Главная --> Публикации --> На месте рынков вырастут современные торговые центры Лев леваев собрался на lse Cобственность с барского плеча Проблему решат двойные гаражи Госдума срочно поправит жилищный кодекс в интересах малолетних россиян

Арендные ставки пока еще не достигли возможного максимума
На этом фоне и попытки показать высокие темпы строительства жилья, и жесткая борьба за каждый клочок городской земли, и изыскание путей снижения себестоимости строительства, и появление новых выгодных кредитных продуктов выглядят неубедительно. На лицо перегрев рынка, отражающийся на простых смертных нереально высокими ценами столичного жилья. В настоящее время ценовая ситуация настолько накалилась, что ряд покупателей жилья предпочитают арендовать квартиры и комнаты, нежели приобретать их в собственность.

Москвичи, уже почти привыкли, что их город чуть ли ни самый дорогой в мире. Стоимость одного квадратного метра жилого помещения в пределах $4-4,5 тыс. это уже норма. Не удивляет и постоянно растущее число желающих улучшить свои жилищные условия.

Конечно, мы рассмотрели абстрактную ситуацию, в действительности арендные ставки не стоят на месте, тем более в течение 5 лет. Впрочем, и цены тоже растут. Но суть в том, что на сегодняшний день приступить к аренде жилья намного легче, нежели взять кредит и ежемесячно оплачивать его. Особенно если речь идет о краткосрочном и среднесрочном кредитовании.

Попробуем решить простую задачку. Предположим, имеется небольшая квартира на столичной окраине общей площадью не более 40 кв. м и стоимостью $150 тыс. Что выгоднее приобретателю этой площади покупать или арендовать ее, при условии, что размер месячной арендной ставки будет составлять $50 Каждый здравомыслящий человек, прежде, чем перейти к расчетам, не задумываясь, скажет, что иметь недвижимость в собственности гораздо выгоднее, нежели пользоваться ей на правах нанимателя. Ну а если задуматься, то на деле получается следующая картина. Первый вариант: выложить $150 тыс. сразу. Если эту сумму разложить по $500 в месяц, согласно вышеуказанному размеру арендной платы, то растянуть удовольствие нанимателя можно на 25 лет. Однако, вариант явно не выдержит критики, ибо у кого есть необходимая сумма на покупку, покупают. Поэтому рассмотрим второй, более жизненный, случай. Когда оплата производится за счет банковского кредита. При этом, как правило, 30% оплачивается сразу. В нашем случае это $45 тыс. или 7,5 лет аренды при неизменяемой арендной ставке. Оставшиеся $105 тыс. - ссуда. Предположим, что мы ее взяли на срок 5 лет под 10% годовых. Ежемесячный платеж по возврату займа составит $1758,30 а с учетом процентов за его пользование - $1934,1 За 5 лет набегает $116047,8 Если бы приходилось снимать, то последней суммы хватило бы более, чем на 19 лет. То есть либо покупка в кредит, либо почти 27 лет аренды. Учитывая, что кредит себе могут позволить далеко не все нуждающиеся в жилье, то при нынешних ценах многие останавливаются на аренде.

На практике если сегодня аренда может составлять $650-700 в месяц, то ежемесячное погашение кредита и процентов по нему часто достигает $2000 и даже более. Только при долгосрочном кредитовании размер месячных отчислений, может быть, сопоставим с арендными выплатами.

Насколько хороша или плоха такая картина? Ответ прост: то, что сейчас происходит, не случайно и определяется рыночными отношениями. Как только баланс спроса и предложения сместится, изменится и цена. Пока крупным игрокам выгоднее играть на повышение, поскольку доходность от перепродажи недвижимости не самая высокая. Арендодатели же не хотят, чтобы потенциальный клиент переключался на приобретение жилья, используя кредитные ресурсы.

