Главная --> Публикации --> Чего хочет "загородный" покупатель Распродажа началась Кластеры научной мысли Сколько стоит сотка рая? Город для новых рижских появится лет через пять на истре

Special Situation Fund III, входящий в группу Morgan Stanley, купил 24,99% акций санкт-петербургского строительного холдинга RBI. Сумму сделки ее участники не разглашают. Покупка была осуществлена путем выкупа допэмиссии российского холдинга.

Morgan Stanley приобрел блокирующий пакет акций строительного холдинга RBI. Международный инвестбанк выкупил допэмиссию санкт-петербургского девелопера. На покупке RBI западная компания останавливаться не намерена. Morgan Stanley собирается скупать пакеты акций в различных компаниях строительного сектора.

Кроме того, западный банк владеет около 15% девелоперской компании RGI International Ltd. Morgan Stanley заплатил за них около 15 млн долларов.

Вице-президент российского отделения Morgan Stanley Максим Кунин заявил газете ВЗГЛЯД, что компания искала прежде всего партнера, поэтому выбор остановился на RBI Это первый инвестиционный проект компании Morgan Stanley в Санкт-Петербурге. Но у компании есть опыт работы на российском рынке недвижимости. В июле 2006 года Special Situation Fund III купил около 10% компании Росевродевелопмент. Еще 10% компании фонд контролирует в рамках совместного проекта с французской фирмой Altarea.

Morgan Stanley Real Estate имеет значительный опыт в выявлении возможностей в России. Мы считаем, что устойчивый экономический рост в России и значительная нехватка качественных объектов недвижимости предоставляют нам возможность расширить свою инвестиционную платформу в Санкт-Петербурге, говорит топ-менеджер Morgan Stanley Real Estate Джон Каррафил.

Банк объявлял, что собирается привлечь еще 1,12 млрд долларов в фонд Special Situation Fund III, объем которого сейчас составляет 2,24 млрд долларов. Эти средства, как сообщает Bloomberg, компания собирается потратить в том числе и на реализацию проектов в России. Morgan Stanley Real Estate управляет недвижимостью общей стоимостью 72 млрд долларов.

Вице-президент российского отделения Morgan Stanley Максим Кунин заявил газете ВЗГЛЯД, что компания искала прежде всего партнера, поэтому выбор остановился на RBI. Господин Кунин уточнил, что Special Situation Fund III может покупать только миноритарные доли в компаниях, однако добавил, что на российский рынок могут выйти и другие структуры Morgan Stanley.

В холдинг RBI входят компания RBI, занимающаяся строительством элитной недвижимости, Северный город, строящий квартиры для среднего класса, Прайм Ритейл, строящий коммерческую недвижимость, и эксплуатирующая организация Управление комфортом.

Компания RBI удовлетворяет всем требованиям западных компаний динамичное развитие, открытость и прозрачность структур, уверяет господин Дукала. Кроме того, она уже имеет опыт работы с иностранными компаниями в апреле 2006 года RBI создал совместное предприятие с Deutsche Bank. Томас Дукала сообщил, что Morgan Stanley всерьез рассматривает возможность выхода на российский рынок своего фонда, имеющего полномочия приобретать контрольные пакеты акций.

Томас Дукала, заместитель директора отдела финансовых рынков и инвестиций компании Jones Lang LaSalle, выступавшей консультантом сделки, уверен, что RBI привлекла Morgan Stanley прозрачностью корпоративной структуры.

Нет сомнений, что у столь крупного банка хватит средств купить девелоперские компании целиком: и RBI, и RGI инвестбанк мог бы просто съесть. Однако Morgan Stanley этого не делает, банк предпочитает разделить риски с российскими компаниями. По мнению аналитика, если вложения начнут работать, то Morgan Stanley может увеличить объем инвестиций в российскую недвижимость.
Борис Кузинец, которого строители называют основателем золотой мили, показал, сколько можно заработать на богачах. RGI International в своем годовом отчете назвала строительную себестоимость жилья на Остоженке $1300-3000 за 1 кв. м. А продаются квартиры в этом районе в 8-10 раз дороже.

Аналитик инжиниринговой компании 2К Аркадий Зальцман отмечает, что в совокупности вложения Morgan Stanley на российском рынке недвижимости уже весьма серьезны. На отечественном рынке появляется крупный иностранный игрок. Впрочем, пока американский банк действует очень осторожно.

