Главная --> Публикации --> Сросшиеся Москва становится гетто для богачей? Туристы постсоветского периода Застройщик дерипаска Студенты-архитекторы вскружили голову мэру

На сегодняшний день собственниками всех зданий, в которых располагаются международные отели, являются российские компании или СП (Совместные предприятия. прим. Арендатор.ру) российских компаний. Иностранные хотельеры заключают с собственниками либо договор на управление, либо продают российским компаниям франшизу (что имеет место гораздо реже), и те уже сами выстраивают менеджмент отеля.

Чемпионат мира по хоккею в Москве, экономический форум в Санкт - Петербурге, победа Сочи в соревнованиях за право проведения зимней олимпиады в 2014 году вот лишь несколько глобальных событий, способствовавших притоку туристов в нашу страну. Как мы видим, спрос на услуги индустрии гостеприимства непрерывно растет. В тоже время по количеству гостиниц Москва пока значительно отстает от других европейских столиц. Очевидно, что в ближайшее время этот сегмент будет активно развиваться, свои планы по строительству новых отелей уже анонсировали несколько крупных компаний. Что это будут за отели, и кто ими будет управлять? У собственников сегодня есть несколько путей: франшиза, международный или собственный бренд. Какой из них выбрать зависит от множества факторов.

Процесс выстраивания отношений между собственниками зданий и гостиничными брэндами обычно протекает очень непросто. Во-первых, все мировые отельные брэнды имеют четко прописанные подробные спецификации, требования, предъявляемые к зданию, чтобы в него мог заселиться тот или иной гостиничный брэнд. Оговариваются минимальные размеры и общее число номеров, высота потолков, наличие различных служб и многое другое. В результате подходящие здания для премиум-брэндов можно пересчитать по пальцам одной руки.

Таким образом, западные гостиничные группы не инвестируют в российский гостиничный рынок, а приходят на него как приглашенные управленцы.

Сегодня в Москве и Петербурге складывается рынок продавца, - рассказывает Марина Смирнова, заместитель директора департамента оценки и консалтинга компании Colliers Intrenational. - В отношениях собственников зданий с гостиничными операторами многое зависит от площадки. Если месторасположение соответствует требованиям, предъявляемым к гостиничным проектам (центр города, прекрасная транспортная доступность и видимость), то у владельца объекта появляется возможность если не диктовать свои условия, то выбирать из нескольких претендентов. Если участок так себе, то могут возникнуть сложности с его реализацией даже в Москве или Петербурге. Что касается франшизы, то в Петербурге на долю франчайзинговых договоров приходится только 7-8% номерного фонда в верхнем сегменте рынка, в Москве чуть более 25%.

Гостиничный рынок отличается специфичными требованиями тех или иных операторов к организационно-планировочным решениям своих отелей, - комментирует Игорь Лучков, директор департамента оценки, консалтинга и аналитики компании ГК Бекар. - Поэтому не имеет смысла строить отель, а потом надеяться привлечь в него западный брэнд. Наоборот, нужно сначала договориться о партнерстве и уже тогда реализовывать проект по стандартам конкретного гостиничного оператора.
С другой стороны, если у владельца имеется очень привлекательно здание, то он может проявить завидную разборчивость и выбирать из нескольких наиболее интересных для себя брэндов.

В этом случае экономятся значительные средства, так как услуги западной управляющей компании обходятся недешево, в несколько миллионов долларов в год (это и годовой гонорар, и процент с оборота, и маркетинговый взнос, и оплата поездок Генерального менеджера на родину и т.д.). Однако, разумеется, эти деньги идут не на ветер. Крупный сетевой оператор не только приносит с собой самые современные гостиничные ноу-хау, но и приводит свою клиентскую базу, прописывает отель в своей глобальной системе бронирования, включает его в маркетинговые и кросс-маркетинговые программы и др. Так что собственникам нужно очень тщательно взвешивать все за и против работы с иностранным оператором. Однако, как правило, в большинстве проектов категории 5* и 4* выбор склоняется в пользу приглашения западной компании, поскольку участие такого оператора повышает капитализацию (и ликвидность) объекта, а это зачастую играет одно из решающих значений в проекте.

Однако собственники могут и не привлекать гостиничного оператора, а сами управлять отелем, как это произошло в таких хорошо известных отелях Петербурга, как Гранд-отель Эмеральд, Петро Палас, Амбассадор.

