Главная --> Публикации --> Что нам стоит мост построить Коммерческая недвижимость москва офисная Красный свет для заемщика Цены на жилье в зеркале сми Офисная недостаточность

Громкий прецедент, разорвавшаяся бомба - такими кричащими заголовками месяц назад пестрели страницы газет и журналов.

Высший арбитражный суд принял беспрецедентное решение, отменив результаты открытого конкурса на реконструкцию гостиницы Россия.

То, что это так, видно по характеру заседания, когда суду потребовалось собираться несколько раз, чтобы отыскать причину для отмены результатов конкурса, на которую можно сослаться, и целый месяц для того, чтобы суметь ее сформулировать и опубликовать.

Ситуация действительно громкая, действительно разрушительная по своей аномальности и отсутствию логики.

Итак, все по порядку.

Понятно, что Высшему арбитражному суду было трудно. Давайте и мы попробуем вникнуть в суть этого, мало сказать странного, решения.

Городская власть долго шла к решению о сносе гостиницы и реконструкции некогда замечательного места. Накапливала опыт, инвестиционный потенциал и наконец решилась...

Гостиница Россия известна всем. Это был архитектурный монстр, взгромоздившийся бетонным саркофагом на месте старинного московского Зарядья. Гостиница была порождением того хрущевского периода, когда мы хотели прозвучать на весь мир самыми крупными достижениями во всем: на целине, в строительстве, вооружении. И прозвучали, создав самую крупную и самую нелепую в мире гостиницу, несуразность которой на историческом месте, у стен Кремля, очевидна для всех.

Исторически знаковый характер места заставил нас совместить инвестиционную привлекательность проекта с наилучшим архитектурно-планировочным решением.

Правительство Москвы имело право самостоятельно решить вопрос, не прибегая к конкурсным процедурам, но место это особенное, видовое для города. Именно поэтому по сложившейся в городе практике было принято решение максимально привлечь общественность к данной теме, организовать широкое обсуждение, провести открытый конкурс на реконструкцию.

Конкурсная комиссия, составленная из лучших архитекторов, научных работников, руководителей музеев, видных историков, москвоведов, открыто обсудив все три варианта, приняла решение в пользу СТ-Девелопмент. Подчеркну: открытое решение по результатам свободного и откровенного обсуждения, принятое не единогласно!

В работе приняли участие три фирмы: Ст-Девелопмент, Монаб и Страбаг, которые в итоге внесли свои предложения.

Итак, правильно сказал бы наш весьма афористичный экс-премьер по поводу проведенного широкого обсуждения: хотели как лучше, подемократичней, а получилось... как решит суд!

Что же не понравилось Высшему арбитражному суду? Состав комиссии? Нет! Да и как можно проигнорировать и отменить решение тех, кто является, безусловно, более грамотным в градостроительстве, чем суд, пусть даже высший.

Да, с процедурами случилось что-то неладное.

Теперь займемся немного процессуальными вопросами и формалистикой. Право, когда речь идет о судебных решениях, от этого не уйти.

Но самым невероятным (если не сказать большего) образом была нарушена судейская этика и практика. Обычно суд более высокой инстанции если обнаруживает, что нижестоящий суд не проверил или не учел каких-то обстоятельств, отправляет дело для повторного разбирательства с указанием на необходимость изучения вновь выявленных существенных факторов. Здесь же случилось обратное: видимо, боясь, что суды низовых инстанций снова примут законное решение, Высший суд проявил осторожность и постановление принял сам.

Дело в том, что заявление фирмы Монаб рассматривалось в трех судебных инстанциях: Арбитражном суде города Москвы, Арбитражном апелляционном суде, Федеральном арбитражном суде Московского округа, и трижды этими судебными инстанциями выносилось одно и то же решение: отказать Монабу в иске - и все это в судах федерального уровня. А Высший суд взял и принял противоположное решение. Получилось так: все идут не в ногу, а Высший суд - в ногу, на то он и высший, чтобы вершить!

Здесь мы можем только удивляться доводам, изложенным в постановлении Президиума Высшего арбитражного суда.

И все-таки, что же такое нашел там Высший, что не увидели суды пониже?

