Главная --> Публикации --> Вторичное подмосковье Покупаем квартиры в новостройке: правила игры меняются на ходу Немецкая peek & сloppenburg откроет универмаг в москве Серьезные люди дарят друг другу квартиры Московским риэлторам 2006 год запомнится ростом цен, олегом митволем и "большим домодедово"

Вместе с тем давняя борьба экологов с десятком вредных производств на территории юго-востока области явно затянулась. Поэтому по популярности Рязанское и Казанское направления несколько проигрывают другим районам Подмосковья.

Юго-восток привлекает туристов своими архитектурными памятниками и природными диковинками. Именно здесь находятся такие шедевры зодчества, как Троицкий Белопесоцкий монастырь, усадьба "Отрадное", родина русского фарфора - Гжель.

Автобаны и туристические тропы

Спрос на коттеджи на этих направлениях примерно одинаков и составляет, по данным компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", вместе чуть более 2% общего спроса на этот вид недвижимости.

Автомобильным дорогам на юго-востоке не очень повезло. Если говорить о Рязанском направлении, то там проходят две трассы - Рязанское и Новорязанское шоссе. Скорость движения по "старой Рязанке" очень низкая - трасса часто петляет и проходит по населенным пунктам. Это значит, что водителям постоянно приходится тормозить у светофоров, пешеходных переходов и ждать коварной засады сотрудников ГАИ. На выезде из Люберец дорога раздваивается непосредственно на Рязанское и Егорьевское шоссе. Последнее очень узкое и извилистое.

Транспортные артерии Казанского и Рязанского направлений не сильно отличаются от большинства подмосковных дорог. Есть только одна особенность: электропоезда отправляются с Казанского вокзала, но в городе Люберцы происходит разделение веток на Казанское направление - до Егорьевска и Рязанское - до Рязани.

Близ поселка Никитское Домодедовского района расположена одна из "диковинок Природы", известное и загадочное место Подмосковья - Никитские каменоломни. Это самые старые и протяженные (более 20 км) пещеры в Московской области. Спелеологи любят рассказывать массу леденящих душу историй о неординарных явлениях, происходящих в недрах этого подземного лабиринта. Например, о Белом спелеологе, Двуликой ведьме или Безголовом привидении.

Новорязанское шоссе более "проходимое". Города и деревни оно обходит преимущественно "по краю", но автомобильные пробки возникают все равно - дорога не очень широкая.

В основном на юго-востоке преобладают садово-дачные товарищества. Коттеджных поселков немного, а элитных - и того меньше. Большинство предлагаемых к продаже коттеджей расположены "в оазисах" среди деревенских и поселковых домов. Например, в деревне Полтево (20 км от МКАД по Новорязанскому шоссе) двухэтажный кирпичный коттедж общей площадью 320 кв. м с баней, бассейном, бильярдной и гаражом продают за $120 тыс. А в Михайловской слободе (21 км от МКАД по Новорязанскому шоссе) трехэтажный коттедж со всеми коммуникациями на участке 20 соток можно купить еще дешевле - за $80 тыс.

Коттеджные поселки

Надо сказать, что Рязанское направление пользуется довольно высоким спросом. Происходит так, потому что на Рязанке расположены такие популярные стародачные места, как Малаховка, Кратово и Отдых.

За аналогичную сумму на границе с Томилинским лесопарком (7 км от МКАД) в известном стародачном месте продается уютный живописный участок с лесными деревьями. Круглогодичный подъезд, асфальтовая дорога до дома. Развитое транспортное сообщение с Москвой. До ж/д станции Томилино 7 мин пешком. Коммуникации: электричество, водоснабжение, газ, канализация - септик, отопление - ОАГВ, возможен телефон. На участке площадью 20 соток небольшой кирпичный дом, готовый к проживанию.

Сразу за Раменским цены на недвижимость резко снижаются, хотя именно здесь находится резерв будущего коттеджного строительства. Дело в том, что строительство коттеджных поселков невозможно ни к югу от стародачных поселков (низовья Москвы-реки), ни севернее линии "Новомилет-Торбеево-Строкино" (будет сказываться близость промышленных центров - городов Железнодорожный и Электроугли). В то же время за Раменским лежат большие лесные массивы с многокилометровыми живописными прудами. Очевидно, те, кто своевременно оценит прелести Старкова, Литвинова, Загорнова, сделают выгодное вложение.

