Главная --> Публикации --> Распродажа началась Кластеры научной мысли Сколько стоит сотка рая? Город для новых рижских появится лет через пять на истре Считаем по складам

Бизнес на коммуналках
Термин большие квартиры был присвоен коммуналкам в конце прошлого века. Огромные метражи могли себе позволить состоятельные люди, которые с помощью риэлтеров расселяли коммунальные квартиры и становились их владельцами. Особой популярностью пользовались квартиры в районах Старого Арбата, Чистых прудов, Пречистенки и прилегающих улиц. 15 и даже 10 лет назад, то есть до начала эпохи элитного домостроения, другой возможности приобрести квартиру площадью свыше 100 кв. м практически не было. Сейчас ситуация изменилась.

Квартиры площадью от 350 до 1500 кв. м пользуются стабильным спросом среди состоятельных москвичей, не желающих менять городской пейзаж и комфорт на прелести загородной жизни. Вот только предложение больших квартир ограниченно: на вторичном рынке продаются в основном неудобные расселенные коммуналки, а в новостройках такие квартиры представлены главным образом пентхаусами. Где же искать просторную квартиру для большой семьи?

Если кто сегодня и расселяет коммуналки в центре столицы, то совсем не для того, чтобы в них жить. Хотя старые дома изначально строились как элитное жилье (коммуналки из них начали делать уже в 20-х годах прошлого века), их нынешняя судьба размещение офисов, представительств или помещений под малый бизнес, рассказывает руководитель отделения Тургеневское корпорации Инком-Недвижимость Олег Канке. Ежегодно в столице проводится не менее 20 подобных сделок. В качестве покупателей выступают представители властей крупных городов и республик и владельцы предприятий малого и среднего бизнеса, которым необходим офис или old-time торговое помещение в центре столицы (как правило, это аптеки, дорогие ателье, частные клиники, нотариальные и юридические конторы, хорошие магазины и кафе). Стоимость 1 кв. м в таких объектах находится в диапазоне от $6 тыс. до $10 тыс. Инвесторов привлекает не только удобное расположение зданий, но и возможность любой перепланировки и переустройства помещения (перекрытия в домах смешанные). Кроме того, если помещение находится на первом этаже, можно организовать отдельный вход.

Сегодня квартир, подлежащих расселению, практически не осталось. Предложения формируются за счет перепродаж уже расселенных квартир, а также главным образом за счет полностью реконструируемых или вновь возведенных клубных домов, утверждает Сергей Баранов, руководитель отдела инвестиций компании Пересвет-Девелопмент (входит в ГК Пересвет-Групп).

Пространство для жизни
Для проживания сейчас покупают большие квартиры в новых домах или старых, но полностью реконструированных. В основном спросом пользуются большие квартиры в центре Москвы, вблизи станций метро Охотный ряд, Тверская, Парк Победы, Кропоткинская, Октябрьское поле, Таганская, Арбатская. Особенно привлекательны большие квартиры в знаковых местах, например на Патриарших прудах, рассказывает Ольга Побединская, директор по маркетингу бюро недвижимости Агент 00 Выборка за последние два месяца показывает, что количество предложений квартир большой площади (от 350 кв. м) на вторичном рынке Москвы составляет всего 280 объектов. Из них 140 объектов новые, то есть выставлены на продажу за последние два месяца.

Сколько же можно заработать сегодня на коммуналке? Олег Канке приводит такой пример. Приобретается бывшая коммуналка на первом этаже на улице Покровка за $2 млн. В ней делается ремонт (порядка 10-15% от стоимости), плюс еще столько же стоит перевод помещения в нежилой фонд. После чего это помещение реализуется на рынке за $3,5-4 млн. На весь проект уходит приблизительно год, прибыль составляет около 40-50% годовых в валюте. Это, конечно, намного выгоднее, чем банковские депозиты, и надежнее ПИФов, однако почтенный возраст домов, хаотичная застройка и отсутствие парковки создают проблемы, самая серьезная из которых угроза сноса аварийного дома.

Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood, приводит в качестве примеров квартиры поменьше. Это трехуровневая квартира мансардного типа площадью 350 кв. м на Мясницкой, 24, в доме начала прошлого века с реконструированным фасадом. В квартире огромная гостиная с действующим камином, зимний сад, терраса, два балкона, два санузла, панорамные виды из окон. Стоимость $5 млн. Еще один пример квартира с отделкой площадью 360 кв. м по адресу Островной проезд, 6, в элитном поселке Остров фантазий на территории природного парка Москворецкий. В квартире кухня-гостиная-столовая, четыре спальни, кабинет, три гардеробные, хозяйственный блок, кинозал и три санузла. Стоимость $3,7 млн.

Большие квартиры в современных домах это в основном предложения элитного рынка. Большие квартиры можно встретить в элитных домах на Остоженке, в Замоскворечье (ЖК Коперник, Онегин, Римский дом), на Плющихе (Три тополя, Венский дом), а также в районе Саввинской и Ростовской набережных. Что же касается процентного соотношения, то квартиры большого метража на данный момент составляют менее 10% от общего предложения объектов элитного класса, говорит Наталия Дабсон, директор по развитию департамента элитной недвижимости компании Paul`s Yard. Сегодня, например, мы предлагаем квартиры площадью от 500 кв. м в клубном доме в Гранатном переулке.

Чаще всего квартиры подобного метража располагаются на последних этажах и позиционируются как пентхаусы, объясняет Екатерина Егорова, консультант по недвижимости компании Kirsanova Realty. Они имеют минимум несущих колонн и позволяют сделать единые помещения большого метража. Как пример могу привести строящийся дом в Еропкинском переулке, в котором есть несколько квартир площадью 330-390 кв. м. В одной из них, расположенной на верхнем, седьмом этаже и имеющей метраж 340 кв. м, гостиная-кухня-столовая занимает площадь 205 кв. м. А в доме компании Баркли в Хилковом переулке квартир подобного метража нет, но есть возможность объединения двух или трех квартир до метража 350-400 кв. м.

Среди больших квартир в новых домах Анжела Кузьмина, директор департамента продаж компании IntermarkSavills, выделяет трехуровневый пентхаус в комплексе Золотые ключи-2 площадью 502 кв. м. Первый уровень 174,4 кв. м, второй уровень 251 кв. м плюс терраса 160 кв. м, камин, третий уровень 20 кв. м плюс мансарда.

