Главная --> Публикации --> Сколько стоит сотка рая? Город для новых рижских появится лет через пять на истре Считаем по складам Золотая дюжина "пик-региона" Инвестиции в курортную недвижимость сулят многократную прибыль

Чиновники намерены продолжить работу над проектом. Так, глава МЧС Сергей Шойгу на заседании правительства попросил учесть вопросы безопасности например, дежурства пожарно-спасательных служб, передает Интерфакс. Министр транспорта Игорь Левитин пообещал решить эти вопросы в общем законопроекте об автомобильных дорогах. А первый вице-премьер Дмитрий Медведев заметил, что желательно сначала общий закон принимать, а затем специальный, но раз Минтранс уже подготовил документ, то можно проекты синхронизировать в плане рассмотрения в Госдуме.

Правительство вчера одобрило законопроект о платных автомобильных дорогах. Государство рассчитывает на участие в их строительстве концессионеров. Но чиновники признают, что привлекательными для инвесторов могут оказаться лишь федеральные или южные магистрали, а также дороги близ двух столиц.

Предполагается, что дороги будут строиться и обслуживаться по концессионным соглашениям. Это не обязательное условие, но даже у благополучных государств не хватает денег для строительства дорог, отмечает сотрудник Минтранса. Существуют разные схемы: например, концессионер строит дорогу за свой счет, а потом государство постепенно выплачивает ему деньги за каждую проезжающую машину, не взимая при этом плату с водителей. По другой схеме плату взимает сам концессионер. Для каждого проекта будет выбираться своя схема, отмечает чиновник.

По законопроекту платные магистрали не могут быть частными. Решение о строительстве федеральной дороги принимает правительство, региональной власти субъекта Федерации, местной органы местного самоуправления. Существующая дорога может стать платной только при условии ее реконструкции. Еще одно непременное условие наличие или строительство бесплатного альтернативного проезда, протяженность которого (за редким исключением) не должна превышать длину платной дороги более чем в 1,5 раза.

Впрочем, отсутствие специального закона не мешает появлению платных дорог уже сегодня, отмечает Юрий Зачек из Deloitte: достаточно действующего закона о концессионных соглашениях. В октябре 2006 г. правительство приняло решение о заключении до 30 июля 2007 г. концессионного соглашения по платной автодороге Западный скоростной диаметр в Санкт-Петербурге. А в аппарате правительства готовятся проекты платных дорог Москва Санкт-Петербург на участке км 15 км 58 и МКАД обход Одинцова автодорога М1 Беларусь. В Северной столице будет построен под Невой Орловский тоннель.

Предельный размер арендной платы за землю установит правительство, а платы за проезд собственник дороги на основе методики, утверждаемой правительством. Но конкретная цена билета будет определена концессионером. А специальные транспортные средства (например, скорая помощь) будут ездить бесплатно.

Чиновник Минтранса уверен, что дефицита в претендентах на участие в проектах не будет. Но пока государство предпочитает смешанный принцип финансирования проектов. Например, смета строительства Орловского тоннеля 26,36 млрд руб. Из них концессионер заплатит не менее трети, а остальное дадут инвестфонд и городской бюджет. Возможность смешанного финансирования через выделение средств из инвестфонда может дестимулировать компании полностью проинвестировать проект, считает партнер ФБК Игорь Николаев.
Европейский банк реконструкции и развития (ЕБРР) научит российских градоначальников правильно строить и ремонтировать жилье. Примером станет сибирский нефтяной город Сургут, которому банк выделяет 700 млн руб. на строительство энергоэффективных домов. Соглашение об этом вчера подписали президент ЕБРР Жан Лемьер, губернатор Ханты-Мансийского автономного округа Александр Филипенко и мэр Сургута Александр Сидоров.

Есть в России и действующие платные дороги: в Липецкой области 20-километровый участок трассы М4 (проезд стоит 20 руб.), местные дороги в Псковской области и Барнауле. Наиболее перспективными могут стать федеральные проекты, а также дороги в Москве, Питере и на юге страны, считает сотрудник Минтранса. На большинстве местных дорог сегодня движение не настолько интенсивное, чтобы окупить затраты. Так, Воронежская область отказалась от платных дорог. Проект финансировался государством, но дорогами не пользовались активно, говорит начальник главного управления автодорог Воронежской области Егор Сисев. По его словам, сегодня обсуждается возможность создания платной трассы в Воронежской области на М4 на участке 260 км.

