Главная --> Публикации --> Серьезные люди дарят друг другу квартиры Московским риэлторам 2006 год запомнится ростом цен, олегом митволем и "большим домодедово" Квартиры будут покупать Перегрева и стагнации рынка жилья у нас не будет Шесть шагов к собственной квартире

Хотите купить домик в деревне за $50 тыс.? Придется стать риэлтором
Но такие предложения вовсе не устраивали моего приятеля Костю, который решил приобрести дом в деревне или садовом товариществе максимум за $50 тыс. Покупатель с подобным бюджетом абсолютно не интересен риэлторам, поэтому поиск ему пришлось вести самостоятельно.

Только дилетанту кажется, что купить деревенский домик или небольшую дачу в Подмосковье сегодня просто. Конечно, если планируется приобретение, стоимость которого измеряется сотнями тысяч долларов, то это разговор особый. К услугам состоятельных покупателей десятки риэлторских агентств и компаний, предлагающих коттеджи и особняки в ближайшем Подмосковье.

Постепенно отсекались все неподходящие варианты. Неприемлемыми для покупки оказались и земли Рязанского направления. Добраться до многих потенциальных деревень и садовых товариществ мешала плохо развитая система сообщения, грунтовые дороги. Не устраивала и казавшаяся мало пригодной для садоводства скудная почва.
Примерно сезон наш герой приглядывался к живописным землям вдоль водохранилищ, расположенным по Ленинградскому направлению. Но скудные болотистые почвы здешних краев, окончательно потерянные для земледелия после обустройства водохранилищ и искусственного затопления в середине прошлого века, Костя считал серьезным минусом.

Велико Подмосковье, а выбрать не из чего
Главным для Кости вопросом был выбор направления. Участки, расположенные по Рублевскому и Новорижскому шоссе, изначально не рассматривались по причине неподъемной цены. На участки, расположенные вдоль Ярославской и Дмитровской трасс, обнаружился ажиотажный спрос. В большинстве случаев на продажу выставлялись дачи в престижных дачных поселках, с устоявшейся средой и развитой инфраструктурой, довольно многолюдные, дорогие, к тому же не сулящие желанного уединения.

Степень удаленности от мегаполиса тоже стала непростой темой для размышления. Конечно, ближнее Подмосковье очень заманчиво с инвестиционной точки зрения. К тому же, если путь на личном автотранспорте занимает меньше часа, ничто не мешает приезжать на дачу даже посреди рабочей недели. Но это только одна сторона вопроса. Костя понимал: выгодное вложение средств и поиск комфортной жизненной среды совершенно разные задачи. Не за горами то время, когда развитая инфраструктура и транспортная сеть превратят и эти когда-то тихие места в подобие города. Тогда прощай мечта о том тихом провинциальном быте, ради которого стоит иметь дачу. Взвесив все эти обстоятельства, Костя остановил свой выбор на районах, удаленных от Москвы на 70 130 км. Таким образом в поле его зрения оказались окрестности нескольких городов: Серпухова, Тулы, Калуги и Рязани.

Несколько месяцев воскресных разъездов и намерения приобрели более или менее оформленный характер. Стало ясно: наиболее предпочтительные направления Симферопольское и Калужское. Сюда проще добираться, учитывая проживание в районе Ясенево на юго-западе Москвы. Южное Подмосковье сегодня опять-таки не самое популярное и дорогое место. Значит, заветный домик обойдется в сумму до $50 тыс. Еще один плюс хорошая черноземная и супесчаная почва этих мест. Костя принимал во внимание еще и план со временем переселить в приобретенный дом своих пожилых родителей, живущих в Ставропольском крае, пока вдали от сына.

Вскоре пошли первые звонки. По большей мере беспокоили люди, имевшие очень неконкретные намерения. Спрашивали, интересовались, пытались выяснить, сколько можно запросить за полуразвалившиеся прадедовские постройки.

Способ древний, как мир
Многие из тех, кто когда-либо искал дачу, рано или поздно прибегали к простому испытанному способу расклейке объявлений. Не пренебрег им и Костя. Листки с лаконичной фразой: Куплю дом с участком в этом районе в июне 2005 года появились на железнодорожных станциях Серпуховского и Калужского направлений, на зданиях поселковой администрации, на магазинах и просто на столбах.

Костя приехал посмотреть выставленный на продажу дом. Он увидел гигантский поселок, расположенный за десяток километров от трассы и ближайшей железнодорожной станции. Проезд по грунтовой дороге. Дома расположены весьма непривычным для Подмосковья образом: в ряд, практически вплотную друг к другу, причем они не отгорожены от улицы палисадником. Хуже того, постройки старые, покосившиеся и осыпающиеся, так называемые шлаконаливные. Что это за технология? поинтересовался Костя. Хозяин объяснил: Сожженный уголь перемешивают с цементом и изготавливают блоки, а из них строят дома. У нас почти все такие. Материал этот, как выяснилось, совсем никудышный: довольно хрупкий, с сомнительными теплоизоляцией и экологическими свойствами, совершенно не подходящий для более чем полувековой эксплуатации.

Договаривались созвониться позднее и пропадали. Один раз предложили очень заманчивый вариант. Дом в Калужской области, в окрестностях знаменитого Полотняного завода бывшего имения родственников жены Пушкина, Гончаровых. Дом всего за $8 тыс., да еще с коммуникациями.

