Главная --> Публикации --> Олигархам подарили 100 миллиардов "зеленых" В поисках идеальной ипотеки На рынке долевого строительства появится новый финансовый инструмент - жилищный сертификат Росприроднадзор посадил строителей на мель Выхинский узел

Кажется, все население стремится стать собственниками и именно для них государство продлило сроки приватизации. Однако есть и обратный поток граждан, которые хотят вернуть квартиру государству и проживать в ней как социальные наниматели. Ведь и у позиции собственника, и у позиции нанимателя есть свои плюсы и минусы.

Можно ли однозначно сказать, кем лучше быть: собственником или нанимателем социального жилья? Иногда жизнь поворачивается таким боком, что быть нанимателем намного выгоднее и безопаснее. Расприватизация пока возможна и Собственник расскажет о ее деталях.

Три главные причины для расприватизации
По каким причинам граждане стремятся вернуть бывший статус квартире? Во-первых, это налог на имущество физических лиц, который необходимо уплачивать собственникам жилых помещений, а наниматели его не платят. Кроме того, нанимателям при сносе полагается жилье по количеству проживающих, а собственникам равноценное жилье.

В соответствии с законом граждане вправе воспользоваться своим правом на приватизацию жилого помещения до 1 марта 2010 года. До этого же срока приватизированное жилье можно расприватизировать. Другими словами, от права собственности можно перейти опять к договору социального найма этого жилого помещения. Этот процесс получил название расприватизация или реприватизация, т. е. расторжение договора приватизации. Об основных моментах расприватизации поговорим подробнее.

Конкретный размер налога на собственность (он платится раз в год) устанавливается представительными органами власти на местах. Ставка налога колеблется от 0,1 до 2,0% и зависит от стоимости имущества. Государственная политика сейчас направлена на его планомерное повышение и вряд ли тенденции поменяются в ближайшем будущем на обратные.

Третий момент: одинокие старики могут оказаться в зоне риска, если владеют дорогостоящей собственностью, куда безопаснее быть социальным нанимателем. Но обо всем по порядку.

Если имущество находится в общей долевой собственности нескольких лиц, то налогоплательщиком признается каждое из этих лиц соразмерно его доле. Если имущество находится в общей совместной собственности, то сособственники платят в равных долях. Кроме того, для собственника жилого помещения стоимость коммунальных платежей немного выше, чем для нанимателя, причем власти и дальше планируют поднимать цены для собственников.

Так, при стоимости имущества до 300 тыс. руб. ставка налога не должна превышать 0,1% от стоимости имущества. При стоимости имущества от 300 до 500 тыс. руб. ставка колеблется от 0,1 до 0,3%. Если стоимость недвижимости превышает 500 тыс. руб., то владельцам придется уплатить от 0,3 до 2,0%. Пока стоимость имущества берется инвентаризационная, т. е. та сумма, которую указало БТИ. В принципе, размер налога не так велик, но это пока. Буквально через год налог на имущество будет высчитываться исходя из рыночной стоимости имущества или согласно кадастровой оценке, которая будет близка к рыночной. Для Москвы, где стоимость любой квартиры существенно дороже 500 тыс. руб., это окажется значительной суммой.

Кто может вернуть жилое помещение государству?
В соответствии с Законом, граждане, которые приватизировали жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность.

Что касается расселения, то семья, приватизировавшая однокомнатную квартиру при сносе получит такую же однушку. А вот если наниматель с семьей (например, 5 человек) живет в однокомнатной квартире, то при сносе дома ему обязаны предоставить жилое помещение, размер которого должен определяется правовыми актами Москвы. На каждого члена семьи должно приходиться не менее 18 кв.м. и квартира должна быть не менее 90 кв. м. Или это могут быть две квартиры по 45 кв.м. каждая.

Во-первых, приватизированное жилое помещение должно являться единственным местом постоянного проживания гражданина. Во-вторых, жилое помещение можно вернуть при условии, что оно свободно от каких-либо обязательств. Так, например, если квартира заложена по кредитному договору, то вернуть квартире бывший статус можно только после того, как будет погашен кредит. То же самое касается долгов по оплате коммунальных платежей. Собственникам стоит помнить о том, что после того как жилье будет передано государству, приватизировать его вновь нельзя - правом на бесплатную приватизацию можно воспользоваться только один раз в жизни.

Правда, для того чтобы передать жилье в собственность государства необходимо соблюдение двух основных условий.

