Главная --> Публикации --> Управляй и властвуй Лужков выделил землю для гольфа Подмосковные власти взвинтили цены на жилье Из-за нехватки дорог в москве может быть остановлено строительство жилья Интересное положение

— Сейчас основной спрос наблюдается в классе В, причем не в центре, а в районе третьего транспортного кольца, где имеются хорошие транспортные развязки. Даже иностранные компании сейчас понимают, что арендовать офис класса А слишком накладно, и «рабочий» (не представительский) офис может находиться и в классе В. Например, в бизнес-центре на 2-й Звенигородской, 13 недавно разместились зарубежные компании «Сити Банк», Saint-Gobain Isover, в бизнес-центре «На Войковской» — компания «Рамэнка».

Владимир Пушкин, ведущий консультант по коммерческой недвижимости Penny Lane:

В последнее время класс В все чаще «происходит» из реконструированных зданий в промзонах Москвы, активно превращаемых в новые деловые районы. Так, два последних эксклюзива Penny Lane — на ул. Бакунинской, 71 и на ул. Ибрагимова, 37/50 — получило на востоке столицы, где пока нет больших бизнес-центров (кроме бизнес-центра «На Спартаковской» с общей площадью офисов около 12000 кв. м, который успешно сдан в аренду). Поэтому ставки аренды в этом районе пока не высоки, хотя он активно осваивается в плане бизнес-недвижимости.

В принципе, класс В предоставляет арендаторам те же услуги, что и класс А, но более «потребительского» уровня: например, вместо подземного паркинга предлагаются охраняемые наземные парковки с достаточным количеством парковочных мест. Кстати, зачастую здания класса В предлагают большее количество парковочных мест. Как пример — успешность бизнес-центра «На Войковской», предлагавшегося в аренду летом этого года, определилась в том числе его просторной парковкой, рассчитанной на 200 мест при 7000 кв. м офисных площадей.

Увеличение спроса на класс В непрерывно наблюдается в течение всего последнего года. Например, такие летние предложения в классе В, как бизнес-центры на 2-й Звенигородской, 13, на Шарикоподшипниковской, 13, бизнес-центр «На Войковской» на Ленинградском шоссе, 16, стр.9, на Летниковской ул., 10 общей площадью около 20000 кв.м были успешно сданы в аренду уже к концу лета. На оставшийся свободный этаж (площадью около 800 м) в бизнес-центре «На Войковской» в настоящее время претендуют несколько компаний, в числе которых ведущие мировые корпорации.

Реконструируемые объекты имеют преимущество перед новым строительством прежде всего в достаточности территории, которая позволяет обеспечивать арендаторов необходимым количеством парковочных мест, а также возводить надземные многоуровневые паркинги (как в офисном центре на 3-й ул. Ямского поля, который активно сдавался в аренду в течение 2002 г., на 4000 кв. м офисных площадей арендаторам предлагалось 300 мест в надземном многоуровневом паркинге; другой пример — рядом с новым офисным центром на Бакунинской ул. возводится многоуровневый паркинг, которым смогут пользоваться арендаторы нового здания).

Арендные ставки в классе В в ближайшее время составляют от 350 до 450$ в зависимости от местоположения объекта. В настоящее время крупных объектов класса В на рынке нет, но имеется много предложений небольших помещений (от 50 до 300 кв.м) в различных офисных зданиях.

Учитывая большой спрос, многие инвесторы, приобретая здания, преобразовывают их в класс В. По сравнению с новым строительством это требует минимальных финансовых затрат и меньших временных потерь при согласовании документов.

— на ул. Бакунинская, д. 71: общая площадь 6700 кв. м, Арендная ставка 350$ за кв. м в год, включая НДС. Охраняемая парковка на 100-120 машин. Парковка вдоль фасада здания рассчитана на 70 машин. Офисный центр располагается в непосредственной близости от третьего транспортного кольца, в 10-12 мин. ходьбы или в трех троллейбусных остановках от станций метро «Бауманская» и «Электрозаводская»;

Поэтому строится и реконструируется много объектов. В ближайшие полгода в классе В будут введены в строй следующие объекты:

В настоящее время площади предлагаются по 290$ за кв. м в год (включая НДС и операционные расходы). Помещения предоставляются в состоянии «под отделку» (ShellCore). Планировка помещений производится в соответствии с пожеланиями арендатора, стоимость стандартного пакета отделки включена в арендную плату;

— на ул. Ибрагимова, д. 37/50: офисный центр располагается в 10 минутах пешком от метро «Семеновская». Общая площадь 18000 кв. метров. Предлагаются в аренду площади от 150 до 18000 кв.м. Строительство ведется в 2 очереди: 1 очередь (3-7 этажи и мансарда) общей площадью 11000 кв. м будут готовы под отделку в феврале 2003 года. Охраняемая наземная парковка на 70 машино-мест; 2 очередь (1-2 этажи) общей площадью около 5000 кв. м будут готовы под отделку в апреле 2003 года. Охраняемая наземная парковка на 150 машино-мест.

— на ул. Т.Фрунзе реконструкция, около 20000 кв. м. Введение в строй — в марте 2003 г. Собственник предлагает несколько вариантов решения ценового вопроса для арендаторов: если ремонт проводится за счет владельца, то ставка аренды составит 350-380$ без НДС; если арендатор принимает участие в реконструкции здания, то ставка аренды составит 340-360$, включая НДС.

— на ул. Дубининской бывшее заводское административное здание, реконструкция. Общая площадь 27000 кв. метров. Первая очередь — реконструкция административной части здания площадью 6000 кв. м — будет запущена в апреле 2003 года. В течение последующих полутора лет будет проведена реконструкция заводской части здания, которая требует больших капиталовложений и строительных мощностей. Ориентировочная ставка аренды составит 450$, включая НДС и операционные расходы;

В классе А сейчас активно рассматриваются арендаторами бизнес-центры, которые будут введены в строй в ближайшие полгода:

В классе А сейчас наблюдается стабильный спрос, и ставки аренды составляют от 500$ и выше в зависимости от местоположения объекта и оказываемого в нем сервиса.

— на 2-й Звенигородской ул. площадью 16000 кв. м, с подземным и наземным паркингом. Введение в эксплуатацию — в ноябре 2002 г. Арендная ставка $530, включая НДС, коммунальные платежи и услуги охраны;

— на Кузнецком мосту, 17 офисные площади от 248 до 2525 кв. м по 560$ без НДС. Подземная автостоянка и гостевая парковка;

— бизнес-центр «Западный мост» на Ленинградском пр-те офисные площади от 378 до 4850 кв. м по 550$ без НДС, включая операционные расходы. Наземная охраняемая парковка на 300 мест;

— на Мясницкой ул. офисные площади от 122 до 3307 кв. м по 550$. Ставка аренды (без НДС) включает операционные расходы. Подземный и наземный паркинг;

Общая площадь здания: 11457 кв.метров. Площадь подземной части: 2080 кв. метров.

— «Энка» предложит рынку свое новое здание «Башня на Павелецкой» 35000 кв. м коммерческих площадей. Из инвестиционных проектов укажем офисный центр класса А на ул. Викторенко, вл. Penny Lane эксклюзивно ищет соинвестора для реализации этого проекта. (9-этажный офисный центр класса А будет выстроен в непосредственной близости от станции метро «Аэропорт», в 140 метрах от Ленинградского проспекта.

Профессиональное управление зданием. На первом этаже предполагается размещение отделения банка. На втором этаже будут размещены конференц-зал на 120-150 посадочных мест, ресторан, кафе.

В двух подземных этажах будет расположена автостоянка на 52 автомобиля.

Среди последних тенденций рынка отметим увеличение спроса на большие площади (от 1000 кв. м) у крупных сырьевых компаний и других российских фирм, которые стараются объединить свои разрозненные структуры в одном здании. В последнее время мы получили несколько таких заказов: от компаний «Юкос» и «Славнефть», которые уже работали с нами; от «Independent Media», которая рассматривает вопрос о переезде с ул. Выборгской (м. «Водный стадион») поближе к центру.

Сумма соинвестиций — до $8 млн. Пропорционально вложенной сумме соинвестор приобретает площади до 6000 кв. метров. Продолжительность строительства — 18 месяцев с момента заключения договора. Вся документация на земельный участок и строительство готова.

