Главная --> Публикации --> Московским риэлторам 2006 год запомнится ростом цен, олегом митволем и "большим домодедово" Квартиры будут покупать Перегрева и стагнации рынка жилья у нас не будет Шесть шагов к собственной квартире Разум и чувства: элитное жилье за $5 тыс.

Дочка ЛСР ЗАО Мосстройреконструкция приобрело участок земли площадью 52 га в Южном Бутове, где до 2010 года будет построено 410 тыс. кв. м жилья экономкласса, сообщил Ъ представитель компании. Управляющий директор по строительству ЛСР Евгений Яцышин и представитель префектуры Бутова это подтвердили. Сейчас идет сбор разрешительной документации, уточнили в префектуре. Проект включает строительство социальной инфраструктуры площадью 30 тыс. кв. м и будет реализован в качестве квартальной застройки. Работы на площадке начнутся в середине 2007 года, инвестиции в проект составят около $1 млрд. Мы стремимся занять ведущие позиции и на столичном рынке.

Крупнейший девелопер Петербурга группа ЛСР начинает активную экспансию на московский рынок. Компания приобрела участок земли в Южном Бутове, где построит 410 тыс. кв. м жилья экономкласса. Эксперты рынка оценивают планы ЛСР осторожно: ожидаемая коррекция цен на панельное жилье снизит доходность строительства в экономклассе.

Группа ЛСР создана в 1994 году. Это один из крупнейших девелоперов в Северо-Западном регионе. Согласно отчетности группы по МСФО, оборот в 2005 году составил порядка 15,6 млрд руб. 86,4% акций принадлежит президенту ЛСР Юрию Молчанову.

Сейчас мы прорабатываем ряд крупных проектов комплексной застройки в ближайшем Подмосковье площадью 500 тыс. кв. м. Реализация этих проектов намечена на 2007 год, сообщил господин Яцышин.

Эксперты рынка отмечают постепенное снижение интереса девелоперов к панельному строительству в Москве. Согласно последнему исследованию ирн.ru, сегмент экономкласса практически стагнировал по ценовому приросту, в то время как бизнес-класс продолжает расти на 3-4% в месяц. Учитывая рыночные тенденции и ожидаемую коррекцию цен в экономклассе, разница в доходности в сегментах монолитного и панельного строительства будет только расти, но дефицит площадок в Москве не позволяет девелоперам выбирать проекты: в Южном Бутове бизнес-класс строить нереально, признает руководитель ирн.ru Олег Репченко. При этом панельное домостроение самый рискованный сегмент рынка, предупреждает член совета директоров Mirax Group Дмитрий Луценко. Этот рынок в первую очередь реагирует на любое макроэкономическое колебание вплоть до политической конъюнктуры. ЛСР ждет в Москве довольно жесткая конкуренция с московскими панельными застройщиками ДСК-1, ПИКом. Конкурировать с ними будет трудно, уверен Дмитрий Луценко.

ЛСР вышла на столичный рынок в 2001 году. Сейчас Мосстройреконструкция сдала госкомиссии свой первый объект жилой комплекс на Давыдковской улице (общая площадь 42 тыс. кв. м). В 2005 году Мосстройреконструкция приступила к строительству элитного квартала Грюнвальд около МКАД общей площадью 61,8 тыс. кв. м. Также сейчас компания занимается расселением трех строений на Садовнической улице, на месте которых появится бизнес-центр Новый Балчуг общей площадью около 25 тыс. кв. м. Но сейчас для ЛСР важно закрепиться в Москве, а сделать это можно только с большими объемами, считает директор по развитию Becar Realty Игорь Горский.

Жилье и офисы на месте заводов
В Петербурге группа ЛСР намерена построить 1 млн кв. м жилья и офисов на участке площадью около 100 га в районе Южного шоссе на юге города, сообщил Ъ источник в группе. По оценкам экспертов, объем инвестиций в этот проект составит около $1,5 млрд. Сейчас на этой территории находятся принадлежащие ЛСР предприятия, производящие строительные материалы: Российская камнеобрабатывающая компания, Стройфарфор, НПО Керамика и Ленстройкерамика. Производство будет перенесено на другие площадки, принадлежащие группе.
Правительство придумало еще один способ, как ускорить реализацию нацпроекта Доступное жилье. Решить проблему дефицита стройматериалов необходимо за счет выделения земельных участков, на которых можно возвести заводы по производству товаров для стройиндустрии, а также отмены импортной пошлины на оборудование, не имеющего аналогов в России. Эксперты считают, что этих мер недостаточно для решения проблем дефицита стройматериалов, и призывают государство выступить гарантом по кредитам строительных организаций.