Особенно дороги, как объясняет Екатерина Егорова, квартиры на последних этажах, которые отличаются от типовых квартир в доме высотой потолка, наличием террас, необычной планировкой (конфигурацией). Цена на такие квартиры будет самой высокой и может отличаться от минимальной цены в доме на 50-60%. Средняя цена подобных предложений $25-30 тыс. за 1 кв. м. Но на конечную стоимость квартиры влияет целая совокупность факторов местоположение, видовые характеристики, качество строительства, репутация компании-застройщика, инфраструктура, соседство и ряд других особенностей.

Без скидок на площадь
Самые дорогие из больших квартир расположены в современных элитных домах в центре города. Это, пожалуй, одни из самых дорогих объектов городской жилой недвижимости не только в России, но и в Европе. Они оснащены собственными системами энергоснабжения, обогрева, водоснабжения, охраной с постоянным видеонаблюдением и собственной инфраструктурой с подземными стоянками, фитнес-клубами, бассейнами, прачечными, детскими площадками и т. п., говорит Олег Канке. Все это выливается в очень высокую стоимость обслуживания (до $300 за 1 кв. м в год), но высококачественный сервис того стоит. Тем более что владелец недвижимости может позволить себе подобные траты: такие квартиры приобретают в собственность, например, представители отечественной бизнес-элиты, входящие в списки самых обеспеченных людей страны. Кроме того, практикуется сдача квартир в таких домах как представителям крупных иностранных компаний, так и звездам шоу-бизнеса.

Однако, как говорит Мария Литинецкая, скидок на большую площадь объекта, как правило, не делается. В результате на рынке находится большое количество переоцененных квартир, которые имеют длительные сроки экспозиции. Ценовой диапазон на такие квартиры очень широкий от $10 тыс. до $40 тыс. за 1 кв. м.

На стоимость большой квартиры влияют те же факторы, что и на недвижимость в целом, а именно качество дома, инженерия, инфраструктура, видовые характеристики, уникальные особенности, такие, как камин, зимний сад или панорамное остекление. Цены на более или менее интересные квартиры площадью от 350 кв. м в Москве начинаются с $3,5 млн, уточняет Кайдо Каарма, директор департамента элитной недвижимости холдинга Миэль. Впрочем, цена за квадратный метр может ввести в заблуждение, поскольку порой она может быть ниже, чем в целом по дому, хотя стоимость объекта в целом будет очень высокой за счет общей площади.

По данным Ольги Побединской, большие квартиры предусматривают в своих проектах компании Rose group, ST-group, Лоджик, Баркли, Стройтэкс, Реставрация Н, Индекс ХХ, MCD-Group, Крост, Uniformstroy, Капитал-груп, ГК ПИК, Авгур-Эстейт, Дружба, Главмосстрой, ПСК СУ-155, ДИПС, а также ДОН-строй. Правда, площади квартир в бизнес-классе все-таки поменьше, чем в элитном сегменте. Планировочные решения наших домов создаются в первую очередь с учетом востребованности квартир той или иной площади у клиентов, объяснили нам в компании ДОН-строй. Спрос на квартиры площадью более 250 кв. м очень невелик, поэтому, как правило, самые большие квартиры в наших домах имеют площадь 230-250 кв. м, что позволяет комфортно устроиться даже достаточно большой семье.

Бизнес-класс играет по-крупному
Можно найти большие квартиры и в сегменте бизнес-класса. Как объясняет Сергей Баранов (Пересвет-Девелопмент), большие квартиры бизнес-класса предполагаются в большинстве современных московских жилых комплексов. Они расположены на последних этажах здания. Атрибутами, как правило, являются: два или три уровня, панорамное остекление, открытая терраса, камин на твердом топливе, уточняет он. Такие квартиры внешне имеют все атрибуты элитных апартаментов, за исключением одного: они находятся в многоквартирном доме. Цены на них поскромнее: верхняя планка в районе $15 тыс. за 1 кв. м.

На первичном рынке Подмосковья предложение квартир площадью более 350 кв. м существует в жилых комплексах высокой ценовой категории, которые относят к элитному сегменту, утверждает Анна Рассохина, маркетолог компании Пересвет-Реал Эстейт' (входит в ГК Пересвет-Групп). Например, в Новом Лапине, Грюнвальде, Тихомирове, Мещерском и т. п. Квартиры большой площади обязательная составляющая предложения в данном сегменте. Их, как правило, не более 5%. Общий объем предложения на рынке не более 50 штук.

Где-то за городом
В Подмосковье тоже можно найти большую квартиру. Правда, по данным Ольги Побединской, сейчас на подмосковном рынке в продаже их находится не более десятка. Дело в том, что в Подмосковье такие площади актуальны для коттеджей, а не для многоквартирных домов, объясняет она. Но в качестве примера приведу большую квартиру в Королеве на улице Циолковского. Это двухуровневая квартира, 350 кв. м общая площадь, 260 кв. м жилая. В квартире три санузла, сауна, камин, бильярдная, атриум с расписными стенами и куполом.

На грани рентабельности
По данным коммерческого директора строительной корпорации Баркли Анжелы Кузьминой, в любом доме количество квартир большой площади не превышает 15-20%, причем это касается как клубных домов, так и многоэтажных жилых комплексов. Застройщик минимизирует свои риски, планируя квартиры стандартных ходовых метражей 70-130 кв. м в бизнес-классе, 100-150 кв. м в элитном сегменте (квартиры с двумя-тремя спальнями), говорит она. Зато застройщики закладывают в проект возможность объединить несколько квартир. Покупатели часто пользуются этой опцией. Например, комплекс Шуваловский очень хорошо продавался, потому что была возможность объединения, которой воспользовались многие покупатели. Я знаю много примеров на Остоженке, когда объединялись две квартиры.

Это, правда, не считая таунхаусов, которые тоже можно отнести к разряду больших квартир. Цены здесь значительно скромнее и приравниваются к среднему коттеджу, поскольку фактически таковым и являются с той лишь разницей, что хозяев в таком доме от двух до четырех, говорит Сергей Баранов. Таунхаусы также пользуются популярностью прежде всего у людей, выбирающих благоприятную экологию, живописные пейзажи и близость к центру Москвы.

