Главная --> Публикации --> Как организовать дом и офис под одной крышей? Чиновники мешают созданию тсж Тд “народный” намерен за два года открыть 12 магазинов в городах нижегородской области Альтернативная сделка: за и против Кто выиграет от увеличения объемов строительства бесплатного жилья в москве

Вообще, гражданским называется именно брак, зарегистрированный в ЗАГСе. Это название появилось в те времена, когда подавляющее большинство считало законными только церковные браки. И гражданский брак был чем-то, скажем так, низшего порядка. С тех пор венчанных браков стало существенно меньше, а гражданским в быту называется брак, в котором отношения супругов вообще никак не оформлены. Проще говоря, сожительство. Но и сожители, и даже просто друзья, и однополые пары хотят где-то жить. И если еще несколько лет назад вариант с ипотечным кредитом был для них недоступен, то теперь он стал частью нашей реальности. Хотя и не самой распространенной.

Могут ли получить кредит пары, которые не состоят в официальном браке? Раньше это было невозможно, но в этом году Собственник опросил экспертов и делает вывод: могут. Если очень захотят.

Однако рынок отличается от любой другой структуры тем, что он крайне чутко и оперативно реагирует на любые потребности клиентов. И хотя покупка квартиры на паях с кем-то, кто не является тебе родственником, вещь не самая распространенная, но, тем не менее, нашлись желающие и на эту услугу. А значит, рынок не замедлил сделать предложения.

Через тернии к звездам
Долгое время большинство банков ограничивали число заемщиков кругом официальной семьи. Аргументы в защиту этой позиции выставлялись самые простые. Либо есть брак со всеми вытекающими юридическими последствиями, либо его нет. Наш банк не предоставляет ипотечные кредиты гражданским супругам, придерживаясь мнения, что покупка квартиры в кредит не менее важный вопрос, чем заключение брака, а в финансовом плане, может быть, даже более ответственный. Гражданским супругам необходимо разобраться в своих личных отношениях, а потом брать кредит, возвращать который придется очень длительное время, говорит директор департамента маркетинга розничного бизнеса Номос-банка Анна Панкратова.

Позже в этом же формате начали работать банки, задействованные в программе АИЖК. Затем к ним присоединились еще несколько банков. Так, с 2006 года ипотечный банк DeltaCredit выдает кредиты заемщикам, которые могут не только не состоять в браке, но и быть просто друзьями, соседями, коллегами по работе. На сегодняшний день банк рассматривает совокупный доход до 4 созаемщиков (т. е. 1 заемщик и 3 созаемщика). Банк объясняет такое решение тем, что рост цен на недвижимость в Москве и по всей России привел к ситуации, когда многие не могут позволить себе приобрести квартиру по ипотеке только на свою зарплату и зарплату супруга. Появляются мысли привлечь для рассмотрения заявок на кредит и деньги родителей или детей, а иногда друзей и коллег, дальних родственников. Кроме того, важно учитывать реальность, в которой банк ведет бизнес; известно, что большинство молодых людей (по крайней мере в городах-миллионниках) не стремятся поскорее обзавестись печатью в паспорте, хотя могут несколько лет жить вместе в гражданском браке, нет причин не рассматривать их доход как совокупный, поясняет Ольга Базанова, директора по маркетингу банка DeltaCredit.

Одним из первых такое предложение последовало от Абсолют-банка. Как правило, большинство банков предоставляют возможность стать созаемщиками только членам одной семьи: супругам, родственникам. Одним из преимуществ ипотечного кредита Абсолют-банка является то, что созаемщиками, согласно условиям нашей программы, могут выступать любые лица, например, гражданские супруги, друзья. При этом, принимая решение о выдаче кредита, банк будет учитывать совокупные доходы созаемщиков, прокомментировал ситуацию руководитель Центра ипотечного кредитования Абсолют-банка Сергей Даньков.

Условия кредитования
Для того чтобы говорить об условиях кредитования, надо сначала определиться с терминологией. Итак, созаемщик это лицо, становящееся совладельцем приобретаемого объекта недвижимости и вместе с основным заемщиком отвечающее перед кредитором за возврат и обслуживание кредита. Что касается учета доходов созаемщика при расчете кредита, то, собственно говоря, учитывать (и подтверждать) их не обязательно, если собственных доходов заемщика достаточно. Если покупка происходит пополам, тогда доходы созаемщика подтверждаются так же, как и доходы основного заемщика. В принципе, созаемщиком может быть любой совершеннолетний работающий человек, имеющий официальные доходы, достаточные для кредитования. Доходы созаемщика учитываются при расчете суммы кредита. Так, например, при оформлении образовательного кредита созаемщиками выступают законные представители учащихся, абитуриентов или студентов родители, попечители, усыновители.

