Главная --> Публикации --> Для ступинской промышленности разобьют технопарк Регионы просят гостиниц Год на поиск управдома Перепланировка жилих помещений. согласование - гарантия безопасности Кредитный договор глазами юриста . ловушки для заемщика

Первый камень в фундамент завода Volkswagen в Калуге в субботу заложили председатель совета директоров концерна Бернд Пишетсридер и глава Минэкономразвития Герман Греф. Министр экономического развития Калужской области Николай Любимов признался журналистам, что первый предметный разговор региональных чиновников с VW состоялся в начале апреля. А уже в конце мая VW подписал с российскими властями инвестсоглашение. VW зарезервировал под Калугой 800 га земли: 400 га под собственный завод, инвестиции в который составляют €400 млн, еще 400 га для своих партнеров, производителей автокомпонентов. Калужский технопарк стал самым крупным проектом в постсоветском автопроме.

В субботу заложен первый камень завода Volkswagen в Калуге крупнейшего иностранного проекта в российском автопроме. Вокруг завода создадут два технопарка и изменят инвестиционное законодательство области для привлечения производителей автокомпонентов. Общий объем начатых проектов составляет около $600 млн. Калуга, заявившая о себе в автопроме всего полгода назад, по темпам роста инвестиций в этой отрасли уже опережает русский Детройт Петербурга.

Мощность завода VW составит 115 тыс. автомобилей в год. Начало производства запланировано на осень 2007 года, выход на полную мощность в 2009 году. Предусмотрено создание производства полного цикла: сварка, окраска, сборка, а также строительство штампового цеха, самого дорогостоящего в производственной цепочке.

Кроме того, как сообщил господин Любимов, сейчас под Калугой создается еще один технопарк Калуга-юг площадью 130 га. Технопарк 'Грабцево' создан для поставщиков, которых приведет сюда сам VW, мы же параллельно привлекаем в наш регион и других производителей компонентов, а также другие автосборочные производства, объяснил Николай Любимов. По его прогнозу, в технопарке разместится не менее десяти предприятий по выпуску автокомпонентов с общим объемом вложений до €300 млн.

Чтобы привлечь новых инвесторов, калужские власти собираются принять еще более либеральное инвестиционное законодательство. Помимо уже существующих областных субвенций по налогу на прибыль и городских льгот по транспортному налогу областные власти намерены ввести новые льготы по налогу на имущество. Сейчас максимальный срок действия льготы четыре года, аналогичные условия предлагают инвесторам и другие регионы, пояснил господин Любимов. Мы планируем ввести льготный период 12 лет с прогрессивной шкалой в зависимости от объема инвестиций.

В России уже действуют сборочные заводы Ford (Ленинградская обл.) и Renault (Москва) с объемом выпуска 72 тыс. и 60 тыс. автомобилей в год, в Петербурге строятся заводы Toyota, Nissan и General Motors. Список общих поставщиков для международных автомобильных компаний достаточно широк Johnson Controls, Bosch, Siemens и другие, пояснил Ъ Детлеф Виттиг, председатель совета директоров Skoda Auto и член совета директоров марки Volkswagen. Все они ждут массового производства автомобилей в России по методу мелкоузловой сборки, чтобы начать собственное производство здесь. VW сможет обеспечить им достаточный объем сбыта в России.

Других инвесторов в Калуге пока не называют, однако, по данным Ъ, речь идет о строительстве в технопарке Калуга-юг сборочного производства грузовиков в объеме 1 тыс. штук в год (инвестора неизвестен), а также предприятия бельгийской группы Bosel, специализирующей на выпуске выхлопных систем. Объемом инвестиций в этом случает также составит €30 млн. Сейчас эта компания не поставляет выхлопные системы немецким заводам VW (их поставляет Tenneco), однако с приходом в Россию рассчитывает получить местные сборочные заводы в качестве клиентов, в том числе VW.

Губернатор Калужской области Анатолий Артамонов заявил, что уже достигнуты договоренности о размещении производства в Калуге с тремя производителями автокомпонентов, выпускающими выхлопные системы, коробки передач, рулевой механизм. Кроме того, завтра состоится презентация производственного проекта Siemens с объемом инвестиций около €30 млн. Благодаря сделке Калужская область получит крупнейшее в стране предприятие по выпуску автомобильной электроники, поскольку потребителями продукции Siemens VDO Automotive AG является большинство иностранных автопроизводителей, в том числе Volkswagen, Ford и Renault.

Где искать идеал?
Вопрос о выборе агентства один из ключевых. Как показывают наблюдения, чаще всего проблема решается старым добрым способом по совету знакомых, уже имевших опыт общения с какой-либо компанией. Подсчитано, что более 60% сделок в агентствах совершается по рекомендациям, 10% клиентов приходят в офисы проконсультироваться и решают воспользоваться услугами именно этого агентства и лишь оставшаяся часть обращается по рекламе.

