Главная --> Публикации --> Немецкая peek & сloppenburg откроет универмаг в москве Серьезные люди дарят друг другу квартиры Московским риэлторам 2006 год запомнится ростом цен, олегом митволем и "большим домодедово" Квартиры будут покупать Перегрева и стагнации рынка жилья у нас не будет

Самым знаменитым замком во всей Шотландии, хотя и не самым древним, конечно, является Балморал (Balmoral) - летняя резиденция английской королевской семьи еще со времен королевы Виктории. Название современному строению дал другой древний замок, руины которого находятся тут же, неподалеку.

Шотландские замки... Древние, тысячелетние, обросшие мхом и легендами, заселенные призраками и летучими мышами, и совсем новые, которым нет даже двухсот лет, буквально усеивают берега рек и долины, венчают вершины скал в Highlands. Большинство замков обитаемы - некоторые до сих пор сохранили своих хозяев, другие переданы государству, а иные переделаны в отели.

Одна из комнат замка - Дункан-холл - считается тем местом, которое вдохновило Шекспира на описание сцены убийства короля Дункана Макбетом в трагедии Макбет

Говорят, что когда принц Альберт впервые посетил эти места, леса вокруг разрушенного временем замка напомнили ему Тюрингию, его родину. Именно это послужило поводом для покупки участка земли, на котором впоследствии был возведен тот Балморал, зубчатые стены которого до сих пор возвышаются над зеленью старинных дубов.

Известен такой факт: неприязнь к принцессе Диане в августейшей английской семье стала расти именно после того, как в газетах появилась фотография принцессы, со скучающей миной прогуливающейся по дорожкам поместья. А уже после того как она во всеуслышание заявила, что лето в Балморале для нее является сущим испытанием из-за тишины и скуки, семья в один голос решила, что принцесса ненастоящая.

Второй Балморал был выстроен в баронском стиле архитектором Вильямом Смиттом. Работы были завершены в 1855 году, после чего замок был преподнесен в дар королеве Виктории от горячо любящего супруга. С тех пор замок приобрел статус королевской дачи, куда члены монаршей семьи выезжают на летние месяцы, а любовь к Балморалу считается отличительной чертой настоящих королей.

Окружающие замок леса остались нетронутыми при строительстве, что сохранило большую часть живности и обеспечило замку славу лучших охотничьих угодий в стране. В протекающей за Балморалом реке Ди (Dee) все английские короли и принцы традиционно ловят рыбу. В связи с тем, что здесь прекрасно ловится лосось, высоких иностранных гостей, как правило, приглашают на рыбалку. Только надо не забыть всю пойманную рыбу в конце дня выпустить обратно. Это тоже часть традиции, как и обязательное ношение мужчинами шотландского костюма во время пребывания в Балморале.

Вокруг замка разбиты прекрасные сады, включая уникальнейший Сад на воде. Неподалеку до сих пор стоит садовый домик, где королева Виктория, уже будучи вдовой, любила завтракать и писать свои знаменитые дневники.

Замки Друм (Drum) и Гратс (Grathes), относящиеся к XIII и XIV векам соответственно, расположены на той же реке Ди, только немного вниз по течению, и отстоят друг от друга всего на пять миль. Земля, на которой они выстроены, была подарена их первым владельцам - Александру Бурнетту и Вильяму де Ирвину - королем Робертом Брюсом в 1323 году за верность трону и другие заслуги. Местные шутники утверждали, что обоим вельможам была выделена одна земля на двоих, но вместо того, чтобы по обычаям того времени начать войну друг с другом, было принято мудрое решение поделить землю пополам. Стены замка Друм имеют 12 футов в толщину, и там есть даже потайная башня, в которой, как гласят легенды, в случае опасности прятались хозяева или насильно прятали кого-то другого. Времена были темные...

Во все остальное время года, когда королевская семья не живет в замке, он открыт для посетителей. Прямо в тени светло-серых высоченных стен расположены ресторанчики и кафе, где можно отведать настоящий английский чай из расписных фарфоровых чашечек в викторианском стиле. Впечатление, что вы побывали на чайной церемонии у королевы, будет полным.

Многие из замков переоборудованы в отели, где, как и полагается, обитают фамильные привидения

Замок Стирлинг (Stirling) в свое время был стратегически важным фортом. Здесь, образно говоря, лежали ключи от нагорья и равнин Шотландии. Тот, кто владел Стирлингом, был хозяином Шотландии. Выросший прямо из скалы, замок помнит войны XIII и XIV веков. Он несколько раз переходил из рук шотландцев в руки англичан и обратно. С 1496 года замок был резиденцией королевского дома Стюартов, здесь была коронована Мария Стюарт, и сегодня он хранит тот вид, который приобрел при ее правлении.

Когда-то замок Гламз (Glamis) был всего-навсего охотничьим домиком королей Шотландии. Именно здесь король Малколм II Шотландский умер от ран, полученных в битве. В 1372 году дом был передан семье графов Стратморов. С тех пор Гламз - наследственное владение Боуз-Лайонов, шотландских графов Стратморов и Кингхорнов. В этом доме выросла леди Элизабет Боуз-Лайон - недавно скончавшаяся королева-мать. Принцесса Маргарет также родилась здесь.

