Главная --> Публикации --> В очередь за офисом Вторичное подмосковье Покупаем квартиры в новостройке: правила игры меняются на ходу Немецкая peek & сloppenburg откроет универмаг в москве Серьезные люди дарят друг другу квартиры

А вот что касается принципов отбора в ипотечный белый список, то они будут такими же, как и принципы отбора в белый список потребительского кредитования: банки, претендующие на место в нем, должны будут взять на себя обязательства по максимально полному раскрытию информации предоставления ипотечных кредитов своим клиентам. То есть, должны будут вывести в свет, все скрытые сборы и комиссии, если таковые, конечно, были предусмотрены в их ипотечных программах.

В конце октября стало известно о том, что Федеральная антимонопольная служба готовит новый банковский белый список. Его отличие от уже существовавшего будет заключаться в том, что в него войдут банки, занимающиеся предоставлением ипотечных и/или жилищных кредитов.

Первый формировался по инициативе ФАС и ЦБ, когда ситуация на рынке потребительского кредитования стала вызывать у регулирующих структур озабоченность. Их волнение было легко объяснимым: декларируемые ставки по потребительским кредитам отличались от эффективных, то есть реальных, ставок на 15-20%, а то и 30%. Возникали прецеденты, при которых человек при покупке товара в кредит переплачивал за него чуть ли не в два раза.

Однако есть еще одно отличие старого белого списка от нового.

Вернемся, однако, ко второму списку, условия вступления в который пока только разрабатывается. По словам начальника управления контроля и надзора на финансовых рынках ФАС Юлии Бондаревой, на его создании настаивают сейчас как раз банки, а не ФАС и не Центробанк. Это понятно, если учесть, что ситуация со ставками на рынке ипотечного кредитования никогда не была такой острой и запутанной, как на рынке потребительского кредитования. Здесь, как признают сами банкиры, практически все участники рынка предоставляют клиенту полную информацию о сборах и комиссиях.

Банки объясняли такие ставки высокими уровнями риска: ведь в первые годы существования рынка потребительского кредитования было очень сложно сказать, насколько дисциплинированными будут россияне при обслуживании кредитов. Однако получался заколдованный круг: чем выше оказывалась реальная ставка, тем сильнее возрастал риск, что человек не сможет обслужить кредит. Или просто не захочет этого, указывая на то, что ему никто не объяснил, какой на деле является ставка по кредиту.

Здесь банк выбирают в основном по рекомендации знакомых или кредитных брокеров, так что сами банки кровно заинтересованы в том, чтобы у клиентов не возникало подозрений в наличии скрытых комиссий или сборов в программах ипотечного кредитования.

Что и понятно, если учесть, что при огромных суммах кредитования самая скромная комиссия может обернуться для заемщика дополнительными расходами по обслуживанию на сотни, а то и тысячи долларов. Скандалов такого рода банкам совсем не хочется. Ведь и механизм взятия кредита на этом рынке совсем иной, чем на рынке потребительского кредитования: там люди выбирали себе не столько банк-кредитор, сколько понравившуюся вещь (и при оформлении кредита на нее им было все равно, услугами какой финансовой организации они воспользуются).

Вторая причина, как считают эксперты, тоже носит имиджевый характер. Предыдущий белый список, который, по оценкам представителей ФАС, включает в себя на сегодняшний день уже свыше 100 банков, давно превратился для финансово-кредитных структур в идеальную возможность лишний раз заявить о себе, причем заявить в положительном контексте.

Но, если так, зачем тогда вообще нужен белый список ипотечного кредитования? Эксперты называют две причины. О первой мы уже упомянули: банки хотят еще раз дать понять своим клиентам, что в кредитных договорах они никаких подводных камней не прячут. Такое заявление о благих намерениях тем более актуально, потому что формируется этот белый список в ситуации, когда о накрученных эффективных ставках по розничному банковскому кредитованию не писал и не говорил только ленивый. Поэтому участники ипотечного рынка стремятся дать понять, что они играют по иным правилам, чем банки, которые в свое время прославились на рынке потребительского кредитования чудесным превращением декларируемых ставок в 22-25% в реальные ставки на уровне в 50-60% и даже 70%.

Понятно, что крупняк в такой рекламе нуждается не слишком сильно, но для многих банков, занимающих не столь высокие позиции во всевозможных рейтингах, это - реальная возможность привлечь к себе внимание, говорят эксперты. Причем повторимся, внимание со знаком плюс. Скорее всего, подобная перспектива привлекла и банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, и именно этим (в числе прочих факторов) обусловлено их обращение к ФАС с просьбой создать для них отдельный белый список.

