Главная --> Публикации --> Фнс начала борьбу с незаконными схемами продажи квартир Стратегия жилищного строительства основана на грядущем запрете приватизации жилья Можно ли сесть в тюрьму, если не заплатишь налоги за сданную квартиру? Первый участок цкад откроется только в 2012 году Дом на священной земле – дороже не бывает

На недавней встрече президента России с представителями партии Единая Россия одним из главных стал вопрос реформирования ЖКХ. Владимир Путин обратил внимание на необходимость четкого и оперативного контроля расходования средств Фонда содействия реформированию ЖКХ. Депутат Мартин Шаккум подчеркнул в разговоре с президентом, что необходимо исключить возможность неэффективного использования средств, выделяемых на решение проблем ветхого и аварийного жилья. Целевые средства будут выделяться конкретным объединениям граждан - ТСЖ (товарищества собственников жилья).

Власти Москвы принимают максимум усилий, чтобы сделать переход от системы ДЭЗов к управляющим компаниям наименее болезненным для жителей мегаполиса.

В Москве реформа ЖКХ идет ускоренными темпами. Образцовым считается Западный округ столицы, где к концу года будет создано 330 ТСЖ. И все же большинство жителей ЗАО проголосовали за ДЕЗы. В префектуре округа отметили при этом, что при переходе к альтернативной системе обслуживания многоквартирных домов стоит думать в первую очередь о людях. Вместе с тем в ДЕЗах ЗАО активно ведется инвентаризация имущества в целях улучшения работы. Если учесть, что основная задача префектуры - сделать жизнь людей качественной, безопасной и комфортной, такое решение выглядит обдуманным и необходимым.

Согласно новому положению Жилищного кодекса, собственники жилья в многоквартирном доме должны управлять имуществом сообща. Существующих способов управления многоквартирным домом много - это и непосредственное управление, и управление с помощью управляющей компании, и управление ТСЖ.

Префект Западного округа Москвы Юрий Алпатов так прокомментировал процесс перехода на новую систему управления жильем:

Переходный период от государственного управления к управлению многоквартирными домами собственниками квартир сообща имеет много подводных камней - это и негативное отношение людей к частному управлению, и юридические формальности при регистрации ТСЖ, и недостаток средств в казне Москвы на капитальный ремонт домов. Со всеми этими проблемами сталкиваются округа Москвы.

Как правило, стандартная комиссия риэлторского агентства составляет 5-6% от стоимости продаваемого или покупаемого жилья, однако возможны скидки.

- Моя твердая позиция состоит в том, чтобы сегодня обслуживанием домов занимались государственные предприятия - ДЕЗы. И это несмотря на то, что у них масса недостатков. Хотя уже появляются альтернативные коммерческие структуры, которые могут брать на себя весь объем работ. Второй момент - сбор денежных средств. Куда пойдут деньги жителей? Меня, как руководителя округа, это беспокоит. В стране уже были случаи, когда новые управленцы исчезали с большими средствами. А дома оставались зимой без тепла и света.
За последние два года московское жилье подорожало более чем в два раза. Вместе с ростом цен на квартиры автоматически росли и доходы риэлторов. Но в последнее время со стагнацией на рынке усилилась и конкуренция между риэлторскими агентствами. Более мобильные небольшие компании, быстрее приспосабливаясь к условиям рынка, уже снизили цены на услуги. Агентства первого эшелона пока не готовы снижать цены на услуги официально - за них это делают на свой страх и риск сами агенты, как выяснил корреспондент Газеты, проведя собственное расследование. Ведь вознаграждение агента составляет до половины риэлторской комиссии, поэтому терять клиента ему невыгодно.

Детальный просчет
В первую очередь я обзвонил компании так называемой большой четверки: ИНКОМ-Недвижимость, МИЭЛЬ-Недвижимость, БЕСТ-Недвижимость и ГК МИАН. Больше всего меня удивили условия, предложенные в МИАНе. С него и начнем.

