Главная --> Публикации --> Реконструкция кварталов. северо-западный округ москвы Архитектурные изыски новостроек юзао Любимый парк москвичей вступает в новую жизнь Заключена крупнейшая сделка на рынке офисной недвижимости Покупать новостройки станет безопасно… и дорого

Всего в Москве предполагается реконструировать около 450 кварталов. Ранее мэрия распределяла подряды на эти работы среди застройщиков на аукционах, по условиям которых девелопер получал от города фиксированную сумму, а также передавал властям 30-60% заново построенных площадей. Остальное застройщики могли продавать сами. По оценке члена совета директоров Mirax Group Максима Темникова, рентабельность таких проектов достигала 15-20%.

Правительство Москвы решило изменить практику реконструкции кварталов города. Как стало известно Ъ, в этом году мэрия хочет реконструировать первые два квартала полностью за счет городского бюджета. Девелоперы отмечают, что рентабельность строительства по городскому заказу заметно ниже среднерыночной.

Новая схема позволит городу распоряжаться не частью квартир, а всеми 100% построенного жилья, пояснил господин Хайкин. По его словам, все построенные квартиры планируется направлять для реализации по городским социальным программам. В построенное жилье город будет отселять жителей, а оставшееся (число квартир после реконструкции квартала обычно увеличивается в два-четыре раза. Ъ) предоставлять по городским программам, в частности социальной ипотеке и программе 'Молодой семье доступное жилье', рассказывает господин Хайкин. В 2006 году для выполнения городских программ было построено 1,8 млн кв. метров из 5 млн кв. метров жилья, а в этом году планируется передать уже 2,2 тыс. кв. метров при тех же объемах строительства. Сейчас квартиры получают очередники 1984-1985 годов. К 2010 году департамент жилищной политики Москвы рассчитывает сократить срок ожидания вдвое. Пресс-секретарь Комплекса экономической политики и развития Москвы Леонид Браткин надеется, что новая система позволит реализовывать большие городские заказы на строительство городского жилья и осваивать целые районы для нужд города.

Теперь московские власти решили изменить эту практику. Как рассказал Ъ руководитель ГУП Управление перспективных застроек департамента градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы Владимир Хайкин, с этого года почти половину кварталов город перестроит за счет собственных средств, а девелоперы выступят только подрядчиками. Список кварталов, реконструкцию которых город будет проводить за бюджетные средства, определен в постановлении правительства Москвы от 23 мая 2006 года #336-ПП. В нем содержится около 220 кварталов во всех административных округах, кроме Центрального. Победителей торгов планируется определять по двум критериям: стоимость работ и сроки строительства.

Девелоперы констатируют, что теперь на подрядах они смогут заработать гораздо меньше, чем раньше. По словам гендиректора корпорации Главстрой Артура Маркаряна, рентабельность строительства по городскому заказу не превышает 5%. Но с другой стороны, при реконструкции по городскому заказу облегчается процедура согласований, что снижает риски застройщика, отмечает руководитель аналитического центра Миэль-Недвижимости Владислав Луцков. По его мнению, застройщики будут готовы входить в проекты по новой схеме при условии, что их рентабельность будет составлять 10-15%. Если же у компании есть серьезные проблемы со строительной незагрузкой, то она может пойти в такой проект и на уровне самоокупаемости, уверен он. А по словам господина Маркаряна, подряды на реконструкцию будут интересны компаниям, активно участвующим в выполнении городского заказа. В Главстрое и СУ-155 сообщили, что готовы участвовать в торгах по новой схеме.
Меньше года осталось российским промышленникам и предпринимателям для того, чтобы выкупить или взять в аренду свои земельные участки под фабриками и заводами. С 1 января 2008 года заканчивается срок бессрочного пользования землей. Однако закон, который уточняет условия и порядок приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, до сих пор не принят. Как уже писала Российская бизнес-газета, согласно новому закону ставка выкупа земли под приватизированными предприятиями установлена на уровне 2,5 процента от кадастровой стоимости за исключением Москвы и Санкт-Петербурга, в которых ставка составит 20 процентов. Годовая же арендная плата за использование земельных участков определена в размере не выше 2 процентов от кадастровой стоимости арендуемых участков.