Замок Инверерей (Inveraray) по шотландским меркам можно считать новостроем - он возник в XVII веке и представляет собой яркий образец шотландского баронского стиля. Замок до сих пор является фамильной резиденцией клана Кэмпбэлл, поэтому открыт для посетителей лишь частично. История замка полна мистических рассказов. В нем, по одной из легенд, обитает привидение убитой арфистки герцога Аргилла, хозяина замка. Предание также гласит, что в небе над замком видели сражение французов с воинами нагорья, а позже было получено известие о гибели шотландцев, атаковавших французский форт.

В течение нескольких столетий по Гламзу бродит призрак леди Джэнет Дуглас, обвиненной королем Джеймсом V в колдовстве и сожженной заживо. В замке и его окрестностях часто появляется призрак Серой Дамы, о которой вообще ничего не известно. Дух маленького мальчика-пажа часто возникает в гостиной королевы-матери, где он тихо сидит в ожидании распоряжений. В лица спящих гостей по ночам заглядывает неизвестный рыцарь в полных доспехах. Одна из комнат замка - Дункан-холл - считается тем местом, которое вдохновило Шекспира на описание сцены убийства короля Дункана Макбетом в трагедии Макбет.

Собственно замком Гламз стал в XVII веке, когда был основательно перестроен. И, как всякий британский замок, тут же обзавелся привидениями. В нем есть тайная комната, расположенная в толще стены. Ее окна видны со двора, а входа в комнату нет. По легенде, граф Стратмор и его друг обречены дьяволом вечно играть там в карты за то, что осмелились взяться за азартную игру в воскресенье. Если подойти к стене в том месте, где расположена комната, то в ночь с субботы на воскресенье можно услышать разговор двух несчастных.

Особое место в сердцах шотландцев занимает замок Урхарт (Urquhart), грандиозные руины которого отражаются в глади озера Лох-Несс (Loch Ness). Ведь именно ему, а не водам озера, местные жители обязаны всемирной славой и неиссякающим потокам туристических фунтов стерлингов.

Несмотря на мрачные легенды, сам Гламз очень живописен, а окрестная природа действует более чем успокаивающе. Около замка разбито несколько садов, в том числе итальянский парк с живыми изгородями и буковыми аллеями. Здесь есть также специальный маршрут, проходящий через реликтовые пихтовые и лиственничные рощи.

Все горы, долины, реки и водопады просто напичканы всякой нечистью, с которой у шотландцев испокон веков сложились свои, довольно теплые отношения

В то время как туристы со всего мира пытаются выловить Несси в озере, жители ближайшей деревушки стараются не подходить в сумерках к руинам. Когда-то обитатели замка из поколения в поколение передавали легенду о злом Водяном Келпи, сторожившем воды Лох-Несса и являвшемся путникам в обличье длинношеего коня с маленькой головой. Замок давно уже лежит в руинах, а легенда жива и поныне, как и фамилия владельцев замка - Грант. Только вместо коня почти симпатичный динозавр и треугольные бутылки одного из лучших сортов виски.

Шотландцы вообще очень суеверный народ, склонный верить во все мистическое, поэтому поверий, легенд и мифов просто не сосчитать, а если верить местным жителям на слово, то все горы, долины, реки и водопады просто напичканы всякой нечистью, с которой у шотландцев испокон веков сложились свои, довольно теплые отношения.

Послушать истории о Несси можно в окрестных пабах, где упаси вас бог усомниться в существовании лохнесского чудовища вслух, скептически заметив, и это немудрено, принимая во внимание крепость местного виски, что озеро кажется населенным монстрами! Жители соседней деревни свято верят в реальность чудовища Несси, которое приносит им недурный доход, и не собираются так легко расставаться с его соседством.

Например, замок Дорноч (Dor-noch), первые упоминания о котором относятся к началу XIV века, славится не только как прекрасный гостеприимный отель, но и как один их самых густозаселенных привидениями замков. Первая постройка была разрушена до основания в середине XIV века в результате междоусобных войн между воинственными Гордонами и владельцами замка Сазерлэндами, но уже в течение следующих нескольких десятилетий была отстроена заново. Рассказывают, что когда герцогиня и герцог Сазерлэндские были отравлены в Хельмсдейльском замке в 1567 году, стены Дорноча сотряслись. Привидения супругов до сих пор появляются по ночам в замке, как и призраки многих других его прежних обитателей.

Наличие в Шотландии бессчетного количества призраков обещает туристам не только массу впечатлений, но и отражается на их кошельках. Дело в том, что многие из замков переоборудованы в отели, где, как и полагается, обитают фамильные привидения. Этих бесплотных обитателей нынешние хозяева берегут как зеницу ока, а их реклама, наверное, еще важнее, чем реклама виски в местном баре. Отель с привидениями традиционно пользуется большим спросом, а за комнаты берут дороже.

