Главная --> Публикации --> Многоквартирные дома будут жить по принципу «управляй и властвуй» "бородино" претендует на землю "москвы" Новостройки догнали вторичный рынок Вклады в склады Чиновники собираются помогать самым большим проектам

Игра в догонялки
Cпециалисты неоднократно отмечали, что тенденции на рынке жилья Подмосковья совпадают с существующими на столичном рынке квартир. В прошлом году эта связь, согласно данным опрошенных ИФ-Недвижимость экспертов, стала еще сильнее.

В прошлом году на рынке жилья Московской области наблюдался рекордный рост цен: квартиры подорожали в среднем на 120-130%. Динамика изменения цен на новостройки в Подмосковье была сопоставима с кривой роста на первичном рынке столицы, а темпы роста на вторичном рынке даже опережали Москву на 20%. К концу 2006 года уставшие от роста цен покупатели спровоцировали сначала замораживание, а затем некоторое снижение стоимости квадратного метра. Впрочем, по итогам января текущего года отмечен незначительный рост в некоторых сегментах, что позволяет экспертам прогнозировать оживление рынка. Аналитики полагают, что массовые инвестиции в новостройки эконом-класса активизируют спрос и уже весной приведут к увеличению стоимости жилья на уровне 1-2% в месяц.

Например, если последний значительный рост цен на столичные квартиры начался в Москве в сентябре 2005 года, то в Подмосковье жилье стало дорожать только с марта 2006 года. Однако на стагнацию спроса в столице и на остановку движения цен, которые произошли в октябре 2006 года, рынок жилья Подмосковья отреагировал уже намного быстрее: цены перестали расти в декабре-январе.

Если еще в начале 2006 года интервал, в течение которого рынок Московской области повторял динамику цен рынка жилья столицы составлял до шести месяцев, то в конце года он сократился до двух месяцев, - рассказывает коммерческий директор инвестиционно-строительной компании Авгур Эстейт Виктор Козлов.

Однако не стоит думать, что жилье в подмосковных городах действительно растет в цене. В реальности оно дешевеет, и это подтверждают факты реальных продаж. Статистический же рост цен связан с выходом на рынок новых продавцов, играющих на повышение цен, - подчеркивает собеседница агентства.

В январе 2007 года, по данным директора по маркетингу бюро недвижимости Агент 002 Ольги Побединской, индекс стоимости жилья в ближайшем Подмосковье (в пределах 20 км от МКАД) вырос всего на 0,6% - с $2799 до $2815 за кв. метр.

Похожие данные приводит и генеральный директор компании Century 21 Еврогруп Недвижимость Петр Машаров. Он говорит, что на первой линии по южному и восточному направлениям Московской области (т.е. в пределах 15 километров от МКАД - ИФ-Недвижимость) средняя стоимость жилья снизилась на 0,3% ($2550 и $2800 за кв. метр соответственно). Но при этом он отмечает, что динамика варьируется в зависимости от направления и удаленности от Москвы: так, по западному и северному направлениям квартиры подорожали на 0,1 - 0,2% ($3050 и $2880 за кв. метр), а в среднем Подмосковье в январе цены на жилье выросли на 0,4%.

Специалисты Главмосстрой-Недвижимости (компании, выполняющей функции единого центра продаж на первичном рынке недвижимости холдинга Главстрой) отмечают, что в январе цены на жилье снизились на 0,5%.

По данным директора информационно-аналитического агентства RWAY Александра Крапина, в 2006 году на территории Московской области было построено порядка 6,4 млн кв. метров жилья. Причем, как считает аналитик, в Подмосковье есть все предпосылки для наращивания объемов строительства.

Исход инвесторов из столицы в область
Теперь, как утверждает начальник отдела маркетингового анализа управляющей компании Масштаб Игорь Лебедев, динамика стоимости квартир в области формируется за счет двух противоборствующих факторов. С одной стороны, отток покупателей из Москвы в область провоцирует рост цен на жилье. С другой, - высокая конкуренция между застройщиками способствует снижению цен.

Большие объемы застройки способствуют приходу в Подмосковье так называемого демократического массового инвестора, которому не по карману вложения в недвижимость в столице.

