Главная --> Публикации --> Квартиры будут покупать Перегрева и стагнации рынка жилья у нас не будет Шесть шагов к собственной квартире Разум и чувства: элитное жилье за $5 тыс. Рынку жилья предстоит работа над ошибками

К сожалению, нормативно-правовое регулирование этой сферы создавалось исключительно с жильем в уме и в результате в некоторых вопросах оказалось неприменимым к коммерческой недвижимости. В частности, у заемщика отсутствует возможность сделать то, что лежит в основе самой идеи ипотеки, использовать приобретаемую в кредит недвижимость в качестве обеспечения по этой сделке. Сегодня банки активно кредитуют юридических и физических лиц под залог объектов, в том числе и нежилых (так называемая ломбардная ипотека). А что же делать бездомным компаниям, не имеющим в собственности недвижимости?

Ипотека (кредитование под залог недвижимости) безусловно, эффективный финансовый инструмент. Но, как и в случае с любым другим инструментом, для достижения наилучшего результата необходимо, чтобы его правильно заточили и использовали.

Последнее, впрочем, стоит рассматривать скорее как следствие, поскольку низкий интерес к ипотечникам обусловлен отсутствием наработанных схем взаимодействия и высокими рисками. Ни рефинансирующие организации, ни продавцы с ипотекой связываться не любят, отмечает Ирина Радченко, вице-президент Международного ипотечного клуба, генеральный директор компании ЛАУРЕЛ-Ипотека, но если в закон будут внесены необходимые изменения, банки смогут быстро рефинансировать коммерческие кредиты так же, как сейчас жилищные, соответственно этот рынок начнет активно развиваться.

Пустующая ниша
Все опрошенные нами участники рынка сошлись во мнении, что на сегодняшний день коммерческая ипотека в нашей стране не просто не развита, а находится в зачаточном состоянии, переживая те же сложности периода становления, что и ипотека жилой недвижимости несколько лет назад. Кредиты под залог нежилых объектов банки выдают давно и охотно, а вот случаи кредитования именно под приобретаемые площади единичны. Причин тому несколько: несовершенство законодательства, недостаток длинных и дешевых денег и трудности с рефинансированием займов, в частности, отсутствие на этом рынке государственной структуры, подобной АИЖК, меньшая по сравнению с жилищной ипотекой прозрачность и, наконец, нежелание продавцов коммерческой недвижимости работать по кредитным схемам, особенно сейчас, когда к ним в буквальном смысле стоит очередь из покупателей с живыми деньгами.

Тем не менее очевидно, что услуга по предоставлению ипотечного кредита на покупку коммерческой недвижимости будет востребована участниками рынка. Как отмечают эксперты, все сильнее проявляется тенденция перехода от аренды помещений к приобретению их в собственность. Из-за серьезного превышения спроса над предложением продолжают расти ставки, а наиболее лакомые объекты мгновенно исчезают из баз данных риелторов. Поэтому все больше компаний дальновидно задумываются о покупке помещения для ведения бизнеса. Другое дело, что выводить из оборота большие суммы могут позволить себе лишь крупные игроки. Выход найти альтернативные источники финансирования. Проблема в том, что поиск этих источников представляет наибольшую сложность как раз для тех, кто испытывает острую потребность в приобретении недвижимости, но не имеет для этого собственных ресурсов предприятий, относящихся к малому и среднему бизнесу.

По мнению Татьяны Шваб, директора департамента ипотечного кредитования Национального банка ТРАСТ, еще одной актуальной проблемой рынка коммерческой ипотеки является тот факт, что многие потенциальные заемщики не готовы обелить свою финансовую отчетность, а банки не готовы принимать на себя дополнительные риски, связанные с выдачей кредитов компаниям с серым доходом.

В идеале российскому рынку стоило бы перенять западный опыт: заемщик, желающий приобрести нежилой объект по ипотеке, обращается в банк, открывает кредитную линию и после этого занимается поисками подходящего здания или помещения. Однако пока у нас представлены в основном ломбардные схемы, в которых недвижимость выступает в качестве залога. Для кредитора такой способ обеспечения исполнения обязательства удобен, ведь в залог принимается актив с очень высокой ликвидностью. Соответственно и процентная ставка по такому кредиту будет ниже.

