Главная --> Публикации --> Столичные власти объявили войну дебаркадерам Чтобы обеспечить петербуржцев отдельным жильем, понадобится $12 млрд "нечистые" федеральные дебаркадеры заменят на "чисто столичные" До самых до окраин Деревья растут до небес

Символично, что форум ориентирован в первую очередь на работников среднего звена: руководителей подразделений, брокеров, руководителей агентских групп, агентов, то есть на тех, кто работает в непосредственном контакте с потребителями риэлторских услуг. Смещение акцента на практическую работу с сотрудниками риэлторских фирм — существенная особенность прошедшего мероприятия.

11-12 сентября 2003 года в МИВЦ ИнфоПространство состоялся II Форум столичных риэлторов, организованный Московской ассоциацией-гильдией риэлторов с целью обмена технологиями в риэлторском бизнесе, информирования о новых возможностях риэлторского бизнеса, налаживания новых тесных деловых контактов и связей.

Одна из секций в рамках форума московских риэлторов была посвящена нетрадиционным практическим приемам и методам, применяемым в риэлторском бизнесе.

Активность специалистов риэлторских компаний, проявленная на форуме, говорит о профессиональной зрелости участников рынка недвижимости, которые не делают секрета из своих наработок и предоставляют коллегам по бизнесу возможность познакомиться и применить их в своей практической работе.

Этой теме было посвящено выступлениел Аркадия Гилина, члена Европейской ассоциации психотерапевтов, плотно занимавшегося вопросами психологии риэлторского бизнеса с начала 1990-х годов, когда сам этот бизнес в нашей стране еще только приобретал цивилизованные очертания. В 1993 году им была создана программа по работе с клиентами.

Хороший риэлтор должен быть психологом, поскольку любая операция с недвижимостью напрямую затрагивает судьбы людей. Для этого бизнеса нужны творческие люди с хорошо развитым нестандартным мышлением. Работа с клиентом по шаблону, по жесткой схеме – это уже вчерашний день.

Риэлторский бизнес — это стресс. Причем стресс становится фактором риска для успеха бизнеса. Как избежать этого? А.Гилин ввел новое понятие – «психологическая безопасность сделки». Эта тема разрабатывается в рамках цикла «Профессиональные навыки агента и брокера».

Сегодня, по словам А.Гилина, риэлторы стоят перед совершенно реальными практическими вопросами: какова истинность намерений клиентов, как сделать так, чтобы у клиента не возникало искушения обзванивать десятки других фирм и т.д. В реальности уровень компетентности большинства сотрудников риэлторских фирм в области психологии крайне мал. Клиентоориентированного подхода, о котором много и часто у нас говорят, в России нет. Для того чтобы этот подход был, считает А.Гилин, риэлтор должен четко себе представлять, кто перед ним находится. Он должен получать удовлетворение не только от комиссионных, но и от того, как он выполнил свою роль.

Всем приемам в принципе можно научиться, но в отношениях с клиентом при этом главное – не навредить.

Вот несколько сложных ситуаций, из которых слушатели должны научиться находить выход. Первый показ. Покупатель недоволен предложенным вариантом. Что делать? Как сохранить клиента? Или ваши клиенты, с которыми вы хотите заключить эксклюзивный договор – пожилые люди. Как убедить их передать фирме правоустанавливающие документы?

На рынке потребительских услуг, отметил он, мы видим улучшение качества обслуживания по всем фронтам вне зависимости от конкретной практической специализации. Естественно, каждый хочет, чтобы ему оказали хорошую услугу на высоком уровне и при этом чтобы все было без обмана. «Применив такой стандарт к себе, мы поймем, что клиенты, обращающиеся за профессиональными риэлторскими услугами, хотят честных и открытых отношений с ними. Если мы будем в своих действиях исходить только из соображений получения прибыли, мы проиграем в долгосрочной перспективе», — сказал О.Самойлов.

Сегодня в ходу такое понятие, как «корпоративная этика». Дело не сводится к прописным истинам, что нельзя раздавать направо и налево телефоны своих клиентов и другую конфиденциальную информацию, что не следует публично обсуждать действия своей компании в негативном ключе. Свод этических правил – необходимая составляющая эффективно работающей фирмы. О стандартах деловой этики, принятых в компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», рассказал заместитель директора управления вторичного рынка по качеству и технологиям компании Олег Самойлов.

Стоит ли вообще стандартизировать такую сложную область? Если бы уровень профессионализма каждого сотрудника был достаточным, наверное, этого делать не стоило бы. Но в данном случае фирма сочла важным сформулировать свое отношение к вопросам взаимодействия в специальном документе, определяющем одобряемую компанией модель поведения. Следит за исполнением данного документа «Этическая комиссия».

Методика создания стандарта в компании «МИЭЛЬ» строилась в ходе обсуждения и внесения корректив в проект большинством сотрудников компании. В результате появился документ, который отвечает на вопросы, вызывающие наибольшее число противоречий при проведении операций и детализирующий вопросы взаимодействия между сотрудниками компании и клиентами. При этом вознаграждение «должно рассматриваться как закономерный итог правильно и качественно оказанной услуги».

Несомненно, большую роль в процессе взаимодействия клиентов с риэлторами играют телефонные переговоры. В компании «Рескор» создан стандарт телефонных переговоров, основанный на этапах продаж: установление контакта, выявление потребностей, формулирование коммерческого предложения. При телефонных разговорах коммерческим предложением можно считать предложение о встрече.

