Главная --> Публикации --> В химках построят “сити” Площади в новых тц предлагаются только в аренду Свои десять соток во флориде Инвестиции в недвижимость германии Новые правила стройки

По словам директора АН Дельта Владимира Затримайлова, в 2006 г. покупателей и предложений на загородном рынке стало гораздо больше. Минимальные цены на объекты загородной недвижимости по итогам года выросли почти вдвое: с $200 000-250 000 до $500 00 Изменились и предпочтения клиентов: все больше покупателей спрашивают коттеджи площадью 300-400 кв. м, с земельным участком не менее 15 соток, находящимся в лесном массиве.

На загородном рынке Новосибирска появляется не более 300 новых коттеджей в год. В основном их строят частные лица девелоперам организованные поселки в пригородах по-прежнему малоинтересны. Структура покупательского спроса начинает меняться в прошлое уходят дома площадью около 600 кв. м и все большую популярность завоевывают коттеджи на 250-350 кв. м.

Коммерческий директор АН Эрмитаж Илья Маслов отмечает, что хитом продаж в 2006 г. стали коттеджи площадью 250-350 кв. м. Затримайлов соглашается, что новорусские коттеджи площадью от 400 до 700 кв. м уходят в прошлое покупатели стали скромнее. Большие форматы сейчас не в моде. Мы три года искали покупателя на коттедж площадью 1000 кв. м, рассказывает он. Риэлтор добавляет, что люди все чаще спрашивают небольшие дома по 150-200 кв. м. Но их предложение на рынке ограничено.

Затримайлов отмечает, что Дельта сейчас продает десятки загородных домов, а три года назад могла предложить своим клиентам лишь единичные объекты. Например, в поселках Благовещенка, Светлый и Матвеевка, начавших застраиваться в 90-е гг. прошлого века, в 2006 г. строительство коттеджей активно продолжилось. В Ясной поляне (пос. Матвеевка) еще недавно было всего несколько домов, теперь это сложившийся коттеджный поселок, стоимость недвижимости в котором увеличилась по сравнению с 2002 г. почти в 10 раз, рассказывает Затримайлов. По его данным, цена за дом площадью 400 кв. м в этом поселке составляет около $0,5 млн.

В качестве примера организованных коттеджных поселков Буракова приводит Лесную поляну, Нижнюю Ельцовку и Ясную поляну. По ее словам, все перечисленные поселки можно отнести к премиум-классу: стоимость недвижимости здесь варьируется от 15 млн до 35 млн руб. за объект. Это охраняемые поселки, дома в которых покупают люди одинакового социального уровня, отмечает эксперт.

Специалист отдела загородной недвижимости агентства Магистраль Татьяна Буракова говорит, что поселков экономкласса под Новосибирском немного, дома в них стоят довольно дорого. Например, в строящемся поселке Ключевой недостроенные коттеджи площадью около 300 кв. м предлагаются по 6 млн руб. Надо отметить, что этот поселок возводится в чистом поле, ни леса, ни реки, которые традиционно увеличивают стоимость загородной недвижимости, поблизости нет, подчеркивает Буракова. Маслов добавляет, что под Новосибирском вообще мало организованных поселков. Один из примеров проект УК Авc-офис. Недалеко от совхоза Морской компания приобрела 20 га земли и планирует строить дома по 250-300 кв. м.

Саша - коренной москвич. Закончил военно-инженерное техническое училище в Санкт-Петербурге и стал военным. Оля работает бухгалтером в коммерческой фирме. Поженились почти 3 года назад и живут с родителями и старшей сестрой Саши в небольшой трехкомнатной квартире.