К сожалению, ипотечные схемы, используемые в отношении жилой недвижимости, на коммерческую не распространяются. Причина отсутствие слова нежилой в соответствующих статьях Закона об ипотеке, в результате чего то ли по недосмотру, то ли, наоборот, по замыслу законодателя оформить закладную на объект до момента совершения сделки купли-продажи нельзя. То есть помещение надо сначала приобрести в собственность и только потом его можно обременять залогом. Данный дефект Закона об ипотеке существенно тормозит развитие этого рынка, однако есть мнение, что нынешняя форма закона неслучайна, поскольку благодаря ей банки в добровольно-принудительном порядке сосредоточивают свои усилия на развитии ипотечного кредитования в жилищной сфере, рассказывает Ирина Радченко. Действительно ли это так вопрос открытый, но ясно одно: в случае если других сопоставимых по стоимости активов у компании нет, возникает замкнутый круг, когда банк не рискует выдавать кредит без обеспечения, а объект, который может стать таким обеспечением, без привлечения средств со стороны заемщик купить не может.

Большие маневры
Несмотря на молодость российского рынка ипотеки, его участниками уже изобретено немало квазиипотечных схем, позволяющих обойти установленное законодателем ограничение на оформление в залог нежилых помещений. В любом случае важную роль играет прежде всего позиция продавца, то есть согласен ли он пойти навстречу покупателю, считает Владимир Викулов, руководитель проекта Ипотечный консалтинг коммерческой недвижимости управления ипотеки компании МИЭЛЬ-Недвижимость. Бывали случаи, когда владелец объекта до обращения к нему даже не подозревал о возможности использования ипотечной схемы и был очень заинтересован.

Полученные средства можно потратить в том числе и на покупку другой недвижимости, однако здесь есть свои нюансы. Если объект приобретается с инвестиционными целями, например для сдачи в аренду, то банк гораздо охотнее выдаст кредит на эти цели, чем в случае когда компания делает это для собственных нужд. Логика кредитора понятна: в первом случае будущую платежеспособность заемщика спрогнозировать гораздо легче, чем во втором.

Широко анонсированные программы Московского ипотечного центра предлагают другие варианты оформления ипотечных сделок. Например, после заключения договора купли-продажи покупатель частично оплачивает объект из собственных средств, а банк выступает гарантом на оставшуюся сумму. Новый собственник оформляет приобретенную недвижимость в залог, получает кредит и производит окончательный расчет. После частичной оплаты стоимости объекта вместо гарантии продавец может получить от банка обязательство выплатить недостающую сумму в случае регистрации залога. После этого покупатель получает кредит, заключает договор купли-продажи и перечисляет остаток суммы на счет продавца.

Самое простое действовать напрямую, другими словами, найти где‑нибудь необходимую сумму (взять в долг, изъять из оборота, получить кредит под залог другого имущества, например квартиры владельца компании), купить объект недвижимости, получить под это обеспечение кредит в банке, за счет которого восполнить оборотные средства или рассчитаться с предыдущими кредиторами. По договоренности с продавцом можно организовать продажу из‑под залога. Владелец объекта оформляет его в залог и берет в банке кредит. Затем он продает объект, уменьшив его цену на сумму находящегося на нем обременения. Для покупателя в этой ситуации ничего не меняется, он будет выплачивать кредит банку, как если бы с самого начала оформил его сам.

Лизинг часто позиционируется как прогрессивная форма кредитования коммерческой недвижимости. Однако это не совсем так: несмотря на то что банк выступает участником такой сделки, а лизинговая компания часто является аффилированным с ним лицом, лизинг это не кредит, а долгосрочная финансовая аренда. В этом случае определенный объект недвижимости выкупается лизингодателем и сдается в аренду лизингополучателю, который посредством арендных платежей постепенно расплачивается с лизинговой компанией и в итоге получает объект в собственность.

Лизинг вместо ипотеки
Удачным решением жилищных проблем компании может стать приобретение недвижимости в лизинг. Лизинг явление на российском рынке тоже сравнительно новое, однако не имеющее таких законодательных препятствий для развития, как коммерческая ипотека. Более того, из тех немногочисленных банков, которые предлагают сегодня услуги по выдаче ипотечного кредита под залог приобретаемой недвижимости, два фактически действовали именно по лизинговой схеме.

