Главная --> Публикации --> Наследство и наследники Достижение или провал? Государство поможет построить коттедж Дорогие дольщики Клиентские истории: чего ждать от риелтора

Группа компаний Детский мир владелец крупнейшей российской розничной сети товаров для детей. Выручка ГК Детский мир по US GAAP в 2006 г. $335,3 млн. В сеть Детский мир входят 70 магазинов в 34 городах, в том числе флагманский торгцентр на Лубянской площади в Москве, который открылся в 1957 г. Головная компания группы ОАО Детский мир Центр, 100% акций которого принадлежит АФК Система.

АФК Система наконец определилась со сроками реставрации универмага Детский мир. В минувшую субботу председатель совета директоров Системы Владимир Евтушенков заявил, что легендарный магазин на Лубянке закроется на ремонт уже в июле. Почти 100 компаний арендаторов универмага об этом пока не знают.

Но снести Детский мир Системе не разрешили в начале прошлого года здание универмага получило официальный статус памятника архитектуры. А приступить к капитальному ремонту не удавалось из-за долгих согласований. Ранее столичные чиновники и участники рынка на условиях анонимности объясняли Ведомостям, что здание Детского мира сложно ремонтировать из-за территориальной близости к зданию ФСБ, где, по словам собеседников Ведомостей, находятся секретные подземные коммуникации.

Акционеры и топ-менеджеры АФК Система говорят о необходимости реконструкции Детского мира на Лубянке с 1995 г., когда компания получила контроль над универмагом. У здания нет парковки, ослаблен фундамент, нерационально распределены торговые площади, обветшалый внешний вид, неоднократно жаловались представители Системы. Рассматривались разные варианты от поэтапной, без закрытия магазина, реконструкции до демонтажа всего здания.

По словам гендиректора сети Детский мир Максима Ентякова, сейчас площади в универмаге на Лубянке помимо Детского мира арендуют около 100 юридических лиц. Опрошенные арендаторы сети Красный куб, Евросеть, Для душа и души, Эстель Адони и др. говорят, что слышали о предстоящей реконструкции, но официальных распоряжений о дате закрытия универмага им не поступало.

Теперь, похоже, Системе удалось получить все разрешения в субботу на экономическом форуме в Петербурге основной акционер и председатель совета директоров АФК Владимир Евтушенков заявил, что Детский мир закроется на реконструкцию в июле. Мы хотим, по сути, построить новый магазин в достаточно сжатые сроки, сказал он. Ремонт здания займет около двух лет, передает слова Евтушенкова Интерфакс. За реконструкцию здания отвечает девелоперская дочка АФК Система Галс. В проспекте эмиссии акций Системы Галс, в ноябре прошлого года разместившей акции на Лондонской бирже, говорится, что на реставрацию универмага Детский мир будет потрачено $150 млн.

Директор по коммуникациям Х5 Геннадий Фролов уточнил, что в Детском мире планируется открыть супермаркет Перекресток общей площадью около 2000 кв. м, открытие магазина намечено на 2009 г. По словам Ентякова, по итогам реконструкции площадь универмага будет расширена с теперешних 55 000 кв. м до 74 000 кв. м. Помимо Перекрестка в универмаге на Лубянке откроются крупный кинотеатр, зона развлечений и рестораны. А самым крупным арендатором будет гипермаркет Детский мир площадью более 8000 кв. м. За привлечение новых арендаторов в магазин после реконструкции также отвечает Система Галс. Как уточнила руководитель департамента по связям с общественностью Системы Галс Рания Ефимова, переговоры с потенциальными арендаторами уже идут.

Мы уже больше года в подвешенном состоянии: все говорят, что Детский мир скоро закроется, но к какому дню освобождать помещение, не знаем, сетует владелица магазина Подруга брата Татьяна Федина. По словам Ентякова, арендаторам просьба об освобождении помещений будет направлена за месяц до закрытия здания. Окончательная дата должна быть утверждена на совете директоров Системы, добавил он. Никакого ущерба от расставания с нынешними арендаторами Детский мир не понесет, заверил Ентяков: доход от сдачи площадей в аренду составляет всего 2% от совокупной выручки сети, а в обновленный универмаг будут привлечены новые якорные арендаторы. Один из них уже известен это гипермаркет Перекресток компании X5 Retail Group, с которой Система Галс 30 мая подписала соглашение о стратегическом партнерстве.