В этом году мэрия рассчитывает реконструировать по новой схеме два квартала: в районах Гольяново и Бутырский. В Бутырском районе на аукцион будет выставлен участок, ограниченный улицами Милашенкова, Фонвизина и Яблочкова, площадью 25,54 га. Площадь сносимых домов составит 57,4 тыс. кв. метров, а нового строительства 116 тыс. кв. метров. Квартал в Гольянове площадью 65,37 га ограничен Щелковским шоссе, а также улицами Байкальская, Монтажная и Уральская. Площадь сносимого жилья составляет 113,3 тыс. кв. метров, нового строительства 289 тыс. кв. метров. Остальные кварталы планируется выставить на торги в 2008-2009 годах. Господин Хайкин не раскрывает, сколько бюджетных средств будет потрачено на первые два квартала, но ранее руководитель департамента экономической политики Москвы Марина Оглоблина заявляла, что стоимость строительства жилья по городскому заказу составляет 30 тыс. рублей за 1 кв. метр.

У бизнеса должно быть время, чтобы отработать технологии оборота земли, отметил он.

Данный закон планировалось принять еще в прошлом году, но депутаты успели его рассмотреть только в первом чтении. Поэтому президент Российского союза промышленников и предпринимателей (РСПП) Александр Шохин заявил, что даже если депутаты примут его на весенней сессии, бизнес все равно будет выступать за перенос сроков выкупа или аренды земли под предприятиями. По мнению Шохина, между вступлением в силу закона о государственном кадастре, который, кстати, также пока не принят Думой, и законом о переоформлении прав на землю должен пройти как минимум год.

Казалось бы, теперь ничто не мешает поставить точку в этом вопросе, однако если цена в 2,5 процента от ее кадастровой стоимости, по словам Шохина, справедлива и вовсе не является льготой, то в остальном законопроект требует ко второму чтению доработки.

Напомним, что если предложения бизнеса будут удовлетворены, то это будет уже третий перенос срока бессрочного пользования землей. Согласно новому Земельному кодексу, принятому в 2001 году, первый срок, когда предприятия должны были решить, будут ли они выкупать землю или возьмут ее в аренду, истекал 1 января 2004 года. Сроки переносились потому, что цена выкупа оказалась для многих предприятий, владеющих значительной площадью земли, слишком высока. Чтобы выкупить все земли под предприятиями, по различным оценкам, промышленникам пришлось бы заплатить 60-100 миллиардов долларов. Бизнес оказался к этому не готов. Чиновники описывали несколько вариантов снижения цены на землю, которые не устраивали то московское правительство, то предпринимателей, то самих чиновников. Неизвестно, сколько бы это продолжалось, не вмешайся в дело президент, который неожиданно поддержал крупный бизнес и попросил правительство пойти навстречу предпринимателям. После чего было найдено компромиссное решение в 2,5 процента.

Первое, что не устраивает РСПП и депутатов, - это ставка выкупа земли в 20 процентов для Москвы и Санкт-Петербурга. Признавая, что оговорки по Москве и Санкт-Петербургу - это плата за поддержку закона столичными властями, Плескачевский отметил, что при этом логика закона теряет смысл. Реальная стоимость участка - это 2,5 процента; 20 процентов в Москве - это кабальная сделка.

С мнением РСПП согласен председатель думского Комитета по собственности Виктор Плескачевский, который считает, что законопроект должен быть изменен. По его словам, позицию комитета поддерживают многие депутаты Госдумы.