Лизинговые схемы популярны среди компаний, занимающихся самыми разными видами деятельности. Например, таким образом расширяются многие российские сетевые операторы, которые продают лизинговой компании свои объекты недвижимости с тем, чтобы тут же взять их в аренду (sale and lease back, или возвратный лизинг). Компании получают средства на развитие бизнеса и сохраняют за собой торговые помещения. Например, у одного из крупнейших продуктовых ритейлеров сети Копейка из 150 принадлежащих ей магазинов часть получена именно по лизинговым схемам, причем на весьма выгодных условиях. Впрочем, по мнению некоторых экспертов, чаще крупные сети предпочитают все‑таки брать кредит в лояльном им банке фактически под имя, предоставляя в залог, например, какое‑нибудь оборудование или товары в обороте.

Пожалуй, главное преимущество лизинга перед ипотекой его большая доступность. Финансовую ответственность перед банком несет лизингодатель, поэтому к лизингополучателю отношение будет скорее всего довольно лояльным. Главное условие бизнес компании-арендатора должен быть прибыльным, а сама она не менее одного года от роду. Важно, что все платежи по договору лизинга относятся к себестоимости, поэтому у лизингополучателя возникают основания для налогового вычета. Ипотечник же не платит налог только с процентов по кредиту.

Впрочем, как считают эксперты, выбор между лизингом и ипотекой следует начать с анализа того, нужно ли вообще приобретать недвижимость в собственность. Если компания давно и успешно работает, а ее финансовое положение стабильно, выкупить офис или склад для нее может быть значительно выгоднее, чем снимать его, ведь в большинстве случаев размеры выплат по кредиту и арендной ставки сопоставимы, полагает Владимир Викулов. Однако если арендатор нечетко представляет себе свое будущее и перспективы, то стоит тщательно взвесить все за и против, прежде чем решаться на ипотеку.

Как бы ни был хорош лизинг как финансовый инструмент, ипотеку он никогда полностью собой не заменит. Во-первых, тот факт, что недвижимость до окончания срока действия договора находится в собственности лизингодателя, является серьезным психологическим препятствием для российских компаний, даже несмотря на то что в некоторых случаях отсутствие такого актива на балансе очень удобно для компании. Кроме того, в случае покупки по ипотеке недвижимость, даже обремененная залогом, может стать обеспечением для пополнения оборотных средств, рост цен на нее будет повышать капитализацию компании, добавляет Татьяна Шваб. Лизинг не принесет особых финансовых выгод и тем заемщикам, которые работают по упрощенной схеме налогообложения, ведь они и так НДС не платят.

Какие полномочия имеет Мосжил-инспекция в соответствии с новыми правилами согласования перепланировки?


В продолжение темы о перепланировке и переустройстве квартир предлагаем вниманию читателей ответы руководителя Государственной жилищной инспекции г. Москвы Александра Стражникова на наиболее часто задаваемые вопросы.

Можно ли согласовать перепланировку задним числом? Как дорого это будет стоить?

Мосжилинспекция уполномочена не только принимать и согласовывать документы по переустройству, но и привлекать к административной ответственности тех, кто самовольно сделал перепланировку.

Можно ли застраховать переустройство помещения? Кто занимается таким страхованием?

Можно, причем бесплатно. Если переустройство выполнено с соблюдением строительных и иных норм, не повлекло за собой негативных последствий или в действиях собственника помещения нет состава административного правонарушения (например, перепланировка выполнена прежним владельцем квартиры), то привлечение к административной ответственности не практикуют.

Раньше в соответствии с законом для получения разрешения на переустройство помещения нужно было получить согласие не только контролирующих органов, но и соседей. Действует ли сейчас это правило?

Ответственность в случае причинения вреда третьим лицам при переустройстве можно застраховать в любой страховой компании, занимающейся вопросами страхования недвижимости.

Соседи убрали вентиляционный короб, и я хочу сделать то же самое. Могут ли быть проблемы с надзорными органами?

По московским нормативам согласие соседей не требуется. Если переустройство затрагивает общедолевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме, то согласно Гражданскому и Жилищному кодексам РФ необходимо согласие каждого из них.