Не менее оптимистично смотрит на ситуацию генеральный директор ипотечного брокера Легкокредит Кирилл Суслов. Уже год-полтора я не вижу совершенно ничего особенного в ипотечных кредитах для неродственников. Банков, выдающих кредиты друзьям, гражданским парам либо вообще группам товарищей, не так чтобы очень много, но проблемы с поиском особенной нет. Например, это банки, работающие по программе АИЖК, или Абсолют-банк. И у нас, конечно же, есть такая возможность, и наши клиенты уже очень давно приобретают квартиры, состоя в гражданском браке, говорит Суслов.

В случае покупки квартиры в долевую собственность модель развода выглядит иначе. Если люди расстаются, то они все равно остаются собственниками своих долей и несут солидарную ответственность по своим обязательствам. Выплатив кредит, они могут просто продать свои доли друг другу или третьему лицу.

При оформлении жилищного кредита созаемщик, как правило, становится совладельцем приобретаемого объекта недвижимости. Квартира оформляется в долевую собственность, и каждый из заемщиков получает свою долю. При этом приобретаемая недвижимость может быть оформлена и в собственность только одного из заемщиков. Однако такой подход может впоследствии породить проблемы для заемщиков, которые лежат в той же плоскости, что и любые сложности, связанные с незарегистрированным браком. Если платили оба, а квартира оформлялась в собственность только одного, то после выплаты кредита, в случае расставания пары, квартиру поделить будет сложно, если не сказать невозможно. А при той же ситуации, но с браком зарегистрированным вне зависимости от того, на кого была бы оформлена квартира, при отсутствии брачного договора имущество бы делилось, объясняет Кирилл Суслов.

В принципе, что касается условий и требований банков, то, по словам Кирилла Суслова, созаемщикам, не состоящим в родственных отношениях, кредит получить не сложнее, чем родственникам или единственному заемщику. Впрочем, в некоторых банках могут быть проблемы, если кредит берут не двое, а трое или четверо, но и это тоже решаемо.

Тем, кто привлекает созаемщика не для покупки квартиры вдвоем, а лишь для того, чтобы предъявить банку источник необходимых финансов, важно знать еще одно: при покупке квартиры с созаемщиком банк имеет право обратиться с требованием об исполнении обязательств по договору к любому из созаемщиков независимо от того, на кого оформлена собственность. То есть стоит вам просрочить платеж дергать будут и вашего созаемщика. А от этого даже самые дружеские отношения могут расстроиться. Поэтому, выбирая кандидатуру для подобной авантюры, взвесьте ситуацию не единожды.

Сеть супермаркетов Седьмой континент купила 100% компании Объединенная торговая недвижимость, которая владеет 29 магазинами в Москве. Продавцом выступила девелоперская компания Декра, уже имеющая опыт сотрудничества с Седьмым континентом. В то время как конкуренты осваивают региональный рынок, Седьмой континент укрепляет позиции на московском, где конкуренция заметно выше.

Во всех банках оба берущих кредит являются солидарными заемщиками, т. е. имеют равные обязательства по выплате. От банка к банку может отличаться только подход к оформлению собственности: одни требуют, чтобы все созаемщики были совладельцами, а другие вполне удовлетворяются схемой двое платят один собственник. Такой точки зрения придерживается, например, Сергей Даньков. По его словам, отсутствие родственных связей между созаемщиками не влияет ни на принятие решения о выдаче кредита, ни на ставку, ни на другие условия. Все наши созаемщики кредитуются на стандартных условиях программы банка. При этом все лица, чьи доходы рассматривались, участвуют в кредитном договоре как солидарные заемщики, т. е. несут солидарную ответственность по обязательствам, поясняет Даньков.
Седьмой континент купил компанию Объединенная торговая недвижимость, добавив к своей сети 29 магазинов. Покупка обошлась компании в 3,95 млн рублей. Сделка нужна для расширения торговых площадей Седьмой континент отстает от показателей, заявленных на 2006 год. Цена 2,2 тыс. долларов за 1 кв. м вполне адекватна для рынка Москвы.

