Главная --> Публикации --> Сдающих квартиры москвичей выведут из тени? Под екатеринбургом строится потемкинская деревня Самые интересные девелоперские проекты 2007 года Достроим — будем жить Кадастровая оценка имущества может быть пересмотрена

Нет места под солнцем
Хотя в столице доля площадей, пригодных для застройки в черте города, невысока, по объемам подземного строительства Москва отстает от других мировых мегаполисов. В департаменте градостроительной политики Москвы BG рассказали, что в последние пять лет число подземных строек составило лишь 8% от всех возводимых объектов, в то время как в Европе почти втрое больше. Впрочем, даже 8% это не совсем корректное число. В нем учтена не только собственно подземная недвижимость, но и подземные части возвышающихся над землей строений. Завлечь инвесторов под землю городские власти пытались не раз. Так, еще во времена строительства подземного ТЦ Охотный ряд было анонсировано несколько подобных ему проектов. Например, шли разговоры о подземном торговом центре Царев сад, который должен был появиться у Москворецкого моста, на месте бывших купеческих лабазов. Одновременно говорилось и о появлении подземного торгового центра неподалеку от Курского вокзала. В рамках этого проекта под землей планировалось разместить примерно 200 магазинов, а также мультиплекс на девять залов. Но ни один из этих объектов не появился. За исключением разве что Тверского пассажа под Пушкинской площадью, который, однако, удачей подземного строительства торговых объектов не назовешь.

В начале марта столичные власти утвердили концепцию освоения подземного пространства Москвы. До 2010 года доля подземного строительства должна вырасти до 15%, а в самых проходных местах появится несколько торговых центров, аналогичных Охотному ряду. Дело за инвесторами.

Таланты в земле
Охотный ряд стал первым и пока единственным крупным торговым комплексом под землей.

Вторая волна намерений продать инвесторам подземное пространство прокатилась примерно два года назад. Три глобальных подземных проекта с обширной торговой частью (на Пушкинской площади не более 62 тыс. кв. м, на площади Тверской заставы и под Новым Арбатом), возможно, скоро начнут строиться. Во всяком случае, подготовительные работы на площади Тверской заставы уже начались. Скорее всего, будет освоено и подземное пространство комплекса Москва-Сити (где в числе прочего разместится торговый центр на 150 тыс. кв. м), а также построен четырехуровневый подземный торговый комплекс под Болотной площадью (30 тыс. кв. м), который является составной частью проекта Золотой остров. Еще два запланированных подземных проекта у Павелецкого вокзала (120 тыс. кв. м) и под Смоленской площадью.
Но в мэрии говорят, что это только начало. В первой декаде марта нынешнего года была принята концепция освоения подземного пространства, предполагающая до 2010 года освоить под землей 1,8-3 млрд кв. м различного назначения. Концепция предусматривает создание не менее 25 сопряженных с торговлей проектов. Помимо уже названных многофункциональные подземные комплексы могут появиться на Крымском валу, на Старой, Триумфальной, Тургеневской и Яузской площадях. Может быть застроено пространство между гостиницами Метрополь и Москва, а также под Бульварным кольцом, ВВЦ, проспектом Академика Сахарова, Водоотводным каналом и рядом с некоторыми станциями метро и железной дороги.

Иное дело вопросы финансирования. Согласно концепции освоения подземного пространства, город готов потратить на эти цели около $10 млн. Понятно, что $400 тыс. на каждый торговый центр это смехотворная сумма, ее не хватит даже на предпроектную подготовку.

Чисто технически планы эти вполне осуществимы. В Москве масштабные подрядные работы такого профиля могут организовывать и проводить несколько десятков компаний, самые известные из них Мосинжстрой и Метрострой, а также Enka, Hohtif, Strabag и Kodest Engineering. Опыт привлечения субподрядчиков разного профиля для их выполнения тоже имеется. Как вспоминают в Мосинжстрое, который в свое время был генподрядчиком строительства ТЦ Охотный ряд, многоплановость подобных объектов изначально предполагает участие специалистов разного профиля. Поэтому на том же Охотном ряду трудилось более 50 субподрядчиков (СУ-5 Метростроя, Ингеоком и многие другие). Специфика работ знакома и девелоперам. Так, концерн Africa Israel Investment Ltd., в который входит компания Стройинком-К (реализует проект на площади Тверской заставы), участвовал в строительстве нескольких подобных объектов. Как говорит главный управляющий проектами Стройинком-К Михаил Дорфман, одна из сложностей выровнять внутреннее подземное давление: под строительство ТЦ требуется вынуть около 1,2-1,3 млн тонн грунта, что втрое превышает массу самого будущего объекта. Впрочем, как утверждает директор Научно-исследовательского, проектно-изыскательского и конструкторско-технологического института оснований и подземных сооружений (НИИОСП имени Герсеванова) Валерий Петрухин, современные геотехнологии и методы прогнозирования позволяют обеспечить надежность и безопасность подземного строительства любых масштабов и в любых геотехнических условиях.

По словам первого заместителя руководителя Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы Константина Королевского, такие объекты могут быть выгоднее наземных в плане эксплуатации. Располагаясь ниже средней отметки точки промерзания для Москвы это 2,5 м, они находятся в зоне постоянных температур. В результате такие объекты более энергоэффективны, чем наземные постройки, говорит он.

А инвесторов в проекты привлечет прежде всего расположение будущих подземных моллов. Потребительский потенциал районов у станций метро Пушкинская и Белорусская очень высок. Дневной людской поток здесь столь интенсивен, что окупает высокую стоимость строительства подземных центров. Себестоимость доходит до $2 тыс. за кв. м, но и доходность площадей достигает 30-40% в год.

Напомним, что ТЦ Охотный ряд, на строительство которого было привлечено около $350 млн, планировалось сделать больше, чем нынешние 62 тыс. кв. м. Такая же ситуация сложилась и с будущим ТЦ под Пушкинской площадью (инвестиции должны составить около $160 млн, девелопер торгово-досуговый центр Тверской). Из него уже исключили подземный кинотеатр вместе с развлекательной зоной, и все пространство займет исключительно торговая часть, хотя изначально при общей площади проекта 96 тыс. кв. м на торговую зону совместно с развлекательной планировалось отвести 36 тыс. кв. м.

