Главная --> Публикации --> "прана" борется за юкосовскую сдачу Фас на вас! В ожидании роста Историческая часть города лион Хождение по дачным мукам

Много фондов хороших и разных
Первые закрытые паевые фонды на рынке недвижимости появились в 2003 году. Разумеется, тогда они воспринимались в России как экзотика, и участвовали в них исключительно крупные игроки рынка строительные и девелоперские компании, банки. Частных лиц в таком фонде не было вообще в этом не были заинтересованы ни управляющие компании, ни сами граждане.

Тем, кто собирается вложить деньги в долевое строительство через паевой инвестиционный фонд, придется иметь дело с закрытым ПИФом недвижимости. Напомним, что в закрытом ПИФе владелец пая не может требовать погашения стоимости пая от компании в течение всего срока существования ПИФа. ЗПИФ, как правило, создается под конкретный строительный проект, и после того, как дом построен, и с пайщиками все расплатились закрывается. В этом его отличие от открытого, где пайщик имеет право в любой рабочий день погасить все принадлежащие ему паи и от интервального  когда погасить пай можно только в течение определенного срока.

Более 60% закрытых фондов недвижимости финансируют строительство жилья, в том числе через приобретение инвестиционных договоров, вложение средств в строительство коттеджных поселков, других видов жилой и коммерческой недвижимости, которая обещает принести доход.

Сегодня на ЗПИФы недвижимости приходится 16, 5% общей стоимости имущества всех российских ПИФов (около 70 млрд. из 422 млрд. рублей). По данным, представленным на сайте Национальной Лиги Управляющих, за последние три года количество ЗПИФН выросло более чем в 10 раз. Шесть из них проработали более трех лет, 31 более двух, 69 на рынке более года.

Компании, которых интересуют деньги физических лиц, в том числе совсем небольшие суммы (от 6 10 тыс. руб. и выше), появились на рынке совсем недавно. Например, частным инвесторам не отказывает питерский ЗПИФ недвижимости Арсагера жилищное строительство, и московский АГ Капитал ИНТЕРРА.

Разброс объемов фондов весьма велик: от 25 млн. до 10 млрд. рублей. Совсем недавно все ЗПИФы были жестко ориентированы на работу с юридическими лицами или с богатыми людьми. Специально для этого устанавливался очень высокий входной порог 10 20 млн. руб. Именно такую сумму чаще всего называли корреспонденту мeтринфо.ру, когда под видом потенциального клиента я обратилась в 15 ЗПИФов.

Выбираем ЗПИФ

Как он устроен
Активами ПИФа управляет управляющая компания, имеющая лицензию на данный вид деятельности. За деятельностью управляющих следит Федеральная служба финансовых рынков (ФСФР России). Кроме того, законодательно закреплен взаимный контроль участников работы ПИФа. Хранит активы ПИФа спецдепозитарий - он же регистрирует и ведет учет паев. Оценочные компании регулярно оценивают стоимость имущества, а аудиторские проверяют правильность его учета.

Шаг второй
Собираем информацию об управляющей компании
Этим людям вы доверяете управление своими средствами, следовательно, нужно узнать о них как можно больше. Именно они диктуют правила игры инициатором создания фонда всегда является управляющая компания, имеющая лицензию ФСФР. Она разрабатывает правила доверительного управления фондом и готовит пакет документов для регистрации этих правил в ФСФР. Правила содержат информацию о специализированном депозитарии, регистраторе, оценщике и аудиторе фонда.
Внимательно изучите информацию на официальном сайте компании.
Прочтите публикации в различных СМИ о компании и ее проектах.
Обратитесь с запросом об управляющей компании в федеральную службу по финансовым рынкам (ФСФР), или Национальную лигу управляющих некоммерческое партнерство, объединяющее управляющие компании.
Если информацию о компании трудно собрать лучше не иметь с ней дела.

Шаг первый
Составляем список
На этом этапе нужно составить список кандидатур (для чего можно воспользоваться сайтом некоммерческого партнерства Национальной лиги управляющих nlu.ru) и обзвонить как можно большее число фондов. В беседе не забудьте задать два обязательных вопроса: участвуют ли в фонде частные инвесторы и каков входной порог, то есть, какова минимальная сумма инвестиций. Скорее всего, ваш список будет недлинным.

Шаг четвертый
Анализируем информацию
Задействовав как можно больше источников, подробно изучите, как управляющая компания реализовывала предыдущие проекты. Насколько успешными и прозрачными они были, как менялась стоимость пая?

