Главная --> Публикации --> Cобственность с барского плеча Проблему решат двойные гаражи Госдума срочно поправит жилищный кодекс в интересах малолетних россиян Метры и цены Судьба анонсированных тц под вопросом

На месте московского сталелитейного завода Серп и молот могут построить выставочный центр. О планах перенести производственные мощности завода в поселок Ярцево Смоленской области в среду рассказал заместитель мэра Москвы Иосиф Орджоникидзе. В настоящее время этот вопрос рассматривается и находится на контроле у мэра города, сказал представитель мэрии.

На месте сталелитейного завода Серп и молот мэрия Москвы планирует построить выставочный центр. Производство собираются перенести в поселок Ярцево Смоленской области. После небольшой реконструкции помещений завода там начнется проведение выставок. Таким образом администрация города рассчитывает сократить дефицит выставочных площадей в Москве.

Московский металлургический завод Серп и молот был основан в 1883 году. Сейчас это один из старейших заводов в центральном районе России.

Спокойно работаем, как 3 и 4 года назад, заявил представитель предприятия газете ВЗГЛЯД По его словам, если вопрос будет вынесен за пределы Москвы, на его месте появится крупный выставочный центр, который займет территорию порядка 40 гектаров. При этом некоторые здания, принадлежащие заводу, можно будет использовать для организации выставок сразу, после незначительной реконструкции.

Завод располагается на юго-востоке Москвы, в районе метро Авиамоторная. Квадратный метр площади там стоит порядка 1,8 тыс. долларов.

Серп и молот многопрофильное предприятие, в структуре которого сталеплавильное, листопрокатное производство, производство сортовой горячекатаной и холоднотянутой стали, стали со специальной отделкой поверхности, лентопрокатное производство и производство проволоки.

В качестве застройщика была определена компания Кузнецкий Мост Девелопмент, которая собиралась вложить в проект более 300 млн долларов. Предполагалось, что строительство начнется в 2007 году, а к 2009 все работы будут завершены.

В конце прошлого года территорию завода собирались застраивать офисами и торгово-развлекательными комплексами с парковочными зонами, которые должны были занять порядка 370 тыс. квадратных метров.

По словам собеседника газеты, теоретически такая возможность существует. В Москве нет ничего такого, чего нет в Смоленской области, заметил он. Сейчас на заводе обычная рабочая атмосфера. Спокойно работаем, как 3 и 4 года назад, говорит представитель предприятия.

На заводе Серп и молот отказываются комментировать информацию о переезде. Об этом многие пишут, и такие разговоры ходят уже давно, сказал газете ВЗГЛЯД представитель завода. Сложно сказать, будут ли переносить производство на самом деле.

Выставочных площадей в Москве недостаточно, соглашается источник газеты ВЗГЛЯД на этом рынке. Часто выставки одной тематики проходят параллельно в разных выставочных комплексах из-за нехватки площадей.

Строительство нового выставочного центра в Москве укладывается в планы мэра города Юрия Лужкова. В январе 2007 года Юрий Лужков огласил программу, согласно которой в ближайшие три года в Москве появятся дополнительные 257 тыс. квадратных метров выставочных площадей. К 2009 году планируется ввести 65 тыс. квадратных метров конгрессных площадей. Предполагаемый объем финансирования составит 22,8 млрд рублей.

Оценить объем расходов на переоборудование заводских площадей пока сложно.

Но, по словам собеседника газеты ВЗГЛЯД, важно, где будет расположен новый выставочный центр. Основная проблема это транспортная инфраструктура. Необходимы дорожные развязки, чтобы разгрузить основные городские шоссе, удобные подъезды для тех, кто привозит оборудование, рассуждает эксперт. Кроме того, юго-восток считается не самым престижным районом.