Те россияне, которые не имеют собственных денежных средств для первоначального взноса, но являются собственниками квартиры, которую хотели бы поменять на большую, могут получить в НИКОМ ипотечный кредит по схеме «улучшения жилищных условий». В этом случае они получают два кредита: краткосрочный и долгосрочный. Первый выдается на год под 16% в валюте в размере не более 50% от рыночной стоимости имеющийся квартиры. Второй кредит выдается на 10 лет для приобретения новой квартиры. Причем нужно рассчитать так, чтобы эти 50% от старой квартиры составляли не менее 30% стоимости новой.

Кредит НИКОМ "Молодежный" предназначен для заемщиков в возрасте до 33 лет включительно. Впрочем, как сообщил ГАЗЕТЕ один из сотрудников банка, отвечающий за прием заявок на кредитование, на пару лет превышения положенного возраста внимание обращаться не будет. Согласно этой схеме размер первоначального взноса составляет 5% или 10% от стоимости квартиры, а ставка кредита - 13-16% годовых в долларах. При этом, пока заемщик не оплатит 20-25% от стоимости жилья, погашать кредит придется по повышенной процентной ставке - 15-16% годовых в валюте, после чего она снизится до 13%. Кредит также рассчитан на 10 лет.

После того как будет продана старая квартира и выплачен краткосрочный кредит (кстати, его можно гасить досрочно), проценты снижаются до 13-15% годовых в валюте.

До момента погашения краткосрочного кредита нужно будет платить повышенные проценты - 16% годовых в валюте. Следует учесть, что в этот момент времени две квартиры будут находиться в залоге.

Кстати, НИКОМ уже подписала соглашение с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). По словам президента НИКОМ Елены Клепиковой, компания постарается договориться с агентством о сотрудничестве напрямую, минуя регионального агента, то есть Московское ипотечное агентство. Это означает, что в ближайшее время НИКОМ станет выдавать рублевые ипотечные кредиты по стандартам агентства (под 15% годовых в рублях на срок от года до 20 лет).

Стоит отметить, что затраты по кредиту процентами не ограничиваются: необходимо будет потратить 40 долларов на рассмотрение кредитной заявки, 1,8% от суммы кредита за открытие и ведение ссудного счета, 1,2% от размера кредита, увеличенного на 10%, за оплату страховки. Также не стоит забывать про нотариальную и регистрационную пошлину и аренду депозитной ячейки.

В частности, Фора-банк начал выдавать ипотечный кредит «Молодая семья» на следующих условиях: первоначальный взнос 10% от стоимости квартиры, на срок до 10 лет под 14% годовых в валюте (сбор за рассмотрение кредитной заявки - 1 тыс. рублей, пошлина за нотариальное удостоверение договора купли-продажи и ипотеки - 1,5% от стоимости жилья, госрегистрация договора - 2127 рублей, сбор за проведение кредитной сделки - 120 долларов и плата за снятие наличных - 0,5% от суммы кредита). Программа «Фора-инвест супер» предназначена для покупки строящегося жилья: сумма кредита - до 70% от стоимости квартиры, срок до 10 лет под 16% годовых в валюте до момента оформления прав собственности и 12% годовых с момента оформления прав собственности и залога. Накладные расходы по этой программе складываются из сбора за рассмотрение кредитной заявки (1000 рублей), стоимости оценки квартиры (100 евро), госрегистрации права собственности заемщика и залога банка (1800 рублей), сбора за проведение кредитной сделки (200 долларов) и платы за снятие наличных (0,5% от суммы кредита). В обоих случаях заемщик обязан застраховать свою жизнь и приобретенную квартиру: страховая премия составляет в среднем 1% в год от остатка задолженности по кредиту, увеличенной на 10%.

Банки охотятся на заемщиков
Не только НИКОМ заинтересована в потенциальных заемщиках. О существенном расширении своих ипотечных программ уже заявили Внешторгбанк (в сентябре банк представит несколько ипотечных продуктов), Райффайзенбанк, DeltaCredit, Московское ипотечное агентство, Фора-банк и другие.