Граждане, желающие передать в собственность города Москвы приватизированные ими жилые помещения, должны обратиться в исполнительные органы государственной власти города Москвы по месту жительства. Там должны в месячный срок с момента подачи заявления и правоустанавливающих документов заключить с гражданами договор, в соответствии с которым осуществляется расприватизация.

Расприватизация в Москве
В Москве Законом г. Москвы от 06.11.2002 г. О передаче в собственность города Москвы приватизированных жилых помещений введен порядок, позволяющий гражданам, необдуманно приватизировавшим свое жилье, расприватизировать его, передав в собственность города и став нанимателем этого жилья по договору социального найма. Исполнительные органы государственной власти города Москвы или уполномоченные ими лица обязаны принять жилые помещения в собственность и заключить договоры социального найма данных жилых помещений с этими гражданами.

С расприватизаторами заключается договор социального найма, в котором должны быть перечислены все члены семьи бывшего собственника (сособственников) приватизированного жилого помещения, обладавшие самостоятельным правом пользования жилым помещением на момент подачи заявления в исполнительные органы государственной власти города Москвы. Граждане, не являющиеся членами семьи бывшего собственника (сособственников) приватизированного жилого помещения, сохраняют право пользования жилым помещением в соответствии с соглашением о порядке пользования жилым помещением, имевшим место при вселении в жилое помещение.
С июня на улице Косыгина неожиданно поменял маршруты городской транспорт. Произошел очередной обвал, и автобусам и троллейбусам пришлось его объезжать.

Заявление должно быть подписано всеми собственниками жилого помещения. Так что если один из сособственников вдруг встанет в позу и откажется подписывать заявление, то расприватизация будет невозможна.

Российская газета Один из самых громких провалов, случившийся прошлой осенью во время реконструкции Ленинградского шоссе, власти объяснили тем, что строительная фирма, ведущая там работы, нарушила технологию производства. Неужели никто не контролирует процесс строительства даже на таком серьезном объекте? Может, прав тогда главный диггер России Вадим Михайлов, говоря, что необходимо создать независимую экспертную комиссию по мониторингу геотехнических проблем города...

А чуть раньше на Каширском шоссе провалился под землю целый грузовик с мороженым. Что же происходит в столице и чего ожидать москвичам в будущем? Об этом корреспондент РГ беседует с управляющим ГУП Мосгоргеотрест Андреем Антиповым.

Что же касается процесса строительства, то в соответствии с Градостроительным кодексом России перед началом проектирования любого объекта обязательно должны проводиться инженерно-геологические изыскания. Это целый набор работ. В результате перед началом строительства у проектировщика имеется вся необходимая информация. Допустим, мы установили, что в каком-то месте слабые грунты. Проектировщики тут же дают рекомендации по укреплению фундаментов.

Андрей Антипов Экспертно-консультативная комиссия по основаниям, фундаментам и подземным сооружениям создана распоряжением правительства Москвы еще в 1995 году. Она занимается вопросами инженерной геологии, инженерной подготовки территорий, строительства, реконструкции и эксплуатации зданий и сооружений в сложных инженерно-геологических условиях города. Она также взаимодействует с Мосгосэкспертизой при проведении государственной экспертизы сложных и ответственных проектов. Входят в эту комиссию такие видные ученые, как профессор Вячеслав Ильичев и другие. То есть чего-чего, а независимости вполне хватает.

Антипов Могут, но это случается очень редко. Если не брать во внимание человеческий фактор, иногда бывает тяжело сделать изыскания в существующей застройке. Например, нужно перегораживать дорогу, останавливать движение автомашин, ставить буровые машины на проезжей части или в зоне существующих коммуникаций. Специалисты иногда вынуждены отступить от намеченного места бурения или сделать работу не в полном объеме. К счастью, в Москве существует тройная экспертиза изысканий. Первый этап - это выдача разрешения на проведение инженерно-геологических изысканий. Второй - приемка материалов в геофонд города. Он существует и пополняется с 1940 года. Уполномочен его вести как раз Мосгоргеотрест. Поэтому вторая проверка материалов осуществляется после того, как они попадают в трест. На третьем этапе экспертиза инженерных изысканий проводится уже органами госэкспертизы. Кроме того, перед началом изысканий все равно изучаются фондовые материалы. А сейчас вышло распоряжение правительства Москвы, в соответствии с которым мы должны обобщить всю собранную нами информацию по геологии Москвы, и совместно с институтом геоэкологии РАН выполнить крупномасштабное геологическое картирование территории города.