По его словам, трудности у инвесторов могут возникнуть в процессе строительства. Здание завода имеет большую степень износа, и в первую очередь это отражается на инженерных коммуникациях, также большие денежные затраты повлечет рекультивация земли, уверен Сергей Баранов.
Освоение Сибири в нашей стране всегда начиналось, когда в столице перспективно мыслящим людям делать было уже нечего. Собственно, благодаря таким первооткрывателям и возник Новосибирск. Несмотря на то что в тех широтах большую часть года холодно, строительство не останавливается ни на один день. Строят дома, склады, офисы, аэропорт. Стоит ли в эту стройку вкладывать деньги? Давайте разберемся.

Если будущие застройщики планируют полностью снести здание затраты будут намного превышать как полную, так и частичную реконструкцию здания, считает руководитель отдела инвестиций Пересвет-Девелопмент Сергей Баранов.

Сегодня Новосибирск крупный город с развитой инженерной инфраструктурой, транспортной сетью, метрополитеном, коммунальным хозяйством и жилым фондом. Это крупнейший город Сибири, административный центр Новосибирской области. Население 2,7 млн человек. Площадь 504,61 кв. км. От Москвы до Новосибирска по железной дороге 3191 км, разница во времени с московским плюс три часа.

Городской потенциал
Город возник в конце 19-го столетия рядом с только что построенным мостом через реку Обь. В 1896 году это был уже довольно большой поселок, получивший имя императора Александра III. До революции здесь находился стабильно развивающийся торгово-промышленный пункт, где ведущей промышленностью была мукомольная. Несмотря на относительную юность города, сейчас в нем 145 памятников архитектуры, истории, монументального искусства и археологии.

Не стоит забывать известный во всем мире Академгородок, включающий в себя комплекс научно-исследовательских, опытно-конструкторских, производственных организаций Академии наук. Всего в городе 131 научное учреждение. Работают 18 государственных и 9 негосударственных высших учебных заведений.

Город является крупнейшим евроазиатским транспортным узлом. В нем пересекаются Западно-Сибирская железная дорога, автомобильные дороги федерального уровня, воздушные трассы международного, федерального и регионального значения. Здесь представлено большинство отраслей современного производства, 194 крупных и средних предприятия, которые производят 84% всей промышленной продукции города. Это машиностроение, электроэнергетика, пищевая промышленность, цветная и черная металлургия, производство строительных материалов, легкая, медицинская, химическая, деревообрабатывающая и полиграфическая промышленность.

Прирост инвестиций в экономику Новосибирска в 2007 году планируется на 12% (свыше 60 млрд руб.). К строительству запланированы 20 новых заводов по производству строительных материалов, пищевой продукции, наукоемкой продукции. Кроме того, будут вложены средства в строительство технопарка, аэропорта, школ, больниц и Дома ветеранов.

По многим критериям показатели Новосибирской области опережают общероссийские. За период с 1999 по 2005 год валовой региональный продукт Новосибирской области вырос на 75%, в то время как по России на 45%. За тот же период промышленный рост области составил 62%, в то время как по России только 44%. Объем инвестиций в основной капитал вырос с 1999 по 2005 год в 2,5 раза (по стране всего на 80%).

В 2007 году рост ставок аренды на складские помещения прогнозируется на уровне не менее 10-15%. Уже в начале года средние ставки аренды составляют около $250 за квадрат в месяц.

Склады и офисы
В течение ближайших пяти лет в окрестностях Новосибирска планируется построить порядка 600 тыс. кв. м складской недвижимости. Крупнейшие комплексы появятся на восточном и западном въездах в город. Количество складских площадей увеличивается на 20-25% ежегодно, а существующие терминалы не справляются с потоком заявок от клиентов.

Строительство, которому позавидует любой город
Инвесторы, вложившие средства в покупку жилья в Новосибирске в прошлом году, не прогадали: за год квартиры подорожали более чем на 50%. К концу 2006 года новосибирские строители поставили рекорд: ввели на рынок 800 тыс. кв. м нового жилья, что на 51% больше, чем в 2005 году. В году текущем планируется построить 1 млн. квадратов. При этом цены на строящееся жилье продолжают расти в городе активно развивается ипотека новостроек.

