Главная --> Публикации --> Юрист андрей иванович готье: была бы политическая воля Кризисы бывают разные В очередь за офисом Вторичное подмосковье Покупаем квартиры в новостройке: правила игры меняются на ходу

Законопроект О строительных сберегательных кассах, который направили на согласование в правительство председатель Совета Федерации Сергей Миронов и депутат Госдумы Оксана Дмитриева, предполагает создание специальных касс для вкладов населения, из которых оно будет также брать кредиты. Рассчитывать на кредит на покупку жилья, земли или на ремонт смогут только те, кто вложил деньги больше чем на два года. Авторы законопроекта рассчитывают, что государство каждый год будет прибавлять к вкладу 20% от накопленной суммы (но не более 70 000 руб.). Для этого из бюджета потребуется 2-3 млрд руб. в год, считает Оксана Дмитриева. Проценты по вкладу и кредиту касса определит самостоятельно, но разница в пользу кредита не должна быть больше 3%. Размер кредита будет определяться как разница между ценой на жилье и накопленной суммой, объясняет руководитель экспертного совета комиссии верхней палаты по формированию рынка доступного жилья Иван Грачев.

У ипотеки появится конкурент строительные сберегательные кассы. Этот механизм позволит гражданам кредитовать самих себя за счет накопленных в кассе денег, а государство должно добавить на покупку квартиры.

Авторы законопроекта уже заручились поддержкой профильных ведомств. Документ был одобрен на заседании рабочей группы совместно с Минфином и Центробанком, говорит директор департамента корпоративного управления Минэкономразвития Анна Попова. Депутаты планируют рассмотреть документ в первом чтении весной.

Требования к кассе такие же, как к любому коммерческому банку: собственный капитал не меньше 5 млн евро. Но поскольку это специализированный банк, то круг операций кассы ограничен она сможет свободно распоряжаться только процентами по кредиту, говорит Дмитриева. Кассы не смогут покупать акции российских компаний и должны будут создать страховой фонд на случай возможных потерь до 1,5% от совокупной суммы вкладов.

Но самим банкам эта идея неинтересна, считает замдиректора департамента развития розничного бизнеса Промсвязьбанка Олег Мазаев: Новый продукт все равно не сможет заменить ипотечные кредиты. Создание кассы может служить дополнительным инструментом привлечения клиентов, полагает аналитик банка Зенит Данила Левченко. Она будет дополнять ипотечный кредит: накопленная сумма может использоваться как первоначальный взнос по ипотеке, говорит Дмитриева. К тому же кассы могут пригодиться гражданам, которые продают одну квартиру и покупают другую, добавляет она.

В первые два года существования стройсберкасс их будет создано порядка 10, они соберут 30 млрд руб. и граждане приобретут 30 млн кв. м, рассчитывает Грачев. По его мнению, кассы будут создавать действующие банки в качестве филиалов.

В ПИФах как в зеркале отражается все, что происходит на фондовом рынке. В 2005 г. индекс РТС закрылся на отметке в 1125,6 пункта, к 5 мая 2006 г. он вырос до 1749,5, после чего случилась знаменитая майская коррекция: за две с небольшим недели индекс потерял 24%. Летом больших скачков не было, но с конца сентября начался стабильный рост, и за год в целом долларовый индекс РТС подскочил на 70,74%, рублевый ММВБ ненамного отстал 67,5%. Поэтому в целом из 249 (192 открытых и 57 интервальных) работавших в течение всего 2006 г. ПИФов никто не оказался в минусе, кроме одного фонда.

Накопительная схема будет привлекательна скорее для заемщика, чем для банка: любое субсидирование со стороны государства делает жилье более доступным, отмечает гендиректор ипотечного брокера Фосборн Хоум Василий Белов. Но субсидирование процентной ставки по кредиту, по его мнению, было бы эффективнее, чем назначение государственной премии. Появление кассы может заставить банки снизить ставки по ипотечным кредитам, считает юрист компании Gide Loyrette Nouel Дмитрий Раев.
Паевые фонды основной инструмент для частных инвесторов, претендующих на свой кусок фондового пирога. Кто из пайщиков год назад сделал правильный выбор, а кто ошибся? Кто заработал, а кто потерял вложения?

Как оказалось, лидеры заработали в основном на втором эшелоне. Начальник аналитического управления УК Росбанка Андрей Стоянов отметил, что фонд Алмаз ориентирован преимущественно на акции второго эшелона, особенно в энергетическом и машиностроительном секторах. А гендиректор УК Витус Юрий Скудаев уверен, что успех фонда акций его компании обусловлен активным управлением и грамотным выбором эмитентов из второго эшелона, среди которых были Уралсвязьинформ, ТГК-9, ОГК-4, ОГК-5.

Обгоняя рынок
Самый впечатляющий результат, по данным Национальной лиги управляющих (НЛУ), в 2006 г. продемонстрировали интервальные фонды акций Алмаз под управлением УК Росбанка и Витус Фонд акций пермской УК Витус. Паи первого стали дороже на 109%, а второго на 105,7%. Лучший открытый фонд акций Агана-Экстрим увеличил стоимость пая на 86,74%.

