Главная --> Публикации --> «интеко» застроит очаково Курортный роман. с сочинской недвижимостью В химках построят “сити” Площади в новых тц предлагаются только в аренду Свои десять соток во флориде

Участок в садовом товариществе

Вариантов владения собственной загородной недвижимостью несколько: садовый участок (доля в садовом товариществе), дачный участок, кусок поля (выделенный ранее под личное подсобное хозяйство) или фермерское хозяйство. Каждый из этих вариантов налагает на собственника определенные обязательства. Так что кроме прав, которые у вас появятся как у собственника - владеть, пользоваться и распоряжаться, - вам стоит узнать еще и свои обязанности.

Обратите внимание также на то, что право собственности на участок должно быть надлежащим образом зарегистрировано. Этим занимается районная регистрационная палата. Если вы имеете правоустанавливающий документ, право собственности по которому не зарегистрировано, то вам необходимо осуществить такую регистрацию в регистрационной палате. В подтверждение регистрации вы должны получить Свидетельство о государственной регистрации права.

Это классические 6 соток с домиком или без, которые позволят вам сажать - на выбор - цветы или картошку и приятно проводить выходные за шашлычком и дружеской беседой на воздухе. А что кроме этого? Если участок предоставлен для ведения индивидуального садоводства и расположен в границах населенного пункта (деревни или поселка), а не садоводческого товарищества, то оформление по нему проводится по правилам, действующим в отношении участков для индивидуального жилого строительства (ИЖС). В противном случае вы должны иметь на руках правоустанавливающий документ на земельный участок. Это может быть:
- Свидетельство о праве собственности на землю.
Обратите особое внимание на наличие в тексте свидетельства фразы: "...предоставленных в собственность..." Любая иная формулировка означает невозможность совершения сделки с данным участком без предварительной его приватизации.
- Постановление главы местной администрации о предоставлении участка в собственность (точнее, его заверенная копия, так как оригиналы хранятся в администрации) вместе с кадастровым планом земельного участка, утвержденным райкомземом или земельной кадастровой палатой.
- Договор (купли-продажи, мены, дарения, ренты), в соответствии с которым вы (или ваш наследодатель) стали собственником участка.
- Свидетельство о праве на наследство.
- Решение суда.
Этот перечень не является исчерпывающим. Бывают и другие, редко встречающиеся виды правоустанавливающих документов, например - соглашение об уплате алиментов.

Кстати, членская книжка садоводства не является правоустанавливающим документом и не требуется ни на одном из этапов оформления.

Внимание оформляющих наследство! Право собственности за уже умершими людьми не регистрируется. Поэтому, если наследодатель не зарегистрировал при жизни в установленном порядке свое право на земельный участок, то, вероятнее всего, без судебного процесса не обойтись. Хотя многое здесь будет зависеть от нотариуса, ведущего наследственное дело, и от текущей трактовки законодательства органами регистрации.

Большинство собираемых для сделки справок и документов имеет ограниченные сроки действия. Поэтому рекомендуется начинать оформление, когда уже найдена вторая сторона сделки. Исключения из этого правила оговорены специально.

Если же ваш участок не приватизирован и у вас нет никаких документов на него, кроме членской книжки, то переоформление участка происходит посредством смены членства по правилам, установленным в вашем садоводческом товариществе. В гражданско-правовом смысле эта процедура не является сделкой или наследованием.

Что такое ИЖС?

Однако для оформления наследства сроки действия справок значения не имеют, даже если они на них обозначены. Это связано с тем, что информация, содержащаяся в этих справках, дается на день смерти наследодателя и соответственно уже не изменится.

В настоящее время, согласно новому Земельному кодексу, продажа объекта недвижимости без оформления земельного участка не производится. При покупке дома, если у продавца нет свидетельства о праве собственности, земля не может быть продана вместе со строением, а только передана в аренду. Так что покупателю необходимо заключить с органами местного самоуправления договор аренды, а выкупать землю уже после покупки дома.