КомпаниЯ «Рескор» стремится к тому, чтобы клиентоориентированный подход был одним из ее имиджевых характеристик. «Под этим словом мы понимаем работу с клиентом, когда риэлтор оценивает ситуацию, строит с ним долговременные отношения, создает условия для взаимного удовлетворения сторон и достижения истинно делового партнерства, — рассказывает управляющая службой персонала компании «Рескор» Юлия Лаврентьева. — Ориентированный на клиента риэлтор сосредоточен на выгодах, которые может дать клиенту та или иная услуга».

Для постоянных сотрудников в компании постоянно проводится аудит-оценка качества работы на телефоне. Оценивается результативность разговора, лексика, общий тон, продолжительность телефонного разговора. Контроль телефонных переговоров проводится ежедневно по карточкам учета телефонных звонков. Для работы с исходящими звонками разработаны речевые модули.
Белых пятен на карте Москвы почти не осталось; пустовавшие площадки, особенно в центре, уже застроены жилыми и офисными комплексами. А планы развития города требуют новых и новых земель, новых и новых построек.

Этот стандарт необходим компании для соблюдения единого стиля ведения телефонных переговоров и для достижения положительного результата. «Мы не только создали стандарт, но и прописали речевые модули для всех служб», – говорит Ю.Лаврентьева.

И все же, если обратиться к реальной статистике, почти четверть города(!) до сих пор занята промышленными зонами (территориями, прилегающими к промышленным предприятиям). Не секрет, что многие из этих предприятий - неконкурентоспособны, неэффективны, загрязняют окружающую среду, а если и производят нужную городу продукцию, огромную часть помещений сдают в аренду. Стоит разок побывать на территории какого-нибудь среднестатистического завода или НИИ и посчитать, сколько сторонних складов, офисов и прочих гостей прижилось там. Сколько гектаров, отнятых у москвичей, используется не по назначению, да просто не по уму?!

И вот столичные власти все более уверенно ликвидируют черные пятна, к которым можно с уверенностью отнести устаревшие промышленные зоны. Один из последних примеров -Ходынское поле, где вместо закрытой от москвичей территории (объектов военной авиации, расположенных в пяти километрах от Кремля!) выросли ледовый Дворец мирового класса и современный жилой комплекс.

Высвобождение территорий бывших промышленных зон - процесс, вызванный объективными социальными факторами. До начала перестройки на промышленных предприятиях столицы работало больше четверти экономически активных москвичей. Соответственно четверть земель город отдавал под промзоны. Сегодня количество людей, работающих на московских производствах, сократилось почти в 3 раза и продолжает сокращаться. Москва становится городом технопарков, современных торговых и офисных центров; увеличивается и доля социальной инфраструктуры (школы, детские сады, медицинские центры и т.д.) Каждый год эта обновленная столица уводит из промышленных зон около 20 000 работников.

И это в то время, когда в других районах идет уплотнительная застройка дворов, разворачиваются баталии по поводу сноса парков и рощ для нового строительства.

1) Сохранить (предприятие успешно функционирует и эффективно использует землю, не загрязняет природу, платит налоги).

Часть москвичей полагает, что процессы реформирования промзон разрушительны. Слышны ностальгические возгласы об уничтожении промышленного потенциала, о потере былого могущества (сколько их было вокруг того же Ходынского поля!) Все чаще жителей столицы пугают рейдерами; любой инвестор, реформирующий вредное и неэффективное производство, автоматически попадает в разряд нехороших парней, занятых насильственным захватом недвижимости. Подобный миф, очевидно, кому-то очень выгодно распространять, но лучше обратиться к реальным фактам. Эпоха черного рейдерства осталась в 90-х годах прошлого века, и возврата к ней уже не будет. Сегодня процедура реформирования любой, промышленной зоны на всех этапах контролируется столичным правительством. Любое изменение в этой области должно быть соотнесено с Генеральным планом развития города до 2020 года, согласовано с большим количеством ведомств и, самое главное, с собственником. Власти не собираются терять уникальные предприятия, задающие экономическое лицо города и приносящие значительный доход в городскую казну. При правительстве Москвы работает специальная межведомственная комиссия, а также ГУП Московский центр освоения резервных территорий. По каждому промышленному объекту проходит тщательный анализ и выносится один из вариантов решения:

3) Перебазировать. (Предприятие готово покинуть старые площади с условием подбора нового земельного участка). Такому предприятию для размещения оборудования и возобновления деятельности предоставляется аналогичная (или меньшая) территория. Перебазирование происходит за счет инвестора.

2) Реформировать (у предприятия не задействована часть земли или производственных мощностей). В таких случаях неиспользуемая земля выводится из производственного обращения, ей находится применение в соответствии с Генпланом развития города и района.

От безответственного перехвата площадей и земель сдерживают не только множественные нормативные процедуры и контрольные механизмы, но и социальный фактор. Не стоит забывать, что каждое перебазируемое или реформируемое предприятие - это тысячи рабочих мест. Ни инвестору, ни тем более городскому правительству не нужны социальные взрывы даже в локальных масштабах одной фабрики или завода.

4) Ликвидировать или вывести. (Предприятие функционирует неэффективно, выпускает невостребованную городом продукцию; простаивает, имеет задолженности, оборудование распродано, помещения сдаются в аренду). После освобождения территории в таких случаях имущественные права переходят городу или инвестору. Выводимому предприятию должна быть предоставлена земля вне Москвы.

