Главная --> Публикации --> Москва меняет строителей на инвестбанкиров Тяжелая строительная доля В фаворе у инвесторов склады и гостиницы Фнс начала борьбу с незаконными схемами продажи квартир Стратегия жилищного строительства основана на грядущем запрете приватизации жилья

Утверждение о том, что рынок недвижимости Подмосковья сегодня является самым перспективным и активно развивающимся в России, уже ни у кого не вызывает сомнения. Достаточно отметить, что по объемам жилищного строительства область находится на втором почетном месте после столицы. В прошлом году здесь ввели в строй порядка 3,2 млн кв. м жилья, а до 2010 года планируется возвести еще более 17 млн кв. м. В регионе созданы все условия для наращивания темпов застройки. В отрасли работает 7 тыс. строительных организаций и около 1 тыс. предприятий, выпускающих стройматериалы.

Из-за обострившегося дефицита предложений на рынке недорогих столичных квартир все больше покупателей обращают внимание на недвижимость в Ближнем Подмосковье. И не только из-за того, что в области жилищное строительство ведется более активными темпами, чем в Первопрестольной. Высокий спрос в первую очередь стимулируется ценами. Стоимость новых апартаментов в городах-спутниках оказывается в среднем на 20–30% ниже, чем в соседних районах массовой застройки мегаполиса.

Сегодня в компьютерных базах крупных столичных риэлторских компаний наряду с местными вариантами представлен широкий спектр предложений по городам Ближнего Подмосковья. Чистый воздух, обилие зелени и наличие водоемов привлекают в область многих граждан, желающих приобрести недвижимость. С каждым годом областные метры пользуются все большим спросом не только у местных жителей и приезжих из других регионов России, но и у москвичей. Люди, уставшие от суеты мегаполиса, предпочитают малоэтажную застройку, а молодые семьи с удовольствием обзаводятся квартирами в высотках. Ведь эти дома по качеству ничуть не уступают московским аналогам, а зачастую даже превосходят их.

Основания для миграции

По статистике, сейчас порядка 30% всех покупателей областной недвижимости — москвичи. Около 40% недорогих квартир приобретают мигранты из других российских регионов. Для них подмосковная регистрация — залог устройства на работу в столице. Остальные квартиры разбираются местными жителями.

По уровню развития инфраструктуры (магазины, школы, парки, поликлиники, детские сады и пр.) Подмосковье на сегодняшний день почти догнало столицу. Подтверждением тому, что квартира в области является достойной альтернативой столичной прописке, служит целый ряд факторов. К ним относится активное строительство торговых центров и гипермаркетов. Наличие удобных дорожных развязок и прекрасное транспортное сообщение позволяет добираться из городов-спутников до МКАД за столько же времени, как из иных спальных районов Москвы до центра.

Сегодня в Московской области работает не один десяток известных и зарекомендовавших себя застройщиков. Среди них «Стройметресурс», «Стройтэкс», «Дружба», «ОСК-Сервис», «Социальная инициатива», «Альянс», «Стройиндустрия» и другие авторитетные фирмы. Учитывая дефицит свободных земель в столице, а также необходимость значительных финансовых отчислений в казну города за право вести строительство, для многих компаний именно Подмосковье представляет наиболее благодатное поле для дальнейшей деятельности. За счет стремительного расширения «географии» бизнеса и, следовательно, объемов продаж в областных городах застройщикам удается ощутимо ускорить оборот вкладываемых в дело средств. К тому же распространившаяся практика комплексной застройки микрорайонов и возведения целых жилых кварталов позволяет ощутимо экономить средства на подводе коммуникаций и возведении объектов инфраструктуры.

Новые предложения

Площадки под массовое строительство в столице на исходе. В таких столичных районах, как Марьино, Южное Бутово и Люблино, оно еще ведется, но квартиры проданы на начальных этапах либо относятся к муниципальному фонду, не поступающему на первичный рынок. В результате цены на типовые столичные дома оказываются сопоставимы с подмосковным жильем, расположенным на любом из престижных «экологических» направлений (например, Химки, Красногорск, Одинцово).

