Главная --> Публикации --> Изношенность жилого фонда зашкаливает за 80 процентов Московский стройкомплекс в российских регионах Кризис на рынке? нет, норма! Недвижимый бренд? Жилье в подмосковье - для богатых и очень богатых людей. подмосковное строительство и недвижимость в сми

Функционировать Фонд содействия реформе ЖКХ будет как государственная корпорация со статусом некоммерческой организации. В законопроекте предусмотрено, что управлять средствами фонда будет наблюдательный совет, в который должны войти представители всех федеральных округов, а председателя будет назначать сам президент.

До конца этой недели в Госдуму должен быть внесен законопроект о Фонде содействия реформе ЖКХ. 250 млрд. рублей, по инициативе президента Владимира Путина выделяемых государством на переселение людей из аварийного жилья и капремонт той его части, что можно отремонтировать, будут распределяться через этот фонд.

Авторы законопроекта отталкивались от идеи предложить региональным властям и собственникам жилья пряник: полностью за государственные деньги никто ничего ремонтировать не будет, свою долю расходов должны нести и региональные бюджеты, и муниципалитеты, и сами жильцы. Только тогда можно рассчитывать на соучастие средств нового фонда.

Ключевой вопрос, конечно, распределение немалой суммы: как известно, 100 миллиардов рублей предназначены на переселение жильцов аварийных домов и еще 150 миллиардов - на помощь собственникам в проведении капитального ремонта. Сегодня, напомним, все бремя ремонта (в том числе и все финансовые расходы), согласно Жилищному кодексу, несут собственники жилья. То есть сами жильцы приватизированных или купленных квартир, а также муниципалитеты - по неприватизированному жилому фонду, оставшемуся в муниципальной собственности. Что касается переселения из рушащихся зданий - здесь расходы несут муниципалитеты. И все два года после вступления в силу нового жилищного законодательства не утихали дебаты по поводу того, что возложенная на плечи граждан ноша оказалась слишком тяжела, что федеральный бюджет должен помочь собственникам привести старый фонд в нормативное состояние, проще говоря - отремонтировать. Теперь, наконец, государство выделяет ресурсы, и немалые, и самое важное сейчас - правильно (и прозрачно) ими распорядиться.

Кроме того, в регионе (конкретных городах, куда затем по цепочке отправятся деньги) должна быть программа сноса ветхого жилья и капитального ремонта того, что можно отремонтировать. Причем, чтобы избежать приписок, объемы жилого фонда по обоим направлениям решено зафиксировать по состоянию на 1 января 2007 года.

Условия вхождения в программу предполагается сделать довольно жесткими. Как объяснил Российской газете руководитель Росстроя Сергей Круглик, предполагается поделить все регионы на пять групп в зависимости от финансового благополучия и обязать их вносить свою долю средств пропорционально суммам, выделяемым фондом. Наиболее богатые территории должны будут доплатить ровно столько же, сколько получат федеральных средств, остальные - меньше. Доля расходов граждан, предположительно, составит не менее 10 процентов от сметы расходов на ремонт их дома.

Заметим: перевод отрасли на самоокупаемость продолжается уже более 10 лет, однако до сих пор далеко не все регионы отказались от бюджетных вливаний в коммуналку и тарифной политики, основанной на перекрестном субсидировании. Таким образом, фонд ненавязчиво подтолкнет многолетнюю реформу нашего жилищно-коммунального хозяйства (что, впрочем, полностью соответствует его названию).

Помимо этого, от регионов будут требовать, чтобы население, как и прочие потребители, оплачивали коммунальные услуги исходя из их реальной стоимости. А выделяемые государством субсидии шли не коммунальным предприятиям, а на индивидуальные лицевые счета граждан.

Сергей Круглик говорит, что, с одной стороны, перспектива получить государственное финансирование для проведения ремонта может подтолкнуть собственников к объединению в товарищества. Они до сих пор создавались ни шатко ни валко, особенно в старых домах, а потому охватывают эти объединения сейчас, по разным данным, от 7 до 15-20 процентов жилого фонда. Но, с другой стороны, продолжил глава Росстроя, ТСЖ - это вовсе не самоцель, и силком в них загонять никого нельзя, и, в принципе, получить финансы и провести ремонт сможет и управляющая компания, избранная жильцами-собственниками.
Россия еще не дожила до того момента, когда можно было бы с уверенностью говорить о скорой отмене лицензирования в строительстве. Такое мнение вчера высказал в беседе с журналистами зампредседателя комитета Совета Федерации по природным ресурсам и охране окружающей среды Василий Дума.