Наиболее крупная сегодня площадка в Москве, где дома строятся на месте бывшей промзоны, - жилой микрорайон Волжский на месте промзоны Волгоградская (ЮВАО). Отсюда были выведены 56 промышленных предприятий. В Волжском будут проживать 16 тыс. человек. Осваивает эту промзоновскую целину ,та же компания Интеко, что занималась Ходынским полем.

Затраты инвесторов, связанные с реформированием промышленной зоны, столь велики, что позволить их себе может только стабильная и мощная структура. Недаром последние прорывы на фронте освоения пром-зон связаны с такими игроками рынка недвижимости, как Интеко и АФК Система. И та и другая структура создают инвестиционные фонды для вложений в недвижимость, превышающие 1 млрд. долл. К затратам инвесторов относятся не только перебазирование, проектирование и новое строительство, модернизация, поддержание социальной инфраструктуры, но и решение экологических проблем. Так, например, в ситуации вывода кожевенных заводов требуется рекультивация земель: снятие, вывоз и завоз нового грунта.

Говорят, что московские власти обратили внимание и на завод Водоприбор, занимающий 6,5 га земли близ метро Алексеевская. Как и во всех других случаях, будут взвешиваться все факторы и приниматься решение, насколько необходимо именно в этом районе столицы чугунное литье, небезопасное для здоровья москвичей, насколько рационально и эффективно осуществляется использование этих земель и этих производственных мощностей.

Без остановки производства перебазирован ГУП Московский межотраслевой промышленный центр. На месте Краснохолмского камвольного комбината возведена 1-я очередь Авроры Бизнес-парка. Программа развития (ОАО предусматривает реорганизацию 17 промзон, на территории которых будут построены общественно-деловые центры и технопарки, в их числе технопарк Нагатино-ЗИЛ, многофункциональный комплекс Кристальный остров, центр всесезонных видов спорта Московские Альпы и многофункциональный комплекс на территории промзоны Ленино.

Западный административный округ сегодня уверенно держит второе место по ценам на жилье. Здесь строятся дома, претендующие на звания элитных. Но когда-то жить здесь считалось вовсе не так престижно, как сейчас.

По инициативе мэра Москвы разработан Генеральный план развития города до 2020 года, предусматривающий значительное сокращение промзон. На начало 2006 года их насчитывалось около 7 Для перевода за черту города и ликвидации намечены объекты 44 промзон, остальные 26 территорий остаются (пока!) на прежнем месте.

Ценя особую красоту Воробьевых гор, российские правители не спешили здесь что-либо строить, кроме небольших дач. Место берегли для прогулок, созерцания коленопреклоненного города и размышлений о бренности бытия. Правда, несколько раз пытались возвести храм Христа Спасителя, но всегда находились причины, в силу которых работы так и не начались.

Кто бы мог подумать, что запад столицы, сегодня именуемый престижным (Кутузовский проспект, однако), когда-то считался предместьем для проживания городской бедноты. В XIX — начале XX века западная окраина Москвы — Дорогомилово привлекало к себе низшее сословие изобилием дешевых «углов». Зажиточные москвичи здесь не селились, поскольку частые разливы Москвы-реки доставляли слишком много неприятностей их дорогим домам. В начале прошлого века официальная оценка земли на Большой Дорогомиловской улице не превышала 50 руб. за квадратную сажень, в то время как на Воздвиженке она доходила до 200 руб., а на Арбате — до 250 руб.

Знания в лесу

В XVIII веке, учитывая большую эстетическую значимость Воробьевых гор, столичная профессура хотела, чтобы впервые создаваемый в России университет построили именно на холме. О своем желании они оповестили императрицу Елизавету Петровну Романову в 1775 году, но получили «высочайший отказ». Поскольку значимость науки императрицей сомнению не подвергалась, то университет открыли в центре Москвы. Проект строительства вуза на Воробьевых горах удалось реализовать лишь в 1949–1953 годах. За компанию проложили правительственную линию «Метро-2» и обустроили подземный город близ Раменок в качестве командного пункта на случай войны.

Западный округ — российская кузница научных кадров самых престижных профессий. Здесь расположены такие известные вузы столицы, как МГУ и МГИМО, а также Педагогический университет, Московский институт радиоэлектроники и автоматики, Московский экономико-статистический институт.

Достопримечательности Западного округа известны далеко за пределами Москвы: Панорама Бородинской битвы, Филевский парк, Триумфальная арка и мемориальный комплекс на Поклонной горе. Сегодня около трети территории ЗАО занимают парки, лесопарки и живописные пруды. К наиболее популярным местам отдыха относятся Ботанический сад МГУ, Баковский и Тропаревский лесопарки, Суворовский парк, Воробьевы горы с одноименным ландшафтным парком, набережные Москвы-реки, Серебряный бор, Поклонная гора и Парк Победы, Крылатское, зоны отдыха «Рублево», «Мещерское», пруды в Кунцеве, в Олимпийской деревне и др.

Одна дорога

Рядом с Поклонной горой, за улицей Братьев Фонченко, скоро начнется строительство океанариума. По своей оснащенности и мощности он превзойдет все аналогичные центры, существующие в Европе. В комплексе океанариума воссоздадут тропический дождевой лес и пляж, построят самый длинный в мире подводный туннель, первую в мире круговую панораму, подводный театр, ресторан, конференц-центр, магазины, кафе, учебные аудитории, клуб подводного плавания (с акулами), исследовательские лаборатории и... свадебный зал. Очевидно, что после знакомства с акулами любая супруга кажется источником доброты, примером терпимости и образцом скромности.