По темпам роста цен Подмосковье практически не уступает столице, что свидетельствует о растущей инвестиционной привлекательности местной недвижимости. По данным пресс-службы компании МИАН, за второй квартал этого года областные новостройки подорожали на 7–8%, что совпадает с московскими показателями за аналогичный период. На начало августа в регионе средняя цена 1 кв. м в панельном доме составила $522, а в монолитно-кирпичном — $58 Ежемесячный ценовой прирост в городах-спутниках Москвы составляет в среднем 2%. Минимальная ставка на панельное жилье — $395 за 1 кв. м. В панельном доме в поселке Быково (Подольский район), например, нижняя планка по «монолиту» — $410–42 Для сравнения в Северном Бутове, где уже ведется точечная застройка, «панель» продается не менее, чем по $900 за 1 кв. м.

Эксперты, объясняя подобную динамику, ссылаются на снижающийся год от года объем предложений на фоне острой нехватки свободных участков. В области данная проблема еще не приобрела актуальности. Однако в некоторых особо приближенных к МКАД городах Подмосковья цены сопоставимы со столичными. Есть и более прозаическое объяснение удорожанию местной недвижимости. Активный покупательский спрос на ликвидную продукцию ДСК подстегивает застройщиков вести «игру на повышение». Помимо этого свою лепту, разумеется, вносит повышение стоимости стройматериалов, напрямую сказывающееся на себестоимости квадратного метра.

По данным АН «Домострой», в Московской области на сегодняшний день наиболее активно ведется строительство в Красногорске, Троицке, Щербинке, Люберцах, Солнечногорске, Мытищах и Балашихе. Причем стоимость квартир в разных районах Подмосковья объективно отражает сложившиеся приоритеты покупателей. Самые приближенные к столице города: Реутов, Химки, Мытищи и Красногорск — пользуются высоким спросом и соответственно характеризуются более стремительным удорожанием. Достаточно отметить, что цены на новые апартаменты в Красногорске и Реутове сегодня составляют порядка $600–800 за 1 кв. м, а в среднем по области в радиусе 10–40 км от МКАД они ниже на $50–100.

Вторичные ожидания

Многие покупатели, мечтающие улучшить свои жилищные условия и не один год копившие деньги, стараются максимально сэкономить на покупке жилья и не считают нужным ощутимо переплачивать за дорогую столичную недвижимость. Потенциальные собственники прекрасно понимают, что если для столицы $950–1350 за 1 кв. м в панельной новостройке в районе точечной застройки считается нормой, то в 30 км от МКАД за $600–800 за 1 кв. м не составит труда приобрести более просторную и качественную жилплощадь в монолитно-кирпичном доме. Таким образом, при дефиците средств приобретение апартаментов в Подмосковье оказывается весьма удачным решением «квартирного вопроса».

В последние два года риэлторы отмечают стабильное увеличение спроса на «бэушное» жилье, довольно большую активность на вторичном рынке в летний период, а также наличие предпосылок к изменению мнения клиентов о сезонности крупных покупок. При острой нехватке ликвидных объектов последнее слово в торге остается за нынешними владельцами квартир. Правда, сегодня горячие дебаты разворачиваются лишь в тех городах, где объемы жилищного строительства невелики. Там, где «вторичке» приходится конкурировать с новостройками, «подержанный» товар на фоне общего роста цен дорожает не так стремительно, как в районах, обделенных вниманием инвесторов. По данным независимого аналитика рынка российской недвижимости, известного популяризатора замысловатых графиков и составителя ребусных таблиц Андрея Бекетова, диапазон средних июльских цен на обжитые квартиры лежит в пределах от $369 за 1 кв. м (Сергиев Посад) до $827 за 1 кв. м (Одинцово). Обладателям $13–20 тыс. не составит проблемы приобрести однокомнатную квартиру где-нибудь в Балашихе или Электростали.

Несмотря на активную застройку Подмосковья, не падает спрос и на обжитую недвижимость. В ней заинтересованы те граждане, у которых нет времени дожидаться окончания строительства. В данном случае важную роль играет и тот факт, что в таких квартирах уже установлены телефоны, и у потенциальных собственников отпадет необходимость в довольно ощутимых затратах на их приобретение.

