Главная --> Публикации --> Выгодно ли брать кредит на жилье летом Из земледельцев — в землевладельцы Жилье на одну зарплату Офисы на мкад стимулируют загородное строительство Жильцы домов и коммерсанты: противники или партнеры

Мошенника и не накажешь

На сегодняшнем рынке царит покупатель, получивший возможность выбирать и торговаться. Банки соревнуются в рекламных акциях и трюках, чтобы заманить клиента. Но предложениями кредитных организаций не преминули воспользоваться мошенники. Как не стать жертвой аферистов этой теме посвящалась дискуссия, которая состоялась в Московском Бизнес Клубе (The Moscow Business Club).

По словам представителя УВД по Северо-Восточному округу Москвы Алексея Мусатова, в милицию нередко обращаются люди, которым вдруг стали приходить предписания уплатить кредитные задолженности. Жалуются либо жертвы аферистов, которые завладели их личными данными или паспортом, либо те, кто необдуманно выступил поручителем малознакомых людей.

Доля намеренных невозвратов в общем объеме просроченной задолженности, по данным РКБ. Кредит, не превышает 10 15%; но в банках лидерах потребительского кредитования этот показатель может доходить до 25%. Часто деньги оказывается невозможно вернуть, так как мошенники исчезают

Жалуются оперативникам и сотрудники служб безопасности банков. Найти злоумышленников можно, особенно когда они действуют по хорошо отлаженной схеме. Но и пойманных, в лучшем случае удается заставить их вернуть украденное. Наказать практически никогда.

Иной раз мошенники под каким-либо благовидным предлогом, например, под видом устройства на работу, собирают конфиденциальные сведения о гражданах. Тут можно только призвать людей к бдительности помните, что сведения, оставленные человеком о себе, могут стать для кого-то эффективным инструментом заработка.

Часто мошенники вступают в сговор с представителями кредитной организации, в чьей компетенции принять решение о выдаче ссуды. Сговор с кредитным менеджером один из самых популярных способов осуществить задуманное.

К такой невинной русской забаве, как искажение информации о заказчике, в США относятся как к уголовному преступлению. У нас банк, обнаружив подлог, ограничится отказом и внесением заемщика в черный список, говорит Алесей Мусатов, Если же мошенника удается задержать, как правило, удается доказать лишь намерение незаконно ПОЛУЧИТЬ деньги, а не ПРИСВОИТЬ их. До суда дела обычно не доходят

Кредитные мошенники в России пока еще сильно отстают от своих коллег с Запада. По данным Американской Ассоциации Ипотечных Банков, ущерб, нанесенный мошенничеством ипотечной индустрии, в 2002 году составил $293 млн. в 2003 $225 млн., в 2004 $429 млн., в 2005 $1 млрд. 14 млн. в 2006 $ 946 млн. В конце 2006 года доля ипотечных кредитов, закончившихся дефолтами, поднялась с 0,54 до 0,58%.
Чаще всего мошенничество совершается с помощью брокеров и сотрудников банков, имеющих доступ к кредитному делу. В итоге и кредитные дела, и титульные документы стали рассматриваться куда менее тщательно. Бывали случаи, когда сделки проходили и в отсутствие заемщика, оформлялись с использованием ксерокопии генеральной доверенности. Подделывались налоговая декларация, справки о подтверждении дохода, отчет об оценке.
Однако существуют и более сложные схемы ипотечного мошенничества. О них рассказал директор по развитию бизнеса Независимого Бюро Ипотечного Кредитования Павел Комолов.

Американские штучки

Подставной покупатель (Straw Buyer\Borrower)
Участвуют заемщики
Причиной появления этой схемы стали стандарты кредитования в США и схемы налогообложения: если заемщик покупает дом с целью инвестиций, процентная ставка и налог на недвижимость будет выше. Поэтому инвесторы привлекают подставных покупателей, которые, разумеется, не собираются ни жить в доме, ни платить по кредиту.
В случае банкротства инвестора добровольный участник такой аферы рискует оказаться в тюрьме.