Таким образом, по объему вложений в автомобильные производства Калужская область обгоняет Петербург, чьи власти считают регион настоящим русским Детройтом. Но они пока сумели привлечь проекты только примерно на $500 млн. Между тем в Калуге уже декларированы вложения на $600 млн, даже без учета €300 в технопарке Калуга-юг.
Дефицит предложений на рынке недвижимости, стремительный рост цен, жесткий диктат продавцов... За всем этим как-то позабылись главные правила, действующие в мире товарно-денежных отношений: чтобы продать что-нибудь, нужно правильно преподнести достоинства товара и понравиться покупателю. Оказалось, что такая забывчивость очень опрометчива. Сегодня маятник рыночных отношений в очередной раз качнулся в сторону покупателя. Цены предложений еще растут, но время продавцов, которые беззастенчиво диктовали условия, кончилось. Теперь им придется поусердствовать, чтобы найти клиента в этом помогут психологические и профессиональные знания, очевидные и не совсем явные приемы. Если продавец рассчитывает использовать помощь маклера или агентства, а большинство сделок сегодня совершается именно таким образом, то следует сделать правильный выбор. Как и по какому принципу выбрать помощника? Стоит ли прибегнуть к помощи сразу нескольких специалистов? Можно ли положиться на заключенный с агентством договор и все доверить.

Некоторые продавцы решают обратиться сразу в несколько компаний или к нескольким агентам. Едва ли это оправданно, поскольку риэлторы работают по открытым базам, и, увидев один и тот же объект в каталогах разных агентств, они потеряют к нему интерес. В случае же эксклюзивного сотрудничества агентство скорее заинтересуется предложением и попытается продать его с максимальной отдачей.

Представляется, что такому положению дел способствует низкая степень доверия риэлторам в России. И это не случайно. Они иногда не имеют не только специального, но и просто серьезного образования, так как профессия риэлтора очень молода, а потребность в таких кадрах велика. Поэтому стоит прибегать к помощи хорошо себя зарекомендовавших и проверенных специалистов и компаний. Правда, в последнее время ситуация начала улучшаться. На рынке недвижимости появились фирмы, которые гарантируют права клиентов и серьезно заботятся о профессиональном росте своих сотрудников. Вымыванию некачественных кадров способствует и нынешняя ситуация на рынке недвижимости с отчетливым синдромом перепроизводства специалистов.

Правильно оценивать свой объект рекомендуется как чистым продавцам, так и альтернативщикам. Последние стеснены в обстоятельствах по определению. В этом случае, разумеется, чем меньше звеньев тем прочнее цепь. Со стоимостью важно определиться очень точно: попросишь много тебя попросту не возьмут в хоровод, мало не найдешь альтернативы. То есть требуется найти золотую середину.
Как правило, цена утрясается в процессе переговоров о сделке. В сложных случаях, где требуется серьезное обоснование цены, надо обратиться к помощи опытных оценщиков. Такие специалисты пользуются довольно большим спросом на Западе, но совсем не в чести в России из-за неразвитости нашего рынка.
А вот свободный продавец может назначить более высокую цену и ждать своего покупателя, который оценит преимущества предлагаемой квартиры.

Правильно определяем цену
Еще одно условие успешного проведения сделки касается определения стоимости. Человек, желающий продать квартиру, в первую очередь должен правильно ее оценить. Завысив стоимость, он рискует потерять время, недооценив проиграть в деньгах. Но многие продавцы неохотно идут на серьезную оценку стоимости квартиры, которая реальна только после предварительного тщательного осмотра, ведь ни одна заочная консультация по телефону не позволит определить цену недвижимости.

Но без этого реально обойтись, взяв на вооружение некоторые советы. Например, владельцам квартир с неудачным освещением или видом из окна лучше не принимать потенциальных покупателей в светлое время суток. Подойдут более темные часы, когда появится возможность завесить окна шторами и включить красивые светильники. Между прочим, именно вечером в помещениях воцаряется более располагающая к общению обстановка.

Обаяние места: подлинное и воссозданное
Профессионалы рынка утверждают, что обаяние хозяина и места его проживания часто играет решающую роль в выборе покупки. Современный человек, живущий в жестком ритме, далеко не так прагматичен, как это кажется. Стесненный в возможностях творческого самовыражения, наш современник ищет уют, тихую пристань, которая отвечала бы его представлению о комфорте. Конечно, все предпочитают разное, и вкус потенциального покупателя не угадаешь. При подготовке квартиры к просмотру невозможно создать именно ту среду, которая понравится любому. Да и проблематично менять мебель, обстановку и пр.

Интерес к потусторонней тематике очень велик, поскольку кроме естественного любопытства подогревается многочисленными эзотерическими книгами и передачами. Если продаваемая квартира способна так или иначе вызвать упомянутые ассоциации, стоит попытаться этого избежать. Видимо, лучше договориться с родственниками, которые согласятся приютить на время просмотров больного или престарелого члена семьи. Изменить впечатление поможет включение в интерьер отвлекающих интересных деталей. Услуги такого рода оказывают дизайнеры, консультанты, мастера фэн-шуй.

Часто неудачное представление квартиры происходит из-за отчужденного и отталкивающего поведения хозяев, что вообще недопустимо. Надо понимать, что жилище заключает в себе частицу хозяина, как бы растворенную в ауре окружающего пространства. В некоторых семьях встречаются нелюдимые или неприятные в общении члены семьи. В этом случае лучше исключить их присутствие во время просмотров.
Печально, но факт: большинству покупателей не нравятся квартиры, где до этого доживали свой век старые, долго болевшие, а еще хуже умиравшие в страданиях люди. Аргументы приводятся разные: это может быть вера в бродячие души и привидения, полтергейст или так называемые лучи смерти.

Изменилось освещение, выражение лица, одежда, поза, макияж. А теперь мысленно поместите бородавку в новый портрет, и вы увидите, что никакого безобразия в ней нет. Это не более чем мушка, приклеенная на лицо кокетливой красотки. Если же рекламу рассматривать бегло и невнимательно (на это и сделан расчет), возникает эффект, которого добивались заказчики. Вы ошибаетесь, если думаете, что подобные хитрости не работают. Работают, да еще как!

