Главная --> Публикации --> Тяжелая строительная доля В фаворе у инвесторов склады и гостиницы Фнс начала борьбу с незаконными схемами продажи квартир Стратегия жилищного строительства основана на грядущем запрете приватизации жилья Можно ли сесть в тюрьму, если не заплатишь налоги за сданную квартиру?

Цены на московскую недвижимость для квартиросъемщиков вполне конкурентны на фоне других крупных городов Европы и Северной Америки и опережают таковые в бывших социалистических странах.

Стоимость жизни в Москве приближается к показателям столиц и мегаполисов развитых стран. Цены на аренду квартир не исключение. И речь уже не идет только о сегменте элитного жилья, в котором Москва, по оценкам ряда консалтинговых агентств (Mercer, Global Property Guide), догнала и перегнала большинство мировых столиц.

Шести-, семиэтажные дома конца ХIХ начала ХХ в. котируются среди нанимателей в Париже ничуть не меньше современных построек, а очарование еще более глубокой старины ценится и того дороже. В некоторых из сдаваемых антикварных квартир жильцам запрещают курить. Ставки найма в Париже снижаются по мере удаления от центра. Однокомнатные квартиры в современных домах на окраинах в непрестижных кварталах, населенных выходцами из Африки, можно снять за 750-900 евро, двухкомнатные за 900-1300 евро и трехкомнатные за 1200-2000 евро. При желании можно найти и дешевое жилье. Таковым считается однокомнатная квартира в центре за 800 евро и 350-400 евро на окраине, но это будет уже почти конура площадью 15-18 кв. м (в центре есть и студии по 12 кв. м), где диван соседствует с нехитрой плитой и вплотную придвинут к крохотному санузлу.

Лидерство среди дорогих для проживания мест в континентальной Европе сохраняет Париж. Сейчас, по данным французских агентств недвижимости, в среднем аренда типовой однокомнатной квартиры площадью от 35 до 45 кв. м в центре (1-4-й округа, Латинский квартал, Сен-Жермен) обходится в 1100-1400 евро, двухкомнатной (40-60 кв. м) от 1300 до 1900 евро, трехкомнатные апартаменты для большой семьи обойдутся в 1700-3000 евро в зависимости от расположения дома и его начинки.

Дорого обходится нанимателям и проживание в Нью-Йорке. Объявления о сдаче внаем здесь обычно начинаются с $1200 за эти деньги жильцам готовы предоставить небольшую по местным меркам однокомнатную квартиру площадью 30-35 кв. м в Бруклине или Гарлеме. В обычном, нецентральном районе типовая нью-йоркская однушка в 45-50 кв. м обойдется в $1500-2000, а в центре цена может достигать астрономических величин. Разброс ставок наблюдается на любые квартиры. Двухкомнатные квартиры (спальня, гостиная и приличная кухня) площадью 55-80 кв. м в среднем могут стоить от $1500-1700 до $4000-5000, трехкомнатные (75-120 кв. м) от $1800 до $6000.

Дорогой Париж все-таки уступает Лондону, где аренда элитной квартиры в центре может обойтись в сумму, в переводе с фунтов эквивалентную 10 500-11 000 евро. Дорого в британской столице и типовое жилье. Снять квартиру дешевле, чем за 800 фунтов в месяц, почти невозможно. Но за эти немаленькие даже по московским меркам деньги можно надеяться на маленькую (20-40 кв. м) однокомнатную студию в отдаленном районе или в небезопасном округе, где проживают в основном безработные и выходцы из Азии и Африки. За 1000-1200 фунтов можно найти нечто подобное, но уже на более приличной окраине. Двухкомнатная квартира (40-60 кв. м) обойдется в 1400-1600 фунтов в обычном районе и в 1800-2000 в хорошем центре. В Челси или Белгравиа стоимость аренды двухкомнатных апартаментов достигает 3200-3500 фунтов. Аренда трехкомнатной квартиры площадью в 70-90 кв. м в нормальном районе стоит 2000-2700 фунтов.

Можно говорить, что при более низких, чем в крупнейших мегаполисах, зарплатах москвичей соотношение стоимости аренды к средней заработной плате москвича и жителей Парижа, Лондона и Нью-Йорка примерно одинаково. Доля платы за наем квартиры в расходах не имеющего собственного жилья берлинца или мюнхенца значительно ниже, чем у москвича.
Половина жителей больших городов России испытывает проблемы с жильем, а следовательно, и потребность в его приобретении. При этом почти 70% россиян исключают для себя даже теоретическую возможность воспользоваться ипотечным кредитом.Таковы результаты последнего исследования фонда Общественное мнение (ФОМ).