Приукрашивающие действительность
В Европе и Америке существует практика, когда дизайнер покупает квартиру или дом и вместе с семьей поселяется в нем на некоторое время например, на два-три года. За этот срок он полностью преображает жилище, делая в нем оригинальный ремонт или превращая ветхий особняк в образец ретростиля. Затем дом продается и покупается новый, в котором весь творческий цикл начинается сначала. Такой бизнес могут вести не только частные предприниматели, но и девелоперские или риэлторские фирмы. Так, Ирина Егорова, консультант по городской недвижимости Kirsanova Realty, рассказала, что лондонские партнеры компании, которые специализируются в области девелопмента и дизайна, именно этим и занимаются. Они покупают жилье в Лондоне, Америке, странах Персидского залива, на Лазурном Берегу, в Монако, делают дизайн и потом его перепродают, предлагая полностью готовый объект. Такая практика также применяется американскими компаниями в основном в работе с недвижимостью Нью-Йорка.

Такие отели обычно ремонтируют особым способом - оставляя все старое и только кое-где вкрапляя достижения цивилизации. Потолки в комнатах низкие, окошки узкие, забранные решетками, а мебель, кажется, сохранилась еще со времен первых обитателей замка. Но это все бутафория - старина заканчивается в ванных комнатах, где постояльцев ждут белоснежные ванны, душевые кабинки и пушистые полотенца. Завтрак вам тоже не станут подавать на оловянных досках и виски не нальют в деревянные кружки. Хотя надо сказать, что все эти современности тут же забываются, когда темной-темной ночью под вой северного ветра, рвущего с петель древние ставни, в коридоре, а то и прямо у вас в комнате начнут скрипеть половицы. Пугаться не стоит - заботливые хозяева положат вам в тумбочку Библию, а на столик в углу поставят графинчик виски.
Перепродавать квартиры, предварительно проводя в них дорогой ремонт, довольно выгодно. Некоторые собственники жилья так и делают, не превращая, впрочем, этот способ заработать в свой основной доход. Между тем на Западе перепродажами недвижимости с отделкой не гнушаются ни профессиональные дизайнеры, ни риэлторы, ни даже солидные девелоперские компании. Возможно, этот вид бизнеса вскоре появится и у нас.

В развитых странах люди вообще не слишком привязаны к какому-то конкретному месту жительства они часто переезжают (в частности, при смене места работы). Так что там квартиры и дома под ключ очень востребованный формат.

Вообще, на Западе принято даже в новостройках предлагать готовые квартиры с отделкой. В развитых странах ситуация на рынке недвижимости более спокойная и здоровая, чем на московском в настоящее время. Там квартиры не отрывают с руками на стадии котлована. Поэтому в строящиеся комплексы приглашается дизайнер интерьера (для класса премиум обычно с громким именем) и по его эскизам выполняется окончательная планировка и отделка квартир. Если же квартира выставлена на продажу на вторичном рынке, говорит Марина Пшевечерская, генеральный директор агентства недвижимости Беатрикс, то среди агентов США и Канады, например, принята практика приукрашивания (это называется to stage an apartment), когда в квартире не только делают ремонт, но и завозят мебель, развешивают шторы, расставляют аксессуары, чтобы сделать интерьер более привлекательным и обитаемым.

Квартира с настоящим дизайнерским ремонтом бывает, если она делалась собственником под себя, а потом по каким-то причинам в ней отпала необходимость. Состоятельные люди не экономят на дизайнере, подрядчике и применяемых материалах для себя любимых, и такие квартиры получаются действительно качественные и уникальные.

Сэкономить и заработать
Существуют ли у нас профессионалы, зарабатывающие на приукрашивании окружающей действительности? Специалисты расходятся во мнениях на этот счет. У нас такие люди тоже есть, утверждает Ирина Егорова. Как правило, это профессиональные дизайнеры или частные инвесторы, выкупающие квартиру в строящемся проекте, чаще всего на нижних этажах дома (т.к. это дешевле) и после окончания строительства делающие продукт под ключ с авторским дизайном. Однако большинство экспертов о таких компаниях ничего не знают. Наши дизайнеры, как правило, бизнесом не занимаются. Они люди сугубо творческие, уверяет генеральный директор МИЭЛЬ-брокеридж Наталья Кирпиченко. Дизайнеры крайне редко покупают квартиры сами в связи с высокой стоимостью и длительным сроком возврата средств, подтверждает директор компании Контакт Элитная Недвижимость Денис Попов. В основном этим занимаются частные инвесторы, которые приобретают квартиры на стадии строительства и хотят получить дополнительную прибыль еще и за счет ремонта. Они привлекают для этой работы высококлассных дизайнеров. Впрочем, дорогой ремонт делается далеко не всегда. Для инвестора это бизнес, приносящий зачастую основной доход, и его цель придать квартире товарный вид при минимальных затратах. Поэтому, возражает Ирина Егорова, в таких случаях именитого дизайнера не привлекают: это невыгодно, сильно удорожает проект. Инвестор нанимает строителей и делает ремонт по последнему слову техники и в наиболее востребованном на рынке стиле, но пытается все-таки сэкономить (например, на черновых материалах, или не меняет окна, радиаторы). Главное видимые детали должны быть сделаны качественно, чтобы оправдать высокую цену квадратного метра.