По словам сотрудника пресс-службы компании МИАН Игоря Ладычука, современное жилье в городах-спутниках, возведенное не позднее 5 лет назад, стоит не намного дешевле, чем аналогичная жилплощадь на окраине Москвы. На вторичном рынке разница в цене между однокомнатными квартирами в столице и области может составлять $2–3 тыс. По мере продвижения в глубь Подмосковья, где практически не ведется массовая застройка и жилой фонд изношен, ценовая дельта оказывается довольно ощутимой. Как отмечают в агентствах недвижимости, в последнее время довольно популярным стал вариант обмена столичной «однушки» на более просторные апартаменты в области без доплаты.

С каждым годом грань между столицей и областью становится все более эфемерной. Как следствие — становятся схожими и тенденции по развитию вторичного рынка. При стабильном ежемесячном росте цен на 1,5–2% покупательские предпочтения меняются в пользу более качественного жилья. Особым спросом пользуются квартиры повышенной комфортности в монолитных и кирпичных домах, построенных по индивидуальным проектам, с благоустроенной прилегающей территорией и развитой инфраструктурой в экологически чистых районах. Для граждан наибольший интерес пока представляют дешевые малокомнатные апартаменты, моментально находящие новых владельцев. По данным компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», на протяжении всего лета сроки экспозиции областных квартир составили: для однокомнатных — полторы-две недели, для двухкомнатных — две-три недели. «Трешки» в среднем ждали своих покупателей в течение месяца.

Прогноз

Если говорить о существующих проблемах, то они заключаются в довольно ограниченном ассортименте и низком качестве жилья на вторичном рынке Подмосковья. Здесь преимущественно представлены 9–12-этажные панельные дома 80-х годов или 5-этажные «хрущевки». Реже встречаются предложения квартир в кирпичных домах послевоенной постройки. В последнее время риэлторы все чаще сталкиваются с тем, что многие продавцы не имеют необходимых для проведения сделки документов.

В целом при неизменной макроэкономической ситуации не стоит ожидать резких колебаний цен на областные новостройки и вторичное жилье. Имеющийся сегодня баланс между спросом и предложением создает базу для стабильности на рынке недвижимости до конца 2003 года.

По оценкам аналитиков компании МИАН, подмосковная недвижимость продолжит набирать «очки» отчасти из-за недостатка предложений недорогого панельного жилья в столице. Рост цен продолжится и в течение осени. И на новостройки, и на «вторичку» он составит порядка 1,5–2,5% ежемесячно.

Роман Мурадян
Директор управления вторичного рынка компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
— Как мы и прогнозировали в июле, цены за прошедший месяц выросли на 2%. Для этого времени года рынок проявляет довольно большую активность. Впрочем, предпосылки к изменению сознания покупателей относительно сезонности покупок проявились еще в прошлом году.
Самыми популярными предложениями в Подмосковье сейчас являются недорогие квартиры в Люберцах, Мытищах, Королеве, Одинцове, Дзержинске. Цены на них приближаются к столичным. В дорогом секторе наиболее ликвидными считаются квартиры площадью от 90 кв. м. В дальнем Подмосковье рынок недвижимости ведет себя гораздо более сдержанно.
Ситуация на вторичном областном рынке в ближайшие месяцы мало изменится. Никаких всплесков, обвалов или стагнации не предвидится. В случае благоприятной макроэкономической ситуации в России и в мире цены продолжат плавный рост на 2% в месяц.

В любом случае, хотя спрос на квартиры в Подмосковье растет с каждым годом, по стоимости областные метры еще долго не сравняются со столичными. Ведь, если цены будут сопоставимы с московскими, пропадет основное преимущество местного жилья.