Индексные фонды в целом довольно аккуратно следовали за рынком. Самым доходным среди них оказался ПИФ Индекс ММВБ под управлением Пиоглобал Эссет Менеджмент (+76,39%) годовых, а наихудший Финам Индекс ММВБ под управлением УК Финам Менеджмент (+54,41%). Управляющий этим фондом Сергей Дорогавцев объясняет это техническими проблемами, из за которых УК не успевала быстро вводить и выводить деньги из фонда и, значит, отслеживать рынок. Наши пайщики активно переводят средства из фонда в фонд через специальный сервис. Быстро обслуживать в течение одного дня большой объем транзакций оказалось сложно, отсюда задержки. А в условиях растущего рынка потеря одного дня может стоить нескольких процентов доходности, рассказывает Дорогавцев.

Не угадали те, кто хотел заработать на акциях и выбрал для этого Арсагера фонд акций под управлением одноименной компании. Они получили лишь 14,75% дохода, что, впрочем, больше, чем по самым доходным банковским депозитам (см. статью на А7). Директор по маркетингу и стратегическому развитию УК Арсагера Владислав Вагин не стал комментировать этот скромный результат.

Инвесторы, которые хотели несколько снизить риск от вложений в акции, выбрали смешанные ПИФы. Лучшим среди них оказался фонд Смелый под управлением УК Лазурит (+86,35%). Управляющий фондом Андрей Васильев относит к наиболее удачным сделкам покупку-продажу акций Саратовского НПЗ, а также конвертацию акций Туапсинского НПЗ и Туапсенефтепродукта в акции Роснефти.

По словам управляющего фондом Индекс ММВБ Александра Матюхина, ПИФ получил подарок от Норильского никеля в виде акций Полюс Золота и моментально реализовал их (как оказалось, на пике цены). Это принесло ему 7% дохода. В целом, по словам Матюхина, индексный фонд может показывать результаты на пару процентов лучше индекса из-за дивидендных выплат.

Акции дали, акции взяли.
Известную аксиому чем выше надежность, тем ниже доходность полностью подтвердили ПИФы облигаций, которые обычно выбирают консервативные инвесторы. Самый высокий доход среди них составил 26,22% за год. На столько подорожали паи ОПИФа Северо-Западный Фонд облигаций. Начальник отдела управления активами Северо-Западной управляющей компании Дмитрий Бичуцкий объясняет успех присутствием в портфеле этого фонда большой доли акций. По его словам, в 2006 г. она достигала 40% активов, а предпочтение отдавалось компаниям с большой долей государственного участия, таким, как Сбербанк, Транснефть, Газпром. К концу года мы снизили долю акций в нашем портфеле до 20%, сохранив лишь Сбербанк и Газпром.

В наибольшей степени расстроил своих клиентов Алемар сбалансированные инвестиции, прирост стоимости пая которого составил всего 4,2%. Управляющие фондом поторопились продать акции второго-третьего эшелона. По словам замдиректора УК Алемар Дмитрия Ретунских, в начале года в портфель были включены бумаги многих региональных энергокомпаний, таких как Томскэнерго, Волжская и Пензенская генерирующие компании. Но так как их рост значительно отставал от голубых фишек, в середине весны их продали и включили в портфель уже достаточно дорогие голубые фишки, поймав майскую коррекцию.

Стабильность признак мастерства
На этот раз отраслевые фонды не смоги стать самыми успешными. Впрочем, одна классическая зависимость все же заметна: интервальные фонды показали несколько лучшие результаты, нежели открытые. Интервальные фонды имеют возможность проводить более рисковую политику, говорит управляющий портфелями паевых фондов УК Тройка Диалог Олег Ларичев, а открытым приходится все время резервировать часть денег. Пусть это в процентном отношении и небольшая доля, однако работа с ней отнимает у управляющего часть времени, ведь максимальных показателей приток и отток пайщиков достигает именно в моменты переломов рынка, когда ситуация и без того достаточно напряженная.

Единственным убыточным фондом по итогам минувшего года, как ни странно, оказался фонд облигаций АК Барс консервативный (УК АК Барс Капитал), его паи подешевели на 1,62%. Дело в том, что в конце апреля 2006 г. 40% активов этого фонда были переведены в акции, из-за чего за две недели мая фонд потерял 8%. Такое объяснение дает директор по управлению активами УК АК Барс Капитал Александр Берневега.

Гран-при 2007
Выбор инструмента и даже фонда для инвестирования всегда индивидуален. Все зависит от возможности инвестора принимать на себя риски, важен инвестиционный горизонт, уровень доходов, считает Матюхин.

Крупные старые фонды на этот раз также не попали в лидеры. Они показали стабильно хороший результат 40-50% прироста, подчеркивает Матюхин. Главное для больших фондов это стабильность, вторит ему Ларичев. Если маленький фонд показывает стабильно хорошие результаты, он вырастает и становится большим, в противном случае он так и останется маленьким, добавляет он.