Несмотря на нехватку земли в Москве, строительство элитного жилья не сокращается. В среднем ежегодно вводится около 20 домов класса luxe (около 100 000 кв. м). Элиткой занимается узкий круг девелоперов: та же RGI, Баркли, Столица, Стройтекс. Всего 7-8 компаний, и этот круг уже который год не расширяется, говорит Павел Пряников, заместитель гендиректора Delta Estate. В октябре инвестфонд Morgan Stanley Real Estate даже приобрел 15% одной из этих компаний RGI International Ltd. Представители Morgan Stanley объясняли это тем, что RGI демонстрирует впечатляющие темпы роста, а инвестиции в этом секторе окупаются быстрее, чем в коммерческой недвижимости. По оценкам экспертов, доходность элитки может достигать 70-80% (в коммерческой недвижимости 25-30%). В декабре 2006 г. Morgan Stanley организовал размещение RGI International, продав на альтернативной площадке LSE 31% акций за $192 млн.

Девелоперская компания RGI International специализируется на строительстве элитного жилья в центре Москвы (в основном в районе Остоженки). Среди проектов компании жилые дома в Молочном, Коробейниковом (Crystal House), Зачатьевском и Бутиковском (Copper House) переулках. Всего построила 160 000 кв. м недвижимости. На 31 декабря стоимость активов составила $338,6 млн, прибыль за период с 14 марта по 31 декабря $88,3 млн. Капитализация на 28 марта $1,06 млрд. Фирма D. E.S. Commercial Holdings Ltd, принадлежащая гендиректору RGI International Борису Кузинцу, контролирует 50,14% компании, Morgan Stanley Real Estate Special Situations Fund III 8,9%, компании Kensington Gore Ltd. принадлежит 8,56%, 0,9% председателю совета директоров RGI Якобу Крайслеру, а 31,5% торгуется на LSE.

В инвестиционном меморандуме RGI есть данные о расходах компании на приобретение участков. Так, за фирму Остожие с правами на застройку по адресу Остоженка, 37 /7 (1379 кв. м), Кузинец заплатил примерно $1,5 млн. После окончания строительства объект будет стоить $27,5 млн. А 25% проекта по Хилкову переулку, 3 (32 000 кв. м), обошлись компании в $4,8 млн, и еще $24,8 млн пойдут на выкуп оставшихся долей. Но жители стоящего по этому адресу дома выступают против застройки, и RGI пока не смогла выкупить все квартиры. Зато от продажи этого проекта девелопер рассчитывает выручить $325 млн.

А в недавно опубликованном годовом отчете RGI International впервые публично назвала себестоимость элитного жилья. Строительная себестоимость 1 кв. м для компании составляет $1300-3000, а продажная стоимость $20 000, говорится в документе. Получить дополнительную информацию у RGI International не удалось, а близкий к ней источник указывает, что эта себестоимость не включает затраты на землю. Строительная себестоимость $3000 за 1 кв. м в центре города адекватная оценка, считает гендиректор ДС Риэлти Тимур Баткин. Пустых площадок там нет, добавляет заместитель гендиректора Kalinka-Realty Алексей Сидоров, и застройщикам приходится выкупать старые здания у собственников квартир. На Остоженке жильцы требуют по $12 000 за 1 кв. м, рассказывает он.

Элитное жилье очень непростой сегмент: допустил ошибку и дом может зависнуть. Чтобы грамотно его построить и продать, нужно не только вложить большие деньги, но и убить кучу времени и ресурсов, рассказывает старший вице-президент Knight Frank Андрей Закревский. Доходность девелоперов осталась на прежнем уровне около 40-60% от проекта, говорит Пряников из Delta Estate. Правда, если год назад все продавалось на стадии первых этажей (максимум за год), то сейчас может достигать двух лет. А вот по подсчетам Vesco Group, рентабельность элитного строительства снизилась за последние 2-3 года с 30-35% до 18-20%, говорит ее гендиректор Вячеслав Ширяев.

Квартиру в комплексе Crystal House в Коробейниковом переулке (строила RGI) риэлтор из Kalinka-Realty предложил корреспонденту Ведомостей по $28 000 за 1 кв. м. Это высокая цена, но такие квартиры покупают состоятельные люди, которые выбирают квартиры, исходя из их местоположения, комфортности, отделки, говорит предприниматель, занимавшийся строительством в районе Остоженки. Я бы в жизни не купил квартиру в этом месте по сегодняшним ценам, признается живущий там известный бизнесмен. Он рассказал Ведомостям, что приобретал свое жилье еще в середине 90-х по $800 за 1 кв. м.