Евгений Михайленков
Начальник отдела маркетинга и аналитических исследований компании «ИНКОМ-Недвижимость»:
— В Москве остается все меньше площадок под застройку. Ярким тому подтверждением являются скандалы, инициирующиеся жильцами существующих домов из-за того, что новые площадки под застройку выделяются буквально во дворах уже сформировавшихся кварталов. Постоянно растущие в столице цены приводят к тому, что платежеспособный спрос уходит в Подмосковье, где гораздо ниже доля города.
Сложно давать прогноз по темпам роста цен на новостройки, поскольку это административно-регулируемый процесс, зависящий от аппетитов застройщиков. Хотя скорее всего они окажутся сопоставимыми со столичными и составят 15–20% в год. На вторичном рынке мы ожидаем, что до конца года цены вырастут еще на 10–15%.
В Москве сложно снять квартиру дешевле чем за $600 в месяц, а самые дорогие предложения превысили $40 00 В мае риэлторы заговорили о сезонном затишье на рынке аренды. По итогам первого полугодия 2007 г. средние ставки найма трехкомнатных квартир бизнес-класса выросли на 13%, двухкомнатных на 2%, а однокомнатных на 3%. В домах экономкласса наниматели стали платить больше на 1,5-3%, в элитных жилых комплексах примерно на 5%.

Павел Брызгалов
Аналитик агентства недвижимости «Домострой»:
— Стоит отметить, что покупательские предпочтения меняются в пользу более качественных квартир. Разумеется, Подмосковье востребовано еще и по причине разницы в ценах на недвижимость по сравнению с Москвой. Жилье в области представляет собой интерес и как объект инвестиций. Ведь стоимость квадратного метра постоянно растет, и темпы удорожания даже несколько выше, чем в Москве.
Наше агентство является инвестором целого комплекса домов эконом-класса с подземным паркингом в г. Красногорске по ул. Школьной. Расположены они всего в 5 км от Москвы, а вот цены значительно ниже, чем в близлежащем столичном Митине. Это экологически чистый, благоприятный для проживания город с прекрасно развитой инфраструктурой.
Привлекательны новостройки в Солнечногорске, расположенном в 50 км от столицы, рядом с красивейшим озером Сенеж. Этот город вполне сравним с курортной зоной: чистый воздух, чудесные пейзажи, лечебная вода. Почти половину его территории занимают леса. В последнее время здесь ведется активное строительство комфортабельных монолитно-кирпичных домов высокого качества и относительно низкой стоимости.
Что касается вторичного рынка жилья в Подмосковье, то оно в основном используется для расселения москвичей или как прямая покупка для проживания. Наиболее популярны свободные 1–3-комнатные квартиры в Красногорске, Мытищах, Балашихе, Королеве, Химках, Реутове, Люберцах, Железнодорожном и Жуковском. Реже спрашивают Одинцово и другие города.
Дальнее Подмосковье пользуется спросом у местных жителей для улучшения своих жилищных условий и у приезжих из стран СНГ, желающих проживать в МО, но ограниченных в денежных средствах.

Не хватает роскошных квартир
Главным итогом первого полугодия 2007 г. Светлана Бологова, руководитель отдела аренды компании IntermarkSavills, называет снижение объема предложения. Упала доходность арендного бизнеса, теперь хозяева хотят продать, а не сдать квартиры. Новое жилье для этих целей уже практически не покупают, подчеркивает она. По словам Олега Репченко, руководителя аналитического центра ирн.ru, доходность от сдачи квартир в аренду составляет сейчас примерно 5-6% годовых, она ниже, чем, к примеру, от банковских депозитов. Но, положив деньги в банк, люди избегают таких рисков, как простой квартиры, порча имущества, неполучение денег с нанимателей, перечисляет Репченко.

По оценке ирн.ru, сейчас в столице сдается примерно 100 000 квартир, большая часть из них (около 65%) варианты экономкласса. Лидирует по объему предложений Центральный административный округ здесь сдается более трети общегородского объема жилплощади. На втором месте ЗАО (18%), на третьем САО (11%). Список замыкает СЗАО, где объем предложения составляет 5,5% от объема рынка, отмечают аналитики БН Агент 002.

