Главная --> Публикации --> Почти 50 тысяч компаний могут покинуть рынок Что нам стоит мост построить Коммерческая недвижимость москва офисная Красный свет для заемщика Цены на жилье в зеркале сми

Все разговоры о влиянии 214-го закона на рынок новостроек уже можно считать несколько натянутыми. С момента его официального вступления в силу прошло практически полтора года, а основные положения стали известны около двух лет назад. Срок более чем достаточный для того, чтобы принять его таким, какой он есть, внимательно изучить, найти возможные лазейки и начать спокойно работать в соответствии с законом. И с выгодой для себя использовать его многочисленные недостатки.

Юго-Западный округ столицы последние пять лет считался любимчиком московских девелоперов. Богатая история, престижность, наличие архитектурной доминанты в виде офиса Газпрома, большое количество свободных площадок вместе эти факторы создавали комфортные и, что еще более важно, выгодные условия работы для застройщиков. Новое жилье в округе пользовалось повышенным спросом проблем с реализацией квартир даже в не самых удачных объектах не возникало. Однако с начала 2006 года количество предложений строящихся домов в ЮЗАО стало резко падать. Является ли это следствием закона о долевом строительстве, или причина заключается в другом?

Но не в этом суть. Главное, что влияние закона на объемы нового строительства скорее всего преувеличены. Ведь если попытаться с максимальной долей пессимизма, даже несколько преувеличив все ужасы сегодняшней ситуации, взглянуть на положение дел на рынке новостроек, то напрашивается абсолютно неожиданный вывод. На самом деле объема предложения вполне достаточно.

Если уж и критиковать этот злополучный закон, так только за то, что он появился слишком поздно. Выйди он немного пораньше вероятно, удалось бы избежать конфликтов с обманутыми соинвесторами (если, конечно, скандал не был кем-то специально инициирован для того, чтобы убрать с рынка конкурентов либо в очередной раз выставить в неприглядном свете московские власти), да и рост цен на квартирном рынке столицы был бы более плавным.

Получение прибыли переносится на окончание строительства, когда продаются последние и, как правило, самые хорошие квартиры. Нормальная ценовая политика, которая позволяет извлекать максимальные прибыли за счет того, что стоимость недвижимости повышается за время строительства. Но почему бы не сделать и другой вывод?
Давайте поразмышляем. Почему ранее девелоперам требовалось сразу выручить максимум прибыли от продажи квартир в возводимом доме? Потому что полученные средства не только шли на дострой, но и вкладывались в другие проекты. На эти деньги приобретались земельные участки под будущее строительство, согласовывались проекты, они шли на оплату подключения коммуникаций и другие расходы, связанные с подготовкой участков.

Просто если ранее застройщики выставляли в прайс-листах весь имеющийся у них объем квартир в конкретном доме, то теперь единовременно выкидывается минимальный объем площадей, продажи которых позволяют застройщикам осуществлять лишь текущие платежи по возведению дома.

Зачем рубить сук, на котором сидишь? Благо свободных денежных средств у девелоперов тоже было накоплено немало они действительно имели неплохую возможность заняться откровенной игрой на повышение, не испытывая головной боли по поводу того, как долго будут реализовываться квартиры.

Потом наступил момент, когда участков в собственности застройщиков стало слишком много. Выбрасывать все разом на рынок? Подобная акция способна уронить цены, тогда прибыль застройщиков (а деньги в землю уже вложены, и немалые) оказалась бы намного меньше ожидаемой.

Хорошо, но при чем здесь новостройки юго-запада столицы? Все объяснимо: именно их искусственный дефицит и натолкнул на подобные мысли. Всем участникам рынка прекрасно известно, что хороших свободных площадок, закрепленных большей частью за компаниями с ничего не говорящими названиями, в ЮЗАО более чем достаточно. Только выходить на них никто в ближайшее время не собирается.

Стоит предположить, что именно эта новая позиция застройщиков вызвала определенное сокращение предложения. Дефицит влечет увеличение спроса и покупательской активности вот вам и новый ажиотаж на рынке, и безудержный рост цен, и другие нечаянные радости столичных девелоперов.


Сегодня Госдума закрепит месторасположение четырех игровых зон, рассмотрев во втором чтении закон, запрещающий работу казино и игорного бизнеса за их пределами. С 1 июля 2009 года игорный бизнес должен будет переместиться в четыре сейчас не застроенных участка в Калининградской области, Приморском крае, на Азовском море и в Алтайском крае. Но ни клиенты казино, ни владельцы пока не готовы их посещать.