Международные гостиничные компании ищут только контракты на управление и обычно инвесторы сами связываются с ними. Или это делают девелоперы и/или банки. Международные операторы не вкладывают деньги в проекты, а если все-таки вкладывают, то лишь как миноритарные акционеры с целью получения контракта на управление объектом, - поясняет Элмар Грайф, консультант по проектам гостиничной и коммерческой недвижимости, с 2001 по 2004 гг. Генеральный менеджер Гранд-отеля Европа.

Риски меньше
Итак, зарубежные гостиничные операторы предпочитают не вкладывать деньги в российский бизнес. Для них гораздо выгоднее управлять чужой собственностью и сдавать в аренду свой брэнд. В результате деятельность иностранных компаний в России в сфере гостиничного бизнеса сводится в основном к управлению, значительно реже франшизе (например, стандартный договор франшизы подписан у отеля Националь с оператором Le Meridien). Впрочем, бывают случаи, когда франшиза одна, а управляющая компания другая. Например, гостиницы Marriott Royal Aurora, Grand Hotel Marriott и Marriott Tverskaya управляются компанией Interstate Hotels Resorts, Mariott же предоставляет только франшизу. Аналогичная и схема Rezidor Radisson / Park Inn.

Стоимость франчайзинга обычно высчитывается индивидуально для каждого объекта и составляет от 1,5 до 5% с оборота, не считая некоторой суммы за каждое бронирование номера. За эти деньги собственники отелей могут рассчитывать на включение гостиницы в международную систему бронирования номеров и на консультации специалистов международной сети.

При управлении риски оператора незначительны, так как его деятельность не связана с инвестиционной активностью вообще или ее объем минимален. Как правило, в среднем иностранная управляющая компания обходится владельцам в 4-8% от оборота плюс 8-12% с прибыли.

Управлять по-питерски
Однако на практике далеко не все происходит по канонам идеальных бизнес-схем.

Наша компания изначально решила строить бизнес с привлечением международного брэнда и искала адекватное предложение для работы по франшизе, - рассказывает Дамир Кафтаранов, генеральный директор компании Сити-Отель. - Концепция развития бизнеса под маркой Best Western показалась нам наиболее привлекательной. После этого мы участвовали в тендере, объявленном среди компаний, желающих представлять сеть Best Western в России, и выиграли его. Сейчас Сити-Отель строит 7 гостиничных объектов, еще два отеля находятся в управлении собственной управляющей компании группы. Все отели будут работать под маркой Best Western. Принадлежность к одному имени облегчает идентификацию, повышает узнаваемость и запоминаемость брэнда.

Не желая уходить из города, Kempinski узнал о реконструкции здания на набережной реки Мойки, проводимой Петербургским Агентством Недвижимости (ПАН). И хотя высота потолков и внешний вид лобби не слишком отвечали предписаниям Kempinski, близость к Эрмитажу и стратегическая необходимость отельного оператора позволила сторонам договориться.

Например, когда в 2005г. контрольный пакет акций гостиницы Гранд Отель Европа власти Петербурга продали компании Orient-Express, Kempinski пришлось передать ей управление престижным зданием.

Примеры таких пертурбаций можно продолжать. В 2005 году французская компания Accor сумела открыть возле Невского проспекта гостиницу Novotel (4*). Примечательно, что инвестором данного проекта выступала компания West Bridge Hotel, поначалу об Accor вовсе не помышлявшая и собиравшаяся открывать гостиницу 3*. В данном случае инициативу проявил французский оператор и застолбил за собой свою первую площадку в Петербурге.

Другой пример судьба гостиницы Невский Палас. ООО Невский палас было продано Комитетом по управлению городским имуществом Петербурга компании International Hotel Investments Pls. (IHI) в рамках схемы погашения кредита банку Austria Creditanstalt. Поскольку тесные узы связывали компанию IHI с мальтийской компанией Corinthia Hotels International, последняя и стала новым оператором отеля, дав ему свое имя Коринтия Невский Палас. Пару лет этим отелем управлял и Sheraton (еще до его покупки корпорацией Starwood), но поскольку среди владельцев Corinthia оказались выходцы из Ливии, Госдепартамент США порекомендовал Sheraton не вести с этой компанией дел. В результате в 2002 году Sheraton вышел из управления Невским Паласом.