Как помогают приемы рекламы
Иногда просматривая передачу Квартирный вопрос, я обратила внимание, насколько грамотно дизайнеры обыгрывают достоинства отремонтированного помещения: цветы, свечи, музыка, сувениры, картинки, драпировки и пр. Я всегда мысленно убираю такой декор, и иногда возникают неожиданные мысли. Например, о том, что достоинства ремонта очень спорны, поскольку старый интерьер был интереснее.
Или возьмем примеры из рекламы, сделанной по принципу было и стало. На фотографии одна и та же женщина, но в двух разных контекстах. В первом случае она некрасива: ее уродует бородавка. Во втором случилось чудо, она стала красавицей якобы потому, что страшный изъян убрали волшебники-косметологи. Не спешите с выводами! Внимательно посмотрите на картинку еще раз, и станет понятно, что на самом деле проблема не только и не столько в бородавке.

Трудно переоценить и преимущества освещения. Пусть цветовые пятна акцентируют внимание не на обшарпанных углах, а на привлекательных предметах интерьера: красивом журнальном столике с вазой, сувенирах, интересных безделушках и фотографиях. Но здесь нужно чувство меры, ненавязчивость и отсутствие нарочитости, в противном случае визитер заподозрит подвох, и эффект окажется обратным.

Вся сказанное имеет прямое отношение к искусству показа квартиры. Есть множество сравнительно недорогих, но изобретательных способов превратить даже убитое жилье в притягательное и уютное гнездо. Чистота, конечно, первое, с чего следует начать. Если нет возможности провести ремонт, наиболее уязвимые плоскости лучше задекорировать. Подойдут умело разложенные коврики, развешанные картины или драпировка.

К счастью, большинство ароматов не так дороги, как, например, хорошие духи. Поэтому их использование доступно, а в последнее время и весьма популярно. В целях завоевания клиентов ароматические вещества применяют в магазинах, парикмахерских, спортзалах словом, везде, где необходимо создать располагающую и притягательную обстановку. Замечено, запах огурца в спортивном клубе создает атмосферу свежести, запах кожи в дорогом автосалоне подчеркнет респектабельную обстановку.
Считается, что кофейный аромат уникален в своем роде, поскольку нравится почти всем и как нельзя лучше передает атмосферу тепла, заботы. А вот запах яблок и корицы сегодня считается самым модным. Так что, встречая покупателей чашечкой кофе или пирогом с корицей, мы не только завязываем застольное знакомство, но и создаем образ уютного дома, где захочется задержаться подольше или в который возникнет желание вернуться вновь.

Универсальный помощник
Вспоминаю дачу моего детства в Абрамцеве. Это замечательное подмосковное местечко пленяло не только видом вековых деревьев, обаянием стародачных видов, но и тем едва уловимым запахом, который встречал меня при входе на террасу. С тех пор прошли десятилетия, но ощущение старого дома не оставляет, вызывая те же чувства, те же картины...
Считается доказанным, что впечатления, воспринимаемые через обоняние, самые сильные и запоминающиеся. Конечно, пристрастие к запахам тоже индивидуально. Но психологи, изучая этот вопрос, пришли к выводу, что среди многих ароматов есть универсальные, т. е. такие, которые способны понравиться (или не понравиться) большинству. Более того, любовь к запахам может быть внушена, поскольку эта сфера подвержена моде.

Когда потенциальный покупатель входит в привлекательный подъезд, то он попадает в квартиру позитивно настроенным. Опытные риэлторы это знают, поэтому нередко предлагают исправить недостатки современных подъездов, особенно очевидные в типовых домах старой постройки. Объемы таких работ зависят от состояния общих помещений, от возможностей продавца. Простая уборка, легкий косметический ремонт и несколько горшков с цветами способны придать коридору более свежий и жизнерадостный вид.
Конечно, речь не идет о перекраске всех площадок 16-этажного дома. Достаточно привести в порядок прилегающие к квартире коридоры. Даже если покупатель и поймет, что состояние дома в целом далеко не такое хорошее, как пространство около его квартиры, то скорее всего оценит все сделанное по достоинству, без негатива, как элемент уважения или даже (почему нет?) спортивный прием в честной игре. Ведь далеко не наивные люди любят улыбки швейцаров и прислуги, вежливость продавцов и врачей, ценят заботу юристов и педагогов, чаще всего не задумываясь о том, что услужливость, забота и внимание тоже оплачены.

Квартира начинается с подъезда
Подъезд даже в большей степени важен, чем вешалка в театре. Созерцание гардеробных удел билетеров и кладовщиков, а не зрителей, пришедших на спектакль. Но от вида лестничной площадки никуда не деться. Сколько жизненно важных действий приходится совершать именно в подъезде. Здесь мы не только закрываем и открываем двери, ездим на лифте, курим, проверяем почтовый ящик. Это место свиданий, задушевных бесед с соседкой... Словом, всего не перечислить. Потому подъезд мы воспринимаем как неотделимую частицу собственной квартиры, а значит, и индивидуального психологического пространства.

Представьте себе картину. Вы входите в подъезд, поднимаетесь по лестнице, вам навстречу, как бы невзначай, выходит приятная дама в красивой одежде, с благородной сединой, к тому же очень разговорчивая. Мало кто откажет себе в желании побеседовать с потенциальным соседом. Тут вы узнаете, какой это милый прекрасный дом, с замечательными соседями, тихий, чистый и т. д. Какой удачей считаются эти обстоятельства сегодня, когда выбор окружения стоит чуть ли не на первом месте даже в домах элитного класса!

