Главная --> Публикации --> Кластеры научной мысли Сколько стоит сотка рая? Город для новых рижских появится лет через пять на истре Считаем по складам Золотая дюжина "пик-региона"

СТ Групп Регион занялась коммерческой недвижимостью в прошлом году, запустив два пилотных проекта: бизнес-центры СТ Плаза Сибирь в Новосибирске и СТ Плаза Кубань в Краснодаре общей площадью около 110 тыс. кв. м. Теперь на их базе группа решила создать сеть. Как рассказал Ъ гендиректор СТ Групп Регион Сергей Демин, в ближайшие два-три года компания построит в регионах сеть бизнес-центров класса А по 30 40 тыс. кв. м каждый. По словам господина Демина, офисные комплексы планируются в городах, где компания уже развивает жилые проекты в частности в Ростове. Себестоимость строительства 1 кв. м офисов в регионах господин Демин оценил в $1,2 тыс., инвестиционную себестоимость (с учетом доли города, затрат на землю и т. д. Ъ) в $1,7 тыс. Таким образом, инвестиции в проект составят около $500 млн. Офисы будут сдаваться в аренду по ставкам в зависимости от специфики региона, в среднем по $500 за 1 кв. м в год, подсчитал господин Демин. Это позволит окупить затраты за 4 5 лет и выйти на доходность в 20 25% годовых. Также компания решила заняться и торговой недвижимостью: первый ТЦ площадью 29 тыс. кв. м запланирован в Ростове на пересечении улиц Соколова и Суворова. Сроки начала строительства не уточняются. Господин Демин не исключил строительства ТЦ и в других регионах, но от подробных комментариев отказался, сославшись на то, что переговоры по площадкам еще не завершены.

Как стало известно Ъ, в ближайшие несколько лет СТ Групп Регион (Москва) построит в регионах в частности в Ростове-на-Дону сеть из восьми-десяти офисных центров класса А по 30 40 тыс. кв. м. Общие инвестиции в проект около $500 млн. Окупить затраты СТ Групп Регион рассчитывает за 4 5 лет. Однако участники рынка отмечают, что к моменту, когда девелопер завершит строительство бизнес-центра в Ростове, местный рынок офисных площадей классов B и А уже будет перенасыщен и владелец комплекса столкнется с серьезными трудностями при поиске арендаторов.

Строительство бизнес-центров в Ростове также ведут, в частности, принадлежащая Московскому индустриальному банку компания Плеяда, РГС Недвижимость и местный концерн Единство.

Ъ СТ Групп Регион основана в 2003 году как региональное подразделение ЗАО СТ Групп, подконтрольного Александру Чигиринскому. Ведет строительство и продажу более 300 тыс. кв. м в регионах. В стадии проектирования более 700 тыс. кв. м в 12 регионах России. Крупнейшие жилые проекты: Olymp Towers в Ростове-на-Дону и Coral House в Сочи. Финансовые показатели не раскрываются.

Впрочем, некоторые участники рынка отмечают, что к моменту, когда СТ Групп Регион завершит строительство бизнес-центра в Ростове, местный рынок офисных площадей классов B и А уже будет перенасыщен и владелец комплекса столкнется с серьезными трудностями при поиске арендаторов. Специалист коммерческого отдела агентства недвижимости Титул Владимир Литвинов заявил Ъ, что к осени этого года в Ростове будет завершено строительство около 10 офисных центров классов B+ и А, а концу года количество таких площадей может вырасти до 150 тыс. кв. м. По совпадению, офисные объекты будут сдаваться чуть ли не одновременно и площади вырастут практически с нуля до объемов, превышающих потребности города. Даже сейчас мы не наблюдаем заметного спроса на офисы класса B+ и выше. Будет большим успехом, если к концу года новые центры заполнятся хотя бы на 70%, поделился мнением господин Литвинов. По его предположению, в ближайшее время владельцы новых офисных центров будут вынуждены снижать арендные ставки с нынешних 1 1,2 тыс. рублей за кв. метр в месяц на 15 25%.

Примечательно, что СТ Групп Регион не первый крупный девелопер жилья, который решил заняться коммерческой недвижимостью для диверсификации бизнеса. С увеличением сегментов присутствия компания чувствует себя стабильнее в финансовом плане, поясняет коммерческий директор Капитал Груп Алексей Белоусов: Преимущество офисной недвижимости перед жилой в возможности рефинансирования или дальнейшей продажи бизнес-центра целиком, в то время как в жилом доме до 20% площадей (коридоры и технические помещения) не продаются. Председатель совета директоров Mirax Group Дмитрий Луценко отмечает, что пока доходность строительства жилья в регионах выше, чем в офисном сегменте 25 27% годовых против менее 20%. Однако рост цен на жилую недвижимость небесконечен, поэтому девелоперы стремятся максимально диверсифицировать портфель, рассуждает он.

