Главная --> Публикации --> Проблему решат двойные гаражи Госдума срочно поправит жилищный кодекс в интересах малолетних россиян Метры и цены Судьба анонсированных тц под вопросом Плантации высоких технологий

Мы предлагаем инвесторам проявить гражданскую сознательность

Как уже сообщали Известия, в конце января мэр подписал городскую программу под многообещающим названием Москвичам - доступное жилье. Со стороны власти это первая попытка придумать хоть какие-то варианты решения квартирного вопроса не только для очередников, но и для всех остальных. Если, конечно, они москвичи. Но как сподвигнуть застройщиков продавать жилье в первую очередь гражданам со столичной пропиской, не нарушая при этом Конституцию? О тонкостях протекционистского проекта замглавы департамента жилищной политики московской мэрии Николай Федосеев рассказал корреспонденту Известий Анне Гараненко.

ответ: Ни о каких попытках запретить инвестору продавать квартиры иногородним или обязать продавать москвичам речи не идет. Мы вообще никак не урезаем инвесторов в возможности реализовывать квартиры. Мы просто предлагаем им проявить гражданскую сознательность, а город готов это стимулировать.

вопрос: Самый нашумевший пункт программы - резервирование части квартир в новостройках для продажи их москвичам (имеющим в паспорте штамп о столичной прописке как минимум с 10-летним сроком давности) - вызвал шквал критики, вплоть до обвинений в посягательстве на свободный рынок и нарушении Конституции. Так появятся на рынке дешевые квартиры только для москвичей или нет?

о: В контракт - подчеркиваю, с согласия инвестора - может быть включено обязательство продавать квартиры москвичам. Есть несколько вариантов. Первый - доля города увеличивается в два раза, но половина потом возвращается инвестору. Пример: дом из 100 квартир, доля города была 30%, затем увеличилась до 60% - то есть 60 квартир нужно отдать мэрии. Инвестор предоставляет нам документы, что все свои 40 квартир он продал по своим рыночным ценам москвичам. Тогда при подписании акта о выполнении контракта мы с него берем не 60 квартир, а только 3 Остальные - пожалуйста, продавай. Второй вариант - 30% квартир продается очередникам по спискам, предоставленным городом, по рыночным ценам, но цена фиксируется на определенный срок (допустим, на 3 месяца). Это нужно для того, чтобы очередник мог успеть оформить положенную ему из бюджета субсидию - процесс этот не прост и требует определенного времени. Третий вариант - инвестор обязуется продавать до 30% квартир по фиксированной и определенной инвестиционным контрактом стоимости. Тогда он сможет возместить свои потери за счет доли города (она будет снижена). Подобные протекционистские схемы работают во многих странах - например, в Германии. Все эти меры распространяются только на типовое крупнопанельное жилье, наиболее востребованное у москвичей. Если у приезжих есть охота и деньги - пусть покупают дома элитного и бизнес-классов.

в: Каким образом?

о: Потому что его было бы трудно согласовать с прокуратурой и антимонопольным ведомством. К сожалению, федеральное законодательство таково, что от местной власти требуется полностью самоустраниться от многих процессов. С одной стороны, мы приветствуем чисто рыночные отношения и полное невмешательство государства в рынок. Только с кого потом будут спрашивать за социальную политику и обеспечение очередников жильем, которое предусмотрено Жилищным кодексом? Мы вводим меры протекционизма - это нормальное, здоровое, цивилизованное вмешательство государства в рыночные отношения.

в: Почему же вы постарались максимально завуалировать этот пункт?

в: Город собирается оплачивать москвичам-очередникам аренду квартир. Вы думаете, это реально при существующем черном и сером рынке съемного жилья?

Очередникам оплатят съемную квартиру

в: Какую часть платы за наем город будет компенсировать очередникам?

о: По данным налоговой службы, в городе 120 тыс. собственников жилья, у которых оно не является единственным. По сведениям риэлторов, одномоментный объем предложений аренды квартир составляет 100 тысяч. Мы подумали, что при решении глобальной задачи обеспечения доступности жилья глупо не обратиться к этому ресурсу. Да, сегодня в большей своей части он теневой - люди сдают жилье без договоров, не платят налогов. Но можно попытаться вовлечь в цивилизованный рынок хотя бы часть из них. Существует ГУП Мосжилсервис (раньше это было Городское бюро обмена). Мы предлагаем, чтобы он был оператором и организатором белого арендного рынка. Хозяин квартиры часто боится обращаться к коммерсантам - опасается, что в его квартире будет жить 40 представителей некоренных национальностей, которые разорят его на телефонных звонках... Он всего боится. А здесь ему предлагают государственный сервис. Государственный оператор будет предлагать эти квартиры в первую очередь очередникам, то есть москвичам. Эта схема будет выгодна и владельцу квартиры, и очереднику, получившему бюджетную помощь, и городу, реализующему социальную функцию - обеспечение жильем москвичей.