На этом фоне стоимость аренды недвижимости в других европейских столицах невелика. Например, средняя цена аренды берлинской двушки площадью около 60 кв. м в центре не превышает 1100 евро, но можно найти вполне приличную квартиру и подешевле. На окраинах аренда аналогичной жилплощади снижается до 700-800 евро в месяц.



В целом по стране квартирный вопрос стоит весьма остро для 42% граждан, но в крупных городах доля озабоченных жилищной проблемой достигает 49%. И лишь каждый пятый допускает возможность решить ее с помощью ипотечного кредита. Именно допускает, поскольку вопрос социологами был сформулирован так: Если бы вы собирались купить квартиру, дом, то каким образом вы предпочли бы получить необходимую сумму? Ответ на него можно отнести к разряду гипотетических, ведь людей поместили не в реальные, а в некие предлагаемые обстоятельства.

Вопрос, стала ли ипотека доступнее за последний год, большинство россиян явно застал врасплох: 44% затруднились на него ответить. Вполне резонно предположить, что это вообще не их тема рассуждать о банковском кредите может тот, у кого есть достаточно денег, чтобы его сначала взять, а потом вместе с процентами выплатить. А когда денег нет, все эти разговоры в пользу богатых. Тем не менее каждый четвертый участник опроса отметил, что ипотека стала более доступной. Их мнения не разделяют 12%, а еще 18% полагают, что ничего не изменилось.

Тем не менее и в них наши граждане чаще всего выбирают путь самостоятельного накопления денег (19%). Ипотека стоит на втором месте с 16%. При этом ФОМ отмечает, что в 2000 году за ипотечный кредит голосовало только 9% респондентов. Не оспаривая цифр, напомним, что семь лет назад об ипотеке вообще мало кто знал, поскольку и банки, работавшие с ней, были наперечет, и закона, который толково бы регулировал весь этот непростой процесс, не было. Так что 7-процентный рост за семь лет, да еще и в условиях, когда жилищные кредиты под залог недвижимости предлагаются на каждом столбе, не такое уж большое достижение. К тому же немногим меньше участников опроса (11%) предпочли бы не ипотечный, а обычный кредит в банке процентная ставка по нему заметно ниже.

Опрошенные НИ эксперты жилищного рынка также единодушно отмечают: снижение процентных ставок с лихвой компенсировано ценовой гонкой. И даже несмотря на то, что в этом году она остановилась, стоимость квадрата, особенно в Москве, остается запредельной. На этой неделе 1 кв. метр жилья в столице, по данным аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости, стоит в среднем 4070 долларов. Между тем года три назад цена в 1,8 тыс. казалась баснословной. При выдаче ипотечных кредитов банки брали тогда 13 16% годовых, сегодня заем можно получить и под 9 11%. Но на стандартную двушку нужно уже не 80 100 тыс. зеленых, а все 200 или больше. Так что покупка квартиры для большинства становится все более несбыточной мечтой.

Те 30% россиян, которые не видят сдвигов к лучшему, винят в этом, прежде всего, высокие процентные ставки, называя их драконовскими, или кабалой на всю жизнь. Вторая причина бедность, производная от низких зарплат россиян. Третья высокая стоимость недвижимости и продолжающийся рост цен на жилье. Вот тут, надо отметить, граждане попали в точку. В конце июня председатель Счетной палаты Сергей Степашин сообщил, что покупательная способность населения в приобретении жилья с помощью ипотеки за последние два года снизилась в среднем на 30%, назвав главной причиной именно беспрецедентный рост цен на недвижимость.

По данным корпорации Перспектива, в начале мая квартиры в Перми можно было арендовать в среднем по 10 043 руб., четырехкомнатные хоромы сдавались от 16 000 руб. Комнату в коммуналке можно было снять в среднем по 3915 руб.

Риэлторские агентства готовы потеснить частных маклеров с рынка аренды. В городе растет число клиентов, которые хотят снять дорогое жилье, частникам они не доверяют. По разным оценкам, доходность от сдачи квартир внаем в 2006 г. составила от 7% до 30%. Активизация этого бизнеса обычно происходит в сентябре, когда в Пермь приезжает масса иногородних.

