Главная --> Публикации --> Дума разрешит сдавать в аренду муниципальные здания Жилье на вырост Новые проектные разработки для массового жилищного строительства Наследство и наследники Достижение или провал?

Кирпич
Один из старейших строительных материалов, применявшийся еще в древнем Египте.

Дом поросенка должен быть крепостью, учил братьев мудрый Наф-Наф. От себя добавим, что крепостью должен быть дом не только для поросенка. А крепким его делают стены вернее, материалы, из которых они построены.

Каким бывает
Одинарный стандартный кирпич имеет размер 250х120х65 мм, весит около 3 кг, стоит от 6 руб. за штуку. Широко применяется также полуторный 250х120х88 мм, от 9 руб. за штуку. И двойной 250х120х138 мм, от 10 руб. за штуку. Если вы делаете полноценную толстую стену, полуторный или двойной может оказаться удобнее: меньше швов, меньше расход связующего раствора (цементной смеси).

Из чего
* Классический красный (он же керамический) кирпич это, по сути, красная глина, обожженная при температуре 8009000 C.
* Клинкерный специально пережжен по сравнению с красным его спекают при температуре 1200 0 C. Он более хрупок, зато в нем выжжены все примеси и нет пустот, поэтому он долговечнее. Для строительства коробки, то есть стен дома, слишком дорогое удовольствие. Его стоит использовать для украшения: на фасад, обрамление окон и дверей, колонны, дорожки. Клинкерный кирпич может быть матовым, глянцевым, иметь различный цвет: голубой, ярко-зеленый, бирюзовый, кремовый.
* Силикатный (белый) кирпич делают не из глины, а из кварцевого песка и извести. Он менее водостоек, чем обычный, но лучше поглощает звук. Поэтому его хорошо использовать для перегородок, можно даже заложить внутрь несущих стен при условии, что они буду надежно изолированы от внешней среды со всех сторон, включая верх и низ.
Далее речь пойдет об обычном керамическом кирпиче.

Облицовочный кирпич сразу имеет аккуратную (гладкую или рельефную) поверхность, закрывать отделочными материалами его необязательно. Однако использование красивого кирпича удорожает коробку примерно на 50%.

По назначению кирпич делится на рабочий (строительный) и облицовочный. Первый ничем не хуже по качеству, но некрасив, у него неровная поверхность, поэтому его приходится закрывать декоративным покрытием. Снаружи можно оштукатурить и покрасить или отделать сайдингом, или облицевать плиткой, или покрыть декоративным фасадным покрытием. Самый экономичный вариант штукатурка на цементной основе плюс покраска добавит к цене стен примерно 10%.

Нюансы
Раньше считалось, что наружная стена дома должна иметь толщину 50 см (в два кирпича), тогда он будет нормально держать тепло зимой. Однако в частной застройке с успехом делают стены тоньше 37 см (в полтора кирпича) и дополняют их утеплителем (минеральное или стеклянное волокно). Еще один интересный вариант: дом из бруса, обложенный снаружи в полкирпича (то есть 120 мм).

По структуре кирпич может быть щелевым и полнотелым. Полнотелый строго необходим для фундамента: он лучше выдерживает нагрузку. Для стен предпочтительнее щелевой: коробка будет легче, то есть меньше нагрузит фундамент. А внутренняя воздушная прослойка в каждом кирпиче уменьшит теплообмен между пространством дома и улицей, то есть дом будет хорошо держать тепло зимой.

Заметили в кирпиче посторонние примеси, например вкрапления камней? Значит, материал некачественный. Горчичный цвет и издаваемый при ударе глухой звук признак недожженного кирпича, от такого тоже лучше отказаться.
Самый дешевый кирпич тот, который произведен в Белоруссии, самый дорогой из Европы.

Цвет керамического кирпича зависит от глины и может варьироваться от стандартного красно-коричневого до абрикосового и даже желтого. Как правило, у продукции каждого завода свой оттенок, да и размер может отличаться на несколько миллиметров. Поэтому на дом или печь кирпич лучше покупать сразу весь, иначе потом может возникнуть проблема: как найти и докупить точно такой же.

Коробка 12х12 м, 2 этажа, потолки 2,5 м первый этаж и 2,2 м второй этаж, общая площадь двух этажей 220 кв. м, толщина стен в полтора кирпича от 400 000 руб.

Стоимость
Коробка (без фундамента, отделки и крыши) 6х9 м, 2 этажа, потолки 2,5 м первый этаж и 2,2 м второй этаж, общая площадь двух этажей 85 кв. м, толщина в полтора кирпича от 250 000 руб.

Из чего
* Керамзитобетон смесь вспененной и обожженной глины (керамзита), кварцевого песка и цемента.
* Опилкoбeтoн делают из древесных опилок, песка и цемента.
* Пoлиcтиpoлбeтoн похож на предыдущие, только роль наполнителя в нем играют пенопластовые шарики.
* И, наконец, пенобетон, для получения которого в специальный раствор пенообразующей жидкости добавляют все тот же цемент, то есть никакого наполнителя нет, вместо него пузырьки воздуха.