Дальше больше. Суд обязан рассматривать дело только в рамках, которые заявлены истцом, т.е. Монабом. Однако президиум, не связывая себя этим требованием, оказывает юридическую помощь проигравшему соискателю, подыскав свои основания для опрокидывания состоявшихся ранее решений.

Он сказал вдруг, что условия конкурса не содержат определенных критериев для выбора лучшего предложения. Это не так. Конкурсная документация четкие критерии содержит. И это подтвердили члены конкурсной комиссии - высочайшие авторитеты в своих специальностях, отдав предпочтение победителю, руководствуясь установленными критериями. Правда, главные из них, наверное, не связаны с привычными для Высшего арбитражного суда финансами, а с архитектурно-градостроительным качеством. Но все это оказалось выше понимания наших жрецов.

Я как мэр и председатель конкурсной комиссии заявляю, что интересы всех, кого касается реконструкция России, полностью соблюдены и удовлетворены. Еще раз повторяю: всех без исключения.

Оказывается, при проведении конкурса не были учтены интересы других собственников комплекса Россия.

Таким образом, совершенно очевидно, что постановление Президиума Высшего арбитражного суда не основано на законе. Если это так, значит, оно должно быть выгодно тем, кто настоял на его принятии. Но об этом позже.

Постепенно подбираемся и к третьему, последнему доводу Президиума Высшего арбитражного суда, который также не заявлялся истцом и не был исследован судами всех трех предыдущих инстанций. Это вопрос о земле. Мало сказать, что надзорная инстанция не вправе разбирать то, что не было заявлено, Но, по сути, речь о земле и конкурсе на застройку свободного участка могла идти лишь в случае нового строительства, а не при реконструкции. Мы же, разбирая в гостинице то, что наверху, оставляем почти все, что внизу, то есть фундамент, нижние этажи, переходы и т.д.

Печатники район Юго-Восточного округа Москвы.

А сейчас правительство Москвы будет отстаивать свое право в Конституционном суде и находить такие решения, которые не допустят, чтобы у стен Кремля существовали сохраняемые Высшим арбитражным судом развалины исторического и архитектурного неудачника - гостиницы Россия.
Этот район, как никакой другой, отражает суть Юго-Восточного округа промышленной основы мегаполиса. Сегодня рабочая окраина меняется на глазах. На смену промышленным гигантам приходят современные наукоемкие предприятия, которым не нужны столь огромные площади. Вредные производства выводятся за город, и на месте бывших промзон поднимаются новые дома, школы, детсады, поликлиники. Приводятся в порядок зеленые территории, обустраиваются речные берега. Здесь самая протяженная береговая линия Москвы-реки 13 километров, живописнейшие места. Так что у Печатников, по мнению префекта ЮВАО Владимира Зотова, огромный потенциал градостроительного, промышленного, дорожного развития.

Печатники промышленный район, большая часть его площади пока занята предприятиями, но уже начался процесс их реорганизации, вывода вредных производств и возведения на освобожденной территории новых жилых кварталов. Один из первых микрорайон 34Д.

  • Территория 2100 га, две трети площади занимают промышленные зоны.
  • Население 71 тысяча человек.
  • Среди 106 промышленных и научно-исследовательских предприятий полиграфический комбинат Пушкинская площадь, ЗАО Бумизделия и Завод деревоизделий, ОАО Южный речной порт, Евроцемент, Реатекс и ОАО Автофрамос.
  • Здесь девять школ, лицей, музыкальная школа им. М. И. Глинки, 17 детских садов, две больницы, физкультурно-оздоровительный комплекс Курьяново, велодром, кинотеатр Тула, Центр творчества и народных ремесел Печатники.
  • Украшение района Николо-Перервинский монастырь, памятник архитектуры XVII века.
С видом на Москву-реку

Как отметил глава управы района Алексей Бирюков, микрорайон 34Д самый современный и удобный для жителей. Это первый в Печатниках микрорайон, который одновременно с жильем будет иметь всю социальную инфраструктуру. Недавно здесь завершено строительство школы на 669 учащихся, детского сада на 125 мест и пятиэтажного паркинга на 300 машин. А в 2007 году будет открыта поликлиника. Одновременно с жилищным строительством благоустраиваются дворы и внутриквартальные проезды.