Олег Луговой, президент Сибирской гильдии девелоперов и управляющих недвижимостью, говорит, что загородный рынок растет примерно на 300 домов в год и всего в пригородах Новосибирска насчитывается около 10 000 объектов.
О том, что московская мэрия помогает молодым семьям с квартирами, слышали все: городская программа Молодой семье - доступное жилье четвертый год активно рекламируется. Однако далеко не все молодожены представляют себе, с чем им придется столкнуться. Добывание многочисленных справок, стояние в очередях, аудиенции у чиновников только по записи и в строго отведенные часы, отсутствие выбора, а главное - непредсказуемость сроков ожидания и цен на долгожданную квартиру. Таковы суровые будни участников программы. Известия решили пройти вместе с несколькими семьями молодых москвичей весь тернистый путь к жилью, обретенному с помощью города. Первыми кандидатами стали Ольга и Александр Аксеновы. С виду они - идеальные претенденты на звание молодой семьи: каждому нет и 25.

Поиски начали с обзвона городских департаментов. На 4-м звонке выяснилось, что первичный прием желающих участвовать в программе МСДЖ ведется на Шарикоподшипниковской, 20 в Агентстве по реализации жилищного займа и субсидий. По телефону с ребятами разговаривали жестко: приходить строго по графику (юго-восток столицы - только в среду), при себе иметь паспорт, детей с собой не брать, в помещение заходит только один член молодой семьи. В крайнем случае с кем-то из родителей.

- Купить квартиру на рынке у нас шансов нет, - рассказывает Саша. -Когда узнали о программе Молодой семье - доступное жилье, очень обрадовались. Теперь пойдем выяснять, что от нас требуется. Кажется, мы самые подходящие кандидатуры.

- 35 есть?

В назначенный день Саша с трепетом вошел в означенное помещение. В приемной обнаружил толпу таких же, как он, молодых людей. Ожидание в очереди строго по записи заняло почти час. За дверью обнаружилась девушка лет 18-2 Скучающе взглянув на Сашу, она спросила:

- В Москве 10 лет прописаны?

- Нет - только 24...

- Очередник?

- Прописан.

- Это не в счет. Вы должны стоять в муниципальной очереди на улучшение жилищных условий. Но если вы готовы платить по 4200 долларов за метр, то можете пойти на консультацию в департамент жилищной политики. Стоит консультация 300 рублей, вот квитанция, оплатите, запишитесь по телефону. Следующий:

- Я - военный, состою в программе военных субсидий.

Первым делом женщина-специалист поинтересовалась: Оплаченную квитанцию принесли? После чего предложила поучаствовать в жилищно-строительном кооперативе на следующих условиях: первый взнос - 450 тыс. рублей, потом ежемесячно по 64 тысячи рублей, пока не будет выплачена вся сумма по цене 4200 долларов за квадратный метр. Три года ждать окончания строительства, после чего можно будет получить 3-комнатную квартиру.

Ошарашенный, Саша ушел. Цифра в 4200 долларов за метр его потрясла - какой смысл стоять в очередях и собирать бумаги, если за такие деньги можно без всяких хлопот купить жилье на рынке? Но сходить на консультацию все же решил - 300 рублей не деньги, а вдруг он чего-то недопонял... Позвонив по телефону, он записался на аудиенцию к специалисту департамента жилищной политики в Газетном переулке.

- Неизвестно ничего: где будет этот дом, когда конкретно его достроят? А почти половину суммы вперед надо платить, - поделился Александр своими опасениями с Известиями. - Сколько историй по телевизору про брошенные стройки. Опасно. И потом, все равно таких денег у нас нет. Тоже мне, помощь... Если бы с самого начала объясняли, что город помогает только очередникам. Столько шума про молодые семьи, а оказывается, реальные квартиры получают только редкие счастливчики, которые отвечают всем параметрам да еще стоят в очереди. Будем искать другие варианты.

Итак, Александру предложили взять на себя обязательство оплатить квартиру на котловане по цене выше рыночной: ведь на начальном этапе строительства обычные застройщики продают будущие метры в 1.5-2 раза дешевле, чем в доме, готовом к заселению. При этом за консультации денег не берут.

* * *

Известия тоже будут искать другие варианты - семью молодых москвичей-очередников. О том, что ждет их на пути к доступному жилью, читайте в одном из ближайших номеров.