Скорее всего, застройщики будут сокращать количество больших квартир, поскольку спрос на них, как отмечают эксперты, падает. По мнению Натальи Новиковой, генерального директора Renaissance Realty, основная причина угасания интереса к большим квартирам рост цен на дорогую недвижимость. В условиях бурного роста цен, который продемонстрировал прошедший год, многим покупателям пришлось делать выбор в пользу меньших площадей.

Планировать квартиры большой площади невыгодно: продавать их сложнее. К тому же если клиенту необходима большая квартира, он всегда может приобрести две смежные и объединить их в процессе отделки в одну. Так было сделано, например, в жилом комплексе Алые паруса: покупатель приобрел две и без того не маленькие квартиры, объединил их и в результате занял целый этаж, говорит Екатерина Куканова из ДОН-строя. В этой квартире площадью почти 560 кв. м владелец реализовал мечту о собственном дворце: десять больших комнат оформлены в классическом парадном стиле лепнина с позолотой, потолочная роспись, витражи, паркет из редких сортов дерева и даже ванная комната, отделанная природным ониксом. Сторона, выходящая на Москву-реку, превращена в галерею с огромными окнами, открывающими отличные виды на зелень и воду. В конце галереи устроена светлая застекленная столовая.

Двухуровневые квартиры намного удобнее одноуровневых. Их главным плюсом, по мнению Натальи Новиковой, является возможность зонирования на активную и тихую части. На первом уровне, как правило, располагаются прихожая, гостиная, столовая с кухней, а второй уровень обычно занимают спальни и детская. Очень эффектно в таких квартирах смотрится многоуровневое освещение, а изысканно отделанная лестница может стать отдельным элементом декора квартиры, отмечает она.

Сейчас большие квартиры покупают состоятельные и многосемейные люди. Как правило, покупатели таких квартир классические семьи. Мужчина старше 35 лет, женщина от 25 лет, которые имеют от одного до трех детей или планируют второго-третьего ребенка, сообщает Анна Рассохина. Активная роль в семье принадлежит мужчине: он владелец или совладелец крупного или среднего бизнеса, должностное лицо во властных структурах, топ-менеджер в крупной российской или иностранной компании. Женщина чаще домохозяйка, занимается воспитанием детей, реже работает, но на менее значимых позициях. Семья имеет недвижимость класса B+ или А в Москве, иногда загородную недвижимость (например, усадьбу на расстоянии 50-100 км от МКАД). Квартиру покупают для постоянного проживания. Решение о покупке принимает мужчина, женщина имеет совещательный голос. Часто женщина, располагая временем, занимается изучением предложения. Ключевые факторы: экология, транспортная доступность, престиж, инфраструктура, социальное окружение.
Зонируются такие квартиры в зависимости от состава семьи. Как рассказывает Анжела Кузьмина, в таких квартирах предусматриваются зоны для каждого члена семьи и соответствующее количество санузлов. Часть больших квартир делаются в двух уровнях, причем это относится не только к пентхаусам. Например, в ЦАО существуют ограничения по строительству жилья на первых этажах, поэтому некоторые застройщики делают двухуровневые квартиры на первом-втором этажах зданий. Двухуровневые квартиры, например, есть у компании Баркли в доме во 2-м Зачатьевском переулке.

Принцип, положенный в основу зонирования больших квартир, создать максимальный комфорт всем членам семьи с учетом их интересов, объясняет Анна Рассохина. При этом необходимо обеспечить автономность личного пространства каждого члена семьи и ограничить доступ гостей и обслуживающего персонала на приватную зону жителей квартиры. Разумеется, типового решения для покупателей таких квартир не существует.
В феврале столичное правительство одобрило с учетом высказанных замечаний Юрия Лужкова проект постановления О взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы по вопросам, касающимся изъятия земельных участков. Традиционная уже для московских законов, распоряжений и постановлений ссылка на замечания означает, что окончательный документ может коренным образом отличаться от одобренного. Это ограничивает возможности его критики со стороны юристов или экономистов, привыкших иметь дело с документами, оформленными до последней запятой. Возможности журналистов несколько шире. Воспользуемся ими.

Но сколько бы уровней ни занимала квартира, деление ее на зоны происходит по неизменным правилам, почти без исключений. Это входная зона (холл, гардероб, гостевой санузел), гостевая зона (гостиная, столовая, кухня, библиотека, кабинет или бильярдная, гостевые спальни с санузлами), спальная зона (спальня хозяев с гардеробной и ванной, детские со своей ванной, спальни других членов семьи со своими ванными). Возможен небольшой офисный блок (домашняя студия) с отдельным входом. Все эти зоны должны удобно сообщаться между собой, но при этом должны быть достаточно изолированы друг от друга.

Строго говоря, ничего нового здесь нет. Орган госземконтроля вдруг замечает, что владелец участка нарушает земельное законодательство, выносит ему предупреждение, жалуется в департамент земельных ресурсов на неустранение нарушений. Департамент готовит проект документа об изъятии участка и информирует об этом его владельца. Если владелец соглашается на изъятие, то департамент организует публичные торги по продаже участка. Если владелец не соглашается, то департамент обращается в суд. После государственной регистрации прекращения права на земельный участок (именно после, а не в случае: очевидно, заранее подразумевается, что решение суда будет в пользу изъятия) торги организует уже департамент по конкурентной политике. По результатам публичных торгов по продаже земельного участка земельный участок переходит к новому собственнику, а бывший собственник получает денежную сумму, полученную в результате торгов, за вычетом расходов на проведение торгов.

Без нужды изымаемые
В общем-то не важно, как закон называется важна его преамбула, в которой в концентрированной форме излагаются цели и задачи данного акта, условия, обстоятельства и мотивы, послужившие поводом для его принятия. В преамбуле нашего документа недвусмысленно говорится о порядке принудительного изъятия земельных участков для государственных нужд города Москвы. А значит, именно эту цель, задачу и мотив нужно иметь в виду, читая все остальное. Например, крайне важную главу о взаимодействии органов исполнительной власти города при прекращении права собственности (а также постоянного пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды) ввиду ненадлежащего использования земельных участков.