И еще. По подсчетам некоторых экспертов, существенная разница в арендных платежах и кредитных выплатах ощущается только в первые 3-4 года. После этого размер ежемесячных отчислений находится примерно на одном уровне.

Означает ли это, что аренда заменяет приобретение жилья с помощью кредита, в частности ипотеку. Разумеется, нет. Поскольку средства, вложенные в свое жилье, не пропадают, а остаются в виде объекта недвижимости у покупателя, арендатор же теряет деньги безвозмездно. Кроме того, купленная квартира также может сдаваться в аренду и в течение определенного сорока окупается. Правда, срок может оказаться достаточно длительным, сегодня он составляет в среднем 12-16 лет (для жилья среднего и эконом-классов). Но, не стоит забывать, что более высокая доходность на рынке аренды чревата потерей клиента и его обращением в сторону банковского кредита.

Каковы последствия такого поворота событий сказать затруднительно. Если сегодня покупатели активно приобретают (снимают) не только квартиры, но и комнаты, причем в последнее время все чаще в Подмосковье, то покупательская (арендаторская) способность явно не высока. Это говорит о том, что в условиях повышения арендных ставок (да и вообще стоимости на недвижимость) на рынке может произойти стагнация с неминуемым снижением цен. По прогнозам отдельных экспертов реальный ценовой спад по всем видам сделок может составить 20-30%. Однако риэлторы, в своем большинстве, наоборот, ожидают дальнейший рост цен, пусть и невысокими темпами. Их основной аргумент - практика. На практике цены никто снижать не хочет и не снижает.

Вполне возможно, что сегодняшняя ситуация на рынке аренды изменится, и в ближайшие время всех ждет повышение арендной платы (но она все равно будет ниже размера погашений кредита). Это пока еще арендный сегмент рыночных услуг не проснулся и в силу этого не взвинтил цены. Но ведь известно, что несколько лет назад был резкий скачок цен в этом секторе (в том момент, кстати, многие стали внимательнее интересоваться долгосрочными кредитами, ипотекой, накопительными механизмами). Вероятно, и в ближайшем будущем арендодатели начнут повышать ставки.

Что же делать в такой ситуации? Сложно дать правильный ответ. Но если риэлторский прогноз окажется в силе (как правило, так оно и бывает), то лучше не тянуть с заключением договора аренды и в ближайшее время подыскать себе подходящий вариант. Поскольку арендные ставки пока еще не достигли возможного максимума. Впрочем, при их росте имеет смысл задуматься о возможности воспользоваться кредитом и вкладывать деньги в уже свое собственное жилье. Если же на рынке произойдет спад, то он затронет все области вложений (в меньшей степени это, традиционно касается элитного жилья), поэтому откладывать запланированные сделки тоже вряд ли имеет смысл.
Мэр Москвы решил создать подробную геологическую карту столицы соответствующее распоряжение Юрий Лужков подписал на последнем заседании правительства города. Такая карта должна помочь строителям ориентироваться в процессе проведения работ, а необходимость ее в последние годы стала очевидной в столице участились провалы грунта и аварии.

Можно обратить внимание на зарубежный опыт. В частности в США в 2004 году размер ипотечных отчислений превышал арендные выплаты в 1,4 раза, что послужило причиной для охлаждения рынка, то есть снижения цен на недвижимость. В нашей стране и в частности в столице оплата ипотеки в 3 - 4 раза превышает стоимость аренды. Так что риск перехода на справедливые цены довольно высок, поскольку ценовой дисбаланс присутствует и довольно серьезный. Но, возникает вопрос, а почему выравнивание ситуации не случилось раньше? И почему масса объективных (с точки зрения иностранцев) причин не послужила стимулом для снижения цен в 2002-2004-х годах? Вероятно, не все так просто, не случайно российская экономика существенно отличается от западной.

