Главная --> Публикации --> Шереметьево открыли поездам Неэффективные предприятия уступят место жилой застройке Дом, который построил хайек Инвестируем в землю Сергей круглик, глава росстроя: на реформу жкх потратят 250 млрд. рублей

При всей колоссальной административной поддержке проекта Газпром-cити (переименованного два месяца назад в Охта-Центр) возможность повлиять на решение вопроса о строительстве почти 400−метрового небоскреба в зоне исторического ландшафта Петербурга еще остается. Решающее слово, по мнению некоторых экспертов, может сказать Градостроительный совет Санкт-Петербурга. Будучи де-юре совещательным органом при главном архитекторе города и председателе Комитета по градостроительству и архитектуре (КГА), Градсовет является выразителем позиции всего архитектурного сообщества Петербурга. В последнее время, по мере усиления девелоперской активности в Петербурге, и особенно в историческом центре, значение Градсовета возрастает. Фактически он играет роль инструмента общественного согласия, обеспечивающего соблюдение баланса между интересами инвестиционно-строительного бизнеса и необходимостью сохранения архитектурного наследия Петербурга.

От позиции Градостроительного совета Санкт-Петербурга во многом зависит не только судьба газпромовского небоскреба, но и вообще целостность архитектурного ансамбля Северной Венеции.

Многогранный взгляд
Градсовет как совещательный орган при главном архитекторе города появился еще в 1960−е годы. Несмотря на господство плановой экономики и жестко иерархическую систему принятия решений, Градсовет и в доперестроечное время играл заметную роль.

Признавая профессиональный авторитет членов Градсовета, губернатор Валентина Матвиенко неоднократно заявляла, что без их рассмотрения не должен реализовываться ни один проект в историческом центре Петербурга. В полной мере это относится и к намерениям Газпрома внести весомый вклад в формирование современной архитектуры Cеверной столицы. При этом есть основания полагать, что в реальности многие руководители администрации Санкт-Петербурга прохладно относятся к попыткам навязать городу строительство небоскреба на Охте. И неудивительно, что едва ли не последнюю надежду повлиять на намерения Газпрома (как и его неизбежных последователей) не только общественность, но и деятели Смольного связывают с принципиальной позицией Градсовета.

Два года назад новый председатель КГА Александр Викторов сократил численность Градсовета с 80 до 45 человек, стремясь сделать его более работоспособным органом: На практике полного состава Градсовета никогда не удавалось собрать в силу большой занятости включенных в него людей, их возраста и т.д. Сокращая численность Градсовета, я при этом ввел в него около десяти новых членов, в том числе архитекторов более молодого поколения. Кроме того, мы посчитали полезным включить в Градсовет и ряд специалистов смежных строительных областей, в частности конструкторов: их мнение очень важно при оценке технических сторон проектов. В общем, сейчас на Градсовете идут нормальные профессиональные обсуждения без каких-то предвзятостей. По словам Олега Харченко, костяк Градсовета, в принципе, весьма постоянен это слой активно практикующих архитекторов, которым интересны работы коллег, которым интересна возможность влиять на развитие города, и они практически регулярно посещают все заседания.

Градсоветы проводились строго по пятницам, на них выставлялось сразу по три-четыре проекта, и, наверное, через совет проходило 90% осуществляемых в Ленинграде проектов, отмечает Олег Харченко, с 1991−го по 2004 год являвшийся председателем КГА Санкт-Петербурга и главным архитектором города. Конечно, это была принудиловка: считалось, что через этот коридор должны проходить все мало-мальски заметные проекты. В последние советские годы сами архитекторы часто критиковали Градсовет, считая, что он нивелирует индивидуальность, делает архитектуру более серой, соответствующей общему фону. Работая в то время в Ленпроекте и выставляя на Градсовет свои проекты, я и сам чувствовал, что обсуждение ведется порой очень консервативно и зачастую интересные решения многое теряют.