Возможно, все это лишь своеобразная преамбула (ведь собственников земли в Москве не слишком много) для изъятия участка у владельцев. Естественно, без всяких нужд, а только ввиду ненадлежащего использования, неустранения, распоряжения об изъятии и решения суда. Опять же ничего нового. Важен контекст. А контекст документа, повторим, не в заботе об экологии, безопасности и т. п., а в возможности изъятия участка. Взаимодействующим органам исполнительной власти задается вектор нужного решения.

Вопрос: а к чему все это здесь?! В постановлении о порядке принудительного изъятия земельных участков для государственных нужд города Москвы? Какое отношение к государственным нуждам столичного стройкомплекса будет иметь победа на торгах гражданина Петрова и его обещание содержать участок в лучшем виде, чем было при гражданине Сидорове? Если, конечно, не подразумевается, что по результатам публичных торгов победителем будет правительство Москвы и никто другой...

Поясним, актуализация Генплана это эвфемизм, означающий, что Генплана как такового нет. То есть нечто такое было принято в 1999 году и с тех пор регулярно актуализируется. Скажем, из 4,6-4,8 млн кв. м ежегодно вводимого в Москве жилья свыше 1 млн образуется помимо Генплана. Точечная застройка и прочие шалости.

Поставь на место!
Активно обсуждается на Тверской, 13 и порядок резервирования участков для государственных нужд. Как заметил глава Москомархитектуры Александр Кузьмин, МКАД мы расширили, третье кольцо построили, теперь будем работать над 74-километровым четвертым кольцом. Резервирование, по мнению главного архитектора столицы, особенно актуально на сегодняшний день, когда у города масса проектов. Например, при прокладке шоссе-дублера, строительстве какого-то объекта мы сразу не сможем четко определить тех собственников, интересы которых мы затронем. Поэтому вначале нам нужен акт резервирования участка. В этом нам должен помочь Генеральный план развития Москвы, а также градостроительные планы округов, районов и зон развития. Получив эту зону, мы начинаем выходить на конкретную конфигурацию того или иного участка. В этот момент вступают в силу документы, решающие вопрос изъятия необходимых земель. Поэтому мы предлагаем в этом году выполнить актуализацию градостроительного плана и особо законодательно прописать вопросы резервирования земель.

А вот кто, когда и как вернет кубик на макете Генплана после того, как предприниматель вложит немалые деньги в проект, который предполагает снос существующей застройки?

Говорят, Каганович, демонстрируя Сталину проект реконструкции Красной площади, то ли случайно, то ли зондируя почву, снял с макета храм Василия Блаженного. Лазарь, поставь на место! сказал вождь народов.

И совсем мало надежд остается у владельца на адекватную компенсацию. Оценкой изымаемых земельных участков, по мнению Юрия Лужкова, должны заниматься независимые структуры, возможно, это будут государственные организации, иначе каждый будет тянуть одеяло на себя. То есть мэр недвусмысленно заявляет, что государственный оценщик вручит одеяло достойнейшему. Правда, Юрий Михайлович оговорился, что государственные оценщики должны быть независимыми, но этим, кажется, еще больше запутал ситуацию.

В любом случае никаких ограничений на размеры резервируемых территорий не предвидится, то есть теоретически правительство может расширить сферу возможной актуализации Генплана хоть на всю Москву. Есть только ограничение по срокам пять лет. По словам руководителя департамента земельных ресурсов Москвы Виктора Дамурчиева, акт резервирования станет основанием для отказа в приватизации участков и предотвратит их скупку. Но ничто не помешает, сняв через пять лет ограничения, тут же ввести их снова. И в любом случае ясно, что резервирование территории некоего объекта не будет способствовать росту его ликвидности.

Немалая земля
Практика и процедура изъятия земельных участков, в том числе неосвоенных и резервируемых для государственных нужд и нужд города Москвы, существует более 15 лет. Однако известны лишь единичные случаи изъятия у собственника неосвоенных земельных участков, аварийных, ветхих и частично разрушенных зданий и объектов незавершенного строительства, тогда как формально подпадающих под эту процедуру участков в городе достаточно много, говорит Татьяна Пальчикова, заместитель генерального директора строительной компании Трест-199 Скорее всего, именно острый дефицит свободных земель подталкивает столичные власти к более жесткой ревизии объектов недвижимости.

Московские власти достаточно вольно трактуют законодательство, что дает веские основания для отстаивания прав собственников, утверждает Игорь Кукин, руководитель департамента юридической компании Легге. Главная сложность установление выкупной цены. Для собственника съехать с обжитого места всегда проблема, и не только материальная, что, по его справедливому мнению, должно быть существенно компенсировано. К сожалению, у властей преимущественно иная точка зрения.

Казалось бы, это на руку московскому правительству, которое, имея огромные финансовые ресурсы, а также рычаги воздействия на любого девелопера столичного рынка, могло бы выгодно скупать федеральную собственность. Правда, как показал опыт того же Москвича (да и почти всех остальных продаж), московские покупатели у федеральных продавцов не в чести. Однако мэрия применила широкий арсенал мер убеждения и вырвала свой кусок почившего автозавода. Здесь обещано построить офисы и жилую недвижимость. Если хотя бы отчасти верны заявления о том, что федералам принадлежит около 30% московской земли, то проблемы нехватки участков для городских нужд не должно существовать вовсе.

Про дефицит земли в столице чиновники говорят постоянно. А есть ли он на самом деле?
Федеральное имущество на территории Москвы это ни много ни мало около 30 тыс. нежилых строений и участков. Еще три года назад Москва проиграла спор о выкупной цене столичной земли. Конституционный суд РФ запретил устанавливать выкупную цену больше 30-кратной ставки земельного налога (Москва настаивала на 250-кратной). Уже тогда 30-кратная ставка (1 млн 200 рублей, или $43 тыс. за гектар по тогдашнему курсу) была непозволительно низкой оценкой московской земли чуть больше годовой арендной ставки и на порядок ниже минимальной рыночной цены. Сегодняшняя рыночная цена одного гектара московской земли от $0,8-$1 млн до $30-40 млн. За прошедшие годы федералы продали несколько десятков участков, в том числе таких крупных, как комплекс завода Москвич. По разным оценкам, суммы продаж были в пять-восемь раз ниже рыночных.