Правда, большинство крупных агентств о схемах, которыми может воспользоваться потенциальный клиент, рассказать не захотели. Как правило, риэлторы ограничивались лаконичной фразой: Стоимость услуг нашей компаний составляет столько-то процентов, но сумма может варьироваться в зависимости от сложности сделки. Дальнейшие вопросы ни к чему не приводили: одни риэлторы объясняли что-то о специфике каждой сделки, другие - о коммерческой тайне и конкуренции. В результате, чтобы узнать так называемые коммерческие тайны, пришлось обзвонить наиболее крупные агентства в качестве потенциального клиента. Легенда заключалась в следующем: мне необходимо было продать однокомнатную квартиру в Москве примерной стоимостью $200 тысяч, а затем купить квартиру в ближайшем Подмосковье примерно за $150 тысяч. Забегая вперед скажу, что когда результаты телефонного расследования я объявил официальным представителям компаний уже как корреспондент Газеты, они уверяли, что крайне удивлены предложениями собственных агентов.

Но такое недопонимание происходило сплошь и рядом. Наша компания берет от 2% до 10% от стоимости жилья, - сообщил мне представитель агентства МИЭЛЬ-Недвижимость, представившийся Александром. - Или это может быть фиксированная сумма. Мне было предложено зафиксировать комиссию в $5 тысяч или заплатить 4% от общей стоимости продаваемого и покупаемого жилья - это составило бы $8 тысяч. Конечно, я выбрал фиксированную сумму. Компания берет от 3 до 6%, ни 2, ни 10%, ни фиксированной ставки быть не может, - разочаровали меня в пресс-службе МИЭЛЬ-Недвижимости. Правда, сообщили, что сейчас компания разрабатывает новую схему работы с клиентами. В чем она будет заключаться, узнать не удалось. Может, агент просто обнародовал ее раньше времени?

Около года назад ГК МИАН анонсировала новую систему формирования агентской комиссии, которая теперь состоит из двух частей: фиксированной ($3 тысячи) и постоянной (1,5% от стоимости жилья). За две операции вам придется заплатить $8250, - подвела итог агент ГК МИАН Ольга, к которой я обратился под видом клиента. Она разъяснила, что эта сумма включает три составляющих: $3 тысячи - фиксированная ставка, еще $3 тысячи - 1,5% от цены продаваемой квартиры стоимостью $200 тысяч и $2,25 тысячи - 1,5% от цены покупаемой квартиры. Впрочем, можно сделать проще, - посоветовала она. - Квартиру выставим за $208 тысяч и возьмем эти деньги с покупателя. То есть покупатель квартиры оплатит и агентские за приобретение мной нового жилья? - засомневался я в столь неожиданной удаче. Да, - подтвердила Ольга. Однако в ГК МИАН уверяют, что агент такого предложить не мог. Квартира должна продаваться именно за $200 тысяч, - заявила пресс-секретарь группы Светлана Фуфаева, добавив, что пресловутые $8 тысяч платить должен я, как клиент, заключивший договор с агентством. А с покупателя, который нашел квартиру по открытой базе, ничего брать не должны, - заключила она. - Скорее всего, или вы что-то напутали, или вы с риэлтором просто не поняли друг друга.

Дороже всего оценила свои услуги компания ИНКОМ-Недвижимость. Агент Светлана заявила, что комиссия в моем случае составят 3-4%. Так три или четыре? - переспросил я. Ну, если у вас бюджет небольшой, то три, - ответила моя собеседница. Небольшой, - подтвердил я. Но даже в этом случае комиссия составила бы $10,5 тысячи. А официально компания берет еще больше. Стандартная комиссия в компании 6%, - заявил мне директор департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Михаил Куликов. - И агент не имеет права снижать этот процент, а тем более объявлять его по телефону: решение о скидках может принимать лишь руководитель отделения.

Риэлтор компании БЕСТ-Недвижимость Светлана объяснила мне, что в настоящее время проводится акция. Окзалось, что отличается акция от того, что мне предложил агент МИАНа, лишь деталями и то не в лучшую сторону: фиксированная ставка в 56 тысяч рублей (примерно $2,15 тысячи), плюс 2% от стоимости продаваемого и покупаемого жилья. То есть $2,15 тысячи плюс $4 тысячи (процент от продаваемой квартиры), плюс $3 тысячи (процент от продаваемой квартиры), итого - $9,15 тысячи.