в: Тех, кто согласится снимать квартиру и получать на это субсидию, снимут с очереди?

о: Пока неизвестно - мы проведем анкетирование владельцев квартир и очередников. Но скорее всего, это будет не более 70% от цены.

Дома для очередников: чуть теснее, потолки пониже, но все в пределах социальных норм

о: Не сразу. Идеология такая: максимальный срок ожидания бесплатной квартиры 20 лет. Все это время человек может получать субсидию на аренду. Но он должен понимать, что размер городских обязательств при этом снизится, то есть субсидия на покупку квартиры будет меньше и бесплатная квартира - меньше.

о: Сейчас неважно, простоял человек в очереди 15 лет или 2 года - цена одна: равная себестоимости строительства (по состоянию на сегодня это в районе 30 тыс. рублей за метр). Мы подумали, что это не совсем правильно. Бюджет ничего не потеряет - тем, кто встал в очередь до 1 марта 2005 года, мы вообще должны бесплатное жилье. А здесь человек хоть что-то платит...

в: Еще одно спорное начинание - продажа льготного жилья очередникам по разным ценам: кто дольше простоял, тому дешевле. Бюджет готов нести потери?

о: Мы не отказываемся от тех, кто 10 лет живет в Москве, имеет менее 10 метров общей площади на человека (15 м - в коммунальных квартирах ) - в постановлении зафиксировано, что такие люди будут ставиться на учет не как очередники, нуждающиеся в жилых помещениях по договору социального найма, то есть бесплатно, а будут признаваться нуждающимися в содействии города в улучшении жилищных условий. Правда, сначала это понятие должна утвердить законом Мосгордума - надеемся, к лету утвердит.

в: Как быть тем, кто не успел записаться в очередь до вступления в силу Жилищного кодекса? Сейчас в очередь берут только тех, кто докажет, что он малоимущий. То есть москвичам, которые живут в тесноте, но имеют чуть больше денег, не светит вообще ничего?

о: Они смогут участвовать в возмездных схемах приобретения льготного жилья: это купля-продажа с рассрочкой платежа, социальная ипотека, приобретение квартир с помощью субсидий, жилищно-строительные кооперативы. Хочу сразу предупредить: сказать, что вот мы примем к лету 5 тыс. таких нуждающихся и через год-два они получат квартиры, нельзя. В первые годы эта очередь будет больше для нас, чиновников, чтобы планировать жилищную политику на 5 лет вперед.

в: Чего ждать поставленным в этот новый хвост?

о: Сейчас при норме в 18 метров на человека фактический средний расход городской жилплощади составляет 22 метра. Мы пытаемся приблизить фактический расход городской жилплощади к нормам - разрабатываем новые типовые серии домов с маленькими квартирами. В Южном Бутове уже построен один такой дом серии П46ММ. Только не подумайте, что мы будем сдавать дома для очередников с голыми полами, дешевенькими окнами и сверхтонкими стенками. Где-то что-то немного теснее, потолки пониже, чем в коммерческих монолитных домах, но выйти за пределы санитарных и социальных норм мы не имеем права.
Рынок недвижимости остыл, но ненадолго. Начиная с весны, как обещают аналитики, цены на московское жилье снова пойдут вверх и считает D`.

в: Как обстоят дела с малогабаритными квартирами для очередников, которые уже прозвали лужковками? Это что - новые хрущевки, которые придется сносить через 50 лет?

Минувшей осенью рынок недвижимости замер наверху ценовой волны, набиравшей силу в течение всего года. С октября по декабрь цены не росли. Поручиться за то, что они не рухнут вместе с надеждами инвесторов, сегодня мало кто решится. Впрочем, большинство участников рынка упорно твердят, что, какие бы ветра ни дули, жилье в Москве дешевым не будет никогда. А поскольку эти обещания исходят из уст тех, кто это жилье строит, кредитует и продает, вряд ли стоит сомневаться в достоверности их прогнозов. Тем более что и первый вице-премьер Дмитрий Медведев, обладающий негласным статусом преемника, заявляет, что жилищный вопрос в России не будет решен еще лет десять. Как точно заметил старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Анатолий Печатников, снижение цен на жилье в Москве не выгодно никому, кроме покупателей.

Эксперты: жилье в Москве дешевым не будет никогда!