И все же полная себестоимость подземного строительства может выйти далеко за рамки $2 тыс. за кв. м. По словам генерального директора компании Ингеоком, каждый подземный ярус делает строительство дороже примерно на 30%, а начиная с третьего яруса расходы растут в геометрической прогрессии. В результате, например, себестоимость строительства подземного четырехуровневого центра на Смоленской площади оценивается в $4-5 тыс. за кв. м. Но и это не все. Из-за специфики подземного строительства итоговые затраты могут непредсказуемо возрасти. В итоге приходится выходить из проекта. Именно по этой причине в Москве не появилось большинство из анонсированных в конце 1990-х годов объектов. Например, по словам специалистов компании Jones Lang LaSalle (компания является консультантом проекта на Тверской заставе), бюджет ТЦ, который должен был появиться по соседству с гостиницей Золотое кольцо, урезался настолько, что строить его вообще потеряло всякий смысл.

Как полагает генеральный директор компании МИАН-Девелопмент Анатолий Морозов, активная популяризация подземных проектов шаг скорее политический, нежели экономически оправданный. Причем это в равной степени касается и наземных объектов недвижимости с ярко выраженной подземной частью. Некоторое время назад компания рассматривала возможность участия в одном из таких проектов, подземную часть которого планировалось использовать для организации торгового пространства. Однако после экономических подсчетов МИАН-Девелопмент от этой идеи отказался. Среди находящихся ныне в работе у компании объектов есть только один с просторной подземной частью офисный центр класса А в районе проспекта Вернадского. В нем предусмотрена трехуровневая подземная зона, которая будет использоваться как парковка, говорит господин Морозов. Причем поскольку этот объект возводится на месте недостроенного здания, за рамки ранее заложенного в него подземного уровня мы не выходим, что несколько облегчает задачу. Но даже при этом я считаю, что подземная часть работ на этом объекте крайне сложна и требует больших финансовых затрат а суммарные инвестиции в строительство оцениваются в $100 млн. Что уж говорить о строительстве с нуля тех объектов, которые появятся на Пушкинской площади или на Новом Арбате.

Подземные торговые центры стоят дороже традиционных, но за счет высоких ставок аренды окупаются быстрее
Несколько особняком в этом ряду стоит подземный молл, строительство которого планируется под Новым Арбатом (проектировщик и заказчик всего проекта должен быть определен до конца июля). По мнению экспертов, несмотря на всю популярность трассы, с точки зрения реализации под ней масштабного торгового проекта она менее интересна, чем Пушкинская площадь или площадь Тверской заставы.

Гараж на склад
Комментируя концепцию освоения столичного подземного пространства, первый заместитель руководителя департамента градостроительной политики развития и реконструкции Москвы Константин Королевский сообщил BG, что в перспективе под землей можно размещать до 70% всех гаражей и 80% складских помещений. Первая часть у инвесторов недоумений не вызывает. Например, еще в прошлом году специально для участия в тендерах на строительство подземных гаражных комплексов российское подразделение французской компании Vinci Park создало совместное предприятие с Московским институтом гаражного строительства. Она планирует инвестировать до $300 млн в строительство и эксплуатацию таких объектов, в частности в подземную стоянку на Цветном бульваре, а также поучаствовать в аналогичных проектах под гостиницей Метрополь, Тверской улицей, Триумфальной и Лубянской площадями. Срок окупаемости подобных стоянок около пяти лет.

Не рассчитывают на сверхприбыли и сами девелоперы, осуществляющие строительство подземных центров. Как пояснили в Mirax Group (девелопер проекта на Смоленской площади), подземный центр интересен компании не столько в экономическом плане, сколько как возможность приобрести новый, необычный опыт строительства. Найдутся ли другие столь же немеркантильные инвесторы и на остальные запланированные московскими властями проекты, станет ясно в ближайшее время.

Флаги в гости к нам
В 2007 году мы откроем 15 новых гостиниц, а в следующем уже 100, это фактически новая гостиница каждые три дня, делится планами развития гостиничного бизнеса в Москве заместитель столичного мэра Иосиф Орджоникидзе.
Участники рынка настроены менее оптимистично. По их мнению, планам мэрии вряд ли суждено сбыться в заданные сроки. Для этого уже сейчас под строительство отелей должно быть выделено гораздо больше площадок, нежели фактически оформлено сейчас.

В то же время идея размещать под землей логистические центры не является столь популярной, как не попадающая в категорию активного спроса. По подобной технологии построены лишь некоторые принадлежащие Минобороны склады оружия, а также помещения, используемые для хранения некоторых веществ особой категории. По мнению аналитиков, присущее для любых подземных объектов троекратное повышение себестоимости строительства себя не окупит. К тому же дополнительных вложений потребуют организация вертикальных коммуникаций (лифты и травелаторы) для свободного перемещения груза и персонала между подземным и наземным пространствами. Поэтому, как говорят эксперты, инвесторов скорее заинтересуют логистические центры, вынесенные за черту города, чем помещенные под землю.
Парадоксальная вещь западные гостиничные сети, располагающие сотнями, а то и тысячами объектов по всему миру, представлены в России парой-тройкой отелей. И это на фоне взрывного спроса на качественные гостиничные услуги в российских городах и сложившегося более высокого, чем в Европе, уровня цен на них. По прогнозам чиновников, в 2008 году только в Москве каждый третий день будет открываться новый отель. Однако только единичные проекты будут носить имена известных западных сетей.

Приход в Россию западных гостиничных сетей совпал с поворотным в их стратегии развития моментом. Сети начали продавать собственное имя и на франшизе, а также на управлении гостиничным бизнесом, объясняет Вадим Прасов, вице-президент Федерации рестораторов и отельеров. Отели под известными именами принадлежат другим собственникам. От западных гостиничных сетей у них в большинстве случаев только имя и управляющая компания. Сети редко вкладывают в недвижимость собственные деньги.

