Главная --> Публикации --> Перегрева и стагнации рынка жилья у нас не будет Шесть шагов к собственной квартире Разум и чувства: элитное жилье за $5 тыс. Рынку жилья предстоит работа над ошибками Сергей канаев, генеральный директор компании "пик-регион": "строить города - это большое искусство!"



Рост цен на столичные новостройки остановился, но это временно, говорит большинство аналитиков. Ажиотаж закончился, а с ним и ценовая гонка, вытеснившая с рынка потребителей с доходами средними и ниже среднего, повлиявшая даже на поведение покупателей элитного жилья, не готовых платить требуемые деньги за предлагаемое качество.

Но спрос по-прежнему неудовлетворен, а значительного увеличения объемов предложения, которое могло бы существенно скорректировать цены вниз, ожидать не приходится. Напротив, хотя общие объемы ввода площадей (4,7 млн кв. м в 2006 г., примерно 5 млн кв. м в планах на 2007 г.) не уменьшаются, на рынок Москвы попадает все меньше квартир, отмечает главный аналитик Российской гильдии риэлторов Геннадий Стерник. Программы по строительству и предоставлению социального жилья расширяются. А планы мэрии резервировать до 80% квартир в новостройках для москвичей, ежели осуществятся, могут также подтолкнуть рост цен.

По оценкам МИАН агентство недвижимости, число сделок на рынке новостроек Москвы в 2006 г. составит 33 350 и почти 30 000 в Подмосковье. Ожидается, что всего на рынке коммерческих новостроек Московского региона будет реализовано около 60 000 квартир. На долю новостроек в Москве приходится менее 30% сделок купли-продажи жилья. В Подмосковье 63% сделок совершается на рынке первичной недвижимости. Средний объем предложения коммерческих новостроек на рынке Москвы в 2006 г. составил около 450-500 адресов. За три квартала 2006 г. столичные новостройки подорожали, по оценке МИАН, на 50% (сентябрь к январю). В Московской области цены росли более быстрыми темпами около 75% за три квартала. Доля монолитных домов в общем объеме предложений составляет 72,9%, объемы предложений панельного жилья 18,4%. По прогнозу Vesco Realty, тенденция уменьшения доли типовых проектов сохранится вплоть до полного вытеснения панельного строительства за пределы МКАД.

Но наиболее распространенный вердикт участников рынка: наступила прогнозируемая стабилизация. Объяснений, почему рост цен остановился именно сейчас, существует множество. Говорится о снижении цен на нефть, теории кризисов и о том, что рост не бывает бесконечным.

Минус или плюс
В октябре 2006 г. данные мониторингов различных участников рынка жилья показали либо незначительный рост, либо остановку роста цен, либо их незначительное снижение в отдельных сегментах или административных округах, говорит Александр Крапин, генеральный директор информационно-аналитического агентства Rway. В агентстве говорят о снижении цен предложения на новостройки на 2% в октябре, добавляя, что это только начало. В то же время в Rway отмечают, что новое жилье в панельных домах, число которых на территории Москвы сокращается с каждым месяцем, подорожало за октябрь на 2,3%.

Барьер в $5000
Сейчас 1 кв. м в новостройке в хороших районах Москвы, по оценке Репченко, стоит от $5000 до $8000, в отдаленных районах и за МКАД дешевле, около $400 О $4000 за 1 кв. м в новостройках в ноябре говорит маркетолог корпорации Инком-Недвижимость Ирина Егорова. По ее данным, в сентябре ежемесячный средний прирост цен составил 3,5%, в октябре 2,9%. В Инкоме ожидают, что в ноябре декабре этот показатель не превысит отметки 2,5% в месяц, замедление темпов роста цен не связывают с увеличением предложения.

Олег Репченко, руководитель аналитического центра ирн.ru, считает, что цены встали на том уровне, когда покупка квартиры стала невозможной для среднего класса даже с помощью ипотеки. Но спрос подтянется и вновь будет толкать цены вверх. Прогноз на конец 2006 г. и начало 2007 г. в среднем рост цен в пределах 1-2% в месяц. Вариации возможны в зависимости от качества объекта и политики застройщика.

Ценовой прирост в ближайшее время остановится на уровне 3-4% в месяц, прогнозирует Владислав Луцков, руководитель аналитического консалтингового центра компании Миэль-Недвижимость. Стоимость квадратного метра вплотную приблизится к $5000, но, скорее всего, не перешагнет этот барьер. Однако с учетом элитных объектов, по данным Миэля, средняя цена предложения домов-новостроек в Москве в октябре составила $5165 за 1 кв. м. Средняя цена предложения элитных объектов в октябре повысилась на 7,2% и составила $13 991 за 1 кв. м.

