Главная --> Публикации --> Любимый парк москвичей вступает в новую жизнь Заключена крупнейшая сделка на рынке офисной недвижимости Покупать новостройки станет безопасно… и дорого Пробки с ленинградки переводят на мкад Город-стройка

В прошлом году Ассоциация строителей России провела специальное исследование, сравнив стоимость недвижимости на первичном и вторичном рынках в 63 регионах. Дороговизной отличились обе столицы, Ростовская и Новосибирская области, Краснодарский край, Республика Саха и Екатеринбург. Наиболее доступным по цене признано жилье в Липецкой, Курской, Брянской, Вологодской областях. Почти везде стоимость вторичного жилья намного превышает стоимость первичного, за исключением Смоленской, Костромской и Московской областей. Понятно почему. На стадии котлована метр дешев, но велик риск пополнить ряды обманутых дольщиков. Сегодня несостоявшиеся новоселы около 400 недостроенных домов пытаются голодовками и пикетами получить уже оплаченные квартиры.

Во вторникна Всероссийском совещании в Минрегионразвития РФ прозвучала бравурная цифра: в 2006 году ввод жилья по нацпроекту перевыполнен на 106 с лишним процентов. Ура. Народ явно что-то недопонимает. В конце прошлого года, когда средняя цена за один квадратный метр в столице зашкалила за 4800 долларов (цена Жигулей!), казалось, национальный проект Доступное жилье провалился. Какое же оно доступное, если россиянину со среднемесячной зарплатой в 12 тысяч рублей за год не заработать на московский квадрат? Его никакая ипотека не спасет. Ладно, не будем брать Москву - тут полно нефтедолларов, которые подогревают рынок. Но ведь и в регионах цены подскочили! В среднем по стране - до 36 тысяч рублей. Что же получается: чем больше на рынке жилья, тем оно дороже? Не логично. Или его скупают спекулянты?

По такому показателю, как ввод жилья на душу населения, мы пока отстаем от передовых стран ЕС, где за год вводится 1 квадратный метр на человека. В России сегодня этот показатель составляет 0,35 кв. метра, но в 2010 году, как пообещал министр Яковлев, он почти удвоится - до 0, О перспективах нацпроекта вообще говорилось много. В 2010 году объемы строительства жилья должны превысить показатели лучших советских лет. А таковыми считаются 80-е годы - тогда в РСФСР ежегодно вводилось в строй 76 миллионов квадратных метров жилья. В 2010-м, пообещал министр, будет введено 80 миллионов.

Но на Всероссийском совещании речь шла не о людях - о цифрах, которые радуют чиновников. Итак, в 2006 году в рамках нацпроекта в строй введено 50,8 миллиона квадратных метров - на 6,3 процента больше, чем планировалось соглашениями с регионами. Объемы ипотеки в денежном исчислении выросли в 2 раза. Доля индивидуального жилищного строительства составляет почти 40 процентов. Лучше всего дела в Московской области: здесь на треть перевыполнены обязательства. Конечно, новые русские вовсю обустраивают Рублевку и вообще Одинцовский район, а также близлежащие окрестности. Хорошие результаты у Москвы, Татарстана, Белгородской, Калининградской, Мурманской, Тюменской, Свердловской и некоторых других областей. Отстающими назвали 16 регионов, не выполнивших взятые обязательства. В их числе Самарская, Иркутская области, Адыгея и другие. В целом аутсайдеры недодали 850 тысяч квадратных метров.

То есть штрафовать собственников на 250-800 тысяч рублей за каждого поселенного нелегала. Избежать штрафа они смогут при условии, если будут действовать так, как предписывает закон работодателям: в 10-дневный срок известят миграционную службу о постояльце. Разумеется, после этого владельцам сданных квартир придется сообщить о полученных доходах налоговым органам.

Но будет ли оно к тому времени доступнее - об этом речь не шла. Представитель Совета Федерации Светлана Орлова резонно заметила, что пора от возведения элитных домов переходить к строительству жилья эконом-класса. Нуждаются в крыше над головой как раз небогатые люди. А вот для них-то жилья и нет.
Столичные власти в очередной раз решили разобраться с черным рынком аренды жилья. Собственники квартир, сдающие жилье нелегальным мигрантам, должны нести ответственность, - заявил в пятницу на совещании, посвященном работе Мосгорсуда, столичный мэр Юрий Лужков. По его мнению, к владельцам квартир, которые сдаются внаем, необходимо применять те же меры воздействия, что и к работодателям, незаконно приглашающим иностранную силу.