Делать ремонт или нет?
Перепродажа с ремонтом дело хотя и заманчивое, но все же достаточно рискованное. Помимо того что нужно попасть в струю модных интерьерных тенденций и угадать вкусы потенциальных покупателей жилья, необходимо еще знать массу нюансов уметь выбирать материалы и оборудование и знать, например, как монтируется кондиционирование, приточная вентиляция, системы климат-контроля и увлажнения воздуха. К тому же требуется и терпение, ведь экспонирование такой квартиры может затянуться не исключено, что придется долго ждать покупателя, у которого совпадут вкусы с инвестором. Так что этот бизнес предполагает сравнительно длинные деньги. Людмила Костяйкина, директор департамента продаж элитной недвижимости компании SANTA Real Estate, даже считает, что, поскольку на сегодняшний день наблюдается стремительный рост цен на недвижимость, гораздо выгоднее продавать квартиры без отделки и не тратить время и средства на их ремонт.

Купить дорогую квартиру и после ремонта выгодно продать бизнес достаточно распространенный в России, говорит Игорь Шубин, управляющий партнер компании Soho Realty. Достаточно большой процент покупателей (не менее 15 18%) целенаправленно приобретают жилье с целью последующей перепродажи. Качественный ремонт жилья способен существенно увеличить доходность такой сделки. Денис Попов, говоря о распространенности ремонта как способа заработать, напротив, заявляет: Подобных предложений на рынке крайне мало, конкуренции практически нет здесь есть возможности для развития бизнеса. Безусловно, такая практика существует, но выгодным это может быть только в сегменте элитного жилья, а вот в сегменте экономкласса не распространено, считает маркетолог корпорации ИНКОМ-Недвижимость Ирина Егорова.

Ремонт, особенно в западно-европейском вкусе, сугубо приветствуется, если квартира приобретается покупателем с целью сдачи в аренду. Ведь на рынке аренды качество ремонта исключительно важно и является решающим фактором, влияющим на цену.

Чтобы решить, затевать ли ремонт вообще, нужно определиться с целью всей операции. Целесообразность проведения ремонта зависит от типа квартиры: например, коммуналку лучше продавать как есть, а в квартире в новом доме с открытым планом лучше провести ремонт, но при этом не вдаваться в архитектурные и дорогие излишества, говорит Марина Пшевечерская.

Квартиры с высококачественной отделкой и дизайном пользуются повышенным спросом у покупателей, у которых нет времени на ремонт, а также и у тех, кто хочет видеть готовый продукт, а не представлять его по эскизам и чертежам, резюмирует Денис Попов. Но бывают и исключения если квартира спроектирована под специфические требования конкретной семьи. Тогда могут возникнуть серьезные проблемы с ее реализацией.

Кроме того, рассказала Марина Пшевечерская, часто у покупателей просто не хватает фантазии, чтобы представить, как квартира будет выглядеть, если в ней сделать ремонт. Безусловно, отремонтированное жилье выглядит привлекательно, и правильная отделка может увеличить абсолютную стоимость квадратного метра, а также сделать квартиру более ликвидной. При продаже квартиры на вторичном рынке косметический ремонт следует провести обязательно и даже оставить на время экспозиции квартиры часть мебели, если она соответствует.

Особенно выгодно купить квартиру на этапе строительства, например, на стадии котлована. Тогда к росту стоимости квартиры по мере строительства добавляется рост цен на рынке. За время ожидания вполне реально подготовить качественный проект интерьера, и как только застройщик сдаст дом, можно сразу начать его воплощать. Дорогой ремонт может занять от 6 8 месяцев до года. К его концу как раз подоспеет и оформление собственности на квартиру, так что с этого момента можно начать экспонирование объекта.

И все-таки это выгодно!
Людмила Костяйкина скептически относится к этому виду бизнеса. Как правило, отделка квартиры не сильно влияет на ее стоимость, поскольку дизайн, как известно, дело вкуса, утверждает она. И при реализации квартиры дорогостоящий авторский ремонт скорее минус, чем плюс. Причина проста: ярко выраженная индивидуальность квартиры зачастую мешает быстро найти благосклонного покупателя. Очень часто люди покупают жилье с ремонтом только потому, что им нравится место или устраивает планировка, а затем ремонтируют его заново под себя. Однако большинство риэлторов оценивают перепродажу квартир с ремонтом как очень выгодное предприятие. Иногда, сделав в квартире современный ремонт класса евро и не нагружая квартиру излишками творчества именитых дизайнеров, можно, купив квартиру сегодня, продать ее через пару месяцев, получив в качестве разницы в цене до 20% ее стоимости, говорит Наталья Кирпиченко. Как правило, квартира с грамотным ремонтом и минимальным набором необходимой мебели стоит дороже, чем квартира без таковых характеристик. Разумно этот опыт тиражировать, формируя бизнес-нишу. Такие примеры на рынке есть, и в большинстве случаев они успешны.

Правильно сделанный ремонт и дизайн могут принести дополнительно до $2 3 тыс. с 1 кв.м, заявляет Денис Попов. А Ирина Егорова из Kirsanova Realty уверена, что больше: ремонт класса люкс добавляет к стоимости квадратного метра от $3 до 6 тыс., говорит она. Цена квартиры, в зависимости от множества факторов, может вырасти от 20 до 100%, заключает Игорь Шубин. Это зависит от ликвидности предложения и места застройки, от динамики роста рыночных цен, от степени готовности объекта в момент его приобретения и, в конце концов, от качества сделанного ремонта, соразмерности вложенных в ремонт средств. Актуальный интерьер, удачно вписывающийся в современные стилевые тренды, способен не только увеличить стоимость объекта, но и сократить срок его экспозиции. Квартиры с качественным ремонтом, готовые для проживания, достаточно ликвидный на рынке продукт.