Однажды позвонил серьезный продавец и предложил дом в окрестностях города Малоярославца, который расположен на половине пути к Калуге. Владелец рассказал, что дом крепкий, кирпичный, 80 кв. м. Имеется гараж, сад, колодец, 12 соток земли. За все $57 тыс. Существенный минус только один: печное отопление, и нет перспектив, что в ближайшее время проведут газ. Предложить родителям печной обогрев казалось совершенно неприемлемым. Дело даже не в том, что дрова нужно колоть. Главное, что этот вид топлива на сегодняшний день является наиболее дорогостоящим (например, воз наколотых дров сегодня обойдется около 2 тыс. руб. и это не по самым высоким расценкам). То есть и этот вариант оказался неподходящим.

Костя понял, что как предмет продажи в этом случае может рассматриваться лишь надел земли площадью десять соток и наличие подведенного газа. В общем разговор не получился, а воскресный день и 30 л бензина были потрачены впустую.
Со временем мой друг приобрел опыт и понял, что не по любому объявлению стоит ехать. Тщательно расспрашивал звонивших о характере постройки, о наличии дорог, коммуникаций. Набирался, так сказать, риэлторского опыта.

Костя изъездил южное Подмосковье вдоль и поперек. Наконец, понял, что поиск по объявлениям напрасно потраченное время.

Стоящих звонков за два три летних месяца было около десятка. Большую часть предложенных вариантов Костя отсмотрел. Главным дефектом всех этих домов оказалась страшная запущенность и неухоженность. Часто при разговоре хозяева скрывали особенности местоположения участка. Многие наделы располагались на отшибе, что небезопасно при отсутствии охраны. Предлагали участки в овраге застойные воды и отсутствие солнца делают их непригодными для земледелия. Не лучше и земля на бугре: в жаркое лето весь урожай погибает от засухи.

Так началось знакомство нашего приятеля с подмосковными риэлторами. Здания, где они располагаются, обнаружишь не сразу. Конторы чаще всего находятся в убитых зданиях с удручающим состоянием подъездов, как правило, на первых этажах. Так обстоят дела везде: в Тарусе и Серпухове, Чехове и Туле. У всех контор исключительно локальная специализация: агенты владеют информацией исключительно по своему району и практически ничего не знают о ситуации в ближайших городах. В так называемых офисах работают пять шесть женщин, провинциально одетых, незаметных, но наблюдательных. Неспешные манеры, доброжелательное отношение. К клиенту всегда расположены и рассказывают все, казалось бы, честно, не давят, дают подумать. Словом хорошие психологи.

Царицы подмосковных агентств
Однажды, оказавшись в Серпухове, в одном из местных газетных киосков Костя обнаружил газету с объявлениями о недвижимости. Как выяснилось чуть позже, такие газеты имеются и в Липецке, Туле, Калуге, Рязани и других городах. Первое же объявление, по которому он позвонил, оказалось завуалированной рекламой местного агентства недвижимости.

Не весела она, родная сторона
Постепенно вырисовывалась ясная картина предложений. Самые дешевые садовые домики на шести сотках. Не приспособленные для постоянного проживания, чаще всего не газифицированные, они обходятся в сумму от $6 тыс. до $15 тыс. Утепленные деревянные дома в деревне несколько дороже в среднем $10 30 тыс. Земли здесь гораздо больше. Спорный вопрос, оправдано ли называть это инфраструктурой, но заложенные еще в послевоенные годы сельпо и сегодня работают; налажены подъездные пути, в некоторых деревнях проложены газовые трубы. Есть даже библиотеки, охотно принимающие в дар от населения женские романы и детективы. С точки зрения качества дома лучшими, самыми надежными и долговечными (соответственно, и дорогими) считаются строения из кирпича. Несколько ниже ценятся срубы экологичные, комфортные для проживания, но более подверженные износу. Гораздо менее предпочтительны упомянутые выше шлаконаливные дома.

У Кости не было случая, чтобы ему довелось встретиться с непосредственным продавцом выставленной на продажу недвижимости. Как правило, агентство либо уже выкупило объект у собственника, либо имеет полное от него поручительство. Всем интересующимся предлагают посмотреть фотографии объектов, а в процессе разговора пытаются выяснить, что конкретно ищет клиент. Если какой-либо объект понравится, предлагают посмотреть его на месте, в некоторых случаях для таких экскурсий у компании предусмотрен бесплатный автотранспорт. Поначалу Костю не устраивал ни один из предлагаемых вариантов. Он оставлял риэлторам свои координаты, и раз два в неделю они звонили и предлагали посмотреть тот или иной дом.

И опять начались долгие воскресные разъезды по городам и весям. Подходящий вариант нашелся в 90 км, под Обнинском. Дом за $30 тыс., со всеми удобствами, 15 соток земли. Интересный факт: агентство активно рекламировало это предложение, используя как козырь тот факт, что в деревне имеется действующая церковь. Однако все перечисленные достоинства не компенсировали одного обстоятельства: ни на чем, кроме автомобиля, до этой деревни не добраться. Разумеется, этот факт риэлторы пытались скрыть от потенциального покупателя.