По данным аналитика рынка Андрея Бекетова, средняя цена предложения в монолитных новостройках $4548 за 1 кв. м, а в панельных $4058 за 1 кв. м. Бекетов отмечает появившийся в сентябре октябре устойчивый разрыв в ценах на монолитное и панельное жилье, который сократился было до минимума в период высоких темпов роста цен, когда покупателей интересовала лишь стоимость, но не качественные характеристики квартир. По его оценке, в октябре новостройки подорожали на 5%, а в ноябре на 4%. А наиболее вероятный сценарий до конца года плавное (на 0,5-1% в месяц) снижение темпов роста цен.

Вялая торговля
Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы МИАН агентство недвижимости, отмечает, что количество фактически совершенных сделок в 2006 г. в 1,5-3 раза ниже объемов, которые ожидались по результатам исследования потенциального спроса, проведенного специалистами компании в 2005 г. По сравнению с 2005 г. объем продаж коммерческого жилья увеличится почти на 15%.

По данным IntermarkSavills, квартиры на Кропоткинской, Патриарших прудах, Арбате предлагаются по цене от $9500 до $35 000 за 1 кв. м, на Тверской от $8500 до $25 000 за 1 кв. м, Чистые пруды и Замоскворечье дешевле от $6500 до $20 000 за 1 кв. м. Большинство заявленных крупных проектов на рынок так и не вышли и, соответственно, не оказывают влияния на цены. Из-за значительного роста цен часть покупателей и инвесторов переориентировалась на жилье бизнес-класса, говорит Александр Шаталов, партнер компании IntermarkSavills.

Наметившееся расширение предложения в Москве риэлторы оценивают как весьма незначительное. Предложение постепенно стабилизируется, увеличивается, но ненамного. Спрос же стагнирует во всех сегментах, говорит Владислав Луцков. По его оценке, в сентябре количество объектов, выставленных на продажу, выросло на 3,3%, в октябре на 1,3% (321 объект). Директор департамента городской недвижимости Vesco Realty Вера Лукина, в свою очередь, считает, что объем предложения с наступлением осени увеличился на 8-10%.
Осенью цены на новостройки превысили $2000 за 1 кв. м, после чего темпы роста замедлились. Объекты в пригороде, а также сегмент элитного жилья еще продолжают дорожать, но потребители массового сегмента взяли тайм-аут как говорят эксперты, для психологической адаптации к высокому уровню цен. Ситуация напоминает 2004 г. с той только разницей, что застройщики и не думают сворачивать инвестиционные программы, а напротив, анонсируют все больше крупных проектов.

Торговля идет, но вяловато даже по меркам 2005 г., говорит Юрий Кочетков, начальник отдела маркетинга ИК Квартира.Ру. Эксперта удивляет отсутствие стимулирующих продажи акций. Если цены и снижаются, то в скрытой форме скидки, иногда значительные, более длительные рассрочки покупатели получают по приходу в офис, уточняет он.

Рост цен на рынке жилья в этом году, достигший пика в июле и августе, около 17-18% в месяц в сегменте типового жилья, по данным ЦРП Петербургская недвижимость, превзошел все ожидания аналитиков. К началу октября средняя цена 1 кв. м в кирпичных и монолитных домах составляла около $2160, в панельных и монолитно-панельных $195 К сентябрю темпы роста замедлились до 5% в месяц, а в октябре цены на петербургские новостройки объявили антракт.

В прошлом году в городе было введено 2,07 млн кв. м жилья. В первом полугодии 2006 г. сдано в эксплуатацию около 733 000 кв. м новостроек. По данным комитета экономического развития, промышленной политики и торговли администрации Петербурга, по итогам девяти месяцев в городе построено 996 000 кв. м, что на 13,5% меньше аналогичного периода прошлого года. Всего на 2006 г. в Петербурге запланирован ввод около 2,3 млн кв. м жилья.

Более консервативные оценки дает заместитель директора Центрального агентства недвижимости (ЦАН) Владимир Головань, по прогнозу которого для психологической адаптации к существующему уровню цен потребителям потребуется не менее полугода. Затем стоимость жилья продолжит свой плавный рост на 1-1,5% в месяц.

Средняя цена остается практически неизменной вот уже месяц, но 1 кв. м в одном и том же доме может стоить как на $200, так и на $400 дороже: все зависит от риэлторов, говорит генеральный директор ЦРП Петербургская недвижимость Илья Еременко. По его словам, выравнивание цен сейчас происходит скорее за счет удорожания недооцененных объектов, нежели удешевления переоцененных. Например, продолжают дорожать объекты в пригороде, а также сегмент элитного жилья, говорит Еременко. Рынок пытается психологически переварить установленную планку цен, однако в связи с тем, что существенного роста предложения на рынке пока не предвидится, аналитики предсказывают активизацию спроса уже в феврале следующего года.