Сложности с утверждением предпроектной документации в столице по-прежнему испытывают едва ли не все девелоперы вне зависимости от той ниши рынка недвижимости, в которой они работают. Одним именем, даже всемирно известным, открыть двери необходимых кабинетов не удается. По мнению участников рынка, к 2009 году в столице гостиниц станет больше, но не на 115, а на 30-40 объектов. Среди них отелей под брэндом западных гостиничных сетей меньше десятка.
Главная причина медленного развития международных гостиничных сетей в России это отсутствие подходящих под строительство гостиниц участков, а также огромное количество административных барьеров, предъявляемых к девелоперам.
Ведь иностранные гостиничные сети не планируют вкладывать свои деньги в российскую недвижимость. Их бизнес управлять, а не строить. А вот управлять в Москве (да и в других городах страны) им пока особо нечем.

Высокая себестоимость строительства, вызванная как коррупционной составляющей, так и дороговизной стройматериалов (большую часть внутренней отделки приходится импортировать), привела к тому, что отели класса две-три звезды в Москве вообще не строят.

Последнее утверждение справедливо для мирового рынка отельеров вообще и для России особенно. Высокая взяткоемкость строительного бизнеса в Москве просто не позволяет сетевым компаниям даже думать о собственных инвестициях в строительство перспектива быть замешанным в коррупционном скандале сводит на нет все экономические резоны подобного мероприятия.

Получается, что по сравнению с постройкой и продажей элитного жилья гостиницы гораздо менее прибыльный проект.
Несмотря на достаточно высокие московские цены на номерной фонд, тарифы продолжают расти. Даже в таких неоднозначных гостиницах, как, к примеру, комплекс Измайлово. Так, за 2006 год цены на номера там выросли по некоторым позициям в два раза в зависимости от уровня номера. Причем быстрее всего дорожали в Измайлово наиболее доступные по стоимости номера.

Срок окупаемости проекта будет тем больше, чем ниже класс гостиницы. Соответственно, увеличение стоимости единицы номерного фонда вследствие стремления застройщиков повысить звездность отеля приведет к получению большего дохода по сравнению с гостиницами экономкласса, рассказывает Сергей Баранов, руководитель отдела инвестиций компании Пересвет-Девелопмент. Нижняя ценовая планка гостиниц бизнес-класса сегодня не менее 4-4,5 тыс. рублей в сутки за номер. Даже при таких ценах, по нашим расчетам, окупаемость такого проекта наступит через четыре года, а уровень прибыли достигнет 15-20% в год.

Они все еще вертятся
Тем не менее иностранцы медленно проникают в российский гостиничный бизнес. В этом году в стране начнет работать гостиничная сеть Four Seasons, и стартует она со знаковым проектом, который не нуждается в представлении, гостиница Москва. Four Seasons займется управлением отелем сразу после того, как он будет воссоздан (проект кредитуется Deutsche Bank в размере $600 млн).

Соответственно, как считают участники рынка, не стоит ожидать, что открытие новых гостиниц снизит цены на номерной фонд. По крайней мере, в ближайшие пять лет.

Уже летом 2007 года к российской сети Hilton должен присоединиться еще один отель под управлением этой западной гостиничной сети. Речь о реконструируемой высотной гостинице Ленинградская. Ее введут в эксплуатацию под новым именем Hilton-Ленинградская.

Гостиница Интурист с новым менеджером станет меньше и дороже

К строительству нового корпуса пятизвездной гостиницы на 207 номеров приступил Центр международной торговли в Москве. Управлением займется Crowne Plaza (входит в InterContinental Hotels Group). Под этим же брэндом Crowne Plaza будет работать после реконструкции расположенная здесь же гостиница Международная.

На месте бывшей гостиницы Минск к началу 2009 года построят многофункциональный комплекс с пятизвездным отелем (она будет управляться InterContinental Hotels Group) на 205 номеров и офисами на 16 тыс. кв. м. Финансирует проект банк Российский кредит, принадлежащий холдингу Уникор. Последнему также фактически принадлежит гостиничный комплекс Центральная на Тверской улице, который после реконструкции достанется в управление все той же InterContinental Hotels Group. На реставрацию объекта планируется потратить порядка $200 млн, что поможет превратить гостиничный комплекс в фешенебельный отель класса люкс с торговой зоной и подземной парковкой. Площадь гостиницы при этом увеличится до 55 тыс. кв. м. Заодно Центральную переименуют, вернув ей дореволюционное название Люкс Отель.

Гостиничная сеть Starwood Hotels начала экспансию на российский гостиничный рынок с Санкт-Петербурга. В 2008 году именно здесь откроется первый в Восточной Европе бутик-отель W Hotel. Реконструкцией здания рядом с Исаакиевским собором (по адресу Вознесенский проспект, 6), рассчитанного на 130 номеров, занимается девелоперская компания Р.Е.Д. Необходимые $30 млн кредитовал Сбербанк. Starwood Hotels Resorts свои деньги в объект не вкладывает и лишь займется управлением отелем. Таким образом, питерская гостиница станет 22-м в мире и первым в России отелем под брэндом W Hotel.

Сейчас все 577 номеров Международной, а также холл отеля перестраиваются в соответствии с международными стандартами качества InterContinental Hotels Group. К концу текущего года сдадут в эксплуатацию восемь из 13 этажей отеля. Однако реконструкция ведется поэтапно, и Международная продолжает принимать гостей и сейчас.

Открыть четырехзвездный отель под брэндом Crowne Plaza в Петербурге собирается и знаменитая сеть InterContinental Hotels Group. Речь идет о месте бывшего Никольского рынка в центре города. Реконструкцией займется российская компания Rastor Management. Гендиректор компании-девелопера экс-директор гостиницы Прибалтийская Андрей Якунин собирается инвестировать в проект $70-90 млн. Crowne Plaza займется управлением объектом.