Но самый дешевый вариант дом, построенный из шпал. Нередко такие постройки Костя встречал под Тулой. Обмазанные штукатуркой и покрашенные, они с виду могут быть и не хуже других, но стоит учитывать: древесина таких домов убита, пропитана теми самыми составами, что используют при строительстве железных дорог, но никак не жилых зданий. Полезность древесины таких построек, которая нередко выставляется в качестве бесспорного преимущества не более чем тема для анекдота.

Все пришлось начинать сначала. Ни полученный опыт работы по объявлениям, ни общение с местными риэлторами не избавляли от практически бесполезных поездок. Каждый раз обнаруживались все новые обстоятельства, которые не удавалось предусмотреть при телефонном разговоре: то место неподходящее, то вид дома не внушал оптимизма, то собственность на землю не оформлена, то дороги, то коммуникации и т. д. и т. п.

Достойный дом наконец-то обнаружился в поселке Заокском Серпуховского района. Деревянный, приличный на вид, оснащенный всеми необходимыми коммуникациями, с большим, около 15 соток наделом земли. Стоило приобретение $43 тыс. Дороговато, конечно, но Костя согласился и начал оформлять документы. На весь процесс (получение справок из БТИ, прохождение земельного комитета и получение кадастрового номера) предполагалось потратить около двух месяцев. Когда дело было в разгаре, неожиданно позвонил представитель агентства и заявил, что у хозяина изменилась ситуация, и он раздумал продавать дом.

Обычная практика примерно такова. Агент местной конторы присматривается к поселкам, расположенным поблизости от городка. Знакомится с людьми, интересуется их заботами, оказывает мелкие услуги по строительству. Между прочим, сводит дачников с нужными людьми: кому машину подремонтировать (в провинции это намного дешевле, чем в Москве), кому стройматериал доставить или организовать строительство колодца. Даже больную собаку в ближайшую ветеринарную клинику отвезет, если кто попросит. А дела решаются не в городской суете, а за чашкой чаю или рюмкой водки, если праздник. И так год за годом.

Сделки на коленках
Эту историю рассказал мне не Костя, а знакомый из одного поселка, расположенного в Тверской области. Но к нашей теме она имеет самое непосредственное отношение. Знакомого зовут Иван, по профессии он строитель, но в наше нелегкое время промышляет риэлторством. По его словам, бизнес этот трудно назвать особенно прибыльным, поэтому приходится изворачиваться.

Серые кардиналы садовых товариществ

Если такой предприниматель вкладывает в дело частицу души, со временем он становится незаменимым другом, помощником и советчиком многих благодарных дачников. Здесь-то и открывается необъятное поле для деятельности такого риэлтора. Он ко всем вхож в дом значит, из первых рук узнает, кто желает продать или приобрести участок. Если повезет, Иван его и покупает, а потом уже пытается реализовать самым выгодным способом. Члены садовых товариществ хорошо знают, как и где найти Ивана, а потому после многолетней дружбы доверяют ему, почти как родственнику. Бывает, что иногда просят содействия в приобретении недвижимости для своих друзей. А как же по-другому? У Ивана везде все налажено: и в земельный комитет, и в БТИ, и к местным властям он вхож.

Во всех известных автору товариществах дела обстоят именно так. Заинтересованный председатель обязательно предложит посмотреть свой поселок, а если какой-нибудь дом приглянется, предложит содействие в приобретении. Не нужно обольщаться такие услуги небескорыстны. Утешайтесь тем, что о размере полученного навара вы скорее всего никогда не узнаете.

В садовых товариществах серыми кардиналами часто являются их председатели или бухгалтеры. Приглядев подходящее товарищество, стоит поговорить с его обитателями. Особенно подойдет один из весенних выходных, когда все садоводы поголовно заняты сельским хозяйством. Хотите подыскать себе участок? Пройдитесь, посмотрите. С самыми общительными дачниками стоит обсудить проблему они немедленно выведут вас на председателя или какое-нибудь ответственное лицо из правления.

Скажи спасибо случаю
А наш знакомый Костя после года непрерывных поисков дом себе все-таки нашел. Помог ему, как часто бывает в жизни, случай. Название поселка Заокский как-то врезалось в память нашего друга. Однажды, совсем отчаявшись, Костя просматривал газету с объявлениями. Вдруг мелькнуло знакомое название. Чем черт не шутит? Позвонил, договорился. Оказалось, продается неказистый бревенчатый дом, обшитый снаружи досками. Большой, 27 соток, участок земли, сарай, погреб, все коммуникации все удовольствие стоит $22 тыс. Предыдущий дом, который отказались продавать, стоил, если помните, почти вдвое больше. Но он продавался агентством, а здесь Костя вышел на продавца. Так что прибыль агентства можно подсчитать. Мой друг утверждает, что она составляет ровно половину.
Санкт-Петербург Спрос на дорогое жилье в Петербурге остается стабильным, несмотря на бури и катаклизмы, перетряхнувшие массовый сегмент рынка. Но интересы платежеспособных покупателей дифференцируются, ситуация становится более сложной.