Его мнение разделяет заместитель генерального директора ОАО ХК ГВСУ Центр Владимир Савчук: На жилую недвижимость в Подмосковье существует большой спрос, который, конечно, будет расти. Если Москва в настоящее время испытывает дефицит земли, то Подмосковье, обладая большими земельными ресурсами, явно будет доминировать в строительстве.

Директор управления новостроек компании МИЭЛЬ-Недвижимость Юлия Гераськина оценивает долю инвестиционных квартир в Подмосковье в пределах 30%.

Так, по данным И.Лебедева, в прошлом году доля инвестиционного жилья в Московской области доходила до 60%. Сейчас этот показатель снизился до 50%, на рынке остались только прагматичные инвесторы, цель которых - не заработать, а сохранить свои средства, - сообщает он.

Районы, расположенные в десятикилометровой зоне от МКАД, к тому же отличаются комплексной застройкой. Поэтому квартиры в таких жилых кварталах пользуется повышенным спросом у потребителей, - указывает директор по маркетингу группы компаний Конти Юрий Синяев.

Активизации демократичных инвесторов способствует тот факт, что 75 - 80% новостроек сосредоточено вокруг Москвы (Химки, Мытищи, Красногорск, Долгопрудный, Реутов) - это позволяет покупателям не оставлять работу в столице.

В частности, по подсчетам аналитиков консалтингового центра компании МИЭЛЬ-Недвижимость, в январе кв. метр в новостройках Реутова стоил $2553, Одинцова - $2064, Красногорска - $2349, Мытищ - $2472, Королева - $2140, Железнодорожного - $1677, Жуковского -$1703, Сергиева Посада - $1185.

Куда вкладывать деньги
Стоит отметить, что почти 90% всего первичного рынка жилья, сформировавшегося в Подмосковье, по данным собеседников ИФ-Недвижимости, приходится на квартиры эконом-класса. Мало того, что этот сегмент включает в себя относительно дешевые квартиры, вдобавок к этому жилье на первичном рынке Подмосковья выгодно отличается по цене от вторички.

С учетом этих фактов вложения в новостройки Мособласти выглядят привлекательными в глазах многих потенциальных инвесторов.

А на вторичном рынке недвижимости цена кв. метра, по информации пресс-секретаря девелоперской компании Сити XXI век Сергея Лядова, была зафиксирована на уровне $3198 в Реутове (разница с первичкой - $645), $3290 в Одинцове (разница - $1226), $3048 в Красногорске (разница - $699), $3069 в Мытищах (разница - $597), $2846 в Королеве (разница - $706), $2667 в Железнодорожном (разница - $990), $2312 в Жуковском (разница - $609) и $1852 в Сергиевом Посаде (разница - $667).

В области наметилась тенденция к улучшению качества жизни, - рассказывает В.Козлов. - Здесь впервые приступают к строительству жилья бизнес-класса, которое возводится монолитным способом, что предоставляет возможность строить квартиры с потолками высотой три метра, просторными комнатами и свободной планировкой.

Вместе с тем, как отмечают специалисты, в 2006 году в Подмосковье стало появляться все больше проектов высоких классов.

Впрочем, настоящих элитных объектов в Московской области (речь не идет о загородных коттеджах - ИФ-Недвижимость), по мнению экспертов, по-прежнему единицы, и они представлены проектами в Рублевском направлении, в поселках Жуковка и Новое Лапино.

Ю.Синяев говорит и о появлении загородных жилых комплексов в ближайших к Москве районах области. Для них характерна небольшая плотность застройки, а этажность домов не превышает пять - семь этажей. В каждом таком доме 30-35 квартир - столько же, сколько обычно бывает в клубных особняках, а площадь квартир составляет 140 - 145 кв. метров, - поясняет он, отмечая, что средняя стоимость кв. метра в подобных комплексах составляет $3121, то есть чуть ниже, чем в новостройках бизнес-класса на окраинах Москвы.

В январе продолжился перекос рынка в сторону увеличения количества предложений. Средний срок экспозиции квартир возрос с двух с половиной месяцев до трех, - говорит О.Побединская и предполагает, что у покупателей подмосковного жилья наконец появился шанс вволю поторговаться с продавцами и потребовать от них бонусов в виде оплаты расходов на ремонт и отделку.