И сегодня застройщики активно эксплуатируют имидж округа. Так, в 2002 году в ЗАО ввели в эксплуатацию 640 тыс. кв. м жилья, из них практически половина — 309 тыс. кв. м — нетиповые квартиры. В 2003 году нетипового жилья возводится еще больше. Из запланированных 852 тыс. кв. м оно займет около 494 тыс. кв. м (почти 58%). В районе развернуто обширное строительство монолитных зданий, большинство из которых относится к бизнес-классу и представляет собой современную, комфортабельную жилплощадь, рассчитанную на потребителя с высоким уровнем дохода.

Трасса на «ближнюю дачу» генералиссимуса с середины прошлого века стала местом обитания советской номенклатуры. Не прошло и десяти лет, как эту почетную эстафету принял весь округ. В нем стали строить дома для членов ЦК КПСС и Совета министров. Добротные здания из желтого кирпича, ухоженные дворы, обилие черных «Волг» и охраны в импортных пиджаках, магазины с богатым ассортиментом продуктов — все это быстро вывело ЗАО в разряд элитных округов Москвы. Неудивительно, что к началу нового века все господа, распоряжающиеся большими деньгами, застроили территорию ЗАО близ МКАД коттеджными поселками и назвали их самыми престижными в стране.

К 2020 году обеспеченность населения жильем в ЗАО планируют увеличить с нынешних 23,3 кв. м на человека до 29,5 кв. м. В свою очередь вырастет и жилищный фонд. В 2001 году он составлял 20,6 млн кв. м, а к 2020-му должен увеличиться до 31,5 млн кв. м. В настоящее время в восьми из тринадцати районов округа ведется реконструкция. До 2020 года планируется построить 12,71 млн кв. м жилья.

Промзоны компактного проживания

В Раменках до 2020 года будут снесены гаражи на территории кварталов 5–6 по Мичуринскому проспекту. На их месте возведут около 480 тыс. кв. м жилья. Еще 800 тыс. кв. м построят на территории промзоны «Очаково»: 200 тыс. кв. м — на участке, прилегающем к Береговому проезду и кварталу 47 района Филевский парк, 300 тыс. кв. м — на территории НПО «Пластик». После вывода ОАО «Завод имени Сакко и Ванцетти» на Кутузовском проспекте планируется возвести 80 тыс. кв. м жилья.

В скором времени в городе развернется программа ликвидации и перебазирования ряда промышленных предприятий. Известно, что в ЗАО сохранятся такие производственные и коммунальные зоны, как «Бережковская набережная», «Кунцево», «Востряково», «Солнцево» (коммунальная зона), западная водопроводная станция, «Терешково», «Внуково» и «Толстопальцево». На данных территориях планируется точечное строительство, а также реконструкция имеющихся домов.

Наконец, существует проект строительства скоростной транспортной системы, которая свяжет ММЦД «Сити» и аэропорт Внуково. Ветка мини-метро соединится с Филевской линией на перегоне Киевская-Студенческая. Она пройдет через кварталы района Дорогомиловский с пересечением Кутузовского проспекта у площади Дорогомиловской заставы, далее — вдоль комплекса ММДЦ до пересечения с третьим транспортным кольцом. В перспективе новую линию проложат и к Евровокзалу, который проектируется в районе платформы Тестовская Смоленского направления МЖД.

Уже в этом году начнется строительство легкого метро в Солнцеве. На существующей станции «Юго-Западная» создадут пересадочный узел с обычной подземки на легкое метро.

Западный округ сегодня уверенно держит второе место по стоимости жилья после ЦАО. И пока, видимо, такая тенденция сохранится. Как говорят в агентствах недвижимости, и спрос, и предложения на рынке жилья в ЗАО стабильные, качество домов — хорошее, но центр города еще долго будет считаться престижным и, следовательно, дорогим.

Серебряный призер на рынке жилья

3-комнатные — на $2–3 тыс. в месяц. Сейчас спрос превышает предложение, и квартиры продаются очень быстро. Время экспозиции 1-комнатных квартир в среднем составляет 1–1,5 недели, 2-комнатных — две недели, 3-комнатных — месяц.

На вторичном рынке в ЗАО, как и во всех округах столицы, ничего неожиданного не происходит, говорит директор западного отделения компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Юрий Стретович. В последнее время ситуация стабильна, рост цен ежемесячно составляет 2%. Так, 1–2-комнатные квартиры дорожают в среднем на $1–2 тыс., а

Как известно, худа без добра не бывает. Вот и в ситуации, когда высокая прибыльность от вложений в недвижимость далеко не очевидна, а приток новых пайщиков проблематичен, управляющим компаниям фондов приходится заниматься поиском новых объектов для инвестирования, придумывать новые аргументы для привлечения пайщиков. Уже сегодня мы наблюдаем первые результаты. Прежде всего, это резкое снижение стоимости пая, что позволяет вовлекать в работу фондов большой круг инвесторов. Так называемое дополнительное размещение паев как раз тот путь, по которому идут УК, заинтересованные не только в юридических, но и в физических лицах.

«Сегодня покупательский спрос на дорогое жилье в Западном округе достаточно высокий, — говорит аналитик компании «Домострой» Дмитрий Попов, — мы связываем это с общим ростом благосостояния и информированностью клиентов».
Несмотря на стремительное увеличение количества фондов, закрытые ПИФы так и не приобрели всех декларируемых добродетелей. Они не стали широко популярными, поскольку стоимость пая резко ограничивала круг потенциальных инвесторов. Как-то не слишком верится в их исключительную прибыльность: сведения о результатах деятельности первых закрытых фондов до сих пор неизвестны. Но самым неудачным обстоятельством для настоящих и будущих фондов является нынешнее состояние рынка недвижимости.

