Главная --> Публикации --> Внимание, снимаем! Лосиному острову готовят мораторий на строительство Страхование жилья как залог душевного спокойствия Домик с видом на поле Инвестиции в недвижимость англии

По словам специалистов из консалтинговой компании Colliers International, среди крупных сырьевых структур в последнее время все чаще возникает интерес к покупке больших офисных площадей, объемом примерно 30 тыс. кв. м. Часто это бывает целое офисное здание. По мнению заместителя директора департамента офисной недвижимости Colliers International Анны Ивановой, один из основных факторов, определяющих интерес крупных компаний к офисным центрам,- имиджевый. Здания можно позиционировать как собственные: например, появляется возможность разместить внешнюю корпоративную символику. Кроме того, можно модифицировать определенные характеристики здания в соответствии со специфическими потребностями бизнеса,- говорит Анна Иванова. Не стоит упускать из виду и ликвидный характер недвижимости как объекта инвестиций,- уточняет она.

На рынке офисной недвижимости появилась новая тенденция. Если раньше девелоперы сдавали построенные здания в аренду, то теперь наметился интерес к продаже зданий целиком. Причем некоторые девелоперы уже начинают строительство с ориентиром на дальнейшую продажу. Эксперты рынка связывают такое положение вещей с растущим интересом крупных сырьевых компаний иметь свой офис.

м. Объемы инвестиций в эти проекты в Forum Properties не раскрывают. Мы не исключаем возможности продажи этих офисных комплексов для размещения штаб-квартиры какой-либо российской или зарубежной компании и внимательно мониторим рынок, подающий отчетливые сигналы о достаточно горячем спросе на проекты высокого уровня и острейшем дефиците подобного предложениясо стороны девелоперов,- заявил Бизнесу директор по внешним связям компании Валех Рзаев. При этом он заметил, что никаких конкретных договоренностей с потенциальными покупателями пока нет. ВColliers, в свою очередь, приводят в пример еще один проект, собственники которого готовы рассмотреть возможность продажи зданий. Компания MR Group выставила на рынок офисный комплекс в районе станции метро Аэропорт. Также есть примеры, когда, не будучи изначально заявленными к продаже, здания могут быть предметом переговоров о купле-продаже в ответ на запрос от конкретного покупателя, однако вследствие конфиденциального характера таких переговоров мы не можем их назвать,- говорит Анна Иванова.

Девелоперы, в свою очередь, все чаще рассматривают возводимые здания как объект продажи, а не сдачи в аренду офисных площадей. Причем иногда вопрос о продаже прорабатывается на ранней стадии строительства. В качестве примера можно привести два проекта группы компаний Forum Properties. Один из них - Forum Quarters- планируется построить на Можайском Валу в конце 2009 года. Общая площадь четырех офисных зданий составит около 80 тыс. кв. м. Второй - офисный комплекс на Ленинском проспекте, 4 Здесь предполагается строительство двух 17этажных зданий с надземной площадью каждого более 20 тыс. кв.

Тем более что сейчас появилось много иностранных инвестиционных фондов, готовых скупать офисную недвижимость,- считает Максим Брусов. Сценарий продажи своего объекта так или иначе рассматривают все девелоперы,- дополняет Ольга Батурина, руководитель группы аналитики рынка офисной недвижимости консалтинговой фирмы Jones Lang LaSalle.- На рынок приходят зрелые инвесторы, крупные российские и международные компании. Однако пока говорить о том, что многие девелоперы будут продавать свои здания, нельзя. Им это просто невыгодно, учитывая прогнозируемый стабильный рост арендных ставок до 2008 года.
Дилер АвтоВАЗа Автотрейд решил совместить торговлю и развлечения в тольяттинском ТРЦ Планета с образованием. В этом году он откроет здесь по франчайзингу образовательно-развлекательный комплекс Транс-форс с рестораном на 300 мест, где днем посетители будут совершать развлекательные и обучающие виртуальные путешествия.