Вступление очередного банка в белый список - то есть взятие им на себя обязательств по выполнению рекомендаций ФАС и ЦБ РФ о раскрытии информации об условиях кредитования - сопровождается появлением сообщений об этом в различных СМИ, прежде всего, на сайтах информационных агентств.

Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой считается наиболее затратным элементом любого жилищного проекта. Застройщикам на обеспечение участков инженерными сетями и федеральный, и региональные бюджеты должны выдавать субсидии для компенсации ставок по этим целевым кредитам (как записано в ФЦП, до 2010 года на эти цели планируется направить свыше 240 млрд руб.). А вот муниципальные затраты на ту же самую операцию покрывать ни федералы, ни регионалы не собираются.

Впрочем, как говорят наблюдатели, вполне возможно, что самые-самые лидеры рынка ипотечного кредитования проигнорируют это начинание, так же, как поступили в свое время с белым списком номер один банки-лидеры потребительского кредитования. Напомним, что после его появления в него не вошли ни Сбербанк, Росбанк, Внешторгбанк, Home Credit Finans, Финансбанк и Банк Москвы - а ведь именно эти финансово-кредитные структуры являлись на момент создания списка и являются на сегодняшний день крупнейшими по объемам потребительского кредитования.
Федеральная антимонопольная служба (ФАС) в ближайшее время намерена предложить правительству увеличить финансирование жилищного строительства в России. ФАС будет лоббировать хотя бы частичную компенсацию из федерального бюджета затрат муниципальных властей на формирование земельных участков под жилищную застройку. Но для этого потребуется внести поправки в федеральную целевую программу (ФЦП) Жилище. Да и структура затрат на строительство от инициативы чиновников вряд ли станет более прозрачной.

И вот теперь ФАС и вознамерилось выйти в правительство РФ с инициативой финансировать подготовку участков для строительства жилья в российских поселениях за счет субсидий из федерального бюджета. Начальник управления ФАС по контролю и надзору в области недвижимости, локальных монополий и ЖКХ Михаил Евраев сказал в интервью Бизнесу: Для муниципалитетов должен действовать компенсационныймеханизм по обеспечению участков коммунальной инфраструктурой. Но для этого необходимо принять поправки в целевую программу Жилище. Поэтому проект постановления правительства РФ будет готовиться в антимонопольном ведомстве.

Между тем издержки по формированию земельных участков для строительства жилых домов легли тяжким бременем прежде всего на муниципальные бюджеты. По данным участников рынка, в Москве стоимость подготовительных работ оценивается в $50-100 тыс. в зависимости от размера и расположения участка. В регионах же эти затраты поменьше, но и они оказываются непосильными для местных властей. Лишних денег в закромах этого низового уровня нет, что отчасти и стало причиной злоупотреблений на местах. До наступления 1 октября прошлого года (дата введения аукционов по распределению участков.- Бизнес) местные власти успели ликвидировать самые сладкие земельные участки, отдав их на конкурсах знакомым строительным компаниям.

Предлагаемые нами поправки в ФЦП Жилище позволят сделать земельный рынок более прозрачным,- считает Евраев. Он не назвал сумму, которую может выделить государственная казна на формирование участков. Однако, по предварительным подсчетам экспертов, общий объем компенсаций может превысить стоимость подпрограммы по обеспечению коммунальной инфраструктурой на 20-30%.

Деньги необходимы на формирование земельных участков, межевание, подготовку всех необходимых документов, разрешающих строительство, определение условий и платы за подключение к инженерным сетям. Только после этого муниципальные власти должны выставлять участки на аукционы.

Впрочем, девелоперы считают, что муниципалитеты найдут способ переложить свои затраты по формированию участков на плечи застройщиков. Либо через инвестиционные контракты, подписываемые с девелоперами, либо учитывая свои затраты при формировании стартовой стоимости земли, выставляемой на аукцион,- прогнозирует заместитель генерального директора компании Трест 1991 Татьяна Пальчикова.