По оценке господина Репченко, проект ЛСР выйдет на среднюю норму рентабельности 20%. Продажная цена метра в этом районе составляет около $3 тыс., а строительная себестоимость экономкласса не превышает $1 тыс. за 1 кв. м. Остальные затраты приходятся на участок, обременения и долю города, говорит он. В любом случае норма рентабельности в Москве выше, чем в Петербурге, уверен генеральный менеджер Knight Frank Петербург Олег Барков. Он объясняет это высокой маржей строительства на московском рынке: стоимость 1 кв. м жилья экономкласса в Москве на $900-1000 выше, чем в Петербурге, а себестоимость лишь на $30 Да и в Петербурге ЛСР уже лидирует на рынке, ей нужно диверсифицировать деятельность. Москва для этого хорошо подходит, уверен он.

Кроме этого, первый вице-премьер пообещал рассмотреть возможность отмены на два-три года пошлин на импортируемое технологическое оборудование, которое не имеет аналогов в России.
Плюс в скором времени будут внесены поправки в законодательство по эффективности технического регулирования в строительстве, сообщил первый вице-премьер. Закон О техническом регулировании требует изменения системных ошибок,- соглашается директор департамента строительства Ассоциации строителей России (АСР) Михаил Кайков. АСР и РСПП настаивают на том, чтобы госнадзор проводился не только на стадии обращения продукции на рынке, но также и на всех этапах жизненного цикла здания.

Несмотря на то, что в этом году производство строительных материалов выросло на 14-15% (за последние пять лет этот показатель не превышал 9%), власти стали опасаться грядущего дефицита продукции для стройиндустрии. По расчетам экспертов, чтобы реализовать национальную программу по жилищному строительству, только производство цемента должно увеличиться на 30 млн. тонн в год. Между тем отсутствие производственных мощностей не позволяет реализовать такие планы. Нехватка строительных материалов в стране может ощущаться с 2008 года, в некоторых регионах она заметна уже сейчас, отмечает руководитель экспертного управления президента Аркадий Дворкович. Прийти на региональный рынок с его системой неформальных отношений не только не просто, но зачастую и небезопасно. Выдавить чужака с локального рынка можно и вполне законными, на первый взгляд, методами,- заявил первый вице-премьер Дмитрий Медведев, выступая в прошлую пятницу на заседании президиума совета при президенте по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике. Именно поэтому государству необходимо предложить бизнесу конкретные площадки для развития производства стройматериалов, полагает он. Правда, о каких регионах может идти речь и какую помощь может оказать центр, Медведев не уточнил.

До конца года в Марьинском Парке новом районе на юго-востоке Москвы, будет построено 35 тыс. кв. м жилья. Об этом заявил первый заместитель руководителя Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города Александр Косован.

Однако участники рынка считают, что помимо законодательных инициатив государство должно участвовать в реализации проектов. Например, путем формирования уставного капитала предприятий по выпуску стройматериалов, говорит заместитель гендиректора компании Трест 1991 Татьяна Пальчикова. Сегодня застройщиков беспокоят не столько высокие цены на стройматериалы, сколько стоимость земли и затраты на подключение к инженерным сетям, отмечает заместитель гендиректора компании Новая площадь Евгений Фетисов. Гораздо важнее, если государство выступает гарантом по кредитам для застройщиков и подрядчиков,- добавляет он.

В ходе традиционного субботнего объезда городских стройплощадок Александр Косован посетил 15‑й микрорайон Марьинского Парка. В штабе строительства на улице Головачева группа ведущих специалистов Департамента градостроительства Москвы, префектуры ЮВАО и строительных организаций провела совещание, на котором детально проанализировала состояние дел в данном микрорайоне.