По мнению Тимербулатова, «российская ипотека должна иметь социальное лицо. Ипотека сегодня наиболее актуальна для так называемых социально незащищенных слоев населения: молодежи, работников бюджетной сферы, военных. Для этих категорий граждан необходимо строить жилье со стоимостью не более 220 долларов за квадратный метр, тогда при среднемесячном суммарном доходе семьи в 300 долларов граждане смогут инвестировать в свое жилье от 9000 до 15 000 долларов в течение 10-15 лет. В случае стоимости ипотечного кредита 7-9% в год сумма ежемесячных платежей по ипотечному кредиту составит от 75 до 100 долларов».

Кредиты для бюджетников
Президент группы компаний «Конти» Тимур Тимербулатов предложил принципиально новый подход к реализации программы ипотечного жилищного кредитования в России без предварительного взноса в размере 30% от стоимости приобретаемой квартиры.

Государственную программу развития ипотечного кредитования разработал Госстрой РФ. Председатель Госстроя Николай Кошман считает, что в рамках государственной ипотеки жилье должны получить те, кто не имеет возможности купить квартиру, накопив на нее: учителя, врачи, работники культуры, военнослужащие. Схема их обеспечения жильем выглядит следующим образом: люди с низкими доходами будут пользоваться жильем на условиях срочного найма, постепенно его выкупая. Они будут рассчитываться за свое жилье в течение 15-20 лет, погашая кредит и выплачивая банку проценты.

Пилотные проекты по этой программе будут реализованы в Московской и Калужской областях, где «ипотечные» дома будут построены на собственные средства компании.

В соответствии с соглашением, пояснил заместитель председателя Госстроя Владимир Пономарев, Госстрой выступит организатором инвестиционно-строительных проектов, включая проведение их юридической и экономической экспертизы и организацию кредитных линий. АИЖК, в свою очередь, будет рефинансировать привлеченные кредиты.

Кроме того, между АИЖК и Госстроем недавно подписано соглашение о совместной деятельности.

Наш профессиональный праздник от всей души поздравляю всех, кто участвует в строительном процессе города, - архитекторов, проектировщиков, подрядчиков, инвесторов, представителей власти на местах. Могу сказать, что за эти годы в столице сформировался по-настоящему грамотный, заинтересованный коллектив единомышленников. Другие просто не задерживаются в нашей профессии, ведь она не из самых легких. Наилучшие пожелания и искренняя благодарность всем коллегам, на кого всегда можно положиться, за добросовестный труд, взаимопонимание и надежность!

Прогноз
Генеральный директор ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" Александр Семеняка считает, что увеличение объемов ипотечного кредитования позволит 3 млн. российских семей улучшить жилищные условия. Он пояснил, что сегодня средний размер жилищного займа составляет 300-500 тыс. рублей. При стоимости одного квадратного метра жилой площади около 10 тыс. рублей ежемесячный взнос по кредиту составляет около 4 тыс. рублей (15% годовых на 20 лет). По расчетам Семеняки, к 2010 году объем жилищного ипотечного кредитования в России может составить 5% ВВП.

Казанский храм на Красной площади и Воскресенские ворота с Иверской часовней - сегодня нам кажется, что они стоят здесь испокон веку и не было десятилетий их небытия. А ведь они восстановлены совсем недавно... В Парке Победы на Поклонной горе сияют под летним солнцем купола храма Святого Георгия Победоносца и светятся легкими узорами стены мечети. Обрели вторую молодость величественные сооружения Вазузского гидроузла, Рублевской и Восточной водопроводных станций. А совсем недавно тысячи московских семей праздновали переезд в новые квартиры на Красной Пресне, Новорогожской и Рабочей улицах...

А.С.МАТРОСОВ, начальник Государственного унитарного предприятия "Управление по реконструкции и развитию уникальных объектов", Заслуженный строитель России

В последние годы спектр деятельности Управления существенно расширился - оно принимает самое активное участие в общегородской программе сноса пятиэтажногго и ветхого жилья и строительстве для москвичей нового. И все же среди городских заказов по-прежнему немало "изюминок", подтверждающих название предприятия: здесь умеют работать в самых необычных условиях и строить - уникальное.