Планы открытия в Петербурге бутик-отеля есть также у компании Rezidor SAS Hospitality. Компания уже заключила контракт на дизайнерские работы с домом Missoni, но пока не может договориться с собственником объекта недвижимости, поэтому точный адрес будущей гостиницы не называется.

Исключением из правил можно считать европейскую компанию Orco Property Group. Она готова вложить в течение 2007 года в покупку российских гостиниц {euro}250 млн и даже значительно больше, если дела будут идти хорошо.

Открытие двух отелей в Санкт-Петербурге на деньги российских инвесторов значится также в планах международной сети Holiday Inn. По словам вице-президента по стратегическому развитию InterContinental Hotels Group (структурное подразделение Holiday Inn Hotels Resorts) в России и на Украине Майкла Купере, на текущий год запланировано открытие гостиницы в Самаре, а также подписание соглашения по строительству до конца 2008 года отелей в Новосибирске и Челябинске. Holiday Inn Hotels Resorts в 2008-2010 годах собирается управлять гостиницами под собственным брэндом в Нижнем Новгороде, Уфе, Екатеринбурге, Ростове, а также в Сочи и Казани.

Сейчас компания Orco занимается поиском других подходящих объектов. Помимо Москвы интересы MaMaison Hotels Apartments распространяются также на Санкт-Петербург и регионы. Компания рассматривает возможность покупки небольшой российской гостиничной сети. Однако недвижимости, отвечающей требованиям Orco, немного даже в Москве: компания работает в сегменте люкс.

Первый отель сети под брэндом MaMaison Hotels Apartments примет гостей уже в мае этого года. Это Pokrovka Suite Hotel на Покровке. Отель на 86 номеров входит в офисно-гостиничный комплекс Покровские ворота, построенный на месте бывшей гостиницы Урал. По мнению участников рынка, застройщик компания Система-Галс получила от Orco Property Group за гостиничную часть комплекса около $40 млн.

Кроме того, о планах строительства 20 отелей в России объявила одна из крупнейших частных компаний Европы британская London Regional Properties. До 2010 года компания планирует инвестировать в этот рынок $500 млн собственных средств.
Компания достраивает офисно-гостиничный комплекс в Новосибирске с отелем категории четыре звезды на 185 номеров, а также четырехзвездный отель на 270 номеров на Васильевском острове в Петербурге. Открытие запланировано на лето этого года. Управлять обоими отелями будет финская сеть спа-отелей Holiday Club.

По некоторым данным, сейчас Orco Property Group ведет переговоры о приобретении недостроенной гостиницы на 56 номеров в районе Таганской площади. Кроме того, сотрудники компании подыскивают в столице подходящий отель на 200 номеров. Москва занимает второе место после Токио в мировом рейтинге цен на гостиничные услуги, напоминают сотрудники Orco, объясняя, что они в России всерьез и надолго.

Москва не резиновая

Участок под строительство гостиницы куплен London Regional Properties в Ростове-на-Дону. Через два года там появится гостиница класса три звезды не менее чем на 200 номеров. Она станет частью гостинично-офисного центра.

London Regional Properties ведет активные поиски подходящих площадок также в Воронеже, Самаре, Саратове, Казани, Красноярске, Краснодаре, Екатеринбурге, Челябинске, Нижнем Новгороде, Волгограде, Омске, Уфе, Перми, Калининграде и Мурманске. Предполагается, что будущие отели в этих городах отдадут в управление таким именитым управленцам, как Hilton, Marriott и InterContinental.

Сочинские гостиницы до сих пор нуждаются в правильном управлении

К примеру, открытие в Екатеринбурге отеля Парк Inn задало планку работы для всех гостиниц города. Управляющей компании Парк Inn пришлось столкнуться со сложностями при наборе персонала, их конкурентам побороться за клиентов, соблазнившихся более высоким уровнем сервиса. В результате уровень гостиничного бизнеса Екатеринбурга в целом считается одним из наиболее высоких в российских регионах.

Участники рынка не исключают возможность приобретения компанией London Regional Properties российской сети отелей Heliopark. Компании уже принадлежит Heliopark Country на Дмитровском шоссе. За него было уплачено $20 млн.
И надо признать, это не единственная компания, интересующаяся гостиничной недвижимостью, расположенной вне двух российских столиц.

Еще две гостиницы под брэндом Holiday Inn в Челябинске собираются построить в центре города на территории бывшей ткацкой фабрики (перекресток проспекта Ленина и улицы Свободы) и на пересечении улиц Энгельса и Труда. На сегодняшний день не определена даже этажность зданий, известно лишь, что каждый отель будет рассчитан на 20 номеров.
Компания Arthurs Hotel Management подписала договор на управление отелем на 75 номеров Байкал отель в городе Улан-Удэ (Республика Бурятия). В ближайшей перспективе открытие под брэндом Arthurs Hotels многофункционального комплекса, включающего гостиницу на Ленинградском шоссе в Москве.

Теперь, вероятно, должен принципиально измениться бизнес гостеприимства в Челябинске. Сеть Holiday Inn пополнится в сентябре 2007 года отелем, построенным группой компаний Азия в Челябинске. Этот четырехзвездный отель на 165 номеров строят на берегу реки Миасс. Сумма инвестиций в строительство гостиницы Holiday Inn Chelyabinsk составляет более 400 млн рублей. Западная сеть будет работать здесь по франшизе, что позволит включить новый отель в мировую систему бронирования оператора ICHG.

Предполагается, что три объекта расположатся в Сочи и по одному в районах Архипо-Осиповки и Геленджика. Во всех отелях Kempinski будет не менее 220 номеров. У западной гостиничной сети строгие требования к местоположению и размерам участков: под отель требуется порядка 2 га земли, а для отеля с гольф-полями не менее 70 га. К примеру, уже был прецедент, когда Kempinski Hotels отказалась от проекта в Одессе по причине неподходящей площадки.

Целых пять отелей сети Kempinski должны появиться в Краснодарском крае к предполагаемой Олимпиаде в 2012 году. Реализация проектов уровня пять звезд, да еще с гольф-полями потребует не менее $450 млн. Причем собственные средства Kempinski Hotels вкладывать не собирается. Подбором инвесторов занимается администрация Краснодарского края.