Ресурс влияния
Чтобы понимать специфику деятельности Градсовета, важен вопрос о степени его влияния на решения, принимаемые главным архитектором. Как подчеркивает Александр Викторов, это очень тонкий вопрос, но если есть единодушное решение Градсовета, если очевиден общий настрой, что, допустим, работа однозначно неудачная, то такой проект я не подпишу. Формально как чиновник главный архитектор не обязан руководствоваться в своих решениях вердиктом Градсовета, но во многих случаях ему самому удобно апеллировать к авторитетному мнению членов совета.
В течение года члены Градсовета трижды рассматривали проект торгово-развлекательного комплекса у Московского вокзала. И трижды его выносили :: Фото: Интерпресс

В целом эксперты отмечают представительность нынешнего состава Градсовета. По большому счету, все люди, которые активно влияют на город своим творчеством, которые действительно формируют его архитектуру и представляют все архитектурные направления, присутствуют в Градсовете, говорит Михаил Мамошин, руководитель Архитектурной мастерской Мамошина. И очень важно, что благодаря наличию в составе совета широкого круга профессионалов, имеющих зачастую различные критерии оценки, рассматриваемые проекты пропускаются через призму разных мнений и складывается максимально полная картина. Это особенно необходимо, когда главному архитектору предстоит принять решение по нерядовому, сложному проекту. Помимо практикующих архитекторов, составляющих около половины членов Градсовета, в него входят сотрудники КГА и КГИОП, реставраторы, историки архитектуры, преподаватели вузов.

В связке главный архитектор Градсовет кроется драматизм положения главного архитектора, подчеркивает Олег Харченко. С одной стороны, он назначается на эту должность, является частью администрации и должен уметь самостоятельно принимать решения. С другой стороны, он профессиональный архитектор, принятый архитектурным сообществом. Поэтому приходится балансировать между позицией профессионального сообщества, интеллигенции, общественности и требованиями к нему как к чиновнику. Могу сказать по своему опыту, что мне постоянно приходилось лавировать, полагаю, Александру Викторову тоже. При этом сегодня у главного архитектора достаточно подчиненное положение в администрации: над ним еще двух-трехэтажная надстройка, и от него требуется быть полноценным членом команды. Да, зачастую у главного архитектора может сработать отсылка к коллективному мнению Градсовета, и иногда это его защищает. Но не в тех ситуациях, когда исполнительной власти очень хочется принять решение: тогда оно все равно будет продавлено.

В течение года члены Градсовета трижды рассматривали проект торгово-развлекательного комплекса у Московского вокзала. И трижды его выносили

Критерии, по которым выбираются проекты для рассмотрения на Градсовете, нигде не формализованы, это определяется лично главным архитектором. Основной критерий значимость проекта, которую не всегда можно определить его величиной, поясняет Александр Викторов. Если предположить, что появляется возможность строительства нового здания на Невском проспекте, то это, безусловно, тема для Градсовета, но если проект реализуется в зоне рядовой исторической застройки, то совсем не обязательно выносить его на совет. Конечно, необходимо рассматривать проекты новых крупных градообразующих кварталов, но зачем выносить на Градсовет проект квартала в спальном районе, который будет окружен другими кварталами и не является градообразующим на каких-то основных магистралях. Председатель КГА заверяет, что сегодня подавляющее большинство проектов, осуществляемых в историческом центре Петербурга, проходят обсуждение на Градсовете. Не думаю, что какие-то значимые проекты не попадают на Градсовет, отмечает Олег Харченко. Если что-то и пройдет мимо совета, то мы узнаем об этом года через два-три. Строительство очень инерционный процесс, и в городе еще лет пять будут реализовывать проекты, по которым я принимал решения.

По мнению Олега Харченко, степень независимости Градсовета не следует переоценивать: К разряду зависимых членов совета можно причислить всех активно практикующих архитекторов. Никто из них не хочет портить отношений с главным архитектором, полагая, допустим, что из-за этого они не получат какую-то работу, что их куда-то не пригласят, не посоветуются с ними, не скажут доброе слово. В принципе, главный архитектор вполне может предугадывать мнение членов Градсовета по тем или иным вопросам. И на позицию Градсовета можно влиять, если заранее давать заинтересованной стороне рекомендации каким-то образом вовлечь определенных членов совета в предварительное обсуждение проекта. Впрочем, лично я могу поклясться, что ни разу не готовил специально ни одного решения Градсовета, никому не предлагал выступить с какой-то нужной позицией.