Цены на офисные площади во вновь построенных бизнес-центрах растут быстрее, чем ставки аренды. За прошлый год они увеличились на 40% до среднего уровня в 70 тыс. руб. за кв. м. Рост цен на текущий год прогнозируется на уровне 25-30%. Дело в том, что город активно застраивается бизнес-центрами, и увеличение ставок аренды будет, скорее всего, лишь компенсировать инфляцию.

Конец 2006 года ознаменовался серьезным ростом цен на недвижимость на 10% в месяц. Средняя цена квадратного метра строящегося жилья по Новосибирску в III квартале 2006 года составила 28 800 руб. против 25 340 руб. в I квартале. Более 80% предложения приходится на квартиры эконом-класса в панельных домах в удаленных от центра районах, где уровень цен ниже. Они дорожают быстрее всего: за три квартала текущего года их цена поднялась более чем на 30%.

И если ранее ипотечные схемы применялись лишь для сделок на вторичном рынке, то сейчас с использованием ипотеки можно купить новое жилье практически у всех крупных застройщиков. По данным Сибирского банка Сбербанка России, на 1 ноября 2006 года объем выданных жилищных кредитов в Новосибирской, Томской и Кемеровской областях составил 6,4 млрд. руб.

Средний срок экспозиции квартир на вторичном рынке в декабре сократился до 46 дней, в то время как в ноябре квартиры ожидали покупателя в среднем по 82 дня, а в начале года по 130 дней.

Самые дорогостоящие квартиры на вторичном рынке к концу года предлагались в Железнодорожном районе по цене 53 200 руб. за квадрат. Традиционно дорогой Центральный район оказался на 2-м месте. Здесь цена метра составила 50 тыс. руб. Самое дешевое жилье по 29,8 тыс. руб. продавалось в Первомайском районе. При этом однокомнатные квартиры подорожали на 44% за год, а двухкомнатные на 46%. Многокомнатные квартиры пользуются меньшим спросом у инвесторов они подорожали всего на 39%.

Что касается стоящегося жилья, сейчас в городе начали переходить от точечной застройки к комплексной, под которую в Новосибирске выделено девять площадок. В новых микрорайонах планируется построить более 4 млн кв. м жилых площадей, а суммарная площадь застройки превышает 518 га. В целом эксперты обещают 30% рост цен в этом секторе недвижимости.

Годовые планы
Как ожидается, разогнавшиеся цены продолжат рост и в первой половине 2007 года. На вторичном рынке квартиры будут стабильно дорожать на 5-10% в месяц, а стагнация ожидается не раньше середины года. В итоге за весь 2007 год квартиры подорожают на 25-35%.

В целом, на 2007 год есть два основных сценария: если ситуация останется без особых изменений, рост не превысит 25%. Если же будут снижаться ставки по ипотеке, расти цены на нефть, будут проводиться масштабные предвыборные акции, рост может составить до 45%. В любом случае, инвестиции в недвижимость Новосибирска обещают быть весьма выгодными.

Жилье повышенной комфортности, судя по всему, в Новосибирске пока останется в дефиците. В 2007 году квадратный метр такого жилья подорожает как минимум на 30 тыс. руб. и будет стоить порядка 100 тыс. руб. за метр.

Россия
В 2006 году начались работы по реконструкции символа эпохи социализма гостиницы Россия. Проект перестройки гостиницы пересматривался неоднократно, равно как и вопрос о том, кто будет инвестором и сособственником вместе со столичным правительством. В итоге решение было принято в пользу СТ Девелопмент, впрочем, впоследствии ВАС отменил итоги тендера.