Спросите, какие же рычаги помогают председателям и бухгалтерам ориентироваться в вопросах продажи собственности товариществ? Прежде всего, долги, образованные многолетней неуплатой взносов. В среднем 15 20% членов товариществ на своих участках не живут и не платят за них. Недвижимость в советское время они получили от предприятий, разумеется, бесплатно. Администрация вынуждена постоянно, из года в год беспокоить таких виртуальных дачников, многие в итоге принимают решение о продаже. Бухгалтер, как правило, становится первым, кто узнает об этом, предлагает посредничество или опять-таки покупает собственность, вычитая из стоимости неоплаченные долги. Куда идут последние догадайтесь сами. Немного искусства, немного наглости и удачливости, и покупатель находится. Так что если ищете простой путь и готовы переплатить обратитесь к бухгалтеру.

Генеральный директор компании Лаир Ирина Гусева и президент группы компаний Аверс Михаил Зельдин соседи по лестничной площадке. В консалтинговом бизнесе они конкуренты, а в сталинском доме на Таврической соседи. Не планировали так получилось.

Аналитики привыкли считать преимущества новых домов в историческом центре бесспорными. Однако таких объектов мало, это диктует необоснованно высокие цены, и многие покупатели удовлетворяются квартирами в старом фонде. На подходе первые проекты квартальной застройки, свободные от традиционных недостатков точечных объектов (неблагоприятное социальное окружение, изношенные сети и проч.). Кроме того, в ближайшие годы часть спроса сместится в пригород, где застройщики предлагают все больше комфортабельных отдельных домов. Но пока актуальным остается противопоставление первичного и вторичного рынков.Внезапное соседство

Парадном квартале, но не устроили сроки ввода (2008 г. первая очередь).

Зельдин искал приличную квартиру в 2004 г. Новые проекты рассматривались, но были неадекватными либо по цене, либо по срокам ввода. Дом не идеальный, говорит Михаил Зельдин, в нем еще остались коммуналки. Но подъезд уже охраняется, лифт поменяли, а вид на Таврический сад многое искупает. Квартира обошлась ему примерно в $2000 за 1 кв. м. На Таврической в это время компания ОФПК строила новый дом квартиры в нем продавались по $3000-4000 за 1 кв. м. Михаил Зельдин рассматривал и вариант покупки жилья в

Таврическая одна из самых приличных улиц тихого центра. И дома здесь не такие древние, как в золотом треугольнике (Невский Фонтанка Мойка).

Ирина Гусева купила квартиру годом позже, уже по $2700 за 1 кв. м. У нас офис на Фурштатской, а я всегда мечтала ходить на работу пешком, через парк, говорит Гусева. Выбор определили зелень, близость работы и сроки переезда.

Вторую часть предложения антикварных квартир представляют относительно дешевые варианты, имеющие существенные конструктивные либо юридические недостатки. Например, весной этого года на рынке появилась 2-комнатная квартира на наб. Фонтанки с видом на воду и Михайловский замок. Дом-памятник, в нем проживали многие известные люди, в том числе и Петр Ильич Чайковский. 60 кв. м, цена около $100 000.

Аналитик группы компаний Бюллетень недвижимости Сергей Бобашев тоже подыскивал себе квартиру в центре. Рынок антикварного жилья в Петербурге сейчас четко дифференцирован по цене, резюмирует Сергей Бобашев. Большинство видовых квартир в исторических местах находятся в собственности состоятельных граждан. В таких квартирах уже сделан качественный, часто эксклюзивный ремонт либо реставрация музейного уровня. На рынке их предлагают относительно дорого.

Такое жилье специалисты относят к разряду квартир-проектов. Покупатель приобретает не жилье, а объект, требующий серьезных инвестиций.

Местоположение и окружение отвечают самым придирчивым требованиям покупателя антиквариата, рассказывает Сергей Бобашев. Однако сама квартира представляет собой полуразрушенное помещение без горячей воды и отопления. Посреди одной из комнат камин, когда-то изразцовый, а теперь больше похожий на груду кирпича. Потолок там, где он есть, сохранил остатки изысканной лепнины, рядом зияющие дыры, в которые виден чердак.

Вторичный рынок дорогого жилья удерживает свои позиции благодаря разнообразию предложения. В сентябре 2006 г. покупатели могли выбирать жилье (условная отметка $3000 за квадрат) из 632 вариантов на первичном рынке и из 2442 на вторичном.

Первичный дефицит

Проекты площадью 137 116 кв. м (34%) аналитики компании относят к элитной категории А, 226 850 кв. м (66%) к категории B. В обеих категориях помимо небольших клубных домов в предложении имеют место и крупные многоквартирные комплексы. В класс А, например, вошли благодаря выгодному местоположению такие проекты, как Дом у моря, Максимум, Олимпийская деревня.

По данным управления маркетинга компании Петербургская недвижимость, в настоящее время на рынке строящегося элитного и высококомфортного жилья предлагается 43 объекта общей площадью около 404 000 кв. м. Это на 15% меньше, чем в I квартале года.

По словам генерального директора ООО Центр развития проектов Петербургская недвижимость Ильи Еременко, спрос на элитную недвижимость остается высоким. В течение нескольких месяцев произошло заметное сокращение предложения, вызванное в первую очередь ростом цен и ажиотажными настроениями в покупательской среде. Тенденция сокращения предложения в ближайшем будущем скорее всего сохранится объектов и участков, подходящих под элитную застройку, остается все меньше, спрос, подогреваемый ипотекой (в элитном сегменте она также получила бурное развитие), растет, резюмирует Еременко.