Шаг третий
Задаем вопросы управляющим
Специалисту выбранной управляющей компании желательно задать следующие вопросы:
Куда вложен актив фонда? Лучше всего попросить представить инвестиционную декларацию, где отражены все объекты, куда вложены средства ЗПИФа.
По каким критериям выбраны эти объекты инвестиции? Имеются в виду будущая доходность, надежность и репутация застройщика, сроки окупаемости проекта, соответствие стройки требованиям законодательства.
Как растут чистые активы фонда, есть ли динамика? Для этого нужно попросить показать отчетность по стоимости чистых активов разницей между суммой активов фонда и стоимостью обязательств.
Каков тираж паев (сколько паев выпущено, стоимость купли, стоимость продажи)? Обратите внимание, на то, готова ли компания открыто публиковать эти данные. У надежного фонда такая информация всегда открыта и опубликована в открытых источниках, в том числе на собственном официальном сайте. Если готова это важное доказательство того, что компания уверена в себе и работает по-белому, собирается повышать ликвидность пая.

Кстати, сейчас разрабатывается проект закона защиты частных инвесторов. В частности, предлагается сделать некоторые, наиболее рискованные ПИФы недоступными для частников. Прежде всего, это касается наиболее рискованных проектов например, ПИФов венчурных вложений. А для участников закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости планируется ввести определенные требования: возрастные и образовательные ограничения.

Учтите риски
Решая вложить деньги в ЗПИФ, следует учесть важные нюансы:
Специалисты управляющей компании не боги. Самый высокий профессионализм, честность и масса прибыльных проектов не гарантия того, что этот проект окажется столь же успешным.
Продать свой пай до истечения срока вы можете только на вторичном рынке, то есть частному лицу. Если цена пая будет расти желающие найдутся, ну а если, напротив, падать?
Владелец пая в ЗПИФе считается инвестором, а не клиентом банка и не потребителем, как при долевом строительстве. Никакой юридической защиты для инвесторов не предусмотрено в случае банкротства ЗПИФа вы потеряете все до копейки, и претензии предъявлять будет не к кому.
По окончании срока вы можете получить только наличные деньги стоимость пая на данный момент, но никак не квартиру. Если кто-то обещает вам жилье это мошенники. Поворачивайтесь и уходите.

Как спасти запад Москвы от пробок

Редакция выражает благодарность за помощь в подготовке материала начальнику отдела развития Паевых инвестиционных фондов КапиталЪ Дмитрию Иванову и ведущему юристу компании IMAC Евгению Жуку.
Городские власти полностью определили приоритеты в области дорожного строительства на ближайшие годы. Чтобы избавить столицу от пробок, московские чиновники решили не размениваться на строительство второстепенных дорог, а с головой ушли в реализацию крупных дорожных проектов. Сейчас в городе одновременно ведутся работы по созданию двух новых вылетных магистралей. Реконструкция Ленинградского проспекта и шоссе должна завершиться в 2010 году, а Звенигородский проспект полностью откроется для движения в 2011-м.

При строительстве применяются новейшие технологические разработки. Для того чтобы свести к минимуму вредное воздействие выхлопных газов автомобилей, на въездах в тоннель решено установить современное оборудование для фильтрации воздуха. Разработчики проекта уверены, что строительство новой трассы позволит не только сохранить, но и улучшить экологию района. Вместо того, чтобы простаивать в многокилометровых пробках, выбрасывая в атмосферу ядовитые вещества, автомобили будут беспрепятственно двигаться по многополосной трассе.

Звенигородский проспект - одна из важнейших трасс, которая напрямую свяжет МКАД с Садовым кольцом и позволит разгрузить запад столицы от транспортных потоков. Несмотря на значимость этой магистрали для транспортной инфраструктуры города, ее строительство не раз откладывалось. Начать работы решили лишь после того, как был тщательно обдуман план сохранения экологии Крылатского и Серебряного Бора. Дело в том, что для соединения МКАД с центром города помимо строительства и расширения уже существующих улиц строителям придется вырыть огромный тоннель под заповедником Серебряный Бор.