Подставные лица вступают в борьбу
В современной риэлторской практике существует немало приемов, помогающих найти и заинтересовать покупателя. Многие из них делают честь профессиональной наблюдательности и говорят о высоком качестве предоставляемых услуг. Но далеко не все из применяемых способов привлечения клиентов именно таковы.

Возвращаясь к разговору о способах завоевания покупателей, стоит отметить, что применение разного рода уловок объяснимо и закономерно. Но с позиций этики привлечение подставных лиц далеко не безупречно, поскольку предполагает элемент обмана. Более того, случаи грубой дезинформации являются нарушением законных прав потребителей. Словом, покупателя можно соблазнять и обхаживать, но вот вводить в заблуждение не надо.

Но спешить с выводами не стоит. Эти строки пишутся не для продавцов, но для незадачливых покупателей, пойманных на банальную подставу. Главный совет для них не выпускать инициативы из своих рук, не давать вешать лапшу себе на уши, не верить, наконец, в счастливые совпадения. Лучше самому выбрать какого-нибудь внушающего доверие жильца и самому задавать нужные вопросы. В общем нужно руководствоваться актуальным житейским правилом: Не будь овцой, и волк не съест.

Важно понимать, что прямой и нарочитый обман, откровенное утаивание недостатков и попытка поработать кукловодом отталкивающие качества, способные привести к нежелательному результату. Но тонкие действия могут быть эффективны. Важно дождаться паузы, когда клиент осмотрит помещение и захочит поговорить. Тогда и появится шанс ненавязчиво демонстрировать то, что действительно выигрышно: например, незаметные с первого взгляда достоинства планировки или отделки, выгодные виды, просторные лоджии и т. д.
Для многих людей немаловажен вопрос о том, какие люди жили в этом доме. Обернуть это обстоятельство в свою пользу поможет умение разбираться в людях и понимать их интересы, пристрастия, вкусы. Если окажется, что покупатель и продавец в чем-то похожи, это сыграет на руку последнему, поскольку даст возможность завязать дружеский разговор. Даже если покупатель не принял решения сразу, пройдет время, и из массы просмотренных объектов он выберет именно тот, который запомнился не формально.

Тактика показа
Когда же квартира имеет объективные нескрываемые минусы, помочь делу помогает грамотный подход к потенциальному покупателю. При встрече необходимо почувствовать, что он ищет, возможно, ваш вариант таит в себе именно те плюсы, которые ему необходимы. Правила поведения на просмотрах такие: первое не суетиться, держаться достойно, чтобы у гостей не сложилось впечатления, что они являются единственным и последним шансом. Не говорите много, честно предоставив посетителю возможность самостоятельно осмотреть все, что его интересует.

Именно подобные обстоятельства стали решающими для меня, когда принималось решение о выборе загородного участка. Была предыстория: многие годы я видела эти места из окон пригородной электрички. В дымке предутреннего тумана появлялось Иваньковское водохранилище, необыкновенно красивое. Как счастливы, должно быть, люди, живущие рядом, думалось мне.

Первая встреча главная встреча
Ощущение нового дома рождается постепенно, но закладывается именно при первом знакомстве. Если оно было добрым, комфортным, если связано с приятными образами и ассоциациями, то это счастливое чувство сохранится надолго.

Первые встречи с потенциальными покупателями новой квартиры вряд ли часто становятся столь же романтичными, как в этой истории. Тем не менее ощущение атмосферы дома будет зависеть от того, как это было в первый раз. Согласитесь: такая ценность не эфемерна, а реальна, существенна, что бы ни думали об этом прагматики. Умело выбранная тактика показа добрая услуга, своеобразный знак уважения к визитеру, которые стоит оценить. Но тут начинается совсем другая тема, уводящая от прозаического вопроса, как найти покупателя и продать квартиру.

Вскоре после того, как здешний кусочек северной природы стал моим, обнаружилось многое: и скудность почвы, и убогость окружающих построек, и чахлые низкорослые деревья на фоне плоского ландшафта. Но каждый раз, приезжая сюда, я вспоминаю не это, а широкий простор водоема, предутренний туман, огоньки окрестных деревень, ставшие символом дома при тех, первых встречах. По большому счету ведь дом это не стены и метры, а образ, сотканный из мельчайших подробностей: запахов, вкусов, случайных предметов, ассоциаций...

Наталья Усова
Заместитель директора департамента реализации компании МИАН Девелопмент:
 Ситуацию, в которой застройщикам наконец-то придется по-настоящему конкурировать и бороться за покупателя, нужно только приветствовать. В этом случае на рынке будут появляться более качественные и интересные проекты в различных ценовых диапазонах. От застройщиков в свою очередь можно ожидать того, что они станут уделять все больше внимания тем факторам, которые улучшают потребительские свойства объекта.
Кроме того, приобретет актуальность еще одна тенденция продажа готовых квартир. Именно этот формат пока минимально представлен на рынке, хотя спрос на него очевиден и объясним. Потенциальные покупатели хотят избежать длительного ремонтного периода и готовы рассматривать продуманные застройщиком планировочные решения и дизайн-проекты.
Помимо этого ожидается и возвращение таких инструментов продвижения, как специальные акции, подарки покупателям и т. п.