В последнее время активно развивается сегмент аренды элитных апартаментов. Их популярность резко возросла в сентябре октябре 2006 г., когда в Пермь на время выборов в краевое законодательное собрание приехало множество иногородних пиар-консультантов. Они в основном селились в частных дорогих квартирах, владельцы которых воспользовались моментом и повысили ставки. Примечательно, что по окончании выборов стоимость аренды не упала, а осталась на прежнем высоком уровне. Весной 2007 г. произошел еще один виток цен на этот раз сезонный. Сейчас, по данным АН Респект, однокомнатные апартаменты можно снять от 25 000 руб. в месяц. Просторные трехкомнатные хоромы обходятся нанимателям от 50 000 руб. в месяц. Алексей Ананьев, коммерческий директор АН Респект, говорит, что спрос на апартаменты регулярно подпитывают спортивные клубы Урал-Грейт, Амкар, Молот-Прикамье: они снимают их для игроков и сотрудников.

Подавляющее большинство пермяков пока предпочитают сдавать-снимать жилье самостоятельно или через знакомых. Рынок аренды квартир в Перми до сих пор не упорядочен. Однако опрошенные Ведомостями эксперты считают, что рост доверия населения к агентствам недвижимости можно считать формирующейся тенденцией. На руку арендодателям играет и активный экономический рост Пермского края. В регион постоянно приезжают представители федеральных компаний, которые останавливаются в городе на длительный срок. Снимать квартиру для них выгоднее, чем платить за номер в гостинице.

Наем квартиры на ее покупку по ипотеке сменили лишь те, кто проживал в дорогих квартирах, отмечает аналитик корпорации Перспектива Регина Давлетшина. По ее словам, среднестатистическому пермскому нанимателю квартира обходится до 10 000 руб., а ставки по ипотечным кредитам в основном начинаются от 15 000 руб. С Давлетшиной согласен и Ананьев. Аренда однокомнатной квартиры в Перми в среднем стоит 7000 руб. в месяц, а минимальная ставка по ипотечному кредиту на самых выгодных условиях составит 14 000 руб., резюмирует он.

Так как таким клиентам квартиры нужны надолго, на рынок аренды жилья выходят агентства недвижимости, говорит генеральный директор KD Group Андрей Гладиков. Например, Пермский торговый дом недвижимости приобретает жилье на вторичном рынке, ремонтирует и меблирует его, а затем сдает. Пока что компания предпочитает заниматься краткосрочной арендой снять квартиру от Пермского дома недвижимости можно на срок от одной недели. После резкого роста цен на недвижимость в Перми в прошлом году наем квартиры остается наиболее доступным средством решения пресловутого квартирного вопроса для большинства пермяков и приезжих. Кто сказал, что доступное жилье непременно должно быть собственным? Например, в западных странах квартирами и домами владеют лишь 20-50% населения. Остальные жилье арендуют, говорит Гладиков.

Однокомнатные квартиры в структуре арендного предложения занимают 42%, подсчитали аналитики Перспективы. Более трети жилья, предлагаемого в аренду (32%), двухкомнатные квартиры. Наименее популярны среди нанимателей большие четырехкомнатные квартиры их на рынке только 1%. Доля комнат на рынке аренды составляет всего 12%. Аналитики Перспективы объясняют это желанием большинства снимать отдельную квартиру, а не сожительствовать с неизвестным человеком.

Эксперты выделяют ярко выраженную сезонность в арендном бизнесе. Наниматели жилья активизируются осенью. В это время в Пермь приезжает масса иногородних студентов, многие из них в августе-сентябре снимают квартиры или комнаты. Кроме них примерно в это же время в Перми появляются представители иногородних компаний, которые планируют работать в городе открывать филиалы, представительства. Как правило, и студенты, и предприниматели арендуют жилье экономкласса одно- и двухкомнатные квартиры.