Его строительство ограничено линией метрополитена, улицей Гурьянова и Речным проездом (это название получил бывший проектируемый проезд 6052). В перспективе новый микрорайон протянется вплоть до Четвертого транспортного кольца. Сегодня шесть 17-этажных жилых домов площадью 330 тыс. кв. м заселяются новоселами. В результате район прирастет примерно на 15 тысяч человек.

Скоро строительство переместится в соседний микрорайон 34Е, где планируется возвести порядка 300 тыс. кв. м жилья. А в микрорайоне 33, ближе к речному порту и вовсе около 700 тысяч квадратов. Так что вся нынешняя промзона вдоль Москва-реки превратится в красивый жилой массив, а жить в Печатниках будут примерно 200 тысяч москвичей.

Это и цифровой микрорайон. Новые дома с прекрасной планировкой оснащены квартирными счетчиками и каналами связи для диспетчеризации, подключения Интернета, цифрового телевидения и телефонии, передачи данных приборов учета. Решены вопросы энергоснабжения, построены питающие центры и инженерные сети для будущих новостроек.

Несмотря на большие перспективы жилищного строительства, Печатники не собираются превращаться в спальный район. Три года назад на месте заброшенного недостроя образовалось крупнейшее в Европе полиграфическое предприятие комбинат Пушкинская площадь. Сейчас есть идеи дальнейшего развития этой территории.

Накроют куполом...

Рассматривается вопрос о реконструкции Курьяновской станции аэрации. Например, предлагается накрыть станцию своеобразным куполом, чтобы уберечь горожан от испарений. Подготовлен проект ТЭС, работающей на биогазе, что позволит снизить выбросы вредных веществ в атмосферу.

В апреле 2005 года в одном из корпусов автозавода Москвич открылось совместное российско-французское предприятие ОАО Автофрамос. Сейчас здесь работают многие жители Печатников, перешедшие с АЗЛК. В следующем году Автофрамос планирует выпустить 60 тысяч автомобилей.

Каскадным методом

В районе проектируемых проездов 5112 и 5113 появились специально отведенные зоны, где располагаются крупные холодильные установки, склады, предприятия пищевой переработки. Сами проезды приведены в порядок, освещены. Строятся и другие современные производства для деревообработки, складирования мебели, дверей, окон. Они и выглядят, и работают совершенно по-иному. Так что остающиеся промзоны в Печатниках меняются в лучшую сторону.

Несколько лет назад 14 домов в микрорайоне Курьяново были признаны ветхими, подлежащими ремонту. Но выяснилось, что они находятся в санитарно-защитной зоне Курьяновской станции аэрации, где по закону ничего нельзя строить и капитально ремонтировать. Сейчас речь идет о сносе старого и строительстве нового жилья в Курьянове, ведь здешние старожилы не хотят покидать насиженных мест. Рядом прекрасный зеленый массив, интересный ландшафт, который хотелось бы сохранить, а дома возводить каскадным методом.

Печатники район, где наглядно отражаются проблемы жилищного фонда города. Здесь 237 строений, многие из которых нуждаются в капитальном ремонте.

Развязка для дублера

До конца 2006 года будет закончен капремонт без отселения шести бывших общежитий ОАО Москвич на улицах Полбина и Шоссейной. Начат ремонт второго корпуса на улице Батюнинской, 4.

Для осуществления этих проектов потребуется несколько лет. А пока выход нашли в организации одностороннего движения в северном и южном путепроводах под железной дорогой: с одного въезд, с другого выезд. ГИБДД и другие городские службы поддержали это предложение. Сейчас ГУП Мосгортранс завершает работу над проектом организации одностороннего движения.

Печатники буквально зажаты железнодорожной магистралью. Для решения транспортных проблем района необходимо ускорить строительство дублера Волгоградского проспекта. Эта трасса пройдет близ станции метро Печатники перпендикулярно Четвертому транспортному кольцу. В ближайших планах расширение улиц Шоссейной и Полбина. Со следующего года приступят к реконструкции Южнопортовой улицы, которую в народе называют пьяной. Она станет прямолинейной и выйдет на Дубровку, как и дублер Волгоградского проспекта, где обе дороги соединятся большой развязкой.