Цена коттеджей, продаваемых в Малаховке, примерно $120-300 тыс. Есть дома и подороже. Например, за трехэтажный кирпичный коттедж с евроремонтом, АОГВ и сауной хотят $420 тыс. В местных садовых товариществах цены, естественно, ниже. За двухэтажный кирпичный дом на шести сотках просят всего $30 тыс. В Кратове цены примерно такие же: дом площадью 176 кв. м на участке 12 соток стоит $175 тыс.

Чем дальше от Москвы, тем стремительнее падают цены. Рубленый дом 11,5х9,5 на участке 15 соток в деревне Володино (40 км от МКАД) с радостью продадут за $25 тыс. К слову сказать, на участке имеется газ, электричество и 15-метровая скважина. Добротный бревенчатый дом в Егорьевске (100 км от МКАД) обойдется покупателю в $6 тыс.

Интересные дома по Егорьевскому шоссе стоят на порядок дешевле, чем на Рязанке. Например, кирпичный дом 9х9 общей площадью 155 кв. м в деревне Полушкино (27 км от МКАД) оценивается в $40 тыс.

"Шестисоточный рай"

На Рязанке цены на недвижимость плавно снижаются. Трехэтажный кирпичный дом 6х9 общей площадью 160 кв. м, расположенный также в 40 км от МКАД, выставляют на продажу по цене $48 тыс. Двухэтажный кирпичный домик в Коломне (94 км от МКАД) с торгом отдадут за $30 тыс.

Миниатюрная (5х6) двухэтажная щитовая дача в товариществе близ населенного пункта Бронницы (40 км от МКАД по Новорязанскому шоссе) предлагается за $15 тыс. Шесть соток земли любовно обустроены: имеются плодовые деревья и кустарники. Кроме дома на участке стоит хозблок.

Теперь настало время поговорить об основном недвижимом "продукте", предлагаемом на юго-востоке Подмосковья. Ассортимент дач в садовых товариществах по Рязанскому и Егорьевскому шоссе самый широкий. И что самое главное, цены вполне доступны. Даже в непосредственной близости от столицы они остаются в пределах разумного. Например, дом 6х7 в садовом товариществе, расположенном в 25 км от МКАД по Егорьевскому шоссе, продают за $15,5 тыс. В Осечинках (23 км от МКАД) недостроенный дом с гаражом на шести сотках стоит $16 тыс.

В садовом товариществе, близ Малаховки 8 соток с фундаментом и кустарниками продают за $12 тыс. Почти задаром, всего за $600, отдадут участок 12 соток рядом с лесом в деревне Авсюнино (80 км от МКАД). А 8 соток в Сапронове-2 (75 км от МКАД по Рязанскому шоссе) хозяева оценивают в $1,2 тыс.

Земля по Казанскому и Рязанскому направлениям ценится тоже не слишком дорого. Исключение составляют некоторые популярные места. Например, участок в садовом товариществе, расположенном в 3 км от Москвы, с парниками, посадками и скважиной продают за $3,5 тыс. А надел земли в Белой Даче (2 км от МКАД по Рязанскому шоссе) оценивают в $36 тыс.

Если попытаться подвести итоги сказанному и поговорить о ценах и тенденциях "вообще", то специалисты считают наиболее важными такие показатели "дачных ценностей", как расстояние до МКАД, степень развития инфраструктуры, наличие коммуникаций, а также близость водоемов и леса. Желательно, по их мнению, также отсутствие в непосредственной близости от земельного участка крупных автострад, железнодорожных путей, промышленных зон; применение в строительстве новых современных технологий и т. д.

Что к чему и почему

Все же здесь очень мало действительно дорогих объектов. Большинство приемлемых для постоянного жительства предложений составляют монолитную группу от $200 тыс. до 300 тыс. Имеются в виду 2-3-этажные кирпичные дома, обеспеченные газовым котлом, устойчивым центральным или скважинным водоснабжением, центральной или септик-канализацией. Дома этой категории имеют и соответствующие участки, как правило, от 20 до 30 соток.
Лозунг правителей всех мастей Разделяй и властвуй. Чем меньше территория, тем проще управлять. Для широких народных масс все ровно наоборот: чем больше недовольных, тем проще влиять на власти. Именно эта идея подталкивает людей к разного рода объединениям.