Эксперт приводит пример: двухкомнатная квартира общей площадью 55 кв. м в одном из спальных районов Москвы стоит примерно $250 00 Если купить ее в кредит, ежемесячно придется выплачивать банку около $240 Снять похожую квартиру можно за $800-1000 в месяц.

Галина Киселева, руководитель управления аренды квартир Инком-Недвижимость, говорит, что в этом году армию нанимателей пополнили люди, которые из-за высоких цен на жилье не смогли приобрести квартиру при помощи ипотеки. Если в 2005 г. снять квартиру было в среднем на 10% дешевле, чем платить по ипотеке, то в 2007 г. сложилась обратная ситуация нанимателем быть в два-три раза выгоднее, чем заемщиком, отмечает она.

Лидером по ставкам остается Остоженка. Поселиться по соседству с нуворишами здесь можно за $40 000-45 000 в месяц. Аналогичные по стоимости предложения появляются и в других районах. Blackwood пытается найти клиентов на квартиру общей площадью 400 кв. м в реконструированном доме на Чистых прудах за $50 000 в месяц. Правда, признается Литинецкая, нет уверенности, что в итоге квартира будет сдаваться именно по такой цене.

Доля нанимателей, рассматривающих предложения в рамках самого высокого бюджета, за последний год также выросла. По данным Blackwood, с марта 2006 г. по март 2007 г. спрос на элитные квартиры (цена аренды более $10 000 в месяц) повысился с 6% до 17%. Клиенты стали предпочитать более дорогие квартиры, свидетельствует Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood.

Одновременно риэлторы отмечают рост популярности краткосрочной аренды. Экономия по сравнению с гостиницей может достигать 40-50% даже в сегменте дорогих квартир, подчеркивает Ольга Побединская, эксперт по недвижимости БН Агент 00 Среди подобных клиентов туристы и бизнесмены, в том числе иностранные. В основном, говорит Побединская, их интересуют дорогие многокомнатные апартаменты с сервисным обслуживанием в центре или в престижных районах Москвы. Правда, большого выбора у них нет, риэлторам невыгодно заниматься краткосрочной арендой, ведь на них лежит обязанность обслуживания сервисных квартир даже при отсутствии клиентов, признает Елена Буравцова, пресс-секретарь АН Домострой.

Эксперты Penny Lane Realty отмечают активный выход на рынок инвестиционных квартир в новостройках, таких как Воробьевы горы, Созвездие-капитал,, Шуваловский, Эдельвейс и др. Ставки на такие квартиры на 5-7% ниже рынка это скидка на то, что нанимателям придется терпеть неудобства, связанные с продолжающимся ремонтом у соседей, говорит Вадим Ламин, директор департамента аренды Penny Lane Realty.

Количество сделок по краткосрочной аренде традиционно увеличивается летом. В этот период предложение растет, горожане переезжают на дачи. Такие предложения дешевле, чем долгосрочные, примерно на $100, говорит Галина Фабрицкая, начальник группы аренды Пересвет-недвижимость. По ее словам, сезонный торг возможен на квартиры бизнес-класса.

Елизавета Бутовец, эксперт компании HomeHunter, отмечает увеличение на рынке в 2007 г. доли так называемой корпоративной аренды компании, преимущественно международные, официально снимают квартиры для сотрудников. По ее данным, на рынке элитной аренды белые сделки составляют подавляющее большинство.

Летом можно снять быстрее
При подборе квартиры наниматели традиционно ориентируются на ее цену. Район и количество комнат имеют значение, но большинству снимающих важно вписаться в имеющийся бюджет, говорит Юлия Гасиловская, руководитель департамента аренды компании Бест-Недвижимость. Самыми востребованными вариантами были и остаются квартиры по $600-1000 в месяц. Желающих снять такое жилье в десятки раз больше, чем квартир, признает Наталья Сивко, руководитель направления аренды МИАН Агентство недвижимости.

Элитные квартиры, как правило, это единичные предложения, поэтому наймодатель может подождать. Желающие снять квартиру в ЦАО всегда найдутся, отмечает Фабрицкая.

