Главная --> Публикации --> Новые правила стройки Осенью 2007 года под смоленской площадью начнется строительство крупного торгово-развлекательного центра Москву разделят надвое Как ржд собирается увеличить доходы от управления ими «москва-сити» вместо «россии»

Как показало исследование рынка ипотечного кредитования за 2006 год, проведенное Альфа-банком, в 2006 году зависимость рынка ипотеки от рынка недвижимости значительно усилилась. Согласно исследованию, в первом полугодии в период наиболее активного роста цен на жилье (почти на 50%) общий банковский ипотечный портфель вырос лишь на $2,5 млрд. Во втором полугодии, когда цены на недвижимость стабилизировались, прирост составил уже $6 млрд. Всего за год ипотечный рынок вырос более чем на $8 млрд и достиг по итогам 2006 года $12,4 млрд, что составляет 1,3% от ВВП.

Согласно исследованию рынка ипотечного кредитования, проведенному Альфа-банком, в 2006 году его объемы увеличились на 181%. Этот рост был обеспечен в основном средними банками, потеснившими крупнейших игроков. Их лидерские позиции, по словам экспертов, были обеспечены за счет применения административного ресурса в лице риэлтерских агентств.

Участники рынка связывают появление на рынке новых лидеров с агрессивной стратегией, суть которой в максимально плотных контактах с риэлтерскими агентствами. По единогласному утверждению банкиров, основную роль в привлечении клиентов сейчас играют не процентные ставки и сроки предоставления кредитов, а нерыночные способы привлечения заемщиков через риэлтерские агентства. Так, по утверждению банкиров, все три средних банка, вошедших в пятерку лидеров (Москоммерцбанк, банк Дельтакредит и КИТ-финанс), работают по этим схемам. Именно такая стратегия, как показал опыт Москоммерца, на данный момент является наиболее успешной на рынке ипотеки, и некрупные банки в силу присущей им мобильности в принятии решений первыми использовали этот канал продвижения своей продукции, считает замдиректора финансового департамента Агентства по ипотечному жилищному кредитованию АИЖК Денис Гришухин. Таким образом, рынок недвижимости определяет развитие рынка и ипотеки и даже расстановку сил на нем не только прямо, но и косвенно.

Лидеры ипотечного рынка ослабили свои позиции. Так, доля Сбербанка составила лишь 47% против 63% в 2005 году. Между тем в пятерку лидеров вошли прежние аутсайдеры Москоммерцбанк, занявшийся ипотекой около года назад, и КИТ-финанс, работающий на этом рынке полтора года. В 2006 году Москоммерцбанк выдал ипотечных кредитов на сумму около $600 млн. Это позволило ему увеличить свою рыночную долю с 0,1% в 2005 году до 4,8% в 2006 году и занять по объему портфеля третье место, уступив лишь Сбербанку и ВТБ. Ипотечный портфель КИТ-финанса в 2006 году увеличился на $400 млн, что обеспечило ему пятое место в рейтинге с долей рынка в 3,3%, уступив лишь банку Дельтакредит.

По прогнозам участников рынка, в нынешнем году рынок ожидает вал аналогичных программ от других банков. Уже сейчас все игроки стараются копировать практику увеличения портфеля за счет партнеров, говорит замначальника управления розничного кредитования Международного московского банка Андрей Князев.

Риэлтеры охотно соглашаются на сотрудничество с такими банками, поскольку уверены, что отказов по кредитам практически не будет, поясняет руководитель блока ипотечного кредитования Альфа-банка Илья Зибарев. Риэлтерские агентства выбирают партнеров среди банков, предлагающих максимально либеральные условия, подтверждает руководитель проектов отдела ипотечного кредитования агентства недвижимости МИАН Максим Блеверов. Если Москоммерц это 'пылесос', который одобряет практически все заявки, то тот же ВТБ отказывает в кредите в 30-40% случаев.

Очередной субботний объезд Владимир Ресин полностью посвятил объектам строительства, расположенным в Северо-Восточном округе Москвы. Это неслучайно, ведь московское правительство реализует здесь несколько крупных градостроительных проектов, среди которых выделяются застройка поселка Северный, а также комплексная реконструкция районов Марфино и Бутырский, предусматривающая снос и приведение в соответствие с современными нормами пятиэтажек, которые расположены на данных территориях.