В сущности, властям Краснодарского края Kempinski Hotels нужна гораздо больше, нежели новые отели самой западной сети. Хотя бы потому, что приход в регион именитого отельера подтолкнет к действиям и других участников рынка, повысит шансы Сочи выиграть право проведения Олимпиады и рейтинг Краснодарского края в принципе.

По словам руководителя департамента комплексного развития курортов и туризма Краснодарского края Юрия Пожидаева, в крае к 2012 году должно появиться 10-12 гостиниц категории пять звезд, пять из которых будут работать под брэндом Kempinski. Юрий Пожидаев рассказал, что в Канне было подписано соглашение о намерениях с компанией Hermitage Hospitality (США), краем также интересуются Marriott, Hilton и Sheraton.

Нужно помнить о том, что западные гостиничные операторы и созданные ими сети функционируют за границей с 50-х годов прошлого столетия и достигли в этом бизнесе высокой эффективности и требуемого владельцами качества управления. Что же касается их выхода на пространство России, стран СНГ и Прибалтики, то в настоящее время мы видим и здесь все так же успешные, но единичные примеры присутствия в столичных и крупных городах профессиональных международных операторов. Это обусловлено тем, что, имея налаженные в течение десятилетий каналы продаж гостиничных услуг, международные операторы применили их к новым территориям там, где сформировался поток иностранных туристов: в городах, имеющих деловые и культурные центры, рассказывает Андрей Славецкий, руководитель департамента развития компании Русские отели. С налаживанием инфраструктуры в отдаленных промышленных центрах и городах с высоким туристическим потенциалом международные операторы стали обращать свое внимание и на российские регионы. Этот процесс не стремителен. Из-за наличия ряда экономических и социальных рисков они делают первые шаги в регионы очень осторожно. А поток потребителей гостиничных услуг в российских регионах увеличивается, в последнее время не столько иностранные, сколько российские туристы и бизнесмены являются потребителями качественного, а следовательно, дорогого гостиничного продукта.

Привлечением инвестиций в Краснодарский край теперь занимается консалтинговая компания Blackwood. Аналогичные договорные обязательства подписаны Blackwood на МИПИМе и с другими регионами. В частности, с чиновниками Екатеринбурга, Ижевска, Сочи, Геленджика, Минеральных Вод. Вероятно, на появление западных гостиничных сетей рассчитывают и там.

Управляющая компания есть также у российской сети отелей Heliopark Heliopark Hotel Management. Компания выступает одновременно как инвестор и оператор.

Опора на собственные силы
Российские отельеры вслед за западными гостиничными сетями тоже пытаются зарабатывать на управлении отелями, принадлежащими другим собственникам. На сегодня таких примеров всего два. Так, компания Русские отели в настоящее время создает направление эффективного гостиничного оператора и планирует применять его на собственных и привлеченных объектах именно в регионах РФ. Мы намерены объединить опыт строительства объектов гостеприимства и особенностей управления ими в России со знаниями западных гостиничных технологий обеспечения высококачественного сервиса, эффективных продаж и обработки финансовых результатов, рассказывает Андрей Славецкий, руководитель департамента развития компании Русские отели.

Обмен опытом
Леонард Блаватник один из акционеров российской нефтяной компании ТНК-ВР стал владельцем двух роскошных французских отелей: Grand-Hotel du Cap-Ferrat на Лазурном берегу и Hotel Vendome в центре Париже. Приобретение обошлось ему как минимум в {euro}215 млн. Еще {euro}47 млн будет вложено в развитие отелей.

Как правило, при управлении чужим бизнесом риски управляющей компании минимальны, поскольку деятельность управленцев редко распространяется на сферы инвестиций. Расходы на строительство, возможные убытки проблемы собственника бизнеса. К сфере деятельности управляющей компании относятся техническое сопровождение (и то не всегда), то есть соответствие здания общепринятым требованиям гостиничного брэнда, подбор и обучение персонала. Услуги западных управляющих компаний обходятся владельцам бизнеса в среднем в 4-8% от оборота и в 8-12% от прибыли отеля. Российские управляющие компании зарабатывают чуть меньше. Тем не менее это все равно выгоднее, нежели приобретение франшизы. Стоимость франчайзинга высчитывается индивидуально для каждого объекта и составляет от 1,5 до 5% с оборота, не считая $10-15 за каждое бронирование номера. За эти деньги собственники отелей могут рассчитывать на включение гостиницы в международную систему бронирования номеров, консультации специалистов международной сети, а иногда и на частичное финансирование проекта.

По оценкам специалистов, подобная недвижимость приносит владельцу 5-7% прибыли в год и ежегодно дорожает на 7-10%. Франция по-прежнему остается одной из самых посещаемых туристами стран. Только в Париж ежегодно приезжает 25 млн человек, еще примерно столько же гостей принимает за сезон Лазурный берег. Соответственно, можно рассчитывать на заполняемость номерного фонда на 68-80%.

Grand-Hotel du Cap-Ferrat занимает участок площадью 7 га и находится на полуострове, с двух сторон окруженном Средиземным морем. В отеле 53 одноместных номера, 9 двухместных и один президентский площадью 550 кв. м.
Grand-Hotel du Cap-Ferrat входит в 100 лучших отелей планеты по версии издания Travel + Leisure. Согласно этому рейтингу, отель на Лазурном берегу занимает 14-е место среди лучших гостиниц Европы и 70-е в мировом топ-листе. Однако Grand-Hotel du Cap-Ferrat это не просто дорогая гостиница, а своего рода место-легенда. Он был открыт в начале прошлого века зимой 1908-го и быстро завоевал популярность у аристократических семей Европы. Здесь не раз останавливалась российская императорская семья, представители европейских монархий, а также множество знаменитостей: Сомерсет Моэм, Чарли Чаплин, Уинстон Черчилль и Аристотель Онассис, Пикассо, семейство Пола Маккартни, Фрэнк Синатра.
Второе приобретение господина Блаватника камерный пятизвездный отель в самом центре Парижа Hotel Vendome. В нем всего 18 одноместных и 11 двухместных номеров.