Индивидуальное жилищное строительство - форма собственности, которая пользуется на сегодняшний день большим спросом, поскольку позволяет покупателю недвижимости получить прописку. Если вы решили купить дом, имейте в виду, что статус земли имеет большое значение. Земля под ИЖС делится на две категории. Она находится либо в собственности, либо в аренде. Собственностью считается земля приватизированная. Остальное - это варианты аренды (пожизненное пользование, пожизненное наследование пользования и т. д.).

Покупатель может предложить продавцу пойти другим путем. Оформление осуществляет агент покупателя, а продавец в свою очередь снижает стоимость дома на сумму, соответствующую затратам. Продавец таким образом освобождает себя от необходимости собирать справки и стоять в очередях. Покупатель приобретает дом вместе с землей в собственность, избежав проблем в будущем.

Специалисты советуют действовать в такой последовательности. Сначала продавец оформляет право собственности, т. е. приватизирует землю. Затем покупатель приобретает дом вместе с землей. С выходом нового Земельного кодекса продавцы могут оформлять право собственности на землю с минимальными затратами. Проще говоря, если вы покупаете дом с участком у продавца, который не приватизировал землю, нужно требовать оформления права собственности. Ему это обойдется в десятки раз дешевле, чем вам, когда вы уже купите дом. В зависимости от района старому собственнику это будет стоить $20-5 Процедура оформления длится полтора-два месяца.

Особое внимание на статус земли нужно обращать при покупке домов в области. Такая покупка дает возможность получить областную прописку. Но учтите, что, приобретая землю со статусом ИЖС для временного проживания (использование под дачу), нужно обязательно кого-то прописать в доме. Иначе статус земли может измениться. Существует очень старая инструкция, но никем не отмененная. Допустим, вы купили дом, но в течение месяца в нем никого не прописали. Земля автоматически приобретает статус индивидуального садоводства. В общем-то в этом нет ничего страшного, так как техпаспорт и почтовый адрес за домом сохраняются. Но есть один бюрократический нюанс. Если вы в дальнейшем захотите кого-нибудь прописать в доме, нужно будет менять статус земли. А это обойдется вам уже в $150-200 (геодезическая съемка, переоформление статуса земли в земельном комитете, перерегистрация в ГБР и т. д.).

Также при покупке земли под ИЖС необходимо выяснить, не являются ли баня, сарай, гараж или летняя кухня самовольно построенными, т. е. не предусмотренные планом застройки участка. Нужно требовать от хозяина, чтобы они были официально оформлены в Бюро технической инвентаризации (БТИ). Если вы купите дом с баней, которой нет в плане, не исключено, что вас могут ее лишить. На вполне резонный вопрос "Откуда дровишки?" вы вряд ли ответите что-нибудь вразумительное. А в результате сначала штраф заплатите, а потом за свой счет будете сносить строение.

Получение земли для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) по нынешнему законодательству - один из интересных вариантов оформления земли в собственность.

Личное подсобное хозяйство

Работа по ведению ЛПХ не считается предпринимательской деятельностью и соответственно не требует регистрации юрлица или индивидуального предпринимателя и связанных с этим отчетностей и налогов.

Большая часть продукции ЛПХ законом освобождена от подоходного налога. Конкретно: доходы от продажи скота, кроликов, нутрий, птицы, диких животных и птиц, продукции животноводства, растениеводства, цветоводства и пчеловодства как в натуральном, так и в переработанном виде (Налоговый кодекс РФ, ст. 217, п. 13).

Земля под ЛПХ может предоставляться как из земель сельскохозяйственного назначения, так и из земель поселений. Разумеется, это происходит при наличии "свободных" земель в фонде перераспределения - т. е. участков земли, находящихся в государственной (либо муниципальной) собственности, но еще не переданных никому ни в собственность, ни в аренду и не используемых. Совсем "ничьей" земли не бывает - если она не принадлежит гражданину или юридическому лицу, значит, она собственность государства. Могут попасться земли, не прошедшие кадастровый учет, числящиеся за несуществующим лицом, неоформленные и т. п., но... Стоит ли с такими связываться?