Есть некоторые проблемы при покупке недвижимости во Франции иностранцем

Касса для реконструкции
Ранее в интервью Ведомостям президент Системы Александр Гончарук назвал ритейл одним из приоритетных для АФК активов (после Системы Масс-медиа и банковского бизнеса), на развитии которых компания намерена сосредоточиться. Старший вице-президент АФК Алексей Буянов говорил Ведомостям, что при необходимости Система может инвестировать в развитие непубличных компаний холдинга, к которым относится и Детский мир, до $3 млрд. Половина денег будет потрачена уже в этом году.
Эта страна была и остается одним из наиболее привлекательных мест отдыха и проживания. Старинные замки, лучшие европейские курорты, манящий Париж, изысканная кухня - приобретя или арендуя недвижимость во Франции, вы сможете наслаждаться этой страной в любое время года.

Это соглашение должно быть подписано обеими сторонами. При подписании этого документа покупатель выплачивает задаток, который составляет минимум 10% от стоимости приобретаемой недвижимости и который будет помещен на специальный банковский счет нотариуса и сохранится до времени внесения оставшейся суммы или аннулирования покупки.

Процедура покупки
Первым шагом юридического оформления покупки недвижимости во Франции является официальное соглашение между продавцом и покупателем, которое называется Sous-Seing Prive (если заключается при посредничестве французского агента по недвижимости) или Compromis de Vente (если составлено через нотариуса).

После подписания вышеуказанного документа следует период в 30-90 дней, в течение которого должно быть произведено изучение недвижимости с целью выявления юридической чистоты сделки и выявления всевозможных недоделок в недвижимости и их устранения. В этот же период времени покупатель должен решить вопрос полного финансирования сделки. Эту проверку и другие меры действующего Соглашения проводит агент и нотариус.

В договоре описываются условия продажи, цена объекта, возможные кредиты и прочее. На этом этапе выбранный объект недвижимости будет закреплен за покупателем, т.е. будет снят с рекламы на продажу. Задаток может быть возвращен, если покупатель откажется от покупки недвижимости в установленный законом срок - 7 дней. После этого срока договор может быть аннулирован, если явно не выполняется одно из условий договора. То есть покупатель теряет задаток, если он отказывается от покупки без оснований, отраженных в договоре.

Вторым шагом юридического оформления покупки недвижимости во Франции является подписание продавцом и покупателем Заключительного Договора (Acte de Vente) в присутствии нотариуса. Имущество переходит к новому владельцу, который обязан к этому моменту выплатить оставшуюся часть стоимости недвижимости нотариусу. Нотариус в последствие выплачивает ее продавцу. Отметим, что эта сумма должна быть передана в распоряжение нотариуса до момента заключения Договора. После подписания Acte de Vente продавцом и покупателем Нотариус заверяет акт продажи, а продавец передает ключи на недвижимость покупателю.

Нотариус во Франции не действует в интересах какой-либо из сторон сделки, а является официальным лицом, представляющим интересы государства. Его задачей является подтверждение того, что сделка будет совершена чисто, в соответствии со всеми юридическими нормами. Кроме того, через его банковский счет проходит финансирование сделки и взаиморасчеты.

После заверения акта продажи Нотариус в течение нескольких дней регистрирует нового собственника недвижимости в специальном регистрационном бюро. Новый собственник в обязательном порядке должен застраховать свою недвижимость.

На этом же этапе рекомендуется у нотариуса решить вопрос о возможном наследстве на купленную недвижимость, чтобы не было проблем в дальнейшем. Нотариус Вам сообщит, какие документы для этого надо подготовить, и учтет этот вопрос на завершающем этапе сделки.

Нотариус - это независимое официальное лицо, получающее плату за подготовку сделки по недвижимости.

Покупатель должен знать, что его ожидают дополнительные расходы на оформление сделки. Он должен оплатить государственные взносы и регистрационные налоги, которые составляют примерно 7-8% от стоимости недвижимости. Эти взносы выплачиваются нотариусу в день подписания Aсte de Vente.

Ставки оплаты нотариальных услуг закреплены законом государства и едины по всей Франции. Сумма, взимаемая нотариусом, составляет примерно 1% от стоимости приобретаемой недвижимости и обычно выплачивается после подписания договора купли-продажи. Общая сумма всех выплат по сделке составляет примерно 7,5%, включая оплату нотариуса, гербовый сбор в зависимости от количества страниц в отчете о передаче собственности и значительную сумму налога на передачу собственности (4,8%).