Николай Федосеев, замглавы департамента жилищной политики и жилищного фонда:

Весомых преференций для таких семей нет

* * *

- Подобное разочарование - результат завышенных ожиданий. В условиях программы ясно сказано, что для льготной покупки квартиры хотя бы один из членов молодой семьи должен числиться в жилищной очереди. Средняя рыночная цена метра в Москве сегодня составляет 4200 долларов. Именно исходя из этого ребятам и назвали такую цифру. Для того чтобы они понимали, какую сумму нужно накопить самим, сколько брать кредит в банке. Никто не мешает таким семьям взять ипотечный кредит. К сожалению, в ходе первого этапа МСДЖ фактически так и не заработали механизмы помощи для молодых семей-неочередников. И весомых преференций для них, к сожалению, пока нет. Но недавно московское правительство приняло программу Москвичам - доступное жилье, в которой предусматриваются механизмы помощи различным категориям москвичей. В том числе по резервированию части квартир в новостройках для продажи москвичам, по созданию жилищно-строительных кооперативов и развитию рынка найма жилья.

Какие молодые семьи могут рассчитывать на помощь по программе Молодой семье - доступное жилье:

Справка Известий

семья без детей может приобрести жилье по льготной цене при соблюдении вышеперечисленных условий плюс еще одно дополнительное: брак между супругами должен быть зарегистрирован не позже чем за один год до момента подачи заявления о вступлении в программу Молодой семье - доступное жилье.

семья с детьми может приобрести жилье по льготной цене, если все члены семьи являются гражданами России; постоянно проживают в Москве; оба супруга моложе 35 лет; хотя бы один из супругов признан в установленном порядке нуждающимся в улучшении жилищных условий в городе Москве до 1 марта 2005 года;

Реконструкция Средних торговых рядов, построенных знаменитым архитектором Клейном, как и любая другая стройка на главной площади страны, естественно, находится под постоянным вниманием общественности. Главный ее вопрос, не изменят ли современные архитекторы известный всему миру исторический облик знаменитой площади. Сегодня, пройдясь по брусчатке Красной площади, легко убедиться: внешний вид исторического здания Средних торговых рядов не изменился. Именно главный, фасадный корпус Средних торговых рядов относится к памятнику архитектуры, на четыре внутренних корпуса статус памятника не распространяется. Исчерпывающие объяснения всему происходящему с торговыми рядами дал в конце прошлой недели на Эхе Москвы пресс-секретарь Управления делами президента РФ Виктор Хреков:

В конце 2008 года столица получит новую достопримечательность. В историческом здании на Красной площади, дом 5 разместится новый отель, который будет составной частью федерального комплекса Кремлевский. Комплекс станет открытым для туристов и жителей Москвы.

Надо отметить, что если бы сейчас не начали реконструкцию Средних торговых рядов, то о существовании такого памятника архитектуры вообще бы никто не вспомнил. Как ни странно, но несколько десятилетий об этом классическом для конца XIX века здании, возведенном по проекту архитектора Романа Клейна напротив храма Василия Блаженного, никто практически ничего не знал. Все это время здание принадлежало Министерству обороны. Одно из самых ярких зданий в самом центре города совершенно выпало из жизни, превратившись в настоящее белое пятно.

- Все понимают ценность, которую представляет архитектурный облик Красной площади. Есть соответствующие разрешение и постановление правительства, которые разрешают проведение реставрации и реконструкции именно тех четырех корпусов, находившихся внутри. Надо отметить, что после 17-го года все внутренние корпуса Средних торговых рядов были практически снесены, а потом заново построены. Понятно, что после таких работ от творений архитектора Клейна там практически ничего не осталось. Исходя из этого - в результате новой реконструкции - все корпуса будут отвечать концепции нового комплекса.

Желающих заняться реконструкцией зданий в центре столицы оказалось немало, но далеко не все оказались готовы выполнить поставленные требования. Главных условий было два. Первое - сохранить первозданный облик главного корпуса Средних торговых рядов, выходящего фасадом как раз на Красную площадь и получившего в 2001 году статус памятника федерального значения - как часть ансамбля Московского Кремля и Красной площади. И второе - решить проблему с выплатой компенсации Министерству обороны.