Этой осенью были начаты несколько крупных проектов. Один из них строительство жилого комплекса на участке площадью 46 га на северной окраине Петербурга, на границе с Орловским лесопарком. В конце октября финская строительная компания YIT приобрела за 37 млн евро компанию, владеющую этой землей, совершив одну из крупнейших сделок на земельном рынке Петербурга. В течение 8-9 лет финны рассчитывают построить там около 1 млн кв. м жилья.

Как аргумент Головань приводит планируемый выход на рынок большого количества крупных инвестиционных проектов, которые, по его словам, уравновесят спрос и предложение.

В начале ноября анонсировала свой проект компания Пантикапей она объявила о планах построить на участке в Осиновой роще (северная окраина города) поселок площадью 750 000 кв. м (в составе которых запланированы жилье, торговые и складские площади) стоимостью около 650 млн евро. В его составе запланированы жилье, торговые и складские площади. Для реализации проекта компания может привлечь в качестве подрядчика китайскую Первую строительную компанию провинции Цзянсу.

Еще 1 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости планирует построить на Пулковском шоссе израильская Industrial Buildings Corporation. Для этого компания весной этого года за $36,7 млн приобрела 40,8 га на юге Петербурга. В составе комплекса планируется возведение 600 000 кв. м жилья, остальные площади будут отведены под офисы, торгово-развлекательные и культурные заведения, объекты бытового назначения.

Девелоперы учли прошлые ошибки во время ценовой стагнации 2004 и 2005 гг. строительные компании сокращали свои инвестиционные планы, вспоминает представитель одного из крупнейших петербургских застройщиков. В итоге в выигрыше оказались те, кто продолжал закладывать новые проекты, этим летом их объекты подорожали в полтора-два раза.

Еще один масштабный проект представила московская инвестиционная корпорация Квартира.Ру. В Невском районе, на участке севернее улицы Новоселов, компания планирует построить 15 жилых домов, детсад и школу. Проект получил название Ладожский парк, его общая площадь составит более 300 000 кв. м, а стоимость не менее $300 млн. Первый дом планируется достроить уже к концу следующего года, а полностью квартал предполагается возвести ко II кварталу 2010 г.

Коммерческий директор девелоперской компании RBI Михаил Возиянов возражает, что освоение крупных территорий почти всегда связано с более высоким уровнем затрат на подготовку площадки. Хотя у компаний, которые ставят себе целью строить по 300 000-500 000 кв. м в год, нет других вариантов, кроме комплексного освоения новых земель, соглашается он.

В этом году реализация крупных проектов на фоне остановившегося роста цен не вызывает удивления у аналитиков. Крупные проекты, как правило, реализуются очередями, это делает их не более рискованными, чем строительство отдельных домов, говорит заместитель директора агентства недвижимости Бекар Леонид Сандалов. Комплексная застройка позволяет строителям правильно выстраивать стратегию в долгосрочной перспективе. Строить квартально проще с точки зрения организации работ на строительной площадке и подведения инженерных сетей. Все это позволяет добиться существенного сокращения издержек, добавляет он.



Небывалые темпы роста цен и тотальный дефицит новостроек вот чем запомнится нижегородским застройщикам 2006 год. С начала года цены выросли на 60-80% в зависимости от вида жилья и района, но квартиры по-прежнему раскупаются очень быстро. Эксперты констатируют увеличение доли покупок с инвестиционными целями.

Участники рынка говорят, что их поражает не столько высокий уровень цен, сколько скорость, с которой жилье сметается с рынка. Я затрудняюсь сказать, какие сейчас цены. Просто потому, что жилья практически не продается, говорит Сергей Иванов, генеральный директор компании Выбор. По его словам, у надежных опытных застройщиков все распродано задолго до сдачи домов. У нашей компании не осталось квартир в тех домах, которые мы сдаем в I-II кварталах 2007 г. То, что предлагается на рынке, квартиры по переуступке прав требования или от подрядчиков, но на эти цены нельзя ориентироваться, отмечает Иванов. В микрорайоне МедВежья Долина на ул. Родионова вообще нет квартир в строящихся нами домах, а в микрорайоне Юго-Западный в доме, который мы сдаем летом, остались только трехкомнатные, сообщила Ольга Сажина, директор по маркетингу Жилстрой-НН.