Количество полос бессветофорного движения - от 8 до 1 Улица Народного Ополчения станет подземным тоннелем (по четыре полосы движения в обе стороны). Длина тоннеля - 180 метров плюс два открытых участка длиной соответственно 213 и 196 метров. Между магистралями будут построены три эстакады. Первая - для тех, кто захочет свернуть на улицу Народного Ополчения, чтобы двигаться в сторону улицы Тухачевского или на проспект Маршала Жукова. Вторая даст возможность, двигаясь из центра, свернуть на улицу Народного Ополчения и ехать по направлению к Рублевскому шоссе. Третья - с улицы Народного Ополчения свернуть на Звенигородский проспект и ехать в сторону области. На всем протяжении проспекта от 3-го Силикатного проезда до улицы Живописной будет построено 11 подземных и 2 наземных пешеходных перехода.

Строительством одного тоннеля работы по прокладке Звенигородского проспекта не ограничатся. В центре города строителей тоже ждет огромный объем работ. Трехуровневая Звенигородская магистраль пройдет от улицы Живописной по проспекту Маршала Жукова, через улицу Народного Ополчения и по улице Нижние Мневники дойдет до 3-го Силикатного проезда, где примкнет к построенному участку Звенигородского проспекта. Эти улицы будут реконструированы и расширены.

На Ленинградке не останется светофоров

Особенно сложно придется строителям в районе метро Баррикадная. Там дорога уйдет под землю. На трассе будет три полосы в сторону кольца и одна - из центра. Автомобили смогут двигаться по Баррикадной улице в центр города и уходить направо на Садовое кольцо. Магистраль пройдет за Вдовьим домом (главное здание усадьбы Апраксиных). В рамках проекта в этом районе будут построены 4 здания, паркинг под сквером на Кудринской площади, подземная стоянка на 200 машино-мест, мост к планетарию и несколько тоннелей, один из которых предназначен как для автомобильного транспорта, так и для метрополитена.

В результате реконструкции к 2010 году Ленинградское шоссе должно стать самой современной трассой в стране. Раз и навсегда избавить это направление от пробок должны сразу три дорожных проекта, запущенных столичными и федеральными властями. Помимо реконструкции Ленинградского проспекта и Ленинградского шоссе от Манежной площади до МКАД власти обещают построить платный дублер шоссе, а также расширить Ленинградку в районе Химок на одну полосу в каждую сторону. Когда строительные работы закончатся, движение по Тверской улице, Ленинградскому проспекту и шоссе от Манежной площади до МКАД станет бессветофорным. Автомобили смогут ездить по этим магистралям со скоростью 100 километров в час. Чтобы убрать с главных столичных дорог все светофоры, строителям предстоит построить более 10 новых тоннелей и эстакад, а также один автомобильный мост. Уже сейчас на пересечении Ленинградского проспекта и улицы Серегина закончено строительство двух автомобильных тоннелей. Часть дороги от Путевого дворца до Аэровокзала опустили в 11-полосный тоннель длиной 3,24 километра. По бокам тоннелей на поверхности проложили четыре дороги, по две на каждой стороне шоссе. Такая же схема предусмотрена планом реконструкции и на пересечениях Ленинградского шоссе с Фестивальной улицей и Головинским шоссе.

Не менее грандиозное строительство полным ходом идет на Ленинградском проспекте. Недавно строители приступили к одному из самых сложных этапов этого проекта - реконструкции тоннеля около метро Сокол. Сейчас тоннель полностью закрыт, а для автомобилистов разработана схема объезда, которая уже успела понравиться большинству водителей (см. схему).

Компания планирует возвести торгово-развлекательный комплекс площадью более 80 000 кв. м на пересечении пр-та Маршала Блюхера и Кушелевской дороги, рассказал вчера заместитель гендиректора ЗАО РТМ Девелопмент Вадим Приходько. Это будет третий и самый крупный проект РТМ в Петербурге. Компания уже владеет торгово-выставочным центром Измайловский гостиный двор на 1-й Красноармейской ул., его общая площадь около 7000 кв. м. А осенью следующего года будет завершено строительство торгового комплекса в Купчино общей площадью более 23 000 кв. м. По словам Приходько, уже заключены предварительные договоры с его якорными арендаторами входящим в холдинг Марта супермаркетом Гроссмарт, Эльдорадо, универмагом Вещь.

Девелоперская компания РТМ собирается к 2009 г. построить в Петербурге торгово-развлекательный комплекс площадью более 80 000 кв. м. Для него выбран не самый оживленный район, что делает проект рискованным, считают эксперты.
ОАО РТМ создано в 2006 г. холдингом Марта и владельцем ГК Время Эдуардом Вырыпаевым. Специализируется на девелопменте и торгово-развлекательной недвижимости. Контролирует 56 объектов торговой недвижимости в Москве, Санкт-Петербурге, Казани, Самаре, Воронеже, Туле, Красноярске, Липецке, Курске; их общая площадь (с учетом строящихся) около 546 000 кв. м. В результате IPO, проведенного в мае 2007 г., привлекла около $92 млн.