Наиболее часто высказываются две версии дальнейшей динамики цен: плавное повышение начиная с весны или движение сначала вниз, а потом (летом-осенью) резко вверх. Наиболее вероятно, что первая половина года будет посвящена сегментации рынка и исправлению ценовых перекосов, сложившихся после бурного роста стоимости жилья в предыдущие полтора года, - считает директор по маркетингу бюро недвижимости Агент 002 Ольга Побединская. - За этот период наиболее дешевое жилье потеряет в цене, в то время как качественное вторичное и новостройки будут небольшими темпами дорожать. Как предполагают в управляющей компании Масштаб, до апреля неликвидное жилье подешевеет до 3,7-3,2 тыс. долларов за квадратный метр.

Ценовые обещания
Предугадывать, как пойдет кривая стоимости квадратного метра в следующем году, сегодня почетный сизифов труд. Говорят на эту тему много, но всегда возвращаются на исходную точку - время покажет. Как заметил управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев, предсказать развитие рынка в стране, где действия чиновников, направленные на разрешение тех или иных проблем, зачастую приводят к обратным результатам, довольно сложно. Так что теперь большинство экспертов говорят о рынке сдержанно и дают для подстраховки несколько сценариев развития событий.

Ко второй половине года на первичном рынке может появиться реальный дефицит предложения готовых или близких к готовности квартир как эхо 214-го Федерального закона, после которого снизились темпы закладки новых проектов. Этот дефицит, а также дальнейший рост доходов населения, развитие ипотеки и популистские меры властей в предвыборный период приведут к тому, что жилье станет вновь дорожать. В компании Сити - XXI век также склоняются к этому сценарию и считают, что в следующем году продолжится плавный рост цен: в сегменте экономкласса - на 1-2% в месяц, в сегменте бизнес-класса - на 2-3% в месяц. Рынок ожидает стабильное и поступательное развитие, и это создаст благоприятную бизнес-среду для запуска новых проектов, - рассуждает аналитик компании Сергей Лядов. - В условиях растущей экономики оснований для стагнации рынка нет. Национальная экономика бурно развивается - по итогам года планируется семипроцентный рост ВВП. Доходы населения увеличиваются. Более того, спрос стимулируется еще и банками, предоставляющими кредиты на покупку жилья.

Ликвидное жилье (кирпичные, монолитные дома, панель, построенная несколько лет назад) будет продолжать дорожать на 2-3% в месяц, поскольку доля качественного предложения на рынке по-прежнему невелика.

Два рассмотренных сценария могут отличаться в сроках окончания стагнации, в годовом процентном приросте и т. п. Но практически все аналитики сходятся в том, что цены будут расти.

Второй вариант развития событий будет реализовываться в том случае, если нервы у покупателей окажутся крепче, чем у продавцов, и если последние почувствуют после новогодних каникул, что без серьезного дисконта реализовать недвижимость уже нереально. Этот факт может спровоцировать владельцев инвестиционных квартир выбросить в продажу большое количество объектов, что повлечет за собой удешевление жилья (в первый месяц на 10-15%, в последующие - от 4 до 1%). Но и такая ситуация, по мнению Ольги Побединской, продлится максимум до апреля-мая, после чего на рынке возобновится восходящий тренд - на 1-3% в месяц.

Директор отдела жилой элитной недвижимости компании Knight Frank Екатерина Тейн подчеркивает, что никаких экономических предпосылок к падению стоимости квадратного метра нет. Коммерческий директор холдинга Капитал груп Алексей Белоусов также с уверенностью обещает, что ценовые тенденции будут исключительно восходящими. Если взять предложения по однокомнатным квартирам в хрущевках, предназначенных под снос, не в центральных районах, то цены там колеблются в пределах 4 тыс. долларов, а лидеры приближаются к 5 тыс. долларов, - рассуждает Алексей Белоусов. - В моем представлении реальная стоимость квадратного метра в хрущевском доме в старом фонде не должна превышать 1,5-2 тыс. долларов. Корректировка ценообразования неизбежна, если посмотреть на эту ситуацию. Чем быстрее она произойдет, тем лучше для рынка. Говорить же о том, что стагнация идет на рынке новостроек, не приходится.

Начиная с весенних месяцев пойдет новый виток удорожания жилья, впрочем, не такими темпами, как в 2006 году. За следующий год стоимость квадратного метра на первичном рынке может вырасти примерно на 40%. Во вторичном сегменте темпы роста будут более скромными - не более 30% в течение года, - считает директор департамента городского жилья Vesco Realty Вера Лукина.

С одной стороны, как замечает Ольга Побединская, потенциал роста рынка за предыдущие полтора года был практически исчерпан. Действительно, после взлета цен в 2006 году спрос начал падать, и это говорит о том, что сегодняшний уровень цен - предельно возможный для нынешней ситуации.

До каких высот предстоит подняться ценам на московские квартиры, сегодня никто не возьмется предсказывать.