Если собственник проводит операцию с перепродажей не в первый раз, то он может экономить на закупках материалов, техники, мебели как постоянный покупатель он получает скидки от поставщиков. Кроме того, он может приобретать что-то на распродажах коллекций, например, сантехники. Нужно лишь обладать хорошим вкусом, чтобы сделать стильный проект. Здесь важно следить за модой на жилые пространства, чтобы максимально расширить покупательский сегмент.

Всем ли досталось?
Москва, как известно, принадлежит к числу самых дорогих городов на планете, и московское жилье, особенно элитное, держит эту марку. Хотя в настоящий момент граждане богатеют не так стремительно и массово, как, скажем, в 1990-е, но состоятельные люди все же появляются. За счет них поддерживается спрос на элитную недвижимость, который, по словам Надежды Архиповой, руководителя управления по рекламе и PR ГК КРТ, остается стабильно высоким. Действительно, достойных площадок становится все меньше, а количество потенциальных покупателей, напротив, только растет. Клиенты, приобретающие квадратные метры в домах класса de luxe, как правило, тратят не последние деньги.

Эта пословица про элитный сектор рынка недвижимости. Девелоперы охотно проектируют дорогое жилье, поскольку оно самое доходное. Однако число богатых людей даже в столице не бесконечно, а большинство москвичей (да и власти) хотят, чтобы строилось доступное жилье. Как же примирить эти противоречия? Свои мнения высказывают специалисты аналитических агентств, наблюдающие рынок не первый год.

Цены же на него не упадут никогда в этом единодушны все эксперты. И не только по причине высокого спроса. Если под дорогой недвижимостью рассматривать малоквартирные дома, говорит Надежда Архипова, то место их строительства ЦАО, где нет возможности возводить 30-этажные башни. Застройщики, может быть, и рады построить на Золотой миле какой-нибудь 15-этажный дом на 10 подъездов, но этого же никто не даст сделать. По той же причине и недвижимость в этих районах такая дорогая, поскольку это штучный товар, а чем эксклюзивнее объект, тем он дороже ценится.

А вот в бизнес- и экономклассе, свидетельствует Надежда Архипова, происходит некоторый застой. Если раньше квартиры распродавались еще на этапе котлована, то сейчас, с ростом цен, продажи затормозились, и в домах, уже сданных Госкомиссии, говорит она, есть свободные квартиры. Олег Репченко, руководитель аналитического центра ирн.RU, также отмечает смещение спроса в сторону элитного жилья не только в Москве, но и в регионах, объясняя это хорошими макроэкономическими показателями последних лет и стабильностью нашей экономики. Посмотрим теперь, какими видятся аналитикам ближайшие перспективы элитного сектора. Александр Крапин, генеральный директор информационно-аналитического агентства RWAY, считает, что горизонт прогноза в современной России не превышает 3 5 лет; на этом отрезке времени, считает он, спрос на элитное жилье удовлетворен не будет. Этому способствует ряд объективных причин. Во-первых, элитного жилья не может быть много, в противном случае оно уже не будет элитным. Во-вторых, само это понятие находится в процессе постоянного изменения (меняются количественные и качественные критерии). Поэтому определенная доля дефицита элитного жилья будет существовать на рынке всегда.

Как и все на свете, недвижимость подвержена старению и физическому, и моральному. Время вымывает из элитного сегмента отдельные объекты, перемещая их разрядом пониже, а на их место приходят новые проекты. Хотя и их пребывание на верхней ступеньке пьедестала, в свою очередь, не вечно. Казалось бы, что могло быть элитнее высотки на Котельнической набережной на момент ее постройки в 1950-е годы? Но сейчас, по оценке Олега Репченко, этот объект можно причислить только к бизнес-классу ввиду физического и морального старения: например, там отсутствует система центрального кондиционирования, тогда она не применялась. Та же участь постигла и дома high-класса 1980-х. Строения на Мосфильмовской, в Кунцево или Черемушках (Царское село) уже не отвечают современным критериям, применяемым к элитному жилью, и вся эта кирпичная рать мирно перекочевала под знамена хорошего бизнес-класса.

Драгоценные проценты
Рынок жилья в нашей стране еще очень молод, и некоторые понятия пока не определены до конца или попросту размыты. В наибольшей степени это касается элитной недвижимости. Аналитики приводят разные цифры процентной доли элитного жилья на рынке. Если подходить жестко и с мировыми критериями, то, по мнению Олега Репченко, это будет около 1 2% по Москве. Если оценивать менее строго и с учетом местных представлений, то цифра может возрасти до 5%. Александр Крапин называет 0,5% для московского региона. Также он считает, что в целом по России этот показатель еще ниже. Тем не менее, отмечает он, во многих государствах со сложившимся рынком недвижимости этот процент тоже невысок и, как правило, не превышает 1 2% от жилого фонда.

