Главная --> Публикации --> Чтобы обеспечить петербуржцев отдельным жильем, понадобится $12 млрд "нечистые" федеральные дебаркадеры заменят на "чисто столичные" До самых до окраин Деревья растут до небес Продать квартиру – это тебе не мацони кушать!

Русский ипотечный банк -- сейчас 100-процентная дочерняя структура Собинбанка -- уже имеет неплохой опыт дистанционной продажи своих кредитов. Он начал ипотечный бизнес около трех лет назад с Москвы и Подмосковья, имея лишь один офис, и на 1 июля 2007 года его портфель ипотечных кредитов составил более 3,5 млрд руб. Схема работы была на тот момент новшеством для рынка -- наибольший поток клиентов РИБу привлекали агенты-партнеры. Сначала это была риэлторская компания МИАН, бывший акционер банка. Ее сотрудники рекомендовали Русский ипотечный банк клиентам, желавшим купить квартиру в кредит. Позже банк распространил такую форму работы на другие агентства недвижимости и ипотечных брокеров. А справиться с потоком заемщиков, имея один офис, помогли высокие технологии. Банк внедрил систему онлайн-транзакций с партнерами, благодаря которой агентство недвижимости или ипотечный брокер могли запросить у банка оценку клиента посредством электронной почты, до предоставления им документов.

Русский ипотечный банк (РИБ) презентовал вчера всероссийский проект Русская ипотека. Универсальный стандарт выдачи ипотечных кредитов и их выкупа у банков-партнеров действует на всей территории страны. Особенно интересна Русская ипотека тем, что всю необходимую инфраструктуру для выдачи кредитов -- оценки заемщика и квартиры, ипотечное страхование и даже рекламную поддержку продукта -- предоставляет партнерам Русский ипотечный банк. Он же гарантирует 100-процентный выкуп у банка-партнера всех закладных, выданных по стандартам РИБ, и берет на себя все риски непогашения кредитов. Нестандартных кредитов в случае работы по этой программе быть не может -- решения по выдаче кредита и одобрению залога принимаются централизованно Русским ипотечным банком. Благодаря прямой онлайн-связи с партнерами процесс одобрения заемщика и квартиры и продажи закладной РИБу занимает не более двух суток.

Главным преимуществом проекта для региональных операторов станет выход на рынок ипотечного кредитования без дополнительных затрат и рисков, -- пояснил директор департамента продаж и развития Русского ипотечного банка Алексей Дорош. Привлечением клиента занимается первичный кредитор, то есть партнер проекта, он же выдает кредит, далее РИБ выкупает кредит, приемы платежей и обслуживание кредита осуществляет либо РИБ, либо первичный кредитор, -- рассказал член совета директоров Русского ипотечного банка Игорь Дуда. РИБ будет предоставлять партнерам централизованный андеррайтинг, возможность авансирования и подключение к сформированной инфраструктуре РИБ. В каждом городе выдачи Русский ипотечный банк имеет несколько оценочных и страховых компаний-партнеров. Благодаря такой процедуре одобрения клиента и залога РИБ может дать региональным операторам большие гарантии. Все кредитные риски мы берем на себя в случае дефолта, -- сообщила глава РИБ Татьяна Вознесенская, пояснив, что банк не будет требовать у своих партнеров обратного выкупа долгов в случае неплатежей заемщика. У нас имеются все необходимые инструменты и возможности взвешенной и качественной централизованной оценки наших заемщиков, -- уточнила Татьяна Вознесенская.

С февраля этого года Русский ипотечный банк вместе с Собинбанком заявили о запуске совместной программы Русская ипотека. Этот единый для всех партнеров стандарт предлагает заемщикам достаточно привлекательные условия (особенно это ощущают региональные клиенты): ставка по кредиту от 9,75% в долларах и от 10,75% в рублях, первоначальный взнос -- 10%, срок до 25 лет. Всего банк предлагает шесть стандартных программ: на покупку квартиры на вторичном рынке или загородного дома, кредиты под залог имеющейся недвижимости на приобретение или строительство другого объекта недвижимости, кредит на любые цели под залог недвижимости, а скоро в регионах будет предлагаться и перекредитование. Уже сегодня Русскую ипотеку можно получить в 46 городах. Банк сотрудничает с 42 партнерами, не считая филиалы Собинбанка, страховые и оценочные компании. К концу 2011 года в планах РИБа -- предоставлять кредиты по программе Русская ипотека в 163 городах России с населением свыше 100 тыс. человек.