Может вырастут, может нет
Опрошенные Ведомостями эксперты прогнозируют, что к концу году аренда может подорожать на 15-20%. За это наймодателям стоит благодарить налоговые органы, которые намерены заняться проверкой квартир, сдаваемых физлицами. По подсчетам Буравцовой, сейчас не более 10% москвичей, сдающих квартиры, делают это официально и платят налоги. По оценке Побединской, доля белых квартир на рынке не больше 1%, в основном в элитном сегменте.

Самым дешевым предложением 2007 г. у МИАН была квартира гостиничного типа без ремонта общей площадью 15 кв. м в САО за 13 000 руб. Полнометражные варианты в этом районе риэлторы сдавали как минимум на 3500 руб. дороже, откровенна она. Из-за высоких цен низкобюджетные наниматели переориентируются на комнаты и койко-места. Комната обойдется нанимателю от 9000 руб. в месяц, койко-место в 4000-5000 руб., уточняет Буравцова. В летний сезон сроки экспозиции квартир экономкласса не более одной-двух недель, начиная с середины августа на недорогие квартиры выстроится настоящая очередь, и они уйдут за два-три дня, говорит Киселева.

Подмосковье Поселки, построенные в Подмосковье специально для сдачи домов в аренду, можно пересчитать по пальцам. Главная черта областного рынка загородного малоэтажного жилья невозможность компаний ответить достойным предложением на запросы клиентов.

Проблемы наш народ привык решать в порядке их возникновения, и говорить, что кто-то уже заранее готовится к приходу налоговых проверяющих и поднимает цену, неуместно, возражает коллегам Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы Нового города. В компании Инком-Недвижимость тоже считают, что до конца года значительного роста ставок в сегменте типового жилья ждать не следует. Если экономическая ситуация в стране будет стабильна, то жилье экономкласса может подорожать для нанимателей примерно на 10-12%, а жилье категории бизнес и элит на 5-8%, прогнозирует Наталья Сивко. Ольга Владиславлева, руководитель департамента аренды корпорации Рескор, считает, что нынешние цены и так потолок, еще больше среднестатистические наниматели платить не смогут.

По информации Миэля, за $800-1500 можно арендовать коттедж на расстоянии до 60 км от МКАД общей площадью от 100 до 200 кв. м с баней, иногда даже канализацией и центральным отоплением, с более или менее оборудованной кухней. За $2000-5000 предлагаются коттеджи до 25 км от МКАД. Как правило, это кирпичные дома от 100 до 500 кв. м с качественной внутренней отделкой, приличной мебелью, подключенные к центральным коммуникациям. В доме может быть камин, сауна, на участке баня, гараж, гостевой дом. Коттеджи от $5000 до $10 000 предлагаются, как правило, в элитных коттеджных поселках с хорошей инфраструктурой. Предложение от $10 000 это построенные и отделанные по индивидуальному проекту дома, расположенные в традиционно элитных местах, в основном на Рублево-Успенском шоссе.

Риэлторы начинают заниматься загородной арендой, если месячная ставка за дом превышает $80 Найти жилье по цене $500 в месяц можно у прямых владельцев или небольших фирм, работающих в отдельных районах области. В компании Миэль-Недвижимость говорят, что при желании клиенты могут найти в Подмосковье и дачи по $300 в месяц. Мария Жукова, заместитель директора компании Миэль-Аренда, уточняет, что это, скорее всего, будут небольшие (до 60 кв. м) деревянные дома без удобств либо половина такого дома по соседству со сдающими ее хозяевами.

Ольга Баштанова, начальник отдела аренды департамента загородной недвижимости Инком-Недвижимость, фиксирует активный рост цен на рынке загородной аренды. По ее словам, дома, которые в 2003 г. предлагались по $500 в месяц, сейчас сдаются по $1500-200 За 2006 г. арендодатели получили в среднем доход на уровне 15-30%. Более всего подорожали дома, расположенные по популярным направлениям Дмитровскому, Рублево-Успенскому, Новорижскому, Киевскому, Пятницкому, Осташковскому. Цены на направлениях, пользующихся меньшим спросом, выросли на 15-20%.