По данным компании Нижегородкапстрой, цены на строящееся жилье с начала года выросли в среднем на 60%. В августе сентябре цены росли на 10% в месяц, сейчас их темпы не снизились, констатирует Павел Родионов, директор по продажам компании Вереск. Уменьшения темпов роста он не ждет. К концу года граждане обычно получают разнообразные бонусы, и в их понимании недвижимость остается самым надежным и самым доходным инвестиционным инструментом, аргументирует эксперт.

Риэлторы отмечают, что дорожают и продаются быстрее всего однокомнатные квартиры как наиболее доступное и в то же время наиболее ликвидное жилье. Те, кто покупает для себя, чаще спрашивают двух- и трехкомнатные квартиры.

Платежеспособность нижегородцев растет, но не такими быстрыми темпами, как цены на новостройки. По информации маркетолога Нижегородкапстроя Алексея Голубева, доходы нижегородцев в I квартале 2006 г. выросли на 21,5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Однако покупательский ажиотаж только отчасти объясняется растущими доходами. На рынке увеличилась доля покупателей, которые выбирают квартиры, ориентируясь в основном на выгодность их последующей перепродажи, говорит Голубев. По разным оценкам экспертов, число инвестиционных квартир выросло с обычных 10% до 30-40%. Даже покупая по ипотеке, инвестировать в строящееся жилье выгодно: годовой прирост цены существенно выше 12-15% годовых за пользование кредитом, подсчитал Родионов.

Изменилось и поведение застройщиков. В прошлом году они стремились продавать квартиры как можно раньше, чтобы получить средства на начальную стадию реализации проекта, сейчас привлечение соинвесторов откладывается. С одной стороны, работа с дольщиками довольно жестко ограничена 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве, с другой застройщики хотят получить максимальную прибыль от продажи квартир, а это можно сделать на завершающем этапе строительства. При таких темпах роста цен на жилье, как сейчас, застройщикам выгоднее воспользоваться банковским кредитом на строительство, а продажи начинать на более поздних стадиях по более высокой цене. Поэтому многие застройщики не торопятся с продажами, говорит Татьяна Романчева, директор Нижегородского центра научной экспертизы. Хотя она отмечает, что подобная практика может принести застройщикам проблемы. Продать сразу большое количество квартир незадолго до сдачи дома довольно сложно, так как одним из преимуществ первичного рынка потребители всегда считали возможность рассрочки, резюмирует эксперт.

Следствием дефицита стало сближение цен на жилье в нагорной, традиционно более дорогой, и заречной частях города. Совсем недавно цена $1000 за 1 кв. м свидетельствовала о престижном месторасположении дома и о параметрах, приближающих его к элитному жилью, вспоминает Елена Соловьева, директор по продажам риэлторской фирмы Адрес. Сейчас, по ее словам, тысячедолларовый рубеж перешагнули квартиры и в новостройках в спальном районе Верхние Печеры, и квартиры в заречной части города, например в Канавинском районе в микрорайоне Мещерское озеро.

Родионов полагает, что передача полномочий по распоряжению землей от муниципалитетов субъекту Федерации тоже оказала негативное влияние на рыночную ситуацию. Сейчас застройщики тратят много времени на оформление разного рода бумаг и на переоформление документов на землю. Если срок договора аренды на землю истек, для его продления надо заключить новый договор уже не с муниципалитетом, а с правительством области, рассказывает эксперт. Отмечая, что из-за этого затягиваются сроки сдачи домов, Родионов прогнозирует, что в ноябре декабре будет сдано столько же жилья, сколько было сдано в течение прошедших 10 месяцев.

По мнению Сергея Иванова, застройщики вполне адаптировались к 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве: публикуют декларации, регистрируют договоры долевого участия и даже не испытывают особых проблем с получением банковских кредитов. Но новая норма Градостроительного кодекса о конкурсном предоставлении земли под застройку стала тормозом для развития рынка жилья: внедрение механизма аукционов требует времени и немалых бюджетных средств. На 2007 г. мы работой обеспечены, а что будет дальше, прогнозировать сложно, говорит Иванов.

Однако дополнительные метры не влияют на объем предложения на рынке. Многие нижегородские застройщики не могут сдать построенное жилье из-за проблем с подключением к сетям. В таких домах давно живут покупатели квартир, но они не могут стать собственниками, потому что дома не приняты госкомиссией и свидетельство о праве собственности на них получить невозможно. Правительство сделало и делает очень много, чтобы застройщики сдали наконец эти зависшие объекты, помогает решить проблемы с подключением к коммуникациям, говорит Иванов. Но эти метры давно построены, учтены и проданы, т. е. в рыночном процессе не участвуют.
Казалось бы, то, что имущество находится в частной собственности, подразумевает неприкосновенность этого имущества. Однако это не совсем так. Самое дорогая собственность москвича его жилье. Она же самая незащищенная собственность.