Как сообщает Седьмой континент, в среднесрочной перспективе новые магазины будут включены в сеть супермаркетов Универсам и 5 звезд.

Другие торговые сети в большей степени сконцентрированы на регионах, но рентабельность Москвы по сравнению с ними выше ОАО Седьмой континент сегодня объявило о покупке 100% уставного капитала ОАО Объединенная торговая недвижимость, которое владеет 29 магазинами в Москве общей площадью 68 тыс. кв. м. Сумма сделки составила 3,95 млн рублей, таким образом, квадратный метр обошелся в 2,2 тыс. долларов.

В течение 2006 года компания открыла 12 магазинов, включая 8 супермаркетов и 4 гипермаркета. Но эти показатели оказались ниже тех, что были объявлены, планировалось открывать 20 25 магазинов в год.

Сеть магазинов компании к концу 2006 года насчитывала 123 магазина, включая 118 супермаркетов и 5 гипермаркетов. Общая площадь торговых площадок составила 138 тыс. кв. м и в течение 2006 года выросла на 23,7%. Торговый оборот за 2006 год составил 29 млрд рублей, увеличившись по сравнению с 2005 годом на 43,8%. Доходы компании в 2006 году составили 712,8 млн долларов, чистая прибыль 47,1 млн долларов. Показатель рентабельности по EBITDA увеличился с 10,65 до 11,22%.

На счету ОАО Седьмой континент уже есть одно поглощение в этом году компания купила контрольный пакет акций ООО Ситимаркет, которое управляет розничными сетями Мировой и дискаунтерами Светофор в Москве и области. Ранее Седьмой континент не использовал формат дискаунтера.

Таким образом, в 2007 году компании предстоит наверстать упущенное инвестиционная программа на этот год составит около 330 млн долларов. Эти средства будут направлены в том числе на расширение торговых площадей.

Руководитель аналитического портала Индикаторы рынка недвижимости Олег Репченко считает, что цена 2,2 тыс. долларов за 1 кв. м вполне адекватна для рынка Москвы. Все зависит от расположения торговых площадей, но такая цена выглядит справедливой, отметил он.

Седьмой континент не ограничивается освоением регионального рынка и продолжает наращивать свое присутствие в Москве, где конкуренция среди компаний аналогичного профиля чрезвычайно высока. Другие торговые сети в большей степени сконцентрированы на регионах, осваивая этот малоконкурентный рынок, но рентабельность Москвы по сравнению с регионами выше, что диктует цены на торговые площади.

В жизни всякое бывает. Еще вчера человек засыпал, не имея ни гроша, а, проснувшись, узнал, что он наследник. Наряду с другим имуществом, достается человеку еще и квартира, приобретенная с помощью ипотечного кредита. Первая мысль: унаследовать недвижимость это замечательно. Вторая: где найти средства для погашения кредита, ведь квартира до сих пор находится в залоге у банка.

Аналитик МДМ-Банка Елена Афонина отметила, что рынок ждал такой сделки. Во втором квартале 2006 года компания осуществила допэмиссию, заработав 200 млн долларов, которые не были потрачены, а недавно разместила облигации. По нашим подсчетам, с учетом остатков средств у компании накопилось 400 млн долларов, которые и будут инвестированы в развитие, рассуждает Елена Афонина. По словам аналитика, в результате таких покупок дискаунтера и новых магазинов компания укрепила свои и так прочные позиции на московском рынке.

Вариант первый. Долг погасит страховая компания
Как утверждают банкиры и страховщики, ипотеки бояться не надо. Если вдруг заемщик стал инвалидом или умер, ежемесячные выплаты по ипотеке не лягут тяжким грузом на его семью. Ведь недаром человек, взявший кредит, каждый год оплачивал немалую страховку.

Итак, какие варианты существуют у наследников ипотечной недвижимости? Кто должен выплатить долг банку?

Условия страховых договоров во всех страховых компаниях аналогичные. Смерть, наступившая в результате несчастного случая или болезни, признается страховым случаем. Страховые компании предпочитают погасить долг сразу одномоментно. В этом случае наследникам достанется квартира, с которой уже снято обременение.

Как известно, для того, чтобы получить ипотечный кредит, заемщику, помимо прочего, надо застраховать жизнь и здоровье. Допустим, страховая компания посчитала, что род деятельности и состояние здоровья гражданина позволяют ему стать их клиентом. Тогда, если смерть признается страховым случаем, долг заемщика перед банком оплачивают страховщики. Наследникам же остается скорбеть об ушедшем в мир иной родственнике и тихо радоваться доставшейся квартире, за которую не придется платить весьма ощутимые ежемесячные ипотечные взносы.