Возможно, подчеркнутое игнорирование той земли, что продается федералами в самой столице, это лишь банальная игра на понижение. Но как ее согласовать с традиционными заклинаниями В Москве негде строить жилье и с соответствующим рефреном Без принудительного изъятия участков не обойтись?

Поэтому совсем непонятен недавний призыв мэра Москвы к столичным чиновникам активнее вкладывать средства города в землю в Подмосковье, других регионов страны и даже СНГ. Обращение земли вещь выгодная, напутствовал Юрий Михайлович своих подчиненных. Жаль, что мэр не относит эту максиму к московской земле.

Резервации для бизнеса
Застройщики, риэлтеры, юристы признают, что к муниципальным (читай государственным) нуждам удастся отнести строительство дорог и жилья по горзаказу для очередников, офицеров, чернобыльцев. Но отнесение к государственным нуждам инвестиционных проектов уже под большим вопросом. Можно ли, например, принудительно изымать земли под строительство домов для переселенцев из сносимых пятиэтажек? С одной стороны, перед сносом они скопом объявляются ветхими и аварийными (благодаря чему будет меньше претензий со стороны переселяемых). С другой стороны, на месте снесенных домов строится жилье на продажу, и отделить одно от другого невозможно: дом для переселенцев это часть бизнес-проекта.

Наконец, из 30 тыс. федеральных зданий и участков на территории Москвы, скажем так, некоторая часть имеет некоторые признаки ненадлежащего использования. Понятно, что возможности столичных органов госземконтроля в отношении федеральной собственности весьма ограниченны. Но пока активности не наблюдается даже там, где, возможно, наносится ущерб экологии и коммуникациям города. Это также даст собственникам изымаемых участков возможность обвинить московское правительство в избирательном применении закона. И, собственно, в ненадлежащем использовании земельных ресурсов Москвы.

В последнее время нетрудно найти желающих рассуждать об архитектурных стилях столицы. При этом многие москвичи сомневаются, что городские новостройки вообще имеют хоть какую-то "причастность" к архитектуре. Интерьер, экстерьер, дизайн, модные течения и пародия на римскую колоннаду - это доступно и понятно, а вот архитектура... Впрочем, в учебниках истории о современных новостройках вряд ли напишут. Хотя Москве есть чем гордиться.

Что касается защиты интересов собственников земельных участков, то интересно мнение представителя одной из управляющих компаний: Можно не высовываться, надеяться на особые отношения с мэрией и префектом. Соседей будут выдергивать по одному, как баранов из стада, а ты радуйся, что не тебя. А можно позаботиться о выкупе участка. Думаю, этот тренд в ближайшее время проявится. Может быть, у крупных собственников дойдет до суда с мэрией. Мы вот анализируем разные варианты. Но никакой публичности.

Известно, что первое упоминание о Москве в летописях датировано 1147 годом. Но, как уверяют историки, поселения на Боровицком холме появились еще в IV-III веках до нашей эры. До IX века здесь существовала так называемая дьяковская культура, сведения о которой до наших дней почти не дошли. Позже холм пустовал, а через некоторое время появились вятичи, которые построили на холме укрепленное поселение. Можно сказать, что с этого момента началась не только история Москвы, но и ее архитектура.

Равнение на храм

Об архитектуре того времени судить очень трудно, но, судя по летописям, она была не слишком развита. Если при строительстве храмов зодчие еще старались находить основанные на народном творчестве художественные формы, то жилые дома были весьма утилитарны.

В середине XII века этот небольшой портовый городок приобретает важное стратегическое значение на торговом пути с северо-востока Руси в Киев. В 1156 году Москву обнесли деревянными стенами, и она стала крепостью. Вокруг нее стали объединяться окрестные селения и деревушки, что привело к быстрому росту города и процветанию торговли под стенами Кремля. Уже в XIII веке Москва считалась одним из крупных городов Руси.

В XV веке, во времена правления Ивана III, в Россию начали приглашать итальянских зодчих. Вестниками западной культуры стали Марко и Антон Фрязины, Пьетро Антонин Солари, которые возводили стены и соборы Кремля. Тогда же построили первые торговые центры на перекрестках дорог и гостиные дворы. Строительство социальных объектов постепенно начало определять и стиль городской застройки. Появились кирпичные жилые дома и бесстолпные (без внутренних опор) церкви, крытые крещатым сводом, несущим барабан с главой. До наших дней сохранилась церковь Анны, что в Углу (Китай-город, Москворецкая набережная).

Сильный пожар 1365 года и желание обезопасить город от нападений войск Литовского княжества и Золотой Орды подвигли московских правителей на создание первого крупного архитектурного проекта: белокаменного Кремля.

В архитектуре XVII века стали обращать внимание на вертикальные композиции, широкое распространение получил многоцветный декор. Так появился новый стиль: узорочье. Для него характерны асимметрия здания, богатый декор, обилие изразцов. Наиболее яркий пример узорочья в Москве - церковь Рождества в Путинках на Малой Дмитровке.

В XVI веке в Москве творили Барма, Иван Постник, Федор Конь. Первые два построили храм Василия Блаженного, а третий - башни белого Кремля. Церкви того времени были столпообразными, шатровыми с общим цоколем и крытой галерей (церковь Вознесения в Коломенском). Конец XVI и начало XVII века ознаменованы появлением так называемого "годуновского стиля". Утонченную и аристократичную архитектуру того периода связывают с именем Бориса Годунова, поскольку при нем строительство приобрело статус государственной задачи. В 1584 году по повелению царя был основан Каменный приказ, который начал контролировать городское строительство. В архитектурном стиле преобладали пирамидальные формы, стройность пропорций зданий и изящный декор (собор Донского монастыря, церковь Троицы в Хорошеве и Покрова в Медведкове). Новый стиль применялся не только при строительстве культовых заведений, но и в городских зданиях. К сожалению, из всех гражданских сооружений "годуновского стиля" уцелела - да и то в перестроенном виде - лишь Золотая Царицына палата в Кремле.