Разговоры о том, что здание следует использовать с большей пользой для государства, велись давно. Однако только в 2001 году Средние торговые ряды перестали быть собственностью Министерства обороны и в соответствии с распоряжением главы государства от 3.03.2001 г. N 101-рп были переданы в ведение Управления делами президента РФ. Управлению делами было поручено обеспечить реконструкцию комплекса за счет внебюджетных источников финансирования. Сотрудники управления проявили очень большую осторожность в выборе инвестора, который смог бы достойно обойтись с историческим зданием, получившим статусное название федеральный комплекс Кремлевский.

Работы, которые уже идут, планируется завершить в конце 2008 года. В главном корпусе Средних торговых рядов будет размещен отель категории Пять звезд de luxe на 195 номеров и апартаменты для сдачи в аренду.

В 2004 году инвестор был выбран. Им стала Объединенная промышленная корпорация, которая была готова выделить Министерству обороны средства на приобретение 2.5 тысячи квартир, так необходимых российским военнослужащим. Надо отметить, что даже после реконструкции историческое здание все равно останется в собственности государства.

- Важность проведения экспертиз, результаты которых заверяются госорганами, не подвергается ни малейшему сомнению, - с самого начала были уверены в ОПК. - Мы на 100% гарантируем, что и храм Василия Блаженного, и другие здания-памятники вокруг комплекса будут в сохранности.

К реализации проекта Кремлевский были привлечены более 30 специализированных фирм, а также сотрудники ФГУПа Минкульта России Центральные научно-реставрационные проектные мастерские, Научно-исследовательского института оснований и подземных сооружений им. Герсиванова, НИиПИ Генплана г. Москвы и других профильных организаций, известные российские и зарубежные архитекторы.

Надо ли говорить, что элитные отели тоже делают лицо города. Парижский отель Ритц, например, уже давно сам по себе является историческим зданием. Так и новый отель на Красной площади, вероятно, станет самой известной гостиницей Москвы. А москвичи и гости столицы получат возможность не только ощутить неповторимую романтическую атмосферу отеля мирового уровня, но и посидеть с чашкой кофе, наслаждаясь видом на Кремль.
В последнее время девелоперские компании все больше внимания уделяют освоению сегмента коммерческой недвижимости и загородных проектов. Они диверсифицируют свои вложения и поэтому все еще строят жилье в Москве и возводят склады в ближайшем Подмосковье. Какие новые проекты готовят компании в 2007 году и какой сегмент строительного рынка приносит им наибольший доход?

В свою очередь, пресс-секретарь Управделами президента Виктор Хреков в начале строительства заявил: Мы сохраним великое творение архитектора Клейна, сделаем комплекс открытым для посещения.

Рентабельность строительного проекта зависит в том числе и от места, где этот проект реализуется. Самой привлекательной частью Подмосковья уже несколько лет остается Рублевка. Туда стремятся все девелоперские компании, которые осуществляют проекты загородного строительства. В сегменте малоэтажного загородного строительства отметим проект Рублевское предместье компании Домострой. Комплекс расположен в 7.5 км от МКАД по Новорижскому шоссе. Общая площадь застройки составляет 29.5 гектара. На территории будут построены 56 многоквартирных и 3-7-этажных жилых домов. Высота потолков в квартирах - 3.3 м, на последних этажах - 3.6 м. Квартиры сдаются под чистовую отделку с вводом всех инженерных сетей. Предусмотрена свободная планировка и возможность объединения квартир. В течение 2007 года будут завершены две очереди строительства, - сообщает Елена Комова, директор по маркетингу агентства недвижимости Домострой.

Доходность строительства жилья в Москве понизилась, поэтому девелоперские компании создают новые проекты: коттеджи за городом и бизнес-центры класса А. Доходность ниже 50% в год в такого рода проектах не рассматривается, - утверждает Ольга Побединская, директор по маркетингу бюро недвижимости Агент 002.