Насчет принципов классификации и отнесения конкретных проектов к тому или иному классу участники рынка продолжают спорить, однако без особого фанатизма. Есть консенсус по главным показателям: спрос на элиту оценивается в 5-7% (по площади), планка отсечения $3000-3500 за 1 кв. м (и продолжает смещаться вверх). Рост цен в этом сегменте за год составил около 80%. А присвоить звание элитного рекламщики могут хоть панельному дому в Ульянке лишь бы это помогало продавать.

Специалисты холдинга RBI отмечают, что спрос на элитную недвижимость остается стабильно высоким, тенденции в покупательских предпочтениях практически не меняются: состоятельные покупатели хотят иметь квартиру в историческом центре, где много зелени, а в идеале еще и вид на воду. На вторичном рынке таких предложений остается все меньше (как правило, то, что предлагается сейчас, это центр, но вторые и третьи дворы). Предложения действительно эксклюзивных и уникальных по своим характеристикам квартир встречаются редко, цена на них была и остается стабильно высокой. Вторичный и первичный рынки взаимосвязаны, отмечают в RBI, и, если покупатель не находит предложения на вторичке, он обращает внимание на строящееся элитное жилье. В этом случае к требованиям по местоположению добавляются еще такие критерии, как качество дома, его систем и материалов, архитектурное решение, наличие парковки, инфраструктура, парковка и т. д.

Генеральный директор компании Петербургреконструкция Александр Красников отмечает, что рынок элитной недвижимости мало подвержен внешним факторам. По мнению Красникова, спрос и предложение сбалансированы, хотя в последний год наблюдается превышение спроса над предложением на 2-3%: Это связано прежде всего с отсутствием новых мест под застройку, с долгим подготовительным периодом для выхода на площадки. Емкость рынка специалисты Петербургреконструкции оценивают в 5-7% от общего объема застройки. Хотя в ближайшие год-два спрос на петербургское элитное жилье может возрасти. Это обусловлено переводом из Москвы ряда государственных структур (Конституционного суда), регистрацией в Петербурге части крупных компаний, а также нарастающим потоком инвестиций, ориентированных на более конкурентные (по сравнению с московскими) цены.

Узок круг

Доля покупателей, проявляющих интерес к покупке именно элитного жилья, не превышает 5% от общего числа. На ближайшие 2-3 года на элитную недвижимость мы прогнозируем постоянный стабильный рост спроса, потом ожидается стабилизация, подтверждает генеральный директор корпорации Строймонтаж Сергей Филиппов.

Основные причины, сдерживающие инициативу застройщиков, связаны с тем, что войти на этот рынок и получить площадку под строительство очень непросто. Перелом может произойти, если на питерский рынок высококомфортного и элитного жилья выйдут московские или западные девелоперские компании, говорит Леонид Рысев. Однако пока эти фирмы осваивают рынок Москвы, и в ближайшие год-два их выход в Петербург не предвидится. И этим компаниям нужно будет еще сломить сопротивление петербургских строителей, которые не хотят их пускать на свою поляну.

Количество участников этого рынка ограниченно, новые проекты наперечет. По словам директора департамента продажи элитных квартир АН Бекар Леонида Рысева, в центре (а элитное жилье может быть только в центре) строится всего 4-5 комплексов высокого уровня.

Эксперты уверены, что рост цен и доходности строительства (в том числе элитной недвижимости) простимулирует рост петербургских компаний и привлечет столичные и западные фирмы. Однако появление новых проектов возможно не раньше чем через 2-3 года.

Второй усложняющий фактор, по мнению Рысева, связан с дефицитом участков. Центр города плотно застроен, практически все здания являются историческими памятниками, проблемные питерские грунты сильно удорожают строительство.

В 10-этажном доме на Каменноостровском будет 103 квартиры, на первых двух этажах предусмотрены помещения торгового назначения. Жилье в комплексе можно приобрести по ипотечной программе, реализуемой компанией RBI совместно с Северо-Западным банком Сбербанка России.

Компания RBI осуществляет два элитных жилых проекта. Комплекс Белые ночи возводится в самом центре Петроградки, на Каменноостровском проспекте, 4 Дом Ле Грандъ строится на Невском проспекте, 152.

Дом Ле Грандъ на Невском спроектирован архитектурной мастерской Евгения Герасимова. В 8-этажном доме будет всего 44 квартиры. Из панорамных окон верхних этажей открывается вид на Невский. На первых двух этажах дома разместится галерея бутиков Esfera. В цокольном этаже дома предусмотрена парковка.

Организаторы проекта в качестве конкурентных преимуществ называют отапливаемый паркинг, удобство транспортного сообщения с любым районом города, наличие закрытого внутреннего двора с ландшафтным дизайном и оборудованной детской площадкой (в петербургской сплошной застройке придомовые территории в дефиците).

Компания Петербургреконструкция достраивает элитный жилой комплекс Фаворит на Крестовском острове. На островах земли побольше, чем в центре: Фаворит имеет закрытую территорию в 2,5 га. В комплексе предусмотрено 100 квартир, рядом с ним возводится спортивно-оздоровительный центр премиум-класса.

Как утверждают маркетологи, технические подробности при продаже таких объектов неважны (высокий уровень инженерии и систем безопасности подразумевается по умолчанию). Главное место и вид.