Первый проект ЕБРР в российском секторе муниципального жилья будет реализован в Сургуте. Банк вчера выделил городу кредит на 700 млн руб. (20 млн евро) под гарантии бюджета ХМАО. Проект включает в себя снос двух пришедших в негодность панельных пятиэтажек и строительство четырех многоквартирных домов с низким энергопотреблением. Четверть квартир город сдаст в аренду по договору социального найма, остальные продаст, а деньги отправит на погашение кредита. Этот проект должен положить начало широкой модернизации городских зданий в Сургуте. Благодаря этому можно сэкономить до 30% энергоресурсов и за счет экономии дополнительно обеспечить отоплением 30 000-50 000 человек (в Сургуте живет около 300 000 жителей).

ЕБРР основан в 1991 г. для стимулирования перехода от плановой экономики к рыночным отношениям в странах Центральной и Восточной Европы и СНГ. Его акционеры 60 государств и две межправительственные организации. В 2005 г. банк профинансировал 151 проект на сумму 4,3 млрд евро, из них 1,1 млрд евро получила Россия.

Средняя стоимость жилья в Сургуте составляет 50 000 руб. за 1 кв. м, ежегодно вводится в эксплуатацию 200 000 кв. м. Жилищная проблема в Сургуте стоит очень остро и решить ее самостоятельно городу не по силам, сказал Ведомостям мэр города Александр Сидоров.

Новация этого проекта в том, что кредит выдается на длительный срок (восемь лет) и позволяет первые три года не выплачивать тело кредита, говорит директор департамента развития ЖКХ ХМАО Анатолий Чепайкин. Это даст возможность, построив дом и продав квартиры, проинвестировать деньги в дальнейшее строительство и реконструкцию жилья, надеется он. Весь процесс строительства будет соответствовать нормам не только российского законодательства, но и европейского. Европейские нормы более строгие, они гарантируют большую прозрачность при использовании средств, также предъявляются более высокие требования к экологии строительства, говорит юрист ЕБРР Анна Егупова. Проект не приведет к удорожанию стоимости жилья в городе, уверяет старший банкир отдела муниципальной и экологической инфраструктуры ЕБРР Евгений Офрихтер, так как обычно строители берут более короткие кредиты под более высокий процент.

В прошедшем году рынок недвижимости в Московском регионе был богат на сюрпризы, главным из которых стал рост цен на жилье. Хотя в конце 2005 года казалось, что цены достигли пика, рынок показал новые рекорды: по данным аналитического агентства RWAY, стоимость московских квартир за 2006 год выросла в среднем на 74%. Теперь эксперты спорят, что ожидает цены на жилье в 2007 году: обвал, стагнация или медленный рост.

Президент ЕБРР Жан Лемьер надеется, что опыт Сургута скопируют и другие российские города, что поможет обновить жилищную отрасль в России в целом. Однако псковский губернатор Михаил Кузнецов не очень заинтересован в таком сотрудничестве: Только ХМАО может себе позволить брать такие кредиты ведь это богатый регион.

Падать нельзя расти
Мнения экспертов о дальнейшем движении цен на жилье сильно расходятся. Президент компании Рескор Сергей Лупашко считает, что в текущем году рост цен сохранится на уровне 15-20%. С этим прогнозом согласен и начальник отдела загородной недвижимости группы компаний Вашъ финансовый попечитель Роман Рыжков. Рост цен не прекратится, ведь навес сырьевых денег в стране никуда не исчезнет, - уверен он. - Другое дело, что инвесторы будут вести себя более осторожно, вкладывая средства не во все, что не движется, а точечно: в объекты, которые могут гарантировать получение прибыли.