Наталья Кирпиченко
Генеральный директор компании МИЭЛЬ-брокеридж:
Столичный рынок жилой недвижимости останется в руках продавца еще как минимум лет десять. То, что сейчас темп роста цен немного замедлился, вовсе не основание для того, чтобы рассчитывать на их снижение.
Если вы как продавец квартиры хотите реализовать свою недвижимость максимально быстро, то существует несколько полезных правил:
лучше, если ремонт в квартире будет универсальным, то есть без особенностей и дизайнерских изысков;
квартира должна иметь минимальный набор мебели;
в ней следует сделать генеральную уборку;
назначенная вами цена квартиры должна превышать ваши ожидания как минимум на 10%.
И не забывайте, что покупатель, как любой человек, эмоционален, и, установив доброжелательные отношения, вы сможете выстроить переговорный процесс в нужном вам русле.

Необходимо учитывать также хобби покупателей. Например, человек, увлекающийся спортом, предпочтет дом рядом с парком, где реально бегать по утрам. Большое значение имеет профессия покупателя. Если он музыкант, звукоизоляция для него предмет первой необходимости. Ученому понадобится кабинет с большим окном, а хозяйке кладовая. Для человека, имеющего автомобиль, стоянка или гараж могут стать решающим аргументом. Таким образом иногда какая-нибудь мелочь решает судьбу всей покупки.

Татьяна Щербакова
Руководитель отделения Семеновское управления вторичного рынка корпорации ИНКОМ-Недвижимость:
Идеальных квартир не бывает. Вернее, все представляют идеальное жилье по-своему. Для многих покупателей важнее всего престиж. Это понятие вовсе не означает шикарное здание в центре. Кто-то купит квартиру, услышав магическую фразу: Этажом выше живет (жил) известный актер. Иной покупатель ради престижного места согласится жить далеко от центра. Пусть оттуда долго добираться до офиса, зато место дорогое, и это всем известно.

За границей люди давно живут в долг. И ничего. Привыкли. Довольны. Поскольку получают все, что нужно для нормальной жизни. Не потом, а сразу. И без всякой мороки. Нужен дом? Бери. В рассрочку на 30 лет. Можно занять на образование. Погашение - через 12 лет. Сроки по автомобилям - 3-4 года. Деньги недорогие. Скажем, студенческий кредит обойдется в 5% годовых. Обеспечение - средства на кредитной карте. Недвижимость. В чем живешь - то и закладываешь. Сорвал платежи - отнимут. Станешь бездомным. Да и заплаченное не вернут. Жестоко, конечно. Хотя дисциплинирует. По части усердия в работе. Ибо увольнение - катастрофа. А мелкие ПК порой дают просто так, на веру. Лишь бы подобраться к деньгам потребителей.

Каждый мечтает о хорошей квартире. Машине. Загородном доме. Если стараться, то обретет. Но с годами. Надо еще заработать. Потом накопить. А хочется прямо сейчас. Когда денег мало, а жизни много. Впереди. Такова тяга потребителя. Есть она и у производителя. Желает продать побольше. Сегодня. Не дожидаясь пока покупатель разбогатеет. Налицо сплетение интересов. Должно было родить механизм, утоляющий обоюдные желания. И он появился. Потребительский кредит (ПК).

ПК есть и у нас. Но пока что хилый. Очень короткий. Почему? Мешает инфляция. Поскольку удорожает кредит. А проценты становятся неподъемными для населения. Предлагают, скажем, квартиру. В рассрочку. Под 20% годовых. Дорого? Тогда плати сразу. И пошел человек по родственникам и знакомым. Собрал. Отдал. Осмотрел. Не жилье. Фундамент. Замер в ожидании. Иными словами, процентом просто запугивают. Да так, что потребитель кредитует производителя. А ведь надо наоборот. Продавцам, однако, тоже несподручно. Товар отдавать сегодня. Деньги получать - через несколько лет. Как ставить цены? Промажешь с прогнозом инфляции - улетишь в убыток.

Желающих, правда, многовато. Люди разные. Могут надуть. Поэтому развернули сеть кредитных агентств. В США, например, таких контор более двух тысяч. Просвечивают как на рентгене. Имущество. Банковский счет. Кредитную историю. Обмениваются информацией. Ненадежных гонят в шею. Ну а если все же дефолт? Не страны, разумеется. Персональный. Ведь человек - существо хлипкое. Все может случиться. На то есть могучая система страхования. Покроет риски. Не даст пропасть кредиторам.

И риски большие. Банкиры прямо говорят: народ у нас вороватый. И очень консервативный. Любит деньги складировать. Жизнь взаймы - не для него. Да и как оценить платежеспособность? Проверяющих агентств нет. Базы данных - тоже. А уж кредитных историй - тем более. Наконец, слабое обеспечение. Кредитные карты есть у 7% населения. Кто-то видел их по телевизору. А другие не видели. И даже не слышали. Особенно в регионах. Держат дома миллиарды долларов. Их же банку не предъявишь. Ну, хорошо, допустим, дали человеку на квартиру. Тот заселился. А потом просел с деньгами. Въехал в дефолт. Выселять? Но там же дети, старики, льготы. Да и закона нет. Короче, не доросли.

Банки отлынивают. Не хотят возиться с мелочевкой. То ли дело - крупный клиент. Все на виду. Дал денег, забрал с процентом - и отдыхай. А тут сплошные хлопоты. Надо открывать офисы. Ставить компьютеры. Нанимать персонал. Накладно.