В отличие от "раскрученных" направлений, где брендом является название шоссе, для описываемых направлений особенно важно соседство известного поселка. Именно соседство с Малаховкой, Быковым, Ильинским, Кратовым и другими известными местами дает возможность продавцам как коттеджных поселков, так и отдельных домов поднять ценовую планку на приличный уровень. Справедливости ради, надо сказать, что они в большинстве случаев имеют на это право. Поселки и дома хоть и отстоят на некотором отдалении от стародачного центра, но, во-первых, находятся под его "экологической защитой", т. е. в большой зоне, свободной от серьезных источников загрязнения. Во-вторых, они привязаны к инфраструктуре данного центра, в полной мере ею пользуются. В-третьих, - и это является даже преимуществом, учитывая назначение коттеджных поселков, - они находятся на лесных окраинах стародачных мест. Не последнюю роль играет и исторически сложившийся контингент жителей.

Как замечает Роман Рыжков, начальник отдела загородной недвижимости ГК Вашъ финансовый попечитель, в элитных коттеджных поселках и поселках бизнес-класса объединения жильцов практически не встречаются. Причина проста. Любое такое объединение создается либо для борьбы за свои права, либо для коммерческой деятельности, либо в декларативном порядке по приказу сверху. Понятно, что ни одна из названных причин не подходит для обеспеченных людей, которые и покупают дорогие загородные дома. В таких поселках есть управляющие компании они и решают все проблемы, описывает ситуацию Рыжков. И в отличие от Москвы, где жильцы меняют управляющую компанию довольно часто, за городом такого почти не случается. Люди, покупающие загородную недвижимость, скорее не склонны устраивать собрания жильцов, тратить свое время и силы на поиск альтернативных поставщиков услуг, им проще заплатить и забыть.

Эксперты загородного рынка Подмосковья расходятся во мнении, насколько объединения жителей в коттеджных поселках полезны для самих жителей и застройщиков.По ценовым сегментам

Другое дело поселки экономкласса и стародачные поселки. Здесь либо управляющей компании не было изначально и не предполагалось, либо она была, но сама себя высекла, дискредитировав саму идею, и жильцы остались со своими проблемами и ежедневными нуждами один на один. В этом случае жителям остается брать ситуацию в свои руки и создавать объединения. Как говорит Роман Рыжков, в основном присутствуют две формы ТСЖ и кооператив. Также, по его словам, редко, но все же встречается и некоммерческое партнерство (обычно это происходит в ведомственных поселках, например Союза театральных деятелей в Загорянке).

Аналогично развивается ситуация на противоположном полюсе в сегменте стихийной застройки. Как говорит Светлана Абелян, руководитель филиала На Страстном бульваре компании Новый город, в Подмосковье, если земля продается свободно районной администрацией, вероятность того, что жители рядом стоящих домов объединятся в некое товарищество собственников жилья (ТСЖ), минимальна. Потому что это абсолютно разобщенная социальная среда, людей ничего не связывает, и каждый живет за своим забором, поясняет эксперт. Таких примеров колоссальное множество среди стихийных коттеджных поселков: за газ, электричество тут каждый платит сам, воду получают из индивидуальной артезианской скважины, канализация септик. Вся эксплуатация, ремонт индивидуально. Таким образом, централизованные услуги по эксплуатации попросту не востребованы.

В организованном коттеджном поселке, где, как правило, изначально все-таки есть (подразумевается) управляющая компания, люди настроены на то, что их бытовые проблемы, как и в городе, будут решаться условным кем-то. Поэтому и выбирают новые управляющие компании или управляющие органы, чтобы передать им заботу об общих территориях.

Почему же часть людей хочет решать проблемы сообща, а кому-то вполне достаточно индивидуального септика и собаки на цепи на участке? По словам экспертов, все зависит от общей культуры и подхода к проблеме. Те, кто изначально приобретал участок в стихийной застройке, были готовы решать свои проблемы самостоятельно. Да и проблем у них не то чтобы меньше они скорее другого плана: вряд ли можно ожидать, что на участке в таком поселке есть бассейн, который надо чистить, или асфальтовая дорога общего пользования, которую надо ремонтировать.

Кто кому товарищ

Садовые товарищества представляют собой, как правило, компромисс между двумя этими версиями. Там всегда найдется кто-то, кто предпочтет регулярному дежурству по территории внесение энной суммы в кассу, и тот, кто предпочтет дежурить самостоятельно. А администрация садового товарищества, которая изначально присутствует в таком случае, поможет таким людям найти компромисс.