Почему? Какой смысл, отвечают представители девелоперских организаций: квартиры в продаже есть, имеется еще и запас, которого хватит минимум на полгода, а то и год, куда спешить с новыми объектами? Спрос не слишком велик. Ряд панельных новостроек даже продается с небольшим дисконтом за последние полгода строители настолько загнали цены в округе, что те неминуемо должны были немного скорректироваться в сторону уменьшения. Так что все объяснимо: объектов становится меньше, потому что уменьшается спрос на них.

Новая редакция даже жестче принятой в первом чтении. Напомним, что прежняя редакция обязывала с 1 июля 2007 года закрыть все игорные заведения, не удовлетворяющие вводимым требованиям (к примеру, об обладании чистыми активами свыше 600 млн руб.). Уцелевшие до 1 января 2009 года должны были перебраться в игровые зоны, две из которых решением правительства должны были быть созданы в черте городских поселений, две за их пределами.

Единая Россия выполнила указание Владимира Путина не поддаваться на уговоры игорного лобби и довести до конца принятие президентского законопроекта, выселяющего казино и залы игровых автоматов в четыре игровые зоны (Ъ писал об этом 18 ноября). Сегодня на пленарном заседании палаты законопроект О государственном регулировании организации и проведения азартных игр будет рассмотрен во втором чтении.

По словам другого зампреда этого же комитета Юрия Медведева, согласие главы государства и правительства после длительных консультаций было получено и в итоге из законопроекта исчезло упоминание о создании двух зон в черте городов. Теперь все четыре зоны будут образованы в чистом поле: на территории Приморского края, в Калининградской и Алтайской областях, а также на границе между Ростовской областью и Краснодарским краем (см. справку).

Однако еще на ноябрьской встрече с Владимиром Путиным лидер единороссов Борис Грызлов сообщил президенту о желании отобрать у правительства и передать Госдуме право назвать конкретные адреса будущих зон и ужесточить законопроект. Это было политическое решение 'Единой России', подтвердил Ъ зампред думского комитета по экономполитике Владимир Мединский.

Почему бы китайцам, которым у себя в стране играть запрещено, не приехать в Приморье, а скандинавам и полякам не оставить свои деньги на территории Калининградской области? Алтайский же край, по его словам, это будущая туристическо-рекреационная зона.

Господин Медведев раскрыл Ъ использованный депутатами механизм отбора регионов: Рассматривались субъекты, сами изъявившие желание создать у себя зоны. Из них выбрали тех, которые могут привлечь иностранных игроков.

С ним согласны и представители турбизнеса. Возможно, зоны будут привлекательны для иностранцев, но российский потребитель таких туристических услуг не очевиден, говорит замгендиректора по туризму компании Инна-Тур Светлана Куркович. По ее словам, в Приморье и на Алтай едут люди, занимающиеся экстремальным и экологическим туризмом, вряд ли их можно привлечь к игре. В Калининград, по ее словам, едут интеллигентные, но не имеющие больших денег немолодые люди. Из выбранных регионов для развития индустрии развлечений, по мнению Светланы Куркович, подходит лишь курортный Краснодарский край.

Однако участники рынка переселяться в выбранные зоны пока не собираются. Вице-президент Российской ассоциации работников игорного бизнеса (РАРИБ) Борис Белоцерковский считает, что ни одна зона вдали от Москвы и Петербурга не выживет. Я бы никому не рекомендовал вкладываться в выбранные территории: это будут карликовые зоны, сопоставимые с одним московским казино, заявил он Ъ. По его словам, после введения закона теоретически игрокам будет легче и приятнее полететь в Киев или Ригу, где существует и игорная, и туристическая инфраструктура. Однако на практике никуда эти люди не полетят, а обратятся к услугам нелегальных игорных заведений, которые неизбежно возникнут после фактического запрета легального бизнеса, считает вице-президент РАРИБ.

Юрий Медведев объяснил Ъ, что в Подмосковье и другие центральные регионы казино не пустили из-за близости к столице: Игорный бизнес все-таки связан с криминалом, проституцией и всем таким прочим. Поэтому решили в центре зон не создавать. Он уточнил, что, согласно законопроекту, порядок создания зон определит правительство, а их границы установят власти субъекта РФ. В любом случае рискнувшим вложиться в зоны инфраструктуру придется создавать с нуля.
По расчетам фонда Институт экономики города, на это уйдет не менее трех с половиной лет. Депутаты отводят на это два с половиной года. Срок выселения игорного бизнеса в резервации депутаты во втором чтении, как предполагается, отодвинут на полгода (с 1 января на 1 июля 2009 года), и это пока единственная поблажка бизнесу, на которую готова пойти власть.