Блоки
Возводить стены из монолитного бетона частный застройщик, как правило, не решается: слишком дорого и технологически сложно при малом объеме строительства. Зато на рынке есть богатый выбор блоков из так называемого легкого бетона, который к тому же дешевле. Кроме цемента и песка в них, как в йогуртах, присутствуют различные наполнители.

Нюансы
Блоки из легкого бетона сейчас активно используются в строительстве коттеджей и таунхаусов. Им в заслугу ставится то, что постройка из них легче кирпичной или бетонной, блоки проще монтировать, они требуют меньше связующего раствора. Себестоимость такого строительства на 3040% ниже, чем кирпичного. Кроме того, стены из легкого бетона хорошо аккумулируют тепло, так что зимой дом легче протопить. Блоки легко пилить, сверлить и резать, плюс к этому они плохо горят. Но

Какими бывают
Полученные по описанным выше технологиям заготовки прямо на заводе режутся на блоки. Они имеют стандартные размеры: 200х200х400 мм, 200х300х600 мм, 100х300х600 мм. Стоимость 2 3005 000 руб. за 1 кв. м в зависимости от материала.

Стоимость
Коробка 6х9 м, 2 этажа, потолки 2,5 м первый этаж и 2,2 м второй этаж, общая площадь двух этажей 85 кв. м, толщина стен в полтора кирпича от 150 000 руб.

Считается, что легкий бетон так же долговечен и комфортен, как кирпич. Тем не менее этому материалу едва ли 30 лет от роду, поэтому сравнивать его с кирпичом некорректно: слишком мало времени прошло. И что бы ни говорила реклама, постройки из бетонных блоков получаются душными, в них тяжело дышать. То есть, если вы решили строить загородный дом из блоков, придется прокладывать разветвленную систему вентиляции.

Дерево
Жилища из дерева на Руси строили испокон веков. И до сих пор это самый доступный в финансовом плане материал.

Коробка 12х12 м, 2 этажа, потолки 2,5 м первый этаж и 2,2 м второй этаж, общая площадь двух этажей 220 кв. м, толщина стен в полтора кирпича от 300 000 руб.

Самый распространенный материал обычный четырехугольный брус с сечением 150х150 мм, 150х200 мм или 200х200 мм. Между венцами (венец один ряд бруса или бревен) обязательно прокладывают паклю или иной уплотнитель. Стоимость обычного бруса от 4 000 руб. за куб.

Каким бывает
Длина любого пиломатериала обычно стандартная 6 м. Цену назначают за 1 куб. м, который в просторечии называют куб.

Оцилиндрованное бревно ближе всего к цельному стволу. Главное его достоинство то, что относительно нежная и рыхлая сердцевина наверняка будет закрыта надежной толстой древесиной. При получении бруса, а тем более клееного, сердцевина может оказаться открыта всем ветрам и дождям. Однако обычное бревно обязательно с одной стороны (у комля) толще, а с другой (у вершины) тоньше. Оцилиндрованное же бревно выровнено по всей длине под один диаметр, плюс в нем сразу сделана выборка снизу, чтобы венцы плотно ложились один на другой и можно было не прокладывать их паклей. Диаметр 180360 мм, наиболее ходовой 200260 мм, цена от 5 900 руб. за куб.

Более дорогой вариант клееный брус, то есть не выпиленный из целого бревна, а скленный из отдельных уже просушенных, обструганных и обработанных антипиренами и антисептиками -брусков или досок (ламелей). С одной стороны, такая технология повышает прочность, делает брус более устойчивым к растрескиванию и усадке. Он профилирован так, чтобы верхний венец ложился на нижний как в паз. Да и внешний вид хоть куда стены из клееного бруса можно не отделывать ничем, так как материал уже покрыт специальным составом. С другой стороны, если технологические требования на каком-то этапе оказались нарушены, брус начнет расклеиваться, а это чревато перекладкой стен. Максимальный размер сечения 240х240 мм, цена от 10 000 руб. за куб.

Нюансы
Конечно, дерево не так устойчиво к огню и воде, как кирпич и бетон. Однако пожар проще не тушить, а предотвратить. Для этого достаточно грамотно спроектировать электропроводку. К тому же существуют специальные огнезащитные пропитки, после обработки которыми дерево даже при высокой температуре будет только тлеть, но не гореть.

Оцилиндрованный брус пока что является наименее распространенным материалом. Его получают примерно так же, как и оцилиндрованное бревно, но станок придает боковым сторонам не округлую, а почти прямую форму. Верх и низ обработаны под стандартный полукруг, чтобы один брус плотно ложился на другой без дополнительной подгонки или прокладки паклей. Размеры сечения от 150х200 мм, цена от 8 000 руб. за куб.

И у древесины не отнять ее главного качества: этот материал произведен самой природой, поэтому внутри него на клеточном уровне происходит постоянный воздухообмен и система вентиляции или кондиционирования в таком доме не нужна. В нем не бывает душно или влажно, чем частенько грешат бетонные постройки. Дерево обеззараживает воздух, поэтому здесь всегда легко дышится. И даже неэмоциональные люди отмечают удивительную, ни с чем не сравнимую атмосферу комфорта и уюта, присущую постройкам из дерева.