Конечным получателем средств, по словам заместителя министра регионального развития Юрия Тыртышова, должны стать товарищества собственников жилья. В Росстрое же считают, что без муниципалитетов в этой цепочке не обойтись - именно там сосредоточена полная информация об истинном состоянии жилых зданий. Кроме того, нельзя сбрасывать со счетов тот факт, что муниципалитеты владеют примерно 30 процентами жилого фонда, и во многих старых домах далеко не все квартиры приватизированы. А это означает, что муниципалитет просто обязан принять участие в ремонте.

Задержка объясняется не только тем, что нет пока действенного механизма контроля за изыскателями и строителями, который могло бы осуществлять само профессиональное сообщество в лице саморегулируемых организаций, но и тем, что самого закона о таких организациях пока так и не принято. В Госдуму, впрочем, внесено два соответствующих законопроекта, один из них даже прошел первое чтение. Однако эксперты признают, что в настоящем виде ни один из этих проектов не может стать полноценным законом. Требуется серьезная доработка, осуществить которую за один месяц невозможно, признали вчера участники дискуссии в Совете Федерации. При этом прозвучали предложения дать временной лаг даже не год, а два-три или даже больше. Впрочем, некоторые эксперты считают, что можно было бы уложиться и за полгода, а установление более длительных сроков только расхолодит законодателей.

Напомним, что история с отменой лицензирования длится уже не первый год. Согласно закону о лицензировании, последовательно отменяющем этот вид государственного контроля в разных областях экономики, очередь до строителей должна была дойти в начале нынешнего года. Однако внятной нормативной базы для работы саморегулируемых организаций, которые должны прийти на смену государственному лицензированию, так и не было подготовлено. В результате срок его отмены перенесли сначала на 1 июля, а в конце прошлой недели стало известно, что и эту дату будут отодвигать. Как сообщил глава Росстроя Сергей Круглик корреспонденту РГ, до конца июня будет принята поправка в закон о лицензировании, согласно которой нынешняя система будет действовать еще год.

С сенатором солидарен генеральный директор Федерального лицензионного центра при Росстрое Александр Толкачев.

- Вопрос о переходе на саморегулирование строительных фирм должен стоять, но отменять лицензирование прямо сейчас нельзя, - еще раз подтвердил Василий Дума. - Возможно даже, стоит отработать новую систему в ходе эксперимента в отдельном регионе.

Успешно действующие в развитых странах системы саморегулирования строительной отрасли, по словам Толкачева, складывались веками. Россия же хочет достигнуть того же самого одним прыжком - и в итоге, по мнению директора Федерального лицензионного центра, непродуманная отмена лицензирования (особенно если учесть российскую географию, а также активно наращиваемые объемы возведения жилья) может привести к очень неприятным последствиям. Сами строители сегодня вынуждены признать: качество сдаваемых новостроек в последнее время снижается.

- Китай в свое время заимствовал у России опыт лицензирования строительных организаций и теперь говорит нам спасибо за то, что благодаря этому опыту страна начала сдавать по квадратному метру жилья на человека ежегодно, не теряя в качестве, - утверждает он. - Лицензирование в нашей стране еще не исчерпало себя, и переход на саморегулирование должен осуществляться не спеша.

Данный государственный механизм допуска на строительный рынок был отменен еще в прошлом году, и теперь речь может идти лишь о временном продлении срока его действия. Однако Веретельников согласился, что пока закон о саморегулируемых организациях не готов, лицензирование должно действовать, и создавать в сфере контроля над строительными фирмами правовой вакуум не следует.

Присутствовавший на мероприятии вице-президент Российского союза строителей Григорий Веретельников, правда, подчеркнул, что говорить о том, надо или не надо отменять лицензирование, уже некорректно.