Будут ли выбранные зоны востребованы игорным бизнесом, сказать невозможно никаких маркетинговых исследований по этому поводу не проводилось, говорит представитель Storm International (управляет пятью казино и сетью залов Супер Слотс) Лаврентий Губин. Директор по развитию сети игровых клубов Золотой арбуз Сергей Ожегов негодует в связи с отсутствием в депутатском перечне Московского региона: Это ошибка. По непонятным причинам вся Центральная часть России остается неохваченной.

По словам губернатора Приморского края Сергея Дарькина, рассматриваются три варианта размещения игорной зоны: в Хасанском районе, в пригороде г. Артем (мыс Черепахи бухта Муравьиная) или на острове Русский неподалеку от Владивостока. Он считает, что реализации проекта поможет развитая инфраструктура, благоприятные климатические условия и близость к странам Азиатско-Тихоокеанского региона. Ближайшим аэропортом является аэропорт Владивостока.

Аэропорт, такси, рулетка

В Ростовской области в качестве площадки под донскую часть игорной зоны выбран участок на побережье Азовского моря примерно в 90 км от Ростова-на-Дону. Это территория вокруг рыбачьего поселка Порт-Катон с населением около 1 тыс. человек. Сейчас это неосвоенная территория вокруг поселка поля и пустыри. Ближайшая гостиница на 80 номеров расположена в 70 км в г. Азов. Зона будет создаваться совместными усилиями властей Ростовской области и Краснодарского края. Власти двух регионов утверждают, что уже договорились о сотрудничестве. Территория равноудалена от большинства аэропортов региона на 100 км.

Место расположения зоны в Алтайском крае пока не определено. Предполагается, что она разместится между городом-курортом Белокуриха и туристической базой Бирюзовая Катунь примерно в 180 км от аэропорта Барнаула. Последняя станет еще и основой особой экономической зоны туристско-рекреационного типа, права на создание которой недавно получил Алтайский край.

За исключением варианта с островом Русский во Владивостоке при нынешних ценах такси из ближайшего аэропорта в любую из объявленных зон будет стоить не менее $100.

Власти Калининградской области намерены построить игорную зону на Балтийской косе. Добраться до нее авиасообщением наиболее просто через Калининград, сложнее через аэропорты Гданьска или Вильнюса. Впрочем, маршрут от Калининграда до зоны предполагает переправу на пароме из города Балтийска самого западного города области. По мнению председателя Ассоциации развития игорного бизнеса Калининградской области Богдана Головахи, строительство калининградского Лас-Вегаса может занять пять-семь лет.

Оганес Оганян, председатель комитета Совета федерации по экономполитике:
Я из тех игроков, которые ходят в казино время от времени, чтобы расслабиться, поэтому вряд ли поднимусь на поездку в игровую зону. Пожалуй, теперь переключусь на шахматы, это очень азартная игра, особенно блиц.

Куда играть поедете?

Михаил Ефремов, актер:
Да куда угодно интересно же посмотреть на скопище разврата. Может, даже поселюсь там.
Алимжан Тохтахунов, президент Отечественного футбольного фонда, совладелец нескольких казино Москвы:
Никуда. Я давно не садился за игральный стол, я наблюдаю за процессом как владелец казино. Теперь, видимо, придется поменять рулетку на другой бизнес. Например, на издательский тоже в какой-то мере азарт.

Дмитрий Суздальцев, зампред правления Росевробанка:
Может, в Монако. Я не фанат казино, иногда захожу с друзьями отдохнуть. А ехать в Приморье или на Алтай, чтобы отдохнуть в тамошних казино, я не соберусь. Да и вряд ли они станут такими же фешенебельными зонами, как Монако.

Артем Тарасов, предприниматель:
Я не настолько азартен, чтобы специально куда-то ехать. Могу довольствоваться версиями покера или рулетки, тем более что сайтов с этими играми предостаточно. Мне кажется, что большинство игроков никуда не поедет, даже если казино отодвинут на 20 километров.

Александр Панкратов-Черный, актер:
Да никуда я ездить не буду. Мне все равно, останутся казино или нет. Останутся хорошо, ликвидируют еще лучше. Для меня главное интересы государства, а не эта фигня.

