Главная --> Публикации --> Инвестируем в землю Сергей круглик, глава росстроя: на реформу жкх потратят 250 млрд. рублей Болевые "точки" Сдаем квартиру и дачу Малый бизнес переселяют в инкубаторы

На днях Комиссия Совета Федерации по взаимодействию со Счётной палатой признала неудовлетворительной ситуацию с ипотекой: если на Западе ставки колеблются в пределах 1,5-2%, то нам ипотечный кредит предлагают в среднем под 13% годовых. Пока правительство и банкиры обдумывают пути снижения ставок хотя бы до 6-8% (по данным аналитиков, именно такой процент может быть подъёмным для среднего класса Москвы), мы попытались самостоятельно найти пути удешевления ипотечного кредита и оценить обратную сторону медали.

Купить квартиру в кредит по силам каждому под таким девизом менее десяти лет назад в нашей жизни появилась ипотека. Однако как в реальности приобрести жильё без достаточной суммы?

Коммерческие программы это спецпредложения банков, как правило, разработанные совместно с агентствами недвижимости. К примеру, клиент берёт ипотеку и покупает квартиру у оговорённого банком агентства, в таком случае ему предлагают пониженную ставку (меньше обычной на 0,5-1%). Однако выгода мнимая, поскольку скидку в таком случае никто не мешает продавцам заложить в стоимость жилья.

Льготные программы
К ним относятся государственные и коммерческие предложения. На льготную ипотеку могут претендовать молодые семьи и те, кто стоит на очереди по улучшению жилищных условий, говорит ипотечный брокер Наталья Вдовиченкова. При этом часть стоимости квартиры доплачивает город. Однако подпадают под такие программы единицы (узнать все детали можно в ГУП Москвы Агентство по реализации жилищных займов и субсидий).

Структура ставки складывается из двух составляющих: постоянной части (порядка 6-8%) и изменяющейся. В плавающем случае велики риски потерь, так как спрогнозировать динамику изменяющейся части невозможно (она может как снизиться, так и увеличиться), а выгодную для себя постоянную часть ставки банк никогда не изменит.

Плавающая ставка
Предполагает, что проценты по кредиту будут пересчитаны сразу, как снизится общерыночная ставка, объяснили нам в банке ДельтаКредит. Например: если сейчас клиент возьмёт простой кредит под 14% годовых на 20 лет, то все 20 лет ему придётся оплачивать кредит именно по данной ставке (даже если на рынке ипотеки появятся предложения по 5-10%). В плавающем случае ставку пересчитают и снизят.

Экзотический заём
Нестабильное поведение доллара и непредсказуемое будущее рубля заставляют банки привлекать новые валюты (евро, иены, швейцарские франки). Два несомненных экономных плюса: эти валюты являются прогнозируемыми и стабильными; при получении ипотеки в данной валюте клиенты имеют пониженные ставки (благодаря уникальным, ещё не обкатанным в России схемам привлечения средств банками). Небольшая экономия порядка 5-8 тыс. долл. от всего займа при ипотеке в экзотических валютах сегодня присутствует, говорит финансовый аналитик ипотечной компании Виктор Дроняев. Однако высоки риски: в экономике стран может произойти событие, которое повлечёт резкий рост, и банк может повысить курс конвертации данных валют.

Новый кредит
Рефинансирование ипотеки это усложнённая альтернатива гибкой процентной ставке. Если вы взяли кредит 5 лет назад под 18% годовых, а сегодня с завистью смотрите на тех, кому удаётся получить ипотеку под 12%, то ипотечный заём можно перекредитовать. По сути это означает, что берётся новый кредит и его средствами погашается прежний. Но и у этого метода масса побочных эффектов: банк может затребовать штраф за досрочное погашение, клиенту придётся самостоятельно пройти процедуру оформления и регистрации ипотеки во второй раз, затем перестраховать все риски у нового, одобренного банком страховщика.