По каким причинам может быть отказано в согласовании переустройства?

Вмешательство в систему вентиляции дома недопустимо.

Если одна стена комнаты выходит на лестничную клетку, что можно сделать для ее шумо- и теплоизоляции? И будет ли это считаться переустройством?

Основными причинами отказа в согласовании переустройства чаще всего являются некомплектность документов или ошибки в их оформлении. Реже встречаются проектные решения, идущие вразрез со строительными и иными нормативами. После устранения ошибок большинство заявок на перепланировку при повторном предъявлении в одно окно Мосжилинспекции получает одобрение.

Проживаем на последнем этаже старинного дома, есть возможность устроить мансарду в чердачном помещении. Как к этому относится закон?

Возможно устройство гипсокартонной облицовки стены с заполнением внутренних полостей звукопоглощающим материалом. Но надо учесть, что если утеплитель имеет значительную толщину, после обмера БТИ на плане помещений новые контуры стены могут быть обозначены красными линиями (пунктир по линии утеплителя). В этом случае выполненные работы посчитают перепланировкой.

Прочитал, что сейчас жильцы при перепланировке могут обратиться к государственному консультанту. Эта услуга платная?

Устройство мансарды является реконструкцией, регулирует ее особое Положение, утвержденное Распоряжением мэра Москвы от 02.07.96 г. № 49/1‑РМ. В функции Мосжилинспекции согласование работ по реконструкции не входит. Для решения вопроса надо обратиться в префектуру своего административного округа.

В результате ремонта, затеянного соседями сверху, на потолке моей квартиры появились трещины. Как можно воздействовать на соседей, если на мои обращения они не реагируют?

Нет, услуга бесплатная.

Насколько я понял, теперь для проектной документации не требуется заключение Мосгорэкспертизы. Это значит, что экспертиза упразднена или ею занимаются другие организации?

Для начала следует обратиться в свою управляющую компанию. Также вы можете апеллировать к Мосжилинспекции, сообщив свои имя, отчество, фамилию, адрес и номер телефона (городского) для связи. Ваша жалоба обязательно будет рассмотрена.

Какие сейчас действуют расценки на услуги по согласованию перепланировки?

Экспертиза не упразднена. Она необходима в случаях, когда переустройство затрагивает несущие конструкции или предусматривает увеличение нагрузки на перекрытия. Если проект перепланировки/переустройства выполнен организацией, проектировавшей этот дом (дома данной серии), то экспертиза не нужна. Если проект выполнен иной проектной организацией, он должен пройти экспертизу в организации, проектировавшей дом (дома этой серии). При отсутствии организации, разработавшей проект жилого дома, а также для домов старой постройки (до эпохи типового проектирования), проект следует согласовать в институте МосжилНИИпроект.

Нужно ли получать разрешение для надстройки капитального козырька над балконом?

Согласование перепланировки Мосжил-инспекция осуществляет бесплатно.

Собираемся заменить старые радиаторы новыми, с большим количеством секций. Надо ли сообщать об этом в ДЭЗ?

Все работы, связанные с изменением архитектурного облика фасада, выполняют по проекту, согласованному в порядке, установленном Москомархитектурой.

Нужно ли согласовывать укладку теплых полов в квартире?

Замену отопительных приборов на модели, отличающиеся по параметрам от установленных проектом дома, необходимо производить по специальному проекту, содержащему расчеты (Постановление правительства Москвы от 08.02.2005 № 73‑ПП (ред. от 15.11.2005). Проект следует согласовать в Мосжилинспекции. Не требуются проект и разрешение для замены приборов аналогичными по параметрам и техническому устройству.

Раньше для получения разрешения на переустройство требовалось полгода. Какова сейчас продолжительность согласования?

Да, такие работы должны быть выполнены по проекту, согласованному в Жилищной инспекции. Не допускается устройство полов с подогревом от общедомовых систем центрального отопления и горячего водоснабжения.

С чем связано требование согласовывать установку кондиционеров и параболических антенн?

Максимальный срок согласования в Мосжилинспекции 45 суток. Конечно, для эскизных вариантов он значительно меньше.

Разрешает ли закон устанавливать дополнительные антресоли?