Он наводит все нужные справки до окончания сделки и подотчетен Департаменту Франции по налогам и сборам. Нотариус несет ответственность за подготовку документов на право собственности и ошибки, которые он может при этом допустить. Он следит за тем, чтобы сделка была чистой с обеих сторон, чтобы были соблюдены законы, и чтобы продавец получил свои деньги вовремя и сполна, а покупатель - свои документы на собственность в надлежащей форме.

По окончании процедур передачи собственности нотариус несет ответственность за предоставление покупателю чистой собственности и перечисление причитающихся сумм продавцу и кредитным учреждениям. Эта ответственность подтверждена политикой страхования профессиональных рисков (ни покупатель, ни продавец не должны нести убытки по вине нотариуса).

Все права собственности во Франции регистрируются в Bureau de Conservation des Hypotheques, что можно примерно перевести как Палата регистрации земельной собственности. Сделка по недвижимости называется acte de vente. Этот документ постоянно хранится в архиве нотариуса. Копия документа выдается на руки покупателю как свидетельство права на собственность и носит название titre de propriete. Документ заверяется нотариусом. Нотариус должен проверить всю историю собственности за последние 30 лет и убедиться, что все сделки с ней были чистыми, то есть: соблюдены права прохода и проезда по земле, правильно оформлены отчуждения и учтены все другие законные интересы третьей стороны.

Во-первых, проблема перечисления оплаты, учитывая значительную стоимость недвижимости. Операции с наличными больших сумм запрещены, а банковские перечисления контролируются при суммах выше 10тыс.евро.

Какие основные проблемы возникают при покупке недвижимости во Франции иностранцем?

В-третьих, для осуществления своего права на владение недвижимостью иностранцу нужно легальное пребывание во Франции, а это упирается в визовый режим. Во французском посольстве (консульстве) в Москве и СПб, на основании предъявленных правоустанавливающих документов на купленную Вами недвижимость, Вам могут выдать многократную деловую визу, действительную на поездки сроком менее 30 дней в течение одного года, либо многократную туристическую визу на 90 дней для двух поездок, либо долгосрочную визу для постоянного проживания во Франции.

Во-вторых, при оформлении акта купли-продажи нотариусом необходимо указать ее назначение: основное или не основное место жительства. Если недвижимость покупается для основного места жительства, то это подразумевает налогооблагаемую деятельность на территории Франции.

На данный момент в сердце Парижа (I, II, III, IV округа), вблизи Лувра, Оперы, мэрии, Собора Парижской богоматери цены на 3 - 4-х комнатные квартиры составляют 3-6.000 $. 1 м Аренда: 20-30 $1 м2 в месяц.

Средняя цена 1 м2 по Парижу составляет в настоящее время 3-4 тыс. $, средняя цена по провинции - 1,5-2 тыс. $.

В соседнем VI округе, изумительно расположенном между бульварами Монпарнас, Распай и Сен-Мишель, жить хотят многие, и цены здесь выше. Так, квартиры с видом на зеленый массив Люксембургского сада - до 7.000 $1 м2.

V округ (Сорбонна, Патнеон, Люксембургский сад) - район студенчества. Здесь 1 м2 стоит от 3.5 до 4 тыс. $. Аренда студенческой студии - примерно 500 $ в месяц, иное жилье - 20 $ 1 м2.

Люкс, окружающий Елисейские поля в недоступном VIII округе едва ли окажется дешевле - 7-9.000 $1 м2, однако в районе вокзала Сен-Лазар, например на ул. Москвы, есть неплохие квартиры по 4-5.000 $1 м2 или 20 $1 м2 в аренду.

Высокопрестижным, спокойным, качественным считается VII округ между зданием ЮНЕСКО, Эйфелевой башней и музеем Орсэ с собором Инвалидов (и гробницей Наполеона) точно посередине. Однако цена аренды 1 м2 в больших апартаментах не превышает 20 $, а купить квартиру можно, исходя из цен 5-7.000 $1 м2.