Вы в курсе?
Страховка - как грабёж
При обращении за ипотечным кредитом клиент должен застраховать, во-первых, свои трудоспособность и жизнь, во-вторых, саму квартиру, а также титул (владение недвижимостью) в среднем на сумму от 800 до 1600 долл. в год. Банк сам направляет заёмщика в страховую компанию, с которой он работает по ипотечной программе (как правило, несколько компаний на выбор). Существенной экономией могла бы стать накопительная страховка жизни и трудоспособности, когда клиент платит ежегодно в страховой фонд определённую сумму. В случае наступления страхового случая страховка действует как рисковая, в случае когда оговорённое время проходит, а клиент жив и здоров, ему выплачивается определённая накопленная сумма на Западе это общепринятая практика. Однако ни одна опрошенная нами страховая компания не согласилась дать накопительную страховку под ипотеку. По данным Росстрахнадзора, банки и страховщики самостоятельно определяют, какую страховку требовать от клиентов, и повлиять на них нельзя.

Справка. По данным Российской гильдии риелторов, в настоящий момент с использованием ипотечных кредитов покупается всего 1% жилья в России. По словам президента гильдии Александра Романенко, все, кто мог себе позволить взять ипотечный кредит, уже сделали это. Остальным выгоднее арендовать жильё, чем платить проценты по кредиту. Так что банки скоро сами будут гоняться за клиентами либо всё же снизят ипотечные ставки.

Наибольшее число объектов незаконного строительства (2655) зафиксировано в Краснодаре. На втором месте в крае по числу незаконно построенных зданий оказался как раз Сочи с 228 выявленными нелегальными объектами. Кстати, в Сочи на территориях, которые теперь уже точно будут застраиваться олимпийскими сооружениями, в частности в Имеретинской низменности, выявлено 47 самовольных строений. Все это индивидуальные жилые дома. Администрация Адлерского района Сочи направила в суд иски об их сносе, но на данный момент удовлетворено только три из них.

Возврат процентов
Покупая жильё по ипотеке, не забывайте про имущественный налоговый вычет 13% от суммы полученного кредита (но не более 1 млн. руб.). Такая льгота даётся один раз в жизни.
Пока государственные и частные инвесторы вынашивают грандиозные инвестиционные планы в свете проведения в Сочи зимней Олимпиады 2014 года, в самом Краснодарском крае главной строительной проблемой остается самострой. Краевой администрации пришлось посвятить этой проблеме уже второе за последние полтора года заседание совета безопасности. За эти самые полтора года на территории Краснодарского края выявлено 9590 нелегальных жилых домов, гостиниц, развлекательных заведений и прочих объектов. Все они были построены с нарушением норм и правил. К тому же многие из них были возведены на самовольно захваченных земельных участках.

Губернатор Кубани Александр Ткачев был вынужден констатировать, что за прошедшие полтора года искоренить самозахват и самозастрой как явление в крае не удалось. Снесено 412 незаконно возведенных объектов, причем 251 из них -- на побережье Черного и Азовского морей (на кубанском взморье находится 25% выявленного самостроя). В Сочи за полтора года было снесено всего 14 незаконно возведенных зданий. В их число попали кафе, частные гостиницы и индивидуальные жилые дома.

Кроме незаконно возведенных объектов на Кубани за этот же период отдельно выявлялись случаи самозахвата земельных участков. В 2005 году зафиксировано 1450 самозахвата земли, в 2006-м -- 1495, за первую половину 2007 года -- 136 Только в этом году в крае выявлено 168 тыс. га земли, используемой с нарушением земельного законодательства.

Чтобы участники заседания, среди которых было все краевое начальство, включая руководителей городов, станиц и сел, глубже осознали степень, по выражению губернатора, заразы, охватившей Кубань, им прокрутили кино, снятое на наиболее выдающихся объектах самостроя. Кадры действительно поражали воображение: вот девятиэтажный многоквартирный дом, возведенный одним жителем курортного поселка Хоста на земельном участке, который он получил для индивидуального жилищного строительства (ИЖС); вот ужасающего вида комплекс из 400 (!) двух- и трехэтажных якобы гаражей, но на самом деле жилых домов, совершенно незаконно возведенных на берегу реки Мзымта в Адлерском районе Сочи в непосредственной близости от территорий, которые отводятся под олимпийское строительство; вот 15-этажный дом, построенный вообще без какой-либо документации на улице Яна Полуяна в Краснодаре, на участке, выделенном под ИЖС...