Еще в конце прошлого тысячелетия столичные власти решили изменить судьбу ряда известных московских зданий. Часть работ по реконструкции уже закончена, часть еще находится в процессе, но сделать некоторые предположения об облике будущей Москвы уже можно.

Несмотря на то что, подчиняясь решению Высшего арбитражного суда, городские власти уже издали распоряжение об отмене итогов конкурса на проведение реконструкции, работы продолжаются. А решение ВАС будет оспорено в Конституционном суде РФ, о чем 26 марта заявил столичный градоначальник Юрий Лужков. Мы прислушиваемся и выполняем решения Высшего арбитражного суда, но будем его оспаривать в Конституционном суде, подчеркнул тогда мэр.

Согласно доработанному проекту СТ Девелопмент, общая площадь комплекса сократилась с 450 тыс. кв. м до 361 тыс. кв. м, из которых 99 тыс. гостиничные, 57 тыс. торговые, 89,5 тыс. культурно-развлекательные, а остальное парковки. Работы ведутся в соответствии с рекомендациями известного британского архитектора Фостера, одобренными 27 декабря 2006 года на Общественном градостроительном совете при мэре Москвы. Планируемый срок окончания работ 2008 год.

Необходимость реконструкции Москвы объясняется износом корпусов, выходящих фасадами на Манежную площадь и улицу Охотный Ряд, который на момент начала работ составлял 47%. И хотя была подписана не одна петиция протеста от различных слоев столичного общества, власти приняли волевое решение: реконструкции быть. Гостиницу разобрали до основания. А затем ее построят заново. Внутренний двор будет преобразован в атриум с плавательным бассейном и конгресс-холлом. Предполагается также восстановить ресторан Зимний сад с видом на Кремль, построить жилой VIP-блок, концертный и выставочный залы, оздоровительный комплекс, трехэтажный подземный паркинг. На реконструкцию гостиницы, по предварительным подсчетам, уйдет около пяти лет.

Москва
Внешний облик гостиницы Москва, который, по легенде, корректировал лично Иосиф Сталин, вот уже несколько лет не может вызвать у москвичей никаких эмоций. По одной простой причине гостиница закрыта на реконструкцию и, кажется, уже в ближайшее время предстанет в обновленном виде. Трехзвездочная гостиница, где последние годы жили преимущественно депутаты Госдумы, должна превратиться в пятизвездочный конгресс-отель.

Первоначально планировалось провести все работы в период с 2004 по 2006 год, однако теперь сроки сдвинуты на 2005-2008 годы. В соответствии с распоряжением правительства Москвы (от 29 декабря 2006 года), компания ОАО На Тверской передала права на инвестиционный контракт по реконструкции гостиницы Минск своей дочерней компании ООО Бизнес-центр На Тверской. Ранее инвестиционные обязательства были возложены на ОАО На Тверской, его исполнительный орган ООО Управляющую холдинговую компанию Металлоинвест и на ОАО Фирма Авек, которые планировали вложить в проект соответственно $100 млн и $29 млн. Затем Авек вышла из проекта.

Минск
Гостиница Минск, построенная в 1964 году, до момента закрытия была рассчитана на 335 номеров класса три звезды. Она прекратила свою хозяйственную деятельность в марте 2006 года, тогда же здание было освобождено от арендаторов. К декабрю того же года был закончен снос.

Интурист
Инвестором строительства гостиницы на месте бывшей гостиницы Интурист выступила компания Capital Partners. Генеральный подрядчик строительства ООО ГРМ-Строй, проектная организация ОАО Моспроект, технический заказчик ЗАО Генеральная дирекция Центр. Общая площадь гостиницы составляет 34 тыс. кв. м. Эксперты оценивают стоимость строительства в $150 млн.

На месте Минска, на участке площадью 0,46 га нынешние инвесторы планируют возвести одноименный многофункциональный комплекс общей площадью 63 880 кв. м. Комплекс будет состоять из гостиницы на 400 мест класса три звезды, торгово-развлекательного центра, офисной части и подземного паркинга. Кроме того, проект предполагает, в полном соответствии с планами столицы по освоению подземного пространства города, строительство шести этажей гостиницы ниже уровня земной поверхности.