Но времена меняются, и сегодня западные сети активно идут и на петербургский рынок. И дело тут не только в туристических потоках, хотя и они, конечно, важны, а в том, что власти активно превращают Петербург в деловой и финансовый центр. Из наиболее ярких примеров превращение Петербургского Экономического форума в 2007 году в крупномасштабное событие, в котором приняли участие не только представители крупного бизнеса, но и первые лица государства; проведение международного форума по недвижимости (PROEstate); проведение 1-го Международного инвестиционного форума; планы по созданию товарно-сырьевой биржи; создание кластера автомобильных заводов и сопутствующих им предприятий и т.д. Кроме того, можно отметить масштабные планы по созданию нового морского терминала (Морской фасад) и проект создания нового терминала аэропорта Пулково. Все эти крупные инициативы уже сейчас будоражат умы хотельеров, поскольку не только вызовут значительное повышение активности бизнес-туристов, но и поднимут общий интерес к городу, как культурному и финансовому центру.
24 июля в Агентстве Бизнес Новостей прошло заседание круглого стола на тему: Загородная недвижимость: преимущества, перспективы, проблемы.

Кратко резюмируя, можно отметить, что в отличие от Москвы, где большинством гостиниц управляют иностранные операторы, в Петербурге до недавнего времени работали в основном отечественные управляющие компании, причем местные, федеральных и/или московских операторов в их числе до недавнего времени практически не было.

В беседе Домрачева Евгения Владимировича (зам. председателя Комитета по архитектуре и градостроительству ЛО) со специалистами Большого Сервера Недвижимости были затронуты актуальные вопросы, касающиеся загородного домостроения: привлекательности такого жилья, а также, какие преимущества существуют у малоэтажных комплексов перед недвижимостью в мегаполисе.

На заседании участники круглого стола обсудили вопросы внедрения комплексного подхода к освоению земельных участков, о разработке новых технологий в малоэтажном строительстве и сохранении охранных зон Ленинградской области.

О транспортном обеспечении должно заботиться государство. В нормально развитых странах развивается транспортно-инженерная инфраструктура, а потом уже предоставляют инженерно - благоустроенный участок, так показывает, например, опыт Финляндии, Германии, Франции.

По словам Евгения Владимировича малоэтажное жилье является более социальным и психологически комфортным. Как показывает опыт в белгородской области, его можно возводить поэтапно, заниматься постепенно его отделкой до благоустройства с возможностью его последующего расширения.

Сейчас уже существуют всевозможные федеральные программы инженерного обустройства больших массивов.

БСН: Какого участие государства в развитии социальной инфраструктуры?
Конечно, по мере своих финансовых возможностей, государство играет роль в развитии жилых поселков. Например, новый жилой поселок Кудрово, попал в федеральную программу. Если брать во внимание доперестроечные времена, можно сказать, что государство очень плотно этим занималось, но совершенно не уделяло внимание малоэтажному домостроению. И вся база стройиндустрии была направлена на развитие многоэтажного строительства.

БСН: Сколько сейчас коттеджных поселков в Ленинградской области?
Около 100: 20 на стадии сдачи, завершаются продажи, около 30 находятся в стадии строительства и 30-40 в разработке.

БСН: Какова цена малоэтажной застройки?
Много составляющих: стоимость земли, инженерного подключения. Существует элемент сговора и монополизма у мелких застройщиков.

Загородное жилье может быть доступным для средней семьи (из 3-х человек), которая при получении кредита, должна иметь такую заработную плату, чтобы, купив жилье из расчета 18 кв. м. на человека, рассчитаться за него в течении 5 или 10 лет. Но т.к. сейчас цены на рынке не стоят на месте и их урегулирование отсутствует, сложно сказать, возможно ли это - добавил Евгений Владимирович.

БСН: Если сравнивать индивидуальные коттеджи с готовыми поселками какова разница цены при покупке дома?
Если в сложившейся жилой среде покупать дом индивидуальным образом, то, как показывает опыт, получается дешевле. Но т.к. на данный момент у нас мало инженерно-обустроенных мест в сложившихся поселках, деревнях, селах, с полной инженерной инфраструктурой: централизованная вода, теплоснабжение, газоснабжение и канализация особенно. Сейчас застройщики стараются снабдить коттеджные поселки полным инженерным обеспечением. Соответственно цена обеспечения может доходить и до того, что мы уже видим над землей. Ну а над землей цена вопроса от 1000 до 2000 у.е. за кв. м. Это получается дороже, чем индивидуальное строительство, но более благоустроенное жилье.

Мы готовы брать все расходы за связь в новых домах на себя, не перекладывая их на застройщика - сообщил специалистам Большого Сервера Недвижимости Горелов Сергей Александрович генеральный директор Comlink Telecom. Это касается города в большей степени. Но сейчас мы заключаем договор с поселком во Всеволожском районе. И цена наших услуг заметно отличается, чем, если бы мы брали на себя обслуживание индивидуального дома.