Земельный налог уплачивается (если хозяин не имеет льгот по нему), но за пределами населенных пунктов он сейчас невелик: порядка 50-500 руб. за гектар в год. В сельских населенных пунктах - до нескольких сотен рублей, может, где-то до тысячи.

Согласно статье 40 ЗК РФ, собственник земельного участка вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Аналогичная норма содержится в статье 263 ГК РФ.

Что можно сказать о недостатках такого способа получения земли? Участки земли фонда перераспределения часто бывают очень большими - далеко не один гектар. Чтобы такой участок в земельном кадастре разделить на несколько участков, нужно провести обмер земли, топосъемку и сделать проект разбиения (с учетом рельефа местности и пр.), и делать все эти мероприятия придется за счет получателей земли.

В принципе уже этого достаточно для вывода о том, что законодатель, вводя данное целевое назначение участка, подразумевал возможность возведения на нем жилого дома. В настоящее время данный вопрос прояснен окончательно Федеральным законом "О личном подсобном хозяйстве" от 7 июля 2003 года № 112-ФЗ, вступившим в силу 10 июля 2003 года.

Осталось выяснить, соответствует ли ведению личного подсобного хозяйства (целевое назначение земельного участка) возведение жилого дома. В ранее действовавшем ЗК РСФСР от 25 апреля 1991 года, которым, собственно, и было введено такое целевое назначение земли, как ЛПХ, в статье 65, регулировавшей особенности наследования участка для ведения ЛПХ, упоминался и жилой дом.

Требование отдать приоритет жилищной застройке содержится в городской версии нацпроекта Москвичам доступное жилье. На днях Российская гильдия риэлторов (РГР) объявила, что покупка квартиры в Москве перестала быть доступной не только для людей со средними доходами, но и для тех, кто зарабатывает вполне приличные деньги до $3 тысяч на члена семьи. Единственный шанс хоть немного сбить цены на разогретом столичном рынке увеличить объемы строительства.
Однако действующие санитарные нормы серьезно ограничивают жилую застройку промзон. В Москомархитектуре подсчитали, что после реновации производственных территорий одного только Южного округа на них можно будет построить 21 млн. кв. м площадей в основном административного и торгового назначения. Например, в Ленино по нынешним нормативам можно построить только 1 квартал жилых домов, или 250 тыс. кв. м, сетует главный архитектор Москвы Александр Кузьмин. Такая же картина наблюдается в промзонах Красный строитель, Верхние котлы, Павелецкая и других. Чиновники хотят смягчить СанПиНы с тем, чтобы долю жилой застройки бывших промзон можно было увеличить в разы. Председатель комиссии Мосгордумы по перспективному развитию и градостроительству Михаил Москвин-Тарханов заявил, что соответствующие поправки планируется внести в проект Градостроительного кодекса, над которым работают депутаты. По данным МК, речь в первую очередь идет о сокращении санитарно-защитных зон предприятий, на которых не было слишком вредных производств. Они вполне пригодны для жилой застройки и могут быть зарезервированы под строительство домов по горзаказу, считает Кузьмин.

В соответствии со статьей 4 этого закона участок для ведения ЛПХ в черте поселений (в терминах закона - приусадебный земельный участок) может использоваться для возведения жилого дома, а участок для ведения ЛПХ за чертой поселений (полевой земельный участок) - нет.
Дефицит земельных участков заставляет московские власти форсировать освоение промзон. Если в 20052006 годах на бывших промышленных территориях строилось по 600 тыс. кв. м недвижимости, то начиная с 2007-го этот показатель вырастет до 800 тыс. кв. м, а в ближайшей перспективе до 1 млн. Чтобы увеличить объемы жилищного строительства, чиновники готовы пойти на беспрецедентный шаг и смягчить санитарные нормы и правила (СанПиН), которые сегодня препятствуют массовому возведению жилья в промзонах.