Как отмечает Мария Литинецкая, руководитель департамента загородной недвижимости Blackwood, после регистрации товарищество является юридическим лицом, имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты. Товарищество отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом (но не по обязательствам своих членов). Все основные вопросы, касающиеся деятельности товарищества, решаются на общем собрании. Оперативное управление осуществляет председатель товарищества, который выбирается на общем собрании. В качестве примеров поселков с ТСЖ эксперт называет Поселок художников, Балатон, Околица, Кедр и др.

В качестве наиболее популярной формы объединения жителей коттеджных поселков многие профессионалы рынка назвали ТСЖ. Это определенная форма организации взаимоотношений между застройщиком и жильцами, при которой управление поселком осуществляют непосредственно жильцы.

Важное достоинство ТСЖ отмечает Тарас Нечипоренко, генеральный директор компании Farm House. Дело в том, что сейчас для ТСЖ действует упрощенная форма получения разрешения на строительство и ряда других документов, статус товарищества упрощает урегулирование земельных вопросов. Но с момента, когда поселок готов, по моему личному мнению, потребность в ТСЖ отпадает, комментирует Нечипоренко.

По словам исполнительного директора компании Delta Estate Елены Земцовой, при такой форме объединения жильцы получают наибольший объем прав. Однако практика показывает, что нескольким сотням людей тяжело договориться по кардинальным вопросам, особенно когда речь идет о крупных затратах. ТСЖ оптимально для небольших поселков, максимум на 40-50 домов, высказывает мнение Земцова.

дело с налоговой и другими надзорными органами, напоминает Рыжков.

Кроме того, по словам Романа Рыжкова, ТСЖ удобно тем, что может по закону вести хозяйственную деятельность. Например, проводить тендер на выбор управляющей компании, рассчитываться за ее деятельность, продавать или сдавать в аренду какие-то объекты на территории поселка и т. п. Но одновременно ТСЖ получает и обязанности например, платить налоги с фонда заработной платы, иметь

Однако кооперативы имеют совершенно другую смысловую нагрузку и выполняют другие функции, отличные от функций ТСЖ. Они решают скорее общие вопросы: освещение улиц, обрезка деревьев и т. п. без права хозяйственной деятельности. По словам Светланы Абелян, на земле, которая выделялась целевым образом различным ведомствам, часто создаются ведомственные дачные кооперативы. Например, дачный кооператив Академии наук. Человек, приобретающий участок, сразу становился членом этого кооператива. Там создавалось инициативное ядро, выбирался председатель, который уже осуществлял наем всех обслуживающих структур. Такая схема существовала очень давно и 20, и 50, и даже 70 лет назад возникали такие кооперативы. Ранис, ДСК Академический, Советский писатель, Мозженка они созданы по этой же схеме. Социальная среда здесь изначально сплоченная, и навязывание услуг сторонней эксплуатирующей организации невозможно, рассказывает Абелян.

Помимо ТСЖ есть еще несколько форм объединения жильцов. В частности, это садоводческие, садово-огородные, жилищно-строительные кооперативы (товарищества), деятельность которых Налоговый кодекс прямо относит к не облагаемой налогом.

Застройщикам коттеджных поселков объединения жильцов скорее во вред, чем на руку. Если речь идет о крупном коттеджном поселке, застройщик обычно сам создает компанию, которая будет потом осуществлять его эксплуатацию. И зачем ему конкуренты, да еще из числа жителей? По мнению профессионалов, чтобы застройщик получил у себя в поселке альтернативную форму управления, он должен наделать каких-то совершенно колоссальных ошибок или попросту обанкротиться.

Застройщики: за или против?

А по мнению Тараса Нечипоренко, в силу недостаточной компетентности жители поселка не всегда могут адекватно оценить ситуацию и принять правильное решение относительно будущего поселка. Коммерческая основа упрощает отношения между жителями и застройщиками и позволяет учесть несколько мнений. Впрочем, не надо забывать о разнице в подходах. Ведь главное основание для застройщика при принятии какого-либо решения относительно поселка его прибыльность (если речь идет, например, о создании спорт-клуба или ресторана в поселке, важна реальная частота использования этого объекта), а для ТСЖ основной критерий субъективное мнение жителей.