Africa Israel Investments создана в 1934 г. 75,7% принадлежит Льву Леваеву, 24,3% торгуются на бирже Тель-Авива. Специализируется на операциях с недвижимостью, телекоммуникациях, туризме и энергетике. Капитализация на 29 марта составила $4,97 млрд. Выручка в 2006 г. $1,15 млрд, операционная прибыль $383 млн.

С тем, что рынок офисных площадей близок к насыщению, согласны и в компании РГС Недвижимость, планирующей во 2 квартале этого года открыть в Ростове первую очередь комплекса Clover Plaza с общей площадью офисов класса В+ около 16 тыс. кв. м. Не исключено, что в перспективе 3 4 лет большая часть готовых офисных площадей будет простаивать в ожидании арендаторов, а владельцы будут привлекать их невысокими арендными ставками, предположила в беседе с Ъ PR-менеджер компании Марина Чикурова.
Израильский диамантер Лев Леваев продолжает осваивать российские регионы. Подконтрольная ему Africa Israel Investments планирует построить около 600 000 кв. м жилья, торговых центров и офисов в Новосибирске и Волгограде. По словам участников рынка, на это ей придется потратить не менее $500 млн.

В администрациях городов о проекте Africa Israel не слышали, впрочем, информацию об офисно-торговом центре в Волгограде Ведомостям подтвердили в компании Colliers International, которая выступает консультантом этого проекта. Более подробно говорить о проекте консультанты не стали.

Africa Israel Investments расширяет географию своей деятельности. Согласно опубликованному на днях аналитическому отчету, компания собирается построить в Новосибирске жилье и торговый центр общей площадью 481 000 кв. м. Ввести объекты в эксплуатацию планируется к 2009 г. Еще один офисно-торговый комплекс площадью 122 000 кв. м. Africa Israel хочет построить к 2008 г. в Волгограде. Получить официальные комментарии компании вчера не удалось, в Стройинкоме-К, через которую Africa Israel работает в России, обсуждать новые проекты отказались. Источник в Africa Israel уточнил, что площадка в Волгограде находится в самом центре города и к нему потенциальные арендаторы проявляют серьезный интерес.

Africa Israel постепенно начинает завоевывать региональные рынки. Ранее компания объявила о выходе в Санкт-Петербург, где она собирается построить торговый центр площадью 22 000 кв. м. Объем инвестиций порядка $30 млн. У Леваева также два гостиничных проекта в Кисловодске. Но самым масштабным проектом Africa Israel до сегодняшнего дня был комплекс Ворота Прикамья в Перми, подразумевающий строительство вместе с местной компанией Проспект элитного жилья на $400 млн. Гец считает, что новосибирский проект компания также может развивать с местным партнером, который возьмет на себя административные риски.

По оценке вице-президента по стратегическому развитию Blackwood Михаила Геца, в проект в Новосибирске Africa Israel может инвестировать порядка $400 млн, а торгово-офисный центр в Волгограде обойдется ей в $100-150 млн. Представитель консалтинговой компании, знакомый с проектами, называет цифру $600 млн.

Сами себя посчитали
Africa Israel Investments самый крупный публичный девелопер на российском рынке, говорится в аналитическом отчете компании. Согласно оценке, проведенной консультантом Jones Lang LaSalle, стоимость российских активов компании составила $3,8 млрд. Капитализацию Открытых инвестиций в компании оценили в $2,9 млрд, Системы-Галс в $2,3 млрд, Raven Russia и Mirland Development в $1 млрд.

Выход компании в регионы Максим Гасиев, региональный директор по торговой недвижимости Colliers International, считает правильным шагом: В Москве ощущается серьезный дефицит площадок под строительство, в то же время риски в регионах в той же торговой недвижимости не намного выше, чем в столице. С ним согласен руководитель проекта управления коммерческой недвижимости и девелопмента Миэль-Недвижимости Сергей Лобанов, который говорит, что в Москве снижается доходность по некоторым сегментам недвижимости, в то время как регионы еще имеют потенциал. Участники рынка также считают, что увеличение портфеля только на руку Africa Israel, которая уже объявила о намерении провести на Лондонской фондовой бирже IPO своего подразделения AFI Development, которое управляет всеми российскими активами холдинга. Параметры IPO пока не определены.

