Главная --> Публикации --> Страх по дому твоему Выгодно ли брать кредит на жилье летом Из земледельцев — в землевладельцы Жилье на одну зарплату Офисы на мкад стимулируют загородное строительство

Всегда было нереально ожидать, что Градостроительный совет Санкт-Петербурга, рассмотрев какой-нибудь значимый архитектурный проект, сможет повлиять на решения инвесторов и властей. Хотя и не следовало заранее исключать такой шанс. Случалось, позиция архитектурного сообщества помогала избегать грубых градостроительных ошибок, способных изменить облик исторического центра. Впрочем, в ситуации с проектом Охта-центр (до недавних пор именовавшимся Газпром-cити) с самого начала не возникало особых иллюзий. На фоне беспрецедентной административной поддержки идеи строительства почти 400−метрового небоскреба напротив Смольного собора роль Градсовета не могла быть самодостаточной.

Обсуждение проекта Охта-центр на Градостроительном совете Санкт-Петербурга предполагало интригу и полярность мнений. При этом его итог был предсказуемым.

Незаурядность предстоящего события выдавал целый набор примет. Рассмотрение проекта Охта-центр, ожидавшееся с апреля, назначили на четверг вместо традиционной для таких мероприятий пятницы. Плотность парковки представительских автомобилей у входа в Комитет по градостроительству и архитектуре (КГА) Санкт-Петербурга на площади Ломоносова превышала обычные нормы. Для заседания оборудовали большой зал, являющийся общей приемной руководителей КГА, более просторный, чем кабинет председателя комитета и главного архитектора Александра Викторова. Но, конечно, самое непривычное работу Градсовета предложили начать с легкого фуршета, устроенного прямо перед входом в зал. Один из архитекторов, не обнаружив на столах алкогольных напитков, оптимистично заметил: Хорошо, что сообразили спиртное не наливать, значит, еще хотят какие-то приличия и правила соблюдать!

Тем не менее обсуждение проектного детища Газпрома на Градсовете не обошлось без интриги. Администрация Санкт-Петербурга могла сделать сознательную ставку на мнение авторитетного органа, чтобы использовать его в дальнейшем диалоге, а точнее в торге с руководством Газпрома (см. Совет понимающим, Эксперт С-З №19 от 21 мая 2007 года). Учитывая неоднозначное, мягко говоря, отношение общественности к возведению небоскреба на месте Петрозавода, вблизи исторического центра, подобный шаг Смольного был бы вполне логичен. Однако чиновники, ограничившись формальным соблюдением приличий (все-таки Градсовет проведен!), решили, судя по всему, проигнорировать самое главное содержательную сторону состоявшегося профессионального обсуждения.

Действительно принципиальный вопрос каким может быть архитектурное решение, и прежде всего высотность главного строения, доминанты, официально выносился за рамки обсуждения. И это несмотря на то, что архитектурное бюро RMJM London Limited уже представляло в различных аудиториях эскизный проект небоскреба (подготовленный, как признавали многие участники Градсовета, на весьма высоком техническом уровне) с конкретно обозначенной высотностью (396 м). И почему бы сразу не провести полноценное рассмотрение предпроектных предложений, по существу оценив объемно-пространственное решение?

Трезвость восприятия делала еще более заметной странность повестки заседания. Предлагалось ограничиться лишь рассмотрением концепции градостроительного развития территории, предназначенной для общественно-делового центра Охта-центр, с размещением высотной доминанты. Иными словами, речь должна идти о том, что и так очевидно: разумеется, территорию с видом на Смольный собор, украшенную в настоящее время разваливающимися промышленными строениями и автостоянками, нужно развивать, причем для нее уместны именно общественно-деловые функции.

Презентацию проекта Охта-центр предваряло краткое сообщение члена Градсовета, разработчика нового Высотного регламента (ВР) Бориса Николащенко на достаточно наукообразную тему: Градостроительный анализ размещения кластеров высотных зданий в Санкт-Петербурге. Напомнив об утраченных в начале ХХ века храмах высотных доминантах, в том числе вблизи места предстоящего строительства, Николащенко убедительно показал, что в градостроительном развитии Петербурга всегда выдерживался баланс между пятью главными высотными доминантами города, доминантами среднего звена и фоновой застройкой. Из выступления, подкрепленного специальной схемой, следовал принципиальный вывод. В центральной части Петербурга, где пространство организуется доминантами-символами, превышающими фоновую застройку в четыре-пять раз, возникновение небоскреба, который в три-четыре раза выше того же Петропавловского или Исаакиевского соборов, неуместно. На Малой Охте может возникнуть новая высотная доминанта, но в пределах 100 м.

Вдохновение не регламентируешь!
Сегодняшнее обсуждение, происходящее в присутствии прессы, лишний раз подтверждает нашу открытую позицию, в первый раз похвалил администрацию города вице-губернатор Александр Вахмистров, произнося краткую приветственную речь. Расположившись рядом с председателем совета, куратор градостроительного блока Смольного бдительно следил за процессом в течение пяти с лишним часов, вплоть до того как Александр Викторов подвел итог заседания, увы, подозреваю, заранее предопределенный.

Прострел доминантой
Наша с Газпромом задача оставить высотную часть проекта единственной доминантой, не допуская других; не предполагается кластер, созвездие небоскребов мы говорим об одной особой доминанте, неоднократно подчеркивал Никандров. Причем теперь делается откровенный акцент на то, что небоскреб Охта-центр должен стать новой доминантой, которая будет весьма заметна в городском ландшафте.

Главный архитектор проекта Филипп Никандров, уже раз десять озвучивавший его концепцию на прежних заседаниях разного уровня, в течение часа вновь блестяще справился с этой задачей. Кто повторно слушал лекцию, могли вновь восхититься источником творческого вдохновения авторов башни. Напоминая при взгляде сверху пятигранный барочный цветок, строение повторяет генетический код участка пятиугольную конфигурацию находившейся здесь шведской крепости Ниеншанц. Однако, уточняет Никандров, небоскреб должен увековечить скорее не план крепости, а память о русской победе, и, главное, стать символом ХХI века, символом энергии. Ведь это же петербургская традиция создавать величественный символ каждого столетия. XVIII век оставил здание Адмиралтейства символ превращения России в морскую державу, XIX столетие Исаакиевский собор, а памятником прошлого столетия, века массмедиа, стала 311−метровая телебашня.