Первый заместитель генерального директора УК Альфа-Капитал Алексей Тухкур отмечает, что если инвестор не предполагает выводить средства до конца 2007 г., то целесообразно вкладываться в фонды акций. Российский рынок еще не исчерпал потенциал роста, поэтому для долгосрочных инвесторов риски вложения в фонды акций оправданны. Если же приобретать паи менее чем на год, то в этом случае подходят менее рискованные сбалансированные фонды. По его мнению, возможное снижение рынка акций в течение года не приведет к существенным потерям для вкладчиков таких фондов.

Тем, кто готов к большому риску ради максимального дохода, в этом году подойдут отраслевые фонды акций, например электроэнергетики. Если же важнее спать спокойно, то лучше выбирать среди смешанных фондов, причем более консервативной направленности, считает начальник аналитического отдела УК Менеджмент-Центр Максим Капитан.

УБолгарии немало достоинств: богатая история, удачное географическое расположение, разнообразный рельеф, радующий живописными побережьями, горами и водопадами. На территории этой небольшой страны более 400 естественных озер, множество горнолыжных склонов и огромные лесные массивы, занимающие около 80% территории. Природный недостаток только один: летний сезон достаточно короток и длится около четырех месяцев. С экономической и политической точки зрения Болгария привлекательна благодаря либеральному законодательству, спокойному политическому климату и хорошим перспективам, связанным с грядущим вступлением в Евросоюз, до которого осталось чуть больше месяца.

Ларичев из Тройки Диалог напоминает, что увеличивать вложения в ПИФы стоит постепенно, по возможности ежемесячно. Кроме того, он советует помнить, что оптимизм на рынке может резко смениться пессимизмом, хорошим примером чему являются первые два дня торгов в этом году.

Портрет иностранных покупателей
Грядущее вступление Болгарии в Евросоюз в январе 2007 года как никакое другое обстоятельство подстегивает потенциальных инвесторов. Уже несколько лет они рассматривают приобретение жилья здесь как более обоснованное и выгодное вложение по сравнению с покупкой в более популярных и развитых странах. Как следствие, происходит приток иностранных вливаний в бизнес, строительство автодорог, туристическую отрасль. Специалисты отмечают, что ситуация зеркально отображает процессы, несколько лет назад происходившие в Чехии, а до этого на Кипре: болгарский инвестиционный бум до мелочей повторяет их опыт.

Болгария: старая дружба на новый лад
Для россиян это небольшое государство более чем узнаваемо. Традиционно Болгария служила излюбленным местом отдыха наших соотечественников, не имеющих возможности посещать капиталистические страны. Сейчас она интересна как для сезонного проживания, так и для бизнеса. Но вот интерес к приобретению болгарской недвижимости для постоянного проживания или инвестиционных целей веяние нового времени. А причин для покупки объекта в стране солнечных берегов сегодня существует немало.

Многоликая София
Болгарская столица, как правило, позиционируется многочисленными строительными и риэлторскими компаниями примерно так: это космополитический европейский город, в котором сочетаются современные здания с культурой прошлых веков.

Как и в перечисленных странах, тон здесь задают ирландцы и англичане, накопившие значительный опыт в области сделок с недвижимостью в Испании и Португалии или составившие немалые капиталы на перепродаже курортной недвижимости в Чехии. На их долю приходится около 60% всех сделок с недвижимостью. За ними следуют немцы, прибалты, голландцы, заметно присутствие румын. Наши соотечественники сейчас в конце списка, но их доля постоянно увеличивается.
В целом за последние четыре пять лет среднегодовое увеличение иностранного капитала в строительном секторе составило около 43%. И если в 2001 году иностранцы вложили в недвижимость этой страны около 14 млн, то уже к концу 2005 года отметка перевалила за 320 млн.

Объяснением и оправданием таких конструктивных решений служил якобы мягкий климат. На самом деле в зимние месяцы столбик термометра опускается ниже отметки 10°С, и тогда стены домов промерзают насквозь. Все это усугубляется тем, что даже в столице существуют проблемы с газо- и водоснабжением, а центральное отопление в домах старой застройки подчас просто отсутствует.

В предыдущие годы основной объем предложений приходился на сегмент эконом-класса. Как правило, качество построек было невысоким. Во многом это связано с национальными технологиями болгарского строительства. В годы социализма тут активно возводились постройки в один кирпич или из тонкого армированного бетона.

Средняя цена 1 кв. м в Софии составляет Є65 Как и в любом крупном европейском городе, цены на недвижимость значительно различаются в зависимости от района и условий жизни. В центральной исторической части спрос наиболее устойчив, соответственно, и стоимость квадрата наиболее высока от Є1100 до Є1300.