ФАС не упускает возможности повсеместно внедрить земельные аукционы- так расценивает инициативу антимонопольщиков юрист Gide Loyrette Nouel Дмитрий Раев. По его мнению, от предложения ФАС в первую очередь выиграют дотационные субъекты России. В таких регионах днем с огнем не найдешь участки, готовые к застройке,- добавляет представитель СХолдинга Оксана Басова. Она надеется, что инициатива антимонопольного ведомства увеличит для застройщиков предложения по земельным участкам.

Курорт без гостиниц

Сегодня мы продолжаем рассказ о летней столице России, одном из перспективнейших с инвестиционной точки зрения городов, к тому же кандидате на проведение зимней Олимпиады-2014 Сочи. Участники рынка расскажут о том, как подготовка к олимпийским играм меняет лицо города, и о возможном развитии ценовой ситуации на сочинском рынке недвижимости.

За чистоту города

В прошлый раз мы говорили о проблемах города, которые предстоит решить, чтобы произвести достойное впечатление на оценочную комиссию, которая прибудет в Сочи в феврале будущего года. Сегодня разговор пойдет в первую очередь о том, что уже сделано в этом направлении. Напомним, что в настоящее время в городе реализуется федеральная целевая программа Развитие города Сочи как горноклиматического курорта (2006 2014 годы). Основная часть инвестиций из федерального бюджета (общий объем 327 млрд руб.) направляется на развитие туристического и развлекательного комплексов. Это неудивительно для города-курорта, тем более претендующего на олимпийский уровень. К сожалению, приходится отметить, что гостиничный фонд Сочи, действительно, требует серьезных вложений: по разным оценкам, от 65% до 70% отелей города сегодня нуждаются в реконструкции. Впрочем, согласно масштабным планам по развитию города, к Олимпиаде номерной фонд сочинских отелей увеличится на 25 тыс. номеров.

Олимпийские проекты

Как рассказывает директор сочинского представительства инвестиционной группы Покров Максим Бабенко, программой развития города не предусмотрена, к сожалению, реорганизация системы утилизации отходов. Помимо туристически-развлекательной области (что совершенно естественно), из федерального бюджета финансируются рыбохозяйственный комплекс, отрасль переработки и добычи нефти, промышленные предприятия, сельское хозяйство и ЖКХ, рассказывает эксперт. Однако проблема утилизации отходов на федеральном уровне не обсуждалась. В то же время именно в этой области в городе серьезные проблемы. А ведь город расположен в 1,5 км от побережья Черного моря.

В числе громких олимпийских проектов можно назвать и реконструкцию аэропорта в Адлере. Как стало известно 20 ноября, 100% акций аэропорта приобретены структурой БазЭла компанией ООО Стратегия-Юг. Совместно с государством новый собственник займется реконструкцией международного аэропорта Сочи. По данным МЭРТ, в случае если Олимпиада не будет проходить в Сочи, сумма вложений в проект составит $5,6 млрд, в случае же выбора летней столицы России хозяйкой зимних игр 2014 года эта сумма вырастет до $8 млрд.

Что касается собственно олимпийских проектов, от своих конкурентов Зальцбурга и Пьенчанга Сочи отличается прежде всего тем, что вся спортивная инфраструктура здесь будет отстроена с нуля. В Нижне-Имеретинской долине летом 2006 года начато строительство Олимпийского парка. На средства частных инвесторов возводятся горнолыжные комплексы Карусель (строит ОАО Красная поляна) и Роза-Хутор (Интеррос). БазЭл планирует построить в районе Адлера олимпийскую деревню, океанариум, торгово-развлекательный комплекс. Проект горно-туристического центра в окрестностях Сочи, на хребте Псехако, реализует Газпром, финансирующий и развитие территории Красной Поляны. В целом, к проведению Олимпиады в Сочи будут построены 13 современных спортивных объектов. В развитие инфраструктуры вложены огромные средства, и, несмотря на то что пока до окончательной реализации этих работ еще далеко, можно быть уверенными, что их осуществление качественно изменит облик Сочи, считает генеральный директор компании Новая Площадь Денис Семыкин.

Разница между суммами, которые будут вложены в реконструкцию сочинского аэропорта в том или ином случае, наводит в свою очередь на мысль: а что будет с олимпийскими объектами, если игры будут все же проходить в другом городе? Или, если думать более позитивно, что будет с ними после Олимпиады? Даже если рассматривать самый рисковый вариант если зимняя Олимпиада 2014 года обойдет Сочи стороной инвестиции в этот курорт уже не остановить, считает коммерческий директор компании СТ Групп Регион Дмитрий Шмелев. Несмотря на все возможные риски, и в том числе юридические (участков под первичную застройку давно нет, и девелоперы вынуждены приобретать земли вторичного рынка, что всегда связано с необходимостью тщательной проверки), мы планируем только увеличивать расходы в Сочи.