Вариант второй. Принять наследство и платить дальше
Если наследник решит, что ипотечная квартира ему необходима, он должен прийти в банк и обсудить условия дальнейшего погашения кредита. Схем уменьшить ежемесячные выплаты несколько. К примеру, за счет увеличения срока кредитования или временной отсрочки на несколько месяцев по оплате основного долга. В этот период наследник будет выплачивать лишь проценты. Рассчитываясь несколько месяцев по минимуму, вступивший в наследство получает, таким образом, время на то, чтобы, собравшись с мыслями, найти средства для дальнейшего погашения кредита.

Однако если вдруг заемщик по каким-то причинам решил свести счеты с жизнью, бремя ипотечных выплат ляжет на плечи его наследников.

Вариант третий. Продать и заработать деньги
Именно так нередко поступают, если наследников несколько. Группе товарищей проще продать квартиру (договорившись с банком) и поделить оставшиеся от уплаты ипотечного долга деньги. Причем, продаваться квартира может как мирным путем, так и по решению суда.

Если человек не планирует жить в ипотечной квартире, то ее можно сдавать в наем (по согласованию с банком). Учитывая, что минимальная стоимость аренды однокомнатной квартиры в столице $600, а двухкомнатной $700, на часть ежемесячного платежа недвижимость заработает сама.

До судебных разбирательств дело доходит в следующих случаях. Например, банк и наследники заемщика оценивают остаток долга и проценты по нему каждый на свой лад. Или наследники не согласны с выводами экспертов о добровольном уходе заемщика из жизни. При вынесении решения суда в пользу банка квартира будет продаваться по цене, гораздо меньшей, чем рыночная. Ликвидационная стоимость обычно составляет 75% от рыночной на момент покупки. К тому же наследникам придется оплатить судебные издержки. Банк же свой кредит с процентами все равно получит, а вот наследники существенно проиграют.

Судиться банкам не выгодно, поэтому они предпочитают мирное решение вопроса. В этом случае продажа ипотечной квартиры наследниками практически ничем не будет отличаться от обычной сделки купли-продажи. Наследники самостоятельно или через агентство недвижимости ищут покупателя, а потом для решения финансовых вопросов (кому и сколько денег закладывать в ячейку) приводят его в банк.

Если, скажем, квартира оформлена в собственность супругов в равных долях, то, скорее всего, страховая компания погасит долг ушедшего из жизни супруга, если смерть его будет признана страховым случаем. Созаемщику жене придется и дальше рассчитываться с банком по своей доле кредита. До полного погашения остатка ссудной задолженности обременение с квартиры снято не будет.

Вариант четвертый. Если супруги созаемщики
Спорная ситуация по поводу долгов умершего может возникнуть, если супруги являются созаемщиками. Кто и в каком объеме заплатит по долгам, зависит в этом случае не только от того, признан уход из жизни страховым случаем или нет. Для страховщиков важно, в чью собственность и в каких долях была оформлена квартира. Чаще всего квартира оформляется в совместную собственность супругов. Тогда могут возникать спорные вопросы. Шаблонов их решения, увы, пока не существует все определяется исключительно в индивидуальном порядке.

Максим Бородыня, главный операционный юрист юридической компании Бергер Партнеры:

Комментарий
Деньги, от которых глупо отказываться

В наследство, гласит закон, вступают на всю наследственную массу, а вот выделить из нее ипотечную квартиру в пользу кого-то (или отказаться) можно только по соглашению сторон. В данном случае по соглашению с кредитной организацией или сонаследниками.

По закону все, что есть у наследодателя на дату смерти, наследуется в порядке, который определен Гражданским кодексом РФ. Таким образом, наследники, вступающие в наследство, принимают на себя и бремя платить по долгам наследодателя. Поэтому решить, является ли благом ипотека, доставшаяся в наследство, или нет, наследник должен сам. Ведь квартира находится в залоге у банка, и наследник обязан обсудить условия погашения залога с кредитной организацией.

Василий Белов, генеральный директор брокерской компании Фосборн хоум:

Кто заплатит по ипотечным долгам, определяет договор страхования. Разумеется, если наступает страховой случай, страховая компания обязана заплатить по ипотечным долгам клиента. Но только в той части, которая принадлежала наследодателю.