В нынешнем году район Марьинский Парк отмечает свое 12-летие. Административных границ как таковых у этого жилого массива нет, поскольку большая его часть входит в район Марьино, занимающий 780 га застроенной территории между улицей Верхние Поля и Москвой-рекой с общей площадью жилого фонда 3,8 млн кв. м.

В штабе строительства также рассмотрен вопрос о сооружении школы и дороги к ней. Отметим, что заказчиком выступает ЗАО Москапстрой, генподрядчиком УМИАТ Мосстроймеханизация-5, субподрядчиком Домостроительный комбинат № Всего на объектах сейчас трудятся примерно 150 человек, но уже через полторы-две недели к работе в корпусах приступят 50 60 отделочников.

Строители вышли на эту стройплощадку в июне нынешнего года. В процессе подготовительных земляных работ с территории застройки им пришлось вывезти более 70 тыс. куб. м грунта и мусора. В микрорайоне запланировано возвести пять крупнопанельных жилых домов известной серии КОПЭ. Данная серия позволяет формировать секции и корпуса высотой до 22 этажей. Здания расположены полудугой: строительство 19‑этажного корпуса № 1 завершено. Корпус № 2 высотой в 22 этажа уже смонтирован, следующим этапом станут отделочные работы. Окончено сооружение и третьего корпуса (22 этажа), на стадии монтажа находятся корпуса № 4 (20 этажей) и № 5 (22 этажа). Кроме того, как бы в основании этой полудуги будут возведены торговый центр и детский сад на 120 мест. Дошкольное учреждение строители должны сдать в декабре 2006 года.

Ход возведения жилья, школ и детских садов в Юго-Восточном административном округе рассматривали и на другой встрече под руководством А. Косована, прошедшей в управе района Люблино также в субботу. По ее завершении первый заместитель руководителя Департамента градостроительства кратко прокомментировал состояние дел в районе: Все жилье в Марьинском Парке обязательно сдадут до конца года. Три жилых дома уже построены и будут сданы в ноябре. Два оставшихся дома, а также детский сад на 120 мест планируется сдать в декабре. Один дом будет передан под заселение москвичам, участвующим в программе Молодой семье доступное жилье.

На совещании Александру Косовану были доложены результаты деятельности различных структур по снятию проблем, связанных с проведением работ по водопроводу, канализации и теплоснабжению. Заслушав отчеты о выполнении поручений по своевременному вводу объектов 15‑го микрорайона, первый заместитель руководителя Департамента градостроительства потребовал полностью завершить строительство и отделку не позже 25 декабря. Любое затягивание этих сроков, по его мнению, неприемлемо и может негативно сказаться на качестве зданий.

В целом в текущем году на юго-востоке Москвы построят 334,2 тыс. кв. м жилья. За десять месяцев в ЮВАО уже возведены и сданы в эксплуатацию четыре школы общей вместимостью 2885 учащихся, а также хоспис на 30 мест в поселке Некрасовка. В оставшееся до конца года время в округе предстоит сдать еще одну школу, а также 16 детских садов из дополнительного адресного перечня.

По словам Александра Косована, в настоящее время отделочные работы в полном объеме выполнены в двух домах, в других корпусах их завершат в ноябре‑декабре. На 25 декабря намечен пуск тепла в дома, сообщил он. Также стало известно, что в декабре окончат сооружение пешеходной дорожки, ведущей к зданиям школы и детского сада. Застройка Марьинского Парка идет комплексно: здесь практически одновременно должны появиться и жилые дома, и объекты социальной культурно-бытовой сферы. Весь соцкультбыт мы введем в эксплуатацию до того, как приедут новоселы, подчеркнул А. Косован.


Стоимость квартир в Московской области стремительно растет. Причем, по мнению экспертов, ситуация не изменится до тех пор, пока власти областных городов не перестанут повышать причитающуюся им долю площади в готовых домах.

Программа по строительству жилья и объектов соцкультбыта в Юго-Восточном округе, утвержденная мэром Москвы, будет, безусловно, выполнена, сказал А. Косован. Он также добавил, что 30 % от объемов строительства приходится на так называемое социальное жилье, а 60 % на коммерческое. Одновременно сооружают гаражи‑стоянки: Программа по строительству гаражей есть в каждом округе, и ее выполняют. К примеру, только в районе Люблино, что на юго-востоке столицы, в этом году построят гаражей‑стоянок на 2700 машино-мест, заявил первый заместитель главы Департамента градостроительства.