Ситуация уже критическая, признал г-н Ткачев. Нельзя забывать, что после победы Сочи в предолимпийской гонке Кубань оказалась в центре внимания, -- говорил губернатор. -- А что мы можем показать всему миру? Изуродованные самостроем ландшафты?..

Стоит ли удивляться тому, риторически спрашивал у собравшихся губернатор, что муниципалитеты всячески затягивают разработку и утверждение генеральных планов развития своих территорий? По его мнению, они просто саботируют эту работу, потому что отсутствие генплана создает условия и лазейки для махинаций.

А причина этого безобразия, по словам краснодарского губернатора Ткачева, -- тотальная слепота и прямое пособничество самозастройщикам со стороны муниципальных чиновников, архитекторов, сотрудников служб стройнадзора, земельных и имущественных комитетов. При этом, считает губернатор, у чиновников есть все необходимое, чтобы остановить незаконное строительство еще на стадии котлована. Но они старательно закрывают глаза на нарушение закона до тех пор, пока на участке не появится многоэтажное строение, снести которое уже проблематично.

В результате прошедшее заседание кубанского совбеза по вопросам незаконного строительства отличалось от такого же заседания, состоявшегося полтора года назад, только одним акцентом: раньше краевая власть во всем винила зарвавшихся предпринимателей, теперь же виноватыми названы чиновники муниципалитетов. Эти чиновники, заполнявшие полуторатысячный зал сочинского Зимнего театра, где проходило мероприятие, слушали обвинения в свой адрес, буквально затаив дыхание. Губернатор, его заместители, представители прокуратуры и краевого суда грозили им страшной карой, вплоть до возбуждения уголовных дел.

Обращения муниципалитетов в суды по фактам незаконного строительства и захвата земель были единичными, сообщил первый заместитель губернатора Кубани Александр Ремезков. Причем большинство решений суда было не в пользу властей. Это такая схема, пояснил г-н Ремезков: в администрациях предпринимателям, построившим что-то незаконно, рекомендуют обратиться в суд и гарантируют, что власть этот суд проиграет.

В итоге всем кубанским муниципалитетам краевая власть отвела один месяц, чтобы провести полную инвентаризацию самовольных строений (вероятно, предполагается, что 9590 выявленных незаконно построенных объектов -- это неполное число). А через три месяца все самовольно построенные объекты в крае должны быть или снесены, или узаконены.

Неуютно должны были почувствовать себя и бывшие руководители кубанских городских и районных администраций, потому что Александр Ткачев пообещал достать и их, ведь в архивах остались документы с их подписями, благодаря которым стали возможными многие безобразия. В частности, губернатор проехался по бывшим властям Сочи, особо заметив, что Сочи -- единственный в мире морской курорт, где нет приморской набережной, потому что из-за попустительства и пособничества бывших властей лучшие территории у моря оказались застроенными ресторанами и магазинами, из-за которых моря даже и не видно... Теперь чтобы все это снести, потребуются миллионы долларов на выплату компенсаций, -- посетовал губернатор.

Рост цен на столичную недвижимость замедлился, но жилье по-прежнему стоит серьезных денег, рисковать которыми не хочется. Юридически чистая квартира та, которая после заключения сделки перейдет в полное ваше распоряжение. И у продавца не будет возможности признать договор купли-продажи недействительным.

Выбрали квартиру для покупки? Поздравляем, полдела сделано. Осталось правильно ее оформить проверить юридическую чистоту нового жилья и разобраться в документах. Только после этого вы сможете назвать себя полноправным владельцем квартиры.

На каждом из этих этапов могла произойти Большая Ошибка намеренно или случайно. Из-за нее у экс-собственника появляется возможность оспорить результаты сделки в целом, а у вас остаться без квартиры и без денег.
Юридическую чистоту обычно поддерживают риелторы и юристы. Какие риски они должны проверить?

Оговоримся сразу: речь пойдет о покупке квартиры на вторичном рынке. С первичкой в некотором смысле проще. Если застройщик добросовестный, никаких проблем с жильем возникнуть не должно: вы у квартиры первый, всевозможных бумаг потребуется раза в два меньше. Квартира на вторичном рынке это жилье с историей. Большинство вторичных квартир:
а) прошли процесс приватизации;
б) сменили собственника в результате продажи, дарения или наследования.