Чаще всего, если случается несчастье с заемщиком, страховые компании погашают его ипотечные долги. Схема достаточно проста: страховщики погашают остаток долга, потом квартира освобождается из-под залога, а дальше в наследство вступают наследники.

Страхование жизни и здоровья заемщика необходимое условие при оформлении ипотеки. Кому достанутся долги, зависит от разных факторов: от количества наследников, степени родства, от того, признана ли смерть заемщика страховым случаем.

Совет наследникам: в наследство по ипотечной квартире следует вступать даже, если нет возможности платить по долгам заемщика. Ведь сегодня рыночная стоимость квартиры, находящейся в залоге, больше, чем размер кредита. Отказываться от такого наследства просто нелогично.

Кроме самоубийства, практически все случаи ухода из жизни заемщика считаются страховыми.

Вопрос, кому и сколько денег будет передано, чаще всего решается следующим образом. Арендуется ячейка в банке, выдавшем ипотечный кредит. В момент подписания договора купли-продажи покупатель закладывает деньги в ячейку. Условия ее открытия регистрация прав собственности на квартиру новым покупателем. После регистрации все получают свои деньги. Ячейка открывается, банк забирает свою часть, продавец свою.

Когда банк и наследники не могут прийти к взаимному соглашению, квартира продается по решению суда. Если стороны договорились об условиях продажи, клиент может продавать квартиру. Схема продажи ипотечной квартиры в этом случае ничем не отличается от обычной сделки купли продажи. Единственное отличие в том, что покупатель все финансовые вопросы решает с банком.

Наше все?
Оценки объемов этого рынка продавцами разошлись значительным образом. Да и определение самого понятия недостроенный объект вызвало дискуссию. Чаще всего в коллекцию подмосковного недостроя относят неготовые для проживания объекты, зарегистрированные в качестве таковых, и неготовые объекты, не имеющие документов о праве собственности вовсе. Эту ситуацию в компании Миэль-Недвижимость обрисовывают таким образом: 1-5% это брошенные строения, чаще всего коробка с крышей или без либо только фундамент, 2-10% коттеджи без внутренней отделки (коробка под крышей с полностью замкнутым контуром), 3-30% это коттеджи под чистовую отделку.

Если кредит оформлен на заемщика и созаемщика, то, кто будет платить по долгам, страховая компания или созаемщик, зависит от двух моментов:
Признан ли уход из жизни созаемщика страховым случаем.
Кто является собственником квартиры. Если квартира оформлена в совместную собственность, то страховка покроет лишь долю заемщика. Если квартира оформлена в собственность лишь заемщика, страховая компания погасит весь остаток долга.
Статистики рынка недостроенных загородных объектов не существует. Однако рынок такой есть, и он огромен. По существу, каждый покупатель загородного жилья, прежде чем въехать в дом, занимается доведением его до ума, и дело не сводится лишь к незатейливому приклеиванию обоев и выбору гардин.

Дом под отделку, рассказывает о реалиях загородного рынка столичного региона Ветлугина, представляет собой чаще всего кирпичную или пенобетонную коробку. Иногда ее снаружи штукатурят, иногда обещают, что оштукатурят потом. Крыша, окна, межэтажные перекрытия все это уже есть. Коммуникации чаще даже не введены в дом, а находятся на участке, готовые к подключению.

В компании Новый город считают, что примерно 70% того, что продается на рынке загородной недвижимости Подмосковья, это недостроенные объекты. Наталья Ветлугина, аналитик компании, обосновывает показатель таким образом: Есть несколько стадий строительства. 90% девелоперов предпочитают продавать объекты под отделку. То есть значительную часть средств в этот дом еще предстоит вложить, обычно почти столько же, сколько уже заплачено за саму коробку. Тем не менее эти дома активно продаются и пользуются спросом. С одной стороны, покупатель получает возможность растянуть затраты во времени. С другой потому, что некоторые покупатели недооценивают объем предстоящих затрат. А кроме того, у большинства людей просто нет возможности купить что-то другое.

Недостроенный объект понятие весьма расплывчатое. Так можно назвать и фундамент: начали строить и бросили. Однако массово на рынке присутствуют стадии под отделку и под чистовую отделку, резюмирует Ветлугина.