Как правило, максимум, чем заканчиваются скандалы жителей с управляющей компанией застройщика, это отказ отдельных семей оплачивать предоставляемые им услуги. Я не буду пользоваться вашими сантехниками, найду своих специалистов. Не стану подводить ваш Интернет, а поставлю у себя спутниковую тарелку, обычно речь идет именно об этом, рассказывает Светлана Абелян.

Так, по мнению Александра Гурьянова, руководителя отдела по связям с общественностью компании Century 21, объединение дает жильцам поселков право голоса. Объединение это сила, помогающая решать многие вопросы, говорит он. Объединения жильцов вправе требовать от застройщиков и администрации планы строительства и отчетности. То есть можно рассматривать объединение жильцов как орган местного самоуправления.

Впрочем, Рыжков придерживается иного мнения по поводу взаимоотношений застройщика и объединений жильцов. Разумеется, объединения жильцов для застройщика и его управляющей компании нужны хотя бы потому, что тогда нам (застройщикам) удобнее учитывать консолидированное мнение жильцов, чем индивидуальное, по тому или иному вопросу, говорит он. То есть застройщики воспринимают объединения жильцов и как консультативный орган, не только как нечто создаваемое для борьбы с реальным или воображаемым противником.

Кому это нужно?

Как может воспротивиться застройщик созданию ТСЖ? По словам юристов, созданию ТСЖ скорее никак не может, а вот его деятельности легко. Есть довольно много требований к ведению деятельности ТСЖ, и при желании достать жильцов юридическими придирками можно. Скажем, на каждом собрании проверять наличие всех жителей поселка или постоянно оспаривать решения ТСЖ, затягивая их реализацию. Кроме того, всегда в поселке есть те, кто купил дом благодаря особым отношениям с компанией-застройщиком. При необходимости они выполняют в ТСЖ роль оппозиции, мешая остальным принимать невыгодные застройщику решения. Относительно порядочности такого подхода можно дискутировать, тем не менее это вещь довольно распространенная.

С ним солидарен Кирилл Сочилович, юрист департамента реализации компании КомСтрин. По его словам, такие организации могут решать какие-либо внутренние организационные вопросы своего поселка (например, вопросы по уборке, озеленению территории, поддержанию порядка, ремонту общественных зданий и др.).

По мнению Сергея Ганусова, руководителя отдела загородной недвижимости корпорации Бест-Недвижимость, основа таких объединений некоммерческие партнерства, когда частные инвесторы сообща решают бытовые вопросы, заменяя такую городскую инстанцию, как ЖЭК. Тем не менее необходимость решать проблемы с коммуникациями (например, когда было проведено электричество к поселку от соседней больницы и, соответственно, при смене руководства больницы поселок остался без электричества) или вывозом мусора это для жильцов поселка всегда актуально.

Тарас Нечипоренко разделяет теорию и практику такого явления, как объединение жильцов. В идеале жильцы, организовавшие товарищество, получают возможность регулировать наличие и работу необходимых им элементов инфраструктуры, инженерных коммуникаций, а также контролировать свои расходы. С застройщика же обязанность управления снимается. Однако на практике наличие так называемых территорий общего пользования дорог, заборов, клубного и административного зданий и т. п. при отсутствии централизованного управления часто усложняет их жизнь, говорит он. И нередко возникают ситуации, когда разногласия между жильцами приводят к тому, что решение самых незначительных вопросов затягивается на долгое время, становится тупиковым и в конце концов превращается в головную боль для всего поселка.

По мнению Хаи Плещицкой, руководителя юридического департамента МИАН Агентство недвижимости, объединения создаются в целях управления и эксплуатации общего имущества, инженерных сетей и коммуникаций, обслуживания инфраструктуры, охраны и т. п. Данные объединения значительно облегчают жизнь людей, в них участвующих. Так, например, это позволяет жителям поселка централизованно собирать средства (взносы) и распределять их на конкретные нужды. Классический вопрос строительства забора оборачивается целой проблемой для людей, ничем не связанных. А подобные объединения облегчают как сбор денег, так и решение организационных вопросов, говорит Плещицкая.

Получив права на ряд участков на западе Москвы, Mirax Group перемещается на юго-восток столицы. Компания погасила часть долгов АМО ЗИЛ и построит на его территории 160 тыс. кв. м жилья бизнес-класса. Инвестиции в строительство комплекса составят около $270 млн. Однако участники рынка считают проект рискованным: по их мнению, на территории бывшей промзоны нет смысла строить дорогое жилье.