В течение всего года эксперты говорили о снижении объема предложения на рынке жилья и не верили, что объем нового предложения хотя бы сравняется с прошлогодним около 360 000 кв. м. Сейчас прогнозы изменились. Иванов полагает, что будет построено не менее 400 000 кв. м жилья, Голубев прогнозирует 0,5 млн кв. м.

К ним добавился еще один пункт основанием для освобождения жилого дома является изъятие или использование части или всего земельного участка для государственных (городских) или муниципальных нужд, в связи с необходимостью нового строительства, развития территорий в соответствии с генеральным планом г. Москвы, планами развития округов и районов г. Москвы, реализацией городских программ, требующих сноса жилых домов.

Относительно недавно чуть более четырех месяцев назад правительство Москвы приняло поправку в закон г. Москвы Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в г. Москве от 31 мая 2006 г. № 21, которая существенно расширяет возможности для сноса жилых домов. Теперь на основании статьи 4, пункт 4, закона можно снести жилой дом в связи с необходимостью нового строительства, развития территорий.До принятия этой поправки были следующие основания для подобного сноса: проведение капитального ремонта или реконструкции жилого дома, если такой капитальный ремонт либо реконструкция не могут быть проведены без освобождения жилых помещений и отселения граждан; перевод жилого дома, признанного в установленном порядке непригодным для проживания, в нежилой фонд; признание в установленном порядке жилого дома непригодным для проживания (аварийным) и подлежащим сносу.

Вот именно необходимость нового строительства и развитие территорий <...> развитие округов и районов Москвы вызывают опасения у юристов, специализирующихся на жилищном праве. В скором будущем они предрекают многочисленные судебные процессы, спровоцированные формулировкой.

И грянет гром?

Какова бы ни была причина сноса дома, продолжает Бойко согласно Жилищному кодексу (статья 32, часть 4) правительство Москвы за год обязано уведомить жильцов дома о том, что дом собираются снести.

Олег Бойко, корпоративный юрист компании Century 21 Россия, говорит, что такая формулировка может стать опасным инструментом в руках недобросовестных бизнесменов. А отсутствие в данный момент многочисленных судебных прецедентов он объясняет тем, что со дня принятия поправки прошло еще слишком мало времени. Если даже и были поданы иски, то должен пройти примерно месяц до того, как они будут приняты к рассмотрению. Но и потом придется ждать еще столько же самого судебного заседания.

В соответствии с Земельным кодексом участок может быть изъят для государственных нужд. Эта норма действует в большинстве западных стран. Проблема, продолжает Хургина, не столько в формулировке, сколько в правоприменительной практике. Все дело в пространстве для злоупотребления. Данная поправка, конечно же, оставляет для них возможности. Но справедливости ради нужно сказать, что предыдущие пункты закона (1, 2, 3) куда более ужасающие, чем поправка, хотя они уже действуют давно и не вызвали никакого общественного резонанса.

Руководитель юридического отдела компании Бенефит Инжиниринг Вера Хургина говорит, что сама поправка в целом не противоречит действующему Земельному кодексу. По большому счету и антиконституционной ее назвать нельзя. Вроде она никак не ухудшает ситуацию по сравнению с федеральным законодательством, заключает она.

В принципе, БТИ обладает достаточной властью, чтобы выселить жильцов из добротного дома со сделанным только что ремонтом. Закон дает такую возможность. Третий пункт пользуется огромной популярностью у московских чиновников. Любой москвич, проезжая по Садовому кольцу, может наблюдать, как постепенно исчезают с глаз старые дома. Они были в установленном порядке признаны непригодными для проживания (аварийными) и подлежащими сносу.

Например, пункт 1 дает возможность выселить жильцов, если дом нуждается в капитальном ремонте, хотя за состояние дома отвечает собственник. То есть он может быть оштрафован за недолжное содержание дома. Оштрафован, а не выселен. Пункт 2 дом непригодным для жилья признает Бюро технической инвентаризации (БТИ). По нормам износ здания должен составлять не менее 60%. Но БТИ определяет эти проценты только ему ведомым способом.

места строительству магистралей, газопроводов или того же Третьего транспортного кольца.