Совсем иначе - там, внизу. Где люди живут. Тяжело не только тем, у кого денег мало. Трудно и тем, у кого они есть. Как разумно потратить? Инфраструктура убогая. Не позволяет занять. Удобно и дешево. Взять дом в кредит. Разместить сбережения. Так, чтобы шел доход. Независимо от колебаний валютного курса. Наш потребитель - в кольце проблем. А должен быть в кольце услуг. До сих пор измеряем благосостояние зарплатой. Как в бедных странах. Развитые живут по-другому. Пекутся о качестве жизни. Вот где отстаем. На десятилетия.

И ведь так оно и есть. Только люди тут ни при чем. Везде одинаковы. А вот экономика... Много говорим об успехах. Имеем стабильный рост. Хороший бюджет. Большие валютные запасы. Все правильно. Наверху, в макроэкономике, ситуация нормальная. Не хуже, чем у других.

Услуги, конечно, потихоньку поднимаются. Специалисты предсказывают бум. Как только банки уйдут на ставки ниже 10% годовых. Дай Бог. Но пока ПК - как трава в поле. Дикая. Беспризорная. Никто не ухаживает. Даже не поливает. А надо бы.
Разнообразие квартирных планировок известный рекламный козырь, который довольно часто используется. Но качество и целесообразность многих архитектурных изысков иногда вызывает удивление. Каких огрехов здесь только не найти! И огромный вытянутый коридор, и неудобная ванна, и комната, для которой не предусмотрено ни одного окна Возможно ли такое в наше время? Оказывается, да. В связи с дефицитом предложения в последние месяцы любые квартиры пользовались неизменным спросом.

Вернемся к ПК. Ведь хорошее дело. И людям в радость. И рост подгоняет. Возьмем США. Американцы должны только по банковским ПК около 600 млрд долл. Употребляют. А бизнес их произвел. Поставляет. Будучи уверенным, что денежки, считай, в кармане. Только подойдут попозже. Без ПК ни за что не стал бы это делать. Вклад в экономику - примерно 6% ВВП. Прилично, не правда ли?

Хороший холл залог успеха
Предваряя разговор о причинах невысокой популярности некоторых объектов, выясним основные критерии, которым должны соответствовать действительно качественные предложения. Они определяются в первую очередь классом проекта.

Но вслед за весенним ажиотажем наступил летний застой, теперь ситуация стабилизируется. Потенциальные покупатели стали взыскательнее, как следствие, появляется все больше невостребованных объектов. Ими оказываются квартиры, неудачно расположенные или нарезанные, неграмотно позиционируемые на рынке.
Какие особенности отличают эти объекты? В чем заключаются изъяны внутренней архитектуры новых домов, которые не пользуются спросом? Какие серии панельных домов считаются неудачными?

Управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев советует уделить внимание правильному использованию нежилых помещений дома. Привлекательными считаются просторные и презентабельные входные группы, на которые потенциальный покупатель обращает внимание в первую очередь. Существенный плюс дополнительные кладовые, предназначенные для хранения велосипедов, колясок, лыж и прочих крупногабаритных предметов. Конечно, важно наличие современных инженерных коммуникаций, прежде всего системы кондиционирования, бесшумных лифтов, собственного бойлера и дизельного генератора.

Разумеется, наиболее высока планка качества у элитных домов. Объясняя достоинства последних, начальник отдела маркетинга группы компаний Конти Елена Калинина рассказывает: Необходимо, чтобы проект был красивым, стильным, запоминающимся, с соответствующей инфраструктурой. Помимо этого привлекательность объекту придает продуманное внутреннее пространство. Здание должно быть возведено с использованием современных технологий и материалов. Безусловно, очень важна удобная планировка квартир с логичным расположением коммуникационных систем, окон. Потенциальным покупателям важно наличие холла, что отвечает современным тенденциям и позволяет наиболее интересно обыграть интерьер.

Как известно, покупатели хотят получить оптимальное сочетание площади и количества комнат. Поэтому если при большой площади (предположим, 150 170 кв. м) не получается сделать более двух комнат из-за недостаточного количества окон или других архитектурных особенностей, планировка считается неудачной.

Оконный вопрос
Наиболее распространенный изъян, который встречается в планировке многих квартир, так или иначе связан с окнами. Обстоятельство это объясняется, конечно, не злым умыслом архитекторов, а проблемами внутренней нарезки помещений. В результате появляются слепые комнаты или окна все-таки есть, но их расположение оставляет желать лучшего.

Стесненные условия современного мегаполиса диктуют свои законы, поэтому сейчас нередко возводятся дома, окна которых упираются в глухие стены или окна другого дома. Квартир с таким недостатком становится все больше, и покупатели оценивают это обстоятельство крайне негативно. Подобных неприятностей иногда удается избежать при продуманной нарезке квартиры. Замечено, что в отношении гостиной и кухни покупатели достаточно непривередливы, допуская панораму шумного проспекта или улицы. Но окна спальни должны обязательно выходить на тихий двор, особенно если неподалеку расположена оживленная транспортная магистраль.

Непопулярны квартиры с линейным расположением помещений, окна которых сориентированы на одну сторону света. Все помещения в этом случае оказываются одинаково освещены, имеют однообразные видовые характеристики.

В других случаях все помещения имеют вид вытянутых прямоугольников, что создает большие неудобства при меблировке, установке оборудования и сантехники в местах общего пользования. Да и общий вид вытянутых помещений не слишком привлекателен.