Под чистовую отделку это совершенно другая стадия строительства, когда коммуникации разведены по дому, есть проект планировки и на стадии покупки понятно, где будет санузел (соответственно, куда будут подведены вода и канализация), где кухня (следовательно, туда проведут газ). Система отопления смонтирована. Батареи либо установлены, либо подведены трубы для установки. Стены оштукатурены. Нет электроразводки понятно, что размещение розеток и светильников тесно связано с интерьерными решениями. Внутренние отделочные работы также выполняются после покупки.

В качестве примера в Tweed приводят Бенилюкс, Павлово, Пестово. Типичный портрет недостроенного объекта нарисовать достаточно сложно, говорят риэлторы, но в общих чертах он таков: часть домов возведена, часть уже заселена, часть вообще не построена. Параллельно с домами возводятся объекты инфраструктуры.

То, что целые поселки продаются хронически строящимися, известно давно. И к этому все привыкли. Стадия недостроенности, говорит Елена Первакова, руководитель отдела загородной недвижимости агентства элитной недвижимости Tweed, напрямую зависит от размера поселка. Чем больше территория застройки и предполагаемое количество домов, тем выше процент недостроя. Как правило, при возведении больших проектов строительство делится на несколько очередей. А бывают и такие случаи, когда по ходу застройки объекта у девелопера появляется возможность приобрести граничащий с поселком участок земли. Тогда количество очередей застройки увеличивается. В зависимости от концепции поселка и его размера срок строительства объекта может составлять от трех до пяти лет.

Личные и корпоративные банкротства одна из причин, которую участники рынка называют одной из существенных предпосылок для появления время от времени на рынке недостроенных объектов. А это может происходить не только в периоды экономических дефолтов в глобальном масштабе. Человек со средним достатком не рассчитал финансовые возможности и захотел построить дорогой дом, рассуждает Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood, а потом у него закончились средства и он вынужден либо продавать его, либо отложить строительство на время накопления денежных ресурсов.

Происхождение видов
Когда говорят о недостроенных объектах, ссылаются на кризис 1998 г. Я думаю, что каждый помнит пустые глазницы краснокирпичных монстров фактически на всех загородных направлениях, говорит Анатолий Балашов, консультант компании Кирсанова-Риэлти, аффилированной с офисом Christie's Grate Estate. Жанна Лебедева, руководитель департамента загородной недвижимости компании Welhome, также припоминает те непростые времена: в тот период большинство домов строили сами жильцы, а финансовая ситуация в стране оставляла желать лучшего.

Жанна Щербакова, директор департамента загородной недвижимости Миэль-Недвижимости, объясняет нехваткой средств для реализации проекта или расчетными вложениями в проект по минимуму не только существование брошенных объектов, но и реализацию объектов без отделки. Похожую оценку высказывает и Ветлугина. Для застройщика стимулом для реализации на стадии под отделку, а не под чистовую отделку, говорит она, является некоторая строительная хитрость: чем больше готов дом, тем больше просматривается недочетов, связанных с неправильной планировкой. То есть продавать в состоянии под отделку это меньший риск. В тех случаях, когда продажа таких домов затрудняется, застройщики начинают доводить их до стадии под ключ. На эту категорию спрос есть.

Никто не застрахован и от территориальных споров. Если такой спор возник при строительстве, говорит Жанна Потапкина, руководитель отдела продаж компании Аллтек Девелопмент, то все может остановиться на неопределенный срок.

Коробка класса люкс
В каком классе количество недостроенных объектов самое большое? В компании Усадьба предложили свое видение этой проблемы в целом. Евгений Иванов, директор агентства, для начала так же, как и многие его коллеги, попытался определиться с терминами. Однако выстраивая логику ответа, что называется, от обратного.

В компании Welhome считают, что в числе недостроя часто оказываются объекты инфраструктуры. Они являются главным обременением для застройщика, поскольку их возведение и эксплуатация довольно дороги. Таким образом, девелоперы зачастую забывают об обещанных объектах или замораживают их строительство. А кроме того, говорит Лебедева, самой распространенной причиной недостроя являются технические ошибки при строительстве или проектировании, обнаруженные на той стадии, когда выгоднее оставить дом, как есть, чем сносить его и строить заново.

К тому же, считает Иванов, стоит учитывать, что в настоящее время даже готовый объект может рассматриваться как недострой просто потому, что новый владелец не собирается в нем жить, а планирует лишь использовать земельный участок и коммуникации. Таких примеров немного, и относятся они к престижным местам, в которых наблюдается дефицит свободной ликвидной земли, чаще всего лесной.