Мнение Александра Крапина на этот счет таково: С теоретической точки зрения власть может начать регулировать рынок, но на практике этого не произойдет, поскольку строительство элитного жилья является наиболее доходным видом бизнеса на рынке недвижимости, а национальный проект по доступному жилью пока является по совокупности показателей скорее декларативным, чем реальным. Вице-президент Группы компаний Конти Вячеслав Тимербулатов так же категоричен и заявляет: Прямое регулирование цен на недвижимость возможно, но в таком случае уже нельзя говорить о рыночной экономике. Это будет вариант плановой экономики, когда цены устанавливаются директивно. И если строительным организациям предложат реализовать жилье по цене $1300 за квадратный метр, они не смогут строить настолько качественные объекты, как возводятся сегодня. Олег Репченко полагает, что власти не могут препятствовать возведению элитного жилья, они лишь могут ужесточить, скажем, архитектурные требования к возводимым объектам. Например, в пределах Садового кольца строительство типовых объектов давно невозможно.

Все могут короли
Со стартом амбициозной государственной программы Доступное жилье все чаще с высоких трибун раздаются призывы строить больше дешевых площадей. Однако воз и ныне там. Не могут ли власти начать регулировать рынок, применяя к застройщикам какие-либо санкции, побуждая их строить вместо элитного жилья доступное? Рынок жилья важнейший из потребительских рынков, его состояние является ключевым индикатором эффективности власти. Понятно, что рынок недвижимости не может оставить равнодушным российских чиновников, подтверждает Роман Рыжков, руководитель отдела загородной недвижимости ГК Вашъ финансовый попечитель.

Договоримся по-хорошему
Роман Рыжков допускает компромисс между властью и девелоперами. Строительство муниципального жилья, говорит он, это своего рода дополнительная социальная нагрузка для застройщика, не ориентированная на получение прибыли. С этой точки зрения взятие под государственный контроль сферы строительства муниципального жилья видится вполне логичным. У властей имеется много рычагов влияния или давления на рынок недвижимости налоговые и инвестиционные льготы, нормативные акты. В качестве примера он приводит жесткие меры Федеральной антимонопольной службы по урегулированию ситуации с произвольной раздачей, без аукциона, земельных участков под строительство. Однако необходимо сохранять баланс интересов, продолжает эксперт, оставляя за строительными организациями право на извлечение прибыли из участия в проектах элитной застройки. К тому же на рынке недвижимости существует множество проблем, требующих государственного внимания и незамедлительного решения, в частности, проблема обманутых дольщиков. Анонсировав реализацию программы Доступное жилье, власть оставила без внимания не только эту проблему, но и многие другие.

Надежда Архипова образно проиллюстрировала свою позицию: Это все равно, что производителей Bentley обязать штамповать Жигули, причем только одной модели. Вы представляете, что начнется тогда на автомобильном рынке? Ведь у каждой компании, занимающейся элитным строительством, есть свой покупатель, свои риэлторы, с которыми выстраивались отношения от объекта к объекту, свои талантливые архитекторы и прочее. Никто не позволит перечеркнуть все, что было достигнуто за последние 10 15 лет.

Кодекс мы должны чтить
Прошло уже более полугода с момента вступления в силу нового Жилищного кодекса Российской Федерации, в котором среди прочих содержатся постановления, призванные урегулировать проблемы управления жилыми домами. Теоретически до 1 марта этого года все жители многоквартирных домов должны были выбрать себе форму управления домом и управляющую компанию. Однако позже федеральные власти, не успев принять постановление о проведении конкурсов по допуску управляющих компаний на рынок, отодвинули час икс на 1 января 2007 года.

В принципе, Надежда Архипова теоретически не исключает возможности привлечения к строительству доступного жилья застройщиков элитной недвижимости и недвижимости бизнес-класса, если застройщикам массового жилья не будет хватать собственных мощностей. Но с небольшой оговоркой если девелоперам и будут выгодны такие проекты, то, скорей всего, под них будут созданы дочерние структуры с абсолютно новыми или схожими названиями. Реализацию национального проекта можно провести мирными методами, уверены застройщики. Влияние государства на ценовую политику на рынке недвижимости возможно, говорит Вячеслав Тимербулатов, но не посредством прямого регулирования или фиксирования конечной цены на квадратный метр. Это влияние возможно лишь за счет снижения налоговой нагрузки на строительные компании, увеличения прозрачности бюрократической системы, связанной с выделением участков под застройку и согласованием строительной документации. Надежда Архипова видит решение проблемы доступности в массовом строительстве квартир небольших метражей. Это хоть как-то поможет воплотить в реальность мечту молодых семей об отдельном жилье. При этом необходимо создавать условия ипотеке для молодежи. На сегодняшний день подавляющее большинство молодежи арендует жилье, причем налоги с этих денег никто не платит, так что и государство остается внакладе, заключает руководитель управления по рекламе и PR ГК КРТ.
Государственная инициатива, связанная с выбором жильцами домов управляющих компаний, сегодня поддержана фактически только собственниками квартир элитных комплексов. Но и у них выбор невелик: чаще всего управляющую компанию создает застройщик жилого комплекса, а независимых профессиональных УК мало, да и те жилыми объектами почти не интересуются

Специалисты утверждают, что основной причиной такого положения вещей стало отсутствие информационной поддержки реализации нового закона. До сих пор многие собственники жилья не всегда знают, как юридически оформить ТСЖ или как провести тендер среди управляющих компаний, какие пункты должны быть обязательными в договоре, подписываемом с управленцами, и на каком основании контракт может быть расторгнут.