Это требование связано с тем, что устройства, размещенные на фасаде, меняют архитектурный облик дома. Кроме того, в конструкциях фасадов зданий предусмотрены специальные места для установки антенн и кондиционеров. И если вы их поместили там, где конструкция дома этого не допускает, то существует большая вероятность, что они просто упадут.

1) ремонт (косметический) помещений, в том числе с заменой наружных столярных элементов без изменения рисунка и цвета;
2) устройство (разборка) встроенной мебели: шкафов, антресолей (не образующих самостоятельных помещений, площадь которых подлежит техническому учету);
3) замену (без перестановки) инженерного оборудования на аналогичное по параметрам и техническому устройству.

Без оформления специального разрешения можно выполнять следующие виды работ:

Замену (без перестановки) инженерного оборудования на аналогичное по параметрам и техническому устройству согласовывать в Мосжилинспекции не нужно. Замену или установку дополнительного оборудования (инженерное, технологическое) с увеличением энерго-, водопотребления и (или) с заменой существующих или прокладкой дополнительных подводящих сетей выполняют по проекту. Стиральная машина не относится к инженерному оборудованию и является бытовой техникой. Для увеличения выделенной мощности на квартиру необходимо обратиться в Мосэнергонадзор.

Мы собираемся приобрести новую сантехнику, а также стиральную машину повышенной мощности. Надо ли будет узаконивать прокладку подводящих и отводящих труб?

Для таких работ необходим проект, разработанный автором проекта дома или прошедший у него экспертизу.

Что нужно для получения разрешения на расширение существующего проема в несущей стене?

Инспекции по надзору за переустройством помещений в жилых домах, где и находится одно окно, есть в каждом административном округе столицы. Адреса и другую информацию о переустройстве можно узнать на официальном интернет‑сайте Мосжилинспекции: http://mzhi.ru в разделе Переустройство помещений.

В каких районах действует система одного окна? Где можно узнать их адреса?

Вопросы переустройства регулируют Жилищный кодекс РФ (гл. 4) и нормативные правовые акты органов исполнительной власти субъектов РФ. В частности, в Москве действует Постановление правительства Москвы от 08.02.2005 № 73‑ПП О порядке переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории города Москвы (в редакции Постановления правительства Москвы от 15.11.2005 № 883‑ПП).

Какими законами и нормативными документами сейчас регулируют перепланировку?

Консультацию жителей и согласование Мосжилинспекция осуществляет бесплатно. С перечнем необходимых документов можно ознакомиться на сайте Мосжилинспекции: http://mzhi.ru в разделе Переустройство помещений. В обязательном порядке представляют заявку на бланке установленной формы, правоустанавливающие документы на квартиру, поэтажный план и экспликацию помещений из БТИ, проект или эскиз (в зависимости от сложности работ).

Какие документы нужно представить, когда обращаешься в одно окно? Какие услуги там платные, а какие бесплатные?

По мнению Мосжилинспекции, квартиры в таких домах фактически являются недостроем и не пригодны для проживания. В домах, построенных по инвестиционным проектам, любое конструкторское решение по желанию будущего владельца квартиры должно быть осуществлено на стадии строительства, еще до заселения дома.

Дома-новостройки сейчас сдают без внутренних стен, без косметической отделки и часто без сантехнического оборудования. Очевидно, что переустройства в таких домах не избежать. Как Мосжилинспекция относится к этому вопросу?

Вопрос задан некорректно. Не допускается переустройство помещений, при котором увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов перегородками из тяжелых, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир.

Почему введены ограничения на стяжку полов?

Так как гидромассажная ванна не предусмотрена проектом дома, ее установку придется согласовать. В вашем случае согласование делают по эскизу. Не требует согласования замена (без перестановки) инженерного оборудования на аналогичное по параметрам и техническому устройству. Замену и (или) установку дополнительного оборудования (инженерное, технологическое) с увеличением энерго-, водопотребления и (или) с заменой существующих или прокладкой дополнительных подводящих сетей выполняют по проекту.

Почему требуется согласование при установке гидромассажной ванны? Мы хотим поставить небольшую ванну, которая не увеличит нагрузку на межэтажные перекрытия. Должны ли мы получить разрешение?