Особенно процесс осложняется, если среди домовладельцев встречается несколько конфликтных людей, способных противопоставить свое мнение большинству. В этом случае атмосфера накаляется, и их упорство может привести к постоянной напряженной обстановке вплоть до маленькой междоусобной войны. Именно поэтому, резюмирует Нечипоренко, я считаю, что управлением должны заниматься профессионалы сам застройщик или управляющие организации, тем более что сегодня они существуют в достаточном количестве. В конце концов, люди покупают жилье за городом, чтобы избежать городской суеты и лишнего шума, а не для того, чтобы заниматься решением своих и чужих жилищных проблем.

На ЗИЛе отказались от комментариев, а источник, близкий к предприятию, отметил, что сделка прошла по согласованию с мэрией, которой принадлежит контрольный пакет предприятия. Правительство Москвы как основной акционер завода имеет законное право принять решение о продаже земли, отметил юрист компании Гид Нуарет Нуэль Дмитрий Раев.
Mirax Group специализируется на строительстве жилья бизнес-класса, коттеджных поселков и офисов класса А. 90% акций у Сергея Полонского, 10% у Артура Кириленко. Выручка в 2005 году по US GAAP 5,044 млрд руб., EBITDA 1,313 млрд руб. Крупнейшие проекты Федерация, Золотые ключи и застройка территории РЖД около Киевского вокзала.

О строительстве жилого комплекса на земле АМО ЗИЛ Ъ рассказал член совета директоров Mirax Group Алексей Адикаев. По его словам, три месяца назад Mirax приобрела у предприятия участок площадью 2 га на 1-й улице Машиностроения. Мы погасили долги ЗИЛа перед 'Мосрегионгазом' (дочерняя структура 'Газпрома'. Ъ) в размере $30 млн, а взамен получили землю, на которой к концу 2008 года планируем построить 160 тыс. кв. м жилья бизнес-класса, уточнил топ-менеджер. Ранее на этом участке располагалось общежитие завода. Сейчас территория освобождена, готова вся документация, строительство начнется в декабре этого года. Общий объем инвестиций в проект господин Адикаев оценил в $270 млн, а цену продажи квартир в $3,5-4 тыс. за кв. м.

Участники рынка разошлись в оценках нового проекта Mirax. Замгендиректора Дон-строя Тимур Баткин заявил, что компания получила участок по выгодной цене: Обычно продавец оценивает стоимость земли, учитывая возможные объемы строительства. $30 млн за 2 га рыночная цена земли, где можно построить 70-80 тыс. кв. м жилья, а не 160 тыс.. Кроме того, получив участок под общежитием, Mirax облегчила процесс согласования для жилищного строительства, добавил Дмитрий Раев.

В жилом сегменте Mirax уже реализует ряд крупных проектов, большая часть из которых расположена на западе и юго-западе Москвы: Mirax Park на проспекте Вернадского площадью 350 тыс. кв. м, Кутузовская Ривьера площадью 220 тыс. кв. м, застройка микрорайона Фили-Давыдково на 700 тыс. кв. м и завода Фили-Кровля более чем на 1 млн кв. м. По словам Алексея Адикаева, общий объем портфеля компании в сегменте жилья составляет более $2,5 млрд.

Mirax претендует на Москвич
Mirax Group подаст заявку на участие в аукционе по продаже имущества ОАО Москвич, говорится в сообщении компании. Аукцион по продаже имущества завода состоится 4 декабря. Общая площадь выставляемых на продажу объектов 750 тыс. кв. м, они расположены на четырех земельных участках общей площадью 90 га. Начальная цена единого лота около 5,5 млрд руб. Внешнее управление на ОАО Москвич было введено в январе 2004 года, 28 февраля 2006 года Москвич был признан банкротом. Общая задолженность предприятия перед пулом кредиторов составляет 28 млрд руб. Контрольный пакет акций ОАО Москвич (60,36%) принадлежит государству.
Юристы компании Юридическое Бюро Н. Петелиной Наталья Петелина и Сергей Сологуб рассказывают, на что стоит обращать внимание в кредитном договоре.