Что же произошло за отпущенное на размышление собственникам жилья время? Появились ли новые управляющие компании на российском рынке, готовые предоставить широкий спектр услуг жильцам? Были ли выработаны механизмы взаимодействия управляющих и товариществ собственников жилья? Все эти вопросы, как оказалось при ближайшем рассмотрении, по-прежнему остаются без ответов. Управляющих компаний, работающих в сфере жилой недвижимости, катастрофически не хватает, да и сами жильцы не торопятся подписывать контракты с управленцами, предпочитая по традиции обращаться в ДЕЗы и РЭУ (если речь идет о типовом жилье) или самостоятельно привлекать рабочих для ликвидации той или иной проблемы (в элитных домах).

Все вопросы, связанные с управлением и обеспечением использования объекта недвижимости (включая земельный участок, жилой дом и другие объекты), решаются на общем собрании. Стоит отметить, что в законе не прописаны механизмы голосования на собраниях ТСЖ. Поэтому собственники жилья сами должны установить, каким образом определяется один голос: пропорционально доле в праве собственности на общее имущество, количеству квартир или количеству членов ТСЖ, рассказывает Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании Сити-XXI век. Подчеркну, что принимать участие в собраниях имеют право только собственники жилья. Интересы квартир, в которых проживают на условиях социального найма, представляет Департамент жилищного фонда и жилищной политики.

Вопросы по регламенту
Начнем с самого начала с создания ТСЖ. Сегодня, приобретая квартиру в новом доме, новоиспеченный собственник жилья фактически сразу же становится членом товарищества, организатором которого чаще всего выступает строительная компания. С момента регистрации товарищества обычно застройщик сохраняет за собой всю полноту власти в ТСЖ, только он имеет право на заключение договоров с эксплуатирующей организацией вплоть до того момента, когда 50% жильцов оформят свои права собственности, говорит Вячеслав Тимербулатов, вице-президент Группы компаний Конти. Далее собственники квартир выбирают председателя ТСЖ из числа жильцов и правление, и уже оно принимает все решения, которые в дальнейшем передаются остальным жителям дома через управляющего.

Связанные одной целью
Первостепенная задача любого ТСЖ управление коллективной собственностью жильцов дома. Будут ли они сами нанимать рабочих либо обратятся в профессиональную управляющую компанию, услуги которой жильцы будут оплачивать пропорционально количеству своих метров, это вопрос уже второй. Однако именно он и становится самым важным.

Собственникам квартир очень важно соблюсти все процедуры при создании ТСЖ. Иначе у жильцов, недовольных тем или иным его решением, будет возможность оспорить его, заблокировав по формальным процедурам законность организации самого ТСЖ.

В сегменте элитного жилья вопрос управления уже давно вышел из ряда риторических. Совершенно очевидно, что покупатель дорогих апартаментов не поскупится и на содержание всего дома в целом. Вообще, в нашей стране опыт управления жилым комплексом возник именно в связи с появлением подобных объектов. Ведь современные дома класса de luxe сложно себе представить без сложной технической начинки, которая создается с применением сложных инженерных систем, а работники и ДЕЗов, и РЭПов сегодня не имеют достаточной квалификации для обслуживания такой техники. Кроме того, в отделке домов и ландшафте придомовой территории используются дорогие материалы, так что и уход за местами общего пользования должен быть соответствующим.

Если говорить о типовом домостроении, то здесь, по оценкам специалистов, кардинальные изменения будут видны очень и очень нескоро. Во-первых, потому что жильцы домов экономкласса не готовы тратить дополнительные деньги на их содержание, а во-вторых, потому что самим эксплуатационным компаниям неинтересны подобные объекты, где все проблемы может решить любой штатный сотрудник ДЕЗа. Время от времени в телевизионных программах нам рассказывают о том, как жильцы того или иного объекта осознали преимущества профессионалов перед нерадивыми работниками ДЕЗа и решили подписать договор с управляющей компанией. Свежо предание Такое, конечно, возможно, но чаще всего подобные сюжеты это попытка ликбеза населения и пропаганда. Что само по себе не так уж и плохо.

Зачастую управляющая компания создается на базе строительного холдинга. Например, дома, построенные компанией Квартал, обслуживаются единым коммерческим ДЕЗом ООО Кварт-Сервис (организацией, входящей в состав холдинга Квартал).

Именно поэтому владельцы дорогого жилья чаще всего обращаются к профессиональным компаниям с тем, чтобы передать им права на управление, эксплуатацию и ремонт объекта недвижимости. В этом случае собственники поручают заключение договоров с подрядчиками и определение размера оплаты на содержание дома управляющей компании. В необходимый минимум услуг УК входят: содержание и эксплуатация инженерных систем дома в круглосуточном режиме; уборка зон общего пользования, придомовой территории, вывоз мусора, озеленение двора и т.п. Естественно, в каждом конкретном случае этот список может быть расширен.