Выступая перед членами Градсовета, он попытался предстать даже в неожиданной роли защитника небесной линии города, которая сегодня имеет ряд проблем (трубы котельных, портовые краны, неудачные постройки советского времени). Петербургу нужно взять на вооружение опыт охраны исторических панорам в Вашингтоне и Риме, более того, Высотный регламент должен быть еще жестче! при этих словах Никандрова в зале резко повысился уровень шума, переходящего кое-где в бестактный смех. Не ограничиваясь достигнутым эффектом, архитектор заклеймил хаотичность застройки Шанхая и заявил, что любые аналогии проекта Охта-центр с Москвой-сити чудовищны!

Отрицать последнее, как пытались поначалу, просто бессмысленно об этом свидетельствуют проведенные по заказу и RMJM, и КГИОП ландшафтно-визуальные исследования влияния башни на силуэт исторического центра. Демонстрируя видеопрогулку по центру города, главный архитектор проекта успокаивал аудиторию, что башни на открыточных видах не видно (например, с Дворцовой или Сенатской площади). Могут быть, впрочем, локальные прострелы. В частности, небоскреб будет виден с угла Невского и Лиговского проспектов, но благодаря этому еще лучше заиграет обелиск на площади Восстания. Что же касается панорам магистралей, где небоскреб виден в полный рост, то они от этого станут только интереснее. С Кирочной улицы башня явно видна, констатирует Никандров. Это не открыточный вид, но он станет таким, если построят башню!

Но особого эффекта докладчик достиг недвусмысленным заявлением: Думаю, все ведущие архитектурные бюро Петербурга будут заняты работой на несколько лет! Оказывается, Газпром не претендует на самостоятельную застройку всех 71 га. Планируется приглашать других инвесторов и девелоперов, которые, безусловно, будут заинтересованы в высоком качестве архитектурных проектов, соседствующих со столь уникальной высотной доминантой.

Нашелся ответ и на популярный довод оппонентов, что газпромовская башня подавит историческую доминанту территории Смольный собор. Опасения беспочвенны: Смольный собор уже давно не держит панораму, в которую вторглись промышленные постройки, явно немасштабное здание Большого дома и новые жилые здания.

Башня будет постоянно присутствовать во всей городской среде исторического центра, а не на отдельных открыточных видах, и это сильно изменит восприятие туристами городской среды Петербурга, убежден Линов. Следствием этого для города может стать экономический ущерб от падения туристической привлекательности Петербурга, ведь его главной ценностью является историческая городская среда. Виртуальную прогулку по городу рецензент считает некорректной: С помощью простой линейки и карандаша можно установить, что небоскреб будет присутствовать в 80% территории исторического центра.

Недружественное присутствие
Следует отметить, что Александр Викторов очень грамотно выбрал кандидатуру основного рецензента проекта доцента Санкт-Петербургского Государственного архитектурно-строительного университета Владимира Линова: специалист, пользующийся авторитетом в профессиональных кругах, независимый от архитектурных и чиновничьих группировок и прежде не замеченный в общественных дискуссиях вокруг проекта Газпрома. Первым делом Линов сообщил, что целесообразность размещения на Малой Охте общественно-делового центра и преобразования территории не вызывает сомнения: И я хочу отметить заслугу города, что такая территория была выделена такому серьезному заказчику. Но когда очередь дошла до оценки объемно-пространственного решения, рецензент, начавший, казалось бы, за здравие, жестко высказал ряд принципиальных возражений, с которыми затем солидаризировались многие выступавшие.

Из всего этого следует ключевой вывод: заказчикам и архитекторам нужно искать другое объемно-пространственное решение, если они хотят реализовывать проект на выбранном месте. Я согласен с авторами Высотного регламента: безопасная высота здесь не более 150 м, лучше 100 м, подчеркивает Линов. Выступление рецензента зал встретил аплодисментами.

Что подвергается нападению в результате строительства башни? Во-первых, разрушается регулярность композиции всего исторического центра такое высотное здание не увязано в целом с композицией центра города, а не только Смольного собора. Во-вторых, наносится ущерб единству стиля в центре города с архитектурой преимущественно конца XVIII начала XIX века: уникальная однородная среда будет нарушена присутствием башни, как будто такие же здания понастроены повсюду. В-третьих, качественно изменится характер городской среды, традиционно отличающейся просторностью, разорванностью, небоскреб будет замыкать главное городское пространство.

Сразу после перерыва Александр Иванович, выступая в роли адвоката проекта, потребовал объяснений от предыдущих докладчиков. Его неудовольствие вызвало то, что Борис Николащенко не разместил на схеме высотных доминант проекты, которые недавно были одобрены Градсоветом, но еще не реализованы. Давайте я вам напомню, предложил вице-губернатор и стал перечислять: 130−метровые здания у Ладожского вокзала, башня высотой 250 м на намывных территориях Васильевского острова и т.д. Николащенко, поначалу несколько растерявшийся, резонно заметил, что все эти проекты находятся за пределами исторического центра, с доминантами которого их некорректно смешивать. Насколько пострадал туризм в Париже после строительства Эйфелевой башни и Дефанса? последовал затем вопрос к Владимиру Линову. Линов отвелил, что таких данных нет. И, кажется, Вахмистров остался не слишком доволен пояснением рецензента, что Петербургу в первую очередь нужно беречь то, что является нашей уникальностью.

Ставка на исключительность
Объявленный антракт прошел с пользой. Удалось проветрить набитый битком зал как шутили некоторые присутствующие: к сожалению, представители Газпрома не позаботились установить кондиционеры. Хотя, вероятно, это и не дело Газпрома устанавливать кондиционеры в здании КГА. Александр Вахмистров, пользуясь тем, что еще не все тележурналисты покинули КГА, говорил перед камерами о важности проекта Охта-центр как об уже состоявшемся решении. Разумеется, вновь напомнил и об открытости администрации мол, можно было и не обсуждать проект, и журналистов никуда не пускать.