Причем попытка далеко не первая: чуть ли не ежегодно то мэрия (в последний раз - в декабре прошлого года), то налоговики грозят разобраться с нелегальной сдачей квартир. Хотя все заявления до сих пор оставались голословными.

Как замечает директор юридической компании Corpus Juris Денис Балакин, ввести штрафы для горожан, сдающих квартиры нелегалам, можно лишь на федеральном уровне. Однако в новых правилах приема на работу иностранных граждан существует понятие принимающая сторона. Что это значит, подробно не объясняется, и теоретически принимающей стороной можно назвать владельца квартиры, - рассуждает Балакин. Но с граждан разрешается взимать штрафы лишь в судебном порядке. Практически сделать это невозможно, так как придется доказать, что собственник квартиры умышленно нарушил закон, - объясняет юрист. - Скорее всего, это очередная популистская мера, призванная легализовать сдачу квартир.

Вряд ли что-то изменится и теперь. По мнению PR-директора Vesko Realty Ивана Лясникова, выявить арендодателей жилья можно только по заявлению соседей. По его мнению, нужно просто повысить налоги на все инвестиционное жилье. При этом для тех владельцев, у которых квартиры сдаются, а не простаивают, можно сделать льготную ставку, - рассуждает Лясников. Но этот механизм если и будет реализован, то очень не скоро. А пока владельцам, сдающим квартиры, придется либо искать арендаторов-москвичей, либо рисковать и в результате поднимать плату гастарбайтерам.

Между тем объемы черного рынка аренды впечатляют: по подсчетам столичного департамента жилищной политики и жилищного фонда, 120 тысяч москвичей имеют в собственности две квартиры и более. По оценкам экспертов рынка, оборот столичного рынка сдачи жилья внаем составляет около $4 млрд. То есть налоги с владельцев квартир должны составить более 12 млрд рублей в год. На самом деле в прошлом году только 6 тысяч арендодателей жилья продекларировали свои доходы, с которых налоговики собрали чуть больше 217 млн рублей.

В этой связи потенциальных инвесторов сильнее всего интересует а какому именно объекту лучше отдать предпочтение? Выбор велик от загородного дома до офисного помещения в центре столицы. И зависит этот выбор от многих факторов. Не будем говорить здесь о нежилой недвижимость это отдельный рынок, подчиняющийся своим законам, и требующий от владельцев довольно профессионального управления. Остановимся на жилых помещениях. Здесь у покупателей с целью вложения средств по большому счету есть две альтернативы. Можно приобрести несколько квартир эконом- или бизнес-класса на окраине города, а можно одну, но в элитном доме. Вопрос что выгоднее, и что, в перспективе, принесет большую отдачу?

Рынок столичной недвижимости является сейчас одним из наиболее выгодных способов вложения капиталов. Конечно, те, кто умеет и любит играть на фондовом рынке или рисковать, вкладываясь в ПИФы, не в счет. Таким любителям биржевых спекуляций важен психологический драйв удастся ли сорвать крупный куш. Большинство же инвесторов как физических, так и юридических лиц не испытывают тяги к чрезмерным рискам. Для них важнее стабильность. Вот тут-то и приходит на помощь недвижимость. Доходность высокая: только с начала 2005 года стоимость столичных квартир выросла в среднем на 80-100 проц. Риски минимальные: несмотря на то, что в последние месяцы темпы роста цен замедлились, и на рынке произошла стабилизация, никаких обвалов в обозримом будущем аналитики не прогнозируют. Поэтому неудивительно, что число желающих приобрести квартиру, дачу или офис постоянно увеличивается. По данным ROMIR Monitoring, если в январе 2005 г обзавестись недвижимостью хотели бы 44 проц, то уже в начале 2006 года эта цифра составляла 52 проц. И в наступившем году она имеет отчетливую тенденцию к дальнейшему увеличению.