Квартальный подход

Признанный лидер рынка дорогого жилья Строительная корпорация Возрождение Санкт-Петербурга строит на наб. Мартынова (Крестовский остров) комплекс Дом у моря. Архитекторы Евгений Герасимов и уроженец Петербурга германский специалист Сергей Чобан. Ольга Клушина, заместитель генерального директора по маркетингу и продажам Строительной корпорации Возрождение Санкт-Петербурга, считает, что архитектурное решение фасадов комплекса не имеет аналогов в России. Уникальный для России доломатизированный известняк на стройплощадку доставляют из Индии и Португалии. Дом у моря расположится на площадке в 3,6 га; фишка проекта wellness-центр. На 2000 кв. м специально для тех, кто себя любит, разместятся зона SPA, фитнес-зал и даже площадки для медитаций. С видом на Среднюю Невку и Гребной канал Кроме того, корпорация продолжает строительство новых домов Каменноостровской коллекции и жилого комплекса на наб. Робеспьера, 4.

Серьезные ожидания связаны с развитием проекта Набережная Европы. После серии скандалов и смены девелопера реализацией этой масштабной и амбициозной затеи занялся Внешторгбанк. Громкое имя и мощные финансовые ресурсы ВТБ вселяют уверенность в то, что проект все-таки состоится. Однако его концепция еще дорабатывается, основные параметры уточняются.

И участники рынка, и эксперты уверены в том, что перспектива рынка дорогого жилья связана с развитием квартальной застройки. Пока примеры такого подхода в Петербурге единичны. Компания ЛенСпецСМУ заканчивает продажи в комплексе У Ростральных колонн, на стрелке Васильевского. Но этот проект относится к скорее к классу высококомфортного жилья, да и жилая функция в нем не главная.

Единственный живой пример комплексного подхода Парадный квартал Строительной корпорации Возрождение Санкт-Петербурга.

Могли бы претендовать на квартально-элитный статус некоторые проекты на Крестовском. Но, строго говоря, Крестовский остров не 100%-но элитное место.

завершение проекта запланировано на декабрь 2013 г. Несмотря на отдаленные сроки сдачи, жилье в комплексе раскупается весьма живо.

Территориально участок застройки площадью около 10 га ограничен Кирочной улицей, ул. Радищева, Виленским переулком и Парадной улицей. Площадь будущего жилья более 100 000 кв. м. Первая очередь будет введена в конце 2008 г.,

Кроме жилых апартаментов организаторы проекта обещают построить офисы класса А, которые будут сдаваться в аренду; предусмотрены помещения для кафе и ресторанов, фитнес-центр с бассейном, улица бутиков и прочие статусные объекты. Включая площадь с фонтаном.

Парадный квартал задуман как город в городе подобно 16-му аррондисману Парижа.

Сергей Филиппов подтверждает: Спрос на проекты квартальной застройки будет превышать спрос на точечные объекты. Квартальная застройка один из наиболее эффективных способов формирования новой жилой среды.

Ольга Клушина уверена в том, что за квартальной застройкой будущее: именно она предполагает расширенную инфраструктуру и более высокий уровень комфорта, отвечающий современным европейским требованиям. Участков под новые объекты с каждым годом становится все меньше. Квартальная же застройка вообще уникальна в центре Петербурга. Поэтому самое интересное предложение это, безусловно, жилая недвижимость квартала класса de luxe, говорит Ольга Клушина.

Оба фактора не бесспорны. В Строительной корпорации Возрождение Санкт-Петербурга считают, что при грамотной реализации квартальные проекты по рентабельности не уступают проектам локальной застройки.

Сходной точки зрения придерживается и Леонид Рысев: Те, кто сейчас живет в отдельном элитном доме, хотели бы переехать в элитный квартал. Важнейшее преимущество таких проектов возможность предложить покупателю социально однородную среду. Главная проблема трудно прогнозировать устойчивый спрос при таких масштабах реализации (отдельный дом продать легче).

Александр Красников полагает, что в ближайшие годы спрос на локальные объекты будет все-таки выше и за счет чисто психологических факторов (привычная среда, сложившаяся инфраструктура микрорайона), да и потребителю пока понятнее, что такое элитный дом, чем элитный квартал. Однако, говорит Красников, экономически более выгодно рассматривать именно проекты квартальной застройки с созданием новых инженерных сетей и инфраструктуры, однородной социальной среды. Грамотная концепция развития квартала и архитектурное решение являются залогом успеха подобных проектов, даже несмотря на длительные сроки реализации.

Леонид Рысев напоминает, что обеспечить полную обособленность жилого квартала невозможно это противоречит законодательству: Даже Парадный квартал, несмотря на всю его элитность, будет открытым. Разумеется, можно нанять охрану, чтобы следила за порядком, и т. д., однако перекрыть доступ гражданам на территорию невозможно.

Но пока девелоперы делают расчеты и аккумулируют ресурсы, старый фонд все равно пользуется спросом.

Направление, в котором будет развиваться строительство дорого жилья в Петербурге, обозначено четко. Вопрос в другом: какая из фирм следующей возьмется за масштабный проект? Определенные планы в этом направлении есть у холдинга RBI, несколько перспективных участков рассматривает Петербургреконструкция

В общем, даже ссылки на то, что всего в трех домах по Баскову переулку жил юный Володя Путин, не помогли мне убедить Жаркова в преимуществах петербургского тихого центра. Потому что он очень разный.