Справка РГ

Александр Толкачев, в свою очередь, считает, что хотя лицензирование и не является панацеей, дающей гарантию против недобросовестных строительных компаний, но тем не менее действующая система позволяет контролировать их работу, предупреждая многие серьезные нарушения.

- не соблюдают строительные нормы и правила при проектно-изыскательских и строительных работах, что сказывается на качестве строительства;

Что чаще всего нарушают строители:

- не имеют необходимой технической базы;

- не имеют достаточного количества специалистов необходимой квалификации;

Краткая характеристика самых популярных европейских рынков в комментариях Ирины Садыковой, генерального директора компании Casa Nobile.

- меняют юридический адрес компании, что усложняет их взаимоотношения с партнерами и соинвесторами.

И.С.: Действительно, Casa Nobile это французская компания, профиль которой продажа элитной недвижимости в основных европейских странах. Однако, учитывая безусловную заинтересованность в зарубежной недвижимости покупателей из России, компания изначально создавалась для работы именно с этой аудиторией. Поэтому подбор предложений и подход наших русскоговорящих специалистов, досконально владеющих спецификой ведущих европейских рынков, ориентированы, в первую очередь, на вкусы и проблематику граждан СНГ. Головной офис компании находится на Лазурном берегу самой горячей точке рынка элитной недвижимости, и это, безусловно, помогает нам быть в курсе всей рыночной динамики и предоставлять самую качественную и оперативную информацию по запросам.

К.Н.: Ирина, ваша компания, основанная во Франции и занимающаяся исключительно европейской элитной недвижимостью, работает, тем не менее, по большей части с русскоязычной клиентурой. Почему?

И.С.: Продолжающие лидировать с точки зрения запроса, рынки Франции и Италии чрезвычайно разнообразны и способны предложить покупателям самый широкий выбор объектов: замки, винодельческие хозяйства, квартиры, альпийские шале, виллы на островах и знаменитых морских курортах. Все эти категории пользуются спросом и имеют своего покупателя. По этой причине в каждой из стран регионы очень отличаются друг от друга спецификой и ценами, но, как ни странно, есть два ценовых сегмента, в которых заметен наибольший спрос: это рынок хорошей, но не очень дорогой недвижимости - в пределах 3-4 миллионов евро и рынок самых эксклюзивных объектов, стоимостью от 20 миллионов евро.

К.Н.: Специализируясь в основном на недвижимости во Франции и Италии, вы имеете возможность объективно оценивать ситуацию на этих крайне востребованных рынках. В каких ценовых сегментах там сегодня отмечается наибольший спрос на покупку жилой недвижимости?

И.С.: Если рассматривать рынок жилой недвижимости на Лазурном берегу в целом, то первичных предложений там вполне достаточно: рынок постоянно пополняется строящимися домами, которые, однако, не входят в интересующий нас сегмент. Что касается действительно качественных предложений, то здесь ситуация гораздо более сложная: такие объекты крайне редки. В настоящий момент, например, наша компания занимается продажей квартир в элитном комплексе, расположенном в 15 минутах езды от Канн. Это тот редкий случай, когда был найден участок и получено разрешение на строительство комплекса прямо у моря. Земельные участки на Лазурном берегу, несомненно, редкость, и чаще всего они официально не представлены на рынке. Нам, например, зачастую удается найти дефицитные участки земли, причем уже с полученным разрешением на строительство, благодаря нашим связям с адвокатскими и нотариальными конторами, а также с ключевыми специалистами на рынке. Так, в данный момент у нас есть несколько подобных предложений, в том числе участки под Сан-Тропе и в окрестностях Канн. Этот момент очень важен, так как самостоятельно получить разрешение либо нельзя, либо крайне сложно, и в таком случае на это уходит много времени - от полугода до года.

К.Н.: Как известно, первичных предложений на Лазурном берегу крайне мало, равно как и свободных участков земли под застройку. Можно ли говорить об аналогичном дефиците применительно к побережью Италии, которое становится все более востребованным? И насколько легко приобрести на сегодняшний день действительно эксклюзивную недвижимость, если говорить о вторичном рынке?

