим лицам право пользования квартирой без письменного согласия кредитора. Если заемщик нарушает эти условия, договор может быть расторгнут в одностороннем порядке. И банк вправе потребовать досрочного погашения задолженности по кредиту.

По мнению экспертов рынка недвижимости, окупить за счет аренды типовую московскую квартиру, купленную по ипотеке, не удастся быстрее, чем за 10 лет, элитная же недвижимость при грамотном управлении может окупиться быстрее, лет за 6-7.

Страховые компании, работающие на рынке ипотечного кредитования, отмечают, что нет ничего страшного в том, что в квартире, находящейся в залоге у банка, будут проживать арендаторы, а не сам залогодержатель. Как нам пояснил сотрудник страховой компании Пари: в договоре страхования указано, что отделка квартиры не входит в страховку. Получается, что страхуются только стены. Такого же мнения придерживаются и в компании Альфастрахование. Специалисты поясняют, что ответственность за сохранность недвижимости несет человек, на которого оформлен ипотечный кредит. Согласно кредитному договору, если даже на момент несчастного случая или порчи имущества залогодержателя не было в квартире, ответственность лежит на нем. Страховые компании уверяют, что совершенно не верно утверждение, о том, что при сдаче квартиры в аренду, страховой тариф может быть повышен на 50% от начального.

Мэру Москвы Юрию Лужкову не удается навязать застройщикам квоты на продажу квартир москвичам по льготным ценам. Федеральная антимонопольная служба выступила против новых правил. Чиновники этого ведомства считают, что введение квот ущемит права россиян и ограничит конкуренцию.

Таким образом, согласовав с банком свои планы, клиент может получать дополнительный доход, сдавая в аренду ипотечную квартиру, а вырученные деньги могут быть направлены на погашение задолженности по кредиту. Получается, что и такой способ инвестиций в недвижимость выгоден.

Постановление О среднесрочной жилищной программе Москвичам доступное жилье на период 2007-2009 гг. и задание на 2010 г. Юрий Лужков подписал 23 января. Представляя документ на заседании столичного правительства в ноябре прошлого года, руководитель департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы Петр Сапрыкин объяснял необходимость такой программы тем, что до 60% жилья в Москве приобретается иногородними, в том числе для спекулятивной перепродажи. А это увеличивает стоимость квартир. Поэтому он предложил ввести преференции для граждан, проживающих в Москве на законных основаниях не менее 10 лет.

Жилищный фонд Москвы составляет 203 млн кв. м, ежегодно увеличивается на 4 млн кв. м. В 2006 г. в столице зарегистрировано 10,5 млн человек, три года назад 8,5 млн.

Именно эти условия и не устроили Федеральную антимонопольную службу (ФАС), рассказал Ведомостям начальник управления контроля ЖКХ, строительства и природных ресурсов этого ведомства Владимир Ефимов. Против документа активно протестовали девелоперы. Но Ефимов уверяет, что от них жалоб в ФАС не поступало. Начальник управления департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы Владимир Брыков подтверждает, что ФАС не дает мэрии реализовать постановление. Чтобы заложенные в документе нормы заработали, департамент подготовил изменения в городские документы о проведении конкурсов и аукционов и согласовывает их с ФАС. Но ведомство Игоря Артемьева их забраковало. [Поправки] не согласуются с положениями действующего жилищного и земельного законодательства, сетует Брыков.

Лужков идею поддержал. Сейчас город предоставляет землю под строительство жилья экономкласса тем застройщикам, которые соглашаются отдать мэрии 40% квартир. Январское постановление гласит, что девелоперы из своей доли должны либо до 80% продавать москвичам, либо только 30% но со скидкой нуждающимся в улучшении жилищных условий. Кроме того, документ предусматривал и третий вариант. Город забирает 80% жилья, а оставшееся застройщик продает кому хочет.

А если власти города будут упорствовать, ФАС, по его словам, может и возбудить дело по признакам нарушения антимонопольного законодательства. Его итогом может стать выдача предписания об отмене Среднесрочной жилищной программы либо ее корректировке.

Предложения мэрии Москвы нарушают права граждан России и ограничивают конкуренцию на строительном рынке, объясняет позицию ФАС Ефимов. По его словам, по Конституции все равны и имеют право на свободу передвижения и места жительства. Получается, что органы власти вмешиваются в деятельность хозяйствующего субъекта, в том числе давая указание о заключении договоров в приоритетном порядке с определенной категорией покупателей, объясняет Владимир Ефимов. В нынешнем виде предложения столичной мэрии неприемлемы, утверждает чиновник. У столичного правительства масса способов решить проблему с доступным жильем для москвичей: строить социальное жилье, стимулировать ипотеку для молодых семей, уверен Ефимов.

Это популистская программа. Изначально руководство города должно было догадываться, что она не пройдет, говорит управляющий партнер юридической компании Добронравов и партнеры Юрий Добронравов. По его словам, инициатива столичных властей противоречит конституционным основам, в частности равенству всех перед законом. Власти зашли не с той стороны, предлагая абсолютно нерыночные механизмы, соглашается партнер юридической компании Пепеляев, Гольцблат и партнеры Виталий Можаровский. Людям нужно предоставить возможность зарабатывать, т. е. дать удочку, а не рыбу.