Но в настоящее время наметилась иная тенденция. Появились проекты элитного жилья с развитой инфраструктурой и интересными архитектурными решениями. На окраинах и в ближайших пригородах Софии становятся популярны закрытые комплексы клубного типа или так называемые compounds, отражающие популярную тенденцию современного строительства. Огороженные от внешнего мира, они предоставляют возможность создавать индивидуальную среду своеобразный городок, в котором имеется все необходимое для жизни: сады, детские площадки, магазины, бассейны. Как правило, такие комплексы расположены неподалеку от магистралей. Примечательно, что, несмотря на очевидные удобства, цены на жилье в них значительно ниже, чем в центральной части города.

Столь же динамично развиваются и курортные территории на Солнечном берегу, который славится хорошо оборудованными по местным меркам пляжами. Ряд компаний предлагает закрытые комплексы с развитой инфраструктурой, как правило, стоящие на первой (ближайшей к морю) линии. Один из подобных примеров это комплекс Виктория Резиденс. Как считает консультант по Болгарии международного холдинга Lemestia-Monville Group Карина Гайер, покупатели, в том числе и русские, уделяют все больше внимания инфраструктуре комплексов, качеству обслуживания и строительства: Строительные компании не могут игнорировать эти требования, и сегодня на рынке складывается конкуренция между застройщиками: для привлечения клиентов они начинают предлагать проекты не только с видами на море, но и с полями для гольфа, бассейнами с различными техническими новинками и т. д..

Причерноморские города
Недвижимость, расположенная вдоль морских побережий, в центре туристических комплексов, считается одной из самых престижных. Сказанное в полной мере относится к знаменитому курорту Золотые пески. Он находится в северной части Черноморского побережья, в природном парке, среди густого лиственного леса. Наиболее привлекательной территорией тут является пляжная полоса, лишенная острых скал, экологически чистая. Извилистая береговая линия с живописными бухтами, усыпанными мягким золотистым песком, благоприятна и для отдыха, и для водных видов спорта. Вся эта территория активно застраивается и обрастает мощной развлекательной инфраструктурой.

Лидеры спроса
Из городков в причерноморской зоне наиболее популярны Варна и Бургас. Варну русские покупатели особенно ценят. По данным болгарских агентств, в ней проживает около 30 тыс. россиян, половина из которых живет тут постоянно, а другая использует свои объекты как дачи. Средняя стоимость 1 кв. м здесь составляет около Є85 Бургас более притягателен для жителей Западной Европы. Цены тут несколько ниже Є755 за 1 кв. м. Конечно же роскошные виллы в сравнение не идут. Стоимость квадрата в них составит около Є1300, а абсолютная цена приблизительно Є700 тыс.

Появление подобных объектов сказывается и на цене недвижимости. Эксперты полагают, что эта тенденция, очевидно, сохранится и в будущем, поскольку спрос на качественное жилье в настоящее время значительно превышает предложение.

По данным национального статистического института Болгарии, Варна и Бургас удерживают лидерство как по темпам строительства, так и по динамике роста цен. Речь идет о десятках тысяч квадратных метров, сдаваемых ежегодно. Но и спрос очень велик, что неизменно сказывается и на ценах. Так, за первое полугодие цены на строящееся жилье выросли на 50%, на готовое на 60%.

В последнее время интерес к недвижимости в этих городах неуклонно растет. Особенно популярными стали инвестиции в новостройки на стадии нулевого цикла. Ценовой диапазон возможностей достаточно широк. Апартаменты в маленьком комплексе с небольшой инфраструктурой на второй третьей линии от моря обойдутся в Є600 за 1 кв. м. Стоимость аналогичных предложений в эксклюзивных комплексах на первой линии начинается от Є1200 за 1 кв. м, что по болгарским меркам немало. Зато в этом случае обеспечена развитая инфраструктура и комфортные условия проживания.

Хранители древних традиций
Болгария, страна с многовековой культурной историей и богатым творческим наследием, обладает и множеством культурных достопримечательностей. Например, в городах Корпивщицы, Мельника и Жеравны сохранились памятники истории, живы самобытные этнические традиции. Неподалеку от городка Велико-Тырново можно увидеть остатки римских построек и знаменитый архитектурный заповедник эпохи Возрождения. Дома в подобных городках популярны и для постоянного проживания, и для сдачи в аренду. Более того, подобная недвижимость способна принести немалую инвестиционную прибыль. Стоимость жилья в Велико-Тырново колеблется в пределах от Є450 до Є700 за 1 кв. м.
В последние годы, как отмечают болгарские риэлторы, повысилась популярность малой жилой недвижимости хороших деревенских домов площадью 150 250 кв. м, расположенных во многих уголках этой страны. Стоимость таких объектов в среднем равняется Є40 тыс., что вполне сопоставимо, кстати, с дешевой дачей в дальнем Подмосковье. Такие объекты вызывают особый интерес у пожилых англичан, шведов и финнов пожилого возраста, которые намерены перебраться на постоянное проживание в эту дешевую страну с благодатным для здоровья климатом.