РТМ уже заключает предварительные договоры с будущими арендаторами. Магазин бытовой техники Media Markt займет в комплексе 7400 кв. м, договор заключен на 30 лет, говорит Приходько. Компания подписала договор с РТМ, подтверждает менеджер по связям с общественностью Media Saturn Russia Елена Скальская. Кинотеатр Мираж-синема арендует 4700 кв. м, говорит Приходько. Договор заключен на 10 лет, подтверждает гендиректор сети Мираж-синема Виктор Рудман.

Строительство комплекса Кушелевка, по словам Приходько, начнется до конца года, а завершится в 2009 г. Комплекс с парковкой на 1200 мест займет участок площадью 6 га, из которых большая часть будет приобретена в собственность РТМ, а остальное арендовано на длительный срок, говорит сотрудник департамента по связям с инвесторами и внешним коммуникациям Виктор Беленышев. Сейчас идет процесс согласований, разрабатывается градостроительная документация, сообщил он. Кому принадлежит земля, он уточнить отказался.

Директор петербургского офиса Colliers International Борис Юшенков оценивает стоимость проекта из расчета $1500-2000 за 1 кв. м. По мнению управляющего партнера АРИН Игоря Горского, инвестиции могут составить от $1000 за 1 кв. м. А руководитель отдела Knight Frank Санкт-Петербург Арина Сендер говорит, что комплекс обойдется РТМ минимум в $60-80 млн. По ее оценке, средняя арендная ставка там составит $420 за 1 кв. м в год, включая НДС. Построив комплекс на Кушелевской дороге, РТМ сможет занять 7-8% рынка торговой недвижимости Петербурга, говорит она.

По словам Приходько, управлять комплексами будет дочерняя структура РТМ ООО РТМ Менеджмент. Назвать инвестиции в проект Кушелевка он отказался.

В городе реализуется два близких по масштабам проекта комплекс Казкоммерцбанка рядом с Московским вокзалом (более 100 000 кв. м) и Лето на Пулковском шоссе площадью порядка 120 000 кв. м, говорит Юшенков.

Вице-президент Адаманта Алексей Гнесин полагает, что доля РТМ на рынке будет скромнее. Общая площадь торговых центров в Петербурге уже около 2 млн кв. м, напоминает он.

Эксперты считают, что РТМ выбрала для крупного объекта небесспорное местоположение. Этот район не очень плотно заселен, говорит Горский. Там есть магистраль, но недостаточно жилья, согласен Юшенков. Впрочем, по соседству с комплексом РТМ через 10 лет может быть построено до 300 000 кв. м нового жилья. Если эти планы не будут реализованы на 100%, комплекс, по его словам, будет великоват.

По словам Гнесина, оптимальный размер торгового центра до 50 000 кв. м, в противном случае есть опасение, что он будет не заполнен арендаторами.

2 млн кв. м магазинов
В первом полугодии 2007 г. в Санкт-Петербурге, по данным Knight Frank, введено в эксплуатацию 307 600 кв. м общих площадей в торговых центрах, что составило 44,5% заявленного девелоперами годового объема ввода. Более 28% пришлось на специализированные отдельно стоящие торговые объекты. В апреле открылся третий по величине торговый объект в Петербурге комплекс Радуга общей площадью 90 000 кв м. За полгода объем арендопригодных торговых площадей увеличился примерно на 250 000 кв. м до 2,12 млн кв. м.
Поведение мировых фондовых рынков продолжает напоминать кардиограмму сильно больного человека. То вырастут на 1,5-2%, то снова в отчаянии уйдут в глубокий штопор. Очередная волна пессимизма из-за ипотечного кризиса в США вчера снова заставила российские рынки уйти вниз. Правда, совсем на немного - индексы РТС и ММВБ не потеряли больше 0,5%. Институт международных финансов тем временем нас успокаивает: у вас все будет хорошо, потому что именно неразвитость вас и спасет. Надолго ли?

По мнению Сендер, несмотря на то что проект находится в отдалении от жилой застройки, он будет успешным, поскольку там есть оживленная трасса. Калининский район не охвачен торговыми комплексами, и проект может стать магнитом для горожан, утверждает она. Может возникнуть проблема с заполняемостью комплекса арендаторами, добавляет Горский.