Протяженность нашей страны гораздо больше, чем США лидера по числу мотелей, но по некоторым трассам можно в течение часов десяти не встретить ни одного мотеля. Менталитет российских людей еще не готов к гостиницам на краю дороги, считает Михаил Гец, вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood. Строительство большого числа мотелей по всей России должно стимулировать развитие внутреннего туризма. Но сетей как таковых в России на сегодняшний день нет.

Гостиница у дороги
Мотели едва ли не единственный символ американской культуры, который в России распространения так и не получил. Хотя самые доступные по цене одноэтажные гостиницы с парковкой у каждого номера и минимум обязательств со стороны постояльцев знакомы даже тем, кто никогда не был в Соединенных Штатах. Преимущественно благодаря голливудским фильмам, к сожалению.

Гостиничный формат мотелей в России фактически отсутствует. Это также объясняется требованиями рынка, вернее, отсутствием этих требований. Мотели нужны там, где есть качественные дороги и существуют устойчивые потоки автотуристов. У нас нет главного дорог для путешественников на автомобилях, хотя и там, где дороги появляются, вблизи крупных городов мотелей по-прежнему нет. Почему? Потому что серьезные инвестиции не пойдут в их создание без уверенности в потенциале данного бизнеса, рассказывает Андрей Славецкий, руководитель департамента развития компании Русские отели. Нужны серьезные маркетинговые исследования для подтверждения рентабельности мотелей в российских условиях. Благоприятный прогноз по развитию мотелей возможен в случае выхода на рынок услуги предоставления франшизы, так как в данном секторе наиболее перспективным может стать семейное управление объектом.
Если же вам удалось остановиться в гостеприимном мотеле, считайте, что вам повезло и это приятное исключение из правила. Отельеры рассказывают, что существуют проекты строительства мотелей около столичных вокзалов, аэропортов и у Московской кольцевой автодороги. Всего около десятка мотелей и небольших кемпингов. Однако в последние годы попытки создания сети мотелей все же были. К примеру, управляющая компания Douglas Consulting в настоящее время развивает проект подмосковных придорожных гостиниц на базе заправок EPetrol. Два-три объекта есть у компании Douglas. Тем не менее о сроках реализации говорить рано, все проекты находятся в стадии проработки.

И вряд ли мотели станут распространенным явлением в ближайшие годы.

В мировой практике мотели в основном представлены сетями придорожных гостиниц с минимальным сервисом и посуточной оплатой. У нас спрос на подобные услуги существенно размыт, целевые группы, заинтересованные в такого рода гостиничных объектах, в основном относятся к наименее обеспеченным слоям общества. Это дальнобойщики, к примеру, объясняет Владимир Журавлев, директор департамента коммерческой недвижимости и инвестиций NAI Global. Таким образом, дальнейшее развитие формата мотелей упирается в проблему неплатежеспособности спроса.

Кроме того, из-за нехватки гостиниц в Московской области места, которые первоначально задумывались как мотели (Балтика, Подушкин), быстро превратились в пригородные отели. С ценами от {euro}80 за ночь, которые демократичными никак не назовешь.

Другая группа потенциальных клиентов мотелей туристы, путешествующие на автобусах. Однако нехватка придорожных гостиниц привела к тому, что автобусные туры организовывают таким образом, чтобы за день переместиться от одного города в другой и переночевать в местной гостинице или в самом автобусе: эта категория путешественников непривередлива. Не стоит забывать и о том, что дорога по-прежнему ассоциируется с криминалом и высоким риском для работающих около нее заведений, что, по мнению специалистов, отпугивает частных предпринимателей. А мотели, согласно истории, всегда начинались как малый семейный бизнес.

Действительно, дальнобойщики предпочитают спать в кабинах своих автомобилей.

Подземные стройки дают возможность омолаживать, укреплять жилую часть города

В концепции освоения подземного пространства, одобренной недавно на правительстве Москвы, Известия не нашли ответов на многие вопросы: ради какой такой великой градостроительной цели нам надо лезть под землю? Какие сюрпризы могут ждать строителей на минусовых отметках? Не усугубит ли спуск вниз наших земных проблем? В минувшую пятницу (06.04.07) с критикой непродуманного заземления столицы в Известиях выступила заслуженный архитектор России Зоя Харитонова. В понедельник свою точку зрения на освоение столичного подземелья в интервью обозревателю Известий Виктории Волошиной аргументирует первый заместитель руководителя стройкомплекса Москвы, горный инженер-строитель Александр Левченко.

ответ: Конечно нет. Самое главное - решение транспортных проблем столицы. Сейчас, как вы знаете, идет грандиозная реконструкция Большой Ленинградки от Моховой улицы до МКАД. В этом проекте предусмотрено и освоение подземного пространства для строительства транспортных развязок. В частности - развязки на пересечении Тверской улицы с Бульварным кольцом. Чем она привлекательна? Тем, что, во-первых, мы не вылезаем на поверхность на Пушкинской площади, а во-вторых, реализуем этот проект за деньги инвесторов. Да, они построят под землей свои магазинчики и кафе, но и город получит современную, практически бессветофорную трассу. И паркинги. Плюс ко всему за счет инвесторов здесь будут переложены инженерные коммуникации, до которых руки не доходили с 30-40-х годов. Они сегодня еле дышат.

вопрос: Итак, зачем Москве понадобилось лезть под землю - неужели только для того, чтобы дать возможность инвесторам разместить там новые торговые центры?

о: Да. Там проходят магистрали, которые практически весь центр города питают. Заодно мы сможем обследовать фундаменты домов, которые окажутся в районе стройки, - тоже плюс. Когда, например, мы отрыли Манеж при реконструкции, его фундаменты были в катастрофическом состоянии. Когда в свое время велись работы на Старом Арбате, мы и там укрепляли фундаменты домов. Такие подземные стройки дают возможность омолаживать, укреплять жилую часть старого города.