Владимир Букарев, адвокат, партнер коллегии адвокатов Барщевский и партнеры, считает, что в самой поправке нет ничего страшного или нового. По его словам, во всех цивилизованных странах жилищное законодательство примерно одинаковое. Закон гарантирует частную собственность, но есть законные основания для ее изъятия. Букарев согласен, что эта формулировка открывает недобросовестным инвесторам и застройщикам обширное поле для криминальной деятельности. Но замечает, что если бы не было законных оснований для злополучного изъятия, то города бы вообще не строились. И не только города. Не было бы

Если человек решает остановиться на денежном возмещении, то его имущество оценивают по рыночной стоимости. Для этого местные органы исполнительной власти могут прислать оценщиков. Либо собственник имеет право сам заказать независимую экспертизу. Также к сумме имущества он может приплюсовать все издержки и убытки, которые несет в связи с переездом на новое место. Главное на каком бы виде компенсации ни остановился человек, она должна быть обоснованной.

Другое дело, продолжает Букарев, что согласно законодательству тому, у кого изымают что-либо, должна быть выплачена соразмерная компенсация. В идеале собственник может потребовать либо имущество, аналогичное тому, которого он лишается, либо денежную сумму, адекватную его собственности.

Что же может войти в эти самые убытки? Например, у некоего юридического лица изымают магазин, который был хорошо раскручен и много лет простоял на одном месте. В качестве компенсации ему предлагается равноценное помещение, но уже, естественно, расположенное по другому адресу. В этом случае можно просчитать годовую прибыль, определить, какие будут убытки на новом месте. И пока прибыль на новом месте не сравняется размером с той, которая была, изымающее лицо должно покрывать разницу в денежном выражении.

Да, тот у кого изымают, имеет право отказаться от предложенных ему изымающим лицом вариантов и выдвинуть свои требования. Но если его оппоненту они покажутся завышенными, то отстаивать их придется в судебном порядке. А в таком случае, как показывает судебная практика, обе стороны будут стараться опровергнуть требования друг друга.

Но не стоит забывать, что есть различные основания для изъятия. Это могут быть государственные нужды. Например, уточняет Букарев, строительство газопровода. Именно при применении этой формулировки изымающая сторона обязана компенсировать все издержки. Даже, продолжает он, если человека в связи с необходимостью переселяют с Маяковской на Тверскую и он тратит больше денег на такси, чтобы ежедневно добираться до офиса. В таком случае ему достаточно доказать факт затрат в судебном порядке. И такие убытки должны возмещаться.

Все это, говорит Букарев, прописано в законе. Но на деле происходит совсем иначе. К сожалению, продолжает он, нет соответствующей судебной практики. Нет механизмов, стимулирующих выполнение законодательства. Поэтому собственник частенько становится пострадавшим.

Да и минимальные 60% износа, необходимые для признания аварийности, величина весьма условная. Стены могут быть в хорошем состоянии, а вот фундамент размыт грунтовыми водами. Тогда дом, несомненно, снесут. Обычно местные муниципальные власти в ситуации, когда есть основание подозревать какое-либо строение в ветхости, проводят обследования и выносят экспертное заключение. Исследуется все: фундамент, стены, перекрытия, инженерные коммуникации. После такой процедуры согласно многочисленным СНиПам и ГОСТам выносится заключение об аварийности дома. Но даже в этом случае, отмечает Букарев, по закону жителям дома должны предложить устранить аварийность самостоятельно в установленные сроки. Сроки зависят от степени аварийности. И только по прошествии этого времени, если повреждения не устранены, жильцов имеют право выселить.

Другое дело, если дом собираются сносить по причине того, что его признали аварийным. В таком случае согласно закону никто не обязан ничего компенсировать. Ведь аварийный дом опасен не только для тех, кто в нем проживает, но и для жителей ближайших домов вдруг рухнет? Поэтому в данной ситуации закон гласит, что выгоду приобретает переезжающий. Надо заметить, что из аварийных домов жильцов не обязаны переселять ни на соседнюю улицу, ни даже в границах округа. Могут, по словам Букарева, переселить даже за пределы города. Правда, это возможно, только если правительство Москвы предоставит документ, в котором будет сказано, что в черте города нет жилой площади, подходящей для данного переселения. Ведь решение об аварийности и сносе также выносит правительство города.

Владимир Букарев рассказывает, что, например, в Европе, если чиновник принимает решение, благодаря которому появляются пострадавшие, его ведомство выплачивает штрафы, исчисляющиеся сотнями тысяч евро. А есть ли хоть один пример в России, когда кто-либо из вышеперечисленных понес ответственность за неверное решение? Обычно дело заканчивается тем, что в лучшем случае те, кто принимал решение, могут его отменить. Вот если бы ввели ответственность за нарушение прав отселяемых жителей, то незаконных решений стало бы гораздо меньше, резюмирует Букарев.