И во всем этом многообразии - труд специалистов ГУП "Управление по реконструкции и развитию уникальных объектов", с самого начала его образования в 1996 году возглавляемого одним из опытнейших организаторов московского строительства Александром Сергеевичем Матросовым.

Пожалуй, самый известный объект нынешнего года - новое здание галереи художника Александра Шилова на Знаменке. Ее строительство продолжалось ровно год - в июле минувшего года строители пришли на эту площадку, и вот уже месяц, как состоялось торжественное открытие галереи. Если архитектурный стиль нового здания можно обсуждать, то качество исполнения признано безупречным. А ведь для организации работ на этом крохотном пятачке ГУПу - техническому исполнителю заказа - пришлось разрабатывать настоящую "покадровую" режиссуру, где было учтено все - от размещения техники до графика вывоза грунта. Как же иначе: напротив Кремля работали! Даже подземный этаж, где разместились технические службы и гардероб, строили "под прикрытием" наружного каркаса. Компактную стройку за зеленой заградительной сеткой мало кто и замечал тогда. А в результате город получил 2200 квадратных метров выставочных площадей, оборудованных по последнему слову музейного дела, в самом центре города. Редкая удача!

Храм Большого Вознесения на Никитской улице - один из знаменитых пушкинских адресов: здесь венчался первый Поэт России с первой Красавицей двух столиц. Храм был, однако, недостроен: заложенный когда-то фундамент внушительной колокольни так и не поднялся в московское небо. А стать бы ему тогда знаменитой доминантой всей округи: по проекту его высота составляет более 80 метров. Ныне, пожалуй, это первый опыт, когда то, что было задумало предками еще в XVIII веке, сбывается в XXI столетии! Как рассказал Александр Сергеевич, специалисты Управления работают на этом объекте уже два года. Вначале провели самые трудоемкие, хотя и "невидимые" работы - были переложены километры силовых, телефонных кабелей, газопровод, канализация, затем пришла очередь реставрации исторической ограды ансамбля. Тогда же заложили капсулу в основание будущей колокольни. Ныне ее стройная башня уже выведена на весь свой немалый рост. На ЗИЛе размещен заказ на отливку полного набора колоколов для звонницы. Будем ждать их малиновых звонов.

Еще одна интересная и по-своему уникальная для столицы работа - участие в пилотном пробном проекте - освоении технических площадей метрополитена. В тупиковой зоне "Станции Дмитрия Донского" начато строительство трехъярусного гаража. Естественно, подземного, вровень с тоннелем линии метро. Здесь можно разместить порядка трехсот автомобилей. А над ним поднимется вполне симпатичное административное здание служб метрополитена, который и финансирует проект. Если опыт окажется удачным, подобным образом можно использовать еще несколько десятков подземных "карманов", оставшихся после строительства конечных станций столичного метро. А это - и ощутимое решение проблем парковки тысяч машин, и дополнительные площадки, где можно построить не только административные, но и торговые, сервисные центры...

Теперь Управлению предстоит второй этап работ на Знаменке - возведение за линией исторической застройки торгово-делового центра. А перед зданием художественной галереи - там, где когда-то стоял разрушенный в 30-е годы храм Николы Стрелецкого, будет сооружена часовня, ее проект уже выполнен.

И все же основной объем работ, выполняемых теперь Управлением по реконструкции и развитию уникальных объектов, - возведение в Центральном и Северо-Западном округах жилья под переселение жителей сносимых здесь домов. Как стремительно летит время: кажется, еще недавно страницы изданий пестрели снимками первой сносимой пятиэтажки. И вот уже можно говорить о том, что в центральных районах города эта городская программа близится к завершению: снос последнего такого квартала в ЦАО намечен на 2005 год, после чего останутся всего несколько "точечных" адресов.

Как уже сообщалось, вскоре в столице начнется строительство театра Людмилы Рюминой на базе теперь уже бывшего кинотеатра "Украина". Техническим заказчиком этого городского проекта также стало Управление уникальных сооружений. Сейчас идут подготовительные работы. Должно получиться действительно хорошее театральное здание - с дополнительной сценой, удобными артистическими помещениями, двумя зрительными залами с хорошей акустикой и разными другими приятными удобствами для зрителей. Ведь ныне в театры ходят не только посмотреть представление, но и провести вечер в приятной обстановке. В хорошем театре все важно: и комфортные кресла, и угощение в буфетах, и интерьеры фойе...