Возврат части суммы (Rebate).
Участники аферы застройщик и оценщик.
Предположим, дома продаются недостаточно быстро для того, чтобы застройщик мог покрыть расходы на строительство и проценты по кредиту в банке. Надо завлекать клиента. Застройщик обещает вернуть покупателям 20% стоимости дома. И действительно возвращает, но уже после заключения сделки с покупателем, и в банке об этом не знают. А оценщик, которого застройщик уже подговорил, завышает стоимость дома на эти щедро возвращенные 20%. Дома расхватываются как горячие пирожки, а при последующей оценке, когда заемщик решит продать дом или перекредитоваться, выяснится, что реальная стоимость собственности ниже остатка невыплаченного кредита или равна ему.

Кредит на покупку воздуха (Non-existent borrower Air Loan)
Возможен только при участии сотрудников банка
Не так давно ФБР обнаружило офис брокера, оборудованный целым набором различных телефонов, подключенных к разным линиям. Каждый телефон был помечен табличкой-инструкцией - как отвечать на звонок: от лица оценочной компании, работодателя и т. д. Таким способом брокерская контора сумела сфабриковать около сотни кредитов на несуществующих в природе граждан.
Ясно, что без помощи сотрудников банка схема бы не сработала - слишком много фальшивых документов нужно создать и одобрить.

Многократная перепродажа (Flip Sale)
Участвуют заемщики и оценщик
Один и тот же дом быстро покупается и продается несколько раз, каждый раз по более высокой цене. Цель вытащить как можно больше денег из банков, а затем объявить дефолт. Выданный банком кредит в конечном итоге превышает в 2-3 раза реальную стоимость дома, а продажа дома с аукциона компенсирует лишь малую часть убытков банка.

В Америке минимизируют риски те банки, которые заказывают отчеты об оценке собственности самостоятельно, не информируя заемщика о том, какой именно компании будет сделан заказ; те, кто проверяет легитимность накоплений для покупки: если деньги были переведены на счет совсем недавно, одним платежом есть, о чем задуматься; те, кто особо подозрительно относится к домам, которые были перепроданы несколько раз в году.
Что делать отечественным банкирам? Один из способов применять особую маркетинговую политику. Это советует Наталья Петелина, генеральный директор одноименного юридического бюро. На покупателей отлично действует схема совместного продвижения взаимодополняющих брендов. Прием применяют производители стиральных машин и стирального порошка, автомобилей и смазочного масла, реже производители мобильных телефонов и операторы сотовой связи. Средство для стиральной машины Калгон рекомендовано ведущими производителями стиралок. В свою очередь, купив стиралку ведущего бренда, Вы найдете там пакетик с Калгоном. То же самое, уверена Петелина, будет и на рынке ипотечного кредитования и брокерских услуг. Банки будут продвигать своих партнеров, а партнеры банки.
Однако главный фактор, позволяющий мошенникам обогащаться человеческий. По мнению обозревателя журналов Профиль и BusinessWeek Яна Арта, в нашей стране мошенничеству по кредитам будет способствовать низкий уровень банковской культуры. В России решения о выдаче кредита часто принимает линейный банковский персонал молодые выпускники ВУЗа в возрасте 20 25 лет, чьи зарплаты в среднем равны $400 500 месяц. Человек в таком возрасте имеет небольшой жизненный опыт и часто пытается определить платежеспособность клиента на глазок. Сотруднику с низким доходом трудно бывает удержаться от возможности быстрого незаконного обогащения, тем более что устроиться на аналогичную должность в другой банк не проблема. Косвенно работодатели, требуя выполнения плана выдачи кредитов любой ценой, способствуют тому, что кредитные брокеры начинают смотреть на документы сквозь пальцы. Что делать? Вряд ли стоит так уж экономить на скрепках и клерках, а вот учитывать рыночную конъюнктуру при планировании, наоборот очень желательно.
К тому же, имея представление о печальном опыте иных стран и уже осмыслив небольшой собственный, банки могут брать на вооружение весь имеющийся арсенал средств и обыгрывать мошенников. Пока те не придумали новые ходы.

Не экономьте на сотрудниках

Вас не отключат
За потребленное электричество наши деньги напрямую уходят энергосбытовой компании. В то же время за отопление и горячую воду поставщик получает их через районный ДЕЗ. За телефонные услуги мы платим МГТС. Однако городские власти предлагают делать это через дирекцию. Тут бы с приписками в счетах МГТС разобраться, а не то, что автоматом их оплачивать! Но нас убеждают: единый платежный документ (ЕПД) это удобно и просто. Просто, но вернуть переплаты и что-то доказать невозможно...