Достаточно зеленое, в меру торговое и сверх рафинированное пространство между посольством Российской Федерации (б-р Ланн), уютными улицами Пасси, эспланадой Дворца Шайо с видом на Эйфелеву башню и знаменитой площадью Звезды (Этуаль-Шарль де Голль) может стать вашим за 4-6.000 $1 м2 или 16-26 $1 м2 при аренде.

Цены резко идут на убыль в IX, X, XI округах: Клиши - Северный и Восточный вокзалы, площади Бастилии и Нации: 2-4.000 $ 1м2 при покупке, 14-16 $ 1 м2 при аренде.

На Монмартре (XVIII округ) главная прелесть - уникальные поднимающиеся на исторический холм улочки, грандиозная панорама Парижа, у подножия - кабаре Мулен Руж и площадь Пигаль. Здесь же крупнейший рынок тканей Сен-Пьер и вечная толкучка - дешевка Тати. При ценах от 2 до 6 тыс., $1 м2 и 12 -14 $1 м2 аренды здесь можно найти интересные варианты.

По другую сторону Звезды - симпатичный и достаточно ценимый XVII округ, где цены чуть ниже.

Пригороды Парижа, кроме Нейи, где вы не ощутите разницы в ценах по сравнению с Елисейскими полями, имеют то бесспорное преимущество, что сразу за окружным автобульваром столицы (периферический бульвар) цены снижаются на 10-30%: Булонь, Сен-Клу, Венсен, Леваллуа, Курбе-вуа и др. - зоны доступных цен.

Не исключено, что кому-то понравятся недорогие XIX и XX округа (2-5 тыс. $1 м2). Центр наук, чудесный парк Бютт-Шомон, кладбище Пер-Лашез и многочисленные дешевые торговые точки делают эти районы приемлемыми для непритязательного обитателя.

Лион - один из центров французской гастрономической кухни, стоящий на реках Рона и Сона, привлекателен развитой деловой активностью, хорошо налаженными транспортными связями со всей Европой. От Лиона близки и Париж, и Монако, и Альпы. Рынок жилья здесь достаточно перспективен и пока доступен: 1-2,5 тыс. $ 1 м2.

В Ницце и Каннах размеры банковского счета должны быть намного весомее: 1 м2 в приличном здании здесь будет стоить от 4 до 9 тыс. $. Аренда 3-комнатной квартиры обойдется в месяц от 500 до 800 $.

В Нормандии и Бретани, вокруг Довиля, Трувиля, Онфлера, между г. Кан и Кабуром, среди яблоневых садов и бесконечных пастбищ с черно-белыми коровами можно найти изумительные старые виллы и заказать новые постройки на кромке Ла Манша, вокруг портов прогулочных катеров и парусников или на почтительном удалении от суетных пляжей и проезжих дорог. За 100.000 - 400.000 тыс. $ гарантировано солидное здание с участком. За 70-140 тыс. $ в ваше распоряжение может перейти 2-х или 3-комнатная квартира среднего уровня.

Страсбург - один из политических перекрестков Европы. Рядом Германия, Люксембург, Швейцария. Центр города предлагает просторные однокомнатные квартиры-студии по цене 1,5-2.000 $ 1 м2 или 400 $ в месяц в случае аренды. При этом есть в Страсбурге и кварталы для высшей европейской администрации и крупнейших мировых безнесменов. В них виллы с садиками стоят 2-3-4 млн. франков.

Те, кому нравится веселая толчея и оживленность, стремятся к знаменитым элитарным пляжам Монте-Карло, Ниццы, Антиба, Канн, Кап-Ферра, Сен-Рафаэля, сен-Тропе.

Лазурный берег - это уголок Средиземноморья, знаменитый красотой моря и побережья, с множеством бухт, заливов и небольших мысов, которыми заканчиваются отроги Приморских Альп. Море Французской Ривьеры с его необыкновенным отливом знаменито своими превосходными песчаными пляжами.

Нельзя остаться равнодушным при виде подобного ансамбля природных, культурных и исторических достопримечательностей, смешения традиций и сверхсовременности.

Не будет преувеличением заявить, что любой уголок Лазурного берега - будь то большой город, или скромное село - обладает культурными ценностями высочайшего уровня. Здесь гармонично сочетаются остатки доисторической и римской эпох, средневековые сооружения с провансальскими, лигурийскими и даже тосканскими влияниями, элегантные виллы, современные здания, пышные постройки европейской аристократии.