Однако, по мнению экспертов, банки смогут использовать нерыночные способы привлечения клиентов недолго. Сейчас рынок рыхлый, поэтому есть возможность 'прикармливать' риэлтеров, говорит Денис Гришухин. Когда он уплотнится, агентствам, чтобы не потерять конкурентоспособность, придется ориентироваться на такие объективные условия кредитования, как ставки и требования к заемщикам. К этому времени нынешние лидеры уже достигнут определенного уровня невозвратов (на уровне 3%) и во избежание дефолтов им придется ужесточать условия, говорит Андрей Князев.
Северо-восток Москвы с начала 1960‑х годов занимал первое место по объемам строительства в столице, и вот теперь он снова стремится попасть в лидеры. В текущем году здесь возведут 65 жилых домов общей площадью 790 тыс. кв. м об этом 10 февраля в ходе субботнего объезда городских стройплощадок заявил первый заместитель мэра в правительстве Москвы, глава стройкомплекса столицы Владимир Ресин.

Согласно планам столичных властей из 119 жилых домов предстоит снести 52 ветхих здания. При ликвидации такого жилого фонда район теряет 169,4 тыс. кв. м, но в результате строительства получает 675 тыс. кв. м жилья, 234 тыс. кв. м площадей административных зданий и 60 тыс. кв. м встроенно-пристроенных помещений. Здесь будет возведено пять школ на 2660 мест, пять детских садов на 1050 мест, а также подземные и надземные гаражи на 10 тыс. машино-мест.

Построят больше, чем снесут
В современной Москве нет места устаревшим пятиэтажкам эпохи Хрущева, поэтому город активно от них избавляется. Типичный пример район Марфино на северо-востоке столицы. Здесь много хрущевок, в настоящее время сносимых или реконструируемых. Фактически за два-три года эта часть мегаполиса полностью изменит свой облик.

Но в районе есть свои проблемы. На совещании, проведенном Владимиром Ресиным в здании гостиницы Останкино, отмечалось, что в Марфине так и не начаты работы и что задержка становится чересчур долгой. Все дело в отсутствии свободных площадок для строительства новых домов, куда должны быть переселены люди из сносимых пятиэтажек. Кроме того, здесь надо прежде всего провести полную замену инженерных коммуникаций, но пока неясно, кто понесет финансовые затраты по прокладке новых сетей.

Предполагается реконструировать пять кварталов: 48 48А, 49, 49А, 50 и 51 5 Так, в микрорайоне 48 48А запланированы снос гостиницы Останкино и строительство на ее месте гостинично‑делового комплекса общей площадью 240 тыс. кв. м. В квартале 49А (застройщик корпорация СХолдинг) намечено убрать хрущевки и осуществить жилую застройку в объеме 150 тыс. кв. м. За счет инвестора ОАО Новое кольцо Москвы будут поставлены высотки в 50‑м квартале. Изменит свой облик и микрорайон 51 52, на территории которого расположены тепличные хозяйства совхоза Марфинский. Там освоят 290 тыс. кв. м жилья, из них 90 тыс. кв. м отдадут переселенцам из близлежащих пятиэтажек. В роли застройщика выступает компания Ведис Групп.

Комментируя ход застройки в Марфине, Владимир Ресин отметил: К сожалению, здесь переплелось много разных интересов. В результате было потеряно два года. Сегодня все надо начинать с чистого листа. Но отступать некуда, ведь Марфино один из лучших районов Москвы. Не годится, что жители до сих пор ютятся в некомфортных пятиэтажках, а новые дома не готовы. По словам главы стройкомплекса столицы, если специалисты сумеют справиться с существующими проблемами в сжатые сроки, дело реконструкции района сдвинется с мертвой точки уже в нынешнем году, а завершится в 2009‑м.

По итогам совещания приняты некоторые практические решения. Так, участники мероприятия, прошедшего в гостинице Останкино, согласились с предложением о возведении в микрорайоне 51 52 стартовых домов для начала волнового переселения жителей из микрорайона 49А. Для владельцев квартир в пятиэтажках в 50‑м квартале найдена площадка под строительство стартового дома причем здесь же, на месте действующей гостиницы для бездомных, которую предлагают перевести в один из новых районов Москвы. Что касается замены инженерных сетей, то средства на это выделят инвесторы-застройщики и город. В каких именно соотношениях стороны будут финансировать такие работы, предстоит решить в ближайшее время.