Особого внимания заслуживают популярные сегодня многофункциональные комплексы, в которых наряду с жилой частью функционируют и коммерческие объекты, будь то гостиница, торговый центр или офисы. Управление всем комплексом в данном случае целесообразнее осуществлять одной компании, считает Андрей Королев, генеральный управляющий компании Becar Commercial Property. Во-первых, потому что все коммуникации в подобных объектах объединены, и отслеживать их состояние удобнее специалистам одной организации. Кроме того, работа УК на территории всего многофункционального комплекса выгодна с экономической точки зрения как для жильцов, так и для обслуживающей компании.

По словам Сергея Лушкина, директора по маркетингу и продажам ОАО Квартал, основным направлением деятельности компании является комплексное техническое обслуживание зданий и сооружений.

Если управлять, то профессионально
Серьезную заявку на решение проблемы управления многоквартирными домами сделала компания MiraxService, входящая в корпорацию Mirax Group. Управлявшая до сих пор жилыми домами и бизнес-центрами, построенными корпорацией, она начала в августе этого года пилотный проект по управлению жилыми многоквартирными домами московского района Тропарево-Никулино.

Непростой выбор
Что касается выбора управляющей компании, то как раз его-то и лишены российские собственники жилья. Дело в том, что профессиональных УК, работающих в жилом сегменте, очень мало. Подобным организациям гораздо выгоднее работать с коммерческой недвижимостью, ведь доход от торгово-развлекательного или бизнес-центра несоизмеримо выше, нежели от жилого комплекса даже с очень широкой инфраструктурой. К тому же жилищно-коммунальное хозяйство, как наиболее неподъемная отрасль, находится под пристальным взором государства и это, безусловно, пугает бизнес-структуры. Большинство участников рынка считают, что ситуация с дефицитом профессиональных управляющих компаний в скором времени должна измениться, и те организации, которые сегодня охотно занимаются управлением коммерческими объектами, все же повернутся в сторону жилья. Возможно, тогда, благодаря здоровой конкуренции, и качество выполняемых работ, а также их стоимость станут более привлекательными для собственников жилья. Однако пока об этом говорить преждевременно

Вообще, перечень тарифов и услуг должно устанавливать правительство Москвы, говорит Максим Привезенцев, нужно спустить механизм регулирования сферы ЖКХ с федерального до регионального. Необходимо изменить и систему тарифов. Сейчас для ТСЖ они установлены ниже, чем для управляющих компаний, хотя все должно быть наоборот, так как УК осуществляет работы по эксплуатации дома, т.е. несет определенные затраты.

Профессиональные компании необходимы для управления домом, считает член совета директоров Mirax Group Максим Привезенцев, так как сами жильцы, как показывает практика, ни о чем совместно договориться не могут, а тем более заниматься таким сложным делом, как управление домом. MiraxService осуществляет обслуживание по существующим расценкам на коммунальные услуги, то есть жильцы домов платят столько же, сколько до этого платили ДЕЗу. Однако качество работ УК на порядок превосходит прежнее. Компания предлагает перечень необходимых услуг, входящих в фиксированные платежи, и предоставляет дополнительные, которые жильцы могут заказать индивидуально за отдельную плату. Также в обязанности УК входит ежегодный мониторинг вверенных ему зданий. Она проводит и экспертизы тех или иных параметров дома, когда считает это нужным. УК делает уборку внутри зданий, осуществляет ремонт и содержание строительных конструкций, эксплуатацию инженерии, следит за состоянием территории дома и своевременным вывозом мусора, контролирует энергообеспечение и энергосбережение. Компания следит и за соблюдением законности проводимых жильцами перепланировок.

В случае неудовлетворительной работы компании ТСЖ могут применять к ней административные взыскания (штрафы) либо принимать решение о смене УК. Конкуренция является главным стимулом поддержания качества услуг. Однако и к замене компании нужно подходить осторожно. В законе следует прописать, что ее нельзя проводить в отопительный сезон, т.к. в случае аварий будет неясно, к кому предъявлять претензии к старой компании или к новой.

Технология перехода коммунальной сферы в руки частных управляющих компаний также не отработана. В MiraxService считают, что необходим закон об управлении многоквартирными домами. В нем должны быть прописаны не только права и обязанности жителей и УК, но и стандарты управления, и механизм смены одной компании другой.

Сейчас в новостройках нередки ситуации, когда еще не образовались ТСЖ и домом управляет структура, образованная застройщиком дома. Часто она не обеспечивает должной работы всех систем, не производит уборку и т.д., при этом требуя плату от жильцов. Привезенцев предлагает прописать в законе нормы, регламентирующие работу таких компаний. О соответствии работе УК нормам должны судить надзорные органы. Подобные органы контролируют все виды сервиса, они должны курировать и управление домом. Нужно развивать жилищную инспекцию, считает член совета директоров Mirax Group.

На рынке Москвы должно быть 5 10 управляющих компаний, из которых будут выбирать жители, продолжает эксперт. Только крупные организации в состоянии договориться с монополистами и держать уровень предоставляемых услуг. Если будет 500 УК это уже будут формы ТСЖ, и ни о каких стандартах не будет и речи.



Главная --> Публикации