Не секрет, что там, где есть пляжи у теплого моря или хорошие горнолыжные трассы, туристический рынок и рынок недвижимости идут рука об руку. Такие места привлекательны не только для простых отдыхающих, но и для инвесторов, готовых вкладывать средства в развитие гостиничной и прочей инфраструктуры. Высокий спрос закономерно диктует активизацию предложения и неминуемый рост цен. Примеры такого параллельного развития двух рынков несложно найти по всему миру. Однако рынки недвижимости даже двух соседних стран все-таки развиваются с отличиями.

Стоимость недвижимости в стране или регионе зачастую определяют не столько рыночные механизмы, сколько административно-правовые особенности отдельных стран. Этот простой тезис хорошо иллюстрируют рынки недвижимости Турции и Объединенных Арабских Эмиратов.

Прогнозы дальнейшего снижения цен на недвижимость в ОАЭ опираются, прежде всего, на наличие целого ряда крупных проектов, которые по плану должны быть сданы в эксплуатацию в течение 2007-го или в самом начале 2008 года. Поэтому реального падения цен следует ожидать не сразу, а лишь через несколько месяцев. Проектов много, и будет даже поселок с названием Russia. Дан старт строительству комплекса Европа Гринз общей стоимостью в $1 млрд. Сейчас средняя стоимость квадратного метра в ОАЭ уже колеблется в районе $1000.

Диалектическое ценообразование
Так, строительный бум в Объединенных Арабских Эмиратах, вызванный благоприятным инвестиционным климатом в стране, привел к избытку предлагаемой недвижимости, в результате которого наметилось значительное падение ее стоимости. По прогнозам специалистов, такая тенденция должна сохраниться на весь текущий год. В то же время благодаря спросу значительно подорожали стройматериалы, поэтому себестоимость возводимых объектов в принципе не может быть низкой. В Турции же сложилась еще более кризисная ситуация. Очередная реформа сделала возможным приобретение недвижимости в кредит, в том числе и через иностранные банки. Это привело к резкому росту интереса покупателей и, соответственно, к небывалому скачку цен. Но именно дешевизна местной недвижимости до сих пор была одним из основных двигателей рынка. Теперь же, с учетом остающихся административных сложностей в приобретении недвижимого имущества, турецкий рынок рискует потерять свою привлекательность.

Именно развитие туристического бизнеса заставило власти еще с середины 90-х приступить к адаптации законодательной базы, постепенно упрощая крайне сложный механизм заключения сделок по приобретению недвижимого имущества. Суть последней реформы, вступившей в силу с начала этого года, сводится к обеспечению законных гарантий банкам-кредиторам. Благодаря этому ссуды на покупку недвижимости смогли давать и иностранные банки. Теперь для заключения сделки покупателю достаточно за один раз оплатить не более 10% от цены имущества, а остальную часть стоимости в течение 10-30 лет. Введение новых правил тут же привело к значительной активизации рынка и, как следствие, к дальнейшему росту цен. Однако ряд остающихся формальностей по-прежнему делают процесс приобретения недвижимого имущества значительно сложнее, чем в странах-конкурентах. В частности, много времени и нервов отнимает обязательное получение разрешения на покупку от военного ведомства, которые могут до полугода проверять, не противоречит ли планируемая сделка их интересам. Это главным образом касается иностранных покупателей.

Выход из тени
Турция, несмотря на прекрасную природу, климат и культурно-историческое наследие, длительное время оставалась в тени Испании, Греции и Кипра, сохраняя достаточно низкие цены на недвижимость. Но с началом бурного развития туристической отрасли ситуация изменилась. Турция превратилась в место, чрезвычайно привлекательное для иностранных инвесторов, готовых вкладывать огромные средства в гостиничный бизнес и индустрию развлечений. Все больший интерес стали проявлять и частные лица. Не так давно средняя стоимость дома на турецком побережье составляла около $20 тыс., теперь же цены начинаются с $80 тыс.

Вилла по цене однушки
На рынке же частного жилья пока бесспорными лидерами остаются британские компании (как не удивительно, их основными клиентами являются немцы). Стоимость деревенских домов для европейцев, а также для обеспеченных арабов представляется достаточно низкой. Небольшие виллы на самом побережье идут по средней цене $115 тыс. Внутри материка цены немного ниже и колеблются в районе $80-90 тыс. Возможно и приобретение недвижимости, нуждающейся в реконструкции. Такой дом обойдется примерно в $70 тыс. Тем же, кто может себе позволить более серьезные расходы, предлагаются и крупные виллы с собственным бассейном, расположенные не более чем в километре от побережья, за $200-300 тыс. Существует также возможность приобретения земель под застройку.