При непосредственном управлении многоквартирным домом договоры с поставщиками коммунальных услуг заключаются каждым собственником помещения от своего имени. Он отвечает сам за себя, хотя и на основе решения общего собрания.

Если кто-то из собственников систематически не оплачивает работы и услуги, то их долги, сами того не ведая, покрывают соседи. При непосредственном управлении организация судится с каждым должником сама. Других собственников эта претензия не задевает. Иными словами, даже если все жильцы в доме, кроме вас, не станут вносить квартплату, то вас не отключат ни от каких благ. Зато это может случиться в ТСЖ или при управлении управляющей компанией при наличии долгов во взаиморасчетах с поставщиками ресурсов.

Нам говорят: кто при непосредственном управлении будет заниматься общедомовым имуществом, придомовой территорией, подъездами, вывозить мусор? Но уже сейчас все это делает нанятая дирекцией частная подрядная организация. Почему собственникам нельзя заключить с ней договор напрямую?

Плюсы, да и только
Неплохо бы разобраться с преимуществами этого способа управления. Тем более, что о них-то как раз и помалкивают.

Собственники при непосредственном управлении не создают юридическое лицо. Их интересы в отношениях с властями и коммерческими организациями представляют уполномоченные ими физические или юридические лица по доверенности.

Обращаться в суд и взывать к закону о защите прав потребителей имеют право только собственники, выбравшие непосредственное управление своим общедомовым имуществом. Члены ТСЖ (ЖК, ЖСК) и те, кто нанял управляющую компанию, лишены этих прав.

Итак, собственникам не надо тратиться на содержание штата ТСЖ или на услуги управляющей компании, так как управление осуществляется или непосредственно инициативными и профессионально подготовленными собственниками, или нанятым собственниками по договору поручения профессиональным управляющим (управдомом, домоуправом). Не надо платить налоги на общее имущество (как в ТСЖ), так как нет юридического лица, которое можно было бы обложить налогом на общедомовое имущество и земельным налогом на земельный участок под домом и придомовую территорию. Каждый собственник ежегодно оплачивает право распоряжаться, владеть и пользоваться принадлежащей ему собственностью, внося налог на имущество, или освобождается от этого налога, если имеет льготу (например, является пенсионером).

Вопрос в том, кому выгодно и кому не выгодно то, что собственники переходят на непосредственное управление общедомовым имуществом и придомовыми земельными участками.

Кому это нужно
Вопреки нежеланию пропагандировать и разъяснять эту форму управления домом, она все же постепенно внедряется. В Москве пока только некоторые инициативные группы (в том числе на Таганке, в Северном и Южном Бутове, Северном Чертанове) пытаются убедить власти и собственников в возможности применить этот способ в многоквартирных домах. В Ульяновске несколько домов уже пошли по этому пути. Оказалось, что нет неразрешимых проблем, а выгоды очевидны. В Астрахани кампания по переходу домов на непосредственное управление при поддержке властей развивается полным ходом этот способ выбирают целые районы города.

С переходом на непосредственное управление чиновники утрачивают контроль за огромными финансовыми потоками в сфере ЖКХ. Платежи идут напрямую тем, кто оказывает услуги и выполняет работы, без посредников. Сейчас все платежи за жилищно-коммунальные услуги в столице, например, направляются на один общий транзитный счет в Банке Москвы, откуда средства и распределяются поставщикам ресурсов и исполнителям работ и услуг. Некоторым организациям при такой системе приходится ждать денег. Ждать без всяких на то законных оснований.

Поскольку при непосредственном управлении нет юридического лица, властям приходится иметь дело с каждым собственником в отдельности. Если же есть ТСЖ, ЖК или ЖСК, либо собственники заключили договор с управляющей компанией, то власти проблемы жильцов особенно не волнуют и не беспокоят. В этом случае они имеют дело не с миллионами физических лиц, а с несколькими десятками или сотнями юридических лиц, которыми управлять гораздо легче, чем рядовыми гражданами.