Тогда, в 2002 году, выполнить свои обязательства перед собственниками квартир в так и не построенных домах по улицам Федеративный проспект, владение 36/14 (57 соинвесторов), улица 2-я Бухвостова, владение 7 (45 соинвесторов), Щелковское шоссе, владение 79, строение 1 (13 соинвесторов), улица Байкальская, владение 18, корпус 4 (96 соинвесторов), улица Наримановская, владение 8, корпуса 1 и 2 (36 соинвесторов) отказалась компания-инвестор. Восток столицы вообще пострадал от недобросовестных строительных компаний в большей степени. Из 3300 обманутых дольщиков в ВАО было зарегистрировано 177 Но именно здесь сумели найти наиболее эффективный выход из сложившейся ситуации.

По словам г-на Дуды, после формирования портфеля однородных ипотечных ссуд РИБ будет проводить сделки по секьюритизации ипотечных закладных на международных рынках. Сейчас портфель ипотечных кредитов Русского ипотечного банка составляет около 145 млн долл. Осенью 2008 года банк планирует провести сделку по секьюритизации пула ипотечных кредитов на сумму более 500 млн долл. Мы рассчитываем, что доля РИБ в секьюритизируемом пуле составит 60--80%, остальная доля -- Собинбанка, -- сказал он.
Осенью у 247 семей Восточного административного округа состоится праздник. Бывшие обманутые соинвесторы станут полноправными владельцами своих квартир. Этого события люди ждали целых пять лет.

А чуть позднее во время совместного осмотра с президентом России Владимиром Путиным московского экспериментального района Куркино Юрий Лужков сказал: Два года назад, когда вступил в силу 214-й закон, он допустил негодяев на этот сложный рынок. В Москве появились 3300 семей обманутых дольщиков. Но мы не могли бросить москвичей один на один с их бедой. В 2006 году на 16 объектов вышли новые инвесторы, в этом, 2007-ом,часть из них будет достроена. В 2008 году мы в основном закончим передачу квартир - именно квартир, а не компенсаций - обманутым дольщикам. На 2009 год останутся только два самых проблемных объекта.

В конце мая уже состоялось торжественное вручение ключей от квартир по адресам: улица Никитинская, владение 31, корпус 1, и Щелковское шоссе, владение 18, корпус Оба эти дома достроены по утвержденной правительством Москвы программе оказания помощи обманутым соинвесторам. Вручал ключи счастливым новоселам сопредседатель партии Единая Россия и мэр Москвы Юрий Лужков. Тогда градоначальник сказал, что в прошлом году при участии городских бюджетных средств для обманутых дольщиков было достроено 16 домов. До конца 2007-го будут сданы еще 5 (то есть всего 7).

Но все-таки Москва, как впрочем и во всем, в ситуации с обманутыми соинвесторами, идет вперед России. Этим летом лидер столичных единороссов Юрий Лужков с присущей ему энергией потребовал от городских чиновников перевести сам термин обманутый дольщик в разряд исторических. Для достижения этой цели в городе сформирована постоянная комиссия по проверке выполнения контрактов на реализацию инвестиционных проектов строительства жилья.

Впрочем, переломить ситуацию и помочь обманутым соинвесторам пытаются не только в Москве, где реально дают квартиры. Нижний Новгород также в центре внимания. Возглавляемое прежним вице-мэром столицы единороссом Валерием Шанцевым нижегородское правительство под гарантии регионального бюджета выкупило незавершенные объекты и также, как в Москве, осуществило окончание строительства своими силами. Достроив объекты обанкротившейся Социальной инициативы, Нижегородская область получила возможность не только рассчитаться с дольщиками, но и переселить граждан из ветхого и аварийного жилья. Если бы квартиры для них покупались по коммерческой стоимости, то это обошлось бы в три раза дороже. В итоге за 2006-2007 годы из 14 объектов недостроя в Нижегородской области в строй было введено 12, что надо признать безусловным успехом.

Что ж, хочется надеяться, что столичным властям действительно удастся загнать в историю понятие обманутый дольщик. И не такие беды переживали наши жители. Даже печальные истории имеют свойство забываться, тем более, что в нашем случае история имеет счастливый конец люди получили свои законные квартиры. А самое главное москвичи по прежнему верят своему градоначальнику.

