Главная --> Публикации --> Хотите знать, какие дома появятся по соседству с вами в ближайшее время? Вторичное жилье подорожало в 1,5 раза Гольф-наценка для недвижимости У камина на тишинке Новостройки подольска: атланты в окружении пятиэтажек

Мировой рынок недвижимости: нам любые цены по плечу
Борьба на торгах продолжалась более получаса, и за это время цена лота взлетела более чем вдвое. Покупателем стала одна из крупнейших компаний недвижимости Сун Хун Кай, которая намерена построить на участке по меньшей мере 10 роскошных апартаментов-таунхаусов площадью по 3 4 тыс. кв. футов (280 373 кв. м). При этом продавать их будут по цене не ниже $6,4 тыс. за 1 кв. фут (порядка $60 тыс. за 1 кв. м).

Самый дорогой в мире участок земли был продан в 2006 году в Гонконге на правительственном аукционе под жилую застройку. Участок площадью 7353 кв. м, расположенный в самом престижном районе острова на пике Виктория, реализован за рекордные $231 млн.

Интересна и итоговая годовая информация по ценам на недвижимость в США. Недавно журнал Forbes опубликовал список десяти крупнейших сделок с жилой недвижимостью в этой стране в прошлом году. В рейтинге не учитываются сделки между девелоперами речь идет о покупке особняков, вилл и загородных домов. При этом эксперты Forbes, которые руководствуются в своих исследованиях, в частности, сообщениями СМИ, специально не учитывали сделки, которые вызывали у них сомнение. Не попали в список и сделки, суммы которых не раскрывались.

Напомним, что до этого, согласно данным журнала Forbes, самым дорогим в мире поместьем на планете считалось Updown Court в Англии, занимающее 23,5 га по соседству с Виндзорским замком. Это здание со 103 комнатами и пятью бассейнами оценивается в $122,2 млн.

Третье место принадлежит финансисту Генри Кравису, которому дом в южной Флориде площадью 1,4 тыс. кв. м обошелся в $50 млн. Раньше флоридским рекордом считалась продажа в 1999 году особняка Сильвестра Сталлоне за $27,5 млн.
На четвертом месте Томми Моттола, бывший глава Sony Record. В июле он заплатил $47 млн за ранчо Crystal Island. К дому с четырьмя спальнями прилагается почти 4 кв. км колорадской земли у подножия горы Соприс и озера.

Первое место в рейтинге заняла январская покупка инвестором Ричардом Курцем особняка в Альпине, штат Нью-Джерси. За особняк в английском стиле площадью 929 кв. м и участок площадью свыше 250 тыс. кв. м он заплатил $58 млн.
Второе место в рейтинге занял инвестбанкир Кристофер Флауэрс. Он в октябре 2006 года приобрел особняк Harkness Mansion в Нью-Йорке за $53 млн. Этот таунхаус в стиле неофранцузского Ренессанса площадью 2 тыс. кв. м стал одновременно и самым дорогим в истории Манхэттена. Предыдущие владельцы особняка заплатили за него в 1987 году всего $6,9 млн.

В феврале Теодор Нгуема Обианг, чей отец занимал высокий пост президента Экваториальной Гвинеи, приобрел в Малибу, штат Калифорния, дом площадью 1,4 тыс. кв. м. Дом вместе с полем для гольфа, теннисным кортом и бассейнами обошелся африканскому чиновнику в $35 млн.

Сделка на сумму $40 млн заняла пятое место. Особняк Duke-Semans с видом на нью-йоркский музей Метрополитен был продан бывшему таксисту Тамиру Сапиру. Покупатель, которого в прошлой, советской жизни звали Теймураз Сепиашвили, больше не занимается частным извозом. Теперь он вкладывает деньги в недвижимость и нефтяные активы, намереваясь потратить $10 млн на ремонт свежеприобретенного здания.

Восьмое место занял неизвестный менеджер одного из многочисленных американских хеджевых фондов. Он заплатил $30 млн за здание общей площадью 700 кв. м, когда-то принадлежавшее Джону Рокфеллеру-младшему.

Седьмое место принадлежит девелоперу Уго Колумбо, который, по данным Forbes, выложил от $31 млн до $35 млн за особняк в стиле итальянского Ренессанса в Майами-Бич.

Остается надеяться, что уже в скором времени и в Москве информация о реальной стоимости продаваемой недвижимости станет известна общественности. Судя по рекламным объявлениям, самая дорогая квартира в российской столице может быть продана по цене около $37 тыс. за 1 кв. м.