в: Какие коммуникации? Для ближайших домов?

о: Как? Вы можете себе представить эстакаду на Пушкинской площади или на площади Белорусского вокзала, где сейчас также строят подземную развязку? Когда машины мчатся на уровне третьего-пятого этажей жилых домов? Город потеряет виды, к которым привыкли москвичи.

в: Жители центра опасаются, что фундаменты их домов могут пострадать как раз в результате подземных строек. А нельзя было решить эту транспортную проблему на земле?

о: Я уточню - на Ленинградке было всего два провала. Один - в прошлом году, другой - недавно, когда немного просел грунт в месте прохождения коммуникаций. Конечно, в Москве тяжелые гидрогеологические условия. И для того чтобы осваивать подземное пространство в таких условиях, нужны специалисты высочайшего класса. Плюс современная специальная техника. Такая техника в Москве есть. Мы смогли приобрести современнейшие машины для строительства коллекторов и транспортных тоннелей. 14-метровый щит, который прошел Лефортово, а сейчас закончил щитовую проходку на Серебряноборском тоннеле, - это высокоинтеллектуальная машина-компьютер, которая с помощью специальных радаров видит ситуацию на несколько метров вперед. Кроме того, при проходке этим щитом используется такая высокоточная оболочка, которая не позволяет воде проникать в уже освоенное пространство. Раньше, чтобы мог пройти щит, мы ставили фильтры и откачивали воду из шурфов, пока там сухо не будет. Но тем самым ослаблялись грунты - когда вода уходит из песка, он становится более сыпучим. Памятный провал на Дмитровке случился именно по этой причине - там работал отечественный допотопный щит. Современный щит идет как подводная лодка, мы с ним даже под речками проходили, не меняя гидрогеологии места. Тем эта машина и хороша, что не нарушает природных процессов.

На Ленинградке было всего два провала
в: Мы то и дело пишем о провалах грунта в Москве в связи с той или иной подземной стройкой. Недавно такие провалы были и на Ленинградском проспекте. Это проблема грунтов или низкой квалификации строителей?

о: Пока да. Правда, сейчас обсуждается возможность приобретения 19-метрового щита, который при одной проходке дает не три полосы движения, а четыре. Он нам нужен для прокладки Четвертого транспортного кольца.

в: А у нас только один этот щит?

о: Не буду скрывать: в Москве сейчас не хватает профессионалов - строителей подземных сооружений. На Ленинградке при строительстве так называемой стены в грунте была нарушена технология, вот грунт и поплыл. Если бы на участке в это время были специалисты, они бы это дело отследили. Сейчас мы работаем с вузами, и не только со столичными, чтобы решить кадровую проблему. Хотя сам проект тоннеля на Ленинградском проспекте - очень высокого качества. В тех местах высокий уровень грунтовых вод, и мы вырыли под тоннелем специальные каналы, чтобы вода текла по ним.

Пришлось буквально спасать Большой театр
в: Подземные стройки - это не только тоннели. Ходят разговоры о том, что сегодня при обустройстве подземной части Большого театра сам театр начал трещать по швам... Известно, что при строительстве подземелья под Манежем пришлось укреплять близстоящие здания. Опять же провалы на Ленинградке...

о: Но вы же сами сказали: после того как там начали рыть, фундаменты здания пошли трещинами. Пришлось буквально спасать Большой театр - значит, мэр был прав. Конечно, прежде чем лезть под землю, надо все хорошо исследовать. Например, когда мы вышли работать на Манеж, оказалось, что геологические изыскания на этом месте последний раз делали в 36-м году. Пока археологи на Манеже трудились, мы сделали по новой геологию места. И правильно, что сделали - выяснилось, что уровень грунтовых вод резко понизился: с 11 метров до 18, что очень существенно. Переработали проект.

в: Когда стройка городу выгодна, московские чиновники говорят одно, когда невыгодна - другое. Например, когда на общественном совете у мэра Москвы принимали концепцию освоения подземного пространства под Большим театром (строят его федералы), Юрий Лужков вдруг заговорил, как обычно выступают его оппоненты: дескать, нельзя там строить, там течет Неглинка, там слабые грунты. То есть все-таки не везде можно лезть под землю?

о: Строить при грамотном проектировании можно везде. Эта карта поможет выбрать тот или иной подход при строительстве, обезопасить его. Вот сегодня много говорят о карстовых пустотах в Москве - но и с ними в мире научились справляться, нагнетая в них цементный раствор. Другой вопрос, что это может очень дорого стоить. Все надо считать. В том числе и на какую глубину экономически выгодно зарываться.

в: То есть надо делать новые геологические изыскания на каждом объекте? Недавно Юрий Лужков распорядился срочно разработать геологическую карту Москвы. Она поможет избежать провалов?

о: Ответ простой: чем глубже, тем дороже. Например, подземный комплекс под Манежной площадью планировали построить на семь этажей вниз. Но посчитали, что такое большое пространство даже за три десятилетия не окупится - остановились на четырех этажах.

в: И на какую?

в: А можно ли сегодня использовать подземное пространство под домами, которые уже построены, - к примеру, в центре?

Сегодня мы умеем уходить под уже стоящее здание на несколько этажей вниз

в: Представляю себе реакцию жителей дома где-нибудь на Тверской, когда вы придете к ним с предложением подрыть под них паркинг...

о: Можно. Сегодня мы умеем уходить под уже стоящее здание на несколько этажей вниз - строить там паркинги.

в: Да, сегодня, по одной из городских программ, под каждой новостройкой или реконструируемым домом должен быть подземный гараж. Но вот беда - чуть ли не в каждом втором из них, судя по жалобам читателей Известий, проблемы с гидроизоляцией. Вы наверняка знаете, кто делал гидроизоляцию торгового комплекса под Манежной площадью - его же заливает постоянно?