А зачем, меня тянет письменный стол, а не игорный, я сейчас книги пишу. Выселение игорных заведений это передел рынка, не более того. Если бы Лужков доверил этот бизнес супруге, то, возможно, казино и не стали бы переселять, ведь у нее же на лице написано ум.

Лев Поляков, президент ЗАО Алмазная биржа:
Специально никуда, хотя если я еду в Монте-Карло, то не зайти в казино глупо, это ведь часть турпрограммы. На мой взгляд, истеричные визги о том, как много бюджеты потеряют налогов от игорного бизнеса, это все пиар. А такого безобразия, как у нас, чтобы главная улица столицы была отдана под сомнительный бизнес, я нигде в мире не видел.
Александр Смоленский, предприниматель:

- Для выполнения любой программы, - напоминает глава департамента экономической политики и развития Москвы Марина Оглоблина, - нужны ресурсы. В Москве главным дефицитным ресурсом стала земля. И хотя земля в собственность в столице не оформлялась, практически по любому участку есть правообладатели, которые используют занятые участки для получения максимальной выгоды, то есть в первую очередь строят коммерческое жилье и торгово-развлекательные комплексы...

Генеральный план развития столицы до 2025 года, который был разработан еще 8 лет назад, сегодня, как показали промежуточные итоги, нуждается в серьезных корректировках. А итоги таковы: коммерческого жилья, торговых площадей и кафе-ресторанов в Москве построили больше, чем было заложено в плане, а вот детских садов, школ, дорог, линий метрополитена, парковок, инженерных сетей, а также новых парков и скверов прибавилось куда меньше, чем планировали. При этом земли в Москве больше не стало.

Злополучные московские пробки - еще один итог отсутствия в городе продуманной на годы вперед транспортной концепции. До 1997 года дороги столицы и Московской области строились на базе Основных направлений градостроительного развития Москвы и Московской области, утвержденных двумя правительствами. Но с развитием в стране рынка каждый кусок земли стал товаром. Москва и Мособласть, стараясь привлечь инвесторов, обособились друг от друга, в том числе и строгими географическими рамками субъектов федерации. Столица все последние годы росла, так сказать, вглубь, развивалась внутри себя - как средневековая крепость. Транспортные кольца, особенно Третье, которое идет по месту бывшей Окружной железной дороги, лишь придали этому процессу графически законченный вид. Но крепость на то и крепость, чтобы в нее было не пробраться.- Уже сейчас Москва по плотности населения приближается к таким столицам, как Лондон, Вена, Нью-Йорк, - говорит член Академии архитектуры Юрий Бочаров. - Но если там дороги занимают 18-21%земель, то в центре Москвы их не более 8%. Да и в общем балансе земель Москвы дороги занимают лишь 10%. Вот сейчас идет процесс сноса старых домов. Тех же пятиэтажек, на месте которых хотят построить многоэтажные здания. Таким образом, там еще больше увеличится плотность населения. Но уж если сносить дома, то с учетом прокладки на освобождающихся линиях новых городских автодорог. Но этого в Генплане и рядом нет.

Это, конечно, правда, но не вся. Город все эти годы точно так же жил одним днем. Почему, например, при сносе пятиэтажек на их месте тут же строили многоэтажные, в том числе коммерческие, дома, забывая воспользоваться возможностью проложить на освободившемся месте новые дороги или хотя бы сразу предусмотреть под домами подземные паркинги (к решению в обязательном порядке строить гаражи в новостройках пришли только в этом году)? Мало того, в большинстве случаев все это новое строительство нагромождалось на старые инженерные и электрические сети, которые уже сейчас не выдерживают в несколько раз возросшей нагрузки. О разбивке скверов на месте вырубленных под новое строительство деревьев даже речи не идет - так называемое компенсационное озеленение разрешает вырубить старые деревья, к примеру, на Таганке, а молодую поросль высадить в Битцевском парке. И что с того жителям Таганки?

- Уже сейчас Москва по плотности населения приближается к таким столицам, как Лондон, Вена, Нью-Йорк, - говорит член Академии архитектуры Юрий Бочаров. - Но если там дороги занимают 18-21%земель, то в центре Москвы их не более 8%. Да и в общем балансе земель Москвы дороги занимают лишь 10%. Вот сейчас идет процесс сноса старых домов. Тех же пятиэтажек, на месте которых хотят построить многоэтажные здания. Таким образом, там еще больше увеличится плотность населения. Но уж если сносить дома, то с учетом прокладки на освобождающихся линиях новых городских автодорог. Но этого в Генплане и рядом нет.