Нарезка с сюрпризом
Большинство специалистов сходятся во мнении, что самыми неудачными являются планировки коридорного типа, встречающиеся в домах как эконом-, так и бизнес-класса. Особенно невыигрышными считаются длинные полутемные коридоры. Последнее обстоятельство является не единственным минусом, а приводит, как правило, к другим, не более приятным сюрпризам. В отдельных случаях получается неудачное расположение комнат, при котором одна из них оказывается вплотную рядом с входной дверью, вторая с санузлом и кухней.

Неудачное соотношение площадей различных помещений еще одно слабое место в планировке многих новостроек. Например, в сравнительно небольшой двухкомнатной квартире кухня занимает около 24 кв. м, что нельзя расценить иначе как непозволительную роскошь.

Неудобны варианты, где центральное положение в квартире занимает кухня. Авторы таких планировок, видимо, позаботились о том, чтобы обеспечить всем проживающим максимально короткий путь к этому жизненно важному пространству. Но забыли, что ароматы кухни в этом случае еще быстрее достигают жилых комнат, не прибавляя, разумеется, комфорта.

Иногда планировка бывает испорчена из-за недостаточно просторных помещений, как правило, общего пользования. В числе неудачных примеров четырехкомнатная квартира площадью 150 кв. м с небольшим совмещенным санузлом. Главная беда последнего даже не в размере, а в форме: она нетрадиционна и имеет вид треугольника, не имеющего ни одного прямого угла. Каким образом можно разместить в таком помещении стиральную машину или ванну, остается загадкой.

Встречаются нарезки с непропорционально большими коридорами. Рассматривая план трехкомнатной квартиры площадью 120 кв. м с 40-метровой прихожей, трудно не удивляться. Может быть, свободное место на самом виду предназначено для хранения колясок, лыж, велосипедов? Даже если вид такого зрелища не смутит будущих хозяев подобных квартир, досадно другое обстоятельство: каждый метр огромного, к тому же слепого коридора, исключающего его превращение в комнату, придется покупать по рыночной цене.

Типовой знак качества для панели
Недостатки, описанные выше, в основном свойственны монолитным домам. Что же касается современных панельных построек, то они не столь богаты на разного рода неожиданности.

Щедры на планировочные сюрпризы однокомнатные квартиры. Среди них попадаются настоящие шедевры, способные вызывать не только отторжение, но и изумление. Например, такой: в однушке общей площадью 90 кв. м помимо основного санузла имеется гостевой, а также два балкона. Может быть, идея такой внутренней архитектуры родилась в курортных городках, где праздные посетители отелей проводят значительную часть времени на балконах, созерцая прекрасные виды, дыша свежим воздухом и потягивая прохладительные напитки? Если без шуток, то такая планировка имеет объяснение. Есть известная сложность в нарезке небольших квартир, связанная опять-таки с нехваткой окон. Вот и выходят из положения таким странным способом, закладывая одну комнату там, где поместились бы две, а избыток площади используют под дополнительный санузел, благо последний окна не требует.

По причине многих недочетов, в том числе и связанных с планировкой, в настоящее время перестали строить многие серии. Такая участь постигла типовой монолит Колос и серию домов ПД- Есть проекты, которым повезло больше. Как считает заместитель директора департамента реализации компании МИАН-Девелопмент Наталья Усова, на сегодняшний день наиболее популярен проект П-44Т главным образом за счет того, что в этой серии домов во всех квартирах, кроме однокомнатных, проектом предусмотрены эркеры, интересно оформлен фасад. Хотя на самом деле по планировкам и набору квартир панельные дома различаются незначительно.

Планировочные решения новых панельных домов практически одинаковы, рассказывает Е. Калинина. Это связано с тем, что домостроительные комбинаты работают примерно на одном оборудовании и имеют равные технические возможности. Во всех панельных домах устанавливаются типовые кабины санузлов, у стен одинаковый шаг, что обусловлено шириной панелей.

Например, в районе станции метро Алексеевская предлагаются двушки площадью 115 кв. м. Трех- или даже четырехкомнатные квартиры такого размера были бы востребованы с большой долей вероятности. Но есть всего две комнаты, поэтому суммарный метраж помещений явно завышен для данного местоположения.

Классовая зависимость
Правила внутренней архитектуры требуют учета многих важных факторов, связанных с формой, размером и соотношением площадей внутри квартиры. Также планировка должна соответствовать классу жилья и месту расположения дома, но есть немало примеров, когда такие принципы нарушаются.

Каждому свое место
Эксперты утверждают, что все обстоятельства, влияющие в конечном счете на успешность проекта, должны быть взвешены еще на этапе создания проекта.

В демократичных районах в основном популярны однушки и двушки. Квартир, включающих три и более комнат, в домах эконом-класса проектируется не более 30% общего количества. В элитных постройках все наоборот. Там востребованы большие площади, поэтому в таком доме немного маленьких квартир. Самыми популярными, по словам Е. Калининой, становятся квартиры из трех четырех комнат.

Убедиться в правильности высказанного мнения помогают неудачные примеры возведения элитных домов в районах, не соответствующих этому классу жилья. Поразительно, но и сегодня у застройщиков есть грандиозные планы по возведению элитных жилых комплексов на территории, прилегающей к транспортным магистралям, типовым районам, на периферии.

По словам К. Ковалева, основной фактор, который влияет на спрос и должен учитываться девелопером как можно раньше, соответствие месторасположения и класса дома. На дорогостоящей земле в центре столицы нецелесообразно строить дома средней ценовой категории. И наоборот, дом может отвечать всем современным требованиям и по всем показателям относиться к элитному, но соседство с панельными многоэтажками в спальном районе даже в условиях дефицита предложений не сделает его таковым.