Город не сможет переложить обязанности по содержанию домов и придомовых территорий только на членов ТСЖ или управляющие компании. Ведь при непосредственном управлении он сам становится рядовым собственником, таким же, как физическое лицо, и должен будет участвовать в каждом собрании собственников, без посредников заключать договоры с обслуживающими дом организациями и платить им свою долю. О проведении капитального ремонта дома ему тоже придется заботиться наравне с жильцами дома. Что, собственно говоря, всем нам и нужно.

При непосредственном управлении граждане слишком активны и быстро самоорганизуются. Сами, без разрешения властей, создают органы местного общественного самоуправления, начинают бодаться с чиновниками за свои права. И уже не удастся отфутболить рядового собственника обратно в ТСЖ (ЖК, ЖСК) или управляющую компанию. В каждом конкретном случае придется решать заявленный вопрос по существу. У мировых судей и судов работы тоже прибавится. Им придется разбираться с каждым персональным задолжником и неплательщиком, а судебным исполнителям исполнять решения о взыскании задолженностей с нерадивых собственников.

Особое мнение
Воду в ведрах, трубы в форточку...
Жители одного из домов Центрального округа создали некоммерческое партнерство и выбрали способ управления непосредственное управление. Таким образом, они делегировали новому партнерству права заключать договоры на поставку коммунальных услуг. Только вот незадача. При таком способе управления Жилищным кодексом РФ предусмотрена возможность подписывать договоры на содержание и ремонт общего имущества дома с физическими лицами, т.е. на разовые работы. Проблемы, связанные с постоянной эксплуатацией общедомовых коммуникаций, вынесены как бы за скобки и никак не учитываются.

Виктор Дейнекин, руководитель инициативной группы собственников по выбору способа управления многоквартирным домом, Северное Бутово

Не надо забывать, что Жилищный кодекс РФ писался для всей страны. А в ней много деревень, маленьких поселков. Какая там управляющая компания, какое ТСЖ?! Там люди сами управляют своим хозяйством.

Сейчас идут разговоры о том, чтобы этот способ управления отменить. Я тоже придерживался такой точки зрения, пока однажды не побывал в Кинешме. Представьте, стоит многоквартирный дом на четыре квартиры. На крыше красуются скромные антеннки вперемешку с печными трубами. Удобства во дворе. И колодец тут же... Ну какое у жильцов этого дома общее имущество? С кем и какие договоры им заключать?

Вот тогда общедолевые коммуникации уж точно не эксплуатируются, а, следовательно, и содержать их уже не нужно. А как иначе реализовать на практике этот способ?

С другой стороны, есть сторонники той точки зрения, что раз такой способ управления предусмотрен Жилищным кодексом, то он имеет право на существование даже в Москве. В теории возможно. Но как это будет выглядеть на практике? Некто от имени собственников заключает договор на поставку коммунальных услуг, собирает с жильцов деньги, а потом по воздуху (а может, в ведрах) доставляет каждому, например, воду. Потом тем же путем обеспечивает работу канализации...

Падение цен на американском рынке недвижимости может серьезно подорвать позиции одного из ведущих инвестиционных банков США.

Константин Иванов, заместитель руководителя ГУП Центр поддержки объединений жителей, Центральный округ Москвы

Девять лет спустя
Два принадлежащих банку фонда High Grade Structured Credit Fund (HGSCF) и High Grade Structured Credit Enhanced Leveraged Fund (ELF) функционировали в рамках самого быстрорастущего подразделения, Bear Stearns Asset Management. Они набрали кредитов на межбанковском рынке более чем на 10 млрд долларов и инвестировали в ценные бумаги CDO самые рисковые, ипотечные облигации. Прошлой осенью рост цен на американском рынке недвижимости прекратился, и первыми от этого пострадали ипотечные компании, работавшие в субстандартном сегменте.

Американский инвестбанк Bear Stearns выделил кредит в 1,6 млрд долларов одному из двух своих хедж-фондов. Масштабные финансовые вливания понадобились из-за многомиллиардных убытков, которые понесли эти фонды на рынке субстандартной ипотеки (обслуживание клиентов со слабой кредитной историей). Срочная помощь, впрочем, оказалась меньшей, чем предполагалось: 21 июня Bear Stearns пообещал кредит в 3,2 млрд долларов, но затем сократил размер займа вполовину, решив не рисковать столь масштабными средствами.