Застройщики довольны решением ФАС. Доля города сейчас составляет 30-50%, говорит пресс-секретарь S. Holding Оксана Басова. Если бы помимо этой доли появились дополнительные обременения для застройщиков, то цены на жилье взвинтились бы. По ее словам, резервировать жилье и продавать его по фиксированным ценам могут позволить себе только очень крупные компании. Москвичи, которые не могут купить квартиру, будут спекулировать и перепродавать положенное им жилье кому угодно, добавляет крупный девелопер.

Первой площадкой для реализации нацпроекта Доступное жилье в Нижегородском регионе был выбран город Кстово - спутник Нижнего Новгорода, один из центров химической промышленности страны. Строительство развернулось в микрорайоне, который в народе называют Щитки. Когда-то здесь во времена становления города химиков были построены временные двухэтажные щитковые дома для жителей. На деле же это временное жилье стало постоянным для десятков семей и нескольких поколений кстовчан. По данным областного министерства жилищной политики и жилого фонда, в ветхих домах проживает более 23 тысяч нижегородских семей, потребность в новом жилье под расселение ветхого фонда составляет 1,48 тысячи кв. метров.

Не зря труднее других идет у нас нацпроект Доступное жилье. Ведь для его реализации требуются большие деньги и время - чтобы построить и сдать госкомиссии дом. Но кое-где процесс уже пошел. В июне в Нижегородской области госкомиссия приняла первый дом, который в рамках нацпроекта примет переселенцев из ветхого фонда. У этого строительства оказался свой летописец и будущий новосел - Вера Игнатичева.

- Мы здесь уже сорок лет живем, - рассказывает Вера Игнатичева. - Всех удобств - туалет и холодная вода, газ в баллонах, центральное отопление зимой. Знаете, делать уже здесь ничего не хочется - на ремонт руки просто не поднимаются.

Маленькие щитковые домики выглядят хуже некуда - облезлые, с отвалившимися от стен кусками штукатурки, облупленными подъездами, а кое-где и забитыми досками окнами.

- Мы тогда все переполошились - живем сарайками: тут и припасы, и вещи кое-какие хранятся, - рассказывает Вера Анатольевна. - Во дворе бабушки бунт устроили против сноса. Но потом нам объяснили, что для нас же и будут строить новое жилье, и все успокоились.

Год назад на сараях появилось объявление, мол, освободите хозпостройки, будем их ломать. Собственно, будущие новоселы и не чаяли когда-нибудь улучшить свои жилищные условия. Зарплаты у них мизерные. Так что об ипотеке никто и не помышлял. А часть жителей района Щитки вообще на пенсии.

- Камеру я купила пару лет назад, чтобы снять проводы в армию моего крестника, - поведала Вера Анатольевна предысторию своего хобби. - Стройка как раз началась в тот момент, когда я была в отпуске, грех было не снять наши старые сараи и бабушек.

Именно со сноса сараев и началась видеолетопись Веры Игнатичевой.

- Они боялись только, как бы меня прораб или директор не заметил, говорили, что очень строгое руководство. Но вот однажды я случайно вышла со своей камерой прямо на директора, - вспоминает Вера Анатольевна. - Он меня расспросил, что, мол, тут делаю и чем занимаюсь, я все объяснила, выгонять меня он не стал.

Так и стала Вера Анатольевна выходить на съемку - почти каждый день. Вот снесли сараи. Заложили памятную капсулу под фундамент будущего дома. Вывели стройку на нулевой цикл. Поставили первую панель. Сложили этаж, другой... третий... Сначала к видеооператору на стройке отнеслись с подозрением. Но постепенно она познакомилась с местными охранниками, и к ее желанию запечатлеть всю историю строительства дома те отнеслись уважительно, стали пускать на стройплощадку.

- Соседки мне говорят: По всем каналам ты, - смеется Вера Анатольевна.

Не ругался, возможно, потому, что к тому времени Вера Игнатичева уже стала в Кстово героиней. О ее видеохобби стали писать в местных газетах и рассказывать на ТВ.

- Я сама семь лет на стройке проработала подсобницей каменщика и знаю, что это такое. Панельный дом, конечно, не то что каменный - растет гораздо быстрее. Но здесь строили просто отлично - быстро и качественно, - авторитетно заявляет она.

Она признается: в то, что два новых дома вырастут через год, не верилось - мало ли вокруг долгостроев. Но от момента, когда в Щитках была заложена памятная капсула нового строительства, и до завершения стройки прошел ровно год.

- Он тоже есть у меня на видеозаписи, - говорит наша героиня. - Когда комиссия приезжала, все мы смогли зайти внутрь дома и посмотреть свои квартиры. Наша квартира будет на 10-м этаже. Там все просто очень хорошо - уже есть отделка, и не плохая, линолеум, виниловые обои - я такие сама бы, возможно, и не купила. А планировка просто отличная, кухня 13 метров да две лоджии!

В начале июня дом, куда переедут Игнатичевы, принимала госкомиссия, было много почетных гостей и губернатор области Валерий Шанцев.

- Внутрь зайти пока нельзя - нет у нас ключей, но окна я вам покажу, - ведет нас к новостройке Вера Анатольевна. - Вот ту комнату, что с балконом, займет младшая дочка, вторую - средняя, третья - будет нашей. А вот то окно - это кухня.

Игнатичевы говорят, что уже распределили в новой квартире все комнаты.

- Нам останется только вещи свои занести, никакого ремонта делать не нужно, ведь все готово, - радуются они.

Теперь Игнатичевы, как и все их соседи по Щиткам, ждут не дождутся переезда.



Главная --> Публикации