Предпоследнее, девятое место занял в марте известный актер Кевин Костнер. Он купил за $28,5 млн особняк неподалеку от калифорнийской Санта-Барбары. У новосела теперь есть пять спален, 290 м пляжа, конюшни и поле для игры в поло.
Список завершает октябрьская сделка, заключенная в Малибу, штат Калифорния. Майкл Кляйн, сын бывшего владельца команды San Diego Chargers (американский футбол) Юджина Кляйна, продал свой дом площадью 465 кв. м с видом на океан неизвестному покупателю. В обмен он получил $28 млн.

В соответствии с новым Жилищным кодексом граждане РФ должны были до 1 января 2007 года определиться с одним из трех способов управления своим многоквартирным домом (управление собственниками, товариществом собственников или специализированной организацией). Если жильцы не приняли бы решение к указанному сроку, то управляющую компанию за них выбирали бы власти города до 1 июля 2007 года.

Жильцам дали новую отсрочку
Совет Федерации одобрил поправки в закон О введении в действие Жилищного кодекса РФ, предусматривающие продление срока выбора управляющих организаций многоквартирных домов до 1 мая 2008 года.

Законопроект также предписывает, что по результатам конкурсов собственники помещений заключают договор управления на срок не менее одного года и не более трех лет. Если во время действия договора собственники проведут общее собрание и самостоятельно выберут способ управления, то они имеют право в одностороннем порядке отказаться от услуг управляющей компании.

Согласно принятым поправкам, конкурсы должны завершиться до 1 мая 2008 года. В течение этого периода субъекты Федерации вправе конкретизировать сроки проведения конкурсов в зависимости от местных особенностей. Проведение конкурсов после 1 мая 2008 года не допускается.

Роснедвижимость доверили банкиру. Конечно же питерскому
Руководителем Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость) назначен Сергей Подобед. Соответствующее распоряжение подписал премьер-министр РФ Михаил Фрадков.

Ранее депутат Госдумы Владимир Смоленский отмечал, что значительная часть граждан все еще не готова принять решение о способе управления своим домом в связи с плохой информированностью, а в некоторых случаях дезориентацией по данному вопросу. По его словам, существует опасность навязывания управляющих компаний со стороны местных администраций, что монополизирует предоставление услуг в ЖКХ, а во многих местах убьет не появившуюся конкурентную среду. Депутат полагает, что массовое заключение долгосрочных договоров с такими компаниями существенно затормозит ход реформы ЖКХ, а в сферу обслуживания жилья могут проникнуть недобросовестные и непрофессиональные фирмы-однодневки.

С. Подобед родился в 1963 году в Москве. Он окончил Московскую государственную академию печати. Занимал должность вице-президента Судостроительного банка. В начале 1990-х годов руководил комитетом по земельным ресурсам Петербурга. В последнее время С. Подобед занимал должность гендиректора ООО Балтрос, которое было создано для строительства жилого района Славянка на южной окраине Санкт-Петербурга.

Ранее пост главы Роснедвижимости занимал Михаил Мишустин, который 20 декабря 2006 года распоряжением правительства России был назначен руководителем Федерального агентства по управлению особыми экономическими зонами.

Приоритетным направлением деятельности Роснедвижимости является создание к 2011 году Единого кадастра недвижимости России, с помощью которого предполагается упростить процедуры оформления земельных участков и иных объектов недвижимости, а также перейти к взиманию единого налога на недвижимое имущество. Законопроект О государственном кадастре недвижимости уже принят Госдумой в первом чтении.

Роснедвижимость федеральный орган исполнительной власти. Он управляет государственным имуществом, ведет кадастры объектов недвижимости, занимается землеустройством, проводит государственную кадастровую оценку земель, а также осуществляет государственный земельный контроль. Агентство находится в ведении Министерства экономического развития и торговли РФ.

Ни одна из существующих в Московском регионе судоходных компаний сегодня не может использоваться в качестве базы для создания единой службы водного такси, сказал И. Орджоникидзе. По его словам, для удовлетворения спроса на наиболее востребованных маршрутах требуется парк, состоящий из 78 маломерных судов со средним уровнем загрузки по шесть часов в день.

Столичное такси спустят на воду
Столичное правительство в целом одобрило Концепцию развития водного такси в Московском регионе. Как рассказал на заседании правительства заместитель мэра Иосиф Орджоникидзе, предполагается создать в столице инфраструктуру для деятельности операторов водных пассажирских перевозок, в частности систему причалов, дозаправочные станции, а также станции технического обслуживания судов.

Руководитель Департамента транспорта и связи столицы Леонид Липсиц сказал на заседании, что для водного такси предполагается использовать суда, работающие на дизельном топливе. При этом выброс вредных веществ в атмосферу должен быть сведен к минимуму, подчеркнул он.