Строить будут больше
Ряд московских ведомств, которые должны хотя бы знать о существовании проекта, о нем до сих пор не имеют понятия

Об этапах реализации проекта московские чиновники пока не говорят, а многие просто не знают, о чем идет речь, и воспринимают информацию о мэрской инициативе с удивлением.

Будут расти не только объемы строительства, но увеличится и глубина проникновения в почву столицы, в отдельных местах может произойти увеличение нагрузки на основания фундаментов зданий.

Объемы строительства в столице в ближайшие годы не только не уменьшатся, но наоборот вырастут об этом в начале года заявил первый заместитель мэра Владимир Ресин, и создание подобной карты просто необходимо.

Как сообщил газете ВЗГЛЯД глава комиссии Мосгордумы по перспективному развитию и градостроительству Михаил Москвин-Тарханов, нужно четко ограничить подземное строительство в Москве: оставить под землей магистральные проезды, парковки, складские помещения, а вот торговые и развлекательные центры лучше оставить на поверхности города.

Чтобы избежать аварий, потребуется детально изучать геологические особенности каждого участка с учетом не только существующей ситуации, но и последующего возможного развития геологических процессов в будущем.

Иначе может получиться, как в 1998 году в Столешниковом переулке, когда во время строительства коллектора образовался провал площадью около 500 квадратных метров. А произошло это в силу естественных причин: когда-то в этом месте тек ручей и широко разливался, чем понемногу размыл грунтовый слой глины. Далее воды ушли ниже, во второй водоносный слой под столицей, а выше образовалась большая грязевая линза, которую и проткнули во время строительства.

Строить в Москве под землей можно Москва в этом отношении не хуже европейских столиц, не говоря уже о Венеции или Санкт-Петербурге. Город стоит на твердой каменной плите но вот первые 30 метров от поверхности земли под Москвой не столь надежны. В них проходит первый водоносный слой, там же остатки старых бункеров, фундаментов, засыпанных ручьев, которые создают вдоль своего русла грязевые линзы. При строительстве необходимо проводить масштабную геологическую разведку и использовать опыт предыдущих строителей поднимать документы и смотреть, с какими проблемами сталкивались те, кто строил на этом месте раньше.

Опасные участки в центре
Уже сейчас известны некоторые опасные участки подземного мира столицы к примеру, под Старым и Новым Арбатом и в районе станции Аэропорт существуют карстовые пустоты, которые образовались из-за массового подземного и наземного строительства в последние годы.

Я считаю, что для строительства губительна конкурсная система и аукционы их выигрывают не те, кто лучше строит, а те, у кого денег больше. В результате страдают от этого только жители города. И, кроме того, нам необходимо завести черный список компаний, которые плохо зарекомендовали себя при строительстве, чтобы им не доставались подряды в будущем. Брак в этом вопросе будет чувствоваться еще много лет, и такое нельзя прощать, считает Москвин-Тарханов.

Особенно остро вопрос встает сейчас, когда в столице начинается масштабная реконструкция площадей к примеру, подземные работы на площади Тверской Заставы могут серьезно повредить тоннель-переход и конструкцию арок Тверского путепроводного моста.

На Мясницкой улице, Лубянке и Сухаревской площади идет масштабная реконструкция ветхого жилого фонда, строители делают новые большие фундаменты, чтобы постройка стояла долго, и такой фундамент существенно изменяет потоки грунтовых вод, что может привести в будущем к образованию новых карстовых пустот.

На заседании правительства города Юрий Лужков поручил заняться разработкой этой карты градостроительному департаменту столицы, и даже был определен генеральный подрядчик по реализации проекта государственное унитарное предприятие Мосгоргеотрест. О необходимости такой карты уже неоднократно говорил заведующий кафедрой факультета почвоведения МГУ профессор Дмитрий Хомяков. По его мнению, для того чтобы карта принесла настоящую пользу, необходимо, чтобы люди, которые принимают решения, советовались с учеными и специалистами в данной области.