Еще один вопрос - это отсутствие рассрочки по выкупному платежу. По словам Шохина, РСПП настаивает на такой мере, думая о средних и мелких предприятиях, для которых даже 2,5 процента - это все равно огромные деньги. Ввести рассрочку платежа при выкупе земли под промышленными предприятиями РСПП предлагал еще год назад, но тогда минэкономразвития, ссылаясь на юридические сложности, посчитало это идею нереализуемой. По мнению специалистов ведомства, земельный участок в отличие от объекта недвижимости не может выступать предметом залога при рассрочке. Сегодня, похоже, минэкономразвития готово пойти на компромисс. Как пояснили нам в министерстве, сейчас обсуждается схема, которая позволит предприятиям, не имеющим необходимой суммы для единовременного взноса, выкупить землю. Организация сможет сделать взнос в размере 30 процентов от стоимости земли, и с этого момента она будет считаться исполнившей обязанности по выкупу участка, однако собственником его до погашения оставшейся суммы не станет, пояснили в министерстве. На какой срок может быть представлена рассрочка платежа, пока неизвестно.

Второе, что не устраивает стороны, так это то, что владельцы предприятий, желающих их перепрофилировать, должны доплачивать остальные 80 процентов стоимости, и то, что за землю под теми зданиями, которые собственник предприятия не успел приватизировать, он должен заплатить 100 процентов кадастровой стоимости.

В соответствии с этими жесткими правилами имущество гражданина суд сразу арестует, и на реструктуризацию долгов ему дадут 3 месяца. После этого несостоятельное лицо признают банкротом, а судебный пристав сможет начать распродажу имущества.

Недобросовестным заемщикам грозят серьезные санкции - в банковское законодательство предлагается ввести механизм банкротства физических лиц. Совет при президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства поддержал введение в действие правил банкротства граждан. Однако эксперты высказались за более жесткий вариант без поправок минэкономразвития, которые давали право любому несостоятельному должнику с постоянным доходом подать заявление в Арбитражный суд о банкротстве и избежать единовременного изъятия имущества для погашения долга.

Проект минэкономразвития не предусматривает реализации жизненно необходимого имущества, изъятия у неплательщика квартиры, в которой он проживает, а также предметов домашнего обихода. Однако отмечается, что в счет уплаты долгов могут быть реализованы другие транспортные средства и жилплощади, если они есть в наличии. В отношении же ответственности близких родственников в законопроекте сказано, что их ответственность перед государством не предусматривается.

Правила банкротства, безусловно, ударят по интересам и неразборчивых в средствах выбивания прибыли банков, которые не брезгуют заведомо сомнительными заемщиками.

Что же произойдет, когда суд примет решение о признании должника банкротом? Согласно действующему Закону О несостоятельности (банкротстве), с даты принятия арбитражным судом такого решения и открытия конкурсного производства:

В законопроекте говорится, что если гражданин не расплатился вовремя за приобретенный в кредит товар, то через три месяца банкиры и судебные приставы заберут этот товар, чтобы продать его и покрыть издержки на обслуживание неплательщика. Если средств не хватит, приставы заберут из квартиры другие вещи.

- прекращается начисление неустоек (штрафов, пеней), процентов и иных финансовых санкций по всем видам задолженности;

- срок исполнения возникших до открытия конкурсного производства денежных обязательств и уплаты обязательных платежей должника считается наступившим;

- прекращается исполнение по исполнительным документам, в том числе по исполнительным документам, исполнявшимся в ходе ранее введенных процедур банкротства, если иное не предусмотрено законом;

- сведения о финансовом состоянии должника прекращают относиться к сведениям, признанным конфиденциальными или составляющим коммерческую тайну;

- исполнительные документы, исполнение по которым прекратилось, подлежат передаче судебными приставами-исполнителями конкурсному управляющему в порядке, установленном Федеральным законом;

- все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности, а также текущие обязательства могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства. То есть все обязательства погашаются именно в рамках конкурсного производства, в порядке очередности, которую устанавливает законодательство;

По словам президента Ассоциации российских банков Гарегина Тосуняна, на данный момент граждане просрочили выплату 36 миллиардов рублей, выданных им потребительских кредитов, что составляет всего 2,6 процента от их общей массы. Пока что эта сумма не вызывает опасений и не способна поколебать устойчивость банковской системы, но с дальнейшим развитием потребительского кредитования она будет возрастать.

- снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника. Наложение новых арестов на имущество должника и иных ограничений распоряжения имуществом должника не допускается.

Речь идет в первую очередь о том, что в настоящее время в суде можно оспорить только процедуру кадастровой оценки, но не ее результаты. А конечная оценка сегодня оставляет желать лучшего. Как утверждает президент Российского союза промышленников и предпринимателей (РСПП) Александр Шохин, к ним постоянно приходят жалобы на завышенную кадастровую оценку. По его словам, в ряде мест кадастровая оценка завышается почти в 20 раз, что в итоге приводит к необоснованному увеличению платежей земельного налога.

При этом у банкиров и чиновников различные взгляды на вопрос, как бороться с этой проблемой, которая через несколько лет может ввергнуть банки в кризис плохих долгов. В частности, Тосунян возлагает большие надежды на институт кредитных историй и формирование кредитной культуры среди населения. По мнению Тосуняна, банкротство физлица отсечет кредитора и оставит его без надежды на возврат кредитов. Глава АРБ отметил, что предлагаемый механизм банкротства граждан скорее направлен на дополнительную защиту прав заемщика, чем кредитора.
Депутаты Госдумы готовятся поправить ко второму чтению законопроект о государственном кадастре объектов недвижимости. В частности, планируется вывести за пределы закона главу об оценке объектов недвижимости, об этом сообщил председатель Комитета Госдумы по собственности Виктор Плескачевский. Он пояснил, что принципиально с этой поправкой согласились большинство участников рабочей группы, созданной для обсуждения данного законопроекта ко второму чтению. Возможно, новый механизм оспаривания кадастровой оценки будет включен в отдельный закон об оценочной деятельности, который сегодня готовит минэкономразвития, или же получит свое применение в рамках закона о государственном кадастре.

Свои изменения в законопроект готовит внести и Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость). Как сообщил руководитель агентства Сергей Подобед, в рамках рабочей группы, созданной для обсуждения поправок ко второму чтению о госкадастре, представители правительства и депутаты договорились о том, что целью кадастрового учета будет только обеспечение гражданского учета оборота объектов недвижимости. Это значит, что уменьшится количество параметров, которые должны будут вноситься в кадастр. По его словам, сегодня пока только 25 процентов всех земельных участков и зданий в России внесено в госкадастр объектов недвижимости. Происходит это потому, что в рамках кадастра мы пытались решить множество проблем, кадастру как таковому не свойственных. В том числе это касается вопросов муниципального управления землей и недвижимостью, и налогообложения. Глава Роснедвижимости считает, что закон о государственном кадастре должен быть переименован в закон о государственном учете, поскольку сам кадастр представляет собой лишь перечень всех объектов недвижимости на территории России. Фактически кадастр должен только индивидуализировать объект недвижимости, чтобы его не перепутали с другим объектом, уточнил руководитель Роснедвижимости.

Как это ни удивительно, но бизнес в этом вопросе поддерживают депутаты, мнение обеих сторон сходится в одном - в закон необходимо внести право оспаривать результаты кадастровой оценки, а также разрешить привлекать к этому процессу независимых оценщиков. Другими словами, если у вас возникнут сомнения в результатах ранее проведенной оценки, заказчиком которой было государство, вы сможете обратиться к услугам независимого оценщика, который оценит ваш объект недвижимости заново. Если результаты его оценки о той или иной стоимости объекта не устроят муниципалитет или субъект, то оспорить это можно будет уже в суде. На самом деле кадастровая оценка касается не только бизнеса, но и простых граждан, которые платят сегодня налог на землю исходя из ее кадастровой стоимости.



Главная --> Публикации