Комиссия, которую возглавил руководитель стройкомплекса Москвы Владимир Ресин, включает в себя и представителей дольщиков. Непосредственное участие в деле обманутых дольщиков принимает и Управление Правительства Москвы по экономической безопасности, которым руководит Александр Корсак.

Я ждала заселения с 2003 года, рассказала тогда Москве Людмила Шкурко, обаятельная и энергичная лидер инициативной группы двух первых домов, построенных для обманутых вкладчиков. Знаете, мы быстро поняли, что если будем увлекаться политикой, митингами, голодовками, то ничего не добьемся. Ясно же, что в московском правительстве нет достаточного числа людей, которые могли бы полностью переключиться на решение наших проблем. Поэтому мы с самого начала предложили взять на себя большую долю работы. Мы активно вступили в процесс, составляли документы, договоры многое, что необходимо сделать для передачи объекта от одного инвестора к другому. Поэтому одними из первых достигли результата. Но, конечно, без доброй воли и поддержки руководителей Москвы ничего бы не добились.

На торжествах по случаю вручения квартир в мае этого года новоселы преподнесли столичному градоначальнику очень символичный презент: сувенирный топор, рядом с которым расположен разрубленный узел. Здесь же надпись: Человеку, лучше всех разрубающему узлы проблем.

Новый способ накопить на квартиру
Законопроект О строительных сберегательных кассах предусматривает создание уполномоченными банками специальных касс, которые будут принимать от населения накопительные вклады на приобретение жилья. Накопив некоторую сумму, вкладчик сможет получить в стройсберкассе кредит на покупку жилья, на ремонт квартиры или дома или на доплату при обмене своей недвижимости, то есть в общем - на улучшение жилищных условий.

Новый способ приобретения собственной квартиры или дома появится вскоре у российских граждан. Копить деньги на покупку собственного жилья можно будет в специальных строительных сберегательных кассах. При этом государство будет добавлять к накопленной сумме и свои деньги. Законопроект О строительных сберегательных кассах уже внесен на рассмотрение Государственной Думы РФ и может вступить в силу с 2008 года. Депутаты надеются, что предложенный ими механизм накопления средств повысит доступность жилья и увеличит количество заказов у застройщиков.

При этом государство будет ежегодно добавлять к каждому вкладу 20% от накопленной суммы, но не более 70 тысяч рублей в год. Воспользоваться кредитом можно будет не раньше, чем через два года после открытия счета.

Проценты по вкладам строительные сберегательные кассы (ССК) будут определять самостоятельно, но, чтобы у стройсберкасс не возникало соблазна завышать проценты по кредиту, в законопроекте предусмотрено ограничение: ставка по кредиту не должна превышать ставку по вкладу более чем на 3%.

По оценкам одного из авторов законопроекта депутата Оксаны Дмитриевой, в первые два года после вступления документа в силу в России появятся четыре стройсберкассы при крупнейших банках, а за несколько следующих лет их количество возрастет до нескольких десятков. Депутаты рассчитали, что на первом этапе граждане заключат примерно 100-150 тысяч договоров с ССК, что ежегодно потребует из бюджета в качестве государственной доплаты к вкладам 2,1 миллиарда рублей.

Схема будет примерно такой: 30% от стоимости жилья человек накопит в кассе, еще 30% касса выдает ему в качестве кредита, а оставшиеся 40% он берет в ипотечном банке, - рассчитывает руководитель экспертного совета комиссии по формированию рынка доступного жилья Совета Федерации Иван Грачев.

Эта сумма может еще больше увеличиться, если в ходе рассмотрения законопроекта в нем будет предусмотрен механизм субсидирования государством процентной ставки по кредиту, который будет выдавать вкладчику стройсберкасса. Подобная норма уже обсуждалась представителями российского правительства и депутатского корпуса, но пока отражения в законопроекте не нашла.

По прогнозу экспертов, к 2012-2013 годам число участников системы строительных сберегательных касс увеличится уже до 500 тысяч человек, а расходы государства возрастут до семи миллиардов рублей в год.

По мнению вице-президента компании Бест-недвижимость Михаила Гороховского, популярность этих касс во многом будет зависеть от доверия к ним населения.