Девелоперы, отмечая позитивное влияние Градсовета на развитие города, подчеркивают его значимость с точки зрения выработки компромиссных решений, устраивающих и бизнес, и общественность. Градсовет оказывает очень серьезное влияние на ситуацию, говорит президент холдинга Эталон-ЛенСпецСМУ Вячеслав Заренков. Каждый считает себя профессионалом и имеет свое мнение, каждый критикует каждого. Улучшаются ли проекты в результате этих обсуждений или нет это еще вопрос. Но полезно само оппонирование, режим диалога: это заставляет задуматься, повышает степень ответственности при принятии решений, предостерегает от крайностей, от надуманных и ненужных действий. Подобный диалоговый режим совершенно необходим власти и обществу для нормального взаимодействия. Генеральный директор Холдинга RBI Эдуард Тиктинский убежден: Бесспорно, такой орган, как Градсовет, важен для Петербурга, который велик своей архитектурой, нуждающейся в сохранении. Вместе с тем сложно переоценить роль Градсовета и в формировании будущего облика города. Соблюдение баланса между историей города и его развитием одна из основных функций Градсовета. Это очень необходимый орган, он должен быть, чтобы не существовало административной монополии на крупные градостроительные решения, подчеркивает генеральный директор компании Cetl City Василий Селиванов. К сожалению, в Петербурге есть ряд примеров, когда без рассмотрения на Градсовете принимались неудачные решения, которые до сих пор аукаются.

Архитектурное согласие
Ключевая задача Градсовета способствовать поиску баланса между интересами девелоперов и города, обеспечивая прежде всего органичное вхождение новой застройки в центр города и сохранение архитектурного облика Петербурга. Как свидетельствует практика, диалог с бизнесом во многих случаях оказывается полезным, позволяя в конечном счете улучшить качество реализуемых архитектурных проектов. Основная масса инвесторов, застройщиков прислушивается к мнению совета, понимая, в каких сложных и уникальных условиях им приходится работать в Петербурге и насколько возрастает ответственность по мере приближения к историческому центру, констатирует Александр Викторов.

Не обошлось без острых споров и недавнее рассмотрение Градсоветом другого проекта Холдинга RBI многофункционального комплекса на Новгородской улице (недалеко от Смольного, рядом с Синопской набережной), автором которого является известный испанский архитектор-постмодернист Рикардо Бофилл. Однако, несмотря на высказывавшиеся замечания (особенно в связи с чрезмерным масштабом здания, пусть и не превысившим планку 42 м), откорректировать придется лишь незначительные детали проекта. Михаил Мамошин, выступавший в качестве рецензента, отмечает: Это необычайно авторская, узнаваемая работа, которая должна сослужить городской ткани добрую службу. В Петербурге и до Бофилла было несколько зданий, которые тектонически меняли масштаб архитектуры, например посольство Германии на Исаакиевской площади, встреченное общественностью сначала очень враждебно. На мой взгляд, со временем эта сторона Синопской набережной будет складываться именно в таком формате, который задает проект Бофилла.

Представители бизнеса в целом с пониманием относятся к решениям Градсовета, даже если они существенно трансформируют проект. Эдуард Тиктинский отмечает весьма бурное обсуждение проекта строительства дома Ле Грандъ на Невском проспекте: Высказывались различные мнения от полного неприятия до восторга. Больше всего вопросов и диспутов вызвал внешний облик дома. С учетом того, что первые два этажа занимает галерея бутиков, для нас как заказчиков принципиальным было сохранение высоты каждого этажа, а также больших витрин. Предложение Градсовета внести корректировки в проект фасада, который до этого содержал довольно высокие арки, повлекло за собой изменение и конструктивной планировки, и архитектурного облика здания.

Умение компромисса
Примечательно, что Градсовет достаточно жестко оценивал некоторые проекты, лоббируемые руководителями Смольного, среди которых были и проекты стратегических инвесторов. Так, был отвергнут первый вариант планировки территории комплекса Балтийской жемчужины, который строят китайские инвесторы. Трижды Градсовет отклонял проект торгово-развлекательного центра у Московского вокзала, на месте пресловутой ямы РАО ВСМ. Концепция, разработанная английской компанией Chapman Taylor, подвергалась сокрушительной критике за объемно-планировочное решение (члены Градсовета посчитали недопустимым, в частности, строительство на Лиговском проспекте здания с глухой фасадной стеной 230 м, с единственным входом и размещением технологических площадей с лицевой стороны здания, где должны быть витрины). Категоричность Градсовета связана с тем, что предлагаемый проект невозможен для города, он оскорбителен и Петербург оказывается просто заложником амбиций инвестора, поясняет Олег Харченко. Впрочем, как отмечает Александр Викторов, в конечном счете он согласовал проект после внесения ряда корректив, в том числе улучшения планировочных решений.