Быть или не быть?

Что будет с ценами

Инфраструктура города разрабатывается с тем расчетом, что олимпийские объекты будут использоваться при любом исходе дела, объясняет Максим Бабенко: Так, например, в Олимпийском парке будет каток, на котором впоследствии смогут проводиться тренировки и соревнования. И, конечно, курорт, особенно такого уровня, как Сочи, всегда найдет применение гостиницам (тем более отелям класса 3-4 звезды, которых в городе сейчас не хватает). Излишне говорить о пользе для города и таких проектов, как реконструкция аэропорта и строительство дорог. Впрочем, по словам Бабенко, далеко не все проекты, скорее всего, будут реализованы в том случае, если Сочи не станет столицей Олимпиады-201 Так, проект строительства 45-километровой дороги от Красной Поляны до Ейска (способный частично решить транспортную проблему Сочи) пока находится в стадии разработки. И если олимпийская комиссия выберет для проведения игр другой город, дорога вряд ли будет построена.

Постановление правительства Москвы о переустройстве жилых помещений действует с 25 февраля 2005 года. В октябре того же года принят временный регламент согласования документов на перепланировку, упрощающий процедуру подготовки, оформления и проведения переустройства квартир. Функции рассмотрения заявок и контроля за осуществлением ремонтных работ возложены на Государственную жилищную инспекцию города Москвы (Мосжилинспекцию).

В любом случае, считают участники рынка, цены на сочинскую недвижимость будут только расти. Конечно, такого роста, как был в этом году (напомню, что Сочи обогнал и Москву, и Петербург), ждать не стоит. Думаю, что уровень роста приблизится к среднему по стране, то есть к 15 20% в год, считает Денис Семыкин. Дать точный прогноз по ценам сейчас вряд ли получится, уверен Максим Бабенко: Сейчас город ждет как минимум приезда оценочной комиссии, поэтому до февраля и, возможно, до июля (когда будет выбрана олимпийская столица) все замерло, тем более на фоне так называемого отката сезона, говорит эксперт. Впрочем, в том, что цены будут расти, сомнений нет, вопрос только в том, насколько быстрыми темпами.
Московские власти смирились с неизбежным творчеством масс на ниве переустройства своих жилищ. Более того, сегодняшние реалии просто вынуждают граждан браться за строительные инструменты: квартиры в новостройках сдают в виде полуфабрикатов, без сантехники и внутриквартирной электропроводки, без пола и внутренних стен. Одно требование остается неизменным фантазии людей на тему улучшения своих квартир должны быть согласованы и надлежащим образом оформлены.

Быть или не быть: статистика согласований

В каждом округе существует служба Мосжилинспекции, где в режиме одного окна происходят прием документов и выдача разрешений на перепланировку. С правилами и перечнем необходимых бумаг можно ознакомиться, зайдя на сайт Мосжилинспекции. В общем, все сделано для того, чтобы устранить препятствия на пути законного оформления подобных работ. По словам начальника Мосжилинспекции Александра Стражникова, никаких очередей для того, чтобы сдать документы, нет. Разрешение или обоснованный отказ выдают в определенный законом срок, не превышающий 45 дней. При этом среднеарифметический показатель скорости подготовки документов службами одного окна составляет девять с половиной дней, поясняет Александр Стражников.

Конечно, были и отказы. За весь период работы системы одного окна 6 тыс. заявок отклонены. Как правило, в этих случаях проектные решения не соответствовали нормативным требованиям или не доставало некоторых справок в пакете документов. Однако не надо думать, что отказники вообще лишаются права проводить перепланировку. После доработки проектов заявки могут быть рассмотрены вновь, и, если все в порядке с точки зрения технических норм, граждане получают разрешение на переустройство помещения.

Усовершенствование процедуры согласования перепланировки жилых помещений принесло свои плоды. Если за весь прошлый год в Москве было оформ-лено всего 5 тыс. разрешений на переустройство, то с февраля 2005 года по настоящее время жилищная инспекция приняла почти 40 тыс. заявлений, сказал Александр Стражников. В целом за полтора года действия нового регламента рассмотрено 39 тыс. заявлений граждан и юридических лиц, а выдано почти 33 тыс. разрешений, из них оформлено актами более 22 тыс. завершенных переустройств.