Доверит ли население свои деньги стройсберкассам?
Строительные сберегательные кассы - новый для России финансовый институт, хотя жители европейских стран уже давно и активно им пользуются. Например, в Германии каждый третий житель имеет договор строительного вклада. Но приживется ли механизм ССК на российской почве - пока сказать сложно.

По его мнению, строительные сберегательные кассы должны создаваться только при крупных, известных банках, которые будут нести солидарную ответственность за сохранность вкладов в ССК.

Различные финансовые пирамиды середины 90-х годов прошлого века были негативным примером, поэтому основным препятствием на пути вложения гражданами в кассу своих средств будет страх, что касса не выполнит своих обязательств, - отмечает эксперт.

По мнению руководителя департамента правовой поддержки компании МИЭЛЬ-новостройки Николая Вопиловского, надежности касс будет способствовать также государственный надзор за их деятельностью и специальное лицензирование ССК.

Для защиты вкладов в законопроекте предусмотрена норма, согласно которой стройсберкассы будут обязаны создать страховой фонд в размере 1,5% от общей суммы вкладов. Кроме того, для снижения рисков круг финансовых операций ССК будет ограничен: они, например, не смогут вкладывать деньги в акции российских компаний.

Проблемы обеспечения населения жильем, которые существуют сегодня в России, конечно, сделают ССК востребованными. Однако говорить о них как о панацее - несерьезно, - считает соучредитель Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС) Олег Ступеньков.

Ипотека никуда не исчезнет
Стройсберкассы могут стать популярным инструментом для приобретения жилья. Вместе с тем ряд экспертов полагает, что ССК не смогут полностью вытеснить ипотечное кредитование, а станут лишь хорошим дополнением к ипотеке.

Для этой категории людей ССК - реальный путь купить квартиру, пусть и более долгий. А те покупатели, которые относятся к среднему классу и хотят получить квартиру сразу, будут по-прежнему прибегать к ипотечному кредитованию, - прогнозирует Ступеньков.

В первую очередь, строительные сберегательные кассы будут рассчитаны на людей, не имеющих первоначального взноса на покупку недвижимости, необходимого для оформления ипотечного кредита.

В условиях нестабильного рынка недвижимости и непредсказуемых темпов роста стоимости жилья никто не застрахован от того, что вклад в стройсберкассе к моменту покупки квартиры просто обесценится. В результате вкладчик, который теоретически рассчитывал, что определенной суммы ему хватит, скажем, на половину квартиры, к моменту накопления денег может обнаружить, что его сбережения реально составляют только 10% от новой стоимости жилья, - поясняет Ступеньков.

Еще одна причина, которая не позволит строительным сберегательным кассам вытеснить с рынка ипотечное кредитование, - это постоянный рост цен на жилье.

В Германии эксперимент с кассами удался, но все равно через ипотеку граждане покупают гораздо больше жилья, чем через кассы, - говорит директор кредитного брокера Фосборн-Хоум Василий Белов.

Несмотря на высокую популярность стройсберкасс, в Европе они так и не смогли вытеснить ипотеку.

Кроме того, по его словам, если круг операций будет ограничен, то кассам может просто не хватить средств для выдачи кредитов, потому что деньги, которые они получат от вкладчиков не будут включены в активный оборот, как это происходит у банков.

Скептически к идее создания ССК относятся и сами банки. Сейчас в целом ряде банков появились ипотечные программы с нулевым первоначальным взносом. Да и в тех банках, где таких программ нет, клиентам часто предлагают схемы, позволяющие получить кредит на необходимую сумму в полном объеме, - рассказывает вице-президент Промсвязьбанка Андрей Чистяков.

Привлекательность касс будет зависеть от государства
Многие эксперты считают, что механизм строительных сберегательных касс будет успешно работать только при активной поддержке государства, отмечая при этом, что пока заявленный уровень господдержки очень низкий.

Такие кредиты должны будут рефинансироваться либо через ипотечные агентства, либо путем выпуска ипотечных облигаций , - полагает Чистяков.

Тем не менее, строительные компании ожидают увеличения заказов. Естественно, что на возросший спрос рынок должен будет ответить увеличением совокупного предложения, поэтому можно прогнозировать рост объемов строительства, - полагает Вопиловский.

Если каждый вклад в ССК будет субсидироваться бюджетом максимум на 70 тысяч рублей в год, то такая поддержка может оказаться ничтожной, особенно в крупных городах. Субсидирование процентной ставки может стать даже более привлекательным инструментом, но правительство пока еще не решило, будет ли его использовать, - напоминает Белов.