Перспективный район
Еще один перспективный для жилищного строительства район северо-востока Москвы поселок Северный. Работы тут уже ведутся. В конце прошлого года домостроительный комбинат № 1 поставил здесь три 14‑этажных дома, которые будут досрочно сданы в первом квартале текущего года. Для энергоснабжения возводимых зданий в Северном создадут электроподстанцию Заболотье.

Участники совещания в гостинице Останкино обсудили также вопросы застройки района Бутырский. Как сказал В. Ресин, после того как тут удастся решить вопросы с завершением работ по возведению домов для обманутых соинвесторов, Бутырский тоже будет вовлечен в процесс масштабного строительства.

В ходе совещания В. Ресин поддержал просьбу префекта округа Ирины Рабер, отметившей, что при проектировании необходимо комплексно решать вопросы транспортного сообщения этого отдаленного района столицы с ближайшими транспортными узлами округа. Выход из положения сейчас видится в разработке новой транспортной схемы.

В нынешнем году в поселке намечено построить 12 домов, школу на 550 учащихся, два детских сада на 220 и 125 мест. Начнутся работы на таких объектах, как поликлиника, музыкальная школа и культурно-досуговый центр все они будут сданы в 2008 году. Всего здесь можно освоить до 500 тыс. кв. м жилья для обеспечения москвичей квартирами по различным городским программам. Об этом стало известно на совещании, проведенном Владимиром Ресиным в штабе строительства поселка. На собрании были определены приоритеты в предстоящей работе на ближайшие несколько месяцев, установлены конкретные сроки выполнения заданий, контроль за соблюдением которых должны вести специалисты департамента градостроительства.

Итоги и планы
Как рассказала префект СВАО Ирина Рабер, в 2006 году на северо-востоке Москвы было возведено 37 жилых домов общей площадью 398 тыс. кв. м. В округе открыты новые школы и дошкольные учреждения. В 2007 году продолжится строительство детских садов.

В беседе с журналистами Владимир Ресин отметил, что работы в Северном напомнили ему период массового строительства жилья в Москве в 1970‑е годы: Тогда была такая же сложная ситуация. Чтобы реализовать намеченные планы, необходимо четко организовать дело и строго соблюдать сроки.

В 2007 году завершатся работы в микрорайоне 1Б в Лианозове, освоение которого началось в прошлом году. Здесь построят поликлинику и физкультурный комплекс.

На территории округа также растут высотные здания в рамках программы столичного правительства Новое кольцо Москвы. По объекту, расположенному на Алтуфьевском шоссе (дом 54), прошел конкурсный отбор организации-инвестора. Специалисты находятся на стадии проектирования здания высотой в 35 этажей. ОАО Новое кольцо Москвы приступает к работам на объекте по проезду Серебрякова (45 этажей), где появится комплекс из трех высотных домов. Также в рамках вышеназванной программы стартует строительство жилого дома, высота которого до 55 этажей. Высотки будут возводить и в Бутырском районе. По словам префекта, в порядке эксперимента в одной из них планируют передать квартиры очередникам.

Выступая на конференции в пресс-центре правительства Москвы, руководитель столичного стройкомплекса Владимир Ресин сообщил, что ожидать резкого повышения или понижения цен на недвижимость не приходится. Вместе с тем он отметил, что надо постараться сделать все для их снижения. Могут ли московские власти повлиять на уменьшение стоимости квадратного метра?



Вопреки прогнозам так называемых экспертов в столице не станут строить меньше. В 2007 году запланировано возведение более 5 млн кв. м жилья, 20 школ, свыше 100 детских садов. А слухи о сокращении объемов пусть останутся на совести тех, кто их распространяет, заметил глава московского стройкомплекса. Согласно Генеральному плану развития Москвы суммарный жилищный фонд столицы увеличится к 2020 году до 220 230 млн кв. м. Строителям будет непросто выполнить поставленную задачу, учитывая, что городские границы уже определены.

Во всех выступлениях Владимир Ресин подчеркивает, что не административные меры, а рынок регулирует цены на жилье. Воздействовать на структуру спроса и предложения можно, лишь увеличив объемы строительства. Большие стройки следует развернуть не только в Москве, но и в регионах. Если объемы возведения жилья будут увеличиваться, то снизится спрос, а значит, и цены, считает Ресин.