По его мнению, под готовым объектом понимается дом под ключ, под чистовую отделку либо готовый под отделку. Подобные объекты, утверждает он, требуют минимальных дополнительных финансовых вложений (если не считать стоимости объекта). Все остальные дома, имеющиеся на рынке, требующие серьезных строительных работ (отсутствие кровли или наличие только фундамента и проекта, по которому планируется строительство, отсутствие коммуникаций), могут относиться к недостроенным.

В агентстве недвижимости Doki высказываются прямо противоположным образом. Чаще всего недострой встречается в классе люкс, говорит Алла Ефремова, PR-директор компании. Проекты в этом сегменте рынка отличаются помпезностью, высоким качествам материалов и работ и, следовательно, большими затратами. Поэтому, если у заказчика возникают финансовые проблемы, объект становится долгостроем. Или недостроем.

Самый типичный пример недостроя коробка, фундамент и стены дома, который возводится по индивидуальному проекту. Ни кровли, ни коммуникаций, ни окон, ни дверей подобный объект не имеет. Совершенно точно можно сказать, отмечает Иванов, что на элитном рынке подобных объектов абсолютное меньшинство, примерно 2-3% от общего количества предложения.

По мнению Балашова, больше всего недостроенных домов в неохраняемых поселках на максимально неликвидной земле, там, где отсутствует заинтересованность в достраивании либо в сносе. Все дело в стоимости, объясняет он: на ликвидной земле недострой отсутствует, за редким исключением когда нет легитимного владельца или существует имущественный спор.

Теоретически, говорят в компании Welhome, недостроенный объект можно причислить к какому-либо классу на основе концепции, которая, как правило, лежит в основе проекта.

Судьба незавершенки
Кризисы это санитары рынка, говорит Балашов, считая, что именно кризис 1998 г. заставил снести многие неликвидные загородные объекты, в том числе и возведенные на дорогой земле. Рост стоимости земли, по мнению эксперта, инициировал снос однозначного неликвида. Это же стало главной причиной массового исчезновения брошенных недостроенных домов. И сейчас рынок дорос практически до всех незавершенных объектов, за исключением, конечно, домов с запутанной юридической историей.

Единственный сегмент загородного рынка, для которого в силу его специфики данная проблема неактуальна, это деревянные дома, говорит Ветлугина. По той причине, что в недостроенном виде деревянный дом и выглядит страшно, и гораздо быстрее приходит в негодность, так как гниет.

Такие экономические пружины невысокий спрос и невысокая стоимость являются самым главным механизмом снижения процента недостроенных объектов.

В компании Бест-Недвижимость говорят, что регистрировать объект как недостроенный, затрачивая на это время и деньги, многие считают невыгодным. Лучше довести его до какого-то необходимого минимума, говорит Сергей Ганусов, менеджер отдела загородной недвижимости корпорации Бест-Недвижимость, получить акт о сдаче в эксплуатацию, свидетельство о праве собственности и продать с максимальной прибылью. Тем более что готовые дома пользуются гораздо большим спросом, чем не завершенные строительством. В Doki приводят недавний пример: предлагающийся объект площадью 1000 кв. м при условии полной готовности мог быть оценен в $2,5 млн. Но поскольку вместо медной крыши присутствует рубероид, на окнах отсутствуют стеклопакеты (они забиты деревом), цена на предлагаемый объект, включая стоимость участка, составила $1,2 млн. Но даже за эти деньги покупателей пока нет.

Есть, правда, и другие мнения. Оформить недостроенные дома сейчас ничуть не проще, говорят в Новом городе. Процесс согласований все равно огромный, приходится проходить все инстанции. Если дом засветился его кто-то где-то пытался продать и власти знают о существовании объекта, проект должен быть согласован. И представить дело так, что продается только земля, не получится. А для продажи нужны правоустанавливающие документы.

Самым же важным в последнее время становится упростившаяся процедура регистрации строений. Об этом говорят многие спикеры. Технически, говорит Лебедева, недострой проще реализовывать, так как подобные объекты требуют меньше согласований и документов. Процедура оформления прав на объект незавершенного строительства занимает меньший временной промежуток, согласна Лилия Кузьмина, менеджер отдела загородной недвижимости компании IntermarkSavills. Получив описание объекта незавершенки (справки БТИ) и подтвердив свое право собственности на землю, можно регистрировать право собственности на объект незавершенного строительства. Если необходимо регистрировать титул, то зарегистрировать объект незавершенного строительства несколько дешевле и проще по срокам, в то время как приемка строения в эксплуатацию сложная процедура, более дорогая и длительная, говорят в Миэле. С введением дачной амнистии стало возможно зарегистрировать право на строение, не принимая его в эксплуатацию.