РГ А на этапе изысканий могут быть ошибки?

Антипов У каждого конкретного случая своя причина. Но очень много аварий происходит именно по вине застройщиков.

РГ Андрей Владимирович, ну вот, все делаете по правилам. А провалы-то продолжаются...

Антипов Чем больше строек, тем больше возможность аварийных ситуаций. Но заметьте: крупных аварий с существенными последствиями в городе не происходит. И это при том, что одного жилья в городе возводится 5 миллионов квадратов в год, а сколько еще коммунальных, транспортных и других объектов? На слуху же постоянно какие-то мелкие провалы.

РГ Вот и диггеры утверждают, что провалы напрямую связаны с увеличением объемов строительства в Москве...

Антипов Водный режим на территории Московского Кремля не зависит от ситуации на Манежной площади. С точки зрения гидрогеологии здание Кремля находится в полной безопасности. А известняки находятся по всей территории Москвы в том или ином виде. Карстовые процессы присутствуют на части городской территории, как и в любом другом городе мира, который подстилают известняки. Но я могу назвать только две аварии, которые произошли из-за незнания геологической структуры, особенностей грунтов на участке. Это провал дорожного полотна на Большой Дмитровке в 1998 году, из-за чего обрушился фасад соседнего дома. А предыдущая авария такого рода произошла в конце 1970-х, в результате чего обрушился пятиэтажный дом на Хорошевском шоссе. Все остальные обрушения и проседания происходили из-за прорывов водонесущих коммуникаций, ошибок застройщиков, пожаров и т.д.

РГ многие специалисты считают, что земля, на которой стоит Москва, вообще опасна для застройки, особенно ее центр, где много каменно-угольных отложений, известняков. Даже Кремль, говорят, уже проваливается, или по крайней мере там идет процесс проседания. Михайлов считает, что происходит это потому, что Манеж построили с нарушением водооттоков грунтовых вод. Что вы скажете на этот счет?

Антипов Все города мира идут по этому пути. В канадском Торонто, где климат очень похож на наш, я могу перейти из здания в здание, не выходя на улицу, это удобно - женщины меня поймут. Главное - все сделать правильно. Например, все побережье Голландии - бывшее морское дно, и там прекрасно строят. Японцы строят высотки на насыпных островах в океане при сейсмичности 8-9 баллов. Строить можно везде. Вопрос лишь - как строить?

РГ Как вы относитесь к стремлению властей интенсивно осваивать подземное пространство города?

В отличие от официальных смотров, где показывают насущные городские проекты, Арх-Москва всегда заглядывала вперед. Она была проводником смелых замыслов и стояла в оппозиции к московским строителям со всеми их проколами в архитектуре. И главный прокол по мысли устроителей консерватизм и отсутствие вкуса к современности. Арх-Москва постоянно ставила в пример смелость западных звезд архитектуры, устраивала их презентации и лекции. В этом году образовательная часть еще более расширилась, однако потеряла былую остроту. Сказалось не только отсутствие приглашенных звезд, но и тот факт, что выставка ушла в поля по дикой жаре проводились экскурсии по промзонам столицы и новым сооружениям в районе Пречистенки. Главная экспозиция, созданная куратором Бартом Голдхорном, лучшее из того, что сделано нашими архитекторами за прошлый год, также оставила зрителей в недоумении: именно за это боролись радетели современности? Где же здесь новизна и оригинальность?

В Центральном доме художника завершился смотр Арх-Москва-2007, который представил лучшие достижения в российской архитектуре и строительстве. От этой выставки всегда ждали новых и оригинальных идей архитекторов. Если же судить по нынешней экспозиции, сегодня зодчие решают чисто практические проблемы возводят офисы и перестраивают заводы. У них просто нет времени на глупости вроде искусства и заботы о красоте города.

Выставка избранных архитектурных достижений за 2006 2007 годы создавала ощущение сумятицы. Тон задавали проекты по переустройству промышленных зон бывших заводов, фабричных корпусов. Как правило, теперь их превращают в упорядоченный набор параллелепипедов. Здесь не до свежих идей разобраться бы с промышленной свалкой, которую срочно надо переделать в гламурные бутики. Далее шли дома и торговые центры, которые аккуратно вписаны в историческую застройку, и именно в этом их главное достоинство. Наконец, на десерт были даны два-три проекта-шутки, где проявилась архитектурная креативность. Так, бюро Bernaskoni предложило построить музей Зураба Церетели, заключив в стеклянный каркас его статую Петра Первого (подобным образом по идее мы, с одной стороны, потешим амбиции автора, а с другой избавимся от ненавистной скульптуры). Примерно то же самое, но в Питере, собирается сделать мастерская Витрувий и сыновья превратить Александровский столп на Дворцовой площади в ствол новогодней елки (ангел, соответственно, будет вместо звезды). Не сказать, чтоб все это было слишком свежо.