Вдоль по-питерски

Архитектурный стиль, который появился в конце XVII - начале XVIII века, получил название "московского" или "нарышкинского барокко". Название достаточно условно, поскольку к собственно барокко этот стиль имеет косвенное отношение, отражая усиливающееся влияние зарубежной архитектуры на строительство зданий в Москве. В новом стиле стали возводить церкви (храм Покрова в Филях, Бориса и Глеба в Зюзине, Успения в Печатниках) и загородные особняки. "Нарышкинское барокко" характеризует красно-белая цветовая гамма, живописная пышность декоративного убранства фасадов в сочетании со строгой логичностью многоярусной центрической структуры и большим числом элементов ордерной архитектуры (пилястры, капители и пр.).

Во второй половине XVIII и первой четверти XIX века главенствующим архитектурным стилем Москвы стал классицизм. Это означало возвращение к ценностям античной культуры: все композиции зданий строго симметричны и четко выражен центр. При этом часто используемые архитекторами античные портики, колонны и фронтоны были исключительно декоративны, а не функциональны, как в античности.

С началом царствования Петра I строительство храмов, дворцов и роскошных особняков отошло на второй план. Молодой реформатор придавал большое значение европеизации столицы, в связи с чем стали активно строить государственные учреждения и "западные" жилые дома. Причем архитекторам пришлось выстраивать дома "в линию" вдоль улиц, что послужило началом регулярной застройки города. В новых постройках преобладали строгие прямые линии, поэтажные деления фасадов и жесткие симметричная композиции. Характерные строения того времени: Арсенал в Кремле и Монетный двор.

После пожара в 1812 году, когда сгорело 2/3 столицы, была создана специальная Комиссия для строения Москвы. Руководил ею Осип Бове, сын выходца из Италии живописца Винченцо Джованни Бова. Основная задача комиссии заключалась в воссоздании города. Возможно, ее деятельность и ограничилась бы реконструкцией сгоревших зданий, но одновременно Александр I поручил составить план восстановления Москвы главному архитектору Царского Села шотландцу Вильяму Гесте. Тот нарисовал вместо города нечто похожее на французский регулярный парк, и русским архитекторам стоило большого труда убедить царя не отдавать Москву иностранцу. Вдохновленная победой, комиссия занялась созданием нового облика древнего города в стиле "московского ампира".

В городе началось активное строительство больниц, театров, учебных заведений. Наибольшее влияние на архитектуру Москвы оказали работы Василия Баженова и Матвея Казакова. В течение семи лет они занимались созданием Большого Кремлевского дворца и одновременно перестраивали сам Кремль и Красную площадь. Благодаря им Кремль превратился в грандиозный общественный центр с главной овальной площадью, к которой сходились основные улицы Москвы. Одним из самых известных творений В. Баженова стал дом Пашкова, а М. Казакова - здание Московского университета на Манежной площади.

Торжественная ордерная архитектура с рядами строгих колонн и посвященной победам скульптурой отражала героическую тему победы над Наполеоном. Вместе с тем основным, что определяло облик восстанавливаемой Москвы, была рядовая массовая застройка. Заслуга О. Бове в том, что он создал новый тип жилого дома - городской особняк. Эти небольшие, в основном одно-, редко - двухэтажные оштукатуренные деревянные дома с 7-11 окнами по фасаду частично сохранились в переулках современной Москвы. Декорировались дома портиком, колоннами и фронтоном. Комиссия разработала строительные правила, которые регламентировали размеры домов и расстояния между ними. Впервые стала применяться стандартизация художественных и строительных элементов и типизация конструкций, определявшая соотношение частей зданий, портиков и колонн. Единство в застройке города было достигнуто однообразной окраской стен в светлые тона (желтый, палевый, розовый, желто-серый), на фоне которых выделялись белые колонны и барельефы. После реконструкции города монументальность дворцов конца XVIII столетия сменилась уютом небольших особняков. Такую Москву еще называют "пушкинской".

Работы в Москве развернули сразу в нескольких направлениях: был составлен генеральный план города с четким очертанием площадей, улиц и переулков, проведены конкурсы на строительство зданий, архитектура которых отражала бы героические события эпохи, заново спланировали Театральную площадь с величественным зданием Петровского (ныне Большого) театра, обновили Торговые ряды, построили Манеж, а над заключенной в трубу речкой Неглинной разбили Александровский сад. Комиссия разработала план создания Бульварного кольца (вместо Земляного вала) и Садового кольца (вместо Белого города) с площадями на пересечении с радиальными улицами.

В конце XIX - начале XX века в Москве появились здания в стиле модерн. Их строили архитекторы Федор Шехтель (особняк Рябушинского на Малой Никитской, Ярославский вокзал, отделка здания Художественного театра), Иван Машков (доходный дом Сокол на Кузнецком мосту) и Лев Кекушев (нынешний ресторан "Прага"). Особого внимания заслуживает построенная в 1899-1905 годах по проекту архитектора Вильяма Валькота гостиница "Метрополь". Для декоративного оформления здания Савва Морозов привлек лучшие художественные силы столицы. В верхней части протяженных фасадов помещено майоликовое панно "Принцесса Греза" Михаила Врубеля. Здание опоясывает также выполненная из майолики цитата Фридриха Ницше: "Опять старая истина: когда выстроишь дом, то замечаешь, что научился кое-чему".

Дворянский город постепенно становится торгово-промышленным центром. В начале 30-х годов XIX века начинает зарождаться эклектика. Этот стиль противопоставил строгости и единообразию композиций позднего классицизма широкую свободу выбора архитектурных прототипов. В Москве появились здания нового типа: музеи, вокзалы, банки, торговые, конторские строения, крупные доходные дома. В их архитектуре использованы элементы "европейских", так называемых "исторических", стилей (неоренессанс, необарокко, неорококо, неоготика). Монументальные, представительные, нередко перегруженные декором, причудливыми и вычурными формами здания, тем не менее достаточно органично "вошли" в структуру города (Государственный банк на Неглинной улице, Международный торговый банк на Кузнецком мосту, Политехнический и Государственный Исторические музеи, Сандуновские бани). Кстати, современный облик исторической части Москвы во многом сформирован эклектикой, основные принципы которой соответствовали требованиям укрупнившегося масштаба застройки. Жилые здания начали расти вверх. Дома в десять этажей уже не казались чем-то необычным.