А вот в городах севера Пермского края Березниках и Соликамске наниматели в 2007 г. стали платить на 50-60% больше, чем в 2006 г. Риэлторы склонны объяснять это тем, что новостроек здесь практически не появляется, а значит, рынок аренды не пополняется новым предложением. Березники и Соликамск расположены над шахтами, здесь не только существуют серьезные ограничения по этажности строительства, но и есть участки, застройка которых запрещена, так как связана с угрозой жизни потенциальных жильцов. Поэтому, например, в Березниках за 2006 г. было сдано всего 12 000 кв. м жилья. Спрос на аренду жилья здесь стабильно высокий. Например, однокомнатная квартира в Березниках и Соликамске обойдется нанимателю в 3000 руб.
Транспортно-пересадочная развязка у станции метро «Выхино» - едва ли не самая сложная в Москве. На одном участке разместились вход в метро, автобусная и железнодорожная станции. Плюс стихийные стоянки автомобилей, автобусов и маршруток, стекающихся из области к станции метро «Выхино». Чтобы хоть как-то разнообразить транспортную суету, местные власти дополнили картину продовольственными рынками.

Оценки риэлторами доходности арендного бизнеса разнятся. По данным аналитического отдела корпорации Перспектива, за 2006 г. рост ставок превысил 30%. По информации Ананьева из Респекта, в прошлом году ставки поднялись не более чем на 7%. Подорожание аренды, по его мнению, связано только с увеличением коммунальных платежей.

Не так давно, обеспокоенное участившимися жалобами населения, правительство Москвы приняло ряд мер в попытке «разрубить» тугой транспортный узел. В частности, у платформ установили защитные ограждения для предотвращения несчастных случаев и запретили остановку нескольких электричек на станции Выхино. Понятно, что это не решает проблемы.

Утренние сюжеты на станции метро «Выхино» не для слабонервных. Такого скопления «Газелей», как у конечной станции Таганской линии, пожалуй, нигде в Москве больше не встретишь. Со всего юго-востока области сюда стекаются желающие заработать в Москве. Наглядный результат: два пешеходных перехода через железнодорожные пути и узкие лестницы платформ не справляются с 400-тысячным людским потоком, которые ежедневно приезжают в этот район. А три узких входа в метро в часы пик провоцируют давку. Тем, кто живет в Перове, по утрам нередко приходится пропускать поезда в центр города, поскольку «выхинские» пассажиры лишают их возможности зайти в вагоны.

Соответствующим постановлением правительства решено максимально ликвидировать количество торговых лотков на рынке ООО «ТФК «Вешняки» со стороны Рязанского проспекта. Прежде всего это коснется торговых объектов, не имеющих права долгосрочной аренды. Их, кстати, на рынке большинство. На освобожденной территории планируют разместить бесплатную автостоянку.

Начальник строительного отдела управы Выхино-Жулебино Елена Юкорева пояснила: «Правительством Москвы в качестве первоочередных задач было определено строительство двух подземных 12-метровых пешеходных переходов между Казанской железной дорогой и метро. Параллельные Восточный и Западный тоннели соединят Восточный и Юго-Восточный округа, то есть свяжут улицу Красный Казанец и улицу Хлобыстова. Кроме того, через них будут проходить сквозные проходы с платформы в метро».

Е. Юкорева отметила, что в ближайшее время на площади у станции метро организуют замкнутую площадку с особым статусом движения — «только для общественного транспорта». Присвоение статуса позволит получать из бюджета целевые средства на уборку и охрану территории.

По предварительным данным, в сентябре должны быть закончены работы по строительству комплекса «Вешняки-МКАД» по улице Косинской, вл. 9а-1 В нем на площади более 10 тыс. кв. м разместятся гостиница, складные и административные помещения, а также стоянка большегрузного транспорта. Параллельно рассматривается вопрос о сооружении на прилегающей к существующему строительному рынку ООО «Альтаир-1» территории площадью 12 тыс. кв. м (на ул. Хлобыстова, вл. 17) двухэтажного подземного паркинга на 1 тыс. машиномест. Заведующий столичного НПО транспорта и дорог Михаил Крестмейн уверен, что цены на так называемой перехватывающей стоянке будут очень низкими. «Вполне возможно, что парковка машин автомобилистов, прибывших из Подмосковья, будет сопровождаться бесплатным билетом в метро, что, как мы надеемся, послужит стимулом оставлять машины и не заезжать в город», — надеется он.

Пока будет строиться новая ветка метро, городские власти намерены продлить Рязанский проспект. За сроки выполнения работ в управе округа никто ручаться не стал. Известно лишь, что автомобильная эстакада пройдет над Казанской железной дорогой, над станцией метро и далее от Вешняковской до Ташкентской улицы.