Дерево в полтора раза легче кирпича, при этом собирать его примерно так же просто, как блоки из легкого бетона. Для скрепления деревянных конструкций применяют деревянные нагели, болты, шпильки, скобы, анкера, между венцами иногда прокладывают паклю. При этом деревянные дома самые теплые: 20-сантиметровая стена из бруса сохраняет тепло зимой так же хорошо, как 35-сантиметровая из кирпича и штукатурки.

Обычный брус всегда трескается, поэтому сруб из него должен простоять год до того, как в нем можно делать отделку. В оцилиндрованных бревнах делают вертикальные пропилы, чтобы они трескались только в этих местах.

Что касается надежности и долговечности, достаточно вспомнить деревянные избы наших дедов и прадедов, которые стояли по 60100 лет. И это при том, что люди тогда не знали про гидроизоляцию от земли, про бетонные фундаменты и про современные способы обработки древесины! По соотношению плотности и прочности древесину сравнивают с металлами. Дома из бруса или бревен обладают почти абсолютной сейсмоустойчивостью: они выдерживают землетрясение до 9 баллов.
Дом, построенный из стандартного бруса, требует обязательной отделки снаружи, чтобы оградить древесину от внешней среды. Да и изнутри придется обшивать стены, так как смотрится он некрасиво. Постройку из оцилиндрованного бревна и бруса отделывать необязательно этот материал достаточно обработать антисептиком.

Коробка 12х12 м, 2 этажа, потолки 2,5 м первый этаж и 2,2 м второй этаж, общая площадь двух этажей 220 кв. м, из оцилиндрованного бревна диаметром 26 см от 440 000 руб.

Стоимость
Коробка 6х9 м, 2 этажа, потолки 2,5 м первый этаж и 2,2 м второй этаж, общая площадь двух этажей 85 кв. м, из оцилиндрованного бревна диаметром 26 см от 250 000 руб.

Дефицитные места
Последнее время в московских дворах можно наблюдать необычные залежи мусора, явно накопленные не месяцами, но годами. Появляются эти поражающие размерами кучи на месте сносимых ракушек. Правда, мусорный ветер, гуляющий в переулках, в том числе в непосредственной близости от современных торговых и деловых центров, проблема не столь серьезная: от залежей вполне можно избавиться всего за несколько дней. Гораздо больше волнует проблема самих гаражей, которые должны прийти на смену сносимым конструкциям.

Итого, самый дорогой вариант кирпичные стены, затем идут деревянные. Самые дешевые из легкобетонных блоков, но именно этот материал вызывает наибольшее количество нареканий у пользователей. Впрочем, эти недостатки поддаются компенсации, что, правда, потребует дополнительных вложений. Очевидно, что при выборе материала стоит учитывать не только цену, но и личные предпочтения в конце концов, вам жить в этом доме, и он должен радовать глаз и душу.
Напоследок напомним, что к стоимости строительного материала придется приплюсовать 1020% на транспортные расходы и погрузочно-разгрузочные работы и 70100% на проведение собственно строительных работ.
На смену ракушкам приходят благоустроенные многоместные гаражи, однако их дефицит, приводящий к высоким ставкам аренды, очевиден. Рост цен на машино-места в этом году не столь стремителен, как в прошлом, однако ожидать серьезного улучшения ситуации с парковкой в столице пока что не приходится.

Однако, несмотря на существующие темпы строительства, в настоящее время потребность москвичей в гаражах обеспечена примерно на треть: так, по словам Аллы Ефремовой, PR-директора агентства недвижимости DOKI, сейчас в Москве на 3 млн. машин приходится примерно 1 млн. машино-мест в гаражах и на автостоянках. При этом автопарк столицы ежегодно пополняется примерно на 200 тыс. машин.

С тем, что ракушки давно уже перестали справляться с возложенными на них задачами и только уродовали внешний вид города, трудно поспорить. На смену гаражам-одиночкам активно приходят массовые автостоянки, с гораздо более высоким уровнем комфорта, появляющиеся, прежде всего, в новых бизнес-центрах и элитных жилых домах.

Откровенно говоря, даже владельцам и арендаторам офисных зданий машино-мест зачастую не хватает. Собственники офисных зданий класса А и В+ стремятся обеспечить 1 машино-место из расчета на 100 кв. м арендуемой площади, но и этого уже становится недостаточно, рассказывает Сергей Лобкарев, руководитель направления коммерческой недвижимости МИАН агентство недвижимости. Невыполнение этого норматива может существенно снизить привлекательность офисных помещений для потенциальных арендаторов, и, несмотря на качество остальных технических составляющих объекта, может понизить класс бизнес-центра. Многие новые бизнес-центры едва укладываются в существующие параметры. Наземные парковки предусматриваются, как правило, в офисных центрах более низкого класса, поскольку само строительство подземного гаража предполагает вложение серьезных средств, что увеличивает стоимость объекта и, соответственно, сроки его окупаемости.

Строительство новых подземных и наземных автостоянок при таком раскладе даже в лучшем случае может лишь частично удовлетворить потребность, но не отвечать полностью запросам автовладельцев. И даже если представить ситуацию, в которой городские программы гаражного строительства будут реализованы в полном объеме (по 60-100 тыс. новых машино-мест в год), то на фоне прироста столичного автопарка гаражная проблема в Москве сможет быть закрыта в обозримом будущем лишь на 30-50%.