Революция, ты научила нас...

В 1903 году на Тверской была построена по проекту Андрея Иванова гостиница "Националь". В то же время Алексей Щусев в неорусском стиле отстроил Казанский вокзал.

В 1935 году был принят Генеральный план реконструкции Москвы, который первоочередное внимание уделял созданию парадного центра города и реконструкции главных магистралей. В полукольце центральных площадей создали Манежную площадь, на месте сооружений Охотного ряда построили гостиницу "Москва", монументальное здание Совета Труда и Обороны (ныне Государственной Думы). Рядом с домом Пашкова возвели новый корпус Государственной библиотеки имени В. И. Ленина. На месте снесенного в 1931 году храма Христа Спасителя началось строительство грандиозного здания Дворца Советов. Во второй половине 1930-х годов были полностью перестроены мосты через Москву-реку, реконструирована улица Горького (Тверская), созданы крупные парки (Измайловский, Центральный парк культуры и отдыха имени М. Горького, Сокольники), благоустроены бульвары и скверы. К 1941 году городская застройка вышла за пределы Окружной железной дороги, а территория Москвы достигла 32 617 га. Архитектура столицы стала подчиняться одному стилю - партийному. В тот момент он требовал, чтобы любое сооружение подчеркивало правильность коммунистической идеологии, укрепляло боевой дух народа и не оставляло сомнений в светлом будущем страны.

В эпоху солидарности всех трудящихся "старые" архитектурные стили презирались, как "буржуазный пережиток прошлого". На смену эклектике пришел русский конструктивизм. Отличительная особенность этого стиля - полное отсутствие декора и самые простые формы (куб, цилиндр). Наиболее яркие примеры той эпохи - здание "Известий", жилой комплекс на улице Усачева и ДК им. Русакова в Сокольниках.

После войны был разработан 10-летний план строительства в Москве на 1951-1960 годы. Кульминацией "сталинского" стиля стали семь высоток. Одновременно в городе продолжалось строительство новых промышленных объектов (ЗиЛ, АЗЛК), а также научно-исследовательских и проектных институтов. Последние, например, занимают немалую часть зданий вдоль Варшавского шоссе. Плюс к этому в городе огромное место заняли пути 11 железнодорожных линий (а еще есть три речных порта со всеми необходимыми коммуникациями).

В ходе "социалистической реконструкции" Москвы были уничтожены десятки ценнейших памятников архитектуры: большая часть стены Китай-города, собор Спаса на Бору, ансамбли Чудова и Вознесенского монастырей в Кремле, Казанский собор на углу Никольской улицы и Красной площади, церковь Успения на Покровке, Сухарева башня, сооружения Симонова монастыря.

В 1971 году приняли 3-й, рассчитанный на 20 лет Генеральный план развития Москвы. Приоритет строительства по-прежнему оставался за районами массовой жилой застройки (Бибирево, Вешняки, Северное Чертаново, Строгино). При этом высота домов составляла уже 9-16 этажей. В 1960-1980-х годах, уже окончательно "забыв" историческую застройку, начали сооружать "эпохальные" здания торжества идеи развитого социализма: Кремлевский Дворец съездов, высотный комплекс СЭВ на Новом Арбате (ныне здание мэрии), гостиницы "Россия" в Зарядье, "Интурист" на Тверской, здание Верховного Совета РСФСР (ныне Дом правительства РФ).

Начиная с 20-х годов рост населения Москвы во много раз превышал возможности жилого строительства. Большая часть москвичей к середине 1950-х годов проживала в коммунальных квартирах. Поэтому в "аварийном" порядке началось массовое жилищное и культурно-бытовое строительство в новых районах: Новые Черемушки, Матвеевское, Беляево-Богородское, Коньково-Деревлево и др. Жилищное строительство вышло за пределы официальной городской территории. Понятно, что утилитарные типовые пятиэтажные дома были призваны решить "квартирный вопрос", а не претендовать на какую-либо архитектуру. В 1960 году границей города стала только что построенная Московская кольцевая автодорога (МКАД). В это же время появились Кутузовский и Комсомольский проспекты.

Мой адрес не дом и не улица...

Олимпиада-80 "подарила" городу массу спортивных сооружений и современных гостиниц. Разумеется, большая их часть самодостаточны и плохо "уживаются" с окружающей застройкой. С середины 1980-х годов к Москве начали присоединять районы за пределами МКАД (Зеленоград, Солнцево, Бутово, Жулебино, Косино).

Вообще архитекторы выделяют в столице два основных течения: так называемая "московская архитектура" и современная. Эпитет "московская архитектура" подразумевает под собой традиции, накопленные веками. А современное направление основано на воспроизведении модных тенденций мировой архитектуры за последние 15-20 лет. Отдельно можно выделить крупные проекты реконструкции: Манежной площади, Поклонной горы, восстановление храма Христа Спасителя.

Сегодня в столице можно найти самые разнообразные стили и столь же оригинальное их совмещение. Москва давно не имеет единой архитектуры, которая, например, присуща Санкт-Петербургу. По мнению специалистов, в данный момент московская архитектура находится на среднеевропейском уровне развития. И это только потому, что строим дешево и не можем понять, что действительно хорошее жилье должно быть соответственно и построено.

Некоторые историки настойчиво заверяют, что стилистически Москва приемлет абсолютно все. Нынешний облик жилых новостроек уже принято называть "лужковской эклектикой". Стараясь угодить вкусам градоначальника и получить место под строительство, многие компании-застройщики старательно копируют стили окружающих домов. К счастью, не редко удачно. Если разрешена точечная застройка в центре города, то возводят малоэтажные жилые комплексы с претензией на дворянские особняки в новорусском стиле или купеческие доходные дома. Престижные районы (Патриаршие и Чистые пруды, Остоженка, Сретенка, Плющиха, Ордынка, Замоскворечье), современные материалы и оборудование домов выводят их в разряд элитных, самых дорогих жилых зданий Москвы.