Таким образом, необходимость карты а точнее, целого набора тематических карт с подробными разъяснениями специалистов по каждому району Москвы очевидна.

Однако и там никаких данных о проекте не сообщили и посоветовали обратиться непосредственно в Департамент градостроительства, коль скоро именно ему дано поручение.

Интересно, что ряд московских ведомств, которые должны хотя бы знать о существовании проекта, о нем до сих пор не имеют понятия, и в первую очередь в самом Мосгоргеотресте. Глава ОПС отдела подземных сооружений предприятия Вадим Свитин о существовании проекта узнал от корреспондента газеты ВЗГЛЯД и добавил, что ответами на подобные вопросы, скорее всего, обладают в Москомархитектуре.

Архитектор Александр Бродский рассказал о своем взгляде на загородную архитектуру и новом, самом крупном для него проекте Дом у пятой лунки, строительство которого недавно началось в поселке Пирогово.

Но в пресс-службе департамента заявили, что пока не обладают подробной информацией на эту тему. Даже пресс-секретарь Константина Королевского заместителя Ресина, который заведует всем подземным строительством в столице, сообщила лишь, что он пока не готов говорить по этому вопросу.

Есть, конечно, разные проекты. Судя по специальным журналам, существуют неплохие, даже хорошие застройки. Но из того, что я видел собственными глазами, мне ни разу ничего не понравилось. Новые поселки, которые попадаются в Подмосковье, обычно вызывают у меня тоску. Это, как правило, типовая застройка, где все дома просто одинаковые и расположены очень близко друг к другу. Еще один вариант дома все слишком разные, их строили кто в лес, кто по дрова. Не понятно, что лучше. Среди редких поселков, вызывающих симпатию, Татаровская пойма Владимира Плоткина, а также поселок, построенный бюро проект Меганом, но это исключение. А так, Подмосковье это гигантские просторы, покрытые уродливыми домиками.

Что вы думаете об архитектуре подмосковных поселков, загородной застройке?

Ну, наверное, людям, которые заказывают эти проекты, хочется делать их проще, дешевле, быстрее. Чтобы создать что-то красивое и интересное, наверняка уйдет больше денег и времени. А подмосковные поселки сегодня один из способов хорошо заработать.

Как вы считаете, почему в Подмосковье так неэффективно распоряжаются пространством? Это, что, наша русская традиция?

Ну, у вас есть ощущение, что мы приходим к более качественной загородной архитектуре или креативные поселки так и останутся разовыми проектами?

Проблема в том, что в России только начинает складываться понимание того, что качество пространства тоже стоит денег. Совсем недавно стоимость квадратных метров начала зависеть от качества архитектуры, дизайна. Процесс создания необычной, интересной застройки достаточно длителен, и это не всех устраивает.

Вы в основном раньше делали небольшие строения, а в Пирогове создали свой первый масштабный проект, который стал известен на рынке как Дом у пятой лунки почти на две тысячи квадратных метров. Вам сложнее было?

Ну, конечно, приходим. Постепенно. На мой взгляд, все большее количество людей, которые этим занимаются, задумываются об архитектуре, каких-то художественных сторонах вопроса. Конечно, на данный момент процент таких людей невелик. Но, по крайней мере, их проекты уже появляются в каких-то журналах, мы обращаем на них внимание. Хотя если проехаться на машине, такие поселки найти довольно трудно. В основном будут все те же обычные, тоскливые.

Тут была еще одна сложная задача. Обычно есть какой-то конкретный человек, который будет жить в доме, и архитектор отталкивается от его пожеланий. В случае с этим проектом хозяина не было. Мы такого еще ни разу не делали. Точнее, сделали один гостевой домик в лесу там же, в Пирогове. Но ведь он был маленьким. А здесь огромное строение, которое создается для кого-то неизвестного. Это довольно непривычно. Интерьер этого дома мы будем делать, когда у него появится хозяин, реальный человек. А пока это нечто абстрактное.