Если появятся более льготные условия, то количество желающих приобрести жилье резко возрастет, и разрыв между спросом и предложением увеличится. И если рынок не успеет отреагировать на увеличение спроса и предложить дополнительные жилые площади, то жилье опять подорожает, - прогнозирует коммерческий директор Капитал-Групп Алексей Белоусов.

Правда, увеличение спроса может подтолкнуть рост цен на жилье.

В Европе популярность касс объясняется в первую очередь высоким уровнем поддержки со стороны государства. Если российское правительство согласится выделить средства для субсидирования ставок по кредитам стройсберкасс, то это станет серьезным преимуществом перед ипотекой, и тогда два финансовых механизма смогут конкурировать практически на равных.
Федеральная антимонопольная служба (ФАС) намерена осенью 2007 года установить порядок проведения региональными и муниципальными властями торгов по сдаче в аренду частным компаниям объектов коммунальной инфраструктуры. Проект рекомендаций ФАС оказался в распоряжении Ъ они окончательно запрещают аренду объектов ЖКХ без аукциона или конкурса, позволяя ФАС оспаривать итоги конкурсов в суде.

Эксперты сходятся во мнении, что строительные сберегательные кассы для российского рынка весьма экзотический продукт, который на первом этапе его внедрения не будет пользоваться массовым спросом. Целевая аудитория ССК пока не очень ясна. Возможно, касса будет интересна тем, кто делает обычные банковские вклады и с появлением ССК предпочтет депозитам вложение денег в дальнейшее улучшение жилищных условий. Но для покупки жилья с нуля оптимальным вариантом останется ипотека, которая позволяет приобрести квартиру, не дожидаясь, пока она подорожает, что, естественно, обесценит накопления в кассе.

Как пояснил Ъ начальник управления контроля ЖКХ, строительства и природных ресурсов Владимир Ефимов, сейчас регионы и муниципалитеты нередко передают объекты инфраструктуры в аренду частным операторам без торгов или на торгах, проведенных с нарушением антимонопольного законодательства. Однако сейчас в законе не установлено, как проводить торги, там установлена лишь обязанность властей их проводить. В отсутствие процедуры проведения торгов оспаривать их результаты в судах ФАС было почти невозможно.

Как стало известно Ъ, ФАС подготовила проект методических рекомендаций по проведению органами госвласти и местного самоуправления торгов при передаче в аренду частным инвесторам объектов коммунальной инфраструктуры. Рекомендации должны быть выпущены в развитие статьи 15 и 17, а также главы 5 закона О защите конкуренции -- они регламентируют понятие нарушения конкуренции применительно к таким конкурсам и аукционам.

Участники рынка, впрочем, считают, что рекомендаций ФАС недостаточно. По мнению главы компании Евразийское водное партнерство Сергея Яшечкина, необходима также методика определения цены аренды, процедуры определения параметров производственной программы по арендуемому объекту, обязательств муниципалитета. Без этих методик и процедур фирмочки с капиталом в 10 тыс. рублей по-прежнему будут получать имущество на миллиарды без обязательств,-- считает он. А по мнению юриста работающей с инвесторами в ЖКХ компании Gide Loyrette Nouel Марии Минсковой, пока для реформы ЖКХ, частью которой являются торги по аренде коммунального имущества, не хватает закрепления в законодательстве основных принципов реализации проектов государственно-частного партнерства.

Рекомендации ФАС должны решить эту проблему. В них исчерпывающе описан порядок проведения конкурсов и аукционов на сдачу в аренду объектов ЖКХ. Напрямую рекомендации ФАС необязательны для исполнения регионами и муниципалитетами. Однако, по словам Владимира Ефимова, если торги будут проводиться не так, как указано в рекомендациях, они могут быть признаны противоречащими закону О защите конкуренции -- это дает ФАС основания для судебных исков, в результате которых сделки могут быть расторгнуты, а их организаторы оштрафованы. Важнейшие нормы рекомендаций -- закрытый перечень требований и конкретных критериев для участников конкурса, а также обязанность размещения информации о торгах не только в печатных СМИ, но и через сайты органов власти. По словам Владимира Ефимова, это не позволит придумывать властям критерии для 'своих' операторов и будет препятствовать дискриминации участников.



Главная --> Публикации