Существует и ряд других административных неудобств, вроде местных налогов при покупке в размере $10 Весьма хлопотным является и процесс получения разрешений на проведение воды, электричества, телефона и других коммуникаций. Пока стоимость недвижимости была относительно невысокой, необходимость преодоления всех этих трудностей казалась оправданной. Но рост цен снова сделал Турцию менее привлекательной для частников. Высокий спрос сейчас поддерживают в основном крупные западные и арабские инвесторы, под которых, собственно, и были заточены последние реформы. Правда, законы Турции по-прежнему вводят жесткие ограничения на площадь приобретаемых под застройку земель.

Вполне можно говорить, что рынок Турции сейчас переживает ситуацию, отчасти схожую с московской, когда цены выросли настолько, что покупатели предпочли недвижимость в других регионах, в частности, из-за сложностей при покупке. А ситуация в ОАЭ в связи с более простым процессом инвестирования приближена к рыночным канонам, и в общем, если бы в России были убраны бюрократические преграды к застройке, стоимость квадратного метра буквально через несколько лет тоже бы напоминала дубайские ценники.
Один из фондов банка Morgan Stanley приобрел 25% акций петербургского девелоперского холдинга RBI. Приобретение недооцененного петербургского девелопера может стать хорошим стартом для экспансии на региональные рынки, полагают эксперты.

Для тех иностранцев, которые предпочитают дистанцироваться от местного быта, строятся специальные коттеджные поселки с собственным закрытым пляжем и всей необходимой для жизнедеятельности инфраструктурой. Территория поселков охраняется круглогодично, поэтому в домах на время отъезда спокойно можно оставлять любое имущество. Средняя цена жилья в таких проектах составляет около $125 тыс.

О том, что входящий в Morgan Stanley фонд Special Situations Fund III приобрел 24,99% холдинга RBI, сообщили на вчерашней пресс-конференции исполнительный директор Morgan Stanley Эммануэль Блоуин и гендиректор RBI Эдуард Тиктинский. Тиктинский уточнил, что инвестор выкупил допэмиссию холдинга. Сумму сделки, а также объем средств, которые планируется вложить в российскую недвижимость, стороны не раскрывают.

Morgan Stanley специализируется на инвестициях, кредитовании и банковском обслуживании. Управляет активами в сфере недвижимости стоимостью $72,8 млрд. В России компания работает с 1994 г. Недвижимостью занимается фонд Special Situations Fund III, входящий в Morgan Stanley Real Estate (см. врез). Девелоперская компания RBI основана в 1993 г. Построила 39 домов общей площадью около 530 000 кв. м, в стадии проектирования и строительства находится около 418 000 кв. м. Оборот в 2005 г. составил около $100 млн. Основной владелец гендиректор Эдуард Тиктинский.

Сейчас RBI выбирает участки в 15 крупнейших российских городах, в том числе и в Москве. Результатом такого расширения должно стать увеличение стоимости компании RBI в течение пяти лет до $2 млрд. Оценить стоимость компании в ее нынешнем состоянии Тиктинский отказался.

По оценке управляющего партнера Агентства развития и исследований в недвижимости Игоря Горского, стоимость пакета могла составить около $50 млн. Вероятнее всего, компания займется реализацией проектов на видовых набережных в центре города, которые наиболее перспективны с точки зрения создания добавленной стоимости. С деньгами Morgan Stanley они смогут себе это позволить, полагает Горский. Тиктинский добавил, что появление нового акционера позволит компании перейти от точечной застройки к комплексному освоению крупных территорий, в том числе с выводом промышленных предприятий из центра города. Кроме того, не менее 50% проектов компания планирует реализовывать за пределами Петербурга.

Строят с Morgan Stanley
Morgan Stanley Real Estate приобрела 15% специализирующейся на строительстве элитного жилья компании RGI International Limited в октябре 2006 г. По данным отчетности компании, за акции было заплачено $30 млн. В августе того же года фонд купил в качестве портфельной инвестиции 10% долей компании Росевродевелопмент. Сумма сделки составила 28 млн евро.

Консультант Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko Евгений Попов говорит, что инвестиции в региональные рынки недвижимости могут приносить 22-25% и более годовых. Кроме того, очевидно, что Morgan Stanley заработает на росте капитализации компании, в которой приобрела долю, полагает Попов. Это новый подход к проектам никакой теневой экономики, оплаты подрядов квартирами, использования дешевой и неквалифицированной рабочей силы, рассуждает директор петербургского офиса компании Colliers International Борис Юшенков. Таким образом, компания может продемонстрировать рынку новые правила игры, что, в свою очередь, вдохновит другие западные инвестиционные компании. До сих пор рынок получал мало таких сигналов. Скорее даже напротив, как, например, уход Skanska из России, говорит Юшенков.



Главная --> Публикации