Берите лофт, живите богато
Какой бы сценарий развития ситуации ни воплотился в жизнь, объем предложения на рынке в 2007 году вырастет и, по крайней мере в первые месяцы, покупателям будет из чего выбирать с возможностью поторговаться.

С другой стороны, по наблюдению Константина Ковалева, наряду с экономическими факторами, а именно сокращением предложения и стимулированием финансовых возможностей покупателей со стороны государства на рост цен влияет психологический фактор - ценовые ожидания. Понятно, что московское жилье всегда будет востребовано и даже самые заоблачные цены не смогут снизить спрос на него до абсолютного минимума. Поэтому, какими бы ни были темпы роста стоимости квадратного метра, выходящие на рынок квартиры рано или поздно будут реализованы, а следовательно, можно сказать, что потенциал ценового роста московского жилья практически неограничен, - резюмирует Вера Лукина.

Уже сейчас предложение этого класса в наименьшей степени отстает от спроса, - комментирует Константин Ковалев. - А в будущем мы ожидаем выхода довольно большого объема жилья, например на месте фабрики Красный Октябрь или завода РТИ Каучук". Кстати, застройка этих районов дает надежды не только на увеличение объемов строительства, но и на появление новых форматов жилья, таких как лофты и апартаменты.

В первую очередь количество предложений увеличится за счет новых масштабных проектов, которые будут появляться на месте промышленных территорий, выведенных за пределы города, в районах сноса ветхого пятиэтажного жилого фонда (Нагатинский затон, Замоскворечье), а также за счет реорганизации и комплексного строительства жилых районов города (Кожухово, Мякининская и Павшинская поймы). Правда, скорее всего, большинство этих освободившихся территорий отойдут под элитное жилье и бизнес-класс. Поэтому сегмент элитного жилья пока единственный, обладающий шансами на удовлетворение покупательской потребности.

Помимо роста количества проектов в элитном секторе увеличиваются и масштабы отдельных зданий: в центральных исторических районах города будут строиться именно крупные элитные жилые комплексы по 150-200 квартир.

Появление лофтов связано прежде всего с проектом Красный Октябрь. На наш взгляд, шансы коммерческого успеха лофтов в Москве очень высоки, - считает Екатерина Тейн. - Особенно учитывая тот факт, что на мировом рынке лофт считается, пожалуй, самой элитной и модной формой жилья в мегаполисе. Спрос на него формируют современные обеспеченные бизнесмены, звезды шоу-бизнеса, актеры и представители фэшн-индустрии. Наибольшая популярность у лофтов, конечно же, в Нью-Йорке и Лондоне.

По большей части он остается неудовлетворенным из-за сокращения соответствующего предложения и низких темпов ввода новых домов, - поясняет Вера Лукина. Кстати, по ее словам, высокий спрос в этом секторе с прошлого года начал активно расти за счет заявок от потенциальных покупателей жилья бизнес-класса. После скачка цен многие из них переориентировались в сегмент хорошей панели. Впрочем, благодаря росту цен изменилась структура спроса в целом: покупательские предпочтения сместились из высоких сегментов жилья в более низкие, а неудовлетворенный спрос хлынул на рынок аренды и частично переориентировался с городских квартир на загородное жилье.

Уровень спроса на дешевую панель по-прежнему высок и вряд ли заметно снизится в течение ближайшего года.

Инвестиционный смак
Несмотря на то что золотые дни для инвесторов на рынке недвижимости уже миновали, квадратные метры не перестали быть интересным объектом для вложения денег. Правда, теперь их можно рассматривать скорее как инструмент сбережения, нежели преумножения средств. Серьезной альтернативы недвижимости как способа сохранения своих средств от инфляции практически нет, - считает Сергей Лядов. - Даже если человек выручит средства от продажи инвестиционной квартиры, у него встанет вопрос, что с этими деньгами делать. Ответ будет все тот же: покупать недвижимость. Она привлекает своей осязаемостью и доходностью. Все остальные инструменты пока непопулярны у частного инвестора. Хранение денег на банковских депозитах становится все менее выгодным. Фондовый рынок еще вызывает определенные опасения в силу своей новизны.

Скорее всего, если существенного понижения цен не произойдет (а его никто не ожидает), такой расклад на рынке сохранится в течение всего года. То есть в элитном секторе спрос и предложение несколько выравняются, а покупатели более дешевых категорий жилья должны будут либо брать кредиты, чтобы купить квартиры в Москве, либо смещаться в Подмосковье.