Строительство Четвертого транспортного кольца, дороги-дублера Волгоградского проспекта и крупного медиа-центра в районе полиграфического комплекса затронет интересы многих владельцев гаражей. Всего подлежат сносу пять плоскостных автостоянок, которые занимают много места и выглядят весьма неприглядно. Ряд гаражей также придется снести при расширении улиц Полбина и Шоссейной. Поэтому в Печатниках при поддержке мэра взят курс на ускоренное возведение многоэтажных паркингов.

И паркинги в придачу

Зеленые километры

По словам главы управы Алексея Бирюкова, принято решение о создании двух тысяч новых машино-мест. Так что в ближайшие три четыре года эта проблема разрешится. Владельцам сносимых гаражей, построенных на законных основаниях, будет предложена компенсация.

Хотя пока рост цен на столичное жилье продолжается, большинство экспертов прогнозирует два сценария дальнейшего развития событий: оптимистичный - длительная стагнация, и пессимистичный - сброс цен на 20-30%, который может произойти уже следующим летом. Однако недвижимость, как и прежде, остается надежным и понятным финансовым инструментом, поэтому большинство людей первые свободные деньги вкладывает в этот сектор рынка.

В районе самая большая на Юго-Востоке береговая линия Москвы-реки, которую еще предстоит обустроить. Планируется полное освобождение всех 13 км от промышленных предприятий и создание большой зеленой зоны отдыха.
С этой территории будет выведено ОАО Евроцемент, а вместо него вырастет новый парк. Здесь уже заложили сквер имени 60-летия Победы. Продолжится обследование и промзоны № 26 Южный порт. В планах на ближайшие пять лет строительство спортивного комплекса площадью 55 тыс. кв. м на набережной. А в парковой зоне появятся торговые центры, гостиничные комплексы, аттракционы, кафе и рестораны.

Наиболее перспективным для инвестиций в курортную недвижимость является Краснодарский край, где только за прошлый год, по данным компании ДИАЛ строй Инвест, цены выросли на 20-40%. А на некоторых объектах в Сочи рост цен сопоставим с московским, - добавляет руководитель аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости Олег Репченко.

Сегодня во многих городах-миллионниках рост цен составляет 25-30% в год, однако квартира, например, в Екатеринбурге будет просто инвестиционным вложением, тогда как домик с видом на море можно использовать и для отдыха. При этом спрос на курортную недвижимость также неуклонно растет.

Сочи, безусловно, самый дорогой город на российском Черноморском побережье, - рассказывает вице-президент ДИАЛ строй Инвест Александр Пляцевой. - Например, в Геленджике жилье эконом-класса стоит от $1000 за кв. м, бизнес-класса - от $200 Туапсе - еще дешевле, здесь квартиру можно приобрести в среднем по цене $800-900 за кв. м, а жилье бизнес-класса - $1500-200

По данным компании Delta Estate, чтобы приобрести квартиру в элитном доме, расположенном рядом с морем, придется заплатить $3-6 тысяч за кв. метр, в сегменте бизнес-класса - от $2 до $3,5 тысяч. Стоимость места для машины в среднем составляет $20 тысяч, а в элитных жилых комплексах доходит до $100 тысяч. Что касается частных домов, то приличное жилье, расположенное в 2-3 км от моря, можно приобрести за $250-300 тысяч, а за коттедж на берегу придется выложить около миллиона долларов.

Дешево, но страшно

Проблема городов Краснодарского края - железная дорога, проходящая вдоль береговой линии. Элитное строительство здесь почти не ведется из-за шума и отсутствия места между дорогой и морем.

Инвестиции в абхазскую недвижимость выглядят очень выгодными, и в последнее время цены в этом регионе ежегодно удваиваются. Однако, вкладывая средства в недвижимость Абхазии, необходимо учитывать отсутствие юридической защищенности инвестиций, политическую нестабильность в регионе, а также катастрофическое состояние курортной и городской инфраструктуры, - предупреждает Александр Пляцевой.