К.Н.: С точки зрения инвестиционной привлекательности зарубежная недвижимость представляет большой интерес для клиентов из России. Помимо продажи и аренды недвижимости в элитном сегменте Casa Nobile также профессионально занимается инвестиционными проектами. На ваш взгляд, какие объекты сегодня особенно интересны для капиталовложений?

В Италии прослеживается аналогичная ситуация, если речь идет о самых популярных районах таких, как Тоскана, Сардиния и озера под Миланом, где наблюдается острый дефицит свободных участков земли. Что касается эксклюзивной недвижимости, то этот рынок крайне узок, и спрос здесь намного превосходит предложение: количество дорогих объектов, стоимостью в 30, 40, 50 и более миллионов евро, очень ограничено. Поэтому достаточно трудно найти заинтересующий клиента объект и тем более вывести владельцев на переговоры. Это сложная и кропотливая работа, требующая много времени и знаний. Однако, как показывает наш опыт, при правильном подходе можно добиться успеха даже в самых сложных случаях.

К.Н.: Casa Nobile обеспечивает полное сопровождение сделки, в том числе оказывает налоговый и юридический консалтинг. Какие еще услуги предоставляются компанией?

И.С.: Действительно, сейчас все больше и больше частных лиц и российских компаний интересуются инвестициями в зарубежную недвижимость. Активно пользуются спросом отели, офисные здания и квар-тирные дома, но более всего интересны, конечно же, земли под застройку, которые являются самым прибыльным вложением средств. Спецификой данного рынка является то, что он очень мобилен, и хорошие объекты держатся на нем совсем недолго, появляются и исчезают или даже просто не выходят в официальную продажу. Также, безусловно, рентабельна продажа готовой недвижимости. Рассмат-ривая возможность инвестиций, нужно ориентироваться на самый дорогой сегмент рынка, так как именно там наблюдается наиболее высокий и постоянный рост цен. Однако, очень выгодных и прибыльных проектов, несомненно, не так много. Мы, благодаря нашим связям и доступу практически ко всей базе данных продаваемых объектов недвижимости как жилых, так и инвестиционных, всегда владеем информацией о самых интересных из них. Поэтому перечень реализуемых нами проектов очень широк начиная от отеля в центре Монако и гольф-поля в Италии и заканчивая землей под застройку на Лазурном берегу Франции.

Что же касается дальнейших перспектив развития московского рынка недвижимости, то здесь эксперты весьма сдержаны в оценках. Даже несмотря на затянувшуюся на несколько месяцев стагнацию, цены на жилье не торопятся снижаться, что не дает оснований для благоприятных прогнозов. Колоссальный неудовлетворенный спрос на московское жилье за последние годы не сократился и вряд ли сократится в течение нескольких ближайших лет. Динамичный рост российской экономики и связанное с этим повышение уровня жизни значительной части населения остаются главным фактором, обеспечивающим устойчивый спрос на столичные квадратные метры.

И.С.: Практикуя индивидуальный подход к каждому клиенту, мы берем на себя абсолютно все заботы о покупателе. Во-первых, мы осуществляем поиск и подбор наиболее подходящих для него объектов, активно сотрудничая при этом со многими другими компаниями. Таким образом, наши клиенты получают полную картину рынка, не будучи вынужденными самостоятельно заниматься поиском и общением со множеством агентств. Проведенный нами мониторинг, в результате которого отбираются самые подходящие для клиента варианты, совершенно не влияет на цену: покупателем оплачивается только контрактная стоимость объекта. С самого начала сотрудничества мы консультируем наших клиентов относительно возможностей оформления сделки и финансирования и в зависимости от каждой ситуации подбираем идеальный вариант. Сопровождение сделки, особенно юридическое, чрезвычайно важно. Наша компания осуществляет постоянный контроль за ведением дела, контактами с адвокатами и нотариусом, а также банками, помогает в оформлении ипотечных кредитов. А после подписания полностью берет на себя перевод на нового владельца всех контрактов обслуживающих компаний, открытие счетов, подбирает аудиторскую компанию, архитекторов, дизайнеров, помогает подобрать персонал и освоиться на новом месте.
Цены на московскую жилплощадь, сопоставимые со стоимостью жилья в крупнейших западноевропейских столицах, давно уже воспринимаются москвичами не как нечто экстраординарное, а как суровая и неизбежная реальность столичной жизни.