Наибольшим спросом, считают в компании Инком-Недвижимость, пользуются дома общей площадью от 200 до 500 кв. м на участке 15-30 соток. Если в них есть сауна, бассейн-купель, кухня-столовая, каминный зал, бильярдная, спортзал, зимний сад, несколько спален с санузлами, то их снимают от $5000 до $10 000 в месяц. Мебель и оборудование в таких домах, как правило, импортные, а техобслуживание обеспечивается специалистами, рекомендованными хозяином.

Дома в аренду предоставляют в основном частные владельцы. Организованных арендных поселков в Подмосковье пока единицы, сетует Тимур Сайфутдинов, заместитель генерального директора компании Жилторг. Спрос же на загородное жилье растет вместе с благосостоянием граждан, многие из которых еще не готовы приобретать коттедж, предпочитая сначала его арендовать. В столице открываются все новые представительства иностранных компаний, топ-менеджмент которых потенциальные наниматели жилья за городом. Но пока единственное пригодное для аренды место это Рублевка с ее развитой инфраструктурой. Скоро ее нагонит Новая Рига. Но пока она слишком активно застраивается, а наниматели дорогих коттеджей любят тишину, отмечает Сайфутдинов.

В компании Терра-недвижимость наблюдают диспропорцию между спросом и предложением на рынке загородной аренды, говоря о большом дефиците в элитном и бизнес-классе. По оценке компании Blackwood, одинаково сложно найти маленькие дома (по 150-250 кв. м) и большие (более 1000 кв. м).

Интерес к проектам для аренды есть, но они стоят дороже. Такой поселок должен быть полностью построен, качественно обустроен, дома меблированы, организована работа эксплуатирующей компании все это требует не только серьезных вложений, но и повышает риски. Для застройщика целесообразнее выделить часть строящегося коттеджного поселка для постоянного проживания под арендный городок, отмечает Антон Фаталибеков, директор по маркетингу ИК Жилторг.

О неготовности девелоперов вкладывать деньги в проекты арендных поселков из-за больших сроков их окупаемости говорят все опрошенные Ведомостями участники рынка: с поселками на продажу заемные средства возвращаются в разы быстрее.

Пока рынок купли-продажи загородного жилья не полностью удовлетворен, девелоперы не будут проявлять активность по строительству арендных поселков с развитой инфраструктурой, считает Светлана Бологова, руководитель отдела аренды компании IntermarkSavillis. Хотя она отмечает их высокую востребованность.

По мнению Натальи Ветлугиной, аналитика компании Новый город, иногда арендные поселки появляются, когда у девелопера возникают сложности с продажей коттеджей. Например, из-за заведомо неблагополучных участков возле въезда в поселок, на границе со стройкой. Хотя рост цен, наблюдающийся на загородном рынке в последние годы, все эти сложности свел на нет, уточняет она. Ветлугина, наоборот, припомнила случаи, когда были распроданы дома в поселках, изначально предназначавшихся для аренды. Например, в Горках-8 СК Конти построила бревенчатые дома для сдачи по ставкам $3000-500 Но, понаблюдав за ростом цен на загородную недвижимость и просчитав риски высокого износа бревенчатых домов, компания предпочла их продать по $500 000-700 000.

В ближайшие годы спрос на аренду загородных домов вряд ли будет снижаться, поэтому перспективы для роста цен сохраняются, говорят в Инком-Недвижимости. К следующему сезону ставки могут увеличиться на 15-20%. Причину аналитики видят и в росте коммунальных платежей, и в повышении качества, а значит, удорожании строительства. Любители стародачных мест по-прежнему встречаются на рынке, но все большее количество клиентов просят подыскать дом в организованном поселке, с охраной, развитой инфраструктурой, удобно расположенном относительно Москвы, говорит Ветлугина.

Характерным примером тому может служить поселок Росинка на Пятницком шоссе, построенный 17 лет назад для иностранных специалистов, приехавших осваивать российский рынок. Средняя стоимость аренды дома в поселке составляет $10 000-25 00 С 2002 г. дома дорожают в среднем на 20%. Лист ожидания сформирован примерно на год вперед. Девелопер поселка компания Rosinka International Group оценивает опыт создания, а главное, обслуживания поселка самым положительным образом. Тем не менее начала строить по соседству поселок Ангелово для продажи.