Да. Лично мне гораздо сложнее было проектировать такой дом, чем маленький. Просто потому, что трудно представить себе жизнь в таком доме. Мы в основном работаем с ограниченными объемами, где нужно экономить каждый квадратный метр, находить нестандартные решения, чтобы вписаться в небольшие объемы и, вместе с тем, достичь каких-то пространственных эффектов. А когда нужно создать огромных размеров сооружение, возникает вопрос: что там делать, в этих кубометрах бесконечных? И это трудно. Но, наверное, и к этому можно привыкнуть. Думаю, если сделать несколько таких домов, мозги начнут работать по-другому.

Конечно не всем, чем угодно. Пространство дома уже вполне определенное. Оно разделено на две половины. Первая это такой прозрачный аквариум, и вариантов планировки там в общем-то не так много. Можно думать о разных стилях мебели, но новых стен и перегородок там уже не сделаешь. Вторую спальную часть в принципе можно нарезать по-разному, конечно привязываясь к окнам.

То есть это пространство, которое можно чем угодно заполнить?

Мы знаем, что это будет некий очень состоятельный человек. И все, что существует в доме, рассчитано на жизнь очень состоятельного человека и его семьи. Что можно предложить некоему гипотетическому олигарху, который займет этот дом? Кто знает, что у него за вкус? Неизвестно. Поэтому мы просто стремились сделать вещь, которая понравилась бы нам самим, и оставить свободу для каких-то дальнейших интерьерных разработок. Ну и вписать все это в ландшафт.

Как-то представляли себе человека, который будет жить в доме?

Ну, спасибо, если вам так кажется. Но на самом деле это меня больше всего беспокоило в этом проекте. Внутри можно добиться роскоши с помощью отделки. С планировкой тоже все понятно: она простая, удобная, и я уверен, что там комфортно. Но вот ответственность за этот бескрайний красивый пейзаж, конечно, давит. В этом смысле дом, наверное, сложнее, чем все другие строения, которые строятся в Пирогове, так как они не так заметны. А этот дом стоит на мысу, его видно издалека. И, конечно, полной уверенности в том, что дом будет идеально вписан, не может быть и не будет, пока он не достроен. Тогда уже будет ясно. Никакие 3D-картинки, перспективы и макеты не передают настоящего ощущения. Но мне кажется, что действительно мы нашли какое-то верное решение поставленной задачи за счет простых, лаконичных форм.

Судя по проекту, последнее вам особенно удалось. Дом очень гармонично смотрится.

Это общая проблема всех архитекторов и дизайнеров, потому что любые дома создаются не только для заказчиков, но и для себя тоже. Если серьезно относишься к этому делу, работаешь так, чтобы результат твоего труда тебе понравился. После чего, когда все доведено до совершенства, туда селятся люди и начинают заполнять дом дорогими их сердцу предметами.

Не боитесь, что вот появится хозяин и разрушит всю эту простоту и гармонию, сделает там какую-нибудь золотую лепнину?

Архитектура дома в Пирогове такова, что внутри него в принципе могут быть любые интерьеры хоть рококо или ампир. Это в общем право человека. Сами мы такие интерьеры, наверное, не выбрали бы для этого дома. Но в замкнутых помещениях спального корпуса можно создать все что угодно. С другой частью дома несколько сложнее. Однако там, внутри этого стеклянного периметра, также может существовать нечто старинное, важны лишь его пропорции. То есть эклектика вполне может присутствовать и предметы антиквариата могут сочетаться с современными. Нам бы, конечно, хотелось довести проект до конечной точки совместно с реальным хозяином.