Впрочем, инвесторам, не обладающим миллионными капиталами, стоит посмотреть на Подмосковье. Новостройки экономкласса в крупных подмосковных городах в ближайшем будущем будут расти в цене быстрее, чем дома той же категории в Москве, где уже достигнут определенный потолок стоимости. В инвестиционных устремлениях можно обратить внимание и на недорогие коттеджные поселки, где стоимость домов зачастую вполне сопоставима с московскими квартирами. С точки зрения директора департамента городской недвижимости АН Century 21 Серебряный век Карины Дохикян, наиболее интересны для инвестиций таунхаусы. И разумеется, чем на более ранней стадии вы инвестируете, тем выгоднее...

Если все же рассчитывать на получение дохода, то на рынок нужно выходить с большими деньгами: реальную прибыль в ближайшие год-два можно получить, инвестируя в элитный сектор. Самым эффективным вложением является покупка нескольких элитных квартир в ЦАО для их продажи и сдачи в аренду во время поиска покупателей. Отличительной чертой этого сегмента является его устойчивость к влиянию экономических и других факторов, - поясняет Екатерина Тейн. - Показательными являются события 1998 года - дефолт, после которого цены на недвижимость экономкласса упали на 20%, в то время как стоимость элитного жилья лишь временно прекратила свой рост. Однако основным доводом в пользу такого рода инвестиций являются, конечно же, наиболее высокие темпы роста стоимости элитного жилья в период стабильности на рынке. Такая ситуация характерна для любого центрального города крупного, экономически развитого государства.

Ситуация в Москве

В последнее время на столичном рынке торговой недвижимости все чаще появляются крупные зарубежные фирмы, инвестирующие в него не только финансовые средства, но и современные технологии. Особое внимание уделяется торговым центрам, появление которых существенно изменило сам стиль отечественной торговли. Наиболее активно развивается сетевая торговля. Нет сомнений, что в ближайшее время "сетевики" начнут осваивать другие регионы.

Однако сейчас в Москве уже началось насыщение рынка. После того как в столице появились западные торговые сети, российским компаниям стало очень сложно конкурировать с ними в формате гипермаркета. 2002 год был наиболее успешным для строительства коммерческой недвижимости. Самыми значимыми проектами, реализованными в прошлом году, стали:
- крупнейший в России торговый центр "Мега",
- торгово-развлекательный центр "Атриум",
- "Крокус Сити Молл" - вторая очередь комплекса "Крокус Сити",
- гипермаркет AUCHAN - пилотный проект французского ритейлера на Осташковском шоссе,
- "Рамстор-Сити" на Ленинградском проспекте - крупный торгово-развлекательный центр регионального масштаба на севере столицы,
- гипермаркет "Маркткауф" на Новорязанском шоссе - пилотный проект немецкой компании AVA AG в России.

На сегодняшний день наиболее перспективным городом для развития сектора торговой недвижимости считается Москва. Столица, с населением почти 12 млн человек, сконцентрировала около 60% общего дохода страны и 30% всего торгового оборота. Исследования рынка, проводимые российскими и зарубежными аналитиками, показали, что москвичи порядка 60% своего дохода тратят на покупки. Официальные источники оценивают среднемесячный доход москвичей в $400-50 В регионах этот показатель в два раза меньше. Неудивительно, что именно в Москве отмечается бурное строительство торговых центров, общая площадь которых на третий квартал этого года составила порядка 800 тыс. кв. м. Правительство Москвы планирует строительство еще порядка 8 млн кв. м площадей. Правда, при этом количество квадратных метров современных торговых площадей на одного жителя Москвы значительно отстает от Западной и Восточной Европы. Среднеевропейское соотношение - 198 кв. м торговых площадей на тысячу жителей, а в столице - менее 80.

Можно утверждать, что приход иностранных инвесторов дисциплинирует отечественный рынок и обязывает российские компании работать по мировым стандартам.

В 2003 году в Москве начнется строительство сети гипермаркетов "Мосмарт". Он станет первой российской системой гипермаркетов. Для этих целей компания "Седьмой континент" объединилась с ОАО "Гиперцентр". Компания обладает большим опытом организации торговой деятельности, в ее структуру входят 29 магазинов в Москве. В 2003 году ею будет открыто еще 20 торговых центров, инвестиции в них составят $200 млн.

За спиной западных инвесторов стоят мощные банки и фондовый рынок. Не первый год за рубежом формируются механизмы и институты по использованию колоссального российского финансового потенциала. Однако выход на отечественный фондовый рынок частного инвестора сопряжен с определенным риском - не приумножить, а уменьшить свое состояние, поскольку к банковским вкладам пока еще не у всех восстановлено доверие, кроме того, ставки постоянно понижаются. И, оставаясь перед выбором, вкладчик выбирает вариант вложения денег в реальные проекты, особенно в области недвижимости.