Мартовский перелом
Несмотря на потенциальную выгоду, связанную с вложениями в жилую недвижимость Подмосковья, в конце прошлого и начале текущего года, как признаются участники рынка, продажи остановились.

В 2006 году рост цен на жилую недвижимость в Подмосковье был даже больше, чем на жилье в столице, - напоминает Ю.Синяев. - Цены на первичном рынке жилья выросли на 139,6%, на вторичном - на 122,5%.

Причину такой пассивности покупателей в московском регионе собеседники агентства связывают с их стремлением выждать и посмотреть, возможно ли снижение цен.

Избежать стагнации рынка в ближайшие несколько месяцев вряд ли удастся, - считает он. Впрочем, не все эксперты столь пессимистичны. Обвала цен на рынке жилья ждать не стоит, - считает П.Машаров. - Спрос на недвижимость, хоть и отстал от темпов удорожания, но не исчез.

А представитель одной из крупных строительных компаний на правах анонимности сетует в интервью ИФ-Недвижимости, что рынок перегрет, и у людей просто нет средств на покупку квартиры, поскольку доступная и реальная ипотека отсутствует.

Поэтому будущее рынка жилья Мособласти аналитики связывают именно с потенциалом роста сегмента новостроек. При этом они отмечают, что перелом произойдет уже в конце февраля - начале марта.

Собеседники агентства отмечают, что в Подмосковье, несмотря на официальное соотношение спроса и предложения пятьдесят на пятьдесят, по-прежнему не хватает жилья именно на первичном рынке. В реальности в январе только 35% сделок приходилось на новостройки, а остальные операции проходили на вторичке, - утверждает И.Лебедев.

Большинство экспертов сходится во мнении, что в московском регионе тренд на повышение цен снова наберет силу. Пока же у потенциальных покупателей есть шанс сэкономить.
Подмосковные города привлекают москвичей развитой инфраструктурой и низкими ценами. Рынок недвижимости Подмосковья уже давно не игнорирует ни одна риэлторская компания, работающая в сегменте эконом-класса. Все больше людей в поисках доступного и качественного жилья устремляются за пределы столицы. Главная причина понятна цены здесь ниже московских, а инфраструктура более развита, чем в иных спальных районах города.

По их мнению, в связи с получением годовых премий и бонусов платежеспособный спрос населения вырастет, и средства будут вкладываться в жилье. Если события будут развиваться по этому сценарию, говорят они, цены будут расти на 1-2% в месяц. Если же спроса не будет, то стоимость квартир в домах-новостройках несколько снизится. В целом за 2007 год, предполагает В.Савчук, цены на жилье в Московской области вырастут значительнее, чем в столице: на 15 - 20% в Подмосковье против 5-10% в Москве.

В 2002 году в Подмосковье было построено около 3 млн. кв. метров жилья, при этом стоимость квадратного метра в среднем была 350 долларов. В 2003 году было возведено более 4 млн. кв. метров, а цена выросла до 550 600 долларов за квадратный метр. В 2004 году было сдано около 5 млн. кв. метров при средней стоимости 650 700 долларов за квадрат. Объемы строительства в 2005 году составили 5,5 млн. кв. метров, стоимость квадратного метра поднялась до 950 долларов. Сейчас, как утверждают аналитики, спрос на жилье за пределами Москвы высок как никогда.

Строительный бум в Подмосковье начался, как отмечают участники рынка, в 2000 2001 годах. Но тогда основными покупателями были местные жители, решившие улучшить свои жилищные условия. Москвичи открыли для себя Подмосковье, когда средняя цена за квадрат в столице перешла отметку в три тысячи долларов. Тогда они и заметили, что совсем недалеко от Москвы строят качественные дома, а ехать туда не дольше, чем в иные московские районы, расположенные за МКАДом.
Строят все больше

В Москве свободных площадей под застройку остается все меньше. Напротив, на рынке первичного жилья в Подмосковье наблюдается явная тенденция увеличения объема предложений сегодня это примерно 70 новых объектов в квартал. На конец 2006 года в Московском регионе было продано около 60 тыс. квартир. По сравнению с 2005 годом объем продаж жилья увеличился почти на 15%.