Потенциальный объем пассажирских перевозок водным такси в Московском регионе ожидается на уровне более 500 тыс. пассажиров в год. Средняя стоимость поездки составит Є10 15, т. е. 400 500 руб. за поездку. Пассажир сможет заказать водное такси по телефону и сесть на него, прибыв на одну из стоянок.

Градоначальник считает, что для пассажирских перевозок следует использовать не только маломерные суда, рассчитанные максимум на 12 человек, но и более вместительные. Это позволит снизить тарифы на проезд.
Он посетовал, что существуют шлюзы, которые препятствуют сквозному проезду из северной части водной системы Московского региона в южную часть. Кроме того, Ю. Лужков полагает, что необходимо увеличивать время навигации пассажирских перевозок по Москве-реке, так как льдом она покрывается примерно на два месяца в году.

Мэр города Юрий Лужков, подводя итоги обсуждения концепции, отметил, что ее необходимо доработать. По его словам, в концепции надо уделить больше внимания инфраструктуре водного такси. Нужно доработать береговые структуры: заправки, систему отбора мусора и другие, уточнил он.

Мэр напомнил, что первый фенольный дом снесен недавно на востоке столицы, в Метрогородке. Правда, он оказался крепеньким, с фенолом, шутил мэр.

Фенольные дома по-доброму не ломаются
Мэр Москвы Юрий Лужков в эфире телеканала ТВЦ заверил москвичей, что все так называемые фенольные дома в городе снесут. Их не так много, эту задачу мы решим. Есть соответствующее постановление правительства, отметил Ю. Лужков.

Так называемые фенольные дома (серия II-49-П) в 1970-е годы строил Домостроительный комбинат № 1 по заказу Метростроя (в Метрогородке расположены семь домов этой серии). В настоящее время в столице насчитывается несколько сотен таких домов. По мнению жителей этих домов, предельно допустимая концентрация фенола в перекрытиях превышена в шесть и более раз. После экспертиз, в том числе с участием главного санитарного врача города, были сделаны заключения, что фенол не опасен для здоровья.

Напомним, что в декабре взрывникам не удалось с первого раза разрушить первый из подлежащих сносу фенольных домов, расположенный на востоке Москвы по адресу: Открытое ш., 24, к. По периметру здания было заложено 160 кг взрывчатки. Однако после того как взрыв прогремел, здание лишь слегка накренилось и осело на один этаж. Потом в течение 20 мин некоторые подъезды все-таки обрушились. В итоге дом пришлось разбирать с помощью строительного крана и экскаватора. Следующими под снос пойдут дома по адресу: ул. Николая Химушина, 3, к. 2 и 3.

Эти квадратные метры отнюдь не эфемерны, за каждым из них стоит конкретный проект, отметил он, добавив, что московским компаниям вряд ли удалось бы так эффективно работать без помощи градостроительного комплекса столицы.

Нехватка земли в Москве гонит застройщиков в регионы
Московские инвестиционно-строительные компании в течение 2006 года построили около 800 тыс. кв. м за пределами столичного региона, из них более 86 тыс. кв. м за рубежом. Об этом заявил первый заместитель руководителя Департамента градостроительства Москвы Константин Королевский.

Первый замруководителя департамента особо отметил город Грозный, где Москва застраивает жилой микрорайон, в котором уже сданы два дома площадью 25 тыс. кв. м. Во втором квартале 2007 года мы введем два дома, а до конца следующего года еще четыре. Также там появится школа, уточнил он.

К. Королевский уточнил, что наибольшие объемы в жилой и коммерческой недвижимости в 2006 году пришлись на Центральный федеральный округ (210 тыс. кв. м), Северо-Западный федеральный округ (105 тыс. кв. м) и Южный федеральный округ (124 тыс. кв. м). В плане возведения жилья мы перешли от точечной к комплексной застройке, отметил чиновник.

По данным Департамента градостроительства, в настоящее время московские девелоперские компании работают в 57 регионах РФ и десяти городах зарубежья. В 2007 году в рамках программы межрегионального сотрудничества Москва возведет более 1,113 млн кв. м. жилья. В дальнейшем темпы строительства за пределами Московского региона будут расти.

Представитель департамента рассказал, что столица возводит гостиницы в городах Золотого кольца. Первый отель мы сдали в Ростове. Сейчас завершаем возведение гостиницы в Угличе, а в скором времени четырехзвездочная большая гостиница появится в Ярославле, пояснил К. Королевский.

По словам редактора документа, депутата Степана Орлова, постановление призвано защитить права и законные интересы граждан, исключив возможность появления на рынке недобросовестных управляющих организаций. Финансовой гарантией надежности способны выступать банковская гарантия либо договор страховой ответственности.