Источник капитала

Многие организации и частные лица не хотят себя связывать владением и управлением торговой недвижимостью, но при этом их интересует целевое вложение средств и гарантированный стабильный доход. (Здесь и далее речь идет как о российских, так и о зарубежных инвесторах.) Наши инвесторы, которые приобретают долю в проекте, приобретают и долю риска, который не всегда поддается прогнозированию и управлению, особенно на стадии получения различных согласований и разрешений. Но чем раньше инвестор присоединится к проекту, тем более выгодные условия он получит. На ранней стадии проектирования, получения всех согласований, соинвестор может иметь льготные условия по арендным ставкам или по выбору выгодных площадей в торговых центрах, взаимозачетам... То есть большинство приоритетов принадлежат ему.

Между тем инвестор сознательно идет на эти риски. Это обусловлено высокой доходностью сдачи в аренду торговых площадей, тем более что арендные ставки в этом сегменте постоянно растут. В свою очередь высокие доходы обеспечивают быструю окупаемость: от 2 до 5 лет. Пока увеличение объема торговых площадей сочетается с большим спросом, размер арендной платы будет оставаться на достаточно высоком уровне. Самая высокая цена аренды - от $2500 в год за 1 кв. м - в центральном районе Москвы, в помещениях, имеющих особо выгодное расположение. А самая низкая цена аренды - от $500 за квадратный метр в год - например, в Северо-Восточном АО.

Столица получила в 2002 году инвестиций меньше, чем в предыдущем, 2001-м. Произошло естественное перенаправление потоков на регионы. Причина в том, что раньше все западные, региональные и местные инвестиции аккумулировались в столице. А в регионах между тем накоплен, но не реализован солидный капитал. Там сформировались новые инвесторы, вернулись те, кто был ориентирован своими финансовыми капиталами исключительно на Москву, к тому же в регионы "пошли" и столичные инвесторы. Сегодня срок окупаемости проектов торговых центров в регионах от 2,5 до 6 лет, что несколько больше, чем в столице.

Торговая недвижимость приносит и косвенные доходы: от обслуживания клиентов-арендаторов до обменного пункта, отделения банка и т. п. Речь в данном случае идет о банке-инвесторе, ведь ему важно иметь арендаторов своими будущими клиентами в качестве юридических лиц. Немаловажно, что торговый центр приносит существенные налоги в городской и федеральный бюджет, которые очень трудно скрыть в отличие от уличной, палаточной торговли. Поэтому реализация проектов строительства торговых комплексов выгодна не только инвесторам, но и властям и жителям города.

Вокруг земли

За регионы говорят те факты, что некоторые города сегодня переживают инвестиционный и, как следствие, строительный бум. Это Санкт-Петербург, Екатеринбург, Челябинск. В других городах отмечается тенденция устойчивого роста - Ростов-на-Дону, Нижний Новгород.

Борьба за российского потребителя постепенно распространяется на регионы. Сегодня практически в каждом крупном населенном пункте строится торговый центр. В некоторых городах даже реализуется одновременно несколько проектов. Строительство большей части торговых центров инициировало местное бизнес-сообщество, профинансированное местными же банками. Вторую, куда меньшую часть составляют объекты, девелоперами которых выступают компании, реализовавшие свои проекты в Москве и Московской области. Однако управление и обслуживание ТЦ в регионах пока еще уступает столичному, а тем более - мировому. Очевидно, что регионалы по объективным причинам не имеют возможности конкурировать с коммерческими структурами, обладающими профессиональным менеджментом и крупными инвестиционными возможностями.
Региональная выгода

Следующим и одним из наиболее важных факторов, способных повлиять на ситуацию на рынке торговой недвижимости, можно считать вопрос, связанный с собственностью на землю. За собственниками объектов теоретически закреплено право продажи земельных участков. Однако технически его трудно реализовать. Таким образом, в случае перехода земельных участков в другую категорию собственности земельная составляющая может послужить причиной увеличения продажной цены объектов коммерческой недвижимости и роста базовых арендных ставок.

Другие крупные инвесторы пока проявляют интерес только к Санкт-Петербургу. Таковыми являются, например, компании "Рамэнка" и "Гиперцентр". У первой девелоперский бизнес ограничен Москвой и Петербургом, но в качестве арендатора она будет размещать свои "Рамсторы" и в объектах группы МИГ и, возможно, в моллах "Меги". "Гиперцентр" реализует проекты "Мосмарт" в Москве и "Росмарт" в регионах. Есть еще компании, ограничивающиеся в своих проектах только Центральным федеральным округом, как, например, "Файненшл Бридж", построившая торговый центр в Туле.

В существующей общероссийской программе развития региональных торговых центров принимают активное участие несколько компаний: "Межбанковская инвестиционная группа" (МИГ), реализующая программу "Торговый квартал", ИКЕА, "Мега", которая собирается построить по всей стране торговые моллы, "Русский Сувенир-2000" со своими "Мегамагами" и ООО "Время", активно инвестирующее средства в региональные проекты.