Спрос покупателей на дорогое жилье в центре Москвы не иссякает. Элитная недвижимость - не инструмент решения жилищных проблем, а способ инвестирования средств, - рассказывает о сложившейся на рынке ситуации управляющий партнер консультационно-риэлтерской компании Mayfair Properties Марина Маркарова. Что касается спроса, то с начала года покупательная способность граждан выросла, и сегодня запросы достигают 3 млн долл за объект, хотя еще в начале прошлого года большая часть покупок совершалась в пределах 1 млн долл.

Рассмотрим оба варианта. Большинство аналитиков рынка недвижимости отмечают, что происходящий в последние месяцы процесс стабилизации цен затронул лишь жилье низшей и средней ценовой категории. Жилье эконом-класса с большой степенью вероятности расти в цене не будет, считает глава агентства RWAY Александр Крапин. Резерв роста здесь исчерпан, а в отдельных категориях, например, плохая панель, даже возможен некоторый спад. Что касается элитного жилья, то цены на него продолжают расти. По мнению директора департамента по жилой недвижимости компании Knight Frank Екатерины Тейн, цены в данном сегменте сохранят темпы роста и в нынешнем году. А если экономическая ситуация не изменится, примерно через 5 лет московские цены догонят лондонские. А аналитики Миэль-Недвижимость считают, что до середины 2007 года динамика роста цен на элитную недвижимость сохранится, и будет удерживаться на уровне выше среднего, а это более 25 проц годовых.

Итак, сосредоточимся на элитной недвижимости, предлагаемой сейчас в столице. Предложений, прямо скажем, немало. Прежде всего, это исторический центр Москвы: Остоженка, Патриаршие, Плющиха, Арбат, Тверская. Это лидеры спроса и рекордсмены ценообразования. На сегодняшний день цена за квадратный метр составляет здесь 18-20 тыс долл, а по некоторым объектам доходит и до 30 тыс долл. Дело в том, что количество свободных площадей под застройку в центре сейчас сильно ограничено. Имеющийся ресурс уже фактически исчерпан, и новое строительство можно будет разворачивать лишь на территориях, освобождающихся от ветхих и аварийных зданий. Сложность и в том, что этот район богат исторической застройкой, поэтому строители вынуждены действовать с особой осторожностью. Все это является дополнительными рычагами для роста цен.

Жить в столице дорого и престижно в любой стране мира. В Москве же добавляется тот фактор, что здесь сосредоточены власть и деньги, в то время, как в Европе бизнес равномерно развивается во всех крупных городах. Без представительства в Москве серьезная иностранная компания не сможет вести бизнес в России. Это же касается и перспективных отечественных корпораций. Москва - крупнейший город в Европе, здесь всегда будет высокий спрос на элитное жилье в центре. В то же время пока цены на элитное жилье в Москве на 30-40 проц ниже, чем в Париже, и на 70-90 проц ниже, чем в Лондоне, - подчеркивает Е.Тейн. Так что выбор однозначный. Кроме того, еще один немаловажный аспект для инвестора, собирающегося сдавать квартиру: дорогое элитное жилье, скорее всего, снимет серьезная фирма для своего сотрудника, а это гарантирует своевременную оплату и сохранность имущества. Маленькие же квартирки по окраинам придется сдавать непонятно кому, и, возможно, жильцы будут тянуть с оплатой или портить мебель. Не говоря уже о криминальных рисках. Как говорится, не знаешь, где найдешь, где потеряешь

Разумеется, необходимо брать в расчет и месторасположение. О плюсах и минусах жизни с видом на Кремль мы уже писали. Минус, очевидно, один слишком высокая цена. Поэтому география районов, которые новая элита выбирает для проживания, постепенно расширяется. В условиях современного мегаполиса на стоимость жилья влияет уже не столько расположение внутри Садового кольца, сколько другие факторы. А именно, транспортная доступность /расположение вблизи основных магистралей/, благоприятная экологическая обстановка, наличие развитой инфраструктуры и зелёного массива неподалёку от дома. Желателен также водоем, а хороший вид из окна просто обязательное условие. К тому же, за пределами Садового кольца возможна высотная застройка. За удовольствие наслаждаться из окна видом на центр Москвы покупатели готовы доплачивать до 20 проц стоимости квартиры.