Хочешь управлять предоставь гарантию
Московская городская дума предлагает принять поправки в Жилищный кодекс, которые позволяют допускать к работе в сфере ЖКХ только те управляющие компании, которые имеют финансовые гарантии. Поправки содержатся в постановлении Мосгордумы О проекте Федерального закона О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ. Данный документ предполагается внести на рассмотрение Госдумы в порядке законодательной инициативы.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения управляющей компанией своих обязательств собственники квартир вправе предъявить требование о возмещении убытков непосредственно организации, которая предоставила финансовую гарантию, заявил С. Орлов.

Размер финансовой гарантии будет определяться, исходя из размера ежемесячной платы за содержание и ремонт общего имущества и ежемесячной платы за коммунальные услуги (в зависимости от среднемесячных объемов потребления ресурсов за предыдущий календарный год). В случае отсутствия таких сведений исходя из нормативов потребления тех или иных коммунальных услуг. С. Орлов считает, что целесообразно сформировать механизм мониторинга соответствия размеров финансовой гарантии объемам жилого фонда, который находится в управлении.

CushmanWakefield сменилa основного акционера
Группа IFIL подписала соглашение о покупке 67,5% доли международной консалтинговой компании в сфере недвижимости CushmanWakefield общей стоимостью $563 млн. Об этом М2 сообщили в компании CushmanWakefield StilesRiabokobylko.

По его словам, сведения об управляющей компании, имеющей финансовую гарантию, надо вносить в реестр управляющих организаций всех субъектов РФ, на территории которых предполагается осуществлять деятельность по управлению многоквартирными домами.

В состав совета директоров CushmanWakefield войдут Карло Сант-Албано, Алессандро Потеста, Майкл Бартолотта и Пьерр Мартине из IFIL, а также Брюс Мослер, Джон Кушман и Джон Сантора из CushmanWakefield.

В результате сделки IFIL станет основным акционером компании CushmanWakefield вместо девелоперской фирмы Rockefeller Group International. Стоимость CushmanWakefield определена в $975 млн, а уставный капитал оценивается в $834 млн (после операционных расходов). В дальнейшем IFIL может приобрести долю в размере 8,1% у менеджмента и сотрудников CushmanWakefield, в собственности которых останется до 32,5% доли, рассказали в компании. Сделка пройдет юридическое согласование и будет закрыта предположительно в конце января 2007 года.

В частности, стратегия фирмы в краткосрочной перспективе предполагает развитие бизнеса в Европе и Азиатско-Тихоокеанском регионе, а также усиление присутствия в сфере инвестиционных услуг, отметили в CushmanWakefield.
Компания IFIL инвестиционная группа семьи Аньелли, ее портфель в настоящее время составляет приблизительно $11,7 млрд. Около 32% акций компании доступны на бирже, остальные находятся в собственности компаний, принадлежащих семье Аньелли. В 2005 году общая прибыль IFIL в соответствии с международным стандартом финансовой отчетности IFRS составила Є1,09 млрд ($1,43 млрд).

Инвестиционная сделка также дает компании IFIL возможность стать основным акционером компании, которая признана ведущим брендом в сфере коммерческой недвижимости. CushmanWakefield данная сделка позволяет обеспечить преемственность с точки зрения как менеджмента компании, так и ее стратегии.

По словам В. Ефимкина, компания планирует финансировать проекты общей площадью 700 тыс. кв. м, в том числе в офисные и торговые комплексы. Инвестиции будут привлекаться как из собственных средств компании, так и из займов, в том числе Райффайзенбанка.

Ташир не пожалеет $1 млрд на девелопмент
Группа компаний Ташир до 2010 года вложит $1 млрд в девелоперские проекты, заявил вице-президент группы Виталий Ефимкин.

Группа компаний Ташир создана в 1999 году Самвелом Карапетяном. Она объединяет предприятия, занимающиеся возведением жилья, офисов и торговой недвижимости, производством строительных и отделочных материалов. Ташир управляет шестью торговыми центрами общей площадью около 200 тыс. кв. м, сетью кинотеатров Синема стар и несколькими гостиницами в Москве, Калуге и Ялте. На стадии строительства находится еще 635 тыс. кв. м.

Около 50% этих денег пойдет на реализацию проектов в Москве. Ташир также приступил к инвестированию строительных работ в Ярославле, Вологде, Петрозаводске и других городах.

А. Маркарян подчеркнул, что этот проект является для Главстроя одним из ключевых, и корпорация заинтересована в его быстрейшей реализации в той же мере, что и частные соинвесторы. Вы хотите как можно быстрее получить ключи от своих квартир, а мы предложить рынку ту недвижимость, которая еще не реализована. Поэтому и нам, и вам нужны введенные в эксплуатацию корпуса первой очереди. И мы предпринимаем максимум усилий, чтобы придать хорошую динамику проекту на его завершающей стадии, сказал он.