В 1990-х годах градоначальники считали, что к 2020 году городские промзоны, занимающие в общей сложности 20 тыс. га, можно будет уменьшить не более чем на четверть. По действующему Генплану на 5,2 тыс. га. Все остальные участки планировалось активно использовать для наращивания промышленного потенциала столицы. Однако время показало, что промышленность в таких объемах мегаполису не нужна, и подход к освоению промзон резко изменился. Теперь чиновники считают, что без ущерба для производства их территории можно сократить как минимум вдвое до 10 тыс. га. А все остальное застроить офисами, торговыми центрами, а также жилыми домами.

Заоблачные цены на жилье заставили многих москвичей отказаться от инвестиций в недвижимость. Но возможность купить квартиру подешевле, чтобы потом продать подороже, все же есть. Ее открывает договор пожизненной ренты: вы покупаете квартиру у пенсионера за треть цены, обязуясь содержать продавца и ухаживать за ним до победного конца. Такие сделки предлагают многие агентства недвижимости, но о сопутствующих рисках предупреждают единицы, поэтому предугадать, кто победит в этой игре, очень непросто.

Намерения столичных властей переселить очередников и прочих льготников в промзоны вызывает неоднозначную реакцию экологов. С одной стороны, они соглашаются с тем, что разработанные во время бурного роста промышленности СанПиНы морально устарели и не соответствуют реалиям сегодняшнего дня. Однако, по мнению замглавы Росприроднадзора Олега Митволя, сокращение территории санитарно-защитных зон будет нарушать санэпидблагополучие граждан, даже несмотря на то, что многие предприятия давно не работают.

Схема действия многих агентств недвижимости, предлагающих посреднические услуги при заключении договоров пожизненной ренты, такова: покупатель платит свои деньги, часть из них отдается бабушке, а другая часть переходит в собственность агентства недвижимости в качестве платы за оказанные услуги. В случае расторжения договора деньги фирма не возвращает. И некоторые компании вводят заблуждение обе стороны: они обещают бабушке уход и помощь, уверяют ее в том, что она заключает договор с фирмой, а будущего владельца квартиры убеждают в том, что никаких проблем и потраченного времени на уход за пенсионером не будет.

Вы открыли газету бесплатных объявлений и увидели заманчивое: продается квартира с отсрочкой заселения, за треть цены. Под отсрочкой заселения компании подразумевают договор пожизненной ренты. Позвонили по указанному телефону - и вас убедили, что старику по договору ренты вы будете раз в месяц приплачивать к пенсии, а больше хлопот никаких. Подпишите договор, станете собственником, а там через пару-тройку лет квартира освободится, и вы можете распоряжаться ею по своему усмотрению.

Однако в компании Родина нам согласились рассказать о вариантах квартир, предлагаемых на рынке заселения с отсрочкой. К примеру, это может быть большая 2-комнатная квартира около метро Сокол, владельцы которой - семейная пара 76 и 78 лет, жилье находится в их совместной собственности, единовременная выплата составляет 5850 тыс. руб., ежемесячный рентный платеж - 14 тыс. руб., коммерческая стоимость такой квартиры - $450 тыс. В компании нам сообщили, что выплатить клиент должен половину стоимости, то есть $225 тыс. В эту сумму включены платеж комиссии агентства, единовременный платеж плюс компания обязуется общаться со стариками, ухаживать за ними. От вас потребуется только половина коммерческой стоимости квартиры. Нас заверили, что больше трех лет старики не протянут, впрочем, даже если они проживут все 10 лет, размер всех суммированных ежемесячных выплат достигнет примерно $60 тыс. Таким образом, квартира вам обойдется в 285 тыс. руб., что на 63% меньше рыночной стоимости. Между тем здесь есть две опасности: дальнейшее укрепление курса рубля и понижение цен на жилье.

Возможны варианты
Обычно фирмы - посредники в таких делах неохотно отвечают на вопросы журналистов. Они утверждают, что оказывают помощь по заключению сделок только между родственниками. Вот что сказали нам в фонде социальной поддержки пенсионеров Линк: Мы будем работать с вами в случае, если вы уже знаете, с кем хотите заключить договор, это ваш родственник или знакомый. Мы займемся этим делом и будем обслуживать владельца квартиры. Если у вас его нет, то мы можем только вас проконсультировать - но платно.