Это трагедия для архитектора и дизайнера: они в ужасе, потому как проект уже нельзя опубликовать в журнале в его первозданной чистоте. И начинается борьба за предметы с заказчиком. Потому что хочется, чтобы все сохранялось в том виде, в котором ты это сделал. С другой стороны, это, в общем, несправедливое требование, так как человек имеет право делать в своем доме все, что хочет. Это же не музей. Бывают редкие случаи, когда заказчику так нравится, что получилось, что он советуется с архитектором по поводу наполнения дома. А иногда старается ничего туда не привносить, и все сохраняется так, как было сделано. Но в основном люди обрастают какими-то своими вещами, и это нормально.

Нет, здесь мы старались отталкиваться от места, своих личных ощущений. Если бы мы нашли что-то похожее, то это бы нас огорчило и мы начали делать что-то другое. Но пока ничего точно такого же не видели. Может, конечно, невнимательно искали. Нам хотелось, чтобы дом получился вне времени. В нем нет подражания классическому стилю, хотя есть колонны, но они тоже выглядят вполне современно. Нет и ничего ультрамодного: острых стеклянных углов, безумных органических форм пузырей и прочего. Дом абсолютно традиционный и при этом не имеет каких-то стилевых особенностей. В сочетании с качественными материалами и грамотной планировкой это должно дать ощущение спокойствия и надежности чего-то вне времени.
Общественный градостроительный совет при мэре Москвы принял решение реконструировать парк культуры и отдыха Сокольники.

Вы какой-то западный опыт использовали при создании проекта?

Как рассказали корреспонденту РГ, идея обновления Сокольников родилась еще в 1997 году. За прошедшие десять лет многое изменилось, и если раньше парки выполняли, по сути, идеологическую функцию, то теперь требования к ним стали совершенно иными. Людям хочется отдыха. С учетом этого и разработан проект перепланировки парка в НИиПИ Генплана. Он предполагает создание нескольких новых зон. Одной из них станет Парк Старой Москвы, под который отведен участок площадью около 5 гектаров, где в масштабе 1:25 власти намерены воспроизвести здания и сооружения, украшавшие Москву в прошлые века. Например, Сухареву башню, Страстной монастырь, Красные ворота и другие, которые пока москвичи могут видеть лишь на картинках.

Популярнейший у москвичей парк, где в выходные дни, по словам префекта Восточного округа Николая Евтихиева, отдыхает по 250 тысяч горожан с семьями, с одной стороны, возродит разрушившиеся и сильно обветшавшие парковые объекты - вроде шахматно-шашечного клуба, бывшего Зеленого театра и другие, а с другой - в нем появится немало новых.

А Путяевские пруды первым делом очистят, а потом зарыбят. Именно там проектировщикам хотелось бы сделать шикарную зону отдыха с катамаранами и лодочной станцией, куда бы приезжали москвичи со всех округов города. Ландшафтный парк - еще одна зона - уже создается. В частности, завершается реконструкция Cиреневого сада, есть розарий.

Еще одну зону предполагается полностью посвятить детскому отдыху. Малышам и подросткам отдадут территорию, примыкающую ныне к Дому детского творчества. Там будут бесплатные аттракционы, спортивные площадки и игровые площадки. Со временем, быть может, появится даже бельчатник, где дети смогут поиграть с живыми белками, а при желании и покормить их. Кроме того, дети будут сажать цветы и оформлять клумбы, что позволит приобщить малышей к природе и труду, - развил идею директор парка Сокольники Александр Демаков.

А вот выставочный комплекс Сокольники, расположенный на территории парка культуры и отдыха, планируется закрыть. Он там просто неуместен, - сказал мэр Москвы Юрий Лужков. На его месте планируется создать детский образовательный техноцентр, где дети смогут в игровой форме познавать законы физики, химии, проводить опыты с электричеством и другие образовательные эксперименты. А вот детские садики, которые давным-давно захватили разные фирмы, напротив, решено вернуть детям. Почему бы не превратить их в сады санаторного типа для детей с ослабленным здоровьем? - предложил мэр.

Парку необходимы дополнительные сети общественного питания и бесплатные общественные туалеты.



Главная --> Публикации