Лимитировать амбиции
Некоторые архитекторы признавали, что на приглянувшейся Газпрому территории возможно появление определенной доминанты. Это уникальная точка место впадения Охты в Неву, стык скандинавской и российской цивилизации, пояснял допустимость доминанты Сергей Митягин. Подчеркивая удачный выбор места, Михаил Митюрев уточнял: Думаю, башня должна быть меньше. Не отрицая возможности акцента, Юрий Земцов говорил, что в любом случае новое здание должно рассматриваться в комплексе со Смольным собором, иначе сразу есть ощущение несоразмерности и немасштабности.

На каком законном основании даете такую высоту? обратился архитектор Михаил Мамошин к разработчикам проекта. Филипп Никандров резонно заметил, что об этом нужно спрашивать заказчика. Пришлось выйти для объяснений генеральному директору ООО Газпром нефть инвест Николаю Танаеву. Ответ весьма характерен: норма Градостроительного кодекса РФ позволяет в особых случаях инвестору, проект которого прошел общественные обсуждения, обращаться в органы власти за индивидуальным разрешением. Очевидно, на это и рассчитывают представители Газпрома и его архитекторы, не принимающие в расчет, по сути, ни действующий, ни новый Высотный регламент.

Такой красивый дом где-нибудь можно построить, рассуждал академик Валентин Назаров. В городе есть места, которые могли бы принять столь амбициозные проекты. Но в этом месте давайте не допустим амбиций главным здесь должен быть Смольный собор. Пусть инвесторы снизят амбиции, если хотят здесь строить Не думаю, что на Охте вообще нужен акцент, поскольку уже есть уникальный Смольный собор, считает председатель Союза архитекторов Петербурга Владимир Попов. Если же говорить о новом символе, то его нужно строить там, где не мешает исторический центр, где здание будет видно отовсюду, и тогда им можно гордиться.

Город вправе лимитировать амбиции. Умеренность это признак интеллигентности, утверждал руководитель архитектурного бюро Студия 17 Святослав Гайкович, призывая главного архитектора принять жесткое решение. С подобной позицией соглашалось подавляющее большинство выступавших членов Градсовета. Здание замечательное с точки зрения технологий, идеи переплетения пяти вертикалей, благодаря ассоциациям с газовой горелкой оно подходит как символ Газпрома, отмечал Сергей Бобылев. Но нам не привели ни одного убедительного аргумента в пользу размещения здания здесь: это все амбиции и заказчика, и городских властей. Мы сегодня обсуждаем большую градостроительную ошибку.

Некоторых архитекторов беспокоило, что согласование проекта Газпрома создаст прецедент. Олег Харченко, в течение 14 лет возглавлявший КГА, усомнился в обещаниях архитекторов Охта-центра, что застройка вблизи небоскреба не будет превышать 48 м: Верю, что отсюда Газпром уже не стащить. Но там, где Газпром, будут появляться и другие амбициозные проекты. Поэтому я не верю в эту сусальную картину. Здесь появятся десятки высотных зданий, и никаким способом этого будет не избежать. Поэтому Харченко призвал Викторова не согласовывать эскиз проекта планировки, который не соответствует правде жизни.

Звучало мнение, что конструктивная позиция Градсовета должна выразиться в четко сформулированном предложении к заказчику: или кардинально пересмотреть архитектурное решение, снизив высотность здания, или реализовывать этот проект на другой территории, вне зоны исторического центра. Если придерживаться такой высоты, то вертикаль должна быть в другом месте, а если следовать идее парности со Смольным собором, то значительно ниже, отмечал академик Сергей Соколов. Бывший главный художник города Иван Уралов подчеркивал: Самое важное для Петербурга масштаб зданий, перспективы, панорамы. Может быть, для Газпрома будет найдена с сохранением этой территории еще одна?! Несмотря на сарказм выступавших, звучали вполне разумные предложения. Если провести по Невскому проспекту на запад трассу, то мы попадаем на остров Котлин, размышлял Сергей Шмаков. Построив там небоскреб, господин Миллер наблюдал бы из окна Исаакиевский собор и на катере быстро добирался бы до Смольного и налоговой инспекции.

Вслед за вице-губернатором Викторов стал произносить слова о важности сегодняшнего дня для развития инвестиционного климата, привлечения активных сил. Итоговые формулировки решения Градсовета не обсуждались и не ставились на голосование. В резюме, сформулированном главным архитектором, не нашло отражения мнение большинства архитекторов о необходимости ограничить высотность доминанты или предложить инвесторам строительство небоскреба на другой территории. Между тем из 18 участников дискуссии (помимо Викторова и Вахмистрова) 14 членов Градсовета высказались за то, что следует умерить амбициозность проекта. Но в итоге получилось, что Градсовет не только признал необходимость развития территории, но и поддержал размещение высотного объекта с рекомендацией просмотреть масштабность объекта и найти достойное и масштабное решение. Следует подчеркнуть, что Градсовет не принимал окончательного решения о высоте небоскреба.

Немая сцена
Впрочем, сложилось впечатление, что главный архитектор не услышал ни выступления рецензента, ни звучавшие более двух часов мнения коллег-архитекторов. Зато неизгладимое впечатление произвело заключительное слово Александра Вахмистрова, объяснившего позицию правительства Петербурга: Газпром является третьей в мире компанией, и с этим надо считаться. Любой город рад заполучить штаб-квартиру такой компании. Правительство города не позволит, чтобы третья в мире компания находилась в каком-то бизнес-центре, переделанном из цеха. Обращаясь к архитекторам, вице-губернатор доходчиво пояснил, что благодаря успеху инвестиционной политики Смольного вырастет и количество заказов ваших архитектурных мастерских.

В 19.15 члены Градсовета начали расходиться. А у входа в КГА, у коробок с посудой и прочей ресторанной утварью, подготовленной к отправке, продолжал стоять молодой человек с плакатом. Он еще надеялся, что будет услышан его призыв: Архитекторы, не поддавайтесь!
Операторы и инвесторы рынка офисной недвижимости Казани, несмотря на настойчивые разговоры о его перегретости, продолжали строить новые офисы и держать цены на них в ожидании нового витка спроса на свои предложения. И они оказались правы: число невостребованных офисов пошло на убыль, и риэлторы ждут нового скачка цен на коммерческие квадратные метры

Неизвестно, попадет ли когда-нибудь проект Охта-центр на рассмотрение Градсовета или после столь триумфального одобрения в целом документацию будет согласовывать уже лично главный архитектор. Второй вариант кажется более реальным

Тем не менее, владельцы офисной недвижимости не торопятся от нее избавляться. А некоторые инвесторы заявили о новых проектах строительства офисных центров, в результате чего в течение нескольких лет этот рынок может подрасти еще на сотню тысяч кв. м. Операторы считают застой явлением временным и обращают внимание на то, что он уже преодолен. Процент невостребованных предложений медленно на единицы процентов, но начал снижаться. А с осени они прогнозируют рост цен.