Для въезда во Францию существует три типа виз: туристическая, гостевая, деловая. Когда иностранец покупает недвижимость, будучи во Франции, и обратившись в риэлтерское агентство, то он совершает вполне законную операцию и становится собственником на законных основаниях. Но как оказывается, факт покупки недвижимости иностранцем еще не является основанием для проживания в своем доме или квартире сколь угодно долго.

Визовый режим
Приобретая недвижимость во Франции, иностранный собственник получает статус иностранного резидента и постоянную въездную визу. В случае, если владелец будет пользоваться купленной им недвижимостью в течение длительного отрезка времени (более шести месяцев в году), то у него есть возможность получить вид на жительство в стране.

Депутаты намерены пересмотреть налоговую систему, а именно - изменить ставки подоходного налога на имущество. Брать больше с богатых предлагают постоянно, однако в правительстве к таким изменениям не готовы.

Купить недвижимость на Лазурном берегу всегда считалось исключительно престижным. Многие известные наши соотечественники имели и имеют здесь дома, виллы, квартиры - среди них Император Александр II, княгиня Кочубей, барон фон Дервиз, княгиня Юрьевская, бывший чемпион мира по шахматам Борис Спасский и мн. др.

С не меньшим упорством правительство отвергает все подобные прожекты. Вот и последние законопроект О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса РФ депутата Бабакова пошел под сукно. Депутат предложил отнести к объектам налогообложения жилые дома, квартиры, дачи и иные строения, помещения, сооружения и земельные участки стоимостью 15 миллионов рублей и выше, а также автомобили, самолеты, вертолеты, яхты и катера стоимостью 2 миллиона рублей и более. Ставка налога также дифференцирована - от 1% до 5%: чем дороже предмет роскоши, тем выше платеж в бюджет. Кроме того, в списке значатся драгоценные металлы, камни и изделия из них, произведения живописи и скульптуры по цене более 300 тысяч рублей. Однако законопроект чиновники забраковали, сославшись на его недоработанность. В официальном отзыве, подписанном вице-премьером Александром Жуковым, автору напоминают, что имущество, которое Бабаков относит к роскоши и предлагает облагать налогом, уже является предметом налогообложения по Закону О налогах на имущество физических лиц. Таким образом, - утверждается в правительственном отзыве, - реализация положений законопроекта приведет к двойному налогообложению имущества. А это неконституционно.

Идея ввести налог на роскошь не нова. Экс-лидер фракции Родина, а теперь Справедливой России - Александр Бабаков с завидным упорством предлагает правительству и Думе принять поправки в законодательство, которые позволяет перенести налоговую нагрузку на более обеспеченных граждан России.

Впрочем, голоса в защиту налога на богатство звучат и в правительстве. Например, министр экономического развития Герман Греф недавно высказал мнение, что прогрессивка в России может быть введена не раньше 2010 года. В связи с этим замминистра финансов РФ Сергей Шаталов раскрыл планы своего ведомства: повысить налоги для владельцев дорогой недвижимости по примеру Франции, где действует налог на богатство, который платят все, чье состояние превышает 750 тыс. евро, по ставке 40%. Налог на богатство существует во многих европейских странах. В России его собираются вводить после 2009 года, заменив им налоги на землю, на имущество граждан и на имущество организаций. С этой целью составлен кадастр земельных участков, и сейчас власти ведут подготовку к созданию кадастра зданий и строений.

По подсчетам господина Бабакова, федеральный бюджет может получить от изменения налогообложения 2,5 до 7 миллиардов рублей в год. И реанимировал отвергнутый законопроект, который снова поступит на рассмотрение в Думу на этой неделе.

Обсуждался в правительстве и вопрос налогообложения лишней недвижимости. Впрочем, у этой идеи немало противников. Так, первый вице-премьер Правительства Дмитрий Медведев высказался против введения дополнительного налога для лиц, покупающих вторую или третью квартиру. По мнению первого вице-премьера, такой налог будет легко не платить, например, можно оформить очередную квартиру на кого-нибудь из бесквартирных родственников или вообще на подставных лиц.

В минфине полагают, что надо кардинально изменить сам принцип налогообложения. Сейчас граждане платят налог на имущество физических лиц - его ставка колеблется от 0,1% до 2% стоимости имущества, которую определяет Бюро технической инвентаризации (БТИ), Минфин предлагает ежегодно взимать от 0,05% до 0,5% стоимости квартиры, рассчитанной на основе кадастровой стоимости объектов, приближенной к рыночной.