- раньше была такая практика: выписывать из квартиры тех, кого призывали в армию или, например, тех, кто перебирался в тюрьму, дом престарелых, психоневрологический диспансер. Иногда они возвращаются. И если квартиру приватизировали в их отсутствие, они могут потребовать свою долю или добиться компенсации через суд;

Главная книга в доме
Отследить историю квартиры желательно с самого начала до начала времен, то есть до того момента, как она была приватизирована. Прежде всего сходите в паспортный стол и получите архивную выписку из домовой книги за последние 18 лет. Взять ее может либо собственник жилья, либо его доверенное лицо. Чтобы не получить на руки липовую справку, имеет смысл проконтролировать процесс и сопроводить собственника в паспортный стол. Архивная выписка нужна для того, чтобы понять, кто и когда проживал по этому адресу, а главное на каком основании не участвовал в приватизации (каждый такой человек потенциальная угроза, он имеет право оспорить сделку). Возможных причин несколько:

- часто при приватизации нарушались права несовершеннолетних то есть при переводе муниципального жилья в частную собственность их мнения не спрашивали. Поэтому считается, что интересы детей во время приватизации были ущемлены (даже если спустя какое-то время дети выписывались), и они могут подать иск. То есть младший сын семейной пары, у которой вы покупаете квартиру (во время приватизации ему едва исполнилось пять лет), может прийти к вам через какое-то время и потребовать отмены сделки, чтобы вернуть часть своего жилья. Единственный способ себя обезопасить попросить детей, прописанных в этой квартире, когда они достигнут совершеннолетия, подписать бумагу, что они не имеют претензий к результатам приватизации. И тут уже вероятность 50/50 или подпишут, или не подпишут. То же касается других прописанных в квартире на момент приватизации. Если дети отказаться от участия в приватизации не могут, то взрослые вполне и это решение должно быть задокументировано. Человек обязан был или лично принести заявление в районный отдел приватизации жилья, или оформить отказ у нотариуса. Если он этого не сделал, отказ можно зарегистрировать и постфактум нотариально, по специальной форме. Обычная расписка не подойдет. Не пренебрегайте этим моментом если отказной нет, человек имеет полное право потребовать свою долю, даже если в квартире сейчас не проживает.

Выписка из реестра
Обычную выписку (квартира принадлежит такому-то и под арестом не находится) может получить и несобственник квартиры. Расширенную же справку с историей квартиры получают либо по запросу нотариуса, либо у риелторов, у которых свои источники информации.

- Наследование
Если собственник получил квартиру по наследству и пытается ее продать, едва оформив все бумаги, это должно вас насторожить. Конечно, причина может быть банальной человеку просто срочно нужны деньги. Но риелторы часто сталкиваются с ситуацией, когда один наследник стремится избавиться от квартиры, каким-то мошенническим способом обойдя на повороте других наследников. В нашей стране кто успел, тот и съел то есть имущество переходит к тем наследникам, кто пришел к нотариусу сам, своими ножками, то есть заявил о себе. Если кто-то из наследников не пришел к нотариусу, имущество на него не записывают. Но это формальность, на деле наследник он и есть наследник, т. е. человек, претендующий на ваше имущество. Как только он заявит о себе, вы обязаны будете вернуть ему его долю. Если собственнику квартиры, которая вам приглянулась, жилье перешло по наследству, попросите показать документы на наследование если в них вписан кто-либо еще, вы должны об этом знать.

На защите прав
Итак, с приватизацией разобрались. Дальше нужно получить расширенную выписку из реестра прав на квартиру. То есть вам нужно узнать обо всех операциях, которые когда-либо производили с вашей будущей квартирой.

С 1992 по 1995 г. нарушения про приватизации жилья были повсеместными. Если квартира, которую вы решили купить, приватизирована именно в эти годы, будьте особенно внимательны.

Другие наследники могут отсутствовать по разным причинам: серьезная болезнь или, например, человек попросту не знал о смерти благодетеля. Все это не повод не учитывать их интересы. Несмотря на то что срок исковой давности три года, суд позволяет рассматривать подобные дела и позже. То есть, если не решить вопрос с самого начала, нечего рассчитывать, что за давностью лет о нем никто не вспомнит.