Впрочем, опрошенные Бизнесом игроки рынка считают, что говорить о новой тенденции пока рано. По словам Максима Брусова, управляющего коммерческой недвижимостью концерна Крост, количество таких фактов в последнее время действительно увеличивается. Если год-два назад продавалось два-три здания, и это становилось из ряда вон выходящим событием на рынке, то теперь продают по 15 офисных зданий в год. Но я бы пока не говорил о четко наметившейся тенденции,- рассказал Брусов. По его словам, одной из причин такого поведения девелоперов является то, что количество качественных площадок под офисы постепенно снижается и строить приходится в невыгодных местах. Другими словами, продают то, что нельзя выгодно сдать. С другой стороны, продажа - это легкий способ привлечь оборотные деньги или получить быструю прибыль.

Лицензионный договор между Транзасом и холдингом Автотрейд был заключен неделю назад, сообщил президент холдинга Владимир Яркин. Комплекс Транс-форс планируется открыть к 1 сентября 2007 г. в Тольятти в принадлежащем Автотрейду ТРЦ Планета, рассказала начальник отдела PR и маркетинговой поддержки Транзаса Ирина Остроумова. Это будет самый большой комплекс Транс-форс в России 300 посадочных мест и площадь более 1000 кв. м. Объем инвестиций превысит $1 млн, срок окупаемости около трех лет.

Группа компаний Транзас производит системы безопасности судоходства, морское и авиационное бортовое оборудование, морские и авиационные тренажеры и проч. Оборот в 2006 г. $160 млн. Акционеры топ-менеджеры группы. Первый образовательно-развлекательный комплекс (ОРК) Транс-форс на 180 посетителей группа открыла в Петербурге в 2005 г. Холдинг Автотрейд региональный дилер АвтоВАЗа. Продает около 1000 автомобилей в месяц через сеть автосалонов в Орле, Смоленске, Липецке, Белгороде, Новгородской области, республиках Марий Эл и Коми. Принадлежит президенту Автотрейда Владимиру Яркину. Занимается также транспортными перевозками, строительством и эксплуатацией недвижимости (Планета Мебель и мегакомплекс Планета). Оборот, по собственным данным, 3,6 млрд руб. в год.

Общее число посещений действующего комплекса Транс-форс в 2006 г. по отношению к 2005 г. выросло на 50% до 160 000 человек, рассказала Остроумова. С сентября 2006 г. (момента запуска образовательных и детских развлекательных программ) среднемесячный оборот комплекса составил 5 млн руб. (две трети дохода поступает от услуг бара и ресторана, одна треть от продажи билетов на программы). Выручка за декабрь 2006 г. около 9 млн руб.

У Транзаса есть развлекательный центр Транс-форс в Петербурге, он работает в ТРК Норд с 2004 г. и рассчитан на 180 посетителей. Центр представляет собой зал с цилиндрическим экраном, на который проецируются изображения. Посетители могут совершать развлекательные или обучающие виртуальные путешествия. Цена билетов на образовательные программы 120-150 руб., на детские развлекательные программы от 300 руб., взрослые от 150 руб., аттракционы от 60 руб. Средний чек ресторана около 700 руб. Инвестиции в комплекс составили около $1 млн. В феврале 2007 г. открыт второй комплекс Транс-форс в ТРК Планета Нептун.

Стоимость открытия такого центра колеблется от $350 000 (на 70 человек) до $4,5 млн (на 500 посетителей), рассказывал вице-президент группы Транзас Николай Мужиков. Ожидаемая выручка $0,7-5,5 млн в год. Лицензиаты должны будут внести платеж примерно $150 000, размер роялти около $75 000 в год. Срок окупаемости таких проектов в среднем три года.

Транзас собирается открыть собственный комплекс в Москве. В других городах компания рассчитывает на франчайзинг. Транзас уже продал 10 лицензий на открытие развлекательных комплексов Транс-форс в регионы и страны СНГ. До конца 2008 г. компания рассчитывает открыть 300 комплексов. Подписан контракт с испанской компанией Covielsa, которая приобрела право на установку комплекса Транс-форс на Канарских островах.

По словам Остроумовой, Автотрейду предоставлено эксклюзивное право на развитие сети Транс-форс в Самарской области. Ценовая политика пока находится в стадии обсуждения, но будет учитываться опыт существующих комплексов в Санкт-Петербурге и особенности покупательной способности населения Самары и Тольятти, сказала Остроумова.