Наши исследования говорят о яркой тенденции смещения спроса из Москвы в Подмосковье, отмечает руководитель аналитической службы МИАН-агентство недвижимости Алексей Кудрявцев. По данным этого года, в сегменте недвижимости эконом-класса 36% потребителей отдали предпочтение областному жилью. Прежде всего, конечно, на это повлияли цены на столичную недвижимость, которые перевалили за 4 тыс. долларов за кв. м. Учитывая, что цены все равно хоть немного, но будут расти и в 2007 году, эта модная тенденция продолжит набирать обороты.

Близость к Москве определяет высокий уровень спроса, утверждает директор отделения управления новостроек компании МИЭЛЬ-Недвижимость Юлия Гераськина. Покупатели стараются найти жилье как можно ближе к Москве. При этом в городах-спутниках цены выше, чем даже в более крупных городах, которые находятся на значительном отдалении от Москвы. Поэтому покупатель, ограниченный в средствах, вряд ли сможет рассчитывать на покупку жилья в ближайшем городе Подмосковья.
Москва еще позавидует...

Покупатели по-прежнему рассматривают близость к столице как один из основных факторов при выборе нового места жительства. Но охотно раскупается и жилье в дальнем Подмосковье, где цены значительно отстают от московских, приближаясь к общероссийским.

По уровню развития инфраструктуры ближайшие города, такие как Реутов, Мытищи, Химки, соперничают со многими спальными районами Москвы, если не обгоняют их. Это касается и уровня медицинского обслуживания, и отдыха. Поликлиники, детские сады, кинотеатры, кафе, всевозможные учреждения культуры и быта, торговые центры все это уже сейчас есть практически в любом городе области. Если верить перспективным планам развития, Подмосковьем взяты на вооружение все современные направления досуга и услуг. Там будут построены такие центры, размаху которых столица с ее катастрофической нехваткой свободных площадей сможет только позавидовать, уверен Алексей Кудрявцев.

На подмосковном рынке недвижимости в первую очередь выделяются крупные города, способные предложить своим жителям развитую систему инфраструктуры.

Нередко люди со средним достатком покупают квартиры в ближайшем Подмосковье для детей, которые приезжают учиться в Москву, считает генеральный директор компании Паллада Сурен Шабуров. Таким образом, планируют не только сохранить, но и, учитывая рост цен, приумножить свои сбережения, а заодно и обеспечить детей жильем как минимум на время учебы.

Помимо прочего, уже сегодня большинство крупных городов (Химки, Реутов, Одинцово, Королев, Балашиха, Долгопрудный и т.д.) обладают собственными высшими учебными заведениями. Правда, как отмечают риэлторы, редко кто при выборе квартиры смотрит на наличие вузов в городе. Для потребителя важнее цена и качество предложения. То, что многие, живя в Подмосковье, предпочитают все-таки учиться в Москве, показатель многочисленной маятниковой миграции (утром и вечером).

Традиционно самым престижным направлением считается экологически чистый северо-запад, и это сказывается на ценах загородной недвижимости. Но цены в Красногорске ненамного выше, чем в индустриальных Балашихе и Реутове. Когда речь идет о домах эконом-класса, на первое место выходят не экология или престижность направления, а качество самого дома и инфраструктура района.

Реутов, Красногорск, Мытищи, Долгопрудный и другие центры Подмосковья уже обогнали иные московские районы. К примеру, жилье в Реутове, где существует давно сложившаяся инфраструктура, востребовано выше, чем в иных московских районах, где дела с инфраструктурой обстоят хуже.
Цены умеренные на всех направлениях

Население Красногорска более 150 тысяч человек. Здесь широкая сеть школ и дошкольных учреждений, множество спортивных секций, пять стадионов, боулинг, конно-спортивные клубы, лыжные трассы. Неплохо развита индустрия развлечений. Кроме того, в двух шагах от города находятся крупные торговые центры Метро, Ашан, Крокус Сити Молл. Здесь строят как типовое монолитно-кирпичное жилье, так и дома по индивидуальным проектам. Разброс цен от 2000 долларов до 3000 3500 долларов за кв. м.