Девять лет назад Bear Stearns один из крупнейших брокеров на Уолл-стрит, финансирующих хедж-фонды, отказался присоединиться к группе из 14 инвестбанков, которые покрывали убытки фонда Long-Term Capital Management. Сегодня пришел час расплаты: другие инвестиционные банки отказались спасать попавшие в минус хедж-фонды Bear Stearns. Так, Merrill Lynch, который в 2002 году предоставил кредит в 300 млн долларов фонду LTCM, отказался прийти на помощь двум фондам Bear Stearns. Более того, он продал их облигации на 850 млн долларов, которые находились у него в залоге. Банки Lehman Brothers, JP Morgan Chase и Cantor Fitzgerald тоже отказались помогать Bear Stearns.

Когда американцы перестали выплачивать свои ипотечные кредиты, в этом сегменте случилась череда банкротств. С начала года по 15 июня в США объявили о банкротстве 43 ипотечныt компании, включая такие крупные, как New Century Financial и SouthStar Funding. Это сразу ударило по тем, кто инвестировал в сектор недвижимости через ценные бумаги, как это делали хедж-фонды Bear Stearns. Сейчас банк пытается предотвратить коллапс своих хедж-фондов, пострадавших от рисковых инвестиций в ипотечные облигации.

В Bear Stearns решились покрыть убытки от деятельности своих хедж-фондов, чтобы таким образом избежать более масштабной распродажи активов. Как полагают аналитики, банк может пойти на заключение частных соглашений по рефинансированию долгов с кредиторами хедж-фондов. В итоге убытки фондов окажутся на его балансе, что снизит финансовые показатели банка на какой-то период. Такой вариант развития событий является самым предпочтительным, поскольку в этом случае Bear Stearns не придется проводить переоценку активов в своих портфелях, рассказал Эксперту аналитик Lombard Street Research Бернард Уит. (Такая переоценка может нанести банку еще больший ущерб.)

Поэтому президент Bear Stearns Джеймс Кейн был вынужден выделить средства для спасения находящегося в лучшем состоянии фонда HGSCF, который нашел покупателей на некоторые из своих активов. Второй неудачник, ELF, может быть вообще расформирован первоначально вложенные средства инвесторов в размере 600 млн долларов сегодня сократились до 200 млн.

Опасность кризиса
Зимняя стагнация, а в некоторых штатах и падение цен на недвижимость вызвали опасения, что такое положение дел может привести к кризису на рынке недвижимости, который в дальнейшем способен распространиться на остальную экономику. Наибольшую тревогу вызывала как раз субстандартная ипотека. Этот сегмент ипотечного кредитования рос быстрыми темпами последние несколько лет стремительное подорожание недвижимости компенсировало высокую стоимость кредитов. Когда же рост цен приостановился, кредиторы столкнулись с проблемами выплат по кредитам.

Проблемы с хедж-фондами обойдутся Bear Stearns недешево. Так, согласно прогнозу аналитика из Sanford C. Bernstein Брэда Хинтца, срочное рефинансирование будет стоить 7,2% доходов за 2007 год и может привести к снижению капитализации примерно на 1,5 млрд долларов. Акции Bear Stearns, второго крупнейшего андеррайтера ипотечных облигаций в США, сегодня торгуются на 18% ниже, чем в январе, когда с американского рынка субстандартной ипотеки стали приходить плохие новости.

Рынок действительно опасается, что проблемы сектора недвижимости, до сих пор довольно локальные, через механизм CDO перейдут в финансовый сектор. Масштабная продажа этого класса ценных бумаг может привести к падению стоимости бумаг, никак не связанных с рынком недвижимости. Пока сложно оценить, насколько серьезным способен стать подобный кризис доверия, однако очень многие на Уолл-стрит встревожены, рассказал Эксперту Нариман Беравеш, главный экономист исследовательского центра Global Insight. Да и финансовые власти США всерьез обеспокоены.
Идеальная ипотека существует ли такая? Очевидно, что если изучить предпочтения клиентов, то можно приблизиться к совершенному продукту. И дело не только и не столько в процентных ставках, хотя без них тоже не обойтись.

Рост американских процентных ставок, продолжающееся снижение цен на недвижимость и участившиеся невыплаты по ипотечным кредитам создали серьезные проблемы у тех, кто финансировал в течение последних лет бурный рост сектора субстандартной ипотеки. Суммарная стоимость ипотечных облигаций CDO с 2003−го по начало 2007 года выросла со 180 млрд долларов до 1,1 трлн этот сегмент был одним из самых быстрорастущих на рынке облигаций.