Ни туда, ни сюда так характеризовали состояние казанского рынка офисной недвижимости его участники еще полгода назад. По оценкам экспертов, за каких­то пять-шесть лет объем площадей для белых воротничков в городе практически удвоился. Московские консалтинговые компании подсчитали, что сейчас офисный фонд Казани насчитывает около 300 тыс. кв. м, причем более половины из них приходится на качественные офисы класса А и В. Развитию этого рынка немало поспособствовало празднование в 2005 году 1000−летия города, когда при реконструкции исторического центра часть земель была отведена под офисные здания. Большую роль сыграли и такие важные факторы, как рост республиканской экономики, увеличение в ней доли малого и среднего бизнеса и, конечно, растущие цены и арендные ставки на офисную недвижимость, привлекшие в этот сектор внушительный объем инвестиций. Но оказалось, что инвесторы поторопились предложение быстро обогнало спрос, и в начале года арендные ставки встали на месте, а невостребованными оказались около 46% предложенных площадей.

Андрей Гируцкий, первый заместитель компании Единая арендная система (ЕАС, контролирует около 240 тыс. кв. м офисной и торговой недвижимости в Казани), отмечает, что требования к офисам постепенно повышаются, и сейчас предпринимателя уже не устроит площадь, например, в бывшем НИИ. Г-н Гируцкий сравнивает высококлассные офисные помещения с иномаркой, имеющей множест­во опций, за которые приходится доплачивать, но без которых можно легко обойтись. Например, если в бизнес-центрах Сувар Плаза и Булак арендные ставки составляют 1000 и 900 рублей за 1 кв. м в месяц соответственно, то в удалении от центра можно снять офис без шикарной инфраструктуры или вида из окна, но зато гораздо дешевле за 350−600 рублей.

Маленькие, но по три
Самая сложная ситуация в Казани на рынке дорогих офисов класса А и В, более всего привлекавших инвесторов (см. график). Дело в том, что интерес к высококлассным офисным центрам в Казани в основном проявляют иностранные и крупные федеральные компании, которых в городе немного. К примеру, в Сувар Плаза разместились Schneider Electric, представительство Microsoft в РТ и казанский филиал ЕвразМеталлУрал. Местные крупные компании предпочитают строить собственные здания для управленческого аппарата примерами могут служить Татэнерго и Казаньоргсинтез.

Без паники
Участники казанского рынка офисных помещений верят, что ситуация не критическая. Они обращают внимание на то, что офисы потихоньку начинают заполняться, чему способствует приход в Казань федеральных и представительств иностранных компаний, отмечает консультант отдела офисной недвижимости Cushman Wakefield/Stiles Riabokobylko Елена Кипенко. В Penny Lane Realty считают, что спрос будет расти и на качественные современные бизнес-центры, соответствующие высоким стандартам. С этим мнением соглашается и Елена Кипенко: по ее словам, не так давно специалисты компании не смогли подыскать для клиента офис размером около 3 тыс. кв. м уровня А или В.

Похоже, так же думают и основные арендаторы представители среднего и малого бизнеса, для которых цена аренды имеет большое значение. Они предпочитают помещения попроще и поменьше: в офисе класса А минимальная сдаваемая в аренду площадь начинается обычно от 100 кв. м, а малый и средний бизнес интересуют размеры поскромнее от 20 до 60 кв. м. В итоге в сегменте дорогих площадей класса А и В, который представлялся инвесторам наиболее привлекательным, рынок офисной недвижимости практически стоит, отмечает директор департамента недвижимости местного агентства недвижимости Юринфо Владислав Хорочкин. По его наблюдениям, Сувар Плаза и Булак испытывают сложности с заполняемостью своих объектов. Некоторые арендодатели начали демпинговать, в итоге сейчас вполне приличный офис можно снять по цене 200 рублей за кв. м в месяц, хотя это ниже лимита окупаемости, отмечает аналитик.

Специалисты Penny Lane Realty отмечают, что все больше офисов будет строиться не в историческом и деловом центре Казани, а в более отдаленных, спальных районах. Лидером здесь можно назвать Ново­Савиновский район. В отличие от центра, он не перегружен транспортом, и плотность застройки там ниже, есть возможность организовать парковки.

Кроме того, владельцы и продавцы недвижимости прогнозируют рост интереса арендаторов и покупателей к помещениям, расположенным не в центре города. К примеру, такие офисные площади предлагает Единая арендная система. Анд-рей Гируцкий говорит, что арендные ставки в помещениях ЕАС растут в пределах инфляции, и отремонтированный офисный центр обычно загружается за 2−3 месяца на 90%. В Единой арендной системе планируют отремонтировать принадлежащие компании здания, чтобы предложить рынку еще несколько тысяч офисных метров. По данным Елены Кипенко, в столице Татарстана заявлено о строительстве 11 бизнес−центров, в результате к 2009 году объем офисной недвижимости города может увеличиться до 409 тыс. кв. м.

О намерении построить самый высокий в городе многофункциональный комплекс заявил депутат Госдумы РФ, владелец Эдельвейс-Групп Айрат Хайруллин. 40−этажное здание на месте казанского ресторана Акчарлак будет состоять из торгово­развлекательного центра, офисных помещений, гостиничных номеров и парковки. Объем инвестиций оценивается примерно в 3 млрд рублей (120 млн долларов). А московская холдинговая компания Кловер групп, собирающаяся построить 1,53 млн кв. м коммерческих площадей в 29 крупнейших городах России до 2014 года, реализует в Казани проект многофункционального комплекса (95 тыс. кв. м). Аналитики полагают, что сочетание различных функциональных объектов приносит больший эффект в использовании земельного участка и распределении рисков.