Виртуальная гарантия
Справедливости ради стоит заметить, что большинство даже крупных компаний не хотят брать на себя ответственность за чистоту сделки, в том числе и БЕСТ-Недвижимость, и МИАН. Как объяснила Светлана Фуфаева из ГК МИАН, по закону ответственность за качество товара несет его производитель, а за передачу недвижимости без обременений перед покупателем отвечает продавец. Покупатель жилья может застраховать свой риск, обратившись в страховую компанию, - подтвердила она. За эту услугу придется еще доплатить в среднем 0,6-0,8% от суммы, на которую покупатель страхует квартиру: на случай, если сделка по ее покупке будет признана недействительной. В ИНКОМ-Недвижимости новому собственнику выдают гарантийный полис. Согласно этому документу, если купленная квартира будет оспорена, покупателю вернут деньги или купят новое жилье. Правда, за это придется доплатить еще от 1 до 3% от стоимости приобретаемого жилья. Единственная компания, которая бесплатно берет на себя ответственность за чистоту проданной через нее квартиры, - МИЭЛЬ-Недвижимость.

Впрочем, и бюджетные варианты не так дешевы, как кажется на первый взгляд. В частности, бюро недвижимости Агент 002 анонсировало, что готово работать за 2%. Однако, как объяснила сотрудница отдела продаж Валентина, к заявленным 2% нужно прибавить НДС (18%). В результате агентская комиссия вырастает до 2,36%. Но это еще не все, к этой сумме нужно добавить стоимость услуг по проверке юридической чистоты квартир: 14 тысяч рублей при продаже жилья и 21 тысячу рублей при покупке. В моем случае комиссия составит $8,26 тысячи, и порядка 1 тысячи евро придется накинуть за юридическое сопровождение сделок. При этом гарантии чистоты сделки нет. Гарантии может дать страховая компания, - посоветовала Валентина.

Правительство Москвы вчера обсудило проект Градостроительного кодекса столицы. Его авторы собрали вместе нормы более десятка действующих городских законов. Среди основных заявленных целей - в рамках федерального законодательства учесть особенности Москвы. Как выяснилось, столичная специфика заключается в максимальном расширении полномочий чиновников.

Согласно закону О защите прав потребителей, если риэлтор оказал некачественную услугу, проведя сделку с сомнительной квартирой, его можно привлечь к ответственности. Однако на практике исков со стороны клиентов не существует. Риэлторы часто пользуются формулировкой юридическая чистота квартиры, но, честно говоря, слова эти - народное творчество, - объясняет директор департамента вторичного рынка корпорации Рескор Вадим Мартыненко. - Нет такого юридического термина, а соответственно, невозможно доказать, что проверка этой самой юридической чистоты была проведена риэлтором недостаточно качественно.

Решение о запрете точечной застройки назрело, потому что город становится все более независимым от инвесторов, - считает глава комиссии Мосгордумы по перспективному развитию и градостроительной политике Михаил Москвин-Тарханов. - Если раньше при реконструкции ветхого здания разработка граддокументации велась только по этому зданию, то теперь нужно будет разрабатывать план всего квартала. В нем будет видно, какое влияние стройка окажет на соседние дома, будут проведены публичные слушания, можно будет зафиксировать ограничения для инвестора.

Мэр Юрий Лужков отправил документ на доработку, дав на нее полтора месяца. Однако системных претензий к проекту мэр не предъявил: ему не понравилось лишь обилие новых терминов, не совсем четко обозначенная процедура проведения публичных слушаний при разработке градостроительных планов и т. п. Из существенных замечаний можно выделить одно. Должно быть точно прописано, что такое точечное строительство, - заявил Лужков. - Точечного строительства не должно быть в Москве.

Однако версия о сохранении чиновниками лазейки для неоднозначных строек подтверждается и другими отличиями столичного Градостроительного кодекса от федерального. Например, Градостроительный кодекс РФ нормирует процедуру развития уже застроенных территорий, но речь в нем идет только о подлежащей сносу многоквартирной жилой застройке и только в целях нового жилищного строительства. Москва идет дальше. Согласно законопроекту, возможна также реорганизация производственных и иных территорий с целью не только жилищного, но и промышленного, общественного строительства. И даже - ради развития комплекса озелененных территорий и регенерации исторической среды. То есть любой дом могут снести для устройства, например, сквера или фонтана. Причем проводить такую реорганизацию предполагается не только на основании предусмотренного федеральным законодательством договора с инвестором, но и на основании городской целевой программы, которую опять же разрабатывают в мэрии.
Заброшенный спортивно-развлекательный центр Аквадром на Аминьевском шоссе в Москве, давно причисленный к объектам долгостроя, вчера был продан на аукционе за 975,5 млн руб. В качестве претендентов на него выступали всего две компании: ООО ИПН Инвест и ООО Финленд. Первоначальная цена лота составляла 945,5 млн руб., а шаг аукциона -- 30 млн руб. Сделав всего один шаг, победителем торгов стала компания ООО Финленд. Ее представитель Максим Жук отказался говорить, чьи интересы представляет компания, отметив лишь, что это промышленно-финансовая группа с российским капиталом, в портфеле которой имеется уже пять-шесть объектов недвижимости, в том числе банки. Согласно открытым источникам, руководителем единственного в Москве ООО Финленд является Богдан Юдицкий, член ревизионной комиссии Московского залогового банка. Этот банк считается финансовым центром холдинга RIGroup и осуществляет расчеты всех компаний, входящих в холдинг, в частности девелоперской компании РИГрупп, активно работающей в России в сегменте офисной, торговой и жилой недвижимости. Впрочем, пресс-секретарь RIGroup Филипп Зариян заявил Времени новостей: Мы не имеем отношения к покупке Аквадрома.