Безусловно, это громадные деньги, чтобы говорить о массовых инвестициях в элитные объекты. Позволить себе такое вложение могут лишь самые богатые, представители же среднего класса, которых существенно больше, начинают переключаться на жилье более приемлемой ценовой категории. Они хотят платить не столько за престиж, сколько за комфорт и удобство. И здесь огромную роль играют следующие факторы. Прежде всего, материалы, используемые в строительстве. Наибольший интерес для инвестиций сейчас представляет в первую очередь современный монолит-кирпич, при этом используемые отделочные материалы должны быть качественными и дорогими. Если здание сооружено в соответствии с последними технологическими требованиями, а по соседству находятся аналогичные жилые комплексы, а не районы массовой застройки, можно быть уверенным такая квартира будет расти в цене.

Один из характерных примеров наиболее интересного для инвестора соотношения цена-качество - дом на Озерковской наб, 52, недалеко от м.Новокузнецкая . Поскольку объект построен на территории выведенного в Подмосковье камвольного комбината, можно с уверенностью говорить о том, что инженерные коммуникации здесь самого высокого уровня. На оснащение промышленных предприятий в прежние времена средств не жалели, и ресурс закладывали с размахом. Дом уже сдан, и мы можем во всей красе наблюдать современный элитный жилой комплекс с подземным гаражом и офисными помещениями, отвечающими потребностям самых взыскательных бизнесменов. За минувший год средняя стоимость кв м в этом доме выросла с 5390 до 9700 долл /41 проц/. И это далеко не предел. Состоятельные люди все больше начинают понимать, что нет смысла выкладывать миллионы за то, что пока можно получить гораздо дешевле. Так что уже в марте 2007 г с учетом полной готовности дома цена, по мнению аналитиков, может вырасти до 11 200 12 000 долл за кв м. В целом же с момента начала строительства в марте 2003 г по конец прошлого года удорожание на этом объекте составило более 75 проц.

Поэтому сейчас многие инвесторы сосредотачиваются на осваиваемых застройщиками элитного жилья новых районах. Среди них выделяется Замоскворечье. Изначально он строился как деловой район, и пока количество офисов здесь куда выше, чем число предлагаемых квартир. Однако очень скоро Замоскворечье сможет составить конкуренцию нынешним элитным районам, считают многие аналитики. У этого участка обширные перспективы в плане комплексной застройки. Здесь сносится немало ветхих домов, а промышленные предприятия постепенно выводятся на окраины. Спрос в Замоскворечье растет, отмечает М.Маркарова. Сейчас цена 1 кв м жилой площади в элитных новостройках здесь начинается от 6 тыс долларов, а ее потолок определить практически невозможно. У Замоскворечья самые благоприятные перспективы в рамках реализации градостроительного плана. По данным Knight Frank, доля бизнес-комплексов класса А составляет здесь около 24 проц от общего объема офисных зданий Москвы. Больше разве что в знаменитом Москва-Сити. Обилие малоэтажной застройка вкупе с ветхостью зданий дают прекрасную возможность для строительства и реконструкции. От исторического центра район отделяет лишь Москва-река. Все это дает резерв для дальнейшего роста спроса. По оценкам российских и зарубежных аналитиков, цены на недвижимость в Замоскворечье вырастут в течение 2-3 лет в несколько раз. Пока же они на 15-20 проц ниже, чем в сложившихся элитных районах центра.

Главстрой одна из крупнейших строительных компаний Москвы. В 2006 г. построила 1 млн кв. м жилья в Москве и Московской области. Единственный владелец холдинг Базэл, принадлежащий предпринимателю Олегу Дерипаске. Выручка в 2006 г. составила около $1 млрд.

Какие тенденции будут актуальны для рынка столичного элитного жилья? Совершенно очевидно, что в перспективе он все больше будет напоминать европейские аналоги. В ближайшем будущем, по мнению Е.Тейн, сократится количество инвестиционных проектов для частных вкладчиков /застройщики откажутся от потери 30-40 проц прибыли при продаже жилья на ранних этапах строительства/, перестанут выставляться на продажу квартиры без отделки, планировка жилья станет более экономичной - сократится метраж при увеличении количества комнат. В принципе же спрос на элитное жилье будет расти. Это достаточно стабильный рынок, не подверженный резким колебаниям. Поэтому он привлекает все больше инвесторов. Возможно, увеличится объем предложения, прежде всего за счет начала продаж квартир в объектах, которые были до сих пор заморожены. Сохраняется интерес девелоперов к крупным площадкам: прежде всего, рост числа новых элитных кварталов будет осуществляться за счет реконструирования промзон /таких, как завод Каучук или проект Золотой остров/. И все же, поскольку резервы ЦАО практические исчерпаны, рынок элитной жилплощади все больше смещается за пределы Садового кольца, делают вывод эксперты. Как мы видим, лидером этого процесса уже стало Замоскворечье. Пока цены окончательно не вышли на уровень, типичный для жилья такого класса в Лондоне, Париже, да и на той же Остоженке, есть шанс успеть сделать выгодную покупку.
Олег Дерипаска вышел на рынок недвижимости Санкт-Петербурга. Вчера подконтрольная ему компания Главстрой приобрела на торгах за $38 млн два участка общей площадью 436 га. Эксперты рынка считают, что на этой территории можно построить до 10 млн кв. м жилья.