Основным заложником процесса стал Центральный административный округ столицы, в котором, по данным самой же мэрии, сосредоточено сегодня более трети всех инвестиций (при том, что занимает он 6% земель города). Понятно, что на центр падает и самая большая транспортная нагрузка. И здесь кольца - будь то третье или четвертое-пятое - не спасут: нужны диаметральные магистрали, пересекающие центр, в том числе и скоростные. Активное строительство большой Ленинградки - пример того, что столичные градостроители, хоть и с опозданием, это осознали.

Ошибки осознаны. Что делать, вроде бы тоже понятно: строить дороги, детские сады и школы, наращивать энергомощности, не забывать о том, что город должен быть зеленым, иначе просто задохнемся в бетонных коробках и пробках. Но при этом Москву никто не освобождал и от выполнения нацпроекта Доступное жилье. Выход, судя по всему, один - Москве и области, как бы ни были напряжены отношения между главами двух соседей-регионов, придется или развиваться вместе, или вместе погибнуть.

Забыло о Москве, которая выполняет столичные функции, и федеральное правительство. Лишь недавно, после дорожной пробки, которую прославила команда Спартака, спустившись в полном составе в метро, министр финансов Алексей Кудрин сообщил, что в проект бюджета страны на 2007 год заложено 11 миллиардов рублей на дорожное строительство в столице. Правда, денег на прокладку новых линий московского метро в бюджете уже не нашлось.

В свою очередь, Юрий Лужков считает, что Москва должна помочь области в развитии подмосковных городов: Надо создать их жителям такие комфортные условия для жизни и работы, чтобы они не искали их в столице.

Да и по сути реальная Москва, как назвал ее вчера главный архитектор столицы Александр Кузьмин, уже давно не ограничена МКАД. Ближайшее Подмосковье активно заселяется москвичами, жители области работают в Москве - в этом реальном городе только официально проживает более 15 млн человек, и развивать этот город надо сообща. Последний пример - расширение Ярославского шоссе запланировано только до МКАД, но если не расширять его дальше - до Мытищ и Королева, то пробки на Ярославке никуда не денутся.

Населенность мегаполисов Европы и Америки неуклонно уменьшается. А Москва продолжает расти

В самой же Москве, считает мэр, пора ограничить строительство офисов в центре, чтобы сохранить то, что осталось от исторического города. И с помощью привлеченных экспертов тщательно оценить, сколько народу будет жить в Москве через 5-10 лет, чтобы не повторить главной ошибки Генплана 1998 года. По нему в Москве сейчас должно проживать 8,6 млн человек, а, по данным последней переписи, живет как минимум 10,4 млн, а с учетом мигрантов и все 15.

- При составлении планов на будущее нужно учитывать и демографическую ситуацию, и имущественную дифференциацию семей. Нынешним планам развития города этого явно не хватает. Беда генпланов не только Москвы, но и всех российских городов состоит еще и в том, что параметры городов определяются не с позиций оптимального сочетания местного и общефедерального интересов, а с одной, собственной позиции. По существу они узаконивают муниципальный эгоизм. Но в таком случае система в целом идет вразнос.

Анатолий Эпштейн,
советник Российской академии архитектуры и строительных наук академик

- Возьмем плотность улично-дорожной сети. В Москве ее норматив - 8 километров на кв. км территории, хотя реальная жизнь раза в два не дотягивает до нормы. А лондонская норма - 1 В итоге, хотя в Лондоне автомобилей больше, чем в Москве, они расходятся по бесконечному множеству мелкоячеистой структуры города. Манхэттен растаскивает автомобили по капиллярам очень частых поперечных улиц. Это имеет грандиозное значение. Когда у нас началась реконструкция пятиэтажек, была возможность увеличить частоту поперечных связей между радиальными магистралями. Но этот шанс упущен: всю землю тут же застроили.

Вячеслав Глазычев,
член Общественной палаты РФ

- Московское правительство, разрабатывая Генплан до 2025 года, по-моему, правильно расставило приоритеты. Главные проблемы, которые придется решать нам в ближайшее время, - это развитие дорожно-транспортной сети, наращивание энергетических мощностей и строительство инженерных коммуникаций. Так сложилось, что в данный момент строительство торговых центров и жилых домов сильно опережает возможности городской инфраструктуры. Все это приводит к блэкаутам и многокилометровым пробкам. Мне кажется, что архитекторы это поняли, осталось воплотить их задумки в жизнь. В противном случае Москва задохнется в пробках, а свет будут отключать по нескольку раз в день.