Публичные слушания - это хорошо, но, позаботившись о недовольных точечным строительством горожанах, столичные чиновники не забыли и о себе. Они оставили за собой право разрабатывать территориальные и отраслевые схемы планирования. В федеральном Градостроительном кодексе таких терминов нет: все планирование территорий должно идти в рамках генплана, который утверждают законодатели, в данном случае - Мосгордума. Получается, что неоднозначные решения о строительстве, например, торгово-развлекательных центров могут по-прежнему приниматься чиновниками за закрытыми дверями. Территориальные схемы - инструмент реализации генплана, а не вносимые в него изменения, - утверждает Москвин-Тарханов. - Если Генплан - широкая задача по развитию города, то территориальные схемы - узкие задачи, которыми должно заниматься правительство Москвы. Попытки передать законодательной власти полномочия исполнительной неконституционны и приводят к нелепым последствиям.

В 2005 году город выкупил у Аквадрома права собственности на недостроенный объект за 811,46 млн руб. Первоначально московское правительство думало, что проблем с продажей участка возникнуть не должно, поскольку основные строительно-монтажные работы на объекте проведены и степень его готовности согласно заключению экспертов составляет 59%, говорил несколько лет назад руководитель департамента имущества Москвы Владимир Силкин. В связи с этим на первых торгах объект продавался с обременением -- вместо аквадрома новый владелец обязан был построить торгово-развлекательный комплекс. Но покупателя на объект так и не нашлось. Спустя два года, в течение которых объект тщетно пытались продать, обременения были сняты. Теперь функциональное использование бывшего аквадрома по согласованию с Москомархитектурой сможет определить инвестор, сообщил Игорь Маймистов, пресс-секретарь ГУПа по продаже имущества города Москвы. Площадь незавершенного объекта равна 43,5 тыс. кв. метров, он представляет собой 11-этажное нежилое здание с четырьмя подземными гаражами. Степень готовности -- 59%, а площадь прилегающего земельного участка составляет 1,915 га.

Строительство аквадрома на Аминьевском шоссе началось в 1997 году. Решение было принято в связи с проведением Всемирных юношеских игр, к началу которых он и должен был открыться. Первоначально в комплексе предполагалось оборудовать пять бассейнов, легкоатлетический манеж, аквапарк, офисы, кафе, центр лечебной физкультуры и медицины и другие объекты. Предусматривалась подземная автостоянка на 107 машиномест. Но строительство было заморожено в 2000 году из-за финансовых проблем инвестора -- компании Аквадром -- и с тех пор не возобновлялось.

По мнению экспертов консалтинговой компании Jones Lang LaSalle, подобные инвестиции в проект будут оправданы, если инвестор решит возводить многофункциональный комплекс. А площадка, на которой находится объект, довольно удачна для строительства торгово-развлекательного центра и гостиницы. Другие эксперты рынка отмечают, что объект достаточно сложный: инвестору придется заниматься его сносом или реконструкцией, поэтому сделать проект высокодоходным вряд ли получится.

Г-н Жук рассказал Времени новостей, что Финленд планирует инвестировать около 200 млн долл. в строительство объекта. Более того, компании придется взять в долгосрочную аренду землю, на которой он расположен. Пока концепция проекта находится на стадии разработки. Скорее всего, на месте недостроенного аквадрома будет новый объект с гораздо большей площадью, насколько это позволят нормы, -- заявил он.



Главная --> Публикации