Букарев считает, что само законодательство написано нормально и ориентировано на защиту частной собственности. Но, сокрушается он, только на бумаге. Благодаря коррумпированности системы, отсутствию грамотного механизма правоприменения это остается все лишь буквой закона. Ведь если, к примеру, судья поставлен в условия, когда через его руки в день проходит по 30 дел, разве может он осознанно принимать решения? Конечно, нет. Такие решения принимаются механически и, что называется, не глядя. То же относится и к чиновникам.

Решения о лишении прав собственности принимаются на основании незарегистрированных решений об изъятии участков либо вообще в отсутствие таких решений. Так произошло с жителями поселка Бутово. Однако впоследствии правительство Москвы попробовало договориться с жителями сносимых домов. Кстати, 28 сентября Мосгорсуд отправил дело на новое рассмотрение с другим составом суда. Признав тем самым, что предыдущее решение было неверным.

Юрист корпорации Инком-Недвижимость Анжелика Жаркова соглашается с этим. Она говорит, что в целом по Москве суды в большинстве случаев игнорируют положения Жилищного кодекса о порядке выселения собственников, удовлетворяя иски префектур о выселении и не считаясь с законными правами жителей. Не выдерживается годичный срок, продолжает она.

К сожалению, рынок жилья, при всей дороговизне товара, непрозрачен. Что происходит на самом деле в схеме застройщик инвестор чиновники, неискушенному человеку понять практически невозможно. Но абсолютно все собеседники Ведомостей единодушны во мнении пока стоимость 1 кв. м продаваемого жилья будет начинаться с $3500, рынок будет трясти. А собственникам квартир в старом жилом фонде стоит интересоваться новинками законодательства.

Невозможное возможно?

Генплан Москвы будет актуализирован, как сообщили в Департаменте градостроительной политики, например, под промышленными зонами останется максимум 7500 га вместо 15 000 га, как предусмотрено существующим документом.

Директор по правовым вопросам группы компаний Конти Мария Корсунова напоминает, что в Москве существует генеральный план развития города, планы развития округов и районов на период до 2020 г. Генплан стратегический документ, определяющий общее зонирование территории города, например, сколько гектаров будет под парками, природными комплексами, сколько идет под жилую, коммерческую, промышленную застройку. Планы развития округов и районов более детальны и содержат информацию о территориях под новое строительство. Именно поэтому, считает она, недобросовестному застройщику воспользоваться этой поправкой будет крайне сложно. По закону у него нет возможности согласовать новый инвестиционный проект, если в соответствии с планами развития округов (районов) находящиеся на земельном участке объекты не подлежат сносу или реконструкции.

Генеральный директор Vesco Consulting Алексей Аверьянов говорит, что решение о сносе здания принимается на высоком уровне в городской администрации. Поэтому затраты на лоббирование подобного решения, в случае если это возможно, значительно понижают рентабельность проекта в целом. Кроме того, под сомнение может быть поставлена деловая репутация компании, что, в свою очередь, является весьма весомым сдерживающим фактором, заключает Аверьянов. На сегодняшний день существует значительное количество альтернативных способов получить ликвидный участок. Тогда как попытки внесения здания в реестр сносимых объектов требуют значительных финансовых затрат при высокой степени риска проекта в целом.

Сам по себе снос пригодных для проживания домов невыгоден в первую очередь для города заботы о переселении людей из сносимых зданий ложатся на плечи городских властей. Кроме того, при любом строительстве, а тем более при реализации проектов, предусматривающих в том числе снос зданий, попадающих в пятно застройки, застройщику приходится проходить через огромное количество мероприятий и согласований. Просто по желанию недобросовестного застройщика освобождение или изъятие для нужд последующего строительства жилых домов невозможно, утверждает эксперт.

Но люди, пострадавшие от действий тех, кто применяет незаконные схемы ради освобождения интересного участка, с экспертами не согласны. На практике существуют незаконные способы, которые используются по полной программе. Юрист известной компании, пожелавший остаться анонимным, рассказал, что неоднократно сталкивался с попыткой мошеннических действий.

Алексей Злобин, директор департамента по развитию проектов компании КомСтрин, утверждает, что частные компании (инвесторы и застройщики) не имеют прав и полномочий по выселению граждан. Такие права и полномочия имеются только у соответствующих государственных органов. В Москве это чаще всего Департамент жилищной политики и жилищного фонда. Частный застройщик может снести объект недвижимости только с согласия всех собственников этого объекта. Административно это разрешение оформляется в виде распоряжения префекта или главы управы округа.

Вот тогда и начинаются незаконные действия. Можно, например, выкупить квартиру в этом доме или даже несколько. Потом в этой квартире происходит взрыв бытового газа. Или пожар большой силы. Нанесенный ущерб столь масштабен, что обычно позволяет составить акт об аварийном состоянии. Можно ничего не жечь. Просто новые владельцы нескольких квартир начинают их разрушать сносить стены и перекрытия.