Диверсификация рисков
Уходя от лобовой конкуренции с существующими офисными центрами в Казани, инвесторы коммерческой недвижимости не только осваивают новые районы, но и расширяют формат своих объектов. Офисные комплексы все чаще включают в себя еще и гостиницу, и торговые, а также жилые площади. По такому пути в свое время пошли владельцы Сувар Плазы и Корстона, административно­жилого комплекса на улице Дзержинского, развивающие формат все в одном.

Пятнадцать лет правления в Москве Юрия Лужкова завели город в тупик. Выйти из него возможно лишь при условии смены команды и установлении политики полной гласности управления и открытости финансовых потоков.

Конкуренция на рынке офисной недвижимости Казани приводит к тому, что этот сегмент real estate приобретает более цивилизованные черты. В Penny Lane Realty говорят, что этому процессу способствует, в том числе, принятие классификации офисных объектов города (см. таблицу). Еще эксперты отмечают, что сейчас инвесторы подходят к своим проектам более концептуально. В регионе формируется новый конгломерат собственников, которые все чаще при проектировании объекта прибегают к помощи профессиональных консалтинговых организаций, а после сдачи объекта к услугам квалифицированных управляющих компаний.

Мины замедленного действия
То, что Лужкова оставили на посту мэра, не нравится многим, но в его пользу часто приводят такой железобетонный довод: управленческая машина Москвы настолько темный ящик, что если Лужков уйдет, то никто не будет знать, как с этим хозяйством обойтись, и москвичей ждут хаос и катаклизмы.

Так сошлось, что в информационное поле почти одновременно, с разницей в несколько дней, что где-то даже и символично, оказались вброшены две новости. Главная из них такова: столичный мэр Лужков, просидев на московском хозяйстве 15 лет, получил мандат еще на один срок. А вот другая: Москва, уже во второй раз подряд, международным консалтинговым агентством Mercer признана самым дорогим городом мира. При этом по качеству жизни то же самое агентство отводит нашей любимой столице почетное 190−е место из 215 возможных. Осмыслить эти противоречивые, но тесно связанные между собой факты нам поможет председатель комиссии Общественной палаты РФ по вопросам регионального развития, президент Института города Вячеслав Глазычев.

По собственной воле?

Доля правды в этом есть, потому что закрытая в течение долгого времени система, вскрываясь, дает неожиданные побочные эффекты, особенно нежелательные в предвыборный период. Но, по моему убеждению, существует негласная договоренность о том, что полный срок нынешний мэр не просидит и в будущем году уйдет в отставку.

То есть имеет место полное сращивание властей?

Как бы да. Это мое личное мнение, но оно подкрепляется многими соображениями. Новая власть в Кремле не станет мириться с ситуацией, когда столица представляет собой абсолютно вынутый из общих правил игры остров. И условием переформатирования является замена команды, что удобнее сделать как раз в момент большой смены декораций. Это будет логично и естественно, и лично я поддерживаю сегодняшнее решение президента, при том что уже давно являюсь принципиальным политическим противником московского мэра. Москва это большой нарыв, и дело усугубляется тем, что она не город, а субъект федерации. И так называемый мэр вовсе и не мэр, а губернатор (Матвиенко, кстати, хотя бы называется губернатором). На практике это означает, что почти десять процентов населения живут в условиях, где не работает целый ряд законов. Например, закон о местном самоуправлении. Не работает система зависимости хотя бы номинальной исполнительной власти от представительной, и в этом смысле устав города Москвы города, заметьте, а не губернии противоречит законодательству России: по этому уставу мэр может налагать вето на любое решение думы, а дума не может наложить вето на решение мэра.

Их объем, насколько я знаю, сопоставим с бюджетом?

Это не сращивание, а включение, законодательно предусмотренное уставом, мудро разработанным после путча 1991 года. Ход блестящий, ничего не скажешь. Чья была идея, сейчас не вспомню, но именно в тот момент была заложена мина замедленного действия не только под столицу, но и под всю федерацию. Потому что Москва была и остается образцом для подражания. Даже достаточно самостийная Казань, при всем своем национально-патриотическом духе, следует примеру столицы во всем вплоть до мелочей. То есть задается тональность, по которой исполнительная власть представляется в качестве доминирующей, если вообще не единственной значимой политической силы. Конечно, это очень скверно: множество решений принимается фактически без серьезной критики. Я даже не говорю публичной вообще без всякой критики. Второй дурной пример, который Москва подает всем, это огромный объем внебюджетных средств, используемых без хотя бы номинального контроля представительной власти. Что такое внебюджетные средства Москвы, реально знает всего нескольких человек.

Вдобавок она безобразно работает, я из-за нее однажды на Кипре просидела три дня, и не я одна.

По мнению ряда экспертов, сопоставим. С моей точки зрения, он выше. Ну смотрите: скупка земель, предприятий, карьеров, все эти игры в Крыму, в Грузии, в Аджарии это же огромные деньги, к которым ЗАКС не имеет ни малейшего отношения, ничего об этом не знает и информации не запрашивает, потому что все равно ее не получит. И это положение вещей копируется по мере сил и другими субъектами федерации. А ведь внебюджетные поступления могут быть открытыми и внятными. Я только что вернулся из Ханты-Мансийского округа, где ЛУКойл в городе Лангепасе тратит очень большие средства на местную социалку. Все происходит публично, власть города заключает с концерном соглашения о сотрудничестве, где поминается и объем вкладываемых средств. В Москве не так: как-то, вылетая из Внукова, я буквально обалдел, увидев вывеску Авиакомпания правительства Москвы. Что это за субъект хозяйственной деятельности?

Может быть, все же стоит слить город и область в один субъект?