Красногорск считается одним из наиболее привлекательных мест для тех, кто решил облюбовать ближайшее Подмосковье. Этот город, расположенный всего в 2,5 км от МКАД по довольно скоростному Новорижскому шоссе, может похвастаться как хорошей экологией, так и развитой инфраструктурой. Красногорск отделен от столицы лесопарковым поясом и находится в пойме Москвы-реки, благоприятная роза ветров препятствует попаданию в город загрязненного столичного воздуха. 55% площади района лесной фонд. Главные достопримечательности города старинный парк с сохранившейся дворянской усадьбой XVIII века Знаменское-Губайлово и Знаменской церковью XVII века. Также в окрестностях города расположился всемирно известный дворцово-парковый ансамбль Архангельское, в котором представлено богатейшее собрание произведений искусства XVIII XIX вв.

В Балашихе, расположенной на востоке, в тридцати километрах от Москвы, нижний порог цен начинается от 1300 долларов за кв. м. Она может похвастаться большим числом промышленных и научных предприятий самого различного профиля и богатой социальной инфраструктурой. Со столицей Балашиху связывают Горьковское и Щелковское шоссе. В нее ходят электрички с Курского вокзала. Уже давно идут разговоры о том, чтобы довести до города линию легкого метро, что, по мнению экспертов, обязательно отразится на ценах на жилье. Схожие цены и в соседнем Реутове: двухкомнатную квартиру в монолитном доме здесь можно купить за 100 тысяч долларов.

Уже пятый год продолжается настоящий строительный бум в Мытищах. В городе четыре высших учебных заведения (университет потребкооперации, педагогический университет, филиал МИСИ и Московский государственный университет леса), ряд промышленных предприятий и научно-исследовательских институтов, драматический театр, развитая сеть супермаркетов. В 2005 году открылся Дворец спорта Арена Мытищи, полностью соответствующий международным стандартам. Единственный минус, характерный для большинства подмосковных городов, плохая транспортная доступность. Город находится не дальше от Москвы, чем столичные районы Митино и Люблино, но Ярославское и Осташковское шоссе, связывающие Мытищи со столицей, считаются медленными. А вот на электричке доехать из центра Москвы до Мытищ можно за 30 минут. Кроме того, от станций метро ВДНХ и Медведково регулярно курсируют маршрутки, а от Ярославского вокзала ходит скоростной поезд Спутник до Мытищ всего 18 минут. Цены на квартиры в монолитно-кирпичных домах, построенных по индивидуальным проектам, колеблются между 2000 2400 долларов за квадрат.

Столичное правительство на прошедшей неделе обнародовало постановление, которое должно обеспечить преимущественное право коренных москвичей на доступное жилье. Постановление можно было бы назвать спорным, если бы все, кого оно касается, не были единодушны в его оценке. Москвичи не верят, что оно им чем-то поможет, понаехавшие считают его неконституционным, а участники рынка недвижимости -- нерыночным. Обозреватель Денег Андрей Воскресенский попытался найти в документе позитив.

В Долгопрудном застраивается микрорайон Центральный, считающийся одним из самых интересных предложений. Здесь предлагаются квартиры с отделкой в завершенных домах. Этот новый микрорайон пользуется большим спросом у покупателей благодаря высокой степени готовности, строящейся инфраструктуре и позитивному имиджу города. Порядок цен от 2110 до 2635 долларов за квадратный метр.

Это, конечно, не значит, что мы уже месяц, сами того не зная, живем по-новому. И вообще, не стоит переоценивать прямую эффективность подобных деклараций. Однако в этом постановлении кроме пафоса заложен вполне конкретный управленческий механизм, а также имеется скрытый смысл.

Рыночная директива
Постановление с длинным названием О среднесрочной жилищной программе 'Москвичам -- доступное жилье' на период 2007-2009 гг. и задании на 2010 г. готовилось департаментом жилищной политики по распоряжению Юрия Лужкова. Еще в октябре прошлого года мэр на заседании столичного правительства дал указание руководителю департамента Петру Сапрыкину ускорить разработку этого документа. 23 января Лужков его подписал, а в действие постановление вступило задним числом, прямо с первого дня нынешнего года.

Собственно, все городские жилищные программы -- социальная ипотека, Молодая семья, не говоря уже о предоставлении квартир очередникам,-- и так всегда были рассчитаны только на москвичей. Новшество в этом постановлении -- некий механизм, который должен заставить коммерческих застройщиков продавать квартиры москвичам дешевле, чем иногородним. Задача навскидку представляется почти нерешаемой, и тем не менее она выполнена, не побоюсь этого слова, гениально. По крайней мере, теоретически.