Что касается истории, то в 1999 году право аренды участка и строительства нового отеля на месте Интуриста выиграла французская Superior Ventures Ltd. Для реализации проекта она учредила компанию Red Square Development Company. В 2002 году Интурист был снесен. Red Square Development Company (RSDC) привлекла соинвестора для реконструкции отеля; этим инвестором стал Казкоммерцбанк, один из крупнейших банков Казахстана. В 2006 году строительство новой гостиницы было закончено. Первых посетителей отель примет в мае этого года об этом сегодня сообщил заместитель мэра Москвы Иосиф Орджоникидзе.
В Госдуму внесен проект поправок в 214-ФЗ, согласно которому застройщики смогут привлекать частные средства только через банковские депозиты. Фактически это означает лишение ФЗ № 214 Об участии в долевом строительстве его изначального посыла. Собственник разбирается, кому будет выгодно такое нововведение и что оно означает для граждан.

Внешний облик гостиницы, по замыслу архитекторов, соответствует окружающей застройке, в частности, наземная часть лишь ненамного превысит стоящий рядом Националь. Это 11 этажей, а подземная Новая гостиница носит название уже не Интурист, а Ритц-Карлтон-Москва. Правительство Москвы изначально позиционировало обновленный Интурист как главную в городе гостиницу класса люкс. И она вполне оправдывает это название, во всяком случае в том, что касается цен на номера.

На вопрос, почему закон так и не заработал, заместитель председателя Банковского комитета Госдумы (инициатора поправок) Павел Медведев ответил: Такое бывает. Иногда законы несовершенны, потому что авторы не очень умны, а потом оказывалось, что очень сильное сопротивление к принятию разумных законов. В строительстве то же самое. Иногда автор не додумается до последствия, иногда он и рад написать хороший закон, но внешняя среда ему мешает.

Напомним, согласно закону Об участии в долевом строительстве (он же 214-ФЗ), который вступил в силу в апреле 2005 года, застройщики не могут привлекать деньги физических лиц до получения разрешения на строительство. Кроме того, сам долевой договор обязательно должен пройти госрегистрацию. Разумеется, строители предпочитают привлекать средства частников альтернативными путями по оценке Института экономики города, сейчас лишь 5% договоров по продаже квартир в столичных новостройках заключается по 214-му закону, и это еще оптимистичная цифра. Сами же риелторы утверждают, что в марте этого года в Московском регионе можно было купить квартиры по договорам долевого участия максимум в 10 новостройках.

Идея о том, что застройщики должны привлекать средства частных инвесторов только через банки, появилась не сегодня. Еще в октябре 2006 года Собственник цитировал того же Павла Медведева, который мотивировал необходимость подобных мер фактами, выявленными в ходе работы думской комиссии по расследованию нарушений в сфере долевого участия граждан в строительстве. Председатель Банковского комитета назвал тогда сбор денег у частных инвесторов именно банковской операцией, а привлечение банка как обязательного посредника необходимым условием. Сейчас необходимость этого нововведения в пресс-службе Банковского комитета Госдумы комментируют так: Конечно, нужно между строителем и гражданином поставить банк. Он, в отличие от дольщиков, может легко следить за тем, как осуществляется строительство, как используются деньги.

Внесенные поправки в действующий закон о долевом строительстве предполагают, что застройщики смогут привлекать деньги граждан-соинвесторов исключительно через банк, который разместит их на депозит и примет на себя гарантии по возврату средств в случае неисполнения обязательств застройщиком. Деятельность и тех и других подлежит обязательному страхованию. Застройщик имеет право требовать деньги только после получения разрешения на строительство и соблюдения других формальностей. Но средства с депозитов дольщиков он получит только после привлечения банком всей стоимости строительства по смете. Законопроект разработан с целью максимально исключить риски физических лиц, говорится в пояснительной записке к документу.