БазЭл поможет дольщикам
Корпуса первой очереди жилого комплекса Подольские просторы будут готовы для заселения к концу весны 2007 года. Об этом генеральный директор корпорации Главстрой Артур Маркарян заявил на встрече с соинвесторами строительства жилого комплекса.

Еще одной темой беседы стало перспективное развитие Подольских просторов. По словам А. Маркаряна, план ведения строительных работ изменится так, чтобы не нарушалась среда проживания в корпусах первой очереди.

По словам А. Маркаряна, на конец января намечено ввести в строй центральный тепловой пункт, в корпуса первой очереди будет подано тепло, что позволит начать в них отделочные работы.

Инвестором-застройщиком комплекса является ЗАО Мособлжилстрой, соинвесторами ОАО Компания Главмосстрой, ОАО СПК Развитие, ООО ЭНБИЭМ-Стройсервис. Возведение Подольских просторов полностью должно завершиться в 2008 году.

Жилой комплекс Подольские просторы возводится в микрорайоне Юго-Западный города Подольска. Общая площадь жилой застройки составляет 420 тыс. кв. м. Здесь появятся две школы, четыре детских сада, пожарное депо, отделение милиции и многоярусные паркинги. Первый пусковой комплекс предусматривает возведение семи домов с общей площадью квартир 122 тыс. кв. м и детсада на 125 мест.

Избрание Е. Дранченко состоялось в ходе ежегодного собрания членов FIABCI-Russia, где рассматривались вопросы, связанные с планом развития организации на 2007 год.

FIABCI-Russia возглавила вице-президент РГР
Вице-президент Российской гильдии риэлторов (РГР) Елена Дранченко избрана новым президентом FIABCI-Russia, российского подразделения FIABCI (International Real Estate Federation Международная федерация профессиональных участников рынка недвижимости). Об этом М2 сообщили в РГР.

Работа FIABCI ведется по трем основным регионам Американскому, Азиатско-Тихоокеанскому, Европейско-Африкано-Ближневосточному. Представители FIABCI работают в 56 странах мира с более чем 4,2 тыс. индивидуальными ассоциациями.
В2006 году не только увеличилось число строящихся объектов коммерческой недвижимости, но и укрупнились их размеры. Если раньше средняя площадь торгового центра или склада составляла около 20 тыс. кв. м, то сегодня этот показатель стремится к 30 тыс. кв. м. Девелоперы хотят получить максимальную прибыль, застраивая участок, но любой объект, особенно крупный центр коммерческой недвижимости, должен иметь соответствующего своему уровню управляющего.

FIABCI основана в 1947 году как неправительственная организация. Ее цель предоставить профессионалам в области недвижимости возможность обмениваться информацией о предложениях рынка, обучаться передовым международным программам, обмениваться опытом и знаниями на ежегодных конференциях и семинарах.

Знать и уметь
В целом процессы управления объектами офисной, торговой и складской недвижимостью похожи друг на друга, говорит старший консультант департамента коммерческой недвижимости Blackwood Андрей Жамкин. Понятие управления в данном случае означает контроль финансовых потоков и управление активами: стратегия долгосрочного хранения и увеличения стоимости объекта, позиционирование на рынке, финансовый менеджмент.

Учебник по управлению офисами еще не переведен на русский
Компании, профессионально управляющие объектами коммерческой недвижимости офисами, складами или торговыми центрами, не новость для столичного рынка. Но до сих пор мало кто из неспециалистов представляет себе характер их деятельности.

Торговый центр: все для покупателя
При управлении любым объектом существуют свои особенности, замечает руководитель проекта управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании МИЭЛЬ-Недвижимость Сергей Лобанов. Достаточно интересный в этом плане объект торговый центр, поскольку там управляющая компания берет на себя маркетинговые функции, но по отношению не к арендаторам, а к посетителям. Сегодня у многих торговых комплексов есть свой рекламный бюджет, который складывается из определенной части арендных платежей.

В функции управляющей компании входят и организация взаимоотношений между арендаторами, сотрудниками, контроль за исполнением условий заключенных договоров. Непосредственно эксплуатация объекта подразумевает контроль расходов, обслуживание всех инженерных и технических служб, комплексный клининг, создание диспетчерских служб и ресепшна, организация парковки и питания, благоустройство прилегающей территории. Также управляющие компании оценивают риски, разрабатывают программы страхования и оказывают юридическую поддержку.