Для начала кураторы обозначили одну болезненную проблему нынешней архитектуры городское пространство. По их мысли, в Москве уже появилось достаточно эффектных зданий. Но архитекторы почти не задумываются над тем, что эти здания окружает. А окружают их битый асфальт, дворы с контейнерами, до верха заполненные мусором, беспорядочно припаркованные автомобили, чахлая зелень. Дабы показать пример обустройства на собственном опыте, Арх-Москва расширила территорию выставки, захватив внутренний двор ЦДХ.

Именно такая звезда частного глобализма (строит башни повсеместно, в том числе и в России) посетила Москву вслед за Колхаасом. Знаменитый английский архитектор Норман Фостер встречался с директорами главных российских музеев. Известно, что именно Норман Фостер перестраивает район, некогда занятый гостиницей Россия. Там и предполагается возвести некое культурное пространство. И здесь, как выясняется, архитектурные проблемы (как же будет выглядеть Зарядье?) начинают заменяться житейскими и практическими вопросами. Одно радует в этом месте все-таки решено обойтись без привычных башен-небоскребов.
Советы. При найме жилья необходимо учитывать массу мелочей. Чтобы не стать жертвой обманщика, не переплатить и не разочароваться, следует заранее составить план действий.

Так совпало, что одновременно с Арх-Москвой в столице произошли еще два важных архитектурных события, ставшие словно бы комментариями к выставке. Во-первых, прочел лекцию едва ли не самый великий архитектор современности Рем Колхаас. Он полагает, что сегодня вообще стирается грань между архитектурой звезд и выскочками-технарями (и те, и другие возводят амбициозные башни). А то, что лучшие архитекторы вынуждены сегодня строить для частных заказчиков в авторитарных государствах (среди них названы Китай, Эмираты и Россия), усугубляет дело никто не думает о культурной идентичности, нет и прежних мыслей о демократии и службе народу и истории.

В целом пункты договора стандартны, замечает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. Но с учетом специфики соглашения лучше всего в письменном виде зафиксировать все нюансы аренды, чтобы избежать разногласий в будущем. Например, если вы собираетесь провести ремонт в квартире в счет будущей оплаты, следует заранее оговорить, на каких условиях договор может быть расторгнут после окончания работ. Ведь хозяину ничего не помешает попросить вас освободить квартиру (такую возможность предусматривают все договоры, предполагается лишь выплата неустойки в размере месячной арендной платы), чтобы пустить в нее других людей за большие день­ги.

Договор найма жилого помещения (во избежание повторов мы иногда будем употреблять вместо найма слово аренда, хотя это не совсем правильно, так как согласно Гражданскому кодеку частное лицо именно нанимает жилье), составляется в простой письменной форме и считается действительным с момента подписания. Его даже не обязательно регистрировать в органах юстиции и заверять у нотариуса, хотя последнее можно сделать для укрепления своих позиций в суде, если до этого дойдет дело.

Если речь идет не о квартире или доме, а только о части помещения, то необходимо указывать не только адрес, но и нумерацию комнат и помещений в соответствии с документами БТИ, добавляет руководитель департамента аренды Mayfair Properties Джулема Казакова. Не забудьте добавить условия пересмотра платы за аренду, внесения коммунальных и телефонных платежей, счетов за электроэнергию.

Собственно, условия расторжения договора каждой из сторон, а также штрафные санкции необходимо обсуждать не только на словах: пусть все договоренности найдут отражение на бумаге. Таким образом, документ видоизменяется и дополняется в зависимости от желаний и потребностей сторон, но он не может быть составлен без некоторых обязательных пунктов. Гражданский кодекс предъявляет к форме и содержанию договора найма жилого помещения ряд требований, несоблюдение которых может привести к признанию документа ничтожным (то есть недействительным), поясняет юрист Инком-недвижимости Андрей Чернов. В частности, в нем должны быть указаны все существенные условия: наименование помещения, его характеристики и точный адрес, срок аренды и плата за нее, причем непременно в рублях (иначе будет иметь место нарушение валютного законодательства), паспортные данные обеих сторон договора и всех лиц, которые будут проживать в квартире.