о: Думаю, реакция будет неоднозначной. Например, я живу на Университетском проспекте в доме, стоящем буквой П. Машины, естественно, ставить некуда. Просто напрашивается построить в центре двора подземный двухэтажный паркинг, а сверху посадить деревья, разбить детскую площадку, клумбы, скамейки поставить.

в: В одобренной правительством города концепции в основном речь идет о подземном освоении центра Москвы: района Тверской улицы и Бульварного кольца. Расскажите об этих проектах поподробнее.

о: Нет, сегодня вы не найдете там ни одной протечки, я это лично знаю. Хотя поначалу действительно текло. Гидроизоляцию там делали югославы, но проект ее оказался некачественным. Пришлось нашим строителям все переделать, больше не течет.

Впрочем, министр Владимир Яковлев, отвечая на вопрос РГ, был более осторожен. Он заявил, что тема очень щекотливая, подходы к ней ищутся и в любом случае санитарные нормы при предоставлении социального жилья должны соблюдаться.

о: Что касается Тверской, сейчас разрабатывается тендерная документация на строительство одного паркинга на Тверской площади, напротив Юрия Долгорукого, второго - в районе Центрального телеграфа, еще одного - под Триумфальной площадью. Как только документация будет готова, пройдет конкурс для инвесторов. А вот идея строительства паркингов под Бульварным кольцом - пока только идея. Хотя почему бы не использовать подземное пространство под Волжским бульваром? Там свободно можно зарыться. Или сделать бессветофорную развязку под площадью у храма Христа Спасителя? Но адресной концепции освоения подземного пространства Москвы пока еще нет - есть понимание, что она нужна. Во-первых, чтобы понимать перспективы развития города, во-вторых, чтобы строители знали, что им надо подбирать кадры и закупать дорогое оборудование.
Такое мнение высказали некоторые эксперты общественного совета при минрегионе, где вчера обсуждались возможности развития жилья социального назначения.

Впрочем, кого конкретно и по каким критериям отнести к малоимущим, Жилищный кодекс прямо не сказал, спустив решение этой непростой задачки на региональный уровень. В результате два года прошло, а мало-мальски единого подхода нет, более того, обязательства государства в большинстве регионов выглядят абсолютно пустой декларацией.

Новый Жилищный кодекс действует уже два года. Напомним, именно этот закон кардинально поменял жилищные права и обязанности граждан. Владельцы жилья теперь несут полное бремя собственности (например, они должны поддерживать свои дома в сносном состоянии вплоть до проведения капремонта). Претендовать на получение социальных метров могут только те нуждающиеся, кто не в состоянии обеспечить себя жильем самостоятельно. А именно так называемые малообеспеченные. Кроме того, социальные метры должны предоставляться исключительно на условиях найма, приватизировать их после 2010 года будет нельзя.

В качестве альтернативного подхода был приведен опыт Нижнего Новгорода. Здесь отношение к претендентам на соцжилье куда гуманнее: в очередь можно встать, если все доходы семьи и все недвижимое имущество не позволяют приобрести квартиру в течение 10 лет. Соответственно и очередь здесь выросла на 8,5 тысячи претендентов. Что, впрочем, вовсе не означает, что все они обзаведутся жильем в обозримом будущем. Даже в Москве, где ежегодно строится несколько миллионов квадратных метров и отрабатывается сразу несколько социальных жилищных программ, время ожидания растягивается на добрых два десятка лет.

В качестве примера на заседании прозвучал пример Волгограда, где лишь к осени прошлого года местные законодатели умудрились сформулировать наконец требования к местным малоимущим. В таковые записывают семьи, в которых доход на нос не превышает прожиточный минимум, а все семейное налогооблагаемое имущество укладывается в 120 тысяч рублей (4,5 тысячи американских долларов). Немудрено, что при общей старой очереди на социальное жилье - более 12 тысяч семей, по новому ЖК в нее умудрились попасть лишь 70 семей. Впрочем, новое жилье в городе практически не строится, квартиры в старом фонде освобождаются исключительно за счет естественной убыли жильцов, не имеющих наследников. А потому за год очередь продвинулась аж на 10 семей.

Предложения высказывались разные: прозвучала даже радикальная идея ежегодно закладывать в бюджете 300 миллиардов рублей, направляя их в строительство социальных метров. Большинство экспертов, впрочем, ее не поддержали, хотя, заметим, во многих развитых странах социальные дома возводятся на бюджетные средства. Владимир Яковлев, в свою очередь, тоже отметил, что целиком бюджетное строительство в нынешних условиях невозможно, хотя государственная поддержка для возникновения у нас настоящего социального фонда необходима. Какой именно она будет, еще никто не знает - речь шла о возможности налоговых послаблений для стройкомпаний, участвующих в социальных проектах, о бесплатном выделении земли под такие дома.

Такое ощущение, что власть просто не спешит определиться, кому и на каких условиях положены социальные метры. Есть обязательства на бумаге - и ладно. Именно поэтому участники общественного совета говорили, что совсем не помешало бы включить в национальный проект по доступному жилью раздел, касающийся строительства именно жилья социального назначения.

Тем не менее, по некоторым данным, в министерстве идут проработки установления новых, более жестких нормативов при строительстве социальных домов. Какими они будут - сказать пока трудно.

Что касается качества социального жилья, оно, по мнению некоторых экспертов, должно быть менее комфортным и более дешевым - как для строителей, так и в процессе эксплуатации. С этим высказыванием не согласился глава совета Олег Алексеев: Что значит менее комфортным и более дешевым? Что, там не будет централизованного отопления? Или ванны? Мы уже проходили это один раз, когда строили хрущевки. Но тогда в эти дома переселялись люди из бараков...

Какая доля жилищного фонда приходится на социальное жилье?

Что такое социальное жилье?
В 1998 году Европейский комитет по вопросам социального жилья (CECODHAS) предложил такое определение: Понятие социального жилья охватывает строительство, предоставление, обновление и реконструкцию социальной жилой площади, т.е. жилья, доступ к которому контролируется на основании правил распределения, учитывающих потребности граждан, испытывающих трудности в поиске жилья.



Главная --> Публикации