Стоимость аренды и продажи
Очевидно, что в гаражах нуждаются не только жильцы элитных домов, арендаторы офисных центров и посетители крупных торговых точек. Именно поэтому наиболее актуальными центрами строительства становятся многоместные гаражи, упомянутые в городской программе гаражного строительства. В частности, такие гаражи предусмотрены в районе станций метро Бауманская, Курская, Павелецкая, Чистые Пруды, Киевская, Ленинский Проспект, а также в других оживленных местах города. Часть мест планируется сдавать в аренду, часть продавать, в том числе местным жителям по льготным ценам.

Ирина Черникова, маркетолог отдела консалтинга компании DeltaRealty, объясняет недостаточность машино-мест в офисных центрах и новых жилых комплексах особенностями расчета: В офисных центрах класса А и В машино-места предоставляют из расчета одно машино-место на 60-100 кв. м арендуемой площади, хотя на сотрудника предполагается в среднем 10-15 кв. м. В жилых комплексах парковочные места предлагаются на одну квартиру одно машино-место. Однако уровень благосостояния жильцов элитных жилых комплексов позволяет семье иметь несколько машин. В такой ситуации места, предназначенные для арендаторов офисных зданий, редко сдаются на сторону, однако бывают случаи, когда владельцы автомашин договариваются об аренде свободного машино-места.

Для частных инвесторов данный бизнес становится очень прибыльным. Стоимость аренды одного машино-места подземной парковки в новых бизнес-центрах класса А и В+ составляет в месяц порядка одной трети арендной ставки по офисной площади, что в среднем выражается в $200-50 Если говорить о почасовой оплате места, то торговые центры, гостиницы и бизнес-центры предлагают наземные паковки от 60 до 100 руб. в час.

В зависимости от категории гаража арендовать машино-место в настоящее время можно за $150-300 в месяц. Разумеется, эта цена корректируется в зависимости от общей стоимости жилья в данном районе. К ключевым факторам стоимости парковочного места, кроме расположения, также относится стоимость строительных работ; наличие дополнительных инженерных систем (кондиционирования, удаляющих выхлопные газы, противопожарных систем, освещения и т. д.), а также дополнительных сервисных услуг. Себестоимость подземного гаража гораздо выше, чем надземного, из-за стоимости грунтовых работ. Так, место в подземном паркинге в ЦАО может доходить и до $100 тыс., а на окраине отдельный гараж можно купить за $3 тыс.

Скачущий рост цен
Как известно, в 2004 году правительством Москвы была сформирована программа Народный гараж, в рамках которой планировалось построить к 2007 году до 330 тыс. машино-мест вместо ракушек, ликвидация которых активно осуществляется властями. Однако реализация программы идет настолько медленно, что мэр Москвы внес предложение продлить ее реализацию до 2020 года.

По словам Ирины Черниковой, инвесторы заинтересованы в строительстве многоэтажных паркингов из легких металлоконструкций в жилых и деловых районах Москвы. Стоимость такого гаража будет рассматриваться от $5-6 тыс. При этом наиболее острым вопрос парковки остается в центральной части города.

На сегодняшний день его стоимость уже составляет от $70 до 100 тыс. Подобный рост, рассказывает Сергей Лобкарев, обусловлен как ростом цен на недвижимость в целом, так и большой нехваткой парковочных мест (не только в самом доме, но и в разрезе прилегающей территории). При этом рост стоимости машино-места в 2006 году наблюдался не только в сегменте жилья бизнес и элитного классов, но и в домах эконом-класса. В качестве примера можно привести стоимость парковочных мест в подземном паркинге в Солнцево. На начало 2006 года цена реализации составляла $23-25 тыс., на конец года $35-40 тыс.

Рынок не замедлил отозваться повышением цен на ставки аренды. Стоимость машино-места в подземных паркингах, особенно это касается домов бизнес-класса и элитных, в 2006 году выросла почти в 2 раза. Например, на начало 2006 года в жилом комплексе Шуваловский стоимость стандартного машино-места (2,3 х 5 м) в подземном паркинге составляла от $45 до 50 тыс.

До недавнего времени частные инвесторы обращали мало внимания на рынок коммерческой недвижимости, вложения в жилье обеспечивали суперприбыль. Однако время выгодных покупок физиками офисов и торговых центров, похоже, наступило.

Скорее всего, 2007 год уже не будет ознаменован таким буйным ростом цен на аренду, однако преждевременно и ждать понижения ставок, поскольку дефицит ликвидирован не будет. В то же время, по словам Аллы Ефремовой, на аукционных торгах стоимость машино-мест даже не в центре доходит до 100 тыс. у. е. и выше. Ожидается также и вымывание дешевых мест в современных бюджетных паркингах по 5-10 тыс. у. е.