Один из главных игроков на рынке ипотеки Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) вводит с 1 июля 2007 года обновленную линейку стандартных кредитных продуктов. В зависимости от срока кредитования и суммы первоначального взноса процентная ставка по ипотечным кредитам составит от 10,75% до 14% годовых в рублях. Всего агентство вводит девять новых ипотечных стандартных продуктов вместо ранее действовавших шести, что позволит потенциальным заемщикам выбрать наиболее комфортные условия кредитования и повысит доступность ипотеки для граждан со средними доходами сообщается в пресс-релизе АИЖК.

Летнее затишье самое время обкатать новые предложения и попытаться завоевать большую долю рынка. К тому же на рынке недвижимости спад (или стагнация, если выразиться тактично), инвесторы в недвижимость отдыхают. Поэтому банкиры и ипотечные брокеры работают только на качественного клиента, то есть на того, кто покупает квартиру или дом для себя. Новые предложения по ипотеке этим летом появляются, как грибы после дождя. Причем на вполне пристойном европейском уровне, что не может не радовать.

Таким образом, услуги по подбору кредита и оформлению документов на него будут для клиента бесплатными. При этом клиенты при желании могут выбрать программы других банков и заплатить комиссию самостоятельно. С одной стороны, эта комиссия не так уж велика 1% от суммы полученного кредита, а с другой стороны при нынешних ценах на недвижимость кому помешает сэкономить сумму от $1000? Как заявил на презентации программы генеральный директор Фосборн Хоум Василий Белов, это предложение соответствует европейской практике, когда клиенты не платят комиссии за получение ипотечного кредита. Ее выплачивает банк, которому брокер приводит клиента. Кроме того, компания заявила, что будет выплачивать комиссию до 0,5% для риелторов, которые приведут к ним ипотечных клиентов.

Бесплатный брокер бывает не только в мышеловке
Небезынтересные программы предлагают и ипотечные брокеры. На этой неделе Фосборн Хоум объявил о своей новой программе на весьма привлекательных для клиентов условиях. Ставки по ней составят от 9,5%, что есть довольно низкий уровень, но изюминка в другом. Компания договорилась с несколькими банками (их три: Первый Чешско-Российский банк, Инвестсбербанк и ICICI банк) о том, что те будут оплачивать за клиентов Фосборн Хоум брокерскую комиссию по подбору кредита.

Иностранная экспансия
Еще один крупнейший банк мира ДжиИ Мани Банк (это странное название появилось благодаря не слишком удачному переводу английского названия, известного многим россиянам довольно давно GE Money Bank) тоже заявил о начале ипотечного кредитования в России. Этот банк работал до октября 2006 года под брендом ДельтаБанк и сейчас выходит с новыми предложениями.

В условиях сегодняшнего рынка, когда ипотечных клиентов мало, а банков много, это весьма своевременное маркетинговое предложение, которое наверняка сможет привлечь сердца ипотечных заемщиков. Кроме этого, брокерская компания начала географическую экспансию и открывает свои отделения в крупнейших городах России.

Любопытен и выбор программ, которые предлагает банк, руководствуясь своим опытом кредитования в других странах (а Россия стала 34-й страной, где GE Money Bank ведет ипотечное кредитование). Клиенты могут выбрать либо между кредитом с низкой процентной ставкой, но с необходимостью платить 2,5% за выдачу кредита в начале, либо между стандартной кредитной ставкой и 1% за выдачу кредита.

Условия кредитов скорее можно назвать стандартными для нашего рынка. Однако представители банка упирают на концепцию ответственного кредитования и высокую скорость ответа на запросы клиента, которую обеспечивает система быстрой оценки платежеспособности клиента (скоринга). Есть у них и еще одна изюминка: процент по кредиту не зависит от срока кредитования, и на 30 лет кредит можно получить либо по фиксированной ставке от 9 до 12,5% (конкретная ставка зависит от класса риска заемщика), либо по плавающей LIBOR 6M плюс 4-6,5% (в долларах). Максимальная сумма ограничена $500 тыс., а максимальный возраст заемщика 70 годами.