В Тольятти мало ресторанов на 300 посадочных мест, говорит Яркин. Он считает этот формат универсальным: Днем это образовательный центр, вечером ресторан.

Развлекательные центры для семейного отдыха (Тау-Кита, Гуляй-центр) могут стать конкурентами будущему ОРК Транс-форс, считает начальник отдела рекламы ТЦ Русь на Волге Алексей Хорохорин. Пока их мало, а значит, и конкуренция будет низкая, говорит он.

Эксперты разошлись в оценке перспектив ОРК. Главный аналитик департамента стратегического маркетинга УК Молл Менеджмент Дмитрий Баранов считает, что конкурентов аналогичного формата в Самаре и Тольятти пока нет.

Коммерческий директор центра семейного отдыха Гуляй-центр ДК СК Евгений Ежков считает, что проект послужит для увеличения прибыли, раскрутки находящейся на окраине Планеты.

А гендиректор консалтингового агентства РестИнвест Александр Каргин говорит, что рестораны, а тем более большие, в Тольятти не пользуются популярностью, Тинькофф на 280 посадочных мест не заполняется. Смешение ОРК и ресторана неперспективно, от этого неизбежно страдает одна из составляющих, рассуждает эксперт.

Вчера исполняющий обязанности руководителя управления Росрегистрации по Москве Сергей Денисенко сообщил, что в соответствии с подписанным с ФНС соглашением об обмене информацией его служба поставляет налоговикам данные о собственниках квартир, с помощью которых они могут выявлять граждан, сдающих квартиры в аренду и не платящих налог с получаемого дохода. По его словам, в первую очередь налоговиков интересуют граждане, владеющие несколькими квартирами. Таких в Москве 145 тыс. человек, есть даже собственники пяти квартир. Уместно предположить, что они не живут во всех одновременно, а получают с них доход, причем немалый, переживает за коллег из ФНС Сергей Денисенко.

Федеральная налоговая служба объединяет усилия с Росрегистрацией в поиске граждан, уклоняющихся от уплаты налога при сдаче квартир в аренду. Налоговики обещают привлекать к ответственности не только собственников недвижимости, но и ее арендаторов. Впрочем, по мнению экспертов, реальных рычагов воздействия на уклонистов у налоговиков пока не появилось, а их активность объясняется скорым окончанием кампании по декларированию доходов.

Экспертов совместные планы регистраторов и налоговиков не впечатляют. Как сказала Ъ замдиректора управления аренды Миэль-недвижимости Мария Жукова, факт владения несколькими квартирами ничего не доказывает. А если собственник купил квартиру 'на будущее' для детей и, чтобы она не пустовала, пустил пожить в нее родственников? задается вопросом риэлтер. По ее словам, доказать факт получения дохода очень сложно: краткосрочные договоры найма (если они есть) нигде не регистрируются, да и сумму в них можно написать любую. По словам риэлтера, ей неизвестно о случаях привлечения арендодателей к ответственности за неуплату налогов.

В ФНС подтверждают, что в ходе проверки результатов декларационной кампании за 2006 год (заканчивается 30 апреля) особое внимание служба намерена уделить доходам, получаемым физическими лицами от сдачи жилых помещений в аренду. Кроме Росрегистрации (учитывает договоры аренды, заключенные на срок более года) налоговики рассчитывают на информацию из подразделений МВД, занимающихся регистрацией граждан по месту жительства. При этом, как сообщил РИА Новости источник в ФНС, налоговики в ответ на заверения собственника о том, что временно проживающий в ней гражданин живет бесплатно, готовы предъявить претензии уже не арендодателю, а арендатору. Возможно, суд сочтет, что неуплата аренды это доход арендатора в материальной форме, надеются в ФНС.

Пока налоговики ограничиваются административными штрафами (непредоставление декларации влечет взыскание штрафа в размере 5% суммы подлежащего уплате налога) и уголовные дела за сдачу квартир в черную не инициируют. Хотя вполне могли бы это делать: еще в декабре 2004 года пленум Верховного суда напомнил арендодателям об уголовной ответственности за уклонение от уплаты подоходного налога. Отметим, что под статью 198 УК (Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица; до года лишения свободы) подпадает утаенный доход начиная с $800 в месяц. Особо крупно (до трех лет лишения свободы) уклониться от уплаты подоходного налога труднее для этого, согласно УК, черный доход должен составлять более $4 тыс. в месяц.