Он рассказал, какие методы используют те, кто пытается обойти действующее законодательство. Обычно, если город решает снести какой-либо жилой дом, используя при этом норму закона для государственных нужд, объявляется тендер на подряд. Соответственно, тот, кто его выигрывает, начинает сносить и строить на данном участке земли. Но в законе не сказано, что в этой ситуации дом не может быть признан аварийным. Теоретически аварийность может обнаружиться непосредственно при начале проведения работ. Получается, что застройщику гораздо выгоднее, чтобы дом, подлежащий выселению, признали аварийным.

Также застройщик может действовать через известных и публичных людей. Например, деятелей культуры. В 1993 г. московские власти приняли решение о создании центров культуры их должно было появиться более 2 Но городской бюджет не резиновый. Поэтому самым логичным решением задачи стало привлечение частных инвестиций.

Есть еще способ, не требующий даже такой активности. Становясь собственником, владелец квартиры может сдавать ее в аренду. А где написано, что, заключив законный договор аренды, нельзя пустить в квартиру, например, человек 10? Еще лучше, если будут гости из ближнего зарубежья. Они получают соответствующее задание от арендатора и создают такие условия соседям по подъезду, что те рады будут предложению съехать добровольно.

Земля, выделяемая на подобные проекты, обычно находится в центре города. А далее события развиваются так: часть застраиваемой площади отходит застройщикам, часть тому, чье имя было использовано.

Но инициативу должен проявить как минимум заслуженный деятель культуры, искусства или спорта. Поддержать его просьбу должно Министерство культуры. Если власти идут навстречу, то просителю главное найти инвестора, согласного построить все необходимое. После этого оформляют все распорядительные документы, в которых подробно описаны все условия контракта. Хотя городские власти и сами могут назначить девелопера, если у театра на примете никого нет.

Супруга Юрия Любимова Каталина, которая отвечает за связи с общественностью в театре, дать комментарии Ведомостям по этому поводу отказалась. Так же поступила и заместитель генерального директора театра Галина Петропавловская. А опрошенные Ведомостями сотрудники театра ни о каких квартирах, выделенных им, ничего не знают.

Это далеко не полный список схем, приведенных юристом, но и его вполне достаточно. Например, Театр на Таганке под руководством Юрия Любимова в начале 2000-х гг. получил под застройку участок для улучшения жилищных условий сотрудников театра по адресу: Бутиковский переулок, 9-11, 1 В настоящее время этот участок входит в зону золотой мили. Инвестором по проекту выступила британская компания Directway Investments Limited, главой российского представительства которой является владелец Rose Group Борис Кузинец. В настоящее время компании Rose Group не существует, получить их комментарии на момент написания статьи не удалось.

Говорить о том, что собственники сносимых домов все поголовно униженные и оскорбленные, все же не приходится. Есть методы защиты частной собственности от посягательств.

Не бывает легких путей

Можно попытаться организовать товарищество собственников жилья (ТСЖ), тогда инвестору придется считаться с людьми, которых он пытается выселить. Лучше это, конечно, делать заранее, потому что времени на создание ТСЖ уходит немало. Например, жители дома № 3 по Хилкову переулку, который собираются снести, уже около года ходят по инстанциям. Им необходимо взять дом в управление и оформить права на земельный участок.

Можно, например, написать коллективную жалобу в местные органы исполнительной власти. Непременно получив уведомление о том, что они принята. Вторым этапом станет обращение в суд. Пока дом или земельный участок под ним являются предметом судебного разбирательства, никто не имеет законного права проводить какие-либо работы или сделки с ним. Даже если суд примет решение не в пользу истца, его всегда можно обжаловать в высших инстанциях, а это тоже время. Опротестовать можно практически все, даже признание дома аварийным. Хотя для этого придется нанять независимых экспертов за личные средства. Если акт экспертизы будет противоречить заключению об аварийности, можно подавать иск.

Алексей Аверьянов добавляет к этому, что ТСЖ обладает реальной юридической силой лишь в случае завершения процедуры оформления прав собственности или долгосрочной аренды на земельный участок. И утверждает, что в контексте данного закона бороться имеет смысл исключительно за более выгодные условия переселения, тогда как возможность сохранить прежнюю недвижимость минимальна.

Важным пунктом является именно регистрация права на земельный участок под домом. Согласно законодательству организация и регистрация каких-либо прав собственности невозможна, если в доме есть квартиры, не находящиеся в собственности и являющиеся муниципальными. А если собственники все, то обязательным станет согласие всех собственников.



Главная --> Публикации