Я не сталкивался с Градсоветом в сомнительных и спорных ситуациях, говорит управляющий компании Теорема-Холдинг Игорь Водопьянов. У нас был подготовленный Сергеем Чобаном красивый проект многофункционального комплекса на Свердловской набережной, на месте бывшего завода Россия. И Градсовет одобрил проект с очень небольшими уточнениями по архитектуре. А генеральный директор Cetl City (до 2006 года Строительная компания Петербургская недвижимость) Василий Селиванов говорит: У нас никогда не было проблем с Градсоветом, и он не оказывал сильного влияния на конечные решения. Насколько я могу судить по нашему опыту, очень многое зависит от качества подготовки проектной документации, от ее хорошей подачи, наличия исторической справки, грамотной оценки перспектив развития территории и т.д. Я неоднократно видел, как слабо подготовленные проекты выносят с Градсовета вперед ногами, в том числе проекты, имеющие политическую поддержку.

Что же касается случаев, когда игнорируются любые замечания и предложения членов Градсовета, то вопиющим примером эксперты называют поведение руководителей компании Строймонтаж в связи с проектом 70−метрового жилого комплекса Монблан, грубо нарушающего исторические панорамы центра города. Это очень слабая в профессиональном отношении архитектура, низкий культурный уровень и ни на чем не основанная самоуверенность. В Петербурге так нельзя работать! убежден Александр Викторов. Ответом на предложения Градсовета проявить добрую волю, остановить работы и скорректировать проект стали вызывающие плакаты на строящемся здании: Будет выше.

Показательным примером конструктивного отношения бизнеса к позиции Градсовета Михаил Мамошин называет работу над проектом строительства торгового центра на Казанской улице компанией Корпорация С: Василий Сопромадзе понял, что члены Градсовета пошли навстречу его проекту: ведь это, по сути, беспрецедентный случай строительства современного здания почти на линии Невского проспекта. Он сдержал слово, что здание будет выполнено на высочайшем технологическом уровне, с использованием красивых и дорогостоящих конструкций, новейших материалов, более того, даже улучшил качество проекта. Другой пример позитивного взаимодействия Градсовета, заказчиков и архитекторов ситуация со строительством отеля на площади Островского. С учетом позиции Градсовета и беспокойства общественности города Евгений Герасимов существенно изменил проект (хотя ранее уже были получены все необходимые согласования КГА).

Возможно, Градсовет станет первой легитимной процедурой рассмотрения проекта после того, как год назад петербургское архитектурное сообщество приняло решение игнорировать процесс в знак протеста против планов строительства на недопустимом месте, говорит Михаил Мамошин. При этом функция Градсовета должна состоять прежде всего в том, чтобы дать рекомендации, где подобный проект можно было бы реализовать без ущерба для города. Финансовая мощь Газпрома и так известна, и ему совсем не нужно доказывать это, демонстрируя типично восточный подход к высотному строительству. Петербург уникальный город со сложившейся культурой, где можно предложить и более яркие ходы. Например, намного интереснее был бы намыв острова Газпрома, который мог бы стать символом новой архитектуры.

Открытый вопрос?
Эксперты убеждены, что в ситуации со строительством Газпромом небоскреба Градсовет способен сыграть важнейшую роль. Проект Правил землепользования и застройки (его утверждение правительством города постоянно откладывается) предусматривает, что на территории предполагаемого строительства на Охте высотность зданий не может превышать 100 м. Как подчеркивает Александр Викторов, в исключительных случаях допускается отступление от регламента, причем процедура должна быть понятной, но очень сложной, чтобы через это сито проходили на самом деле неординарные проекты. В частности, предполагается обязательное согласование таких проектов Градсоветом и Советом по сохранению культурного наследия при правительстве Санкт-Петербурга. Неизвестно, сохранятся ли эти условия в итоговом тексте Правил землепользования и застройки или специально для небоскреба Газпрома будет создана некая юридическая лазейка, но в любом случае проект вряд ли можно будет провести в обход Градсовета.

Если в начале августа в Москве за $50 тыс. на этапе строительства можно было купить только посредственную двухкомнатную квартиру в панельном доме или однокомнатную в монолитном, то, скажем, в Щербинке этой суммы хватило бы на приобретение трехкомнатной квартиры площадью 90 кв. м в строящейся монолитно-кирпичной новостройке. В Мытищах за те же деньги продается квартира площадью 84 кв. м, в Троицке – 105 кв. м.