Особый интерес ФНС к арендодателям объясняется немалыми суммами недополучаемых налогов. Минимальный годовой доход от сдачи московской однокомнатной квартиры $8,5 тыс. (соответственно, сумма налога около $1,1 тыс.). По данным ГУП Мосжилсервис, в Москве сдается 120-160 тыс. квартир и годовой оборот рынка составляет порядка $4 млрд. 13-процентный налог на доходы физических лиц с этой суммы мог бы составить 13,5 млрд руб. Однако в 2006 году доходы от аренды задекларировали лишь 6 тыс. владельцев квартир (это не более 5% возможных плательщиков), перечислив в казну 220 млн руб.



Впрочем, как напоминает управляющий партнер юридической компании Пепеляев, Гольцблат и партнеры Сергей Пепеляев, с 1 марта и до конца 2007 года граждане могут без всяких санкций задекларировать свои доходы в упрощенном порядке, приняв участие в так называемой налоговой амнистии. По его мнению, прежде всего этой возможностью стоит воспользоваться гражданам, сдающим квартиры иностранцам. По словам эксперта, в последнее время налоговые органы все чаще запрашивают информацию о месте жительства иностранных работников в ходе проверок их работодателей.
Столичные власти утвердили временно рекомендуемую схему объезда Ленинградского шоссе и проспекта на период их реконструкции. Предлагаемые пути объезда выглядят немного странно: главными направлениями транспортники выбрали Можайское шоссе, проспект Мира и МКАД. Водители же ломают голову, зачем на Волгоградском проспекте появился указатель Шереметьево-1,2, направляющий в сторону МКАД.

- Мы опросили 500 автолюбителей, постоянно пользующихся Ленинградкой и проспектом, - рассказал Известиям Владимир Рыкунов, заместитель генерального директора компании, занимающейся организацией объездных маршрутов. - 72% опрошенных изъявили желание пользоваться объездными дорогами, даже если из-за этого увеличится пробег. 52% респондентов сами знают пути объезда Ленинградки.

Столицу поделили на несколько зон, для каждой из которых выбрали свой объездной путь. Но каждый из них ведет в сторону магистралей, загруженных не меньше Ленинградки. Так, при движении по Бульварному кольцу проектировщики предлагают перенаправить поток машин от Тверской улицы на Новый Арбат и Сретенку, которая стоит в глухой пробке даже по выходным. Водителям, двигающимся по Садовому кольцу, предлагают объехать Ленинградку по Новому Арбату и проспекту Мира, а с 3-го кольца объезды предусмотрены по Кутузовскому проспекту, Бутырской улице и проспекту Мира. Основным же объездным путем для Большой Ленинградки проектировщики выбрали МКАД.



Между тем воспользоваться рекомендацией властей захотят, наверное, только абсолютно не ориентирующиеся в городе приезжие. Маршруты, предлагаемые на выбор автолюбителям, поражают полным отсутствием логистики. Так, к примеру, находясь в районе кинотеатра Ударник и двигаясь по новым указателям в сторону метро Сокол, водителям вместо поворота с Моховой улицы на Тверскую придется свернуть на Новый Арбат, проехать весь Кутузовский проспект, выйти на МКАД, по нему доехать до пересечения с Ленинградкой и вернуться по ней обратно к Соколу. В час пик и на обычной легковой машине эконом-класса такая поездка займет около трех-четырех часов и съест более полубака бензина.

Пока логистики ищут оптимальные варианты объездов, водители с удивлением разглядывают новые указатели, предлагающие отправиться из центра города в аэропорты Шереметьево через Кутузовский проспект.

- Наша схема объезда носит рекомендательный характер, - успокоил Известия Владимир Рыкунов. - Новых запретительных знаков на улицах не появится. Каждый сам будет выбирать, каким путем ему ехать. Мы только предложим свои варианты объезда. На объездных магистралях новых пробок не возникнет. На всех компенсационных дорогах будет введена система автоматического регулирования транспортных потоков, которая позволит увеличить пропускную способность улиц на 10-15%.



Главная --> Публикации