Но эксперты сомневаются, что в районе ЗИЛа целесообразно строить жилье бизнес-класса. В этом районе имеет смысл скорее строить жилье экономкласса: это промзона, там нет развитой инфраструктуры, считает управляющий партнер Миэль-недвижимости Оксана Каарма. Из-за неудачного расположения сроки реализации комплекса увеличатся со стандартных трех лет до пяти, а доходность снизится с 30% до 15-20% в год, уверена она.

Обратите внимание на срок перечисления суммы кредита на счет заемщика -у большинства банков он ограничивается 3 рабочими днями. Это важно для определения участниками сделки даты заключения основного договора. Особенно если по согласованию с банком участники сделки приняли решение осуществить ее на следующий после подписания кредитного договора день.

Все на старт!
Вы берете кредит на покупку квартиры? Значит, первое, с чего следует начать, - это изучить условия кредитного договора, ведь они непосредственно влияют на возможность и сроки проведения сделки купли-продажи с привлечением кредитных средств.

И помните, что условия подписанного кредитного договора невозможно будет изменить даже в случае пересмотра участниками сделки условий договора купли-продажи недвижимости.

Далее обратите внимание, как кредитный договор определяет дату предоставления кредита. Ведь именно эта дата является отправной для начисления процентов по кредиту. Приемлемой датой предоставления кредита можно считать дату зачисления банком денежных средств на счет заемщика, но никак не дату их перечисления. Отказаться от получения кредита, полностью или частично, заемщик вправе будет только до этой установленной даты. Более того, с этого с этого момента проценты по кредиту будут начислены, даже в том случае если подписание дого­вора купли-продажи не состоится или его по каким-то причинам не зарегистрируют. Именно поэтому при ипотечной сделке советуют подавать документы на ускоренную, в течение 14 дней, регистрацию.

Какой бы привлекательной ни была банковская программа, сразу после одобрения кре­дитного комитета обязательно попросите у сотрудников банка образец кредитного договора.

При первоначальном ознакомлении с кредитным договором и условиями кредитования банка рекомендуем обязательно получить документально подтвержденную информацию о расходах, связанных с обслуживанием счетов заемщика при ипотечном кредитовании. Иначе неожиданно для вас могут возникнуть дополнительные расходы при сделке или дополнительная комиссия банка, иногда достаточно существенная.

Почему? Читайте внимательно договор! Отказать в выдаче кредита банк может на основании ст. 821 ГК РФ (наличие обстоятельств, свидетельствующих о том, что предоставленная заемщику сумма не будет возвращена в срок).

Неожиданный отказ
Вы подписали кредитный договор, но перед самой сделкой неожиданно узнали, что в кредите вам все-таки отказано.

Время Ч
В какой день вы должны будете вносить свой ежемесячный платеж? Обычно дату исполнения заемщиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов банки устанавливают так, как им удобно. И не привязывают ее, например, ко дню получения зарплаты.

Договор может включать также и так называемые иные условия предоставления кредита - незаключение заемщиком договора страхования, неоплату сбора (комиссии) банка за предоставление кредита, невнесение первоначального взноса за приобретаемую недвижимость на расчетный счет в банке и др. Включение банком в рассматриваемый раздел кредитного договора иных условий должно быть тщательно изучено, желательно с получением разъяснений специалиста банка, либо с привлечением для этих целей независи­мого юриста по ипотечному кредитованию.

До срока
Большинство банков устанавливают мораторий на досрочное погашение кредита. В среднем по заключаемым в настоящее время кредитным договорам существуют моратории сроком на З-6 месяцев.

На практике заемщик должен внести на свой лицевой счет определенную сумму денег, а банк - перечислить их на ссудный счет, специально открытый им для учета остатка суммы кредита, подлежащего возврату (остаток ссудной задолженности). Именно дата поступления денег на ссудный счет и считается датой исполнения обязательств. Но может случиться так, что заемщик своевременно внесет на свой лицевой счет в банке необходимую сумму, а банк несвоевременно спишет и, соответственно, несвоевременно зачислит средства на ссудный счет - в результате формально обязанность заемщика перед банком не будет исполнена (со всеми вытекающими последствиями в виде штрафов). Поэтому требуйте указания в договоре обязанности банка производить списание денежных средств со счета заемщика и их зачисление на ссудный счет не позднее последнего дня, установленного для осуществления текущего ежемесячного платежа.