Наиболее бурный рост цен пришелся на весну прошлого года: в апреле стоимость московского жилья подскочила сразу на 10%. К лету прирост снизился до 3-4%, а уже осенью цены остановились. Девелоперы уверяли, что стагнации быть не может, сравнивая уровень цен на московское жилье с гораздо большей стоимостью квартир в крупнейших столицах мира: Париже, Лондоне и Нью-Йорке. Рынок доводам не внял, и уже в ноябре 2006 года цены замерли, а с середины января 2007 года плавно поползли вниз. По данным руководителя агентства RWAY Александра Крапина, в январе падение в сегменте экономкласса составило 0,4%.

Третья группа экспертов уверена, что рынок ждет одно из двух: длительная стагнация или падение. Наиболее вероятно снижение цен на 10-15% за первую половину 2007 года в зависимости от класса жилья и его месторасположения, - считает Александр Крапин. Председатель экспертного совета компании Финам Сергей Хестанов предполагает, что наиболее вероятен вариант многолетней стагнации. Возможно, что к началу лета будет снижение цен на 10-15%, - рассуждает он. - Конечно, многое зависит от позиции властей, у которых есть достаточно много рычагов для воздействия на этот рынок.

Коммерческий директор холдинга Капитал Груп Алексей Белоусов уверен, что корректировка цен в ближайшее время неизбежна. Эксперт напоминает, что сейчас цены на квартиры в хрущевках колеблются в пределах $4-5 тысяч за квадратный метр. В моем представлении реальная стоимость подобного жилья в 2-2,5 раза ниже, - считает Белоусов. - Чем быстрее произойдет корректировка цен, тем лучше для рынка. В то же время девелопер не сомневается: цены на качественные квартиры будут расти.

Увеличение налога на второе жилье - тема давняя, но популярность ее растет. Столичное правительство на днях предложило дополнение: тем, кто будет сдавать лишние метры законным порядком, налог можно будет уменьшить. И если такой налог введут, его влияние будет достаточно велико. По оценкам экспертов, от 30 до 70% квартир в Москве - инвестиционные. Многие из их владельцев не хотят связываться со сдачей в аренду, а получают прибыль исключительно из роста цен на недвижимость. Если подобные активы обложат серьезными налогами, то большинство владельцев поспешит избавиться от не приносящих прибыли квартир. Тогда сегодняшнее хрупкое равновесие рынка будет сметено обвалом цен.

Фактор чиновника
Заместитель гендиректора Delta Estate Павел Пряников уверен, что и нынешняя стабилизация цен отчасти связана с позицией федеральных чиновников. Окрик из Федеральной антимонопольной службы, а также обещание вице-премьера Медведева разобраться с ситуацией на рынке подвигли застройщиков приостановить гонку цен на новостройки, - говорит он. И в будущем, уверен Пряников, следует ожидать давления социальных рычагов на рынок недвижимости со стороны чиновников. В ближайшее время наверняка стоит ждать очередной порции законопроектов, связанных с нацпроектом Доступное жилье, - согласна с ним руководитель аналитической службы компании Новый город Наталья Ветлугина. - В частности, скорее всего, увеличат налоги для собственников, имеющих более одной квартиры.

Согласно исследованию компании Росгосстрах, следует ожидать, что в ближайшие год-два цены на недвижимость в Москве могут упасть более чем на 40% по сравнению с сегодняшней средней ценой в $4,2 тысячи за квадратный метр. Такие выводы были сделаны на основании нижеследующих факторов. По словам руководителя центра стратегического анализа и планирования Росгосстраха Алексея Зубца, есть определенный предел средств, которые люди готовы направить на приобретение недвижимости. И если у них нет возможности за этот лимит средств купить недвижимость, они отказываются от покупки. По подсчетам Росгосстраха, этот лимит не превышает 30% доходов семьи, а время накопления необходимой суммы - около пяти-шести лет. Обоснование очень простое: горизонт планирования для людей в России не превышает пяти-шести лет. Планы, рассчитанные на 10-20 лет, в нашей стране теряют смысл, - объясняет Алексей Зубец. Если умножить 30% дохода на шесть лет, получается почти двукратный годовой доход семьи. Это и есть максимальные деньги, которые семья готова потратить на недвижимость.

Истина где-то рядом
Куда двинется рынок - во многом зависит от внешних, в том числе спекулятивных факторов. Но колебания цен как правило происходят вокруг неких значений, которые аналитики называют справедливой ценой. Вычислять ее можно по-разному.