Проверить, сколько там набежало наследников, не так-то просто, поэтому сделки с наследуемыми квартирами стоит проводить крайне осторожно, а лучше доверить это дело профессиональным риелторам. Те обычно с пристрастием проверяют свежее наследство.

Если квартиру собственник получил по завещанию, уточните, не были ли ущемлены права тех, кому доля в квартире положена по закону: супруга/и (если квартира приобретена в браке), несовершеннолетних детей, родителей-инвалидов, подопечных (тех, кого опекал умерший). Они обязаны получить свою долю. Иначе ее стребуют с вас да, не с коварного наследника-единоличника, продавшего вам квартиру, а именно с вас.

- Продажа
Если квартира выставляется на продажу не в первый раз, проверьте все ранние сделки. Вдруг они были кабальными? То есть человека вынудили продать жилье за бесценок, а он, оправившись от шока, подаст в суд уже на вас как на нового владельца его квартиры. Или, например, при продаже не было получено согласие законного супруга. Если квартира была приобретена супругами в браке, вы должны будете отдать половину стоимости (или разменять квартиру). Если квартира была куплена до брака, второй супруг может потребовать доли в квартире на основании того, например, что сделал в ней дорогостоящий ремонт на свои средства.

Важно! Если вы имеете дело с наследуемой квартирой, запросите у наследника нотариально заверенное обязательство, согласно которому он будет сам проводить расчеты, связанные с квартирой, с другими гипотетическими наследниками, которые могут доказать свое право на часть наследства, а вас обязуется не беспокоить.

- Обременения
Обременения это ограничения на сделки с имуществом, прописанные в Федеральном законе О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Какие это ограничения?

- Дарение
Если вам квартиру дарят, не спешите радоваться. То есть радуйтесь, но все тщательно проверьте. Если один из супругов подарил кому-то квартиру, не получив разрешения второго, эта сделка может быть оспорена. Бывают другие ситуации: продавец предлагает вам оформить договор дарения понарошку, чтобы, скажем, не говорить родственникам, что у него вскоре появится крупная сумма денег. А вам взамен делает скидку. Вариант сомнительный: если заинтересованные лица все же прознают, что за дарением стоит сделка купли-продажи, они могут признать ее ничтожной, то есть недействительной.

Около 400 сделок с недвижимостью, совершаемых в Москве, ежегодно признаются недействительными. Доверяйте только опытным риелторам и юристам и по возможности контролируйте их действия. На всякий случай застрахуйте свою сделку такую услугу предлагают многие страховые компании.

* Сделки с квартирами по закону нельзя совершать, если право собственности на жилье оспаривается в суде и решение еще не вынесено.
* Если хозяин квартиры сдает ее в аренду легально, с регистрацией постояльцев, внимательно прочтите договор аренды. В типичном договоре арендатору предоставляется срок 12 месяца на то, чтобы собрать вещи и найти новое жилье. Если квартиросъемщику ничего не сказали о скорой сделке, ее могут признать недействительной.
* Квартира, по которой не до конца выплачен ипотечный кредит, находится в залоге у банка. Поэтому приобретать такое жилье можно только на условиях, установленных этим самым банком.

Обратите внимание: людей ставят на учет в диспансер по месту жительства, поэтому нужно обратиться во все районные диспансеры, где человек был прописан раньше. Он может намеренно не сообщить в бывший диспансер, что переехал, и будет значиться совершенно здоровым в диспансере по новому месту жительства.

Не ведал, что творил
Сделку можно опротестовать на основании того, что собственник сам не понимал, что происходит, находился в состоянии аффекта, пребывал в депрессии, меланхолии, поддался сплину Возьмите справки из психоневрологического (ПНД) и наркологического (НД) диспансеров на всех сособственников квартиры. Еще лучше и на их супругов тоже. Дело в том, что супруг должен подписать согласие на продажу, а если он недееспособен, то защитники могут заявить о том, что его права были ущемлены.

Если продавец признан недееспособным (такое решение выносит только суд), значит, ему обязаны назначить опекуна. И тогда квартиру вы оформляете уже с опекуном под неусыпным контролем органов опеки и попечительства, опасающихся, как бы опекун не нажился на своем подопечном.