Так может показаться неспециалисту. Часто перегородки, не являясь несущими, выполняют другие функции, в том числе разгрузочные. Их демонтаж может привести к деформации и появлению трещин в конструкциях смежных квартир.

Зачем нужно согласовывать снос некапитальных стен, если это не создает опасности для состояния дома?

Такие работы не являются перепланировкой, поэтому согласования с Мосжилинспекцией не требуется. Однако в соответствии с Инструкцией по проектированию учета электропотребления в жилых и общественных зданиях, утвержденной и введенной в действие с 1 октября 1997 г. указанием Москомархитектуры от 06.08.97 № 31, при переоборудовании и при перепланировке квартир жилых домов и нежилых помещений владелец должен обеспечить разработку проекта электрооборудования квартиры или нежилого помещения, предварительно получив технические условия по организации учета, разрешение на использование электроэнергии для термических целей и разрешение на присоединение мощности в энергоснабжающей организации.

Нужно ли согласовывать замену всей электропроводки в квартире?

Для объединения необходим проект, содержащий теплотехнический расчет. Больше шансов согласовать проектные решения, предусматривающие установку раздвижной перегородки на месте окна и демонтируемого подоконного блока. Проект переустройства должен быть выполнен автором проекта дома и согласован Москомархитектурой. Вынос отопительных приборов центрального отопления дома на лоджию или балкон согласовать нельзя.

Раньше запрещали остеклять балконы и объединять их с жилыми помещениями, хотя данный запрет повсеместно нарушали. Как теперь решают вопрос присоединения лоджий и балконов к комнатам?



По материалам портала информационного центра правительства Москвы.

Но московское строительство - это не только жилье. Все, что строится сегодня в городе, подчинено единой продуманной градостроительной стратегии, предусматривающей комплексный подход к реализации любых строительных проектов.

Предварительные итоги работы столичного стройкомплекса вновь впечатляют, особенно в части объемов сдачи нового жилого фонда. Если быть точным, то новых жилых квадратных метров сдано в 2006 году не пять миллионов метров, а 5 миллионов и 276 тысяч - это 111,6% к установленному плановому заданию. При этом, как и в прошлые годы, значительная часть этого жилья пойдет на социальные нужды - очередникам и переселяемым из сносимых пятиэтажек, ветхих и аварийных жилых домов. Часть из этого фонда пойдет и на реализацию программы Молодой семье - доступное жилье - эта программа также считается социальной. Всего же на реализацию социально ориентированных программ пойдет 1 миллион 780 тысяч квадратных метров жилья, из которых более миллиона квадратных метров строится исключительно за счет городского бюджета.

Градостроительная политика и практика города состоят не только в постоянном строительстве нового, но и бережном отношении к старому. Никакое непродуманное решение без учета соответствия нового строительства параметрам окружающей архитектурной застройки не имеет шансов на практическую реализацию.

Иными словами, каждый сдаваемый московскими строителям объект должен быть тесно увязан с городскими планами развития. А планы эти в свою очередь неотделимы от стратегических задач развития страны. Главные из них оформлены сегодня в идее национальных проектов в сферах образования и здравоохранения. Только в рамках реализации городской программы образования в 2006 году были построены 98 дошкольных образовательных учреждений. Заявленная в начале года программа ликвидации очередей в дошкольные учреждения столицы уже практически выполнена. И тем не менее московские строители не намерены снижать темпы строительства в этой сфере и в следующем году - согласно планам городского строительства в 2007 году в городе должно быть построено еще 110 дошкольных учреждений - это снимет проблему очередей в детские сады на длительную перспективу. Не забыты и дети более старших возрастных категорий - в минувшем году в городе построены 22 общеобразовательные школы и 4 блока начальных классов.

К Дню города отреставрированный дворец уже принял посетителей. Теперь здесь все как во времена царствования императрицы Екатерины Второй. Отреставрирован Хлебный дом - здесь расположена сегодня музейная экспозиция, обновлены Царицынские пруды и парадно-входная зона. Иными словами, отреставрировано все, за исключением большого императорского дворца - он откроет свои двери посетителям к следующему Дню города.