Вопросов у нанимателей и наймодателей в процессе заключения сделки и на протяжении всего срока действия договора возникает очень много, говорит директор центра аренды компании Бест-недвижимость Юлия Гасиловская. В том числе, в каких случаях от аренды лучше воздержаться. Например, это следует сделать, если владелец жилья представляет незаверенную копию документов на квартиру или требует оплату раньше, чем отдает ключи.

Решив снять квартиру, обязательно проверяйте все документы владельца жилья на рынке много мошенников. Обращаясь к риэлтору, вы обязывае­тесь выплатить ему 100% месячной суммы аренды (а иногда и больше), но получаете некоторую гарантию подлинности бумаг, предоставленных хозяевами жилья. Во всяком случае паспортов. Обязательно выясните, кто является собственником квартиры (можно взять справку из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним заодно узнае­те, не обременена ли квартира правами третьих лиц, не находится ли в залоге или под арестом). Уточните, состоит ли хозяин квартиры в браке: супруг должен быть согласен на совершение сделки, советует Джулема Казакова. А если собст­венником жилья является несовершеннолетний, обязательно по­требуйте у хозяина согласие органов опеки и попечительства.

Пострадать может и сам хозяин. Теоретически его квартиру можно даже продать. Избежать этого можно только одним способом: никому не давайте свой паспорт и не оставляйте в квартире право­устанавливающие документы на нее. Кроме того, собственник жилья может оказаться жертвой недобросовестного постояльца. Скажем, сдавали вы жилье одному человеку, а жить приехало десять. От этого способен уберечь пункт в договоре, запрещающий проживание в квартире тем, чьи имена и данные не указаны в соглашении. Нарушение этого пункта повод расторгнуть договор совершенно законным путем.

Эксперты заметили закономерность: чем выше цена аренды квартиры, тем менее вероятен обман. В элитном сегменте он вообще крайне редкий гость, да и совершаются все сделки с такими квартирами через крупные агентства. Зато в широком секторе эконома мошенников сколько душе угодно. Однако все их приемы изучены. Пожалуй, самый распространенный вид обмана поддель­ные документы, когда мошенник выдает себя за хозяина квартиры, сдает ее одному или нескольким жильцам и скрывается, рассказывает Юлия Гасиловская. Обмануть таким образом постояльцев может и сам собственник, но это случается редко искать-то его намного проще. Зато хозяева частенько выгоняют жильцов из жилища после ремонта без каких-либо компенсаций. Агентство едва ли окажется пособником обманщика, а вот частный маклер или небольшая контора-однодневка вполне могут, чтобы потом поделить незаконную прибыль пополам с мошенниками.

Застраховать себя от огромных телефонных счетов очень просто достаточно заблокировать выход на междугородние линии или, если жилец просит этого не делать, взять еще один залог.

Нередки случаи, когда жильцы просят отсрочить оплату квартиры, а через какое-то время съезжают, не заплатив. Именно для этого в самом начале срока аренды хозяин берет с постояльцев две суммы: за первый и последний месяц.

Расчеты с наймодателем лучше всего осуществлять безналичным путем, через банк, говорит Константин Ковалев. Но по ряду причин (в частности, из-за нежелания платить налоги) хозяин может по­просить наличных денег. В этом случае необходимо фиксировать передачу всех сумм в виде расписки с датой, подписями сторон и целевым назначением выплаты (например, оплата за июнь).

Риск повреждения или утраты имущества является одним из наиболее важных вопросов, возникающих в отношениях собственника жилого помещения и иных лиц, говорит Андрей Чернов. И все эти риски несет собственник имущества, если иное не установлено законом или договором. Проще говоря, за сломанный диван постояльцу платить не придется, если в договоре не было пунк­та, обязывающего его сдать все вещи в первоначальном виде. А пункт этот для собственника жилья совсем не лишний. Более того, следует составить полную опись имущест­ва и акт его передачи, чтобы застраховать себя от краж и прочих имущественных проблем. Если случился пожар, то за его последствия ответственность несет виновный, добавляет Джулема Казакова. А вина при отсутст­вии согласия сторон устанавливается через суд. Если виноват жилец, то он должен возместить ущерб владельцу квартиры и третьим лицам, понесшим ущерб в результате пожара.



Главная --> Публикации