Думается, что основными клиентами банка станут в первую очередь зарубежные граждане, те, кто является одним из 130 млн клиентов по всему миру. Но при этом отметим, что ипотечные брокеры из тех, кто был на презентации, оценили предложенные программы как недостаточно конкурентные в современных московских условиях, чтобы занять планируемую долю рынка.

Ричард Гаскин, президент ЗАО ДжиИ Мани Банк также заявил, что клиенту в действительности не будет необходимо выплачивать эти проценты. Возможно включение этой суммы в сам кредит, то есть их капитализация. Первоначальный взнос, тем не менее, обязателен и составляет не менее 20% от стоимости покупаемой квартиры или дома. Как заявили на презентации программы руководители банка, они рассчитывают занять через 3-4 года 4-5% российского рынка. Банк предлагает кредиты либо в долларах, либо в рублях, считая, что кредиты в других валютах несут в себе слишком высокие валютные риски.

Идеальный же банк позволил бы брать кредит людям от 18 до 65 лет (последний платеж), и не требовал бы какого-либо стажа, ограничившись лишь требованием проработать хоть месяц на последнем месте работы. Что касается доходов, то учитывал бы и серые доходы, и давал бы возможность включить доходы третьих лиц (родственников, друзей и гражданских супругов). Кроме того, считает Марина Галактионова, брокер Кредит Макс, идеальный банк допускал бы устное подтверждение доходов заемщиком и при этом не повышал бы ставку, кредитовал бы любое жилье новостройки, комнаты и квартиры в домах под снос. А комиссии и тарифы за рассмотрение заявки и дальнейшее обслуживание счета свел бы к минимуму и обязательно прописал бы этот самый минимум в первоначальных условиях. И никакого тарифа за обналичивание!

Идеал заставляет затягивать пояса
А какая же программа нужна заемщику в Москве, чтобы он счел ее действительно идеальной? Подобное исследование представила на конгрессе РГР Юлия Вербицкая, директор по ипотеке компании Миэль. Речь идет скорее не об отдельных условиях, а об их сочетании в одной программе. Поскольку часто бывает, что к примеру, банк А предоставляет лучшие условия по процентным ставкам, но не рассматривает серые доходы или ограничивает объекты кредитования, а банк Б ограничивает возраст заемщика слишком малыми временными рамками и проч.

Главное препятствие при получении ипотечного кредита, по практическому опыту Галактионовой, это нехватка подтвержденных денежных средств. Как считает Юлия Вербицкая, идеальный банк мог бы помочь преодолеть это препятствие тем, что позволил бы клиенту выплачивать за ипотеку от 60 до 70% своего дохода.

Вторичное жилье идеал кредитовал бы под 9-10%, новостройки под 10-11%, а землю под 9-10% то бишь по ставкам, приближенным к европейским. При этом первоначальный взнос был бы на уровне от 5 до 10%, а срок кредитования расширился бы до 40 лет. Банк не требовал бы указания полной стоимости квартиры в договоре, давая возможность клиенту сэкономить на налогах, а кроме того, не ограничивал бы максимальную сумму кредита. И один из важных моментов: в идеальном кредите отсутствовал бы срок, когда взимаются штрафы за досрочное погашение, а минимум досрочного платежа был бы на уровне $500.

Ну что ж, предлагаемые этим летом новые ипотечные продукты хоть в чем-то похожи на идеальную ипотечную программу и очевидным образом к ней стремятся. Но в то же время понятно, что никакая из программ, даже самая идеальная, не сделает погоду в деле доступности жилья населению, пока соотношение доходов граждан и цен на недвижимость будет оставаться на том уровне, на котором оно сейчас находится когда на одну среднюю зарплату в Москве можно купить лишь четверть квадратного метра здесь же

Тогда, по подсчетам Юлии Вербицкой, клиенты с доходом в $2,5-3,5 тыс. могли бы позволить себе купить хоть сколько-то приличную квартиру в Москве. На вопрос Собственника, насколько реально прожить на остаток денег, то есть на 40-30% дохода, Юлия Вербицкая ответила, что, по их практике, многие клиенты готовы жертвовать многими удобствами, лишь бы жить в своей квартире, так что такая программа, очевидно, будет востребована на рынке.



Главная --> Публикации