Действительно, еще осенью прошлого года видные деятели культуры во главе с директором Государственного Эрмитажа Михаилом Пиотровским выдвинули идею размещения небоскреба Газпром-сити на намываемых территориях Васильевского острова. Судя по всему, этот вариант был бы весьма привлекателен и для инвестора, занимающегося намывом 477 га, Управляющей компании Морской фасад. По некоторым сведениям, руководство Газпрома, учитывая крайне негативный общественный резонанс, в настоящее время рассматривает возможность переноса строительства небоскреба, и наиболее перспективным вариантом считаются именно намывные территории. И, быть может, профессиональное и заинтересованное обсуждение строительных планов Газпрома с членами Градсовета станет ценным вкладом в решение вопроса, конструктивное и уважительное по отношению к историческому облику Петербурга.
Приобретение квартиры в Подмосковье все чаще рассматривается как выгодное вложение денег. Сейчас доходность таких сделок достигает 20% в валюте. При этом стартовые вложения много ниже, чем в столице.

Темпы продаж выросли и благодаря внедрению в области новых схем реализации жилья: в кредит, за векселя и облигации. Большинству крупных подмосковных застройщиков приходится соглашаться на оплату жилья денежными суррогатами, чтобы не снижать темпов строительства.

Сейчас все чаще физические лица вкладывают средства в строительство жилья в Подмосковье с целью его последующей перепродажи: доходность таких операций оценивается приблизительно в 20%. Рекорд роста цен принадлежит Щербинке. В июне жилплощадь в одном из домов, возводимых по индивидуальному проекту, продавалась за $480-530 за кв. м, а к середине августа цена за метр составила уже $590-620.

Специалисты рынка недвижимости считают, что в ближайшее время цены на подмосковную недвижимость будут только расти. По мнению Анатолия Левшина, заместителя генерального директора ЗАО "Стройметресурс", повышение цен связано с ростом себестоимости строительства. Только за первое полугодие стройматериалы подорожали в среднем на 18%, причем цемент – на 31%. Сейчас строительные компании работают на материалах, поставляемых по старым контрактам, но, когда они закончатся, неизбежным станет новый виток роста цен: с августа до конца года стоимость жилья может подняться как минимум на 10%. Если, конечно, строители по просьбе местных администраций не согласятся снизить свою норму прибыли, чтобы сдержать рост цен на жилье в самый разгар избирательной кампании.

По подсчетам Дмитрия Кузнецова, директора департамента первичного рынка агентства МИАН, среднемесячное повышение цен с начала года составило в среднем 2-2,5%. В абсолютных же цифрах цены на жилье в области уверенно догоняют столицу. В июле-августе в Мытищах впервые появились предложения о продаже жилья в монолитно-кирпичных новостройках по $750 и выше за квадратный метр. В Красногорске и Одинцове стоимость квадратного метра жилплощади уже превышает $80 Несколько дешевле квартиры, расположенные в мелких населенных пунктах. Так, в поселке Трехгорка, близ Одинцова (4 км от МКАД), квартиры в панельных домах серий П-3М и ИП-46С стоят от $626 за кв. м.

Нет, не Рублевка
Новая Рига по крайней мере, на какое-то время обречена на постоянное сравнение с Рублевкой. Новорижское шоссе находится всего в 5-7 км от Рублевского и природные условия там практически такие же. Но земля дешевле минимум в полтора раза, нет проблем с проездом (Рублевка правительственная трасса и ее постоянно перекрывают), не столь дорого и подключение ко всевозможным коммуникациям (на Рублевке они перегружены), объясняет руководитель аналитической службы МИАН-Агентство Недвижимости Алексей Кудрявцев, Новорижское шоссе словно специально создавалась для того, чтобы стать местом элитного коттеджного строительства. Это прекрасная скоростная трасса, на которой почти не бывает пробок. Тут нет старых деревень, которые портят вид из окна покупателям дорогих коттеджей.

Одним из самых заметных событий прошлого года можно считать тот факт, что Новорижское шоссе утвердилось в лидерах по темпам строительства и объемам предложения, а главное по продажам, оттеснив в хвост прежнего чемпиона Рублевку. Этим летом тенденция лидерства сохраняется, потому первый материал цикла, посвященного обзорам подмосковных направлений именно о Новой Риге.