Впрочем, пафос тоже заслуживает нескольких слов. Московские начальники полгода назад вдруг обнаружили, что большую часть жилой недвижимости в столице скупают иногородние. Руководитель стройкомплекса Владимир Ресин заявлял, что немосквичи покупают до 70% квартир, выставленных на продажу на первичном рынке. Надо так понимать, что именно приезжие из богатых нефтью, металлами и мандаринами регионов провоцируют опережающий по сравнению с остальной страной рост цен на недвижимость в Москве. Поскольку обуздать рост цен никакие начальники не в силах, столичные власти решили хотя бы создать преференции для москвичей (отметим, что москвичами в данном постановлении именуются те, кто имеет столичную регистрацию не менее десяти лет). В этом и пафос -- защитить москвичей, и пусть весь мир подождет. Что, конечно, логично -- а чьи еще интересы должно защищать столичное правительство?

И все получается очень по-рыночному: не согласен с этими условиями -- не участвуй в конкурсе. Не нравится -- не ешь. Однако участники рынка недвижимости выставляют целый букет претензий к этому плоду административного творчества. Во-первых, они считают, что такой механизм неосуществим на практике. На сегодня это постановление вряд ли сможет оказать какое-то влияние на рынок недвижимости, так как пока непонятен юридический механизм реализации,-- говорит генеральный директор Первой ипотечной компании Даромир Обуханич.-- При условии, что город забирает себе долю 80%, можно сразу сказать, что нет на рынке объектов, которые смогли бы вынести такую нагрузку. Что касается двух других принципов -- кто больше и кто дешевле продаст москвичам,-- они более реалистичны, хотя опять же не совсем понятно, как это будет на практике.

Понятно, что просто приказать застройщикам (то есть частным предпринимателям) снижать цены для коренных москвичей нельзя. Зато можно заложить такое требование еще на этапе конкурса на земельный участок в виде дополнительного обременения. Такого же, как предоставление квартир жителям снесенных домов. Выглядит это так. Город увеличивает в два раза свою долю, которую он получает за предоставление стройплощадки, а затем возвращает разницу инвестору, если тот 80% квартир продает москвичам. Понятно, что в этом случае инвестор будет заинтересован в местных продажах и предложит приятные цены при наличии десятилетнего штампа в паспорте. Другой вариант: 30% своей, инвесторской доли отдай городу по фиксированной цене. Кто предложит меньшую фиксированную цену, тот и получит площадку. А город сам потом готовые квартиры распределит среди коренных москвичей. И наконец, вариант третий: можно вообще не заглядывать в паспорт покупателя, но тогда 80% квартир надо отдать городу. Добавим, что все эти обременения касаются исключительно домов экономкласса, или, как это именуется официально, жилых домов массового строительства II категории комфорта.

В-третьих, участники рынка предвидят активное привлечение к сделкам в качестве посредников коренных москвичей, не имеющих возможности купить квартиру даже по фиксированным ценам, и сотрудников самих строительных компаний. Появится новый вид серых маклеров -- посредников с московской пропиской, готовых за определенную плату оформить на себя купленную квартиру и ее последующую перепродажу конечному потребителю,-- предрекает Елена Комова. Все 80% квартир будут проданы на доверенное физическое лицо (сотрудника компании, например, генерального директора, являющегося москвичом, или группу лиц-москвичей -- этого никто не запрещает), которое будет перепродавать их на вторичном рынке по переуступке прав требования. А это уже другое правовое поле -- регулируемое Гражданским кодексом, который позволяет переуступать кому угодно и никого не спрашивая,-- говорит директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании Усадьба Иван Шульков.

Во-вторых, они уверены, что компании-застройщики смогут легко этот механизм обойти. Элементарно обойти пункт, оговаривающий минимальную фиксированную цену. Инвесторы и застройщики могут доторговаться хоть до $500 за метр -- в реальности люди будут наличными платить столько, сколько застройщик сочтет нужным. Характерный пример -- огромное количество квартир, реализованных ровно за 1 млн рублей. В результате на порядок вырастет черная бухгалтерия, строительный бизнес уйдет глубоко в тень,-- утверждает Елена Комова, директор управления маркетинга агентства недвижимости Домострой.