Малый бизнес переселяют в инкубаторы
Выход из этой ситуации давно придуман и апробирован в мировой практике это строительство офисных зданий типа бизнес-инкубатор.

Противники введения налога на роскошь говорят о том, что прежде чем менять систему налогообложения, надо сделать экономику легальной, так как сейчас богатство многих не подтверждено юридически. И снова приводят в пример Францию: введение этого налога там привело к тому, что за последние пять лет из Франции уехали очень богатые люди, не желающие платить такой налог. Французские граждане увезли с собой, по разным расчетам, от 25 до 28 млрд. евро.
Вэпоху многоэтажных офисных центров и фешенебельных бизнес-парков московскому малому и среднему бизнесу становится все сложнее найти достойные помещения площадью от 50 до 200 кв. м по цене $300 400 за 1 кв. м в год. Нехватка небольших качественных площадей по минимальной ставке возникла из-за того, что рынок предложений данного ценового уровня насыщен объектами класса С и ниже, тогда как потенциальные арендаторы ищут небольшие офисы в бизнес-центрах классов В+ и А, где ставки достигают $1,2 2 тыс. за 1 кв. м в год.

Действительно, нехватка мелких офисных блоков в Москве вечная проблема, касающаяся как качественных помещений класса А и В, так и эконом-сегмента, который особенно востребован среди начинающих компаний, отмечают аналитики компании Blackwood. Хотя запросы на небольшие помещения сократились в 2006 году на 10% по сравнению с предыдущим годом, их доля все равно самая весомая.

Ведущие специалисты рынка недвижимости отмечают острую нехватку малых офисных площадей. Причем не только сдаваемых в аренду, но и выставленных на продажу. По словам руководителя отдела аналитики и оценки управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании МИЭЛЬ-Недвижимость Айдара Галеева, сейчас на рынке недвижимости практически нет помещений площадью до 200 кв. м, которые имеют отдельный вход и продаются. Обусловлен такой дефицит тем, что собственники не спешат реализовывать помещения, а предпочитают сдавать их в аренду на длительный срок.

При этом надо учитывать тот факт, что искать придется практически без помощи агентств (возможно, с привлечением частных риэлторов). Основные проблемы ограниченность выбора по соотношению цены и качества, а также краткосрочные договоры.

Поиски второго дома
Предприятиям малого и среднего бизнеса приходится прикладывать немалые усилия, для того чтобы найти подходящий офис по приемлемой цене. По мнению руководителя направления коммерческой недвижимости МИАН агентства недвижимости Сергея Лобкарева, все зависит от степени притязательности малобюджетного арендатора. Если он планирует получить за $300 400 офис приличного качества и при этом готов жертвовать рядом других опций (транспортная или пешая доступность, инфраструктура, местоположение и др.), то на поиски подходящего объекта ему понадобится около одного двух месяцев.

Выходом из проблемы А. Галеев считает покупку помещений на первом этаже жилого дома, переводе их в нежилой фонд и организации отдельного входа. Но по вполне понятным причинам далеко не каждый начинающий бизнесмен готов к такому шагу, а главное к финансовым и временным затратам, которые это повлечет. Поэтому подавляющее число компаний будут искать сдаваемый офис под свои нужды. На что они могут рассчитывать?

По мнению специалистов компании Blackwood, поиск такого помещения способен растянуться и до трех месяцев. Основная проблема заключается в том, что на рынке работает очень мало консультантов, оказывающих услуги по подбору подобных помещений (им это невыгодно в связи с маленькой комиссией). Еще одна особенность это, как правило, завышенные ставки на небольшие офисы.

Портрет маленького офиса
Большинство малых офисов, по данным А. Галеева, располагается, как правило, в зданиях бывших НИИ, гостиниц, детских садов, переоборудованных промышленных зданиях, на неиспользуемых площадях действующих государственных и муниципальных учреждений. В редких случаях в торговых комплексах и вновь построенных бизнес-центрах. Гораздо меньше, около 5% всего офисного фонда, составляют здания класса А.