Горнолыжные курорты
В Болгарии привлекательны не только прибрежные курорты, но и городки, расположенные на юге, на севере или в центре страны. Наиболее популярными признаны Банско, Пампорово, где активно развивается горнолыжный туризм. Стоимость жилья составляет Є1000 до Є1500 за 1 кв. м, что по меркам Болгарии, конечно, немало, однако это в несколько раз ниже, чем цена недвижимости на горном курорте в Андорре. Лыжные спуски разного уровня сложности, неодинаковые по длине, и подчас не уступают тем, что расположены в Испании или Швейцарии. Риэлторы нередко козыряют тем обстоятельством, что уровень урбанизации горнолыжных курортов Болгарии значительно ниже. На самом деле это оборачивается отсутствием должной инфраструктуры и комфорта в обслуживании туристов.

Серьезной проблемой, с которой приходится сталкиваться зарубежным гражданам, является не до конца проработанная законодательная база. Для приобретения земли нужно зарегистрировать болгарскую компанию, потому что для частных иностранных лиц такая покупка запрещена, и эта процедура оказывается очень длительной. Таким образом, земля будет оформлена в собственность на юридическое лицо, но право перерегистрации на физическое лицо законом предусмотрено. Так что в Болгарии легко и просто купить только квартиру. Именно по этой причине предложения в сегменте вилл, домов и таунхаусов крайне ограничены.

Законодательная база: оборотная сторона медали
Существует немало достоинств, привлекающих внимание потенциальных покупателей к недвижимости в Болгарии. Может быть, кому мед кажется сладким, тому и горечь дегтя не страшна? Но причин, которые способны осложнить приобретение объекта в этой стране, тоже немало.

Другая трудность это ограничение сроков пребывания в стране для нерезидентов. Владея недвижимостью в Болгарии, реально оформить годовой вид на жительство, но при этом надо прожить в стране ровно 181 день, в противном случае существует риск потери статуса, вплоть до полного запрета въезда в страну. Многие россияне находят выход и из этого положения: они не торопятся оформлять вид на жительство, ограничиваясь мультивизами.

Отсутствие рынка ипотечного кредитования для нерезидентов еще одна проблема. Для того чтобы преодолеть подобный недостаток, компании-застройщики практикуют отсрочку платежа, которую покупатели получают, как правило, на два три года. Последнее модное новшество кредитование своих объектов дружественными банками, иногда применяемое строительными компаниями. Естественно, подобное положение снижает инвестиционную привлекательность проектов, ориентированных на привлечение дешевых займов.

Но если в Москве и Петербурге гостиничный сектор хоть как-то развит, то в других российских городах, даже миллионниках, нехватка современных качественных отелей приобретает поистине катастрофические размеры. Хотя девелоперы осознают, что в условиях дефицита будет востребован чуть ли не любой гостиничный проект, они не слишком торопятся развивать индустрию гостеприимства на российских просторах. Реализуемые в регионах гостиничные проекты многочисленными не назовешь.

В настоящий момент прорабатывается законодательная база. Целью реформ является преодоление всех перечисленных ограничений, осложняющих приток иностранных инвестиций в недвижимость страны. Например, согласно изменениям, которые вступят в силу с 1 января 2007 года, право на приобретение земли получат не только граждане ЕС, но и тех стран, которые подписали двусторонние соглашения по этому вопросу. Безоговорочное право владения землей предоставят и тем, кому земля досталась по наследству.
На прошедшем в сентябре Московском международном гостиничном форуме чиновники сетовали, что инвесторы не спешат вкладываться в строительство современных отелей. Среди основных причин слабой развитости сектора гостеприимства в столичных городах Москве и Санкт-Петербурге назывался дефицит хороших площадок под застройку, а в регионах увеличенные по сравнению с жилой недвижимостью сроки окупаемости гостиничного бизнеса, доходящие до 12 лет.

Сейчас во всех регионах России явный дефицит хороших гостиничных номеров, говорит Александр Гусаков, президент компании Heliopark Group, отмечая, что инвесторы и девелоперы начали рассматривать гостиничный бизнес как один из перспективных способов вложения средств. Да, сейчас практически все крупные финансовые группы заявили о своем интересе к созданию гостиничных сетей, но заявления это не реальный бизнес, считает Станислав Капинос, генеральный директор компании Русские отели. Кто-то отступает от заявленной концепции, планы многих претерпевают изменения, некоторые вообще отказываются от работы в этом долго окупаемом секторе. В общем, серьезных подвижек к реальному насыщению этого рынка не наблюдается.

Негостеприимная Россия
Выступая на Luxury Forum в рамках Millionaire Fair, организованной ИД Independent Media Sanoma Magazines, Режис Бюло, председатель правления сети Relais Chateaux (Гостиные дворы и замки), сказал, что у российского гостиничного бизнеса большой потенциал. Если за рубежом узнают, например, что в России развиваются маленькие качественные отели с хорошей кухней, то спрос на них со стороны западных клиентов будет огромный, пообещал инвесторам Бюло.