Показатели доходности вот один из главных критериев, позволяющих судить об успешной деятельности УК. Как рассказал генеральный директор УК Конкордия эссет менеджмент Дмитрий Симагин, результаты работы управляющих компаний за первое полугодие 2007 года могут удивить: доходность зачастую отрицательна и составляет 24%, а в некоторых случаях превышает 200%. Это зависит прежде всего от сегмента недвижимости, в котором работает фонд, и результатов переоценки объектов инвестирования.

О доходности без оптимизма
Словом, ПИФы становятся демократичнее и доступнее. Увеличивается и число управляющих компаний, пытающихся убедить потенциальных пайщиков в эффективности и целесообразности своей деятельности. Однако если раньше главная проблема заключалась в отсутствии значительных средств, необходимых для приобретения пая, то сегодня потенциальных инвесторов сдерживают различного рода опасения. Насколько в принципе целесообразно вложение средств в недвижимость именно сейчас? Какие рынки наиболее перспективны для инвестирования? Какого рода фонды способны занять золотую нишу, т. е. обеспечат надежность вложений?

Однако высокая доходность, которую демонстрируют единичные фонды, еще не повод судить о реальной прибыльности инвестиций. Очень часто они связаны с переоценкой объектов недвижимости, проведенной в конце первого полугодия 2007 года. Кстати, именно этого часто не понимают оптимисты, привыкшие судить о доходности фондов, апеллируя лишь к фасадной статистике.

Сами по себе показатели, возможно, и не дают четкого представления о происходящем, важнее сопоставить количество прибыльных и убыточных фондов. Как свидетельствуют статистические данные, полученные при анализе работы 124 ныне существующих фондов, 27% из них на данный момент убыточны. Еще половина фондов показывает доходность в пределах 10%. И лишь десяток фондов имеет доходы в пределах от 50 до 200%.

Иногда для придания озвученным доводам большего веса ссылаются на опыт богатейших людей Запада. (Примечательно, что в качестве примеров приводятся истории современных финансовых магнатов, сколотивших себе первоначальный капитал благодаря биржевой игре, а отнюдь не вложению своих средств в различные фонды.) Загляните на полки деловой литературы, посвященной модной ныне теме как добиться успеха и стать миллионером. В изобилии книги финансовых магнатов и биржевых авторитетов о том, как важно рисковать, пробиваясь к успеху, и множество почти джек-лондоновских историй о том, сколько раз приходится разоряться, терять все, чтобы оказаться на гребне удачи.

Господа, оставьте бдительность!
Итак, высокая или даже просто хорошая доходность от вложений в возводимые объекты скорее исключение, а не правило. Тем не менее количество фондов, ориентированных на строительство, преобладает над другими вариантами.
По-прежнему продолжают звучать призывы вкладываться именно в такие фонды. Не раз приходилось на конференциях, устраиваемых различными управляющими компаниями, слышать один и тот же призыв: Люди, сегодня в нашей стране некуда вкладывать средства! Несите их нам, мы создали самый современный и действенный способ управления вашими активами. У нас работают самые образованные и профессиональные заинтересованные кадры. Мы находим самые прибыльные рынки для инвестирования.

Характерная черта наших деловых людей прямо противоположна только что описанному стереотипу: в массе своей потенциальные инвесторы не хотят идти на неоправданный риск и, делая ставки на те или иные фонды и компании, желают получить максимум из возможных гарантий. А поэтому только что описанные промоакции вызывают закономерные вопросы. Каким имуществом обеспечены реализуемые управляющей компанией паи? Какие расчеты использовались при установлении стоимости акции фонда? Хорошо, если на балансе фонда имеются те или иные объекты недвижимости тогда в случае убыточной деятельности компании они могут быть проданы, а средства возвращены пайщикам.

Вероятно, и существуют деловые люди, способные проникнуться пламенными речами подобной пропаганды или способные преодолеть нелегкий путь единиц из сотен, тысяч отважившихся на риск и рожденных под счастливой звездой романтиков Запада. И все-таки это путь игроков, одиночек, а не доморощенных, по-буржуазному мыслящих сограждан, делающих свой выбор в пользу тех или иных фондов.

Потому-то среди создающихся фондов преимущественное положение занимают строительные, ориентированные на инвестирование в возводимые или реконструируемые объекты недвижимости. При существовавшем росте цен на недвижимость это обещало высочайшую доходность. Сегодня наработанная и так созвучная российской предпринимательской психологии тактика таит немало опасностей. Прежде всего для пайщиков, а не для управляющих компаний, которые изначально предупреждают, что доходность сегодня никак не является залогом доходности завтра.
Действительно, даже в условиях продолжающейся стагнации есть возможность вкладываться в новые проекты, которые увеличиваются в цене к моменту их реализации. На пике растущего рынка, когда квартиры, по образным суждениям пиарщиков, расхватывались, как горячие пирожки, такие вложения казались стабильными и надежными. Но сейчас подобный сценарий только вероятен, а очень часто невыполним.

Однако сегодня на рынок выходят амбициозные, активно развивающиеся компании. Вместо реально существующих объектов они владеют лишь воздухом, право на который только в перспективе сулит обрести очертания конкретной недвижимости. Если говорить без аллегорий, то прибыль от деятельности таких компаний связана с вложениями в строящиеся объекты. Впрочем, российский рынок фондов недвижимости изначально отличала агрессивность, сознательное желание идти на риск ради высокой доходности.