Сейчас квартира в многоэтажке, расположенной в одном из городов-спутников, стоит практически столько же, сколько в Москве. Например, в Одинцове, Мытищах, Красногорске и т. д. за один квадратный метр берут 700-800 долларов, причем такие расценки устанавливаются на квартиры не в элитных комплексах, а в обычных блочных домах. Но самое главное, что риэлторы в один голос заявляют о том, что это еще далеко не предел. По прогнозам аналитиков, цены на жилье в области будут расти с завидным постоянством, поскольку на это есть вполне объективные причины.

По заявлениям аналитиков, цены на жилье в Подмосковье растут как на дрожжах. Только за последний год стоимость квартир в области выросла в среднем на 15-30 процентов, в зависимости от расположения дома. Конечно, в основном цены взлетели на те многоэтажки, которые находятся в 20-30 километрах от столицы. Но агентства недвижимости, специализирующиеся на дальнем Подмосковье, стараются не отставать от своих коллег. Как заявляют эксперты, главная причина роста цен состоит в том, что власти областных городов постоянно увеличивают ту долю жилплощади в новостройках, которая причитается непосредственно муниципалитету. Поэтому компании вынуждены покрывать такие изъятия за счет повышения стоимости реализуемых квартир. Отсюда напрашивается совсем неутешительный вывод: чем больше квартир будут забирать у застройщиков, тем дороже будет стоить жилье в Подмосковье.

По мнению некоторых аналитиков, в повышении стоимости областного жилья виноват не столько спрос, сколько проблемы, которые непосредственно связаны с возведением многоэтажек. «В первую очередь рост цен на жилье вызван увеличением стоимости строительных материалов. В частности, в последнее время только один цемент подорожал почти в два раза. А повышение расценок на продукцию цементных комбинатов приводит к тому, что панельные многоэтажки становится выгодно строить только тем, у кого есть собственное производство. Поэтому сейчас в Подмосковье возводятся в основном монолитные дома индивидуальной застройки, цена одного квадратного метра в которых, естественно, гораздо выше, нежели в панельных, – сообщил RBC daily Григорий Бессарабов, эксперт компании «ИНКОМ-Недвижимость». – Помимо этого, одной из причин увеличения стоимости квартир в области является нехватка свободных мест для точечной застройки. Поэтому приходится осваивать совершенно новые участки, а это дело довольно хлопотное». Как заявляют эксперты, свободной земли в Подмосковье еще немало, но большинство из этих участков полностью пустые. Для того чтобы их освоить, нужно не только проводить туда все необходимые коммуникации, но и строить социальные объекты, в том числе школы, больницы и т.д. Строительство домов в таких местах требует от застройщика больших оборотных средств. А все свои расходы он, естественно, закладывает в стоимость жилья.

Большинство специалистов полагает, что повышение стоимости квартир в Подмосковье обусловлено большим спросом. «Как бы ни росли цены на жилье в области, они все равно отстают от столичных расценок, пусть даже совсем немного. В частности, для некоторых покупателей даже разница в 20-30 долларов считается серьезной. Поэтому сейчас москвичи нередко делают выбор в пользу Подмосковья», – сообщил RBC daily Сергей Мискин, независимый эксперт по недвижимости. Помимо этого, на решения покупателей часто влияет тот факт, что добираться до городов-спутников гораздо проще, нежели до некоторых районов столицы. Например, от Южного Бутова до ближайшей станции метро нужно добираться 20 минут. Тогда как от таких городов Московской области, как Одинцово, Видное или Реутов, ехать примерно в два раза меньше. И, наконец, как заявляют риэлторы, москвичей привлекает в области более благоприятная экологическая обстановка. Правда, специалисты относятся к этой позиции скептически. «Сейчас граждане большое внимание уделяют своему здоровью. Поэтому они часто попадаются на рекламу областного жилья, в которой расписываются все прелести покупки квартир в Подмосковье с точки зрения чистого воздуха, – рассказывает г-н Мискин. – Тогда как на самом деле заявления риэлторов не всегда соответствуют действительности. Ведь в некоторых городах Московской области экологическая ситуация еще хуже, чем в столице».



Главная --> Публикации