Самая большая стройка
Строительство на Новорижском ведется настолько активно, что спрос уже не успевает за предложением. Поэтому сработали законы рынка и возведение коттеджей было в этом году отчасти приостановлено. Это было вызвано резким ростом коттеджного строительства, особенно в сегменте бизнес-класса, объясняет Кудрявцев. Не секрет, что часть девелоперов не смогли по разным причинам предоставить своим клиентам все заявленные при строительстве опции. В связи с тем, что у покупателя на этом направлении есть сегодня возможность выбирать, выбираются именно те поселки, чья концепция и время возведения соответствуют обещанному. Тем не менее, основной объем всего предложения в 2007 году будет приходиться именно на Новорижское шоссе лидера и по числу новорожденных проектов. Так, по статистике МИАНа, из 230 предлагаемых к продаже новых комплексов около 100 возводят на Новорижском шоссе, а 2-3 года назад их там было около 6 Как уточняет Владимир Яхонтов, в среднем на Новой Риге появляется не менее трех поселков в квартал.

Правда, прочить Новую Ригу в прямые конкуренты Рублевке не совсем верно, уверен заместитель генерального директора компании Миэль-Загородная недвижимость Владимир Яхонтов: по его мнению, направлением одного класса Новорижское шоссе не станет. Опыт Рублевки не повторить, говорит Яхонтов, и на значительном удалении от Москвы по Ново-Рижскому шоссе строятся поселки эконом-класса (до 80 км), на среднем бизнес класса, на небольшом (до 30 км) бизнес+ и де люкс. Значительное число предложений в поселках различных классов, а также быстрая трасса как раз и обуславливают высокую популярность направления.

И дворцы, и хижины, и съемные углы
Уже упоминавшееся отличие Новой Риги от Рублевки в отсутствии зацикленности первой только на элитке. Тем не менее, дома категории де люкс здесь представлены широко, а цена их вполне может превышать $5 млн. Самые дорогие новорижские домовладения Агаларов Village, Монтевиль, Монолит, Величъ. В Монтевиле, к примеру, цены начинаются от $1 265 тыс. за дом площадью 400 кв. м и доходят до $5 490 тыс. (800 кв. м).

Причем наиболее активно осваиваются два вполне конкретных участка этого направления. По словам исполнительного директора компании Blackwood Марии Литинецкой, это 19-30-й, а также 35-45-й километры Новой Риги. Первый район осваивается застройщиками премиум-класса, рассказывает Литинецкая, здесь строятся поселки Villagio Estate, которые будут объединены масштабным инфраструктурным комплексом NovaRiga. Также здесь строятся поселки Монолит, Agalarov Village, Резиденции Бенилюкс, Грин Хилл, Княжье озеро, Старая рига, Истринская слобода. Во второй зоне строятся преимущественно поселки бизнес-класса: Котово, Киселево, Крючково-2, Опушкино, Истра Кантри Клаб, Светлогорье и т.д.. Что до элитных поселков Новорижского направления, их отличают, во-первых, масштаб (это крупные поселки), а во-вторых инфраструктура, рассчитанная на автономное существование. Подобная инфраструктура строится в Княжьем озере, Резиденции Бенилюкс, рядом с Павлово строится Павлово Подворье, NovaRiga, инфнаструктура Павловых Озер, говорит Литинецкая.

Как отмечает Алексей Кудрявцев, с начала года цены на Новой Риге выросли на 20%. Так, по данным МИАНа, стоимость сотки на расстоянии до 20 км от столицы находится в диапазоне от $20 тыс. до $80 тыс. Цена же квадратного метра в 20-километровой зоне в среднем $6735, в 20-40 км от МКАД $4207, дальше 40 км $200 По информации Миэля, земля в поселках Новорижского направления стоит от $15-$16 тыс. за сотку на удалении от столицы в 40-45 км, и до $35-$37 тыс. за сотку в 10-километровой зоне.

Эконом-класс на Новорижском шоссе представлен дачными поселками Славенка и Монастырское озеро, расположенными далее 50 км от МКАД, та же категория предложения в поселке Троица. Дома в новорижских эконом-поселках стоят от $240 тыс. до $420 тыс. (с участком и коммуникациями). В поселках бизнес-класса цена домовладений варьируется от $333 тыс. до $1 430 тыс.