Сегодня на рынке множество компаний обеспечивают услугами связи дома в готовых коттеджных поселках. Существует ряд услуг связи, который необходим для сдачи домов. В этом году Северо-Западный Телеком поднял цены на связь. Средства массовых коммуникаций очень дорого обходятся застройщикам, оплату которых СЗТ перекладывает на них. Это в конечном итоге отражается на инвесторе, который строит свое жилье.

С помощью гарантий государственного фонда они смогут получить ипотечные кредиты в банках сразу же по прибытии в Россию и начать обустраивать свою жизнь, - пояснил Маняткин. Он отметил, что механизм работы фонда сейчас только разрабатывается по поручению правительства. Пока это только поручение, но уже ясно, что этот фонд возьмет на себя функции подстраховки. То есть государство выделит конкретные средства на покрытие банковских гарантий, чтобы банки смогли выдавать кредит и тем, кто стал россиянами сравнительно недавно, - рассказал в интервью Газете Маняткин.

Начальник управления по делам соотечественников Федеральной миграционной службы (ФМС) Евгений Маняткин вчера сообщил Газете, что власти создают фонд, предоставляющий банкам гарантии при выдаче ипотечных кредитов участникам государственной программы переселения соотечественников.

Кроме того, по словам Евгения Маняткина, участники программы смогут получить и российское гражданство по упрощенной схеме - в течение полугода, а не через пять лет, как это принято для других иностранцев. Но в любом случае по нынешним правилам как минимум полтора года переселенцам придется снимать квартиру или дом. И хотя в каких-то регионах расходы на аренду им компенсируют местные власти, в большинстве принимающих областей таких поблажек не ожидается. В то же время эксперты считают, что соотечественникам, приезжающим в Россию, даже в случае создания такого фонда не стоит рассчитывать на многое.

В ФМС хотели бы, чтобы новоприбывшие переселенцы смогли получить ссуду, как только они приедут в Россию. Сейчас банки дают кредиты только тем, кто имеет российское гражданство не меньше года. К тому же весь этот год они должны проживать в одном городе и работать на одном предприятии, - пояснил корреспондентам Газеты ведущий специалист консалтинговой компании КорКон Абрам Кац. - Учитывая, что переселенцам предоставят работу с не самым высоким заработком, в среднем они смогут отдавать по ипотеке не больше 6 тысяч рублей в месяц, тогда как средняя ежемесячная выплата по ипотеке в России составляет от 15 тысяч до 20 тысяч рублей.

Кстати, угроза невозврата кредита, да еще и в другом государстве, где у переселенцев нет ни родственников, ни знакомых, и пугает соотечественников. Пока поток желающих приехать невелик. По данным ФМС, в текущем году 12 российских регионов уже готовы принять 8 тысяч участников программы, а с учетом их домочадцев общее число достигнет 23 тысяч человек. При этом с момента запуска программы российские консульства по всему миру уже приняли 30 тысяч заявлений соотечественников. Но даже эти цифры пока явно не дотягивают до желаемых показателей ФМС. Ведь до 2012 года, по словам Маняткина, они ставили перед собой задачу переселить 300 тысяч соотечественников.
Федеральная налоговая служба начала выявлять серые схемы, используемые компаниями на рынке недвижимости. Арбитражный суд Москвы впервые вынес решение по делу о вексельной схеме, с помощью которой риэлтеры продавали квартиры в новостройках. Суд признал, что использование схемы позволило ЗАО МИАН, одной из крупнейших российских риэлтерских компаний, уклоняться от уплаты налогов. По оценкам экспертов, сейчас на рынке новостроек до 40% всех сделок совершается при помощи вексельных схем.

Все банки сегодня работают по одной схеме. Человек берет кредит, выплачивает в первую очередь проценты по нему, а если что-то не складывается и человек теряет работу, то его участок или квартиру банк сразу же продает, выкидывая людей на улицу. Государство может дать банкам только одну гарантию - выплатить им неустойку, связанную с продажей имущества обанкротившегося должника, - отмечает Кац. При этом государственный фонд ни в коей мере не будет страховать самих соотечественников. Покупать жилье в кредит они обязаны на свой страх и риск.