Тем не менее существует несколько рисков, которые угрожают доходности девелоперского или инвестиционного ЗПИФНа. Одним из главных сегодня, безусловно, является рыночный, связанный с падением цен на недвижимость и со сложностями в реализации готовых объектов. Зная это, УК все чаще обращают внимание на проекты, связанные с коммерческой недвижимостью. Пытаются вкладывать средства в подмосковные загородные проекты или в строительство региональных объектов.

Чем мы рискуем?
Один из основных аргументов, с помощью которого ЗПИФНы обосновывают свою инвестиционную привлекательность, безопасность вложений. Деятельность фонда и самой управляющей компании пристально контролируется как со стороны госорганов, так и со стороны профессиональных участников рынка (спецдепозитарий и регистратор, независимый оценщик, аудитор) так или почти так будут говорить практически все представители УК, пытаясь убедить вас в том, что риски при инвестировании в закрытый фонд недвижимости невелики.

Сохраняют актуальность и другие, уже известные риски например, административный. Он связан с изменением условий контракта после завершения строительства. Так, известен случай, когда Департамент имущества Москвы потребовал переписать договор и отдать городу 50% площадей на техническом этаже гаражного комплекса, после того как он был построен. Поскольку инвесторы отказались от несправедливого предложения на разумном основании, они в течение нескольких лет так и не могли получить свидетельство о праве собственности.

Не менее серьезным в настоящий момент является риск, связанный с изменением политической ситуации в России. До новых президентских выборов осталось совсем немного времени, а деятельность фондов рассчитана на годы именно поэтому такой фактор важно учитывать. Существует вероятность, что рынок недвижимости в новой политической ситуации станет более открытым. В этом случае приток иностранных инвесторов, рассчитывающих на более низкие показатели доходности от инвестиций в недвижимость, способен спровоцировать дальнейшее снижение цен, что приведет к общему снижению доходности от инвестиций. Это только один из путей развития ситуации, в реальности возможны самые различные изменения, которые пока сложно прогнозировать.

Наконец, существуют и технологические проблемы, связанные с деятельностью конкретной управляющей компании. По большому счету от них сложно застраховаться, но есть несколько признаков, по которым стоит оценить разумное направление деятельности УК. Например, если управляющая компания реализует сразу несколько проектов, то предпочтительнее, если они будут расположены не в одном регионе и не в одном узком сегменте рынка недвижимости. Есть и еще один критерий: профессиональная грамотная компания обладает собственной системой отбора объектов для инвестирования. Она создается путем экспертной оценки как объекта инвестиций, так и застройщика. Но все риски избежать сложно, трудно просчитать вероятность подобных сценариев.

Еще одна сложность законодательная, связанная с противоречиями между некоторыми правовыми нормами, что в нашей стране не редкость. Так, несмотря на то что Земельный кодекс разрешает передачу земли в частную собственность, на практике в Москве это положение не работает. До сих пор получить землю даже под своим предприятием можно только через суд: если поступать по закону, процесс затягивается на годы. В результате девелопер, покупая и выводя промышленные предприятия, особенно в центре города, рискует получить не свидетельство о собственности на освободившуюся землю, а договор аренды на 49 лет.

Между тем столица вовсе не единственный город, где существует высокий спрос на недвижимость. В цепочку сообщающихся сосудов попадает все больше городов, где стоимость 1 кв. м еще не достигла своего пикового уровня, а потому там существует высокий спрос.

Расширяя горизонты
Сегодня инвестирование в строящиеся объекты столицы может иметь гораздо более непредсказуемый результат, чем год-два назад, поскольку к многочисленным административным и прочим рискам добавляется вероятность неликвидности готового объекта. Проблема особенно актуальна в Москве, где новые дома и квартиры годами не находят своих покупателей. Но многие потенциальные инвесторы предпочитают не замечать этого очевидного факта. Почему? Несмотря на сомнительность инвестирования в московское жилищное строительство, инвесторы разных мастей стучатся в готовую захлопнуться дверь, продолжая не видеть других перспектив.

Впрочем, описанный феномен совсем не означает отсутствия других возможностей. Например, в Москве активно развивается рынок коммерческой недвижимости. Склады, офисы, магазины, гостиницы в совокупности это необъятное поле деятельности. Если бы оно оказалось доступно для иностранцев, то благодаря их дружным усилиям мы получили бы изобилие доходных коммерческих объектов буквально за год-два. Что же касается наших девелоперов, то зеленая улица, к сожалению, не вызывает у них активности: количество фондов, ориентированных на коммерческую недвижимость, увеличивается вяло.

Одним из таких городов сегодня считается Санкт-Петербург. По прогнозам аналитиков, рост цен на рынке недвижимости северной столицы в 2007 году может составить до 25%. Нельзя сказать, что столичные УК совсем игнорируют события, происходящие на питерском рынке недвижимости. Но наши города по сути средневековые вотчины. В каждом из них существуют свои неведомые миру, а оттого и опасные для инородца правила игры. Именно поэтому вложения в недвижимость других городов таят неопределенность. Не спасает даже статус одного из самых крупных городов.

Есть и еще один высокодоходный, хотя и очень странно развивающийся рынок земельный. Причины отсутствие нормальных дорог, внятных законов, чиновничьи препоны и пр. Словом, новая земля у нас не осваивается, зато старая хорошо прибавляет в весе. Как утверждают эксперты, в среднем подмосковная земля дорожает на 20 25% ежегодно, причем подобные темпы прироста сохранятся еще несколько лет. Ситуацию потихоньку используют земельные фонды: в России их чуть более десятка. Некоторые из них Земельный фонд Перспектива (УК Витус) и Солид Земельный (УК Солид Менеджмент) уже доступны частным инвесторам.