Наиболее дешевую черноморскую недвижимость можно приобрести в Абхазии. Несмотря на политическую нестабильность, в последнюю пару лет россияне довольно активно покупают недвижимость здесь, - делится Пляцевой. Например, дом в удалении от моря в Сухуми стоит от $1500, а землю на побережье можно приобрести от $2500 за сотку.

Частный дом в шаговой доступности от моря можно приобрести по цене от $30 тысяч долларов, в наиболее дорогом городе Крыма - Ялте - от $50 тысяч. Мини-пансионаты и небольшие гостиницы продаются в пределах $100-250 тысяч, крупные особняки потянут на $500-800 тысяч, а полноценные базы отдыха - от $2 до 8 млн.

Политическая нестабильность сказалась и на недвижимости Крыма. В этом году жилье на полуострове выросло всего на 10-15%. На начальном этапе строительства квартиры бизнес-класса предлагаются по цене $1,5-2 тысячи за кв. м, элитная недвижимость - от $2,5 до $3,5 тысяч. Новостройки категории эконом можно приобрести у местных застройщиков от $700 за кв. м, но таких предложений немного.

Интерес для инвесторов представляет и Балтийское побережье. Это одно из немногих мест на территории бывшего СССР, благоприятных для развития яхтового спорта. На рост цен в Прибалтике, который сегодня составляет около 25-30% в год, достаточно серьезно влияет переход бывших братских республик на евро. При этом ситуации в Латвии, Литве и Эстонии сильно не отличаются: везде цены приближаются к $2 тысячам за кв. м. Условия для нерезидентов довольно приемлемые, но в Латвии все же могут возникнуть проблемы с оформлением, - предупреждает директор по производству компании Бенефит инжиниринг Александр Исаев. Активно

Поближе к Европе

Сейчас на строительном рынке Калининграда работает около 4 тысяч строительных компаний, немалая часть из которых, по данным Исаева, - столичные застройщики. Правда, более точное число игроков назвать трудно, так как большинство москвичей регистрирует в регионе местную компанию и работает от ее имени, - объясняет он.

осваивается и российское побережье Балтийского моря. Рост и уровень цен на жилье в Калининградской области сопоставимы с рынком недвижимости в прибалтийских странах. Квартира в панельном доме площадью 40-50 кв. м будет стоить в среднем около $80 тысяч.

Калининградской Рублевкой является Светлогорск. Цены на землю здесь вполне сопоставимы с подмосковными. Например, в Светлогорске-2 (самом дорогом городе области) дом на побережье стоит $1,5-4 тысячи за кв. м.

Что касается частных инвестиций, то, по мнению Исаева, большинство из них московского происхождения. Правда, в городские квартиры вкладывают средства в основном местные жители, - считает эксперт. - А москвичи предпочитают приобретать недвижимость в курортных зонах.

В соответствии с законом по договору участия в долевом строительстве застройщик обязан в предусмотренный срок возвести многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод данного объекта в эксплуатацию передать его дольщику. Тот в свою очередь обязан оплатить обусловленную договором сумму и принять квартиру. Договор заключается в письменной форме, подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации. Кто может быть застройщиком?
По закону застройщик это юридическое лицо, причем организационно-правовая форма данного субъекта не важна. Это может быть акционерное общество, общество с ограниченной ответственностью и т. д.

Калининград - очень перспективный регион, - уверен Исаев. - Однако пока здесь нет возможности провести анализ рынка земли: нет устоявшейся классификации районов, существуют только ценовые ориентиры. В результате, по словам эксперта, можно по цене участка в промзоне купить площадку на побережье, и наоборот. Но реальность бизнеса такова, что когда все будет упорядочено, то покупать уже будет нечего, - подытожил Александр Исаев. - Инвестиции - это всегда риск, независимо от того, частные это вложения или бизнес огромных корпораций.
Всвязи с тем что в закон № 214 об участии в долевом строительстве внесено множество поправок и изменений, действующий текст закона стал сильно отличаться от первоначальной редакции. Что представляет сегодня договор участия в долевом строительстве, каковы основания его заключения и расторжения и, самое главное, гарантирует ли права участников долевого строительства?