Конфликта жар умерит МАР!
При всем том в ряде случаев суда можно избежать и с взаимными претензиями разобраться, подойдя к решению спорных вопросов цивилизованно. Поможет и третья независимая сторона, которая даст возможность конфликтующим сторонам услышать и понять друг друга.

Что касается другого сектора недвижимости аренды коттеджей то предложений на Новой Риге сегодня меньше, чем на Рублевке. Так, по словам Марии Жуковой, заместителя директора компании МИЭЛЬ-Аренда, минимальная стоимость коттеджа, предлагаемого в аренду на Новорижском шоссе составляет $1500 в месяц (но таких предложений практически нет), максимальная $25 000 в месяц. Ну а средняя стоимость предложения на сегодняшний момент составляет $806 Здесь, правда, надо понимать, что снять что-либо прямо сейчас а уж тем более по приведенной средней цене вряд ли удастся: сезон есть сезон.
При продаже квадратных метров, увы и ах, может возникнуть недопонимание, даже конфликт клиента с агентством недвижимости. Да и как иначе, ведь операции на рыке жилья пахнут очень большими деньгами!

Для того, чтобы снизить количество судебных процессов, связанных с конфликтами, в ассоциации работает комитет по защите прав потребителей риэлторских услуг. Кроме того, споры можно разрешить в третейском суде независимых участников рынка недвижимости, созданном при ассоциации.

Именно к цивилизованному разрешению споров призывает участников рынка Московская ассоциация риэлторов (МАР).

На что жалуетесь?
Большинство жалоб, поступающих в комитет, можно разделить на три категории. Одни касаются качества риэлторских услуг, другие возвращения документов на квартиру, удерживаемых компанией, третьи связаны с невозвратом аванса. Иногда приходится рассматривать жалобы компаний на другое агентство недвижимости. Хотя это явление редкое.

Прислушаемся к советам Вероники Панковой, председателя комитета по защите прав потребителей риэлторских услуг МАР, генерального директора агентства недвижимости Пенаты.

В прошлом году было принято решение: все компании члены МАР будут добровольно сертифицироваться. Сейчас эта процедура почти закончена. При отсутствии обязательного лицензирования подобный экзамен один из показателей качества оказываемых услуг.

Когда вы ищете агентство, в которое хотели бы обратиться за риэлторской услугой, стоит обратить внимание на то, является ли оно членом МАР. Ведь, по разным оценкам, компаний, оказывающих риэлторские услуги, на столичном рынке от 2500 до 300 Риэлторская деятельность не требует лицензирования. Компаний, входящих в Московскую ассоциацию риэлторов, чуть больше ста. Но это крупнейшие столичные компании, стремящиеся к созданию цивилизованного рынка недвижимости.

В случае возникновения претензии к компании члену МАР у человека есть возможность обратиться сначала в конфликтную комиссию непосредственно внутри агентства. После этого, если конфликт не исчерпан, можно адресоваться в комитет по защите прав потребителей ассоциации (члены комитета девять человек, представители различных риэлторских компаний, они рассматривают конфликты совершенно бесплатно). И, наконец, последняя ступень третейский суд независимых участников рынка недвижимости.

Если возникли претензии...
В компаниях членах МАР существует трехступенчатая система рассмотрения жалоб клиентов.

В случае, если претензии все-таки выходят на рассмотрение в комитет, то по негласному правилу исполнение решения комитета для физического лица не обязательно, а для юридического лица члена МАР непреложно. В истории ассоциации были примеры, когда компании исключались за невыполнение решений комитета.

Только за прошедший год комитет по защите прав потребителей разобрал 49 дел. Примерно половина обращений не дошла до рассмотрения на комитете: едва жалоба попадает юристу МАР, тут же составляется письмо руководителю компании с просьбой разобрать конфликт. После получения такого письма многие жалобы рассматриваются внутри компании.

Зачем такие строгости? Да затем, что риэлторы сами косвенно страдают, когда представляют на рынке интересы клиентов перед другой фирмой.

Последний такой случай произошел в минувшем марте. После рассмотрения сразу нескольких похожих претензий к одной из компаний комитет обратился в совет ассоциации с просьбой исключить из профессионального сообщества агентство, недобросовестно работающее на рынке риэлторских услуг. Ходатайство было удовлетворено компанию исключили из членов МАР.