Суть схемы подробно описана в мотивировочной части решения, занимающей около 40 страниц. Для получения прав на квартиры в строящихся домах покупатели должны были заключить с компанией договор инвестирования на строительство. Оплату по таким договорам МИАН принимал только векселями, которые гражданин должен был купить у ООО ТПС Интерстейт бюро -- компании, связанной с МИАНом и возглавляемой его финдиректором Маргаритой Клыгиной. Получив векселя, МИАН, купивший ранее у застройщика права на квартиры, уступал их гражданам, а векселя учитывал по цене значительно ниже номинала. Это позволяло МИАНу занижать выручку и выводить деньги за квартиры в компанию, которая не платила с них налоги. Схему усложнило то, что права на квартиры в нескольких московских домах продавал не сам МИАН, а подконтрольное ему ООО Веда Интерком. Собственных средств Веда Интерком не имела и договоры с застройщиками (ЗАО Интеко, ЗАО Объединение 'Ингеоком', ЗАО Энергостройкомплект-М) заключала на деньги МИАНа, полученные взаймы под 0,1% годовых (ставка рефинансирования Центробанка составляла тогда 14-15% годовых). Суд признал, что фактически денежные средства, инвестированные в строительство, принадлежали МИАНу, тогда как Веда Интерком уклонялась от уплаты налогов. Имеет место ситуация,-- делает вывод суд,-- когда ряд действий заявителя (МИАНа.-- Ъ) и взаимосвязанных с ним лиц... в своей совокупности приводит к неуплате налогов.

В распоряжении Ъ оказалось решение арбитражного суда Москвы по делу о налоговых претензиях к ЗАО МИАН -- полный текст решения датирован 20 июля. МИАН оспаривал решение управления Федеральной налоговой службы (УФНС) по Москве от 21 августа 2006 года. УФНС провело повторную выездную налоговую проверку компании за 2002-2003 годы, по итогам которой предъявило около 1 млрд руб. претензий. Основную их часть суд признал законной. Суд решил, что МИАН уклонялся от уплаты налогов при помощи вексельной схемы, по которой продавались права на квартиры в новостройках.

В компании МИАН отказались комментировать решение суда. Телефоны пресс-службы ФНС вчера не отвечали. Но источник Ъ в ФНС сообщил, что служба намерена продолжить работу по выявлению подобных схем: Мы предполагаем, что они могут встретиться и в других компаниях, работающих на строительном рынке.

Несмотря на то что оценкой различных схем уклонения от уплаты налогов арбитражные суды занимаются уже давно, подобное дело в сфере недвижимости встретилось впервые. Отраслевые эксперты уверены: процесс по МИАНу является показательным и решение суда можно расценивать как первый звонок риэлтерам, работающим по серым схемам. Решение может стать серьезным звонком для участников рынка недвижимости, который приведет к пересмотру существующих правил работы. Это должно усилить тенденцию повышения прозрачности на рынке инвестиций в строительство,-- считает вице-президент Российской гильдии риэлтеров Константин Апрелев. По словам первого вице-президента риэлтерской компании Бест-недвижимость Михаила Гороховского, сотрудники налоговых служб неоднократно говорили, что хотят вывести рынок недвижимости из тени. Руководитель отдела новостроек бюро Агент 002 Дмитрий Иванов согласен, что государство добивается повышения прозрачности бизнеса компаний. Но, по его словам, риэлтерский и девелоперский бизнес сложно проверить, поскольку там используется много серых схем.

Закон 'О защите прав потребителей' позволяет гражданам требовать, например, значительной компенсации за нарушение сроков строительства. Чтобы избежать выплат, договор с гражданами заключают фирмы-пустышки, с которых нечего взять. А расчет векселями направлен на то, чтобы нормы о защите прав потребителей вообще нельзя было применить,-- говорит адвокат.

Старший юрист адвокатского бюро Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры Игорь Серебряков констатирует, что схемы с векселями и фирмами-пустышками применяются нередко, причем как для минимизации налогов, так и для защиты риэлтера от возможных претензий граждан, купивших права на квартиры.

Участники рынка недвижимости признают, что по тем или иным серым схемам сегодня работает подавляющее большинство компаний. Наиболее популярная из них -- когда компания не показывает всю выручку налоговикам,-- утверждает Михаил Гороховский. Помимо векселей используются страховые схемы, через которые совершается треть всех сделок, рассказал представитель одного из застройщиков, пожелавший остаться неназванным. При подобных схемах стоимость квартиры в договоре между застройщиком и покупателем существенно занижается, а разница в цене компенсируется страховыми платежами, что позволяет застройщикам занижать налогооблагаемую базу.

К росту числа вексельных схем привело принятие в конце 2004 года закона о долевом строительстве, который усложнил привлечение граждан в качестве соинвесторов. Сейчас до 40% всех сделок на рынке новостроек совершается при помощи векселей, в то время как до принятия закона их доля не превышала 10-15%,-- рассказал на условиях анонимности представитель одного из московских застройщиков. Механизмы работы по закону о долевом строительстве так и не заработали,-- говорит заместитель гендиректора компании Трест 1991 Татьяна Пальчикова.



Главная --> Публикации