Степан Орлов,
депутат Мосгордумы:

- Новый Генплан столицы в целом взвешенный, но в нем есть белые пятна. До сих пор Москве не хватает авторазвязок и спортивных сооружений. Во многом это происходит из-за того, что мы не решили, как привлекать инвесторов для реализации подобных проектов. Жилищное же строительство (несомненно, необходимое городу) по своим темпам значительно обогнало те задачи, которые ставятся Генпланом. Еще одна большая проблема - это сохранение зеленого лесопаркового пояса Москвы, который расположен в Подмосковье. Москва сейчас не может повлиять на областные власти, которые нередко рассматривают зеленые территории в качестве резерва для реализации своих строительных и дорожных планов. А для Москвы сохранение этих лесов - вопрос жизни и смерти. Хотя решение этого вопроса находится в компетенции федеральных властей, городу надо тверже заявлять свою позицию.

Иван Новицкий,
депутат Мосгордумы:

- Первый Генплан, который мне делали в 1998 году, назывался генпланом возможностей. Мы в то время очень боялись, что никому не нужны и всеми возможными способами привлекали инвестиции. Эту задачу мы выполнили и даже немного перевыполнили. Сегодняшний Генплан я бы назвал генпланом необходимости - мы будем строить только то, без чего нам не обойтись. По торговле и ресторанам мы уже сравнялись с Европой. Сегодня нам не хватает детских садов, физкультурно-оздоровительных центров, дорог не хватает - это и есть приоритеты нового Генплана.

Александр Кузьмин,
главный архитектор Москвы

- Для начала нужно определиться: каким мы видим место России в мире, какой путь развития выбираем, европейской или евро-азиатской столицей станет Москва, чем будет заниматься ее население? Российская столица сегодня - самая крупная в Европе. Больше ее в мире только два города. А населенность мегаполисов Европы и Америки неуклонно уменьшается. Сокращается население Вашингтона, Лондона, Парижа. Население переселяется в пригороды, где условия жизни лучше. А Москва продолжает расти центростремительно и на 200-250 тыс. человек в год. На Западе в столичных агломерациях город занимает 20 процентов, пригород - 8 У нас наоборот. К тому же, став субъектом федерации, столица попала в окружение другого субъекта, и теперь между Москвой и Московской областью идет жесткая борьба - за землю, аэропорты, зоны отдыха... То есть столица лишилась территориальных резервов для дальнейшего развития.
Подмосковный рынок жилья пополняется новостройками, однако спрос на вторичное жилье не падает: готовые принять хозяев квартиры нужны многим, особенно если они недорогие и находятся вблизи столицы.

Юрий Бочаров,
академик Российской академии строительных наук

Многих покупателей, решивших перебраться в Подмосковье, квартира на вторичном рынке более привлекает, чем новостройка: не нужно ждать окончания строительства, сделал косметический ремонт и - живи на здоровье. Тем более что такие квартиры давно телефонизированы и нет необходимости стоять в очереди на установку телефона (кстати, стоит эта услуга намного дороже, чем в столице). Во многих городах ближайшего Подмосковья телефоны имеют московские номера, и пусть далеко не везде связь бывает качественной - в иных местах Москву достаточно плохо слышно, - лучше так, чем годами тратить деньги на сотовый или переплачивать за установку городского номера "вне очереди".

Новые - лучше, старые - дешевле

Что же предлагает вторичный рынок Подмосковья? Это в основном два вида домов - 9-12-этажные панельные, построенные в 80-х годах, и "хрущевские" пятиэтажки, возведенные на 20 лет раньше. Понятно, что это жилье устарело и морально, и физически. Ремонтировать их у властей подмосковных городов нет ни средств, ни желания. В "хрущевках" зачастую вода нагревается старым дедовским способом - посредством газовых колонок. (Кстати, еще неизвестно, минус это или плюс: разве плохо, что в вашу воду при нагревании не добавляется ничего вредного, а также, что никто и никогда не сможет отключить вам горячую воду "для профилактических работ"?) Да и стоит такое жилье "прошлого века" недорого. Поэтому, если есть острая необходимость иметь свое собственное пристанище - весьма и весьма неплохой вариант.