Так вам и надо: не пользуйтесь услугами таких компаний. То, что правительство выступает в качестве субъекта хозяйственной деятельности, полный парадокс. Это же очень опасно для целостности модели, для управляемости, наконец. Потому что центральная бюрократия сейчас только делает вид, что управляет, а на местах все отдано на откуп регионалам. Да, здесь они, как на ставке у хана, задом вверх ползут, выпрашивая деньги, но вернувшись, уж простите, они там хозяева, а не центр. Вот мы жалуемся: Ой, Москва самый дорогой город мира. Валить все на взятки и коррупцию проще всего, но это не совсем верно. Все начиналось с установления барьера между Москвой и остальной страной: введения в городе всевозможных льгот и доплат, вставших настоящей стеной между городом и областью. Да, было тяжело, да, областная власть была невменяема. Но это стратегическая ошибка, хотя резоны ее понятны: пенсионеры на мэра молятся, бюджетники счастливы, доплаты идут. Но доплата за проживание вместо доплаты за деятельность разве это не абсурд? Установив такой барьер, мы потеряли возможность строить общую с окружающим пространством стратегию: Москва замкнулась в пределах МКАД, жестко обозначившей край столичной земли.

Жилищная пирамида
Тогда это преподносилось как способ решения жилищной проблемы очередников.

Административное слияние вовсе не нужно, нужна координация стратегий, ведь общих проблем немерено: свалки, водозаборы, дороги, логистические центры, склады и тысячи других вещей. По частностям иногда договариваются, но в принципе отношения между Москвой и областью из личностного конфликта времен 90−х годов переросли в конфликт сущностный. А если бы мы жили по единому генплану, к чему стремились профессионалы с обеих сторон, многие проблемы исчезли бы: сохранились бы зеленые клинья, о которых говорили еще в начале XX века, зоны, свободные от застройки, была бы понятной логика развития вдоль магистралей, а не там, где урвут рейдеры или еще кто-нибудь. В итоге губится кольцо вокруг города, где Громов отдал все на разграбление в обмен на лояльность глав районных администраций. И это следствие политики Москвы, потому что область все равно была бы ведомым, а не ведущим. А сейчас Подмосковье бешено застраивается, в том числе и москвичами, но уже по ценам, которые диктует город. Второй момент, породивший нынешнюю ситуацию, знаменитый в начале 90−х лозунг Купи квартиру и заплати за того, кто купить не может.

Но власти утверждают, что социальное жилье строится.

Да. Приняли как бы бартерный принцип, и поначалу, пока цены (и доходы) были не очень велики квадрат стоил долларов 400 500, это даже казалось хорошо. На практике это тогда же увеличило стоимость одного квадрата процентов на 6 То есть вместо того, чтобы честно посчитать, какую долю бюджета и внебюджетных фондов можно пустить на социальное строительство, и цифры эти опубликовать, создали закрытую систему, которая теперь никому не понятна. Движется эта очередь вообще или нет? Я, например, знаю человека, который стоит в ней уже много лет и все на одном и том же месте.

И никакого элитного жилья.

Возможно. Но я, как москвич, не знаю, ни сколько его строится, ни кому оно дается. Аудита независимого на этот счет никогда не проводилось. А цена скакнула. Дальше лучше. Вместо того чтобы брать обременения по инфраструктуре на городской бюджет, как это делает весь мир, Москва задала всей стране новый образец, перенося их на застройщика: вы платите и за это, и за то, и за воду, и за трубу, и за все прочее. Последовал новый скачок цен, снова почти удвоение. Но и этого мало. Надо было вводить систему зонирования, которая бы определяла, где у нас исторический центр, и объявлять его зоной неприбыльного развития: только театры, галереи, музеи, как это делается во всем мире.

Многие считают, что исторический центр города безнадежно испорчен строительной политикой московских властей. Вы согласны?

И никакого элитного жилья. Частичное сохранение старого, которое потихонечку должно становиться более дорогим, это нормально. Во всем мире центр дорого стоит. Не сделав этого, мы получили невероятно завышенные цены и на аренду земли, и на право строительства. Ведь проводятся конкурсы даже не на саму аренду, а на право на нее. Потом сама аренда, потом в собственность. Вот вам еще одна возможность для накачки цен. Все это вкупе и привело к тому, что цена московского жилья вышла на уровень самых дорогих столиц мира, что для нашей страны просто нонсенс. И опять-таки полное отсутствие публичности во всем, а этот тип политики в отношении земли и ее застройки, в свою очередь, содействует росту теневого сектора. Автоматом в процесс включаются торговые сети, и пошло, и пошло. Этот график, если бы его можно было построить, показал бы опережающую линию дополнительных платежей по отношению к ценам и доходам. Это паровоз, который тянет за собой ставки коррупции.

А грамотные архитекторы разве не участвуют в разработке планов застройки?

Не знаю. Дело в том, что Москва испокон веку строилась весьма хаотично, и в этом ее прелесть. Свою отличительную черту она сохраняет, следовательно, нельзя сказать, что это другой город. Кое-что мы, конечно, потеряли, но, снявши голову, по волосам не плачут. К новоделам притерпимся: знаете, пройдет лет двадцать, посереет, потемнеет все. Это не страшно, беда в другом. Со вкусом дело плохо обстоит у градоначальника.

Встанет обязательно
Вот, все пугают, что Москва встанет: транспортный коллапс пророчат.

Про планы я вам вот что скажу. Есть великий закон Нью-Йорка от 1916 года закон красной линии. Он вменил ступенчатую, по мере повышения этажности небоскребов, застройку улиц: более высокие дома строятся дальше от улиц, чтобы не загораживать им солнечный свет. И никто не может эти правила игнорировать. Возник силуэт города, главным архитектором которого стал этот закон. В 70−е годы ввели одну поправку: центральную часть здания можно поднять еще на десять этажей, но за это придется отдать городу первый этаж это будет плаза, островок покоя. Вот такое правило, простое, как забор, а не целые тома под названием Градостроительный кодекс Москвы. Да и это туфта, потому что тот генеральный план описывал только первые пять лет, которые уже давно прошли. Сегодня все пущено на самотек, между двумя девятиэтажками вколачивают 25−этажную башню, что на любом языке мира называется безобразием, но все сходит с рук. У меня как члена Общественной палаты скопилось больше двухсот адресов, так сказать, народного гнева по поводу безумной точечной застройки, но она, тем не менее, продолжается.

Но ведь новые станции строятся, шел даже разговор о второй кольцевой линии.