Что касается первого варианта, то строительство за кольцевой ведется в Москве уже достаточно давно и данный резерв почти исчерпан. Более того, подобное строительство значительно осложняется необходимостью улаживать отношения с местными жителями, проживающими на месте предстоящей застройки, и областными властями. Прекрасным примером тому стали недавние события в поселке Южное Бутово.

Решить проблему высоких цен и повысить доступность московского жилья в сегодняшней ситуации можно лишь одним способом - увеличив объемы строительства. Несмотря на рекордные темпы ввода в эксплуатацию нового жилья - более 5 млн. квадратных метров в год, возводимого жилья по-прежнему недостаточно для того, чтобы полностью перекрыть существующий спрос и взять под контроль цены. Столичные строители в один голос заявляют о том, что готовы строить значительно больше, чем сейчас, однако, к сожалению, одних только желаний и возможностей стройкомплекса в данном случае недостаточно. Главной проблемой, решением которой давно озабочены столичные власти, остается недостаток свободных площадей под застройку. С тех пор, как практически все пригодные под строительство свободные городские пространства оказались застроенными, в Москве существует три основных резерва площадей. Это территории, находящиеся за пределами МКАД, районы ветхой, преимущественно пятиэтажной застройки и так называемой промзоны - места расположения действующих, а чаще давно недействующих промышленных предприятий, находящихся в черте города.

На этом фоне использование под застройку площадей, находящихся под значительной частью городских промышленных предприятий, выглядит весьма привлекательно и перспективно. Необходимо отметить, что речь ни в коем случае не идет о сокращении промышленного потенциала столицы. В последние годы сложились объективные тенденции: в экономике крупных городов мира происходят существенные изменения, предполагающие вытеснение устаревших низкотехнологичных предприятий с территории мегаполисов. В соответствии с ними в черте города должны остаться лишь уже имеющиеся крупные современные предприятия, приносящие прибыль и обеспечивающие рабочими местами значительную часть горожан, а также производства, поставляющие необходимую городу продукцию или услуги. В наследство от неэффективной экономики советского периода Москве досталось великое множество небольших и средних предприятий, большинство из которых сегодня либо выпускает неконкурентную продукцию, либо давно не выпускает ничего вообще и живет от сдачи в аренду площадей и помещений, либо пребывает в полном запустении. Содержать на своей территории такие производства становится для города непростительной роскошью. Ликвидация таких предприятий или их перенос в специально отведенные места дают Москве хорошие возможности расширить площади под жилищное строительство. Так, по словам главы столичного стройкомплекса Владимира Ресина, в 2006 году на освобожденных территориях промышленных зон введено в эксплуатацию 810 тысяч квадратных метров жилья. Городской комиссией по перебазированию, реформированию, ликвидации предприятий и организаций, расположенных на территории города Москвы, и реабилитации освобождаемых территорий в 2006 году рассмотрены материалы обследований 882 предприятий, расположенных на 14 производственных территориях, занимающих площадь 2937,1 га. По словам В. Ресина, на сегодняшний момент выпущено 25 распорядительных документов по строительству жилых и многофункциональных комплексов на освобождаемых территориях промзон. Ведется разработка градостроительной документации по 27 производственным территориям, разработаны и направлены на согласование 16 проектов планировок. Что касается дальнейших планов реорганизации промышленных территорий, то правительством Москвы принято предложение Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города Москвы, направленное на выполнение в 2007 - 2010 годах мероприятий на территориях, расположенных в границах: улицы Лобачевского -Мичуринского проспекта. Это предложение позволит реализовать на освободившихся площадях проект строительства жилого микрорайона с объектами социально-бытового назначения.

Весьма перспективным видится и второй вариант - расселение ветхого жилья. В этом случае новое жилье возводится в сложившихся, обжитых районах, обеспеченных коммуникациями и социально-бытовой инфраструктурой. Несмотря на то, что на сегодняшний день программа расселения в значительной степени выполнена, одним только этим способом решить проблему невозможно. К тому же строительство на освобождаемых таким образом участках обременяется необходимостью обеспечения жильем обитателей расселяемых домов, что не может не сказаться на ценах.



Главная --> Публикации