Пока основная деловая активность сконцентрирована в Санкт-Петербурге и Москве здесь новые гостиницы по крайней мере строятся. В большинстве региональных центров пока все заканчивается на стадии переговоров, добавляет Марина Смирнова, заместитель директора департамента оценки и консалтинга Colliers International. Весьма перспективными для развития индустрии гостеприимства в компании считают рынки Московской области, Краснодарского края, Казани, Екатеринбурга, Калининграда, центрального района России (Тула, Воронеж). Но пока из множества региональных объектов, которые консультировала Colliers International, полностью реализовано только два: построены гостиница в Воронеже и один крупный рекреационный центр в Подмосковье, еще одна гостиница находится в стадии строительства. Абсолютное же большинство других проектов остается на бумаге.

В региональном гостиничном бизнесе успешно могут работать либо небольшие местные компании, либо крупные международные сети, считает Дмитрий Шмелев, коммерческий директор СТ Групп Регион. Первые, как правило, реализуют маленькие проекты какие-нибудь отели на 60 номеров и готовы мириться с долгой окупаемостью, зарабатывая стабильные средства на управлении гостиничным бизнесом. Вторые действуют в привычных для себя рамках доходности. На Западе строительство гостиниц также традиционно долго окупается, поэтому зарубежные инвесторы в отличие от российских нормально воспринимают тот факт, что их деньги отбиваются как минимум восемь лет. Шмелев исключил возможность для СТ Групп Регион заняться гостиничным девелопментом.

Капинос говорит, что даже в продвинутой по сравнению с остальными городами Москве сейчас можно наблюдать только начало становления гостиничного рынка. Номерной фонд Москвы еще долго будет далек от насыщения даже в сегменте 5-звездочных отелей, отмечает он. Хотя сейчас власти как столичные, так и федеральные предпринимают большие усилия для развития индустрии гостеприимства: продавая гостиничные объекты, находящиеся в собственности федерального правительства или правительства Москвы, инициируя новое строительство на месте старых советских гостиниц Москвы, Интуриста, России и активизируя деятельность всевозможных агентств по курированию и классификации существующего номерного фонда.

Смирнова признает, что аналитики не любят заниматься региональными проектами, предпочитая работать на московском рынке. Трудозатраты на исследование региональных рынков велики, как и риски того, что проект не будет реализован, сожалеет она.

Региональные гостиницы, построенные в советский период, уже давно устарели и не поддаются никакой классификации, а растущий спрос на качественные отели пока никак не удовлетворяется. В России более-менее развиваются отели представительского класса, а также частный небольшой отельный бизнес. Но, к примеру, таких средств размещения, как мотели и конгресс-центры, в принципе нет, признает Шпилько.

Повышенное внимание властей не случайно: приток в Россию туристов резко упал по сравнению даже с лихими 1990-ми годами. В страну ежегодно въезжает с туристскими целями по 2-3 млн человек, говорит Сергей Шпилько, президент Российского союза туриндустрии. Это позор для России. В числе основных причин снижения потока туристов неразвитая транспортная инфраструктура, обветшавший, но очень дорогой для потребителей гостиничный фонд и низкое качество сервиса.

Посулы властей
Власти большинства субъектов Федерации публично демонстрируют заинтересованность в привлечении инвестиций в отельный бизнес. В некоторых регионах принимаются специальные программы стимулирования строительства гостиничной недвижимости либо же развитие индустрии гостеприимства включается в общую концепцию развития области. Выступая на I Московском форуме лидеров рынка недвижимости, организованном газетой Ведомости, Георгий Боос, губернатор Калининградской области, заявил о том, что туризм является одним из приоритетов для региона. У нас 250 км песчаных пляжей, Кушская коса мало кто знает, что здесь снимался фильм Белое солнце пустыни, старые тевтонские замки, которые мы сейчас реставрируем, перечислил Боос преимущества области. По своим климатическим и природным условиям Калининградская область ничуть не уступает зарубежным курортам, а по наполненности историей их превосходит.

Даже реконструированные отели в российских городах не могут похвастаться качеством предоставляемых постояльцам услуг. Пару лет назад я был в командировке в Тамбове, вспоминает Валерий Казейкин, первый вице-президент Международной ассоциации ипотечных фондов, остановился в гостинице Державинская. До сих пор самым ярким впечатлением остается то, как я попробовал принять в номере душ: из крана тек исключительно кипяток. Сейчас я могу об этом рассказывать с юмором, но тогда мне было не до смеха: вызванный сантехник пояснил, что гостиница закупила дорогое импортное оборудование для водоснабжения номеров, но решила сэкономить на автоматике, которая бы регулировала температуру воды. Вместо специального аппарата наняли двух тамбовских мужиков, которые, сидя в подвале, должны были своевременно нажимать на какие-то кнопки. А они коротали время за бутылкой водки, забыв о своих обязанностях.

Еще один амбициозный проект Казани Миллениум Зилант-Сити. Его инициатор, исполнительный комитет, который возглавляет Загидуллов, приглашает инвесторов благоустроить правый берег реки Казанки, построив 2,5 млн кв. м разнообразной недвижимости, в том числе яхт-клуб и гостиницы. Общая территория, предлагаемая под застройку, превышает 300 га, примерный объем требуемых вложений 3 млрд руб.