Обязательно встанет, хотя точно сказать, когда именно, трудно. Я еще в 99−м писал, что надо срочно начинать радикальную реконструкцию метро, именно реконструкцию, а не простое наращивание километража. Что нужно создать там атмосферу достоинства, чтобы человек из автомобиля, как в Вашингтоне, согласился пересесть в метро. Там есть линии, куда ночью лучше не ездить, но в целом оно нормальное, безопасное, удобное. Не очень красивое, зато прекрасно кондиционированное. А ведь у нас это же просто источник эпидемий. Вкладываться надо было, а метро до сих пор закрытое царство, которым владеет господин Гаев. Сколько они зарабатывают на рекламе, никто не знает. Куда используются эти деньги, никто не знает.

А что делать с наземным транспортом?

Кольца не лучший способ развязки транспорта. Гораздо эффективнее параллельные линии к тем, которые уже существуют, но идущие, скажем, в экспресс-режиме. На местах наибольшего сгущения пассажиропотока есть фрагмент, включающий пять линий, которые потом по-разному расходятся. Это и создает всасывающий эффект и распределение. Одна линия не может этого сделать в принципе. Это вопрос для профессионалов, но, на мой взгляд, необходимо по отношению к существующей схеме хотя бы двойное дублирование. Нужны экспресс-линии, которые позволяют проскочить город за полчаса, линии с более частыми остановками, как в Париже, и ныне существующие, в качестве среднего варианта. Без этого десятимиллионная, а с пригородами пятнадцатимиллионная агломерация не может нормально функционировать. И обязательно должны быть кондиционеры. Вот это и есть главнейшие, необходимые инвестиции, под которые можно и кредиты брать. Под них, а не неизвестно подо что. Вот сейчас Москва брала кредит на покупку какой-то недвижимости в Крыму. Брать кредит под строительство метрополитена это я понимаю. Брать кредит под собственность и развитие в Крыму извините. Метро это вообще номер раз, я бы сказал. Потому что, уверяю вас, если там будет пристойно, то я точно буду ездить на метро.

На велосипеды, что ли, пересаживаться?

Это тоже вопрос для профессионалов, причем западных. Ну кто у нас был специалистом по автомобилизации, простите? Их и не могло быть по определению, были только какие-то мечтания и примерные графики. Я прекрасно помню: Коммунизм наступит, когда будет 16 машин на 100 жителей так рассчитывались московские планировки по нормативу. Конечно, нужны западные специалисты. Но нет, мы сами все умеем, все знаем. Вот кольцо закрутим, и будет то, что надо! На самом деле надо было создавать мелкоячеистую, капиллярную структуру параллельно с реконструкцией, например, пятиэтажек. Вы их сносите и тут же утраиваете число проездов и выездов из квартала. А вместо этого точечной застройкой заткнули вообще все так, что теперь и сделать ничего нельзя: ни развязку, ни перекресток. Ведь теперь эти узлы просто не развяжешь. Чтобы сделать, скажем, хорошие развязки, во многих местах надо сносить новые дома. А если их сносить, то придется выкупать: это уже астрономические цифры. Это тебе не хрущевки. Кое-где еще не поздно это сделать, но серьезно ситуацию уже не изменить. Так что Москва встанет, и это может произойти уже в ближайшее время.

Но для скутеров у нас погода большую часть года неподходящая, да и по нашим широченным магистралям на них не очень уютно ездить.

Что бы я делал, так это вводил бы моду на скутеры. Не мотоциклы, которые на самом деле транспорт не городской, а именно скутеры, с маленькими колесиками. Этим надо заниматься, субсидировать даже, если угодно, рекламу запустить, чтобы хоть часть людей оттянуть от автомобилей. Но скутеров нет, их не выпускают. Такси надо всерьез заниматься, оно должно быть дешевым, это тоже поможет убрать с улиц частные машины. И оно должно быть сиюминутное, повсюду, 30 40 секунд и к вам подъезжает машина.

У нас не только наземный транспорт вот-вот встанет, у нас лифты скоро все прекратят работать.

А это еще одна ключевая проблема, и касается она далеко не только скутеров. Для организации городского движения главное не ширина улицы, а частота потоков. Грубо говоря, если у вас одна дорога в восемь полос, то у нее будет пропускная способность много хуже, чем даже у трех двухполосных улочек. Тут конечно, надо было сравнивать, математические модели строить, обсуждать их. Я не специалист, но я знаю, что есть простой закон: чем шире улица в городе, тем больше поток, а значит, и больше вероятность пробок. Вот этот эмпирический закон уже выведен в мире и всем известен. И поэтому расширение Ленинградки или прочее в этом же роде это продолжение логики пятидесятилетней давности.
Зато у начальника ДЭЗа белый Мерседес

В доме, где вы живете, тоже дворники таджики?

Про лифты я в 99−м году тоже писал, уже тогда 30 тысяч из них были в предаварийном состоянии. Я же делал тогда книгу по Москве. А сейчас говорят, что до 40 процентов, ну чего же вы хотите? Но меня больше пугают даже не лифты, а электропроводка, трансформаторные подстанции: вся система трансформаторных подстанций, кабельных линий у большинства домов давно висит на одной жиле, потому что вторая перегорела и ее не заменили. Вот где пожароопасность-то серьезная и повышается с каждым годом. Все мощнее приборы: пылесосы, стиральные машины, электроплиты, чайники. Потребление выросло в 10 20 раз по отношению к тому, для чего делались сети. Как эти сети еще дышат? Потому что в советское время все-таки множили вначале на три, потом еще на два. Это в какой-то степени нас пока спасает. Это очень серьезная проблема, но, когда говорят о капремонтах, эту сторону почти всегда забывают. О стояках говорят, а о проводке не говорят.

Ничего себе маржа!

Да, и это счастье просто. Они хорошо работают. В моем Юго-Западном округе им официально платят, если я не ошибаюсь, 16 тысяч, а на руки они получают шесть тысяч.

С памятника Пушкину украли цепи куда же власти смотрели?

Зато у нашего начальника ДЭЗа белый Мерседес, я сам видел. Это одна из главных кормушек городских чиновников, поэтому они будут этих таджиков прятать от милиции, будут с нею договариваться. Периодически наваливаются какие-то проверяющие, учиняют шум, штрафуют несчастные жэки за нарушения. Игра такая: вот она, жертва, трепыхается, в любой момент можно ее взять. И ничего тут не изменить, потому что для таджиков это тоже счастье. Весь мир живет на этой разнице; уверяю вас, и в Париже то же самое.