Второй вариант, предлагаемый этой компанией, весьма нетипичен для рынка. Здесь, по сути, клиент подписывает договор пожизненного содержания с иждивением. В этом случае, как нам объяснили в Жилбюро, вы доплачиваете бабушке 3 тыс. руб. к пенсии и ухаживаете за ней сами плюс оплачиваете коммунальные платежи. Таким образом, единовременно денег вы вносите меньше, но при этом тратите свое время на уход за владельцем квартиры. Например, за однокомнатную квартиру недалеко от метро Бабушкинская вы единовременно вносите всего $55 тыс.

В агентстве недвижимости Жилбюро нам предложили на выбор два варианта. Первый - это доли, две комнаты в трехкомнатной квартире у станции метро Динамо. Потенциальному покупателю придется сразу внести $105 тыс. - при том, что квартира, по словам сотрудника фирмы, находится в плачевном состоянии. Владелица четвертой доли квартиры - сестра пенсионерки-рентополучателя. Менеджер агентства обещал, что его компания готова помочь выкупить долю у второго владельца. Кроме того, комиссия, причитающаяся агентству за посреднические услуги, заложена в сумму первого взноса. Чтобы избежать возможного расторжения договора, компания не только просит владельца квартиры оформить справки из наркодиспансера и предъявить медицинскую карту, но и в день подписания договора настаивает на собеседовании у психиатра и получении заключения о дееспособности.

Клиент всегда рискует
О самых распространенных рисках, связанных с договором ренты и пожизненного содержания с иждивением, рассказывает Эдуард Бабанов, адвокат компании Барщевский и партнеры. Первый, самый распространенный риск - это расторжение договора со стороны родственника рентополучателя. Обычно родственники начинают интересоваться бабушкой только тогда, когда узнают, что квартира продана. Они приезжают к старушке и уговаривают ее расторгнуть договор, затем она с их подачи обращается в суд и настаивает на том, что содержатель ненадлежащим образом ухаживал за ней. Дело в том, что условия содержания и выплат прописаны в договоре, а факт предоставления услуг - нет. Даже имея чеки из магазина и аптеки, крайне сложно доказать, что все это было куплено именно бабушке. Бабанов вспоминает о случае из своей практики, когда бабушка заключила договор ренты, а через месяц умерла. У родственников не получилось оспорить договор в суде, несмотря на большое желание это сделать.

Впрочем, некоторые компании работают на себя: им не нужны покупатели квартир, они готовы ухаживать и платить пенсионерам сами. Мы никому не подыскиваем нуждающихся пенсионеров и не оказываем посреднических услуг, - утверждают в МПО Знание. - Пожилые люди сами обращаются в нашу организацию, заключают договоры, квартира переходит в нашу собственность, а мы за ними ухаживаем.

Даже заключая договор с человеком совсем уж преклонных лет, не стоит рассчитывать на скорое освобождение жилплощади. Владимир Золотухин, директор Благотворительного народного фонда социальной поддержки, говорит: Есть случаи, когда договор, заключенный в 1993, 1994 годах, до сих пор исполняется, а рентополучатель живет и здравствует.

Еще один риск рентоплательщика состоит в том, что бабушка может заявить, что она недееспособна или была введена в заблуждение на время подписания договора. Компании-посредники обычно требуют от рентополучателя справку из психдиспансера плюс нотариус по закону обязан установить вменяемость или невменяемость человека во время подписания договора. Кроме того, адвокат утверждает, что лучше всего заключать сделки в присутствии медицинского работника, просить его подписать бумаги, чтобы потом его можно было вызвать в качестве свидетеля в суд. Это скорее всего поможет вам повлиять на суд и решить дело в вашу пользу.

Правительство ввело контроль за работодателями, привлекающими мигрантов, однако я считаю, что этих мер недостаточно, - подчеркнул Юрий Лужков. - Необходимо вводить ответственность, сопоставимую с той, которую несут работодатели, и для москвичей, сдающих нелегальным мигрантам свои квартиры.