Если же телефона по каким-то причинам нет, то имейте в виду: установки номера в новую квартиру придется ждать ничуть не меньше, чем в столице (сейчас в Подмосковье более 500 тыс. очередников). Существует, правда, надежда, что НИИ "Гипросвязь", разработавший проект телефонизации Подмосковья в расчете на установку 1 млн номеров до 2007 года, найдет спонсоров для привлечения $800 млн, необходимых для реализации этого плана. Но верится с трудом.

"Сложный" рынок

Безусловно, подмосковный рынок перспективен. Хотя профессионалы настроены скептически. "Наиболее перспективным я бы назвал не квартирный, а рынок загородной недвижимости (коттеджные поселки), - считает генеральный директор агентства недвижимости "Триумфальная арка" Максим Каталов. - Все же большая часть состоятельных москвичей предпочитают "каменному мешку" дышащий и пахнущий смолой загородный дом".

Во-вторых, подмосковной "вторичкой" редкие агентства занимаются всерьез, поэтому следить за ситуацией, давать прогнозы по изменению цен специалистам сложно. По словам Дины Амоян, генерального директора агентства "Гелиос", "некоторые клиенты ищут подходящий вариант по два года".

Вторичный рынок подмосковной недвижимости риэлторы часто и оправданно называют "сложным". Во-первых, потому, что в своем развитии он значительно отстает от столичного рынка и агентствам приходится преодолевать как формальные (получение лицензии, оформление сделки), так и психологические (жители Подмосковья - продавцы квартир часто не доверяют риэлторам) трудности. "Огромное количество объектов в Подмосковье не имеют необходимых для проведения сделки документов, - говорит Олег Коваленко, директор отделения на Кузнецком мосту компании "БЕСТ-Недвижимость", - и риэлтору приходится тратить на их оформление много времени".

Дешевый вариант

Подмосковный рынок вторичного жилья называют еще и "рынком продавца", подразумевая под этим, что при большом спросе в этом сегменте и нехватке объектов преимущество диктовать цены остается за хозяевами квартир. "На рынке загородной недвижимости работают от силы 30-40 фирм. Здесь легче прокормиться "одинокому волку", чем крупному агентству. Столичные компании ощущают сильный демпинг со стороны местных, областных фирм, "которые соглашаются работать за низкие комиссионные, да и с местными чиновниками имеют налаженные связи", - пояснил Андрей Сабуров, президент агентства "Московские огни - Мегапир".

Потенциальные покупатели заинтересованы отнюдь не в новых домах, которые продаются, как правило, на стадии строительства, а в реально существующем, готовом жилье: сделал косметический ремонт - и переезжай. Поэтому спрос на обжитые квартиры существует постоянно. У иногородних покупателей особой популярностью пользуются однокомнатные квартиры. В г. Электросталь, например, однокомнатная стоит $14-15 тыс., примерно того же качества двухкомнатная - $17-19 тыс. Разница, как видите, небольшая, в некоторых случаях едва дотягивает до 20%. Однако это не относится к популярным городам-спутникам, таким, как Химки и Красногорск, - здесь действуют законы столичного рынка и разница в стоимости однокомнатных и двухкомнатных квартир более существенная.

При дефиците средств покупка квартиры в Подмосковье оказывается удачным выходом для многих. Иногородние граждане приобретают дешевые квартиры (в единоличную или долевую собственность), получая таким образом крышу над головой, перспективу последующего обмена и, что важно, - подмосковную регистрацию (прописку) в качестве необходимого условия для устройства на работу в столице. Молодые семьи часто соглашаются на некоторые неудобства, в том числе транспортные, ради самостоятельной жизни. Пенсионеры, самая материально не обеспеченная категория, меняют свои столичные квартиры на подмосковные с солидной доплатой. Обладателей небольших квартир в столице привлекает вариант обмена на большую площадь в области.

Стоимость квартир на разных участках Подмосковья объективно отражает сложившиеся приоритеты покупателей: большим спросом и соответственно ценами отличаются самые близкие к столице города: Мытищи, Химки, Красногорск, Реутов. Стоимость площадей в типовых панельных домах здесь не ниже $480-550 за 1 кв. м и была бы еще выше, если бы не конкуренция с новостройками. Стремящихся поселиться здесь понять несложно. До столицы - рукой подать: 15-20 мин на автобусе или маршрутном такси, а дальше, как москвичи, - на метро. Именно транспортной доступностью объясняется притягательность 30-километровой территории вокруг МКАД, чем дальше - тем дешевле квартиры. Например, на Ярославском шоссе: Мытищи - $600, Королев, Пушкино - $450-500, Сергиев Посад - $300 за 1 кв. м.