Концепция лэйнхаусов позволяет объединить в одном проекте все преимущества коттеджа и городской квартиры. Генеральный план нового поселка будет отличать нетрадиционное для рынка нелинейное расположение домов, - продолжает Юрий Синяев. - Это будет коллекция лучших архитектурных стилей западноевропейских городов в рамках одного проекта. Концепция лэйнхаусов позволит создать атмосферу камерности и закрытости, но в то же время уюта и спокойствия для будущих владельцев подобного жилья.

В 2007 году, для того чтобы продать любой объект недвижимости из элитного сегмента, нужно предложить новые идеи. Это будут новые концепции, архитектурные решения, условия продаж, - утверждает Юрий Синяев, директор по маркетингу Группы компаний Конти. - Так, в этом году мы предложим рынку новый формат загородного жилья бизнес-класса - поселок лэйнхаусов (домов в переулке) - индивидуальных загородных домов в составе архитектурного ансамбля.

Привлекательность и быстрая окупаемость строительства складских помещений, к сожалению, недооценена. Однако эксперты обещают рост интереса и количества вложенных средств в этот сегмент строительного рынка. Ведь спрос здесь намного превысил предложение. По данным аналитиков компании МИЭЛЬ-Недвижимость, общий объем предложения складских площадей в Москве составляет около 4.5 млн. кв. м. Процент свободных площадей этих классов не превышает 3-3.5%. Существующий неудовлетворенный спрос составляет примерно 1 млн. кв. м. В течение 2006 года наблюдался рост доходности строительства качественных складских площадей, - объясняет Алексей Аверьянов. - Накопившийся неудовлетворенный спрос и существующий дефицит предложения обусловили повышение рентабельности объектов класса А и В до 15-30%.

Средний по доходности сегмент рынка - бизнес-центры. Они обладают одновременно двумя качествами - высокой доходностью и быстрой оборачиваемостью капитала. По мнению Алексея Аверьянова, генерального директора Vesco Consulting, на сегодняшний день в Москве наиболее рентабельны крупные высококлассные офисные проекты - доходность их девелопмента в некоторых случаях может доходить до 25-50%. Несколько ниже прибыльность торгового сегмента, составляющая около 20-30%. Выгоднее всего сегодня строить офисы класса А, арендные ставки в которых могут составить $600-800 за квадратный метр в год, при этом средняя стоимость продажи квадратного метра такого офиса будет начинаться от $7000, - добавляет Наталья Василиади, вице-президент строительного дивизиона ГК Бородино.

Что касается наибольшего спроса, то им безусловно пользуется жилье эконом-класса. Несмотря на довольно низкую рентабельность строительства жилья, некоторые девелоперские компании продолжают заниматься возведением новых домов и целых кварталов. Жилье эконом-класса в пределах окружной дороги вам предложит компания МИЭЛЬ-Недвижимость. Это микрорайон Волжский, расположенный в Кузьминках, в Юго-Восточном округе, одной из наиболее инфраструктурно развитых частей столицы. По сравнению с другими округами Москвы ЮВАО застраивается менее активно, и Волжский здесь является наиболее интересным предложением, - утверждает Борис Флексер, руководитель исследовательского центра управления новостроек холдинга МИЭЛЬ-Недвижимость. - Это абсолютно новый район с качественным и доступным жильем, со всей необходимой социальной инфраструктурой.

Пример совмещения всех высокодоходных сегментов строительного рынка демонстрирует комплекс на Большой Пионерской. Этот бизнес-центр со своей инфраструктурой растянется на территории от Павелецкой до Добрынинской внутри Садового кольца. Рассказывает Наталья Василиади, вице-президент строительного дивизиона ГК Бородино: В течение двух лет нами будет создан респектабельный комплекс в одном из самых престижных районов столицы - Замоскворечье, на улице Большая Пионерская. На 44 тыс. кв. м площадей разместятся банки, рестораны, офисы, поликлиника и бизнес-центр. Кроме того, проект предусматривает четырехзвездочную гостиницу на 150 номеров. По оценкам экспертов Бородино, компании это обойдется в $150 млн. Компания диверсифицирует свои риски, даже если гостиница не будет окупаться, то сдача в аренду будет пользоваться большим спросом.



Главная --> Публикации