В качестве примера можно назвать фонд Коммерческая недвижимость, сформированный УК Тройка-Диалог. В последнее время компания выпускала дополнительные паи, которые, с одной стороны, увеличивали средства фонда, с другой предоставляли возможности для участия частных инвесторов.

Фонды для тех, кто ценит надежность
Вероятность в получении нереально сказочных плодов от различного рода инвестиций в возводимую недвижимость осталась в прошлом, зато существует серьезный риск потерять значительные средства. Между тем мудрое и простое решение, позволяющее избежать такой опасности, есть: вкладываться в приобретение уже готовых объектов с целью аренды.

Похожая ситуация существует и на рынке коттеджного строительства: раскрученных направлений и поселков очень мало. Удивление вызывает и безумная плотность их застройки. Подумайте только, как солидно звучит: Элитный коттеджный поселок на Рублево-Успенском направлении. А на деле? Двухполосная ухабистая и извилистая трасса, которую и хорошей дорогой не назовешь, и скудный клочок земли в две три сотки у дома. Как это все продается по цене, зашкаливающей за миллион долларов, уму непостижимо, но путь инвесторам, желающим вложиться в строительство загородной недвижимости, открыт. Для этого можно обратиться в фонды Эй Джи Капитал Интерра (УК Эй Джи Эссет Менеджмент) и Родэкс Недвижимость Первый (УК Конкордия эссет менеджмент). Их средствами финансируется строительство коттеджных поселков, расположенных в хорошо раскрученных районах Подмосковья.

Как следствие, стал активно развиваться рынок аренды. Сегодня общая капитализация рынка REIT (Real Estate Investment Trust) достигла фантастических показателей и составляет порядка $400 млрд. Интересно также отметить, что почти 96% REIT относятся к так называемым долевым. Они покупают объекты коммерческой недвижимости и выступают управляющими компаниями. Одно из основных отличий долевых REIT от других риэлторских трастов заключается в том, что они приобретают объекты недвижимости, чтобы владеть и управлять ими как частью инвестиционного портфеля, а не с целью перепродажи после завершения строительного проекта. Поэтому основной источник денежных поступлений долевых REIT арендная плата от сдачи внаем принадлежащего им недвижимого имущества. По сути аналог REIT это наши рентные фонды.

Именно по такому верному пути давно идут многие европейские страны. С точки зрения фондовой деятельности наиболее интересным и результативным представляется опыт США. Известно, что в 70-е годы прошлого столетия, после периода бурного жилищного строительства, отрасль поразил глубокий кризис. В результате из-за падения спроса на недвижимость многие строительные проекты стали замораживаться это на целое десятилетие остановило развитие фондов, принимавших участие в их финансировании.

Но это реальный и оправданный путь, по которому уже идут некоторые отечественные управляющие компании. Например, УК Свиньин и партнеры сформировала 1-й Петербургский фонд прямых инвестиций в недвижимость, УК Тройка-Диалог создала фонд Коммерческая недвижимость. УК КИТ выбрала смешанную стратегию: сначала вложить средства фонда Деловая недвижимость в возведение бизнес-центра в Москве, а потом его помещения сдавать в аренду. В настоящий момент рентный фонд формирует УК Арсагера, активно продвигает идею о целесообразности ренты и УК Атлас Капитал.

В России рентные фонды до сих пор не получили широкого распространения. Тем не менее они обладают очень ценным качеством: они абсолютно надежны. Если верить различным источникам, то прибыль для пайщиков составляет от 8 до 20% годовых, что выгоднее банковских депозитов. Понятно, что инвесторов, привыкших извлекать фантастические прибыли от участия в строящихся проектах, такая доходность не устраивает. Они еще не могут привыкнуть к мысли, что и в России им придется расстаться со сказочными временами растущего бешеными темпами рынка.

Практика показывает, что вариант инвестиционных вложений в строящуюся жилую недвижимость, так активно продвигаемый ранее, на сегодняшний день является довольно рискованным. Мы приводили данные, согласно которым каждый четвертый из существующих сейчас фондов, вкладывающих средства в возведение новых объектов, убыточен. Поэтому, даже несмотря на попытки управляющих компаний привлекать к участию в подобных фондах частных лиц, интерес к ним потенциальных инвесторов будет падать.

Условия деятельности рентного фонда зависят от интересов инвесторов и их целей. Например, ЗПИФ может создать владелец здания, которое передается в фонд, сдается в аренду и приносит доход, не облагаемый налогами. Он передает здание в фонд и за счет налоговых льгот (не нужно платить 24% налога на прибыль и 2,2% налога на имущество) увеличивает свою доходность от владения зданием. При этом иногда инвестор по какой-либо причине делится с рынком и продает часть своих паев частным инвесторам. Так появляется возможность стать собственником приносящего стабильный доход здания. Другой случай, когда инвесторы просто формируют рентный фонд деньгами, на которые затем приобретаются объекты коммерческой недвижимости.

Алексей Пашкевич
Корпоративный директор холдинга МИЭЛЬ:
Механизм паевых инвестиционных фондов подходит не для всех видов бизнеса. В частности, для закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (ЗПИФН), вкладывающих средства в строительство жилых домов, данная схема финансирования является достаточно дорогой с точки зрения содержания необходимой инфраструктуры. Кроме того, требуется большое количество согласований с различными контролирующими инстанциями.