Мы уже приступили и к так называемым несносимым сериям, продолжил тему пятиэтажек Ресин. Правительство Москвы утвердило девять проектов планировки территорий реконструируемых кварталов. В разной стадии согласования находится документация по 44 объектам среднесрочной программы модернизации и капитального ремонта жилищного фонда, не подлежащего сносу. Для четырех объектов уже определены инвесторы. Основные объемы строительства в последующие годы будут сосредоточены именно в этих районах, подчеркнул первый заместитель мэра Москвы.

Целый ряд вопросов московских журналистов касался судьбы хрущевок. В 2006 году по программе ликвидации ветхого и пятиэтажного жилого фонда было снесено более 200 домов площадью почти 700 тыс. кв. м. Программа завершена в Центральном и Южном административных округах. К 2009 году ее выполнят во всем городе. Несколько пятиэтажек все же сохранят, но не для проживания в них, а в качестве памятников эпохи. Это будут музеи, благодаря которым молодое поколение увидит, как жили их бабушки и дедушки.

Вообще 2007 год, объявленный годом ребенка, приковал внимание властей к проблемам материнства и детства. Столичный стройкомплекс тоже не остался в стороне. Сейчас все большее значение придается увеличению рождаемости в городе. Поэтому в Зеленограде построен уникальный роддом их трех корпусов с современнейшим оборудованием. Это будет наша гордость, заявил Ресин.

К 2009 году должна быть решена проблема дефицита мест в детских садах. Уже в феврале-марте 2007 года завершится заселение первой сотни детских учреждений, построенных в рамках городской программы. Примерно столько же планируют сдать и в течение ближайшего года. Новые садики возведут по современным проектам с бассейнами, большими игровыми комнатами, благоустроенными участками.

Как всегда, журналистов особенно интересовали меры столичных властей по борьбе с уличными пробками. По словам Владимира Ресина, в Москве делают все возможное для развития транспортной сети. Так, существенно увеличились объемы по реконструкции и строительству новых дорог, мостов и тоннелей. Посмотрите, как развернулись работы по реконструкции Большой Ленинградки. Там уже введен в строй первый тоннель. В нынешнем году должно завершиться строительство Звенигородского проспекта, привел примеры руководитель московского стройкомплекса. Кроме того, началось сооружение еще одной важной для столицы магистрали Четвертого транспортного кольца. Первый участок протяженностью в 14 км пройдет от шоссе Энтузиастов до Щелковского шоссе. Вряд ли реализация этого проекта окажется легче, чем строительство Третьего транспортного кольца. Дорога идет по живому месту, с большим количеством переселений, сносов, прокладкой тоннелей, строительством эстакад и других специальных сооружений, пояснил Ресин.

По последнему слову техники оснащен и введенный недавно в строй корпус Городской клинической больницы им. Н. И. Пирогова. Открылся после реставрации главный корпус НИИ скорой помощи им. Н. В. Склифосовского, завершено строительство корпуса Городской клинической больницы им. С. П. Боткина. Все эти объекты были возведены в рамках программы развития материальной базы городского здравоохранения.

В 2007 году в Москве дальнейшее развитие получит высотное и подземное строительство. В настоящее время разработаны и утверждены нормативы для возведения зданий выше 75 м в Московском регионе. Приняты все меры, необходимые для последующей эксплуатации небоскребов. Ответственность за безопасность высотного строительства возложена на Московскую государственную экспертизу.

Положительно должно повлиять на ситуацию на дорогах и решение федерального руководства об отмене спецномеров и мигалок для автомобилей. Вместе с тем количество единиц личного автотранспорта увеличивается год от года. Сейчас в городе уже 3 млн машин. Практически каждая семья имеет автомобиль. Ресин не исключает, что в связи с этим властям придется искать новые решения.

Глава столичного стройкомплекса высоко оценил работу и творческий потенциал отечественных архитекторов. Отвечая на вопрос журналиста о возможностях реализации в Москве проектов зарубежных зодчих, Владимир Ресин подчеркнул: Мы не делим архитекторов по месту жительства или национальности. Приходит тот, кто выиграл конкурс, и пока чаще всего побеждают российские архитекторы. Их проекты всегда отличались высоким уровнем, просто раньше они лежали на полках. А сейчас, когда люди изголодались по хорошей архитектуре, все разрешено.