Эффективность работы управляющей компании оценивается исходя из уровня посещаемости торгового центра (количество посетителей ежедневно).

Бюджетом распоряжается управляющая компания, выделяя средства на проведение рекламных акций, праздников для детей и других мероприятий, направленных на привлечение покупателей. Она выступает в качестве единого органа, ответственного как за сбор денег, так и за маркетинг объекта. В противном случае, если этим начнет заниматься каждый арендатор по отдельности, многие рекламные акции и мероприятия совпадут по срокам, месту проведения никакого положительного эффекта от этого не последует.

При управлении бизнес-центром немалый упор делается на организацию безопасности. При этом надо найти оптимальное сочетание безопасного, но в то же время удобного доступа в офис.

Еще одной особенностью управления торговыми комплексами является то, что управляющая компания часто берет на себя функции консультанта, занимаясь реконцепцией объекта, например, при распределении арендаторов. Поэтому очень важно привлекать управляющую компанию еще на начальном этапе проектирования и строительства, чтобы потом не пришлось исправлять ошибки. Ведь самый лучший брокер и консультант это компания, которая имеет практический опыт и знает все возможные недочеты, которые выявляются лишь на практике.

Сколько их, профессионалов?
Казалось бы, что современный девелопер должен быть заинтересован в привлечении управляющей компании. Но, по данным С. Лобанова, до 90% объектов управляются их собственниками или аффилированными с ними компаниями. Лишь около 10% объектов в Москве находятся под управлением независимых управляющих компаний, а в регионах эта цифра в лучшем случае составляет 2 3%.

А работу со складской недвижимостью, по мнению С. Лобанова, ведут, как правило, логистические компании, а не управляющие.

Аналогичная ситуация и в сегменте офисной недвижимости. Реальными профессиональными управленцами являются пока лишь западные компании (например, Hines, Sawatzky Property Management). Из московских компаний можно выделить Город (обслуживает центральный офис МДМ-банка), Форум менеджмент (Аврора Бизнес Парк, Посольское подворье), ЦентрСервис 2001 (Усадьба-Центр).

На рынке торговой недвижимости на сегодняшний день управляющих компаний очень много, но качественные услуги по управлению могут предложить единицы, говорит А. Жамкин. Очень часто собственники в целях экономии предпочитают управлять своими объектами самостоятельно. Можно сказать, что только западные компании в настоящее время отвечают всем требованиям к профессиональным управляющим компаниям.

Выгоды против издержек
Тому факту, что собственники желают сэкономить на управленце, есть объяснение. Стоимость услуг профессиональной компании в среднем составляет 5% размера базовой арендной ставки. По словам С. Лобанова, это экономически привлекательная деятельность. Доход управляющих компаний стабилен благодаря тому, что они оказывают услуги длительный период (согласно законодательству, подобные контракты заключаются на срок до пяти лет). К тому же при правильной организации работы компании реально обслуживать одновременно несколько объектов, что сокращает издержки по каждому из них.

Что касается складской недвижимости, то здесь управляющих компаний не так много. Это связано с тем, что рынок складов менее развит, чем рынки торговой и офисной недвижимости. Управление складом чаще всего берет на себя собственник здания.

Создает сложности для работы управляющих компаний и несовершенство работы российских коммунальных организаций. Например, если ожидается отключение электричества, то необходимо предупредить заранее управляющую компанию, чтобы она поставила в известность арендаторов. На Западе это делается априори, у нас же из-за нагрузок в сети электричество в здании запросто могут отключить без всякого предупреждения. Все эти моменты управляющая компания должна прогнозировать заранее, сразу определяя пути решения возникающих проблем.

С другой стороны, подобный бизнес сопряжен с массой организационных проблем. В первую очередь они возникают из-за непрозрачности взаимоотношений с арендаторами, множества серых арендных схем. Главный принцип управляющих компаний прозрачность перед собственником. Но обеспечить ее в условиях, когда многие арендаторы предпочитают расплачиваться наличными, очень нелегко. Этот же фактор является одной из причин небольшого количества независимых от собственника управляющих компаний.

Есть где развернуться
Но, несмотря на эти трудности, перспективы у управляющих компаний на российском рынке хорошие. Это связано с улучшением экономической ситуации в стране и постепенным становлением рынка недвижимости. По мере того как рынок становится прозрачнее, все больше собственников понимают, что каждый должен заниматься своим делом и что управление объектом стоит доверить наемным профессионалам.

Многие собственники зданий с недоверием относятся к внешней управляющей компании и желают контролировать процесс управления своим объектом, что не всегда положительно отражается на результатах работы управляющей компании.
В финансовом смысле немалые расходы компания несет по содержанию в штате большого количества разноплановых сотрудников либо по оплате нескольких разнопрофильных подрядчиков на аутсорсинге.