Следует обращать внимание на размер данного сбора, прямо оговоренного в договоре и определяемого в процентном отношении от суммы досрочного погашения, а также на размер сбора согласно тарифам банка, если в договоре делается на них ссылка.

В период действия моратория досрочное погашение кредита, как частичное, так и полное, либо не допускается, либо предусматривает уплату дополнительных сборов за досрочное погашение в определяемых в кредитном договоре размерах.

Только на основании письменного заявления-обязательства заемщика.

Кроме того банки могут вставлять в кредитные договоры другие условия, касающиеся досрочного погашения.

Внесение сумм для досрочного погашения только в течение периода времени, установленного для этих целей кредитным договором.

Внесение в счет досрочного погашения кредита суммы, не менее указанной в кредитном договоре как минимальной.

Если пересчет по просьбе заемщика аннуитетного платежа не производится банком, то производится пересчет срока кредита.

Пересчет ежемесячного аннуитетного платежа в сторону его уменьшения.

Примечателен и такой пример из практики. Понятным является условие кредитного договора, согласно которому в случае внесения заемщиком на свой лицевой счет суммы, превышающей необходимый ежемесячный платеж, банком принимается к исполнению только сумма в размере ежемесячного платежа. Однако данное условие кредитным договором одного из банков дополнительно предусматривало, что сумма превышения не просто не принималась банком к исполнению, но также подлежала возврату, цитирую: на счет заемщика, с отнесением на последнего расходов по обратному переводу средств. Сам собой напрашивается вопрос, как можно перечислить обратно на счет заемщика сумму, не принятую банком к исполнению? И второй вопрос - на основании чего банк допускал возможность списания со счета заемщика в безакцептном (то есть не требующем подтверждения) порядке и зачисления на ссудный счет суммы большей, чем аннуитетный платеж?

Некоторые банки ни при каких условиях пересчет срока кредита не производят - обращайте на это внимание.

На первый взгляд указанное требование банка резонно, поскольку налицо обременение жилого помещения правами третьих лиц. Однако не следует забывать, что при существующем в настоящее время порядке снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета и постановки на учет по новому месту жительства гражданину достаточно встать на регистрационный учет по новому месту жительства, чтобы быть снятым с регистрационного учета по предыдущему уже без его непосредственного участия. Это в установленном законом порядке произведут за него регистрирующие органы, направив почтой соответствующие документы в адрес регистрирующего органа по предыдущему месту жительства гражданина. Ни от заемщика, ни от продавца и/или членов его семьи не зависит работа соответствующих регистрирующих органов и почтовой службы Российской Федерации.

История с бюрократией
В некоторых случаях банки предусматривают право требовать досрочный возврат кредита либо могут предусмотреть штрафные санкции, в случае если по истечении определенного кредитным договором срока в заложенном жилом помещении все еще будут зарегистрированы продавец и/или члены его семьи.

В такой ситуации заемщик сам не меньше банка заинтересован в скорейшем освобождении приобретенного им жилья от прав третьих лиц. И в случае возникновения такой ситуации либо сам, либо с помощью агентства недвижимости, подобравшего ему квартиру, решает вопрос о снятии продавца и проживавших с ним лиц с регистрационного учета в не принадлежащем ему уже помещении.

К сожалению, уже есть достаточно большое количество подтвержденных случаев, когда заемщики сталкивались с проблемой регистрации себя и членов своей семьи в жилое помещение, в котором по-прежнему, несмотря на регистрацию и проживание по новому месту жительства, все еще были зарегистрированы проживавшие в нем до отчуждения лица.

Если уж подписывать кредитный договор на таких условиях, то стремитесь в этом случае приобрести жилое помещение, свободное от прав третьих лиц, и без лиц, зарегистрированных в нем постоянно или временно. Либо заручитесь гарантией своего юриста-риэлтора или риэлтерской компании о содействии по снятию с регистрационного учета по адресу приобретае­мой квартиры лиц, зарегистрированных в ней на момент купли-продажи жилого помещения.

На практике данную проблему удается решить путем проведения переговоров с участниками сделки. И это наиболее быстрый способ, чем обращение в суд. Ведь помимо самого обращения и подготовки необходимых документов в домовой книге будет красоваться запись, что прежние жильцы были выписаны из жилого помещения по решению суда. И как это в дальнейшем будет сказываться на истории данного жилья, предугадать сложно.



Главная --> Публикации