Неявные смыслы
Со всем этим ворохом претензий я обратился к одному из разработчиков постановления, заместителю руководителя департамента жилищной политики и жилищного фонда Николаю Викторовичу Федосееву. Конкуренция среди инвесторов очень велика, и поэтому они примут условия, заложенные в постановлении,-- сказал Федосеев.-- Возможно, какие-то мелкие компании откажутся от участия в аукционах по жилью экономкласса, но крупные компании с большой социальной ответственностью, прежде всего те, кто входит в Московский строительный союз, будут участвовать и будут строить. И они знают, что город обязательно выполнит свои обязательства по возврату половины доли, если будет выполнено условие о продаже квартир москвичам.

Наконец, все участники рынка прогнозируют рост цен на рынке жилой недвижимости в результате как самого факта выхода данного постановления, так и попыток его реализации. Любые директивные инициативы по увеличению доли города или же продаже части помещений состоящим на учете нуждающимся гражданам по фиксированной цене неминуемо приведут к росту рыночных цен на объекты. На рынке сложилась определенная практика нормы прибыли с квадратного метра жилья, и застройщики будут повышать цены для сохранения прежнего уровня рентабельности,-- говорит директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group Валерий Мищенко. Добавлю, что можно также прогнозировать скачок цен на рынке фиктивных браков. Что, конечно, совсем неплохо для части одиноких коренных москвичей и москвичек.

В Москве не так уж много компаний, которые строят типовое жилье, самые крупные -- ДСК-1, ПИК, СУ-155, Главмосстрой. То есть фактически все остальные окажутся отрезаны от конкурсов на зарезервированные под экономкласс площадки. Конечно, любая компания, которая строит монолитные дома, тоже имеет право участвовать в таких аукционах, но кому придет в голову строить дорогое жилье на драконовских условиях?

Замруководителя жилищного департамента также рассказал о механизме разделения застройки -- на ту, что подпадает под действие постановления, и ту, которая не входит в упомянутую II категорию комфорта. Оказывается, эта информация будет содержаться уже в исходной лотовой документации. То есть на торги заранее будет выставляться именно площадка под строительство жилья экономкласса. А это маленькое добавление (кстати, не прописанное в постановлении) уже многое объясняет.

Далее. Все перечисленные компании достаточно большие, в каждой тысячи человек персонала, и все они тем или иным способом помогают своим работникам решать их жилищные проблемы. Кто мешает им продавать, согласно постановлению, 30% своих инвесторских площадей собственным сотрудникам по фиксированным ценам -- даже не для последующей перепродажи, о чем говорилось выше, а для решения кадрового вопроса?

При освоении крупных территорий теперь можно будет пользоваться условием передачи городу 80% площадей для отсечения других претендентов (кто же будет работать за 20% площади?) -- единственными участниками и победителями будут компании, входящие в Московский строительный союз. Порядок увеличения доли инвестора при продаже москвичам еще не определен, скорее всего, он будет непрозрачным,-- говорит Иван Шульков из Усадьбы.

И последнее соображение. Строительный цикл от момента аукциона до сдачи дома составляет не менее двух лет. А это значит, что даже если первый аукцион по площадке экономкласса состоится завтра (что вряд ли), то отчитываться о продаже квартир москвичам застройщики с большой долей вероятности будут совсем не перед теми людьми, которые дадут им возможность сейчас получить землю под застройку.

Отметим, что все названные компании имеют собственные железобетонные комбинаты и заинтересованы в постоянном увеличении производства или по крайней мере поддержании достигнутых его объемов. Поэтому они с удовольствием берутся за городские заказы по фиксированным ценам, не превышающим $1500 за квадратный метр. И будут только рады получить новые площадки в Москве и отдать городу не все, а только две трети построенного.

В 2003 году Комстрин с неназванными партнерами приобрела контрольный пакет акций агропредприятия Жилевское, которое владеет 3700 га земель сельхозназначения. Тогда Комстрин планировала продавать их небольшими участками, от 3 до 200 га. Участки под промышленные цели были выставлены на продажу по $300-400 за сотку, а земли вдоль Оки под усадьбы примерно по $1000 за сотку.