Вторая бесплатная приватизация обретает плоть и кровь: в Министерстве экономического развития и торговли готовы поправки в Земельный кодекс. Если их примут, олигархи смогут купить землю под своими "империями" за копейки: вся промышленная земля страны будет стоить не 105 миллиардов долларов, а Главный противник подарка молчит, но уже вырисовывается - мэры городов. Только Москва теряет на щедрости Минэкономразвития 700 миллионов долларов.

Ментура занята собиранием дани в переходе, вместо того чтобы смотреть за порядком, это раз. Камер слежения там нет это два. Мы живем не в Швейцарии, это тоже понятно. Не будем идеализировать полицию: во всем мире она склонна к брутальности, к утаиванию и искажению статистики. Но у нас в этом смысле полное безобразие: я говорю об обычной патрульной службе. Перетряска абсолютно необходима, но господин Пронин как заговоренный. Эта кража цепей где-нибудь в Нью-Йорке означала бы неминуемую его отставку: такого рода символический акт должен иметь символическое наказание. А у нас ничуть не бывало. Ну сперли и сперли. Бывает. Народ у нас талантливый, изобретательный.
Отняв их у мэров

Гладко. Но в окончательном варианте Земельного кодекса цена получилась уже не символической. Более того, мэрам дадено было право ее повышать (в рамках). Кто же пролоббировал? Мэры! Они ведь проигрывают дважды: теряют и деньги, и убежавший в область завод. Уже зимой 2001/2002 года городские головы как по команде воспользовались своим правом и подняли ставки выкупа так, что никто ничего и не выкупал. Авторы ЗК обещали движение земли и инвестиционный бум. Не было ни движения, ни бума. Как-то один из разработчиков кодекса устало мне сказал: "Я написал нормальный законопроект, а там хоть трава не расти".

В советские времена земля под заводами была в собственности государства, и лишь в пользовании (правда, постоянном и бессрочном) у предприятий. Что интересно, после приватизации земля у государства и осталась, хотя новые хозяева свято верили в обратное. Чтобы поддержать веру, авторы Земельного кодекса (Минэкономразвития) поначалу хотели продать директорам землицу почти даром. В редакции тогда побывал заместитель министра экономического развития и торговли Александр Маслов, который рисовал чудную картину: "Московский завод выкупает свою землю по символической цене. Перепродает ее по рыночной. Переезжает в область, на вырученные средства модернизирует производство. Решается двоякая задача: столица очищается от мертвых фабрик, а страна - рост производства".

Алгоритм расчета выкупной цены оставлен тот же - ставка земельного налога умножается на коэффициент "вкусности" земли. Отметим, что сам этот метод не раз критиковали эксперты: подсчет получается приблизительным. Собственно, вся новизна в том, на что умножать. Если раньше в Москве умножали на 30, теперь на 20, в Питере - на 10, в прочих весях - на цифру от 1 до Откуда берутся эти цифры, почему 7, а не 6 или 8, Бог весть. Получается, купить землю под нефтеперегонным заводом в сибирской глуши стоит столько, сколько нужно заплатить за нее в год налога (коэффициент 1, в деньгах - меньше 2 рублей за квадратный метр). Но даже самая дорогая, московская, земля не стоит дороже 8 тысяч рублей за метр.

1 января 2004 года предприятия должны решить, покупают они свою землю или берут в аренду. Если нет - она отходит государству. По весне РСПП подняло страшный шум - до 1 января потребных 105 миллиардов ну никак не найдем. И то: суммарная стоимость земель - четверть ВВП России. Премьер Михаил Касьянов прислушался и поручил Минэкономразвития сбросить "земельную нагрузку" до 2 процентов ВВП. Обрадованные экономисты перестарались: в их варианте цена промышленных земель всего 1,27 процента ВВП, что еще на 3 миллиарда долларов дешевле, чем в "варианте Касьянова".

Понятно, что государство только что потеряло 100 миллиардов "зеленых". Были ли эти деньги забиты в план доходной части бюджета? Чем это компенсировать? Чиновники молчат, стараясь не привлекать внимания к документу. В Минэкономразвития нам сообщили, что посмотреть на текст поправок нельзя, пока он не дошел до Правительства (хотя СМИ уже раздобыли копию). Комментариев тоже нет - первый замминистра Михаил Дмитриев в отпуске. Когда законопроект пиарят, комментарии сами сыплются на электронную почту.

Другое новшество - если раньше региональные власти могли повышать ставки выкупа, теперь - только понижать. Какой в этом смысл, если реально никто ничего понижать не будет, непонятно. Непонятно и то, почему разработчики не просто разрешили платить земельные копейки в рассрочку (до 10 лет), но еще и поставили ставку по этой рассрочке всего две трети от ставки рефинансирования ЦБ на день покупки. Вот через 10 лет все и заплатят.

Кто точно будет против, так это мэры. Это будет такая песня, что скандал вокруг памятников старины или личных фазенд "сельских москвичей" (вроде Тамары Близинской, о которой писала "РГ") покажется пробой голоса перед арией. В Москве промышленные и торговые земли - это примерно 10 тысяч га, значит, казна лишается почти 700 миллионов долларов. А ведь даже старая выкупная цена была неприемлема для московских властей. Летом столичные законодатели приняли закон, по которому "льготный выкуп" разрешался только для площадей непосредственно под зданиями, а прилегающую территорию арендуйте или покупайте по рыночной цене. Исходя из опыта можно предположить, что мэры постараются сделать все, чтобы забодать поправки.

Что будет дальше? До выборов Дума успеет принять только один, но крайне важный элемент: перенести срок обязательного выкупа земли под угрозой ее утраты с 1 января 2004 на 1 января 2007 года. Остальной пакет будет принимать уже новая Дума. В финансово-экономическом блоке Правительства сопротивления ему явно не будет: он написан в русле снижения административного давления на бизнес. Пока непонятно, как отреагирует Минимущество. Первый замминистра Дмитрий Аратский не раз заявлял, что крупным промпредприятиям нечего делать в больших городах. С одной стороны, подарив им землю, государство как бы побуждает их поскорее ее перепродать и уехать. С другой - на месте директора я бы сдал территорию завода в субаренду и стриг "бабки" регулярно.



Главная --> Публикации