Обязательные условия
Договор должен содержать некоторые условия, без которых он считается незаключенным. В первую очередь там определяется подлежащий передаче конкретный объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией.


Привлекать денежные средства соинвесторов застройщик вправе только после того, как получит разрешение, опубликует проектную декларацию, а также зарегистрирует право собственности или аренды на земельный участок, где будет возведен объект.

Есть резон платить вовремя
Также в договоре указываются цена, срок и порядок ее уплаты (единовременно или периодически). Чем грозит просрочка платежа? Если договор предусматривает единовременное внесение денежных средств, то просрочка платежа более чем на три месяца дает застройщику право отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке.

Второй важный пункт договора касается сроков передачи объекта дольщикам. Если застройщик не способен закончить возведение дома за указанное в договоре время, он обязан не позднее чем за два месяца до истечения данного срока направить соинвесторам предложение об изменении договора. Кроме того, он уплачивает им неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка РФ.

Без гарантий никуда
В договоре прописывается гарантийный срок на объект долевого строительства (не менее пяти лет). Данный срок исчисляется со дня передачи квартиры дольщику, если иное не предусмотрено договором. Если дом возведен с нарушениями, которые привели к ухудшению качества, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для использования, соинвестор (если иное не установлено договором) по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
безвозмездно устранить недостатки в разумный срок;
соразмерно уменьшить цену договора;
возместить расходы на устранение недостатков.

Был договор, и вот его не стало
В любом случае застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через 30 дней после того, как участнику долевого строительства направлено предупреждение о необходимости погасить задолженность и о последствиях неуплаты. Если соинвестор не отреагировал на это сообщение, а застройщик располагает фактами, которые свидетельствуют, что предупреждение было получено, то он может расторгнуть договор в одностороннем порядке. После этого застройщик должен в течение десяти рабочих дней с момента расторжения договора вернуть дольщику уплаченные средства. Если тот не явился в указанный срок за деньгами, застройщик обязан зачислить их на депозит нотариуса по месту своего нахождения и сообщить об этом соинвестору.

Когда надо идти в суд
Расторжение договора в судебном порядке по инициативе дольщика реально в трех случаях. Во-первых, если строительство дома прекращено или приостановлено и существуют обстоятельства, очевидно свидетельствующие о том, что в предусмотренный договором срок объект не будет передан. Второй причиной способно стать существенное изменение проектной документации возводимого дома, в том числе его размера.

Право передумать
Немаловажен вопрос о расторжении договора. В каких случаях стороны имеют шанс сделать это?
Участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в следующих случаях:
если застройщик нарушил свои обязательства по передаче объекта строительства в предусмотренный договором срок;
при наличии существенных дефектов дома;
если застройщик не выполнил требований дольщика, которые тот выдвинул при обнаружении недостатков здания (не устранил дефекты, не возместил расходы дольщика, потраченные на устранение брака, не уменьшил цену договора);
если исполнение обязательств застройщика обеспечивается поручительством банка и срок этого поручительства закончился, то банк и застройщик обязаны не позднее чем за месяц до окончания поручительства уведомить дольщика.

Об основаниях расторжения договора по инициативе застройщика было упомянуто выше. Напомним, что такими основаниями является просрочка оплаты. Если договор расторгает застройщик, то он обязан возвратить денежные средства дольщику. Разумеется, в этом случае платить проценты за пользование денежными средствами ему не придется. Но если он нарушит срок возврата денег (десять рабочих дней со дня расторжения договора), то ему все-таки придется выплатить проценты. Если в качестве дольщика выступает юридическое лицо, проценты составят 1/300 ставки рефинансирования; если соинвестором является гражданин, указанные проценты выплачиваются в двойном размере.
Проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денег или зачисления на депозит нотариуса, до дня их возврата участнику долевого строительства или дня зачисления на депозит нотариуса.

В случае расторжения договора по вышеназванным основаниям застройщик обязан вернуть все денежные средства, внесенные в счет цены договора, и уплатить проценты на эту сумму за ее использование. Размер процентов составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ на день исполнения платежа.



Главная --> Публикации