Похожие планы и у "Межбанковской инвестиционной группы", которая планирует построить в течение двух-трех лет свои "Торговые кварталы" более чем в десяти российских городах. Кроме того, уже приобретен участок земли в Ростове-на-Дону и ведутся переговоры о выделении территории под строительство с администрациями Воронежа, Уфы, Иркутска и Нижнего Новгорода. До 2006 года планируется открыть Park House в Уфе, Саратове, Казани, Перми и других городах, которыми МИГ также интересуется. У "Дикси" есть магазины в Туле, Санкт-Петербурге и Челябинске. В этом году планирует выйти в города-миллионники петербургская сеть "Пятерочка".

ИКЕА объявила о развитии своих торговых центров в 12 российских городах, в которых приобретаются в собственность земельные участки. На сегодняшний день компания уже приобрела земельные участки в Уфе, Екатеринбурге, Казани, Петербурге и Новосибирске.

Закрепляться в регионах начали и российские сети. Например, "Перекресток" открывает супермаркеты в Санкт-Петербурге и Краснодаре. Для этого компания нашла партнера, с которым будет осваивать города-миллионники. Им стала самарская группа компаний "Время". Но новому альянсу придется конкурировать с Межбанковской инвестиционной группой (МИГ). Аналитики полагают, что конкуренция будет жесткой. Начнется гонка за лидером, все будут стремиться первыми застолбить место в миллионниках. Ведь тем, кто придет в регион вторым или третьим, потребуется гораздо больше времени и вложений, чем московскому ритейлору, пришедшему в город первым. "Перекресток" неоднократно заявлял о своих больших амбициях на региональных рынках.

Помимо этого откроется первый супермаркет "Рамстор" площадью 2 тыс. кв. м в Красноярске. Кроме того, турки ведут переговоры об открытии магазинов в Нижнем Новгороде, Казани и Владивостоке. К 2005 году общий объем инвестиций Рамэнка на российском рынке составит не менее $500 млн. Это отражает общее настроение иностранных ритейлеров и аналитиков, которые считают, что сегодня Россия входит в десятку стран, наиболее привлекательных для торговой экспансии.

Впрочем, некоторые аналитики уверены, что торговый бум должен уже скоро закончиться. Потому что на фоне ряда удачных проектов незаметны просчеты тех, кто переоценивает платежеспособный спрос населения и темпы роста отечественного ритейла.

Да и у "Времени" большая программа строительства торговых центров в регионах. До 2006 года планируется открыть 6-8 торговых центров в городах-миллионниках в европейской части России и на Урале.

Одна из самых больших проблем, связанных с экспансией торговых центров в регионы, - кадровый голод. Нехватка профессиональных кадров (девелоперских, управленческих, менеджерских и т. д.) есть и в Москве, но в регионах положение еще более запущено. Везти из Москвы команду управленцев не всегда эффективно, поэтому многие работают по схеме дистанционного управления. Однако в этом случае степень доверия между партнерами должна быть очень высока.

Вопросы стратегии
На сегодняшний день оптимальной программы выхода в регионы не существует. Можно назвать три пути экспансии регионов.
Московская компания выступает основным инвестором, а местный партнер берет на себя процесс получения земли и дальнейших согласований.
Покупка объектов на вторичном рынке и их дальнейшая реконструкция под ТЦ.
Самостоятельная реализация проекта и связанные с этим трудности с получением землеотвода у местных властей.
Заметим, что третий вариант наиболее проблематичный: бюрократические препоны, временные затраты, подбор и оформление участков и т. д.

Инвестиционный климат в России постепенно улучшается. Его дальнейшее развитие - общая задача властей, инвесторов и участников рынка. Тем более что отечественный инвестор сегодня в состоянии реализовать важнейшие проекты не хуже западных коллег.
Российские железные дороги (РЖД) решили извлечь выгоду из того, что владеют объектами недвижимости в центре обеих столиц вокзалами. Монополия собирается передать их в управление специальным инвесторам, чтобы те привели вокзалы в порядок и значительно повысили доходы от управления ими.

Вторая группа проблем связана с отсутствием объективной информации о регионе. Отдельно следует остановиться на проблеме заполняемости торгового центра. В ряде случаев эта нехватка компенсируется за счет местных известных торговых марок и прочих региональных компаний. Дефицита в местных компаниях нет, но их качество может не устраивать девелоперов. Часто при сдаче площадей местным компаниям руководству торгового центра приходится устанавливать для них определенные требования по качеству отделки, торгового оборудования и представляемым торговым маркам. При этом местное бизнес-сообщество может оказывать противодействие и настороженно относиться к пришельцам, понимая, что те "уведут" у них часть покупателей. Так что проблем с выходом в регионы более чем достаточно.