Северстальтранс создан в 1996 г., на паритетных началах контролируется менеджерами компании и структурами владельца Северстали Алексея Мордашова. Занимается железнодорожными перевозками, стивидорным и контейнерным бизнесом. Финансовые показатели компания не раскрывает. Большой Сити занимает около 1000 га между Краснопресненской набережной и Хорошевским шоссе. На этой территории будет построен 21 млн кв. м недвижимости. Инвестиции составят свыше $100 млрд.

Северстальтранс становится крупнейшим девелопером Большого Сити. Как стало известно Ведомостям, они будут застраивать столичный район Камушки рядом с деловым центром Москва-Сити. Это уже четвертый проект компании в центре столицы.

Камушки занимают участок примерно в 8 га, ограниченный улицей Антонова-Овсеенко и двумя проездами Красногвардейским и 1-м Красногвардейским. Застроенный преимущественно пятиэтажками, район находится через дорогу от делового центра Москва-Сити. О намерении реконструировать расположенное там ветхое жилье городские власти заявляют уже несколько лет, но проект тормозился из-за отсутствия стартовой площадки для переселения жителей района. Выход предложили структуры Северстальтранса: в октябре прошлого года на заседании правительства мэр Москвы Юрий Лужков заявил о поддержке программы частичного переселения жителей микрорайона Камушки на территорию неработающего завода Красная Пресня.

О том, что структуры Северстальтранса собираются застраивать микрорайон Камушки, Ведомостям рассказали несколько участников рынка недвижимости. Источник, близкий к компании, подтвердил эту информацию. Однако высокопоставленный источник в столичном стройкомплексе утверждает, что окончательное решение по Камушкам не принято.

Пресс-служба Системы-Галс (управляющая компания проектом Большой Сити) сообщила, что правительством Москвы утверждена концепция развития данной территории, в соответствии с которой Камушки планируется застроить жильем. Однако старший вице-президент Knight Frank Андрей Закревский считает, что здесь целесообразнее строить в основном офисную недвижимость и частично жилье. Камушки удачно расположены и офисная недвижимость здесь идеально сольется с Москва-Сити, говорит он. По оценкам вице-президента Mirax Group Дмитрия Луценко, здесь можно построить до 500 000 кв. м недвижимости, инвестиции составят около $500 млн. Закревский полагает, что строительство жилья для переселения 3500 человек может быть зачтено как городская доля.

Владельцами Красной Пресни (производит вибропрессовое оборудование для стройматериалов) структуры Северстальтранса стали в начале прошлого года (консолидировали около 88% акций). Завод расположен на Пресненской улице и занимает около 4 га. Городские власти рассчитывают, что реконструкция пройдет в две волны. Первая начнется в этом году и предполагает строительство стартового дома, куда переселятся около 800 жителей из 3500 проживающих в Камушках, а вторая волна завершится в 2013 г. Получить комментарии в самом Северстальтрансе не удалось.

Новый участок
На месте Люберецких полей аэрации столичные власти планируют построить более 5 млн кв. м жилья, сообщил Интерфаксу глава стройкомплекса Владимир Ресин. По его словам, ликвидация полей аэрации будет проходить по примеру бывших Люблинских полей, где теперь построен микрорайон Марьинский парк. Столичные власти планируют провести конкурс по выбору застройщика. По словам заместителя главного архитектора Юрия Григорьева, при хорошем раскладе все строительные работы на Люберецких полях аэрации могут завершиться уже в 2011-2012 гг..
В будущем центр Москвы разделят на историческую и деловую части об этой перспективе вновь заявил заместитель столичного мэра по международным и внешнеэкономическим связям Иосиф Орджоникидзе. Бизнес-центры и офисы будут сосредоточены на территории комплекса Москва-Сити, а историческую часть города преимущественно отдадут для туристических маршрутов.

Камушки и Красная Пресня не единственные девелоперские проекты Северстальтранса в центре Москвы. Компания Северная башня, созданная топ-менеджерами Северстальтранса, уже строит 27-этажный бизнес-центр в деловом центре Москва-Сити (площадь 135 000 кв. м). Кроме того, около полутора лет назад компания стала строить еще одну высотку недалеко от делового центра. Как сообщила пресс-служба Экспоцентра, работы ведет ЗАО Северные ворота, дочерняя структура Северстальтранса. Здание площадью 128 000 кв. м будет построено на земле, находящейся в долгосрочной аренде у Экспоцентра.