Первоэтажные инвестиции
В отличие от жилья большинство категорий коммерческой недвижимости продолжает оставаться прибыльным сегментом: арендные ставки плавно, но неуклонно повышаются. По данным компании Knight Frank, за прошлый год стоимость аренды офисов выросла в среднем на 15%, а цены при продаже на 30%. В 2007 году ценовая динамика также радует продавцов: по информации компании Миэль-недвижимость, арендные ставки на торговые площади увеличились на 8,7%, на офисные на 3,1%.

Рынок жилой недвижимости в Москве потерял инвестиционную привлекательность. Особенно для тех, кто раньше покупал квартиры на этапе котлована и потом продавал их сразу после сдачи дома госкомиссии, обеспечивая себе 50 70% доходности. В краткосрочной перспективе надеяться, что операции с квартирами будут приносить инвесторам столь же впечатляющий доход, не приходится. Даже те, кто приобретал их с мыслью заработать за счет аренды, просчитались. Рост арендных ставок куда меньше роста цен, а сроки окупаемости от операций со сдачей квартиры увеличились почти в два раза. Однако ресурсы рынка недвижимости не исчерпываются только жилыми площадями. Стоит присмотреться к другим нишам, доступным для частного инвестора.

Гораздо реже встречаются варианты покупки отдельных помещений в крупных бизнес-центрах и торговых центрах, поскольку они представляют собой неделимые комплексы и по частям продаются нечасто. Однако такие предложения периодически появляются. Например, в недавнем прошлом выставлялись лоты от 400 кв. м в бизнес-центре Pollars, вспоминает Айдар Галеев. Купить подобные площади можно от 2,5 2,8 тыс. долларов за 1 кв. м, то есть инвестор заплатит не менее 1 млн долларов.

Наиболее доступный для частника вид коммерческой недвижимости это встроенно-пристроенные помещения на первых этажах жилых и административных зданий. Они имеют отдельный вход, поэтому могут рассматриваться отдельно от основного объекта. Соответственно, предлагаются к продаже небольшими лотами, рассказывает директор департамента консалтинга и исследований компании Миэль Айдар Галеев. Чаще всего такой формат коммерческой недвижимости называют street retail, но на деле это могут быть не только торговые площади, но и небольшие офисы или помещения для малых предприятий салонов красоты, химчисток, тренажерных залов и т. п. Средняя стоимость 1 кв. м в данном сегменте начинается от 5 тыс. долларов. Теоретически минимальный порог вхождения в рынок составляет порядка 800 900 тыс. долларов. Этой суммы в принципе достаточно для приобретения недорогого встроенно-пристроенного помещения минимального размера (150 200 кв. м). Правда, такие помещения на рынке в дефиците и зачастую предлагаются по более высоким ценам. Поэтому частным инвесторам разумно выходить на этот рынок с суммой 1,5 2 млн долларов, рассуждает Айдар Галеев.

Сэкономить инвестор может, используя другую схему входа в этот рынок покупку квартиры на первом этаже жилого дома и перевод ее в категорию нежилого помещения. Впоследствии собственник сдает такой мини-офис или магазин в аренду либо продает. Это очень выгодно, так как стоимость офисного или торгового помещения на первом этаже жилого дома намного выше, чем стоимость аналогичной квартиры, объясняет Вячеслав Лимонов. Специалисты Миэль подтверждают, что доходность вложений при такой стратегии может достигать 30 40%. Хотя, по мнению Айдара Галеева, основная прибыль получается не столько за счет разницы в цене между жилым и нежилым помещением, сколько за счет того, что арендные ставки на коммерческую недвижимость растут быстрее, чем на жилье.

Несмотря на высокий входной порог, такие инвестиции окупятся довольно быстро, уверяют эксперты. В силу высокого спроса на подобные объекты и общего дефицита предложения маленьких офисов подобные вложения окупаются быстро, считает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. Хотя стоит отметить, что и цена продажи таких помещений тоже очень высокая: на некоторые объекты, расположенные в центре города (например, первые этажи жилых особняков), стоимость сейчас доходит до 15 18 тыс. долларов за 1 кв. м. Если покупать готовый офис или помещение под магазин, то срок окупаемости на аренде без учета роста стоимости объекта для офисных помещений составляет девять-десять лет, для торговых площадей шесть-семь лет. Например, приобретается помещение класса B+ стоимостью 4 6 тыс. долларов США за 1 кв. м, затем сдается в аренду за 500 800 долларов за 1 кв. м в год. Следовательно, владелец получает 12 14% годовых, а средний срок окупаемости данного помещения составит семь лет, приводит примеры гендиректор агентства элитной недвижимости Новое качество Вячеслав Лимонов. Для сравнения: покупка однокомнатной квартиры за 140 тыс. долларов и сдача ее в аренду окупится лет через 20 (при арендной ставке 600 долларов).

Между магазином и офисом
Эксперты не берутся советовать, какая категория коммерческих объектов торговые помещения или офисы сегодня более интересна для инвестиций. Все зависит от характеристик конкретного объекта. Так как в будущем году насыщения рынка торговых или офисных помещений не предвидится, частным инвесторам будут интересны эти сегменты рынка в равной степени, считает Константин Ковалев. С одной стороны, доля свободных площадей в объектах офисной недвижимости ниже, но при этом ставки на торговую недвижимость в среднем выше. Таким образом, доходность по этим сегментам почти одинаковая: у офисной 10 11% годовых, у торговой 11 12%. По мнению других экспертов, в нынешних условиях частные инвесторы, выходящие на рынок встроенно-пристроенных помещений, могут рассчитывать на 14 17% доходности от торговых площадей и на 9 12% от офисных.