Победитель должен построить инженерные сети к осени 2011 г., а жилой квартал к 2017 г. Начальная цена лотов составляла 617,7 млн руб. Победителем аукциона стала зарегистрированная два месяца назад компания Главстрой-Санкт-Петербург, которая обошла единственного конкурента компанию Юнтолово, предложив за участки 1,007 млрд руб. (около $38,5 млн).

Вчера фонд имущества Санкт-Петербурга выставил на торги право аренды на два земельных участка, расположенных к северу-западу от города рядом с поселком Ольгино. Площадь этих участков, предназначенных под комплексное освоение и жилую застройку, 222 и 214 га.

Представительница Юнтолово от комментариев отказалась.

Директор фонда имущества Андрей Степаненко говорит, что участников могло быть пять, однако трое из них не внесли залог и не были допущены к торгам.

Нам интересен этот проект, поскольку мы специализируемся на застройке крупных участков районного масштаба, радовался гендиректор Главстроя Артур Маркарян. Отсутствие ажиотажа на торгах он объяснил необходимостью крупных вложений и недостатком опыта освоения крупных участков у других компаний но назвать объем планируемого строительства он отказался.

Председатель совета директоров Агентства развития и исследований в недвижимости Андрей Тетыш считает итоги торгов очень удачными для Главстроя: Восемь долларов за метр не дешево, а очень дешево.

Тетыш подсчитал, что на этой территории можно построить 6-10 млн кв. м жилья. При комплексной застройке территории под один дом (8000-16 000 кв. м) серий П-46М, МПСМ, ПД-4 и ГСМ-1, которые возводит Главмосстрой [входящий в Главстрой], требуется 1-1,5 га земли, так что получается, что на этих участках можно построить от 2,3 млн до 6,9 млн кв. м, возражает гендиректор Vesco Consulting Алексей Аверьянов. Главстрою придется вложить в этот проект $2,5-7,5 млрд сюда войдет и строительство, и подготовка участка, и проведение инженерных коммуникаций, и обустройство инфраструктуры.

По предварительным оценкам, общая сумма инвестиций превысит $2 млрд, сообщил Иван Слепцов, директор по связям с общественностью Главстроя.

Брокер-эксперт по операциям с жилой недвижимостью компании Адвекс Владимир Головань считает, что жилье Главстроя будет востребовано Петербург расширяется: Правда, с условием, что компания не будет вводить их единой очередью. Если проект будет растянут на 10 лет, проблем с продажами возникнуть не должно. С ним согласен генеральный менеджер Knight Frank Санкт-Петербург Олег Барков, который объясняет, что петербургский рынок вполне может поглотить $3-4 млн кв. м жилья в год.

По словам Тетыша, только в инженерную подготовку земли придется вложить $100-150 млн, однако эти затраты окупятся, даже если компания решит отказаться от проекта и продать землю после достройки сетей.

Покупка двух окраинных участков первый опыт Главстроя в Санкт-Петербурге. Но на этом Дерипаска останавливаться не собирается. По словам Маркаряна, компании будет интересно поучаствовать и в других торгах на комплексное освоение территорий, которые городской фонд имущества планирует провести в этом году. Весной, например, планируются торги участками площадью 29 и 23 га в Красносельском районе, а также 270 га квартала Северная долина.

Расположение будущего жилого района Барков считает вполне удачным: участок расположен на границе Курортного района города рядом с кольцевой дорогой и в 15 минутах езды от метро. Но, по его мнению, наиболее логична была бы на этой территории малоэтажная застройка.



Главная --> Публикации