Граница без пограничных столбов
Создание туристско-рекреационной зоны в центре столицы необходимо в первую очередь для имиджа столицы


Имидж столицы улучшат пешеходные маршруты в будущем историческая часть столицы будет обзаводиться сувенирными лавками, а не новыми офисами

Историческую часть столицы предполагается сделать большой туристско-рекреационной зоной, а все здания, относящиеся к бизнесу, отнести к части Сити Орджоникидзе пояснил, что эту часть города в рабочем порядке называют Новым центром.

Выступая на пресс-конференции, Иосиф Орджоникидзе отметил, что проекты, связанные с разделением города на условно деловую и туристическую части, являются долгосрочными. Может быть, их будем заканчивать уже не мы, а следующие поколения но работать в этом направлении нужно уже сейчас, заметил Орджоникидзе.

Между тем резкого разграничения между двумя частями столичного центра не будет. Как сообщил корреспонденту газеты ВЗГЛЯД пресс-секретарь Орджоникидзе Александр Каныгин, речь пока идет всего лишь о концепции развития. Никакого внезапного прекращения строительства офисных зданий или установления пограничных столбов не будет ведь речь идет всего лишь о перспективах на будущее.

Гипермаркеты будут располагаться в районах, прилегающих к транспортным кольцевым магистралям столицы, а в центральной части города будут располагаться крупные торговые ряды вроде магазинов ГУМ или ЦУМ. Заместитель мэра отметил, что в ближайшие годы в столице будет продолжаться активное подземное строительство.

На пресс-конференции Иосиф Орджоникидзе сообщил, что комплекс Москва-Сити будет связан двухэтажным мостом с Кутузовским проспектом. На нижнем уровне моста разместится парковка, а сам уровень будет целиком пешеходным, и с него можно будет попасть на станцию метро Международная. Представитель ОАО Сити Ирина Полякова сообщала корреспонденту газеты ВЗГЛЯД, что такой проект существует, но до выхода соответствующего постановления делать какие-либо заявления преждевременно.

Многие уже поспешили сделать далеко идущие выводы, связав недавние высказывания мэра о чрезмерном количестве офисов в центре города с концепцией разделения города на две основные части, и ожидали резких мер их не будет, подчеркнул Каныгин. Он добавил, что создание туристско-рекреационной зоны в центре столицы необходимо в первую очередь для имиджа столицы.

В соответствии с распоряжением мэра № 557-РМ от 03.06.1998 года в Золотое кольцо войдут следующие улицы и площади: Кузнецкий Мост, Большая Лубянка и Лубянский проезд, площади Лубянская, Славянская, площадь Варварских Ворот, Китайгородский проезд, Москворецкая набережная, улицы Балчуг и Пятницкая, Климентовский переулок, Большой и Малый Толмачевский переулки, Кадашевская, Берсеневская, Якиманская набережные, Саймоновский проезд, площадь Пречистенских Ворот, улица Волхонка, Большой и Малый Знаменский переулки, Колымажная улица, Староваганьковский, Романов, Никитский и Камергерский переулки.

Заповедник для пешеходов
Пресс-секретарь московского Комитета по туризму Дмитрий Шульцев подтвердил, что исторический центр в будущем будет организован как один большой туристический пешеходный маршрут. В настоящее время разрабатывается два самых крупных проекта Золотое кольцо Москвы и Нескучный сад Москва-Сити.

Пешеходный маршрут пройдет от Ленинского проспекта до 1-й Фрунзенской улицы в месте ее пересечения с Комсомольским проспектом (до Дворца молодежи), далее по территории выводимого 5-го троллейбусного парка между улицами Усачева и Малой Трубецкой, переулком Хользунова и стадионом Буревестник, расположенным на пересечении проезда Девичьего Поля и улицы Плющиха, дальше по самой Плющихе, по площади Европы, надземному пешеходному переходу через Дорогомиловскую улицу от площади Европы к Украинскому бульвару.

Решение о проекте пешеходного маршрута Нескучный сад Москва-Сити было принято в августе прошлого года.

О необходимости прекращения офисного строительства в центре столицы корреспонденту газеты ВЗГЛЯД заявил и глава комиссии Мосгордумы по перспективному развитию и градостроительству Михаил Москвин-Тарханов.

Дмитрий Шульцев добавил, что все пешеходные маршруты будут сопровождаться всей необходимой инфраструктурой от магазина сувениров до большого количества кафе.



Главная --> Публикации