Закончились долгие дебаты по поводу строительства в Выхине линии надземного, «легкого» метро. Вопрос был решен в пользу продолжения обычной линии метрополитена. «Это целесообразнее с экономической точки зрения», — прокомментировал М. Крестмейн. Словом, в 2007 году нагрузку отчасти возьмет на себя новая станция метро «Пронская». После завершения строительства вблизи новой станции планируется возвести современный автовокзал для междугородных перевозок, а существующую в настоящее время автостоянку у станции метро «Выхино» ликвидировать.

Выхино-Жулебино

Если усилия городской и районной администраций увенчаются успехом, то можно надеяться, что далекий от норм цивилизованного жилья район имеет шансы стать более привлекательным.

В XVI-XVII вв. в северо-восточной части современного Выхина, у речки Голеди, возникла деревня Стафурино, позднее — Выхонь. С 1743 и до начала XX в. Выхино и Жулебино входят в Кусковскую вотчину Шереметьевых, а во 2-й половине XVIII — 1-й половине XIX в. складывается природно-архитектурный ансамбль усадьбы «Кузьминки». С 1702 г. усадьбой «Кузьминки» владеют промышленники Строгановы, вотчина эта была подарена им Петром I. В 1861 г. Выхино становится центром волости, простирающейся от Карачарова до Краскова и включавшей Люберцы, Кусково, Перово, Кузьминки, Котельники, Капотню и десятки других сел. В 30-х гг. ХХ в. в Выхине организуется колхоз им. Ленина, в Жулебине — колхоз им. 3-й пятилетки. В 40-е гг. именами Героев Советского Союза П. М. Вострухина и А. С. Хлобыстова названы улицы в Выхине. В 1961 г. Выхино вошло в состав Москвы как часть Волгоградского района. В 70-е гг. на месте снесенной деревни Выхино вырастает целый микрорайон с населением более 100 тыс. жителей. В 80-е гг. к Москве отходит Жулебино, где разворачивается гигантское жилищное строительство.

Территория района расположена наполовину за пределами МКАД. Площадь — 1259 га, население — 168,5 тыс. человек. Район относится к категории спальных и включает 399 жилых строений, 25 общеобразовательных школ, 6 вузов, 8 поликлиник (в т. ч. 4 детских), родильный дом, 7 аптек, 4 рынка, 5 библиотек, киноконцертный зал, театр, выставочный зал, 11 банков. В районе действуют более 190 предприятий торговли и 100 — бытового обслуживания. Здесь находятся несколько промышленных предприятий, в том числе из крупных — автопарк № 2, хлебобулочный комбинат «Простор», колбасный завод «Выхино», ВНИИЭСНПО «Энергия», ВИЭВ им. Коваленко и др.

Юго-Восточный административный округ занимает около 12 тыс. га, что составляет 11% территории столицы. В 12 муниципальных районах округа проживают почти 900 тыс. человек.

Кузьминки против Капотни

Крупной рекреационной зоной для жителей и гостей ЮВАО являются Кузьминки. Этот парк и расположенный на территории парка дворцовый ансамбль являются памятниками, входящими в список объектов мировой культуры ЮНЕСКО.

Территория юго-востока включает жилые массивы, промышленные и рекреационные зоны, лесопарки, 11 прудов, здесь протекают реки Яуза и Пономарка. В округе находятся десять действующих соборов, церквей, часовен, среди которых уникальный памятник архитектуры XVII в. величественный ансамбль Николо-Перервинского монастыря, возвращенного верующим в 1993 году.

ЮВАО печально знаменит своей экологией. Во-первых, на экологическую обстановку отрицательно влияют Волгоградский и Рязанский проспекты, вблизи которых и располагается большинство жилых домов. И конечно же — Капотня, которая является крупнейшим промышленным пятном округа. Из 950 га территории района промзоны занимают 595 га.

В перспективе гордостью округа станет Лефортовский парк, который, еще по замыслу Петра I, должен был стать прообразом Петергофа. Первый император в свое время пожелал по-европейски обустроить своего ближайшего сподвижника и друга Франца Лефорта. Московским археологам удалось воссоздать первоначальный план парка, на основе которого и будет проводиться восстановление. В Лефортове планируется создать каскадную водную систему аналогично имеющейся на территории Петродворца. По окончании реконструкции этот знаменитый городской парк, как и его питерский собрат, станет музеем. К сожалению, из-за недостатка финансирования сроки восстановления парка постоянно переносятся. Последний из обещанных — лето 2006 года.



Главная --> Публикации