Столь же бережно относятся в Москве и к памятникам городской архитектуры. В рамках выполнения Комплексной городской программы реставрации памятников Москвы Архитектурное наследие в 2006 году велись ремонтно-реставрационные работы на 134 памятниках и объектах архитектуры и истории. Крупнейшей реставрационной площадкой города стала территория музея-усадьбы Царицыно, где в отдельные дни работало единовременно до 900 археологов и реставраторов.

Завершены реконструкционные работы и строительство здания Московского академического музыкального театра имени К. С. Станиславского и Вл. И. Немировича-Данченко. Подходят к концу строительные работы в новом здании театра Мастерская П. Фоменко, на фондохранилище Дарвиновского музея.

Помимо Царицына, большой объем реставрационных работ реализован в уходящем году и на таких объектах, как Петровский путевой дворец, Дом-музей В. А. Гиляровского.

Кроме того, осуществлена и реконструкция Боровского шоссе на участке в 10 километров в рамках комплексной реконструкции и развития аэропорта Внуково.

Не секрет, что транспортную проблему можно считать сегодня острейшей среди городских. Сегодня главные надежды столичных автолюбителей связаны со строительством Звенигородского проспекта, призванного разгрузить транспортные потоки на западе столицы, а также на Большой Ленинградке - мегатрассе от стен Кремля до зоны аэропорта Шереметьево- Работа на этих направлениях активно ведется. Но если на Ленинградском направлении основные работы еще впереди, то на строительстве Краснопресненской магистрали (Звенигородского шоссе) в минувшем году уже пройдена большая часть тоннелей и дорожного строительства.

Другим важнейшим направлением деятельности столичных строителей была и остается проблема реорганизации промышленных территорий города. Главный резерв будущего жилищного строительства города находится именно здесь. Работа строителей координируется здесь с Департаментом промышленной политики города, другими смежными исполнительными структурами, принимающими участие в работе городской комиссии по перебазированию, реформированию, ликвидации предприятий и организаций, расположенных на территории города Москвы. И реабилитации освобожденных территорий. Только в минувшем году усилиями комиссии проведено обследование и рассмотрено положение дел на 14 производственных территориях, занимающих площадь 2 937 гектаров. По этому поводу выпущено 23 распорядительных документа по строительству. В результате этой работы городу удалось построить в 2006 году на высвобожденных территориях 427,5 тысячи квадратных метров жилья.

Прямое отношение к решению транспортной проблемы в городе имеет и строительство гаражей-стоянок. В рамках реализации программы Народный гараж и целевой программы строительства гаражей-стоянок в городе на 2005 - 2007 годы в году уходящем построено 111 тысяч гаражей.

Предварительные итоги деятельности стройкомплекса - лишь промежуточная фиксация результата на длительной дистанции реализации долговременной градостроительной стратегии. Среднесрочной программой жилищного строительства в городе Москве на период 2006 - 2008-го уже установлены показатели дальнейших темпов этого движения. С учетом площади, получаемой в городе от реализации программ реконструкции, на решение социальных программ планируется построить не менее 2 миллионов 234 тысяч квадратных метров. Уже сформированы адресные перечни для разработки предпроектной и проектной документации на жилищное строительство в 2008 - 2009 годах по всем источникам финансирования. Уже ведется формирование адресного перечня на 2010 год. К тому времени предстоит реализовать проекты перепрофилирования 24 подлежащих освоению промышленных зон. Иными словами, в Москве есть еще много где, что и кому строить, Масштаб задач - под стать долговременной градостроительной стратегии, реализуемой на деле каждодневной практикой конкретных дел миллионной армии московских строителей.
Московские чиновники опасаются, что скоро ездить в городе станет вообще невозможно: домов строится все больше и больше, а нормальных дорог и парковочных мест и так не хватает. Чтобы Москва не превратилась в одну гигантскую пробку, власти готовы ограничить строительство жилья.