Прием заявки и оформление разрешения в службе одного окна осуществляются бесплатно. Этот факт вкупе с упрощением самой процедуры и сокращением сроков согласования идет вразрез с интересами посреднического бизнеса. Компании, зарабатывающие деньги на подготовке разрешений на перепланировку, всячески убеждают граждан, что самим пройти весь путь нереально. Но слушать их не стоит. Если действовать в соответствии с рекомендациями консультанта Мосжилинспекции, то получить добро можно и без посредников.

Затраты на перепланировку

Квартиры в новостройках: сделай сам

А вот без чего нельзя обойтись, так это без плана БТИ. Получить такой документ услуга платная. Если изменения в квартире незначительны и речь не идет о переделке несущих стен, то для согласования достаточно эскиза. На планировке квартиры нужно нанести линии там, где владелец помещения собирается поставить стены, или зачеркнуть перегородки, которые хозяин предполагает снести. Более серьезная перепланировка требует подготовки проектной документации. Если квартира находится в доме типовой серии, напоминает Александр Стражников, то для того, чтобы получить проект, лучше обращаться в институт, который данную серию разрабатывал. Таких институтов в Москве два ВНИИТЭП и Моспроект. Расценки на подготовку проекта перепланировки находятся в диапазоне от 8 10 до 30 тыс. руб. в зависимости от сложности документа. В ряде случаев (например, при переводе жилого помещения в нежилое) проект нужно согласовывать с пожарной инспекцией и СЭС.



Практика сдачи домов не только без отделки, но и внутриквартирных перегородок стала серьезной проблемой для Мосжилинспекции. После приемки дома Госкомиссией на планировках квартир БТИ отмечает лишь зоны санузлов. Ни стен, ни внутренних дверей нет. Понятно, что таким квартирам-студиям предпочтение отдают единицы. Остальные граждане стараются придать своему жилищу более традиционные формы, что считается перепланировкой и требует согласования.

Штрафные санкции могут быть строгими

Но вся загвоздка в том, что оформить разрешение на проведение таких работ может только собственник квартиры, а свидетельство о собственности в доме-новостройке люди получают в течение двух-трех лет. Жить в бетонной коробке, которую язык не повернется назвать квартирой, нельзя. И граждане на свой страх и риск, без согласования начинают производить строительные работы. Так возникают несанкционированные перепланировки. Александр Стражников всю вину за это возлагает на сложившуюся в строительстве систему, которую он считает в корне неправильной. В нарушение всех федеральных законов рынок сегодня реализует не квартиру как пространство для проживания, а недострой, полуфабрикат, говорит глава Мосжилинспекции. В результате люди вынуждены заниматься переустройством, которое порой на деле оказывается вандализмом. Проблему можно решить, если учесть пожелания покупателей еще на стадии строительства. Для этого, по мнению Александра Стражникова, строительная компания должна создать у себя проектную группу или заключить договорные отношения с подобной организацией и продавать квартиры в законченном виде. Тогда будет порядок, резюмирует руководитель Мосжилинспекции. Пока же приходится мириться со сложившимся положением дел. Но чтобы как-то выйти из тупиковой ситуации, Мосжилинспекция взяла на себя ответственность и разрешила оформлять перепланировку в новостройках без получения свидетельства о собственности на основе тех договоров, которые москвичи заключили с инвестором. Это не в полной мере соответствует закону, но другого пути разрулить ситуацию у нас не было, отметил Александр Стражников.

За десять месяцев нынешнего года к ответственности привлечены 438 граждан, 151 юридическое и 8 должностных лиц. Сегодня у судебных приставов на исполнении находятся 316 постановлений Государственной жилищной инспекции. По 51 случаю Мосжилинспекция получила решение суда о возбуждении исполнительного производства по доступу в квартиру (по закону в занимаемое гражданином помещение можно попасть только с его согласия или при наличии судебного постановления). На контроле жилищной инспекции находится еще 221 постановление на ту же тему.

Решившись на перепланировку без согласования, подумайте о последствиях. По закону нарушитель облагается штрафом от 20 до 25 МРОТ. Если, по мнению инспектора, осуществляющего надзор за проведением перепланировки, нарушения незначительны, все может ограничиться предупреждением. При нежелании подчиниться и отказе сотрудничать с Мосжилинспекцией дело направляют в суд.



Главная --> Публикации