Власти Казани также заявляют о поддержке инвесторов, решивших вложиться в строительство гостиниц. Пока что, по словам Марата Загидуллова, руководителя исполнительного комитета муниципального образования г. Казани, в городе действуют 37 гостиниц с общим количеством мест 3200, а число туристов, которые посетили столицу Татарстана, в 2006 г. уже составило 600 000 человек. В середине октября в городе был открыт гостинично-торгово-развлекательный комплекс Korston Hotel Mall Kazan. В его рамках столичная группа компаний Корстон, оператор сети отелей, кроме торгового мола, конгресс-центра и зоны развлечений построила и 4-звездочную гостиницу общей площадью почти 17 000 кв. м.

в окрестностях Тарусы, а иностранным инвесторам предлагается участие в проекте по созданию Kaluga City Park, который будет включать в себя спортивно-развлекательную инфраструктуру и гостиничный комплекс Космос.

Николай Любимов, министр экономического развития Калужской области, считает перспективным для региона развитие агротуризма, туризма выходного дня. Мы готовы помогать инвесторам, предлагать им льготы, а также работать над созданием соответствующей инфраструктуры, например дорог, заявил он. В 2006 г. регион подал заявку на получение статуса особой туристско-рекреационной зоны

Незваные гости с деньгами
Тем не менее опрошенные эксперты единодушно отмечают, что на пути девелопера, решившего строить гостиницы в регионах, встает громадное количество проблем. Большинство пришлых строительных компаний сталкиваются в реальности с противостоянием местных чиновников, со сложностями, связанными с переводом земельных участков из одной категории в другую, и т. д. Отношение местных администраций к внешним инвесторам, включая московских, обычно сложное, делится наблюдениями Смирнова. В своей практике я ни разу не встречалась с тем, чтобы проект был реализован варягом без помощи местных компаний или частных лиц.

В столице Уральского федерального округа в рамках централизованной программы Гостиницы Екатеринбурга в 2007 г. запланировано открыть 10 отелей, а к 2015 г. в городе появится более 60 новых гостиниц.

Например, когда Sesegar Invesment Group решила реализовать в Новосибирске проект комплекса с гостиницей 4 звезды, бизнес-центром и подземной парковкой, в качестве партнера она выбрала местную компанию ICM, у которой был опыт удачного строительства завода по производству пластиковых окон Veko. Девелопер стал и генподрядчиком, так как в Новосибирске трудности с поставками бетона он есть только для своих, говорит Жарова-Райт. На все переговоры мы ходили вместе, так как мне, например, как столичному жителю, было трудно оценить тот или иной предлагаемый под строительство участок, а местные прекрасно знали все его плюсы и минусы.

Участие местного партнера в реализации проекта в регионах Ирина Жарова-Райт, председатель совета директоров компании Sesegar Invesment Group, назвала гарантией его успешности. Региональный партнер не только знает и контролирует общее развитие своего города, но и понимает, чего на самом деле хотят клиенты и кредиторы, перечисляет эксперт. Ему известны те тонкости, которые пришлые компании знать не могут по определению: конкурентная среда, особенности местных бизнес- и административных связей. К тому же у местного игрока хорошо налажены партнерские отношения внутри региона.

Хотя в регионах России уже работают крупнейшие международные гостиничные сети, такие как Kempinski, Rezidor SAS, Marriott, Accor, Best Western, но они в основном выступают как управляющие компании. Например, в 2005 г. Rezidor SAS Hospitality подписала 29 контрактов на новые отели до конца года открылись 15 гостиниц под марками Radisson SAS и Park Inn. К концу этого года Rezidor SAS намеревается довести количество отелей Park Inn до 100.

Сейчас для работы в любом секторе недвижимости все решает наличие или отсутствие административных ресурсов, признается Капинос. Поэтому иностранный капитал так сложно выходит на российский рынок. Российская недвижимость это Клондайк, но работать с ней очень сложно. Инвестору и девелоперу нужно знать все особенности принятия решений и законотворчества в каждом конкретном регионе, изучить специфику политической ситуации и возможные сценарии ее развития.

Девелоперы пытаются диверсифицировать риски по проекту и строят многофункциональные комплексы, это позволяет им оптимизировать конечный экономический результат, объясняет Смирнова. Если сравнивать показатели доходности гостиниц и, например, офисов, то гостиничные проекты гораздо более доходны по выручке. Но если в офисном проекте арендодатель перекладывает расходы по эксплуатации здания на арендатора, получая практически очищенный доход от аренды, то в гостиницах около 50%, а иногда и более от общих расходов составляют эксплуатационные. Налоги, включаемые и не включаемые в себестоимость, расчеты по кредиту и т. д. это общие издержки, характерные для всех видов коммерческой недвижимости. Следует добавить, что строительство гостиниц обходится дороже, чем строительство офисов, которые сдаются без отделки, а затраты арендатора на отделку возмещаются арендодателем в течение нескольких лет.