В сущности, застройщика лишают права привлекать недорогие средства дольщиков, и он будет вынужден пользоваться банковскими коммерческими кредитами, к тому же зачастую необеспеченными. Наше земельное законодательство весьма несовершенно, и у банка не получится взять, как это принято в цивилизованном мире, залог. Поэтому непонятно, как именно банк будет выдавать кредиты строителям.

Что до участников рынка, они не в восторге от этой идеи. Еще в прошлом году директор по корпоративному управлению и правовым вопросам ОАО Родэкс Груп Сергей Клименко назвал Собственнику предлагаемые меры нарушением конституционных принципов справедливости, свободы экономической деятельности, к тому же маркирующими застройщика как недобросовестного по определению.

Ряд экспертов уже высказался в том направлении, что законопроект неминуемо приведет к росту цен на жилье. Логично: за банковскую операцию придется платить, и ничего противоестественного нет в том, что эта плата будет заложена в стоимость квадрата. В частности, вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев предсказывает моментальное подорожание квадратного метра как минимум на 20% после принятия банковских поправок. За такую схему, наверное, придется заплатить, поэтому она при прочих равных условиях будет чуть менее выгодней действующей. Но за надежность всегда приходится платить, отвечает на это пресс-служба Банковского комитета.

Ну, а что касается анонсируемой цели законопроекта защиты прав граждан-соинвесторов (Поправка пытается исправить совершенно определенный недостаток действующей системы сбора денег для строительства. Сейчас мы спасаем таких людей, которые отдали деньги и назад не могут получить ничего ни денег, ни квартиры, поясняет пресс-служба Банковского комитета), не факт, что именно она будет достигнута в итоге.

Что не вызывает никаких сомнений, так это очевидная выгода поправок для банков. По подобной схеме уже год и вполне успешно работает Сбербанк, которому игроки рынка предсказывают наибольшую пользу от нововведения. Но, даже не вдаваясь в такого рода подробности и не переходя на личности, можно сделать вывод, что в противоборстве двух лоббистских групп инициаторов 214-ФЗ и сподвижников банковской схемы и поправок к закону перевес сейчас на стороне банков.

Впрочем, не все игроки разделяют апокалиптические взгляды Апрелева некоторые склоняются к варианту продолжения нынешней ценовой политики. В нашей компании первоначальный взнос дольщика перечисляется на банковский аккредитив, и только после регистрации договора долевого участия деньги поступают на наш расчетный счет, говорит Сергей Баранов, руководитель отдела инвестиций Пересвет-Девелопмент. Таким образом, на деятельности девелоперской компании, соблюдающей 214-ФЗ, данное нововведение не отразится. Смеем надеяться, что на рынке таких компаний большинство и принятие данного законодательного документа не повлечет за собой рост цен.

Остальные потенциальные покупатели не готовы платить ни за безопасность, ни за качество услуги, ни даже за качество жилья просто потому, что доходов того же среднего класса Москвы хватает в лучшем случае для покупки новостройки в дальнем Подмосковье. Одна маленькая надежда теплится для имеющих свое жилье: победа банковской схемы может означать возможность обмена квартиры вторичного рынка на новостройку, если, конечно, в Госдуме не забудут, что 80% сделок в столице это обмены.

А если совсем просто в конечном счете у покупателя повода для оптимизма нет: в девальвации квадратного доллара не заинтересована ни одна из сторон. С точки зрения покупателей ситуация еще проще: людей, которые сейчас могут себе позволить покупку новостройки в Москве, можно смело отнести к богатым, для которых безопасность покупки стоит в первых строках приоритетов. Однако застройщики уже сейчас говорят, что за этих клиентов приходится бороться, их критически мало, и жилье у них далеко не первое



Главная --> Публикации