Действительно, привлечение профессионалов помогает собственникам в решении многих проблем, связанных с эксплуатацией коммерческой недвижимости. Грамотное управление самым непосредственным образом сказывается на финансовых показателях того или иного объекта, гарантирует его успешность. Так, требования современных арендаторов к офисным центрам уже нередко включают такой пункт, как профессиональное управление объектом. Поэтому наличие специализированной управляющей компании является одним из критериев классификации офисных зданий.

Еще года два-три назад управляющих компаний практически не было, говорит С. Лобанов, но их количество увеличилось в десятки раз, думаю, что подобная тенденция сохранится. Именно поэтому мы и занимаемся этим бизнесом.
А. Жамкин придерживается такого же мнения и полагает, что в ближайшем будущем все больше компаний на рынке торговой недвижимости будут прибегать к услугам профессиональных управленцев.

В отличие от рынка услуг по обслуживанию жилья, где способны закрепиться только крупные компании, которые обслуживают достаточное количество зданий, в сфере эксплуатации коммерческой недвижимости могут выжить и довольно мелкие компании, которые эксплуатируют, например, большие бизнес-центры.

Андрей Письменный
Генеральный директор компании МИАН Сервис:
Управляющая компания предоставляет услуги, в число которых обычно входит техническое обслуживание инженерных систем, контроль качества предоставляемых поставщиками (городом) коммунальных услуг, уборка общественных зон и территории, охрана здания и пр. Перечень дополнительных работ и услуг достаточно широк. Все, что не противоречит установленным нормам и правилам, можно реализовать либо собственными силами управляющей компании, либо силами подрядных организаций. К дополнительным услугам относится, например, благоустройство территории с привлечением ладшафтных дизайнеров и т. п.

На прошлой неделе депутаты внесли на рассмотрение Госдумы законопроект, позволяющий банкам выдавать ипотечные кредиты в день подписания договоров купли-продажи, не дожидаясь регистрации сделки. По мнению экспертов, документ может сделать банкиров активными игроками в сегменте альтернативных сделок с жильем, составляющих треть всего рынка жилой недвижимости.

По большому счету правила управления объектами коммерческой недвижимости везде одинаковы, что в Москве, что в регионах. Но надо отметить, что в современных бизнес-центрах, построенных в столице и ближайшем Подмосковье, сегодня используются более продвинутые технологии, а инженерная начинка более сложная. Отсюда и возникают нюансы работы управляющей компании.

Сейчас менее 10% всех сделок с жильем в России проходит с помощью ипотеки, пояснил директор юридического департамента банка DeltaCredit Константин Артюх. Многие продавцы отказываются от покупателей-ипотечников, так как работа с ними связана с дополнительными трудностями, в частности ожиданием госрегистрации и, соответственно, денег. Между тем, как ранее указывала директор департамента риэлтерских услуг агентства 'БЕСТ-недвижимость' Лариса Патлух, у продавца одной квартиры, одновременно покупающего себе другую (что и называется альтернативными сделками. Ъ), нет возможности ждать регистрации сделки, чтобы получить деньги от ипотечного покупателя.

Законопроект О внесении изменений в Федеральный закон 'О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним' запретит Федеральной регистрационной службе (ФРС) приостанавливать госрегистрацию договора купли-продажи жилья, а также отказывать в ней по заявлению покупателя или продавца. При этом запрет будет действовать только в том случае, если жилье хотя бы частично приобретается за счет кредитных средств, расчеты проведены до регистрации договора и банк не дал своего согласия на отказ. Поправки позволят уменьшить количество злоупотреблений сторонами сделки, на которые сейчас жалуются кредитные организации, и дадут участникам рынка возможность проводить расчеты по договору купли-продажи жилья в день его подписания, не дожидаясь госрегистрации, пояснил Ъ один из авторов проекта, глава комитета Госдумы по собственности Виктор Плескачевский.

При этом участники рынка отмечают, что новая схема расчетов будет востребована банками как в Москве, так и в менее крупных городах. В регионах, где сохраняющиеся высокие темпы роста цен на жилье заставляют банки проводить расчеты в день подачи документов на регистрацию с риском остаться без денег и без залога, это существенно снизит риски, поясняет руководитель блока ипотечного кредитования Альфа-банка Илья Зибарев. По его оценкам, соотношение региональной и столичной долей в банковских портфелях ипотечных кредитов составляет порядка 35-60% у банков с развитой филиальной сетью и 20-80% у тех, кто только начинает освоение регионов.