Рассмотрим, к примеру, типичную жалобу на невозврат аванса несостоявшемуся покупателю.

Легко ли вернуть свои кровные?
В основном в комитет по защите прав потребителей риэлторских услуг обращаются физические лица.

Однако по каким-то соображениям ее покупатель не вышел на сделку. Аванс завис. Компания, помогающая продавать, добросовестно пришла на заседание комитета. Ее представители объяснили: у них авансовых денег нет, они передали их дальше, все претензии к последнему человеку в цепочке: владельцу свободной квартиры.

Гражданин внес в компанию аванс за квартиру, которую предполагал приобрести. Квартира была альтернативной, то есть риэлторы, получив деньги, понесли их дальше по цепочке. А там оказалась тоже альтернативная квартира... В результате аванс достался собственнику третьей, свободной квартиры.

Дело закончилось тем, что на комитете гражданину, внесшему аванс, объяснили, что его шансы вернуть деньги довольно низкие. Нужно обращаться в суд, причем вместе с представителями обеих риэлторских компаний, с иском против физического лица. Но дело еще и в том, что когда покупатель вносил аванс, у него в договоре было записано: в случае, если он не выходит на сделку, то теряет эти деньги, удерживаемые в качестве штрафа. (И это справедливо, потому что компания не может страдать из-за отказа покупателя от сделки.)

Но человек, которому достался аванс, не представитель какой-либо компании, а продавец собственной квартиры, частное лицо на него комитету воздействовать сложно.

В договорах у большинства нормально работающих агентств сказано, что в случае выявления обстоятельств, которые в дальнейшем могут привести к потере или ущемлению права собственности, аванс возвращается. В ситуации, когда такого пункта в документе нет, вероятность, что аванс будет возвращен, невелика.

Правда, чаще авансы не возвращают по другой причине. У сторон разные представления о юридической чистоте квартиры. В ходе подготовки к сделке покупатель либо его представители (риэлторы, юристы) выявляют факты, которые потом могут привести к потере права собственности. В этом случае покупатель пишет заявление в компанию с просьбой вернуть аванс, так как не желает покупать квартиру с обременениями.

История такова. Человек пришел в комитет и доказал, что многое из того, что при подготовке и проведении сделки должны были делать риэлторы, делал он сам. Так за что же платить?

Про качество и компромисс
Случается, клиент недоволен качеством оказанной услуги. Например, недавно, рассматривая одно из дел, компании предложили возместить убытки оказанием другой встречной услуги.

Но часто бывает, что граждане, обращающиеся в риэлторские компании, плохо представляют ценность оказанной услуги. Комитет сталкивается с ситуациями, когда работа риэлтором проведена, а клиент не понимает, за что он должен платить агентству деньги. Может быть, это происходит потому, что институт риэлторства еще очень молод. Может быть, потому, что услуга это нечто неосязаемое, что нельзя потрогать...

Компромисс был найден. Компания согласилась в счет компенсации за недооказанные услуги помочь с вступлением в наследство на другую квартиру через суд. Кстати, в комитете для руководителя отделения было открытием, что услуга оказана некачественно. Он тут же принял решение: надо пойти навстречу клиенту.

От комитета по защите прав потребителей третейский суд отличает то, что выполнение его решения обязательно для обеих сторон процесса. Если стороны недовольны решением, то могут обжаловать его в судах общей юрисдикции.

Бабушка, отдайте чужие бабки!
Третья ступень в разрешении конфликтов на уровне Московской ассоциации риэлторов третейский суд. В мае нынешнего года на нем были рассмотрены два дела. Причем в обоих случаях с исковыми заявлениями к клиентам выступили риэлторы.

Как будет выполняться решение суда, не потратила ли старушка оказавшуюся на руках сумму, это уже другой разговор...

Первое дело о невозврате задатка. В период роста цен компания покупала для своего клиента квартиру. Был внесен задаток бабушке восьмидесяти лет. Но цены росли, и старушка передумала продавать недвижимость, а деньги не вернула. Напомним отличие аванса от задатка: задаток в случае невыхода продавца на сделку должен быть возвращен в двойном размере. Третейский суд, рассмотрев ситуацию и учитывая возраст бабушки, принял решение: пожилая женщина должна вернуть несостоявшемуся покупателю взятые деньги, но не в двойном, а в одинарном размере.



Главная --> Публикации