Искусство позиционирования
Всем известно, что в профессиональной рекламе нуждается любой товар. Сегодня, когда объекты на рынке недвижимости далеко не всегда способны снискать симпатии потенциальных покупателей, она особенно важна. Как же правильно позиционировать объект? При реализации проекта надо сыграть на его сильных сторонах, что и входит в задачу отдела продаж. Например, если жилой комплекс находится в удаленности от центра города, можно сделать акцент на экологически благоприятном расположении дома. Если в центре мегаполиса на транспортной доступности и потрясающем виде из окна на достопримечательности столицы, рассказывает Е. Калинина.

Таким образом, отправной точкой в оценке будущего проекта является местоположение. Только определившись с главными характеристиками, девелопер начинает прорабатывать другие детали будущего плана. Далее определяется высотность дома и посадка дома на местности в зависимости от окружающей застройки, разрабатываются архитектурные решения и детально прорабатываются фасады, определяют необходимость подземного паркинга и количество машиномест в нем, рассказывает Н. Усова. Если в окружающей застройке встречаются промзоны, крупные шумные магистрали и другие негативные факторы, проект дома должен нивелировать эти недостатки. Все названное далеко не полный перечень моментов, определяющих спрос. От того, насколько точно и добросовестно будет воплощено задуманное, зависит успех объекта в целом.

Е. Калинина считает, что правильное позиционирование объекта требует четкого понимания целевой аудитории проекта и точного определения статуса дома. Если эти категории выявлены верно, у проекта есть все шансы стать успешным. Эту мысль подтверждает и К. Ковалев: Удачное позиционирование заключается в том, что оно должно соответствовать реальным параметрам дома на все 100%. Теперь покупатели точно знают, чего хотят и что может предложить рынок. Вот почему срок реализации квартир в псевдоэлитном доме намного превосходит средние сроки по рынку. Любой обман или преувеличение будут моментально обнаружены и негативно повлияют не только на процесс продаж, но и на репутацию девелопера.

В последнее время участились случаи, когда из-за особенностей позиционирования не пользуются достаточным спросом многие объекты. Возможно, ошибки были сделаны еще при разработке проекта, когда активный интерес покупателей вселял надежды, будто дешевая земля может стать подходящим местом для будущей бизнес- или даже элитной застройки. Например, квартиры в высотных домах, более соответствующих характеристикам бизнес-класса, девелоперы пытаются реализовать как элитные, сыграв на том, что сегодня не существует четких критериев, позволяющих сделать подобное разграничение. В итоге, так и не найдя своих хозяев, объекты годами простаивают.

В последние годы к вопросам проектирования нового жилья стали подходить более продуманно, предлагая в большинстве случаев именно то, чего требует рынок оптимальные площади, удобные планировки. При высоком темпе роста цен покупателя интересуют небольшие квартиры: для Московской области это в среднем 50 кв. м для однокомнатных квартир, 70 кв. м для двухкомнатных, до 100 кв. м для трехкомнатных. По Москве эти показатели немного выше в зависимости от района и типа дома. Востребованы любые типы домов, которые соответствуют оговоренным выше требованиям.

Ирина Егорова
Маркетолог корпорации ИНКОМ-Недвижимость:
Были времена, когда на рынке предлагали новостройки очень больших площадей по сравнению с количеством комнат, нерациональными планировками, набором квартир, не соответствующим категории дома. К недостаткам планировки можно отнести большие холлы, маленькие кухни, комнаты неправильной формы, неудачное ориентирование квартир по сторонам света.

Домостроительные комбинаты, производящие панельные дома, постоянно совершенствуют качество и предлагают серии домов с оптимальным набором типовых планировочных решений. Массовое панельное жилье не предполагает чрезмерно больших площадей. Здесь на 100% действует закон: чем меньше площадь квартиры, тем быстрее она будет продана. Поэтому говорить о том, что малогабаритная, объективно неудобная ванная или кухня сделает квартиру менее привлекательной для покупателя, неверно. Наоборот, покупателю, ограниченному в средствах, она сэкономит деньги.

Ольга Побединская
Директор по маркетингу бюро недвижимости Агент 002:
Неудачные планировки в новостройках типового жилья сейчас редкость. Борьба за покупателя заставляет девелоперов предлагать наиболее конкурентоспособные планировки и архитектурные решения.

Позиционирование очень тонкий механизм, зависящий от многих факторов. Элитный дом в рабочем районе с дисконтными магазинами с вероятностью 99% не пойдет. Но если этот район находится близко к центру (как, например, Дубровка или окрестности станции метро Кожуховская), квартиры в доме бизнес-класса будут востребованы. Покупатель закроет глаза на плохой вид из окна и соседство с хрущевками в обмен на то, что по приемлемой цене получит шанс сэкономить время, уходящее на ежедневные деловые поездки.

Монолитное строительство позволяет реализовать любые, самые невероятные замыслы архитекторов. Но именно оттого, что возможности монолита значительно шире, у девелопера появляется ряд задач, от решения которых зависит интерес покупателя и, как следствие, прибыль. Уже на стадии выбора участка застройщик должен определиться с самым главным позиционированием объекта: что, для кого и по какой цене возводить. Принимая во внимание окружающую застройку, развитость инфраструктуры, социальный состав населения, наличие заводов, лесопарков, транспортную доступность, предстоит решать вопрос о классе застройки.



Главная --> Публикации