В процессе подготовки этого материала в Питер приехал главный редактор приложения Недвижимость. Жилой фонд Сергей Жарков. Я неосторожно пригласил его в гости. В первый же вечер, как назло, вышла из строя душевая кабина, залив расположенное под нами кафе (аварийка, сантехники, взволнованные официанты). Затем в квартиру стали настойчиво ломиться какие-то спецы по установке видеонаблюдения, предлагая усовершенствовать хронически неисправный домофон

Троицк: наукоград, растущий ввысь
С Москвой Троицк связывает Калужское шоссе. На общественном транспорте добраться сюда можно от станции метро Теплый Стан на маршрутке № 122 или автобусах № 122 и 43 Главное не попасть в пробку.

Подмосковный Троицк находится в 37 км к юго-западу от Москвы. Статусом наукограда он обязан целому ряду крупных научных центров. Наиболее известные из них Троицкий институт инновационных и термоядерных исследований, Институт земного магнетизма, ионосферы и распространения радиоволн, Институт физики высоких давлений и др. Сейчас в городе живет более 33 тыс. человек.

С Москвой Троицк связывает Калужское шоссе. На общественном транспорте добраться сюда можно от станции метро Теплый Стан на маршрутке № 122 или автобусах № 122 и 43 Главное не попасть в пробку.Свою историю город ведет с XVII века, когда на его месте стояло село Троицкое. До XVIII века оно принадлежало князьям Репниным, а в XIX веке тут основал суконную мануфактуру купец А. Прохоров. Преемницей этого предприятия стала не менее известная ныне Троицкая камвольная фабрика, выпускающая пряжу.В 1938 году Троицк был выбран в качестве перспективного научного центра, основой которого стала геофизическая лаборатория. На ее базе в 1960-х годах прошлого века вырос академгородок, где жили и работали знаменитые ученые. В начале XXI века город разделил положение отечественной науки и пережил трудности роста. Но интеллектуальный и экономический потенциал Троицка позволяет надеяться на грядущий подъем. Важным слагаемым этих надежд является жилищное строительство, переживающее в городе настоящий бум.

От мануфактур к НИИ
Свою историю город ведет с XVII века, когда на его месте стояло село Троицкое. До XVIII века оно принадлежало князьям Репниным, а в XIX веке тут основал суконную мануфактуру купец А. Прохоров. Преемницей этого предприятия стала не менее известная ныне Троицкая камвольная фабрика, выпускающая пряжу.

Одно из необходимых требований к такому жилью благоприятная экологическая обстановка. Поэтому новый жилой комплекс возводится в лесопарковой зоне, недалеко от реки Десны по адресу: ул. Нагорная, к. 1 Четыре 17-этажных монолитно-кирпичных здания будут иметь не стандартную четырехугольную, а овальную форму и располагаться в пространстве неравномерно: два средних объединены, а два других находиться на расстоянии от них. Территорию комплекса благоустроят и огородят, она станет напоминать отдельный микрорайон со всей необходимой инфраструктурой.

Новинки сезона
Жилой комплекс Западный стандарт обещает стать новой страницей в современном градостроительстве. Здесь, по замыслу авторов проекта, будут учтены все представления современного горожанина о комфортной жизни.

Межкомнатные перегородки в квартирах не устанавливаются. Это создает большие возможности как для планировки, так и для отделки квартир. Высота потолков 2,75 м. На полу сделана цементная стяжка, электроразводка от щитка до двери. Остекление окон и лоджий выполнено пластиковыми стеклопакетами. В квартирах предусмотрены подсобные помещения, в двух трехкомнатных по два санузла. На каждой площадке от четырех до девяти квартир площадью 42 154 кв. м.

Первые этажи зданий отделаны керамическим кирпичом и искусственным камнем и предназначены под магазины, офисы и т. д. На верхних этажах крайних домов запланированы пентхаусы. Важное преимущество зданий в том, что в них будет много однокомнатных квартир.

Микрорайон В известен масштабностью застройки. В нем возводится жилой комплекс из 17-этажных кирпично-каркасных домов по индивидуальному проекту. Они составят полукаре с большим внутренним двором. В настоящее время возводятся три корпуса. Строительство ведется в микрорайоне с развитой инфраструктурой. Территория комплекса благоустроена. Предусмотрены гостевая и оборудованная парковка, зона отдыха и спортивная площадка.

Цена 1 кв. м колеблется в пределах от $1630 до $222 При оплате квартир предусмотрены страховка от финансовых рисков и скидка для тех, кто вносит весь платеж сразу.

На ул. Текстильщиков, в микрорайоне с развитой социальной инфраструктурой, возведен 14-этажный монолитно-кирпичный дом по индивидуальному проекту. Квартиры одно трехкомнатные, площадью 39 102 кв. м. Окна и лоджии остеклены стеклопакетами ПВХ. Высота потолков 2,8 м. Стоимость 1 кв. м $2250.