Если бабушка окажется слишком предприимчивой, риск еще больше. Случайная гибель или повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождает плательщика ренты от обязательства ее выплачивать, - говорит Алла Лягина, руководитель юридического отдела компании IntermarkSavills. - Таким образом, рентополучатель может застраховать свою квартиру, устроить поджог, получить страховку и продолжать получать ежемесячные выплаты с вас, рентоплательщика. При том, что собственности, за которую вы платите, больше нет.
Собственники квартир, сдающие жилье нелегалам, должны нести ответственность, заявил на днях Мэр Москвы Юрий Лужков. А еще раньше налоговики объявили, что в 2007 году всерьез займутся теми, кто сдает квартиры и не платит налогов.

Сдают сдающего квартиру
- И правильно! одобряла инициативу Мэра тетя Валя с пятого этажа, - Над нами живет гарем с пятью детьми. Им Сергеевна квартиру сдала, а коммуналку платит только за себя. Она, значит, подрабатывает, а за воду ее квартирантов нам платить приходится! Счетчик в доме-то общий.
- Пятьсот долларов не меньше Сергеевна с них за месяц берет, подтвердила Галина Васильевна из соседнего подъезда. Галина Васильевна всегда все обо всех в нашем доме знает.

Соответствующее заявление Мэра в подъезде моего дома произвело эффект разорвавшейся бомбы. Бабульки перед подъездом живо обсуждают эту новость несколько дней подряд. Они даже решили выявить все квартиры в доме, которые сдаются в найм.

В одной только Москве, по данным Департамента жилищной политики столицы, 120 тысяч граждан имеют в собственности две и более квартиры. Но официально заплатили налоги за прошлый год только 6 тысяч москвичей, сдающих жилье. Конечно, не все лишние квартиры сдаются, однако риэлторы оценивают столичный рынок аренды жилья в 3,5 - 4 миллиардов долларов. Если бы все, кто сдает квартиры, платили 13-процентный налог, то в казну ежегодно, по оценкам экспертов, попадало бы около полумиллиарда долларов!

Надо Сергеевну сдать, постановили соседи. В принципе, если ответственность для хозяев квартир ужесточат, то легализоваться придется от греха подальше всем. В принципе это не так уж и сложно. Зато спать после этого можно будет спокойно. К тому же перед новым годом Федеральная налоговая служба (ФНС) объявила: одна из главных задач на 2007 год - сбор подоходного налога с тех граждан, кто сдает квартиры, но не делится прибылью с государством.

Что грозит уклонистам?
Чуть не забыла! Вообще-то ответственность для тех, кто сдает квартиры и не платит налоги в законах уже предусмотрена. Раскошеливаться придется по полной. Статьей 198 Уголовного кодекса за неуплату налогов предусмотрен штраф от 100 до 500 тыс. рублей и даже лишение свободы. Но это крайние меры, вряд ли до них дойдет дело. В каталажку за сдачу небольших площадей, скорее всего не посадяд, но штраф и пени по налогу платить заставят.

Благо способов выявить уклонистов немало. Например, затребовать сведения о временно зарегистрированных жильцах в паспортном столе, прошерстить копии договоров в риэлторских агентствах, подключить участковых милиционеров, расспросить тех же всезнающих бабушек у подъезда.

Необходимые разъяснения вам также предоставят в офисах ГУП Мосжилсервис

Как сдать квартиру легально?
Всеми вопросами найма, поднайма, обмена и мены жилья поручено заниматься ГУП Московский городской центр арендного жилья. Располагается он по адресу: Метро. Проспект Мира, Больничный переулок, дом Тем, кто хочет сдать (снять) квартиру, можно звонить в ГУП по телефону 681-99-01.

К этому заявлению должны быть приложены: документы, удостоверяющие личности участников сделки, единый жилищный документ либо копии финансового лицевого счета, возможно, потребуются и другие документы на квартиру. Нас сразу предупредили, что имеется ряд ограничений, при которых заключение договора невозможно.

Для заключения договора поднайма наниматель и поднаниматель должны теперь подать в ГУП заявление установленного образца, заверенное организацией, которая осуществляет управление жилищным фондом по месту нахождения помещения.



Главная --> Публикации