Но в России по-прежнему существует очень мало возможностей не только для приумножения, но и для сохранения существующих средств. Так, в начале июля некоторые банки снизили процент по банковским депозитам, которые и без того не гарантировали спасение накоплений от инфляции. Это означает, что финансовые инструменты, позволяющие добиться стабильной, хотя и сравнительно невысокой прибыли, будут пользоваться заслуженной популярностью. Именно такой шанс предоставляют сегодня рентные фонды, поэтому закономерный, оправданный интерес к ним, вероятно, будет расти.

Поэтому для девелоперских компаний ЗПИФНы представляются гораздо более адекватным финансовым инструментом, поскольку позволяют привлечь средства крупных институциональных инвесторов. Далее на аккумулированные деньги девелоперская компания развивает проекты и строит объекты: жилые дома, коттеджные поселки или объекты коммерческой недвижимости. После завершения строительства дома или квартиры продаются физическим лицам, а инвесторы получают обещанную прибыль.

Вместе с тем следует отметить, что ЗПИФНы, созданные для конечного приобретения недвижимости, также являются не самым удачным выбором и не позволяют избежать ограничений, накладываемых Федеральным законом № 214, не говоря уже о том, что их могут признавать мнимой или притворной сделкой. Суть деятельности ПИФа коллективные инвестиции с целью получения дохода, а не приобретения объекта недвижимости для проживания.

Третьим механизмом использования ЗПИФНов являются рентные фонды: крупные инвесторы объединяют свои финансы и выкупают объекты недвижимости, приносящие арендный доход. Фонд нанимает управляющую компанию, которая занимается эксплуатацией здания, находит арендаторов и аккумулирует рентный доход для тех, кто вложил средства в покупку. Чаще всего приобретается коммерческая недвижимость офисные, складские, торгово-развлекательные центры.
Для того чтобы приобрести и построить объект недвижимости такого класса, необходимо вложить от $100 млн до $120 млн. Как правило, девелоперская компания принимает решение о поиске стратегического инвестора, готового выделить значительную сумму денег. Далее создается рентный ЗПИФН, переходящий в собственность пайщика-инвестора. Средний период окупаемости рентных ПИФов в Москве колеблется от 9 до 12 лет за это время удается вернуть вложенные деньги арендными платежами.

Владельцы паев могут решить, что будут из этого проекта извлекать рентный доход, тогда девелоперский ПИФ становится рентным. Тем не менее у данной схемы есть своего рода недостаток: она направлена не на потребителей, которые будут жить в построенных домах, а на инвестора, заинтересованного в регулярных денежных поступлениях.

Тем не менее у рентных фондов есть и преимущества. Для крупных инвесторов они позволяют сформировать своеобразную подушку: приобретенные дорогостоящие активы могут стать залогом под кредиты, необходимые для других проектов. В Европе и США основными владельцами рентных ПИФов являются пенсионные и хедж-фонды, стремящиеся защитить свои средства от инфляции.

Рентный мультипликатор демонстрирует годовую доходность порядка 9 11,5%. Для сравнения: в Европе аналогичный показатель находится на уровне 13 14%. Это не очень высокий уровень, кроме того, в мировой экономике существует тренд на его понижение из-за высокой конкуренции и большого числа объектов коммерческой недвижимости. Поэтому с точки зрения вложения свободных средств это не слишком выгодно.

Крупные иностранные инвесторы также интересуются российским рынком недвижимости и предпринимают первые и осторожные шаги по созданию рентных фондов в наших условиях. Добавлю, что на рынке недвижимости рентные фонды представляют интерес для тех инвестиционно-девелоперских компаний, которые начинают рассматривать рынок недвижимости с точки зрения финансовых инструментов.

Таким компаниям важно обладать дорогими и стабильными активами, которые минимально подвержены рыночным рискам. Можно привести примеры покупки пенсионными фондами недвижимости на десятки миллиардов долларов: в дальнейшем они хотят получать рентный доход и капитализировать объект.

В этих условиях грамотное инвестирование в проекты на уровне котлована с целью дальнейшего получения прибыли будет более выгодным, нежели рентные фонды, получающие доход исключительно от аренды. При этом не стоит забывать, что, хотя вложения в аренду приносят меньший доход, они существенно менее рисковые, нежели инвестиции в девелопмент.
Но экономическая ситуация в стране не дает предпосылок к снижению стоимости недвижимости в долгосрочной перспективе: заинтересованные в стабильных вложениях компании могут заставить ее приносить смешанный доход.

Дмитрий Таганов
Руководитель аналитического отдела корпорации ИНКОМ:
Сравнивать текущую ситуацию в нашей стране со сложившимся рынком США или Западной Европы некорректно: российский рынок недвижимости сейчас находится в стадии активного развития. Несмотря на локальные стагнации, этот тренд сохранится еще как минимум лет 15 20 потребность страны в современном качественном жилье очень велика. Сходная ситуация и в Москве: в пределах 10 15 лет бессмысленно говорить о прекращении девелоперского бума.

Таким образом компания будет регулярно получать чистую доходность от аренды и банковский процент на полученные доходы, а по завершении проекта к нему добавится инвестиционная прибыль от разницы цен. На наш взгляд, такой вариант может быть вполне жизнеспособным.

Применительно к жилой недвижимости он может выглядеть как инвестирование на начальной стадии в строительство качественного дома или перспективного коттеджного поселка и долгосрочная сдача объектов в аренду с продажей их лет через десять на очередном пике цен.



Главная --> Публикации