В архитектуре административных зданий, крупных банков и фирм просматривается лишь одна тенденция: здание должно быть не хуже, чем на "западе". В лучшем случае банкирам удается реконструировать старый особняк, огородив его забором и шлагбаумами. В стиле современного интернационального "техницизма" достаточно удачно построены и сочетаются с исторической средой Московский Международный банк на Пречистенской набережной и административное здание на Нижней Красносельской набережной. В явном противопоставлении сложившейся застройке, с надеждой на понимание потомков, возведено офисное здание компании "Макдоналдс" в Газетном переулке, здание Газпрома в Черемушках. Попытки создать (возродить) собственную московскую архитектурную традицию подчас принимают гротесковые формы (административное здание на Краснопресненской набережной, административно-культурный комплекс на Саввинской набережной, проект "Московского Сити").

Приятными с точки зрения архитектуры выглядят огороженные заповедники автономного существования: Рождествено, Куркино, Покровское-Глебово. Как бы то ни было, проектировщикам этих поселений удалось найти свой стиль, однообразие которого удачно сочетается с окружающей зеленью, оставшейся от парков и лесов. Большинство проектов построенных в последние годы жилых зданий претендуют на оригинальность и самобытность, но не более того. Впрочем, застройщику больше и не нужно, поскольку продаются квартиры в доме, а не городская архитектура.

Есть компании, которые в архитектуре своих домов частично цитируют сталинские дома. Без сомнения, это привлекает покупателей. Ведь каждому известно, что те же высотки были самыми лучшими и престижными домами в столице. В расчете на иногородних покупателей строятся 30-40-этажные здания в футуристическом стиле. Возводя такие дома, мало кто задумывается, что они далеко не всегда вписываются окружающее пространство. Однако агрессивной рекламой покупателям уже доказано, что жить в таких домах престижно и модно. А просто жить можно в типовых безликих новостройках Митина, Марьина, Бутова.

Многие дома, особенно в центре, сейчас отданы под реконструкцию. Это, конечно, очень хорошо: восстанавливается "старая" Москва. Но, что удивительно: после реконструкции по старым чертежам в домах появляются... еще пара этажей и крыша с мансардой. Обидно, что за всеми новостройками пропадает настоящая Москва, со старыми улочками и домами, представляющими архитектурную ценность. При этом в столице работает много талантливых архитекторов. Однако большинство по-настоящему качественных проектов так и остается на бумаге, а те, что осуществляются - подвергаются многочисленным изменениям. В сторону удешевления, поскольку стоимость квадратного метра четко определена и уменьшение расходов на строительство приводит к увеличению прибыли. Это и есть современный столичный стиль - "денежный".
Компания Mirax построит под Смоленской площадью подземный торгово-развлекательный комплекс Смоленка. Над землей от комплекса будет виден только фонтан, зато под землей расположатся три этажа общей площадью 32 тыс. кв. м, из которых треть займет автомобильная парковка на 10,5 тыс. машин.

Следуя традициям "Комиссии" 1813 года, столичное правительство постановило, что все городские районы будут обладать собственным... цветом. Теперь каждый дом обязан получить "колористический паспорт", в котором укажут, в какие цвета может быть покрашен дом. Поскольку здания планируют окрашивать "поквартально", то скоро станет возможным визуальная ориентация на местности.

Сумма затрат на строительство составит, по предварительным оценкам, от 80 до 100 млн долларов

На окончательное решение построить центр под землей повлияли как финансовые, так и эстетические причины.

Как только стало известно о проекте, многие отметили его высокую стоимость сумма затрат на строительство составит, по предварительным оценкам, от 80 до 100 млн долларов. На строительство одного квадратного метра подземного паркинга уйдет приблизительно 2 тыс. долларов, а за один квадратный метр торговой площади в 2 раза больше. Впрочем, эти цифры будут уточняться на подготовительной стадии проекта и окончательно утвердятся после соответствующей экспертизы.

Для компании Mirax, известной своими высотными проектами, Смоленка первый подземный проект. Проектные документы в настоящее время рассматриваются регламентной комиссией, однако уже известны приблизительные сроки первых этапов строительства: к июлю строительная площадка будет освобождена от городских инженерных коммуникаций, а строительство начнется не раньше сентября. Уже в июле будут опубликованы дополнительные сведения о проекте каким именно будет соотношение торговых и развлекательных площадей.

В этом месте строить надземный комплекс было бы неправильным по нескольким причинам, рассказал газете ВЗГЛЯД директор департамента общественных связей компании Михаил Дворкович. Во-первых, наверху не так много места, во-вторых, современное здание, возведенное на этом месте, плохо гармонировало бы с ансамблем зданий, расположенных вокруг. Кроме того, хотелось сохранить расположенный на этом месте небольшой, но уютный скверик. Учитывая все эти детали, а также наличие строительной площадки в этом месте, на общественном совете в Москомархитектуре было принято решение о подземном строительстве.

Проект стал одним из самых дорогих подземных проектов в столице, и, по оценкам различных СМИ, срок окупаемости проекта может составить около 6 лет. Между тем в самой компании не отрицают, что затраты на подземное строительство намного больше, чем на аналогичный проект на поверхности земли, однако ничего страшного в этом не видят.

По мнению главы комиссии Мосгордумы по перспективному развитию и градостроительству Михаила Москвина-Тарханова, подземное строительство в этом месте возможно без какого-либо ущерба городу.

Прогноз Дворковича в отношении окупаемости проекта выглядит намного более оптимистичным, чем заявленный ранее в СМИ срок в 6 лет. Центр начнет окупаться, когда мы выроем котлован, в этот момент уже начнут заключаться первые договоры и контракты. Я думаю, что к тому моменту, когда комплекс будет возведен примерно наполовину, он уже окупится.

Он добавил, что ничего страшного в строительстве такого масштабного подземного паркинга нет: Все зависит от исполнения под Кёльнским собором расположена автостоянка на 200 машино-мест, и никто за судьбу собора не опасается. А Чикаго, например, почти целиком изрыт под землей, и никакие проседания или провалы в почве ему не угрожают, главное, чтобы строители знали свое дело, подчеркнул Москвин-Тарханов.

С геологической точки зрения это вполне пристойная для подземных сооружений зона, но и очень ответственная все будет зависеть от профессионализма строительной компании и качественно проведенной предварительной работы, заметил Москвин-Тарханов.



Главная --> Публикации