Заметьте, постановка на учет в ПНД и НД не означает, что человек недееспособен и не способен принимать решений о сделке. Это значит, что он впоследствии может заявить: Я не осознавал, что делаю и оказаться правым. Поэтому лучше всего провести медицинское освидетельствование продавца в присутствии нотариуса и получить соответствующий документ. Безусловно, эта процедура необходима, если продавец явно не в себе, хотя на учете нигде не состоял. Далеко не все престарелые или запойные алкоголики обращаются в диспансер, но вот их родственники могут потом набрать свидетелей, которые признают лицо не отвечающим за свои действия.

- Сравните квартиру и план БТИ на предмет перепланировок. Если перепланировка не была согласована и не отражена на планах БТИ, всю ответственность за нее вы несете сами. То есть за свои средства будете укреплять несущую стену, в которой прежние хозяева прорубили дверь, или переставлять сантехнику.

На сладкое
- Откажитесь от генеральной доверенности (сделка, которая проходит без собственника). Это чревато практически всеми проблемами, описанными выше: те, кто имеет долю в квартире, окажутся обделенными и пойдут на вас войной.

- Покупка квартиры, долей которой владеют дети, возможна только в том случае, если взамен они приобретают равнозначную или большую площадь (например, родители дарят им долю в другой квартире). Это касается и детей, отбывающих на ПМЖ. Повзрослев, они могут вернуться и отсудить часть квартиры.

- Загляните и в паспортный стол и уточните, не закрыта ли по каким-либо причинам регистрация на этот адрес. Дом может значиться в списке под снос или реконструкцию в этом случае за несколько месяцев прописку закрывают и вам придется требовать регистрации через суд.

- Если квартира находится в кондоминиуме или под управлением ТСЖ, это нужно обязательно указать в договоре купли-продажи (в соответствии со статьей 13 Федерального закона О ТСЖ).

- Хорошо, чтобы в квартире не были прописаны призывники, откосившие от армии. Если они скрываются от военкомата, выписать их вы сможете, только когда несостоявшимся защитникам Отечества исполнится 27 лет. Или по суду, но это долгий и крайне сложный процесс.

Сергей разошелся с женой 15 лет назад, но развод так и не оформил. 10 лет назад он купил квартиру, где жил гражданским браком с женщиной, на которую впоследствии оформил завещание. В прошлом году Сергея не стало. Его дети от первого брака и официальная жена подали иск на наследство. Детям отказали, а вот супруге досталась половина квартиры, несмотря на то что брак на момент покупки жилья по сути был фиктивным.

3 случая из практики
Жизнь, как известно, богаче любых фантазий.
А из-за жилья законопослушные, в общем-то, граждане ввязываются в поистине детективные истории

Аферисты уговорили алкоголика Николая заключить договор дарения квартиры и пообещали гору денег и комнату в Подмосковье. Договор купли-продажи посоветовали не заключать, чтобы не платить налоги. Вскоре после сделки Николай проснулся в общежитии в Орехово-Зуеве, а еще через несколько дней скончался от алкогольного отравления. После долгой и мучительной судебной тяжбы сыну Николая удалось доказать, что на самом деле состоялась сделка купли-продажи. Николай об этом рассказывал соседям, которые к тому же заметили, что у нищего соседа появились какие-то деньги.
8 октября законопроект "Об эмиссионных ипотечных ценных бумагах" может быть принят в окончательном чтении.

Двоюродная бабушка подарила внуку квартиру при условии, что она вернет собственность себе, если переживет внука. Так и случилось. Однако супруга юноши не сообщала бабушке о смерти ее внука, чтобы поскорее вступить в права наследства и продать недвижимость. Нотариус открыл дело о наследстве, не вникая в нюансы дарения. К счастью для покупателя, который присмотрел эту квартиру, заинтересованные родственники вмешались в процесс до заключения сделки.

Однако возможен и другой сценарий: законопроект вернется во второе чтение и будет серьезно доработан. По словам председателя Комиссии Госдумы по развитию ипотечного кредитования Ивана Грачева, по имеющейся информации, ФКЦБ хотела бы ревизии этого закона, в частности, пересмотра права банков, самостоятельно, без организации посреднических структур эмитировать ипотечные ценные бумаги.