В номере Газеты от 27 сентября 2006 года председатель экспертного совета компании Финам Сергей Хестанов методом технического анализа графика цен на жилье за последние годы вывел сходную цифру возможного снижения средних цен на столичное жилье при благоприятном сценарии - до $3 тысячи за квадратный метр. Похожая цифра получается и при сравнении цен на аренду жилья с ценой самой квартиры. По общемировым меркам нормальная окупаемость квартиры при сдаче в аренду - 10-12 лет. Тогда при сегодняшней цене аренды, например, однушки ($800-900 в среднем) цена квартиры должна находиться в области $2,1-2,6 тысячи за квадратный метр.

При исследовании учитывался уровень доходов российского населения двух категорий: москвичей, желающих улучшить жилищные условия, и потенциальных приезжих, которые хотели бы перебраться в Москву на жительство. Сопоставив их уровень доходов с количеством квартир, поступающих на продажу, аналитики компании пришли к выводу, что баланс спроса и предложения находится в районе $3 тысячи за квадратный метр жилья.

В прошлом году, который начался с невиданного ажиотажа, а закончился не признанным официально, но фактическим сползанием цен на жилье вниз, московские строители превзошли себя они сдали не привычные уже 4,8 млн кв. м жилья, а 5,3 млн кв. м. Росстат зафиксировал продолжение строительного бума и в начале этого года за январь февраль по всей стране было сдано жилья на 68% больше, чем за те же месяцы прошлого года. Станут ли от этого доступнее новые квартиры? Смотря для кого.

Но справедливая цена изменчива. И повлиять на нее могут как законодательные инициативы властей, так и макроэкономические причины - например, состояние банковского сектора (в том числе в области ипотечного кредитования) или мировые цены на нефть. Но главное влияние оказывают сами продавцы и покупатели жилья, голосующие деньгами за ту цену, которая кажется справедливой им самим.
Если у вас рядом с домом не орудует башенный кран, не носятся с ревом самосвалы и не горят ночью прожектора, считайте, что вам повезло. Но это временно. Москве нужно все больше жилья, а строителям нужны привычные объемы. Особенно сейчас, когда цены на квартиры еще цепляются за пиковые значения. Совершенно очевидно, что мы имеем дело не с сезонным зимним затишьем рынка, а с существенной стагнацией, наступившей после рекордного ценового скачка в 2005-2006 гг., говорится в свежем обзоре ирн.ru. Сейчас еще можно собирать деньги с частников под котлован по вексельным схемам. Пока застройщиков не обязали работать с дольщиками только через банки, но такой законопроект уже внесен в Госдуму. Пока еще застройщикам не приходится резервировать значительную часть квартир в новостройках для продажи исключительно москвичам постановление об этом есть, но не изменены другие нормативные документы. Пока еще аналитики из риэлторских и девелоперских компаний продолжают говорить о росте цен к концу года на 20-30%, и, возможно, кто-то продолжает в это верить.

Кстати, несмотря на декларируемый средний уровень цен свыше $4000 за 1 кв. м, в окраинных столичных районах Митино и Куркино качественное монолитное жилье можно купить уже по $2100-3000 за 1 кв. м. Это хорошо видно по изданию Из рук в руки. Виден по нему и рост предложения на вторичке. В сентябрьской колонке я упоминала, что в Москве продавалось 1320 квартир не дороже $150 00 А вчера таких квартир нашлось уже 4345.

Судя по последним инициативам московского правительства, оно настроено снабжать жильем в первую очередь тех, кто не может на него заработать, но способен укорениться в столице и рожать здесь детей. Увеличение доли социального жилья для малоимущих очередников столичный мэр считает хорошим способом сбить цены, о чем и заявил на днях. Для иногородних же, которые повадились вкладывать лишние средства в московские квартиры, цены должны вырасти к этому приведут новые (правда, еще не принятые) правила конкурсов на застройку. А вот московскому среднему классу усилия властей ничего не сулят: он должен обеспечивать себя жильем сам по текущим ценам. Так что вся надежда именно на них.



Главная --> Публикации