Собственники современных бизнес-центров по целому ряду причин (меньшие риски, организационные издержки) предпочитают сдавать помещения крупными блоками от 500 кв. м, а в последнее время и от 1 тыс. кв. м, т. е. фактически этажами. Когда в одном из современных офисных центров освобождается помещение небольшой площади, оно зачастую даже не выходит на рынок, а тут же реализуется имеющимся арендаторам. Что касается более дешевых офисных помещений маленьких площадей, то тут дефицит еще острее. Найти такие предложения сложно, срок их экспозиции обычно не превышает месяца.

Как правило, почти во всех, даже в самых неустроенных зданиях есть охрана. Многих из них имеют парковки на прилегающей территории, пусть и неорганизованные; изредка охраняемые и платные. В среднем одно машиноместо предоставляется на 80 120 кв. м арендуемой площади. Коммуникации стандартные (телефония, Интернет), инженерно-технические системы чаще всего устаревшие, не подразумевающие ни центрального кондиционирования, ни современных систем пожарной безопасности. Зато пешеходная доступность зачастую компенсирует недостатки.

Довольно часто небольшие офисные блоки сдаются на верхних этажах торговых центров. Такие помещения по ставкам до $300 400 за 1 кв. м в год обычно предлагаются не в центре, а на окраинах в основном в СВАО, ВАО и ЮВАО.

В итоге начинающим небольшим компаниям остается только мечтать о достойных условиях для ведения бизнеса. Вероятно, запланированным бизнес- и технопаркам и бизнес-инкубаторам, рассчитанным как раз на таких предпринимателей, удастся в будущем решить эту проблему.

По словам специалистов компании Blackwood, офисные помещения, расположенные в бывших административных зданиях, гостиницах и торговых центрах, оснащены довольно неплохо, обладают набором необходимых сервисов. Разумеется, чем лучше оснащены и отремонтированы помещения, тем дороже они сдаются. Вообще собственники редко вкладывают деньги в обустройство объекта, поскольку желающие снять недорогой офис найдутся всегда: финансовые соображения во многих случаях перевешивают вопрос комфорта.

Строительство объекта будет проходить в пять очередей. Первая очередь московского бизнес-инкубатора составит 217 тыс. кв. м, сроки ее строительства составят 21 месяц. А полностью возведение технопарка должно завершиться в 2010 году.
По словам генерального директора бизнес-инкубатора Андрея Астахова, на 32 га намечено построить около 35 зданий высотой от 9 до 20 этажей общей площадью 1 млн кв. м. Нижние этажи будут отданы под производство и ритейл, в верхней части зданий разместятся офисы, гостиницы и выставочные помещения. По оценке А. Астахова, на территории комплекса будут работать более 100 тыс. человек.

Развитие в инкубаторе
Большие надежды участники рынка возлагают на бизнес-инкубатор Нагатино-ЗИЛ общей площадью 1 млн кв. м, который появится в Нагатинской пойме Москвы-реки. Это событие, по мнению руководителя Департамента поддержки и развития малого предпринимательства столичного правительства Михаила Вышегородцева, способно повлиять на снижение арендной ставки: Введение коммерческих площадей такого объема в Москве поможет снизить арендную ставку с $400 500 за 1 кв. м в год до $350.

Но по большому счету пока этот проект пребывает в начальной стадии. Строительство не начато, арендные ставки не утверждены. А между тем с момента презентации проекта на Международной выставке-ярмарке недвижимости MIPIM-2006 прошел почти год.

Мы должны создать условия для роста небольших компаний, подчеркнул А. Астахов. Перед нами стоит задача построить такую систему работы с арендаторами, чтобы арендные платежи окупили строительство, но были доступными для этих предприятий.

Чтобы малый бизнес не испытывал трудностей с офисными площадями, такие инкубаторы должны стать массовым явлением. Это предоставит арендаторам выбор и создаст здоровую конкуренцию между арендодателями. А до этого времени предприятия малого и среднего бизнеса остаются самыми бесправными участниками рынка коммерческой недвижимости.

Если строительство инкубатора пройдет по плану, это решит проблемы многих маленьких компаний, которым требуется качественный офис. Правда, если учесть, что в Москве ежегодно вводится в строй 1 млн кв. м офисов классов А и В при отсутствии острого дефицита на площади этих классов, то сдача в эксплуатацию 1 млн кв. м класса С в Нагатинском инкубаторе не снимет проблему нехватки дешевых офисов в столице.



Главная --> Публикации