Жилье это становится все комфортнее, а сами строения - все выше. Резервы роста вширь Москвой практически исчерпаны, осталось только ввысь и вглубь. И если с последним проблем не возникает из-за многолетних традиций московского подземного транспортного строительства, то массовое высотное строительство в городе еще предстоит во многом освоить. Пока что разработаны его нормативно-правовые акты. В их основе - утвержденные на заседании правительства Москвы Временные нормы и правила проектирования многофункциональных высотных зданий и зданий-комплексов. Разрабатываются пособия по архитектурно-конструктивным решениям высотных зданий, нормативная документация по обеспечению антитеррористической защищенности и комплексной безопасности высотных зданий - таковы сегодня требования времени. Работа эта ведется с учетом наработанного мирового опыта. Этим же целям способствовало и проведение в Киеве совместного заседания объединенной рабочей группы специалистов по высотному строительству Москвы, Киева, Санкт-Петербурга, а также делегаций Белоруссии, Германии и Казахстана. Немалую пользу с точки зрения перспектив московского градостроения имело и проведение международной конференции Актуальные и специальные технологии в строительстве.

При заключении большинства инвестконтрактов вопросы транспортной доступности не обсуждались, говорит начальник управления формирования градостроительных программ Алексей Шепель. В 2009-2010 гг. город обеспечит инфраструктуру указанных в распоряжении объектов. Но только в 2009 г. предполагается построить более 14 млн кв. м, из них 9 млн кв. м жилья. Через пару лет город начнет задыхаться в еще большей пробке, чем сейчас. Все распорядительные документы выпускаются со схемами организации движения транспорта и рекомендациями, как их реализовать. Другое дело, что рекомендации не всегда выполняются, признает сотрудник НИИ генплана, занимающийся проектированием дорог.

28 декабря мэр Москвы подписал распоряжение № 2796, утвердив перечень объектов, которые будут построены в 2009-2010 гг. Согласно документу в 2009 г. город обеспечит инфраструктурой и построит 1,98 млн кв. м жилья, а в 2010 г. 2,34 млн кв. м. Между тем по инвестконтрактам в Москве строится на порядок больше домов: в 2007 г. запланировано 15,668 млн кв. м, в 2008 г. 16,125 млн кв. м, в 2009 г. 14,102 млн кв. м (данные управления формирования градостроительных программ Москвы). Чиновники стройкомплекса еще осенью предупреждали, что на такое количество квадратных метров не хватит ни тепла, ни света. Дорог тоже не хватит.

Не лучше ситуация с парковками. Если учитывать, что на 50 кв. м возводимой недвижимости необходимо одно машино-место, под запланированные объемы ежегодно надо строить до 300 000 машино-мест и соответственно этому дорог, считает Шепель. Между тем в 2007 г. в Москве планируется ввести в эксплуатацию всего 134 400 машино-мест, сообщал ранее первый замруководителя департамента градостроительной политики Константин Королевский. По данным мэрии, к 2007 г. Москва будет обеспечена парковками на 47%.

Дорог в Москве уже сейчас не хватает: к началу 2006 г. протяженность уличной сети составляла 4699 км (79,6% предусмотренной генпланом), а магистральных дорог 1320 км (69,5%). В департаменте транспорта и связи считают, что городу не хватает как минимум 350 км магистральной сети. А Москва может строить лишь около 18 км дорог в год (в 2006 г. вышло порядка 22 км). В прошлом году город потратил на дорожное строительство около 40 млрд руб. Для решения транспортной проблемы нужно в два раза больше, но бюджет не может себе этого позволить, объясняет депутат Мосгордумы Иван Новицкий. По данным департамента экономической политики, в 2007 г. на дороги выделено 50,7 млрд руб. из московского бюджета и 11 млрд руб. из федерального.

Выдача разрешений на строительство находится в ведении субъектов Федерации, поэтому Москве, чтобы ограничить застройку, даже не нужно принимать специальных нормативных актов, говорит адвокат коллегии Князев и партнеры Дмитрий Черепков. Замгендиректора строительной компании Трест 1991 Татьяна Пальчикова тоже считает, что ничего невероятного тут нет: Строительство в городе регулируется постановлением правительства Москвы, где указываются в том числе и сроки реализации объекта.

А число автомобилей, которых уже сейчас около 3,5 млн, продолжает расти примерно на 150 000 в год. Если срочно не будет найдено решение, как обеспечить все строительство дорогами, гаражами и другой инфраструктурой, то придется вводить мораторий на строительство, прежде всего жилья, обещает Шепель. Получить комментарии Королевского не удалось.



Главная --> Публикации