Чистых гостиничных проектов в регионах реализуется немного. Например, продолжает Капинос, в каком-нибудь городе в одно и то же время может явно недоставать как гостиниц, так и офисных помещений. Городские власти, выделяя тот или иной участок под застройку, хотят в первую очередь решить вопрос обеспечения гостиничными местами, а инвестору, в свою очередь, интересно сократить срок окупаемости объекта за счет возведения офисов. Стороны находят компромисс, и в итоге создаются некие симбиозы, например гостинично-офисные центры либо объекты других форматов, часть которых ориентирована на долгосрочное строительство гостиницу, а другая часть на быстро окупаемые площади: торговые, развлекательные центры, офисы и т. п. Бизнесу нужно опираться на оптимальные планы возврата инвестиций, он не хочет и не должен брать на себя решение социальных задач это проблемы местных властей, категоричен Капинос.

По информации компании, сейчас в зависимости от региона и проекта стоимость 1 кв. м гостиничного объекта варьируется от $1500 для местного 3-4-звездочного отеля до $3000 и выше при строительстве гостиницы категории 5 звезд в столице или крупном региональном центре. Потолка для инвестиций нет, все зависит от инженерно-технологических решений и дизайнерского оформления гостиницы. Если это дорогой бутик-отель, то границ для реализации архитекторских фантазий не существует. Поэтому инвестиции на средний отель 4 звезды в регионе мы рассчитываем, исходя из $15 млн, говорит Капинос.

Когда Русские отели выходили на рынок со своей концепцией, то планировали строить в регионах именно объекты гостиничной недвижимости, а также создавать сети гостиниц уровня 3-4 звезды. Но практика внесла коррективы в теоретические умозаключения маркетологов. Все объекты, которые компания начинает с нуля, ориентируются на первоначальную концепцию, но с поправками на реалии конкретного региона. В Новосибирске мы спланировали офисно-гостиничный центр, в Ереване, Киеве в наших объектах будут преобладать офисные площади, а в Душанбе мы строим гостиницу с офисными площадями и офисный центр с гостиничными номерами, рассказывает Капинос. Таким образом, Русские отели на сегодняшний день не создали цепочки отелей, но создали пул объектов, разных по классу, но объединенных определенной концепцией.

Главной проблемой для нового гостиничного проекта является выбор региона, рассказывает Гусаков. Необходимо провести тщательное маркетинговое исследование, которое позволит понять, какая гостиница нужна городу, кто будет в ней селиться. От этого зависит рентабельность инвестиций. Например, Санкт-Петербург, по данным консалтинговой компании Knight Frank, испытывает острую нехватку гостиниц среднего класса. Но большинство новых проектов в Северной Пальмире позиционируется в категории 4-5 звезд. За первое полугодие 2006 г., говорится в отчете Knight Frank, в городе не было введено в эксплуатацию ни одной гостиницы, за исключением нескольких мини-отелей (их вышло на рынок около 10 с общим количеством номеров менее 30).

В эту сумму входят расходы по приобретению инвестиционного контракта, урегулированию земельных отношений (затраты на долгосрочную аренду или покупку участка) и затраты, относящиеся непосредственно к строительству. Русские отели предпочитают работать в сегменте дорогих гостиниц. По словам Капиноса, вложения в стены 4- или 5-звездочных отелей сопоставимы, разница определяется начинкой здания. Стоимость же розничных услуг у гостиниц класса 5 звезд выше, а значит, короче срок возврата инвестиций. То же самое можно сказать и про сравнение сроков окупаемости 3- и 4-звездочных отелей.

Неумелые кадры
Нехватка профессиональных кадров в сфере гостиничного бизнеса проблема, о которой единогласно говорят большинство участников рынка. Мало просто поставить коробку здания, необходимо еще избежать типичных ошибок при создании гостиницы, заявил на гостиничном форуме заместитель мэра Москвы Иосиф Орджоникидзе и признал: Профессиональных кадров в гостиничном бизнесе Москвы мало, отсюда переманивание. Что уж говорить о других российских городах.

По словам Капиноса, не в каждом регионе существует рыночная необходимость в строительстве гостиницы класса 5 звезд. Если мы ориентируемся на поток бизнес-туристов, то им 5-звездочный сервис нужен не всегда. Более востребованы как раз отели уровня 3-4 звезды. А уж какую гостиницу строить 3- или 4-звездочную, решает инвестор, в первую очередь ориентируясь на срок ее окупаемости, отмечает он.

Обычно девелопер приглашает смешанную команду архитекторов: пришлые разрабатывают проект, а местные его согласовывают. Хотя бывает, что все делают местные архитекторы, это зависит от рынка и пожеланий заказчика, добавляет Смирнова.

В регионах зачастую не прибегают к помощи консультантов, строят на глазок, а ведь с гостиницей это недопустимо, говорит Вадим Прасов, вице-президент Федерации рестораторов и отельеров. Гостиница это особый объект, здесь множество нюансов, которые девелопер, специализирующийся, к примеру, на жилой недвижимости, может просто не знать. А в России архитекторов и проектировщиков, специализирующихся именно на гостиницах, очень мало, их можно буквально пересчитать по пальцам.



Главная --> Публикации