На выполнении муниципальных заказов Управление успешно сотрудничает с такими известными генподрядными организациями, как ДСК-1 и ДСК-3, СУ -155, фирма ЭЛГАД. Однако, как известно, в нынешнее время работой только на муниципальных заказах продержаться сложно, прибыль от нее невелика. Для того, чтобы оставаться на плаву и удерживать лучших специалистов-профессионалов - а именно таков костяк коллектива Управления - приходится искать частных заказчиков. Надо признать, высокая деловая и профессиональная репутация команды Матросова позволяет Управлению достойно участвовать в различных тендерах, а следовательно, отсутствие работы его коллективу никак не грозит. Так что настрой у "уникальщиков" столичного стройкомплекса вполне деловой и оптимистичный. С праздником вас, уважаемые строители храмов, театров и новых светлых кварталов!
Столичные депутаты намерены серьезно ужесточить санкции за нарушения строительных норм: несоблюдение госстандартов и правил возведения, приемки и ввода в эксплуатацию зданий и т.п. Для этого они предлагают внести изменения в Кодекс об административных правонарушениях (КоАП): многократно повысить максимальные штрафы и ввести в качестве наказания за рецидивы дисквалификацию должностных лиц на срок до трех лет.

Уже можно говорить об удачном опыте реконструкции старого квартала на улице 1905 года, совсем недавно поднялись новые дома на Рабочей, Новорогожской, Международной улицах. И строительство здесь, в районе Таганки, продолжается: взамен снесенных 76 тысяч квадратных метров построили 230 тысяч. Такой запас новых квартир, по словам А.С.Матросова, дает реальную возможность уже в ближайшее время организовать волновое переселение жителей из ветхих зданий в новые дома в своем же районе.

Такое рвение даже вызвало подозрения главы яблочной фракции Сергея Митрохина. Думаю, строительное лобби поработало с депутатами, - горячился он в интервью с корреспондентом Газеты. Его недоумение можно было понять: столь резкое повышение штрафов изначально не имело шансов на прохождение через Госдуму.

Максимальные штрафы в нынешнем законодательстве за подобные нарушения исчисляются сотнями минимальных окладов труда (МРОТ). Такое наказание не может оказать существенного влияния даже на небольшое предприятие, - сетовал автор законопроекта Александр Милявский. Максимальный штраф в его проекте составляет 10 тысяч МРОТ. Причем ранее требования депутата были еще круче: в первом чтении он предлагал наказывать и на 100 тысяч МРОТ.

Компромиссная штрафная сетка теперь выглядит так. Например, предлагается за нарушение обязательных требований при выполнении инженерных изысканий, проектных, строительно-монтажных работ, а также при производстве стройматериалов штрафовать граждан на сумму от пяти до десяти МРОТ, должностных лиц - от 200 до 300 МРОТ, юридические лица - от 3 тысяч до 5 тысяч МРОТ. Организациям грозит также административное приостановление деятельности на срок до 90 суток, а должностным лицам - дисквалификация.

Впрочем, вчера Митрохин голосовал за: Милявский поубавил свой аппетит и вдобавок добавил в законопроект норму о дисквалификации, предложенную как раз яблочником.

В феврале этого года распоряжением президента функции контроля над такими объектами были возложены на Ростехнадзор. По мнению Милявского, в результате столичные уникальные здания (в Москве сейчас возводят более 200 таких объектов) могут остаться фактически без присмотра. Хотя бы потому, что у московского управления федерального ведомства просто не хватает сотрудников. Также потребуется значительное время на приобретение опыта работы, - пугает Милявский. А вот у московских властей такой опыт давно накоплен, полагает депутат.

Вторая инициатива, которую одобрила вчера Мосгордума, также принадлежит депутату Милявскому. Он намерен внести изменения в Градостроительный кодекс, чтобы вернуть московским властям надзор за строительством, реконструкцией и капремонтом опасных, сложных и уникальных построек. К таковым, например, относятся храм Христа Спасителя, стадион Лужники, строящийся деловой комплекс Москва-Сити.



Главная --> Публикации