Нет единства - есть правила

Поскольку с отдалением от МКАД экологическая обстановка становится более благоприятной, покупатели проявляют интерес и к восточным областям: Рязанскому, Горьковскому направлениям. Хотя воздух в западном пригороде, безусловно, чище восточного, учитывая московскую розу ветров, этот фактор не сильно волнует покупателей квартир. Что же касается транспортной доступности, то восточные и юго-восточные направления ничем не хуже северо-западных.

Если город-спутник находится на одном из излюбленных "экологических" направлений: северо-западном и западном, как Химки, Зеленоград, Одинцово, то стоимость жилья здесь оказывается сопоставима со столичным рынком. Так, однокомнатная квартира (9-этажный панельный дом) в Химках обойдется не дешевле $30 тыс., а вот в Люберцах (расположенных на востоке), добавив к этой сумме $2-3 тыс., можно купить уже двухкомнатную.

Не прибавляет цены подмосковному жилью и отсутствие благ сугубо инфраструктурных: торговых площадей, спортивных и культурных учреждений, магазинов, поликлиник, детских садов и школ. О благоустройстве дворов, уборке территории - которые становятся для столицы нормой - местным жителям остается только мечтать.

Зависимость стоимости квартиры от типа дома в Подмосковье так же очевидна, как в столице. В районах, не избалованных инвесторами, существует всего два типа массового жилья: плохое и очень плохое. Под первым подразумевается 9-12-этажное панельное "разнообразие", возведенное здесь в 70-80-х годах, а к последним относятся 2-5-этажные дома. Изредка встречаются предложения квартир в кирпичных домах послевоенной постройки. Здесь качество выше: кухня от 8 кв. м, большие окна, лоджия, высокие потолки, просторные комнаты.

По мнению Светланы Качаловой, специалиста отдела продаж балашинского филиала агентства "Квартирный вопрос", "средняя цена на самую простую однокомнатную квартиру в Балашихе сейчас составляет $12,5 тыс. При этом спрос на разные типы домов, площади квартир уравновешен: нельзя сказать, что дешевые квартиры никому не нужны, но и дорогие тоже находят своих покупателей, - возможности и запросы у покупателей разные".

Необходимость близкого соседства с мегаполисом при выборе квартиры вызвана в первую очередь отсутствием в Подмосковье рынка труда: большинство трудоспособных граждан ежедневно уезжают на работу в Москву.

Состояние вторичного рынка жилья за границей Москвы повторяет столичную ситуацию: конкуренция между новостройками и жильем 60-80-х годов приводит к снижению цен на последнее. Конечно, "снижение" следует понимать условно: просто на фоне общего роста цен эти квартиры не дорожают так стремительно, как другие.

Тенденции

Во-вторых, в последние пять лет в Подмосковье появилось много новостроек, которые сбивают цену на вторичном рынке. Инвесторы и застройщики, столкнувшись с трудностями освобождения площадок внутри столицы, все чаще обращают свое внимание на пригород. Здесь строятся как панельные дома современных серий, так и кирпичные, монолитные. Для сравнения: средняя цена предложения типовых квартир вторичного рынка в Домодедове - $380-400 за 1 кв. м, а площадь в практически готовой новостройке (кирпич, улучшенная планировка) - $330-350 за 1 кв. м.

Тому есть несколько объяснений. Во-первых, хотя площадки под массовое строительство в столице на исходе, выбор типовых новостроек в осваиваемых сейчас районах (Марьино, Южное Бутово) весьма обширен, а по стоимости они примерно равны жилью в ближайшем Подмосковье (до 30 км от МКАД). Понятно, что покупатели чаще склоняются к выбору столичной квартиры, чем к переезду в пригород. Хотя однокомнатную квартиру в Железнодорожном можно купить за $17-19 тыс., двухкомнатную - за $25-28 тыс. В столице же первой суммы хватит на непрезентабельную комнату в коммуналке, а второй - на разбитую однушку в промышленном районе типа метро "Семеновская". Но, отдавая предпочтение столице, покупатель выбирает не только место жительства, но и соответствующее окружение, инфраструктуру, уровень социальных, медицинских, образовательных и транспортных услуг.



Главная --> Публикации