Квартиры одно трехкомнатные, сдаются без отделки, но с межкомнатными перегородками и цементной стяжкой пола. Остекление окон тройными пластиковыми стеклопакетами, лоджий летним ПВХ-профилем. Электропроводка выполнена по квартире. Радиаторы отопления имеют терморегуляторы. Высота потолков 2,75 м. Площадь квартир 78 104 кв. м. Стоимость 1 кв. м $1590 1670.

Наиболее популярным и, соответственно, дорогим жильем в Троицке являются квартиры в кирпичных пятиэтажках $3540 за 1 кв. м. Чуть дешевле обходится квадрат в 12-этажных панельных домах ($3030). Третье место принадлежит 16-этажной панели $2930 за 1 кв. м. Далее в ценовой иерархии стоят кирпичные 13 14-этажные здания, где квартиры продаются из расчета $2710 за 1 кв. м. Замыкают пятерку лидеров вторичного жилья панельные хрущевки и кирпичные 15-этажные башни по $2060 за 1 кв. м.

Вторичка надежнее
Рынок вторичного жилья в Троицке достаточно разнообразен по составу предложений. Чего нельзя сказать об их количестве оно гораздо скромнее. А вот ценовая картина в этом сегменте весьма схожа с общеобластной.

Но в целом разница в ценах, очевидно, позволяет поддерживать их на довольно высоком уровне и фактически не оставляет покупателю выбора. Так, трехкомнатная квартира в кирпичной хрущевке стоит $230 тыс., подобная квартира в 15-этажном кирпичном доме обойдется $221 тыс. Разница всего $9 тыс., в то время как площадь жилища во втором случае почти в два раза превышает размеры квартиры в пятиэтажке.

Как и в большинстве городов Подмосковья, на вторичном рынке Троицка отмечается дефицит однушек. Их весьма сложно купить в пятиэтажках нехватку малометражного жилья компенсируют 15 16-этажные дома, где число предложений сравнительно велико.

Решение о строительстве полей для гольфа было принято "в целях совершенствования спортивно-оздоровительной и социальной инфраструктуры Москвы, а также популяризации и развития гольфа как вида спорта, наиболее совместимого с сохранением и развитием природного комплекса столицы", цитирует распоряжение "Интерфакс". В ближайшее время Москомархитектуре поручено проработать возможность размещения комплексов на шести площадках: на Ходынском поле (Северный административный округ) , в долине реки Очаковка между парком им. ХХII съезда КПСС и Тропаревской улицей (Западный АО) , в природном парке "Москворецкий" (Западный АО) , в Крылатской пойме природного парка "Москворецкий" (Западный АО) , в Мневниковской пойме в природном парке "Москворецкий" (Северо-Западный АО) , а также на территории спорткомплекса "Лужники". Предполагается, что площадь каждого гольф-поля составит не менее 3 га.

В среднем стоимость однушек в Троицке равняется $75 115 тыс., двушки оцениваются в $97 100 тыс. Но их тоже не хватает, что подтверждает высокий уровень спроса на обжитое, а значит, более надежное жилье.
На днях мэр Москвы Юрий Лужков подписал распоряжение о выделении шести площадок для строительства гольф-полей. Речь, правда, не идет об обычных для этой игры полях площадью до 100 га: компания "Гольф-Девелопмент", которой предложены участки, будет строить площадки для специального компьютеризованного гольфа площадью всего 3 - 4 га.

"Нам пока предложены шесть участков, - говорит заместитель генерального директора "Гольф-Девелопмента" Дмитрий Бутырин. - Теперь примерно год уйдет на различные согласования, и не факт, что все участки нам подойдут". Однако, по мнению Бутырина, для такого города, как Москва, и шести участков будет мало. "Количество игроков в гольф сейчас ограничено количеством сооружений, - полагает Бутырин, - чем больше площадок мы построим, тем больше людей будет вовлечено в этот спорт". Потенциальных инвесторов создания гольф-площадок Бутырин назвать отказался, сославшись на то, что проект находится в ранней стадии проработки.

Площадь стандартного поля для гольфа составляет 80 - 100 га, и инвестиции в его оборудование требуются в размере $5 - 7 млн. Однако, как рассказал "Ведомостям" Алексей Николов, член президиума Ассоциации гольфа России, в данном случае речь идет о создании площадок по системе TopGolf. Эта система была изобретена и запатентована британской компанией World Golf Systems Group plc. Первый центр TopGolf уже построен в Англии, неподалеку от Лондона, в городе Вотфорд. Для размещения площадки TopGolf достаточно 3 - 4 га. "Мячи и клюшки для TopGolf точно такие же, как и в обычном гольфе, - рассказывает Николов. - Однако каждый мяч оснащен микрочипом, а около лунок-мишеней расположены датчики". Компьютеризированная система после удара выводит на дисплей игрока данные, как далеко полетел мяч, насколько близко к лунке он приземлился и т. п. "Такой комплекс может использоваться как для тренировок гольфистов, так и для самостоятельных игр - например, кто наберет больше очков", - полагает Николов. Распоряжение мэра было принято по просьбе российской компании "Гольф-Девелопмент", которая намерена заняться строительством центров TopGolf в Москве. Основателем "Гольф-Девелопмента", по словам Алексея Николова, является президент Ассоциации гольфа России и зампредправления Собинбанка Константин Кожевников. С Кожевниковым "Ведомостям" связаться не удалось.



Главная --> Публикации