Инвестиционный вариант
Инвестиционные покупки чаще совершаются на рынке новостроек, в коттеджных поселках там это стандартная практика, поскольку на этапе инвестирования в недострой застройщик дает максимальные скидки, напоминают в Миэле. Доля подобного рода сделок на этом рынке около 70%.

По оценке Литинецкой, особых сложностей с продажей недостроя нет, хотя есть определенные тонкости. Если земля находится в аренде, то оформить собственность на участок можно только по окончании строительства. В противном случае при продаже необходимо будет отдельно продавать недостроенный объект, отдельно переуступать права аренды.

Вариантов развития событий здесь может быть два. Первый участок был куплен по бросовой цене, затем возведен объект, и на определенной стадии строительства он реализуется. Второй покупка недостроенного объекта для доведения его до определенной кондиции и продажа с максимальной прибылью.

Является ли в таком случае незавершенность признаком инвестиционной покупки? Среди частных сделок купли-продажи практика подобного инвестирования менее распространена в силу меньшего влияния репутации застройщика и различий в цене, считает Щербакова.

Причины продажи объекта недостроенным могут быть разными. Купил человек землю, решил строить, потом передумал. Но чаще всего инвестиционный мотив просматривается. Уже появилась профессия частный застройщик, говорит Ветлугина. Часто он маскируется, рассказывая истории о том, что покупал для себя, но по каким-то причинам приходится дом продавать. Но обычно такого профессионала видно.

Покупка недостроенного объекта однозначным признаком инвестиционных целей служить не может, считает Иванов, но подобный мотив все-таки достаточно часто бывает основным при совершении сделки. Похоже оценивают ситуацию и в Новом городе. Елена Первакова вообще считает, что около 40% недостроенных объектов приобретаются как инвестиционные.

В целом чем ближе дом к стадии готовности, тем он проблемнее, констатирует Ветлугина. Потому что логика мне нравится, но я хочу поменять местами спальню и туалет на самом деле означает очень существенные переделки. Хотя не все это умеют понять и оценить сразу.

Есть дома, которые можно достроить и продать со значительной прибылью, т. е. они обладают нормальной архитектурной концепцией, построены добротно (ничего перестраивать не надо) и с коммуникациями все в порядке. Это ликвидный недострой. А есть очень сомнительные строения с неважной архитектурой, строительными ошибками, непрофессионально выполненной инженерной разводкой. Не слишком внимательный покупатель может всего этого не заметить, так как истинное состояние дома может быть указано только в решении госкомиссии. В такой недострой нужно будет вложить много средств, и то не факт, что готовый дом окупится или вообще удастся его продать.

Платить придется
Налоговая практика многих стран предполагает уплату налогов только на готовые объекты. И это удобно: не прикрутил дверную ручку и выдал таким образом свой дом за недостроенный. Актуально ли это для российского рынка?

В Blackwood считают, что никто специально не возводит недостроенные объекты, чтобы продать их в таком виде. Недострои появляются в исключительных ситуациях, поэтому их мало на рынке, говорит Литинецкая.

Согласно российскому законодательству, подтверждают в компании IntermarkSavills, объект незавершенного строительства объектом налогообложения не является. Собственник платит в этом случае только налог на землю. Когда объект уже введен в эксплуатацию, возникает налог на имущество. В зависимости от стоимости объекта годовая ставка налога составляет 0,1-2% от стоимости дома. При стоимости недвижимости до 300 000 руб. ставка налога составляет до 0,1%, от 300 000 до 500 000 руб. от 0,1% до 0,3%. Если дом дороже 500 000 руб., то ставка налога составляет от 0,3% до 2% от стоимости дома.

Действительно, подтверждают в компании Tweed, встречаются случаи, когда люди оформляют уже достроенный дом как недострой (указывая, например, что не готова одна из комнат), но уже живут в нем, не платя налогов. По данным компании, перемены в этом смысле не за горами: законодатели работают над усовершенствованием законов в плане введения налогов на недостроенное жилье.



Главная --> Публикации