Таким образом, это постановление является протекционистским прежде всего в отношении компаний Московского строительного союза, и это вполне реальный и эффективный протекционизм. Ведь они в результате получат самое дорогое, что есть в городе,-- землю. Чем это обернется для покупателей жилья? Только тем, что в Москве будут строить больше домов экономкласса. Все названные застройщики в последние несколько лет перевели значительную часть своих коммерческих объемов в ближнее и даже дальнее Подмосковье. Ведь земля в городе дорожает, на ней невыгодно строить даже относительно недорогое жилье. А теперь часть стройплощадок будет специально резервироваться под экономкласс. Это и есть положительный смысл нового постановления правительства Москвы. Хотя, конечно, и панельное типовое жилье уже давно перестало быть доступным.
Девелоперская компания Комстрин решила заработать на промышленном буме в Ступинском районе Московской области. На территории района, где сейчас располагаются заводы Mars и Campina, Комстрин планирует построить технопарк стоимостью около $1 млрд, застроив 2 тыс. га земли. Эксперты считают такой объем промышленного строительства чрезмерным для этого района.

На 800 га земли разместится индустриальный парк, где будут построены площади для предприятий легкой промышленности и наукоемких технологий. Производственные мощности займут около 60% построенных площадей, еще 30% займут логистические центры. Оставшиеся площади будут отданы под офисы классов А и В. Еще 800 га вдоль реки Оки пойдет под застройку рекреационными объектами. В частности, могут быть построены несколько гольф-полей и лечебных центров, а также филиалы высших и средних профессиональных учебных заведений, готовящих специалистов для индустриального парка. Общий размер площадей, по словам господина Полушкина, пока не определен. На оставшихся 400 га предполагается построить малоэтажные жилые дома общей площадью около 600 тыс. кв. м. Сейчас Комстрин переводит земли в соответствующие категории.

Однако в пятницу Комстрин объявила, что планирует построить на территории Жилевского индустриальный парк. 1700 га останется в распоряжении сельхозпредприятия, а оставшиеся 2 тыс. га планируется под застройку, уточнил руководитель проекта Жилевское Александр Полушкин. По его словам, с 2003 года компания не продала ни одного участка. Поэтому мы решили самостоятельно изменить категорию земель и построить на этой территории индустриальный парк, рассказал Ъ господин Полушкин.

Инвестиционно-строительная компания Комcтрин основана в 2000 году. Ее владельцы не раскрываются. Выручка в 2005 году составила 683,7 млн руб. За весь период существования компанией построено 280 тыс. кв. м площадей в Москве, Московской области, Екатеринбурге и Перми. Из них 166 тыс. кв. м возведено в 2006 году.

Благодаря льготному налоговому режиму Ступинский район считается промышленным анклавом Московской области. Инвесторы освобождены от уплаты налога на имущество и земельного налога. Кроме того, действуют льготы по налогу на прибыль в части платежей в местный бюджет. В районе располагаются кондитерская фабрика Mars и молочный завод Campina.

По оценке гендиректора компании Росевродевелопмент Ивана Ситникова, на 1 га земли можно построить около 10 тыс. кв. м индустриальных площадей. На территории Жилевского можно возвести до 4 млн кв. м площадей, но это слишком много для Ступинского района, уточняет господин Ситников. Иностранные компании хотят иметь землю в собственности, а не в аренде, поэтому все проекты строительства индустриальных комплексов идут по схеме классического land-девелопмента, когда владелец переводит землю в нужную категорию, а потом распродает земельные участки производителям, говорит партнер московского офиса консалтинговой компании Knight Frank LLC Роман Бурцев. Он оценивает арендные ставки в индустриальных парках в $80-100 за 1 кв. м. А себестоимость их строительства господин Ситников оценивает в $1000 за 1 кв. м. Себестоимость малоэтажного строительства Комстрин в Ступине вице-президент группы VMP Corp. Алексей Кожевников оценивает в $900 за 1 кв. м, продажную цену в $1500 за 1 кв. м.

Суммарный размер инвестиций в проект Жилевское, по словам господина Полушкина, составит около $1 млрд. Часть средств вложат совладельцы предприятия, однако их имена и доли инвестиций Александр Полушкин не раскрывает. Он лишь сообщил, что это шесть физических и юридических лиц и максимальная доля в проекте принадлежит Комстрин. Комстрин планирует привлечь и других соинвесторов.



Главная --> Публикации