По мнению экспертов, поправка поможет банкам вернуться в сегмент альтернативных сделок, составляющих треть всего рынка жилой недвижимости. Инициатива депутатов позволит увеличить долю покупок жилья в кредит в сегменте альтернативных сделок, когда оплата требуется заранее, говорит директор управления ипотеки агентства 'Миэль-Недвижимость' Юлия Вербицкая. И вернет банкам объемы, которыми они располагали до роста цен. Так, до мая 2006 года 80% ипотечных сделок совершалось по альтернативе. Сейчас этот показатель упал до 30%. В результате действия поправок на рынке, скорее всего, установится средний показатель 50-60%.

О том, что российский одежный рынок заинтересовал одного из крупнейших европейских операторов в сегменте department store германскую сеть Peek Сloppenburg, рассказали сразу несколько ритейлеров. Начальник отдела торговых площадей компании Jones Lang LaSalle Максим Карбасников подтвердил, что сейчас ведутся переговоры с PC о сдаче ей в аренду второго здания строящегося офисно-торгового комплекса Метрополис на Ленинградском шоссе в Москве. В случае удачного завершения переговоров открытие PC может состояться уже во II квартале 2008 г. По словам Карбасникова, по соседству с PC в первом здании Метрополиса разместится универмаг Stockmann, с которой уже заключен контракт. В штаб-квартире Peek Cloppenburg в Дюссельдорфе отказались от комментариев.

В то же время эксперты не ожидают существенного увеличения объемов ипотечного кредитования. Причина отсутствие должного количества нового жилья и высокие цены, которые не дают увеличить объем продаж ни в кредит, ни за средства покупателей, поясняет Юлия Вербицкая. А управляющий директор блока розничного бизнеса Банка Москвы Александр Шерстюков отмечает, что законопроект не лишает ФРС права отказывать или затягивать регистрацию по причинам, не зависящим от желания сторон. В результате, пока документы находятся на госрегистрации, уже выданный заемщику ипотечный кредит фактически будет необеспеченным, считает банкир.
Как стало известно Ведомостям, на российский рынок выходит сеть одежных универмагов из Германии Peek Сloppenburg (PC). Для своего первого магазина она может арендовать до 15 000 кв. м в торговом центре Метрополис на Ленинградском шоссе. До сих пор одежные ритейлеры в России не работали в таком крупном формате, отмечают эксперты.
Сеть универмагов одежды Peek Clоррenburg основана в Гамбурге в 1901 г. предпринимателем Джеймсом Клоппенбургом. Сеть насчитывает 88 мультибрендовых универмагов в Германии, Австрии, Нидерландах, Бельгии, Чехии, Польше, Хорватии и Словении. В портфеле сети свыше 300 брендов мужской, женской и детской одежды. Финансовые показатели не раскрываются.

Другие работающие в России западные сети формата department store финская Stockmann, британские Debenhams, Marks Spencer, Top Shop и CA обычно занимают от 3000 до 8000 кв. м. Все западные сети универмагов в России работают в усеченном формате, полноценная концепция только у Stockmann. PC будет наиболее близким к Stockmann конкурентом на российском рынке, а их непосредственное соседство в Метрополисе станет интересным экспериментом для рынка, отмечает международный директор Русской торговой группы (развивает в России сети универмагов CA, BHS, бренды Morgan, Koton) Марина Волощук.

PC может оказаться самым крупным по формату сетевым оператором на российском рынке одежды: универмаги сети традиционно занимают площади от 10 000 до 15 000 кв. м на трех-пяти этажах. Карбасников подтвердил, что сеть планирует арендовать в Метрополисе тоже до 15 000 кв. м.

В отличие от Stockmann, предлагающей продукты питания, одежду и товары для дома, PC ориентирована на продажу исключительно одежды. Эксперты считают, что, несмотря на масштабность, проект будет востребован на московском рынке. У этой сети демократичная ценовая политика, много брендов, а Метрополис перспективная площадка с точки зрения потока покупателей, перечисляет гендиректор компании Maratex (российский франчайзи марок Esprit, Lulu Castagnette, Peacocks) Владимир Лунин. С ним соглашается Могила: Метрополис выигрышное место рядом с крупными магистралями Ленинградским шоссе и строящимся четвертым транспортным кольцом.

В Stockmann лобовой конкуренции с немцами не боятся, заявил директор по международным проектам Stockmann Юсси Куутса: Мы знаем о планах PC открыть универмаг по соседству с нами, но у нас разная ассортиментная политика. Stockmann инвестирует в универмаг в Метрополисе площадью 8000 кв. м 12 млн евро. Директор департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty Алексей Могила оценивает возможные инвестиции PC в 15-20 млн евро.



Главная --> Публикации