Вчера замглавы Росприроднадзора Олег Митволь провел совещание с представителями строительных компаний, работающих на двух участках комплекса Москва-сити. Чиновник заявил, что они нарушают природоохранное законодательство, загрязняя воду в Москве-реке. Мы воспользовались своим правом приостановить строительство на пять дней без суда и уже обратились в Пресненский суд с тем, чтобы остановить его на 90 дней. Речь идет об ущербе в 100 млн рублей,-- заявил Ъ господин Митволь. Он не исключил и возбуждения против строителей уголовного дела по ст. 250 УК РФ (Загрязнение вод), которая предусматривает до года исправительных работ.

Активное строительство загородного жилья экономкласса, о котором заявили ряд крупных компаний, по мнению Баштановой, приведет к появлению предложения по аренде относительно недорогих домов в организованных поселках. Правда, не ранее 2008 г. ведь сначала поселки должны быть построены, распроданы и введены в эксплуатацию.
Росприроднадзор вчера ввел пятидневный запрет на строительство на двух участках комплекса Москва-сити из-за выявленного загрязнения Москвы-реки отходами строительства, а также обратился в суд, чтобы остановить работы на три месяца. Замглавы Росприроднадзора Олег Митволь заявил, что ущерб от деятельности строителей может составить 100 млн рублей. Примечательно, что запрет касается, в частности, участка #15, где возводится комплекс зданий для правительства Москвы. Столичные власти результаты инспекции Росприроднадзора по самому амбициозному строительному проекту пока не комментируют.

За кого еще брался Олег Митволь
Проверку по факту загрязнения Москвы-реки вчера начали и правоохранительные органы. Как сообщили в пресс-службе столичной прокуратуры, по факту загрязнения акватории Москвы-реки проверку проводит УВД по Центральному округу столицы. В прокуратуре добавили, что в первом квартале этого года на территории 'Москва-сити' прокуратурой уже выявлялись нарушения природоохранного законодательства, в частности, мойка строительного автотранспорта вне специально оборудованных мест, что служило источником загрязнения реки.

На прошлой неделе в ходе проверки Росприроднадзор обнаружил в районе Краснопресненской набережной подводную насыпь площадью около 1,8 тыс. кв. м -- мусорный остров, как охарактеризовал его господин Митволь. В результате в этом месте глубина реки уменьшилась с 1,5 м до 20 см, что создало серьезную угрозу судоходству. По предварительному анализу, насыпь состояла в основном из бетонита -- специальной смеси, которая используется в строительстве. В Росприроднадзоре считают, что вещество попало в реку из коллектора строительной площадки Москва-сити.

В ЗАО МСМ-1 Ъ вчера заявили, что руководство компании отсутствует и поэтому комментариев по поводу решения Росприроднадзора не будет. А представитель Mercury group, в которую входит ЗАО Меркурий Сити Тауэр, заявил Ъ, что запрет Росприроднадзора распространяется только на сброс воды при строительстве, а не на само строительство. Никаких других предписаний мы не получали,-- заявил собеседник Ъ.-- У 'РАСЭН Строя' заключен договор с ГУП 'Мосводосток', которое контролирует качество воды. Последние анализы были сделаны в конце апреля, и претензий к нам не было. Прежде чем делать выводы, нужно дождаться результатов новых анализов.

Господин Митволь считает, что бетонит попал в Москву-реку со строительных участков #14 и #1 На участке #14 строительные работы ведет турецкая фирма РАСЭН Строй, подрядчик ЗАО Меркурий Сити Тауэр. На участке планируется построить 75-этажный офисно-жилой комплекс площадью 159 тыс. кв. м. На 15-м участке предполагается построить комплекс зданий для правительства Москвы общей площадью 623 тыс. кв. м. Официально инвестор проекта до сих пор не определен, однако претензии Росприроднадзора адресованы строительной компании ЗАО МСМ-1.



Главная --> Публикации