Однако на практике эта схема выглядит отнюдь не так радужно, как на словах. Во-первых, сама процедура перевода помещения из жилого в нежилое долгая, часто растягивающаяся на месяцы и дольше. Во-вторых, сейчас в Москве весьма сложно найти жилье на первом этаже, подходящее для такой операции. Большинство квартир, которые можно переоборудовать в офисы и магазины, давным-давно раскуплены и переделаны. А в новостройках девелоперы сразу планируют первый этаж как нежилой и продают его сразу по высоким ценам, скептично замечает гендиректор компании Новая площадь Денис Семыкин.

Помимо выгодного месторасположения при выборе конкретного объекта инвестирования необходимо учитывать перспективы развития района, в котором он находится. Яркий пример встроенно-пристроенные помещения на первых этажах строящегося жилого комплекса (ЖК) Гранд-парк, расположенного в трех минутах езды от Третьего транспортного кольца в районе Беговой улицы, где стоимость 1 кв. м совсем недавно составляла 2 2,5 тыс. долларов. Сегодня эти площади продаются по 6 7 тыс. за 1 кв. м. Динамика роста цен превышает среднерыночный показатель в полтора-два раза, и это связано как раз с появлением нового ЖК и окружающей его инфраструктуры.

В последнее время на рынке наибольшую доходность дает покупка торговых помещений в спальных районах города. Спрос на такие площади, расположенные в пешеходной близости от потенциальных клиентов жителей близлежащих домов, стабильно повышается, уверяет Айдар Галеев. Но традиционно высокий спрос сохраняется и на помещения в так называемых торговых коридорах, на первых линиях домов, пешеходных улицах и центральных магистралях, вблизи станций метро в местах с высоким проходным потоком. Рост стоимости таких площадей в прошлом году составил около 50 70%. В текущем году цены притормозили и даже в первом квартале где-то отыграли назад. Но в целом по итогам года, как ожидают в Миэль-недвижимости, стоимостный прирост составит не менее 20%.

Стоит помнить, что, инвестируя в коммерческую недвижимость, в статью расходов придется включать дополнительные пункты, которые не требуются при приобретении жилья. Так, проведение юридической экспертизы в таких операциях даже более желательно, чем при покупке квартиры. Необходимо также убедиться, что любая перепланировка согласована с соответствующими инстанциями и оформлена грамотно, а дом не относится к ветхому жилью.

Покупая коммерческие площади в новостройках, инвестор может вложить деньги на начальном этапе строительства. Однако это не даст такого эффекта, как в случае с жильем. По словам риэлтеров, если раньше разница в цене между строящимися и сданными объектами могла достигать 50 60%, то сегодня эта цифра гораздо ниже 15 20%. И все же с учетом роста рынка итоговая доходность такой операции может составлять около 60 70%. Правда, данный сценарий возможен только при вхождении в проект на самых ранних стадиях его реализации, а таких предложений практически нет. Застройщики предпочитают продавать готовую недвижимость по более высокой цене, привлекая для ее строительства не средства соинвесторов, а кредитные ресурсы, поясняет Айдар Галеев.

По словам Ирины Паниной, в Москве уже есть несколько апарт-отелей, позиционирующих себя как двух-, трехзвездочные гостиницы и расположенных на окраине города. А первый проект с международным управлением в составе офисно-гостиничного комплекса Pokrovka Suite Hotel запланирован к вводу в 2007 году.

Отели по частям
Кроме недвижимости в формате стрит-ритейла частному инвестору может быть интересен и такой специфический вид недвижимости, как отели. А точнее, апарт-отели. Для России этот формат еще новый, но в Европе, особенно на курортных побережьях и в столицах, весьма распространен. Номера в апарт-отелях представляют собой квартиры-студии, где жилая зона совмещена с кухней. Такой формат гостиниц ориентирован на клиентов, заинтересованных в длительном проживании, рассказывает заместитель гендиректора по работе с клиентами компании Becar Commercial Property Moscow Ирина Панина. В них объединяются все достоинства, присущие жилой недвижимости, и, кроме того, есть такие дополнительные опции, которые предоставляют гостиницы: room service, уборка помещений и т. д. Основные клиенты апарт-отелей специалисты, приезжающие на длительный срок в другой город по делам. Для частного инвестора такие объекты интересны тем, что зачастую девелоперы при строительстве апарт-отеля продают в нем отдельные номера так же, как обычные квартиры. Их можно приобрести и для личного пользования, и для сдачи в аренду.