Российские железные дороги намерены изменить систему управления вокзалами в Москве и Санкт-Петербурге. Как рассказал Ведомостям вице-президент компании Михаил Акулов, монополия планирует в 2008 г. передать их специальным управляющим компаниям. Одна будет ведать вокзальными комплексами в столице, другая в городе на Неве. Контрольный пакет акций этих компаний РЖД оставит себе, а оставшееся продаст сторонним инвесторам, говорит Акулов. Начальник отдела экономической экспертизы департамента управления имуществом РЖД Сергей Кривозубов прогнозирует, что в будущем на конкурс будут выставляться не отдельные вокзалы, а целые направления, чтобы за счет мегаполисов развивать вокзалы в маленьких городах.

РЖД -100%-ная госкомпания. Выручка по МСФО в 2005 г. составила 749,2 млрд руб., чистая прибыль 114,4 млрд руб. РЖД принадлежит 472 вокзала дальнего следования на всей территории России. В Москве таких девять: Киевский, Павелецкий, Савеловский, Рижский, Ленинградский, Ярославский, Казанский, Курский, Белорусский, в Санкт-Петербурге Московский, Финляндский, Балтийский, Варшавский, Ладожский. Компания перевезла в 2006 г. 1,35 млрд пассажиров, из них 1,22 млрд на пригородных поездах и 135 млн на поездах дальнего следования.

Акулов утверждает, что пока РЖД не искали партнеров для управления вокзалами их планируется выбрать на специальных конкурсах, правила которых компания только разработает к концу 2007 г. Но это должны быть крупные компании с большими деньгами, предупредил он. Именно за их счет монополия собирается реконструировать и модернизировать вокзалы. Взамен монополия готова пообещать управляющим компаниям гарантированный контракт на управление вокзалами в течение 10-15 лет. Это будет прибыльный бизнес, уверен Акулов. Количеству обслуживаемых компанией пассажиров позавидует любая розничная сеть. По данным Акулова, через площадь трех вокзалов в Москве в года проходят 100 млн человек для сравнения: через все магазины сети Седьмой континент проходит 91 млн человек.

РЖД сейчас получает слишком мало от сдачи вокзальных площадей в аренду, не устраивает госкомпанию и качество сервиса на вокзалах, сетует Акулов. Они застряли в эпохе стихийных кооперативов конца 1980-х начала 1990-х гг.: В одном углу лоток, в другом палатка. В 2006 г. монополия выручила от сдачи в аренду площадей на всех семи московских вокзалах 280 млн руб., уточнил источник в РЖД. А госкомпания хочет увеличить поступления от вокзалов на порядок, рассказывает Акулов.

От желающих стать партнером РЖД по этому проекту, похоже, не будет отбоя. Добашин уже сейчас готов попытать счастья в тендере РЖД, и обещает в случае победы вложить в каждый московский вокзал не менее $5 млн. Ведь доходы от сдачи площадей вокзалов в аренду могут вырасти десятикратно, оценил он. Управление вокзалами такой же привлекательный проект, как и управление аэропортами, согласен член совета директоров группы компаний Mirax Максим Привезенцев: там можно разместить что угодно мини-гостиницы, салоны красоты, бутики, рестораны, супермаркеты, главное навести чистоту и уют. Ритейлеры подтверждают, что Привезенцев прав: по мнению представителей Евросети, Аптечной сети 36,6 и Ростик групп, вокзалы могли бы стать бойким местом для цивилизованной торговли. Начальник формирования градостроительных программ правительства Москвы Алексей Шепель допускает, что московские вокзалы могут ежегодно приносить РЖД $100 млн. Руководитель Леон Билдинг (возводит торговые площади) Дмитрий Октябрьский считает, что через каждый благоустроенный вокзал в Москве может проходить 10-16 млн потенциальных покупателей в год.

Если РЖД выполнит свой план, в управлении новой структуры окажется недвижимость в центрах обеих столиц стоимостью не менее $0,5 млрд: по оценке гендиректора и владельца строительной компании Крост Алексея Добашина, стоимость одного здания вокзала в Москве $50-100 млн. Но РЖД пытается найти ей правильное применение, считает Жан Сильван Камю, директор по коммуникациям компании Altarea, которая управляет двумя вокзалами в Париже. На этих вокзалах, как и повсюду в Европе, открыты торговые комплексы, где можно купить одежду, игрушки, подарки, парфюмерию, обувь. Операционный доход Altarea за 2006 г. 246 млн евро, текущая капитализация более 1,5 млрд евро.



Главная --> Публикации