Вероятней всего каких-либо серьезных изменений по сравнению со вторым чтением закон не претерпит. Об этом было сказано на прошлой неделе на заседании думской комиссии по развитию ипотечного кредитования.

Напомним, что проект федерального закона "Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах" направлен на создание в России условий, способствующих развитию ипотечного жилищного кредитования за счет привлечения в эту сферу средств частных и институциональных инвесторов. По мнению экспертов, существующие в настоящее время в российском законодательстве виды ценных бумаг не удовлетворяют в полной мере условиям, предъявляемым к финансовым инструментам, с помощью которых возможно реализовать подобные механизмы.

Если ситуация будет развиваться именно так, то и думцы предложат свои поправки. Первая призвана расширить права банков в плане выпуска ипотечных бумаг, дать им несколько большую свободу, чем это предусмотрено нынешней редакцией закона. Вторая, наоборот, направлена на сужение возможности ФКЦБ регулировать этот процесс. Эту разницу можно почувствовать, сравнив названия соответствующих глав закона об ипотечных ценных бумагах. Если в нынешнем варианте четвертая глава называется "Полномочия государственных органов на рынке ценных бумаг", то в поправках уже - "Контроль над осуществлением эмиссии и исполнением обязательств по ним". К сожалению, получить комментарий ФКЦБ по этому поводу не удалось.

Отличительной особенностью ипотечных ценных бумаг является особый способ их обеспечения - обеспечение покрытием ипотечных ценных бумаг (ипотечным покрытием). В состав основного покрытия ипотечных ценных бумаг включаются: денежные требования по обязательствам из кредитных договоров, договоров займа, обеспеченные ипотекой жилой недвижимости, а также закладные.

В рассматриваемом сейчас депутатами законе устанавливаются виды ипотечных ценных бумаг и удостоверяемые ими права, требования к их форме, порядок и процедура их эмиссии, особенности обращения, а также особый способ обеспечения исполнения обязательств эмитента по ипотечным ценным бумагам и правовые основы деятельности эмитентов.

В соответствии с законопроектом допускается эмиссия двух основных видов ипотечных ценных бумаг: закладных листов, а также ипотечных сертификатов участия.

Закон обязывает эмитента до начала выпуска любого из видов ипотечных ценных бумаг сформировать ипотечное покрытие, которое, с одной стороны, является источником получения инвесторами причитающихся им денежных платежей по ипотечным ценным бумагам, а с другой стороны - обеспечением исполнения обязательств эмитента пред ними. Владельцы ипотечных ценных бумаг получают право не только требовать от эмитента выплаты номинальной стоимости и процентных платежей по ценным бумагам, но также наделяются особыми правами в отношении имущества, составляющего ипотечное покрытие. Указанные права зависят от вида выпущенной ипотечной ценной бумаги.

Выплата номинальной стоимости по закладным листам может производиться в конце срока их обращения единоразовым платежом либо, как это происходит в сквозных закладных листах, по частям в соответствии с планом погашения, установленным эмитентом в решении о выпуске и в проспекте эмиссии ипотечных ценных бумаг. Владелец сквозного закладного листа будет получать периодические, например ежемесячные, выплаты, включающие в себя платежи в счет погашения части основного долга и процентов, в течение всего срока обращения этих ценных бумаг. По идее, это должно сделать их привлекательными для таких институциональных инвесторов, как страховые компании и пенсионные фонды. Таким образом, законопроект позволяет эмитентам, учитывая интересы различных потенциальных инвесторов, выпускать обеспеченные ипотечным покрытием эмиссионные ценные бумаги - закладные листы с различными схемами выплат по ним. Законопроект вводит еще один новый вид ценной бумаги - ипотечный сертификат участия.

Закладными листами признаются обеспеченные покрытием эмиссионные ценные бумаги, удостоверяющие право их владельцев на получение от эмитента в предусмотренные им сроки номинальной стоимости и процентов по закладным листам, а также на получение удовлетворения в случае неисполнения эмитентом принятых на себя обязательств из стоимости имущества, входящего в состав покрытия ипотечных ценных бумаг, преимущественно перед другими кредиторами эмитента.



Главная --> Публикации