Вакуум в нише апарт-отелей имеет своим следствием не только вышеперечисленные бонусы, но и риски для инвесторов. Главная опасность в том, что у отечественных девелоперов и управляющих компаний нет опыта работы с таким форматом. Пока на российском рынке очень трудно найти однозначно перспективный проект апарт-отеля, даже опираясь на известность и репутацию застройщика. Советы экспертов по выбору таких объектов противоречивы. Наиболее интересными для инвесторов, на мой взгляд, можно считать апарт-отели верхнего ценового сегмента, говорит Ирина Панина. Несмотря на то что затраты на их строительство и оснащение велики, востребованность есть и их окупаемость будет значительно меньше, чем окупаемость проектов экономкласса. Анжела Кузьмина, напротив, полагает, что наиболее перспективными будут недорогие проекты, особенно в регионах.

По мнению экспертов, инвестиции в апарт-отели выглядят многообещающе. Во-первых, в России, особенно в столице, существует явный дефицит гостиниц. Во-вторых, именно ниша небольших отелей пока практически пустует. Ни для кого не секрет, что в Москве уже давно наблюдается ощутимый дефицит недорогих гостиничных мест. В этом случае акцент на апарт-отели оправдает усилия застройщика. Гостиничный сегмент в классическом понимании очень зависим от сезонности, здесь же этот фактор стирается: окупаемость объекта происходит за счет более длительного периода пребывания в отеле, комментирует директор отдела продаж компании IntermarkSavills Анжела Кузьмина.

О входном пороге и доходности говорить сложно, физлицам купить номер в апарт-отеле пока никто не предлагает. Однако уже ближайшей осенью компания Новая площадь обещает изменить ситуацию. Их проект строительство четырех апарт-отелей в Краснодарском крае рассчитан именно на частных инвесторов. По словам Дениса Семыкина, здесь будет применяться схема покупки в рассрочку. Сначала покупатель платит только 40% от стоимости апартаментов. Оставшуюся сумму он вносит в течение нескольких лет, причем из своего кармана только половину платежей, а в счет остальных идет арендная плата от сдачи апартаментов. Рассчитавшись полностью с застройщиком, инвестор может либо продать апартаменты, либо оставить для личного пользования, либо продолжать сдавать. По расчетам специалистов компании, срок окупаемости таких вложений составит пять-шесть лет. Сейчас Новая площадь занята поиском иностранной управляющей компании, а первые продажи обещает начать уже в сентябре.
Развал в ЖКХ допек власти. Правительство создает некоммерческую корпорацию, которая займется реформированием коммуналки. Средства выделяются немалые - четверть триллиона рублей, в том числе полученные и от продажи ЮКОСа. На что потратят эти фантастические деньги и почему их не доверили чиновникам - в интервью с главой Росстроя Сергеем Кругликом.

В то же время Денис Семыкин советует, выбирая проект, ориентироваться на имя не застройщика, а управляющей компании. Управлять отелем должна иностранная фирма, поскольку российские компании не имеют соответствующего опыта. Зачастую наши девелоперы самонадеянно решают управлять объектом самостоятельно, но в итоге их эксплуатационные расходы просто зашкаливают.

- Сергей Иванович, для чего создается корпорация Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства?

Деньги пойдут на улучшение жилищного фонда

- На что конкретно будут потрачены выделенные деньги?

- Правительство не один год занимается реформированием ЖКХ. Сейчас выделяются 250 миллиардов рублей - эта сумма несоизмерима с теми деньгами, о которых шел разговор раньше. Президент надеется, что регионы добьются кардинального улучшения как в жилищном, так и коммунальном хозяйстве.

Но этого мало. Корпорация отследит, чтобы в каждом регионе был выполнен целый комплекс задач: принята программа реформирования жилищного и коммунального секторов, программа капремонта жилищного фонда. Регионы в жесткие сроки должны избавиться от перекрестного субсидирования тарифов и как можно быстрее перевести все субсидии и льготы на адресные лицевые счета. И этим меры по реформированию не ограничиваются.

- Предусмотрен целый комплекс мер. Во-первых, это капитальный ремонт жилья. Причем никто не говорит, что дом должен быть отремонтирован полностью - возможно, один или несколько фрагментов строения. Во-вторых, необходимо снести ветхое жилье и купить или построить новое взамен снесенного. Деньги в любом случае пойдут на улучшение качества жилищного фонда.

- А для чего вообще создавать эту корпорацию? Неужели сейчас не существует структуры - да тот же ваш Госстрой, - которая могла бы заняться реформированием ЖКХ?

Мы не добились результата

- Еще одна странность: прежде чем вкладывать деньги в коммунальные преобразования, их инвестируют в ценные бумаги. Это напоминает работу российских банков лет 10 - 15 назад, когда они по полгода-год крутили средства частников и отдавали их лишь с боем...

- Структуры правительства, в том числе и Госстрой, которые занимались жилищным вопросом раньше, не добились желаемого результата. Возможно, если этим сейчас займется негосударственная структура, оптимизирует все расходы в рамках закона, то мы достигнем успеха.

- А кому в правительстве будет подчиняться корпорация?

- Не возьмусь рассуждать об эффективности этого механизма. Да и в какие финансовые инструменты будут вложены деньги корпорации, мне неизвестно, по крайней мере этих данных не было по состоянию на прошлую пятницу. Но факт в том, что с доходов по инвестированию будут финансироваться работы корпорации. То есть на первых порах часть средств будет вложена в финансовые инструменты, впоследствии их вернут в корпорацию и инвестируют в жилищно-коммунальный сектор.