Один из ведущих мировых инвестиционных банков понижает рекомендации своим не менее именитым коллегам по цеху - Bear Stearns, Lehman Brothers и Citigroup. Международный валютный фонд бодро чеканит, что ипотечный кризис - не помеха уверенной поступи мировой экономики. Федеральная резервная система публикует протоколы своих заседаний: Ожидали возвращения к более нормальным условиям, но признали, что процесс займет некоторое время. А несколькими днями ранее Институт международных финансов приводит убедительные доказательства, что у развивающихся рынков от американской болезни иммунитет. К увещеванию инвесторов подключились и российские банки. МДМ-банк выпустил исследование, в котором доказывает, что кризис ликвидности нам не грозит.

О кредитном и ипотечном американском кризисе, который пустил корни во все без исключения экономики планеты, сейчас говорят, кажется, все. Тревожные и даже апокалиптические сценарии одних экспертов сменяются на не менее обнадеживающие и оптимистичные заклинания других.

Вчера американский индекс Dow Jones упал сразу на 2,1%. Открывшиеся азиатские рынки продолжили тенденцию: японский NIKKEI 225 рухнул на 1,69%, китайский Hahg Seng - на 1,47%. Российские индексы против течения не пошли. Ко второй половине дня российский индекс РТС продолжил снижение - почти на 0,5%, до 1869 пунктов. Индекс ММВБ потерял столько же, упав до 1634 пунктов.

В общем, так продолжается изо дня в день. Хаос и противоречивая информация как нельзя на руку трейдерам. Futures likes haos (фьючерсы любят хаос), - повторяют трейдеры... и зарабатывают! Ежедневно американские, японские и отчасти европейские фондовые рынки теряют по 1,5-2%, ровно столько же отыгрывая уже на следующий день. Так продолжается уже 6 недель.

Зато и катастрофы не случится, уверяет в своем исследовании Институт международных финансов (IIF). На днях он выпустил положительное заключение о влиянии ипотечного кризиса на мировые развивающиеся экономики. Экономика развивающихся стран пока не пострадала от кризиса в американском ипотечном секторе, однако она еще может испытать негативное влияние кризиса на кредитный сектор, - пишут в своем исследовании аналитики IIF.

Радует лишь одно - несмотря на серьезные проблемы с мировой экономикой, существование которых признали уже все без исключения, наши рынки пока в выгодной ситуации - РТС не падает ниже 1800, впрочем, и не поднимается выше 1900-1950 уже несколько недель. С индексом ММВБ - ровно такая же ситуация. Эксперты объясняют это тем, что российский рынок все еще недооценен. Когда Бразилия, Китай, Индия и Турция прибавили в этом году по 20-30%, а то и больше, наш рынок почти не вырос - рост на 3% можно считать недоразумением, но никак не ростом.

Ипотечная болезнь в США лишь усугубила ситуацию. Деловой мир столкнулся с нехваткой денег - испуганные неопределенностью банки начали зажимать деньги. В итоге по миру прокатилась волна еще одного кризиса - кризиса ликвидности. Сначала свои экономики накачивали деньгами ФРС, европейский и японский ЦБ, затем к спасению подключился и российский ЦБ.

Под негативным влиянием IIF имеет в виду страх иностранных инвесторов перед рисковыми активами. И китайские, и российские ценные бумаги воспринимаются консервативными западными инвесторами как не совсем надежные. Поэтому при малейшей опасности или изменении процентных ставок в Европе и США инвесторы предпочитают избавляться от подобного рода бумаг.

Получается, нам помогла именно неразвитость нашего развивающегося рынка. Не говоря уже о невозможности повторения в России ипотечного кризиса сейчас и еще как минимум через 5-7 лет. У нас в отличие от европейских государств и США просто несопоставимые масштабы жилищных займов к объему ВВП (см. график). В IIF считают, что разрастание мирового кризиса лишь пойдет на пользу развивающимся рынкам, поскольку это будет своего рода тест на гибкость. Несмотря на все возможные негативные последствия, тот факт, что развивающиеся финансовые рынки прекрасно сопротивляются влиянию кризиса на рынках развитых стран, выглядит впечатляющим, - заключают специалисты IIF.

Разумеется, у нас другая история, и никто из российских банков или инвестиционных компаний не участвовал в кредитовании американских ненадежных заемщиков, которые оказались не в состоянии платить по кредитам. Вряд ли кто покупал и всевозможные ценные бумаги, обеспеченные ипотечными долгами. По крайней мере до сих пор никто не признался в этом.



Главная --> Публикации