Будет активно осваиваться и подземное пространство столицы. Например, значительные преобразования ждут Пушкинскую площадь. Ниже уровня земли там разместят магазины, торговые центры, стоянки и иные объекты (кроме игорных заведений). При этом Ресин пообещал, что сама площадь сохранит привычный всем облик.

Застройщики прикрываются договором
Известно, что в подавляющем большинстве случаев застройщики нарушают сроки сдачи дома. Иногда задержка исчисляется годами (как в корпорации 'Социальная Инициатива' или в столичной компании 'Град').


Долевое строительство в Москве набирает обороты. По данным руководителя столичного стройкомплекса Владимира Ресина, практически все новостройки Москвы раскупаются на этапе строительства. Однако многие застройщики срывают сроки сдачи дома и оформления прав собственности. И практически никто из частных инвесторов не знает, что Верховный суд защитил их права: за каждый день просрочки строители обязаны выплачивать дольщикам 3% от стоимости квартиры. Таким образом, за месяц задержки строители обязаны вернуть соинвесторам полную стоимость жилья.

Например, одна моя знакомая уже почти два года живет в квартире, купленной на этапе строительства в фирме 'Град', но до сих пор у нее нет свидетельства о собственности на квартиру. Скандалы по поводу срыва сроков строительства 'Социальной Инициативой' уже давно вышли за пределы сайта компании и даже обсуждались в комитете Ресина. Но дольщикам это не помогло.

В таком случае покупатели квартир обычно вынуждены терпеливо ждать, когда же им выдадут ключи от квартиры и оформят права собственности на нее.

Частных инвесторов признали потребителями
Однако существует недавнее решение Верховного суда РФ, которое защищает права дольщиков, покупающих квартиры на этапе строительства дома. Обобщив многолетние тяжбы граждан со строительными компаниями, суд пришел к выводу, что, если в договоре идет речь об инвестировании гражданами средств в строительство собственного жилья в многоквартирном доме, любой договор следует считать договором подряда.

Дело в том, что в настоящее время договор между физическим лицом и строительной компанией в случае так называемого 'инвестиционного' или 'долевого' строительства может называться как угодно: договор подряда, долевого участия в строительстве, совместной деятельности, договор купли-продажи с рассрочкой платежа, уступки требования (цессии) и так далее. Чтобы обезопасить себя, строительные компании заключают договоры таким образом, чтобы люди, вкладывающие деньги на этапе строительства, не смогли потребовать компенсации в случае задержки сдачи дома.

А в законе «О защите прав потребителей» сказано, что, если подрядчик не соблюдает сроки выполнения заказа, потребитель вправе требовать компенсации 3% от стоимости заказа за каждый день просрочки, но не больше полной стоимости заказа.

Следовательно, согласно Гражданскому кодексу, к нему должны применяться правила, относящиеся к договору подряда. В частности, договор подряда попадает под действие статьи 76 закона «О защите прав потребителей».

Надо отметить, что если застройщик чувствует, что не успевает закончить все работы вовремя, по закону он имеет право продлить срок, указанный в договоре, но только с согласия покупателя. При этом покупатель не обязан на это соглашаться, и строительная компания не имеет права в этом случае ни расторгнуть договор, ни отказать в выдаче ключей, ни требовать дополнительной оплаты.

Это значит, что, если строительная компания просрочила сдачу дома на 34 дня, покупатель может получить квартиру бесплатно по суду. Разумеется, для этого в договоре должен быть указан точный срок сдачи дома.

Надо идти до конца
Впрочем, стоит оговориться. Как пояснили юристы, так называемое «обобщение практики» Верховного суда само по себе не является обязательным руководством к действию для судов низших инстанций. Но сам факт принятия такого решения позволяет пострадавшим потребителям обращаться непосредственно в Верховный суд. Практикующие юристы утверждают, что если гражданин дойдет до Верховного суда, то окончательное решение будет принято в его пользу. Конечно, чтобы добиться такой компенсации, придется судиться с застройщиком несколько лет. Но, согласитесь, выигрыш того стоит, даже если на судебную тяжбу и услуги адвоката вы потратите 15-30% от стоимости квартиры.

Зачастую строительные компании фиксируют в договоре меньший размер компенсации за нарушение сроков завершения работ. Как сообщили ГАЗЕТЕ юристы Комитета по защите прав потребителей, 'это незаконно, даже если заказчик, не разобравшись, подписал такой договор, этот пункт можно оспорить в суде'.



Главная --> Публикации