- Ого! А какой тогда с этой корпорации спрос?

- Никому.

Задачу выполнят к 2012 году

- Спрос на основании законодательства для некоммерческих организаций. Кроме того, руководитель корпорации будет назначаться и отзываться премьер-министром. А это означает, что без присмотра деньги не останутся.

- Уже в 2007 году 5 миллиардов рублей будут выделены на снос ветхого жилья в соответствии с программой Жилище. Еще столько же потратят на капремонт. А сама корпорация начнет работу с 1 января 2008 года и получит основную часть финансирования.

- Когда начнет работу корпорация?

- До 1 января 2012 года - в этот день корпорация будет ликвидирована. Предполагается, к тому времени стоящие перед ней задачи будут выполнены.

- Сколько лет она проработает?

- Заманчивая картина. Эти 250 миллиардов станут первым толчком к оздоровлению ситуации. Предприниматели, которые приходят в сферу ЖКХ, смотрят на производство воды, тепла как на бизнес. Частник заинтересован в увеличении качества и наращивании объемов обслуживаемого жилья. Думаю, через год-два будет видимый сдвиг, а во многих городах - даже полное решение проблемы.

- Получается, что 1 января 2012 года россияне проснутся в добротных домах с надежной коммунальной системой, которые обслуживают непьющие сантехники?

- Во всех развитых государствах. Причем это негосударственные структуры, которые работают по госзаказу. Например, Великобритания выделила в нынешнем году своей негосударственной корпорации 5 миллиардов фунтов на социальную поддержку, капитальный ремонт и обновление коммунальной системы.

- В других странах существуют аналоги создаваемой корпорации?

- Нет никаких гарантий, что помощь правительства не пойдет на личное обогащение различных заинтересованных лиц. Что будет с жилищным фондом и коммуналкой, если выделенные правительством деньги разворуют?

Кризиса в коммуналке не будет

- Насколько серьезно изношены коммунальные сети?

- Кризиса не случится. Ситуация уже сейчас меняется в лучшую сторону. Строится достаточно много домов, куда подводят новые коммунальные сети. Сами строительные компании пытаются управлять новостройками. Думаю, лет через 5 около 40% жилья будет управляться строительными компаниями.

Только цифры
На 65% изношены коммунальные системы России, около 30% фондов изношены полностью - таковы данные Росстроя.

- Одни считают - на 80%, другие - на 90%. Но это ни о чем не говорит. Я был в одном из поселков в Читинской области. Одна труба водовода объединяет весь поселок на 7 тысяч человек. Совсем недавно ее заменили. Но использовали некачественные материалы. Получается, что до последнего времени эта труба была изношена почти на 100%, сейчас считается новой. Но уже через несколько лет ее снова придется менять. Так что официальные данные - это средняя температура по больнице.

Из досье КП
Впервые об идее создания корпорации Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства стало известно 26 апреля от Владимира Путина.

Общий объем непригодного для проживания жилья в стране - 95 млн. кв. метров, или 3,2% от общей площади жилья в стране. В том числе ветхого - 83,8 млн. кв. метров, аварийного - 11,2 млн. кв. метров. Сносу подлежит весь аварийный фонд и, по экспертным оценкам, - около 30% ветхого (25,1 млн. кв. м). Здесь проживает 2,3 млн. человек. Для сравнения: население Нижнего Новгорода чуть больше 1,5 млн. человек.

7 июня законопроект о создании некоммерческой корпорации внесен в Госдуму. Депутаты планируют к осени принять в трех чтениях. Бюджет корпорации - 240 млрд. руб. (еще 10 млрд. рублей будут потрачены на реформу уже в 2007 году), а также доходы, получаемые от различных инвестиций.

Фонд для улучшения жилья должен составить не менее 250 млрд. рублей и как минимум 150 млрд. рублей на улучшение жилищного фонда, - говорится в Послании к Федеральному собранию. - Нужно стимулировать реформы.

Мнение эксперта
Поможет ли это россиянам заиметь свое жилье?

В состав наблюдательного совета корпорации входят представители президента и правительства России, по два представителя от верхней и нижней палат парламента, члены Общественной палаты и федеральных округов.

- Проблема доступности жилья в России неразрывно связана с проблемой бедности. Российские семьи в процессе приватизации жилья оказались в очень неравных условиях: те, кто проживает в ветхом и аварийном жилье, не в состоянии самостоятельно купить новую квартиру. Необходима помощь государства. Но одним повышением уровня доходов населения проблему не решить. Поэтому логично, что правительство пытается финансировать переселение из аварийных домов и реформировать систему ЖКХ.

Александра Бурдяк, эксперт Независимого института социальной политики:

Государство как бы перекладывает ответственность на плечи возможно более компетентной организации.

Однако не совсем понятно, насколько оправдает себя эта реформа. Создаваемая корпорация - дополнительное звено между государством и населением. Подобные прокладки далеко не всегда эффективны. С другой стороны, это может улучшить обеспеченность россиян жильем за счет большей прозрачности и дополнительного контроля в распределении и использовании средств.



Главная --> Публикации