Главная --> Публикации --> Blackstone скупает недвижимость Столичные власти выкупили у ифк "метрополь" больше половины территории завода Втб построит “новый город” Московские квартиры - москвичам: эксперты о сомнительном популизме властей По рынку очередями

В сообщении о существенном факте ОАО Столичные гастрономы, владеющего недвижимостью сети Седьмой континент, говорится, что компания заключила договор займа с ЗАО Крокус Интернэшнл. Сделка была одобрена советом директоров Семерки 26 июля. Согласно договору Крокус получил от ритейлера заем в размере более 10% стоимости активов Столичных гастрономов, которая составляет свыше 3,706 млрд руб. Заем должен быть возвращен не позднее 15 декабря.Пресс-секретарь Столичных гастрономов Елизавета Лучицкая объяснила Ведомостям, что денежные средства [переданные Крокусу по договору займа] планируется направить на финансирование совместных проектов. Подробности отношений с Крокусом она раскрывать отказалась. Но Эльдар Дадашев, гендиректор сети принадлежащих Crocus Group торговых центров Твой дом, уточнил, что договор займа в будущем позволит Седьмому континенту стать арендатором некоторых площадей группы по льготным арендным ставкам. По его словам, Семерка может арендовать помещения в строящихся торговых центрах Crocus, в том числе в ТРЦ Каширка молл. Что касается сети супермаркетов Твой дом, принадлежащих Crocus, то она также будет расширяться за счет аренды в строящихся центрах, и сотрудничество с Седьмым континентом этому не помешает.

Как стало известно Ведомостям, в некоторых строящихся торговых центрах Crocus Group вместо собственных супермаркетов Твой дом появится Седьмой континент. В Crocus утверждают, что сотрудничество с продуктовым ритейлером будет происходить параллельно с развитием собственной сети.

Помимо торговых центров Твой дом Crocus собирается возводить моллы, похожие на Крокус Сити Молл (торговый комплекс площадью 62 000 кв. м на пересечении МКАД и Волоколамского шоссе), но, возможно, более демократичные. Второй молл, который группа откроет в 2007 г., будет ориентирован на массовый рынок. ТРЦ Каширка молл площадью 121 000 кв. м строится на пересечении Каширского шоссе и МКАД рядом с ТЦ Твой дом. По словам Натальи Орешиной, директора департамента торговой недвижимости Cushman Wakefield / Stiles Riabokobylko, консультирующей Crocus, до 20 000 кв. м в Каширке должен занять продуктовый гипермаркет. По словам представителя Crocus, им станет гипермаркет Наш один из форматов Седьмого континента. При этом, уточнила Орешина, расположенный рядом супермаркет Твой дом скорее всего будет закрыт.
При всей остроте жилищного вопроса рынок аренды остается в тени. Ни государство, ни бизнес пока не готовы играть в нем никакой роли. Практически все наймодатели - частные лица, а они в большинстве своем полагают, что сдача квартиры - это их личное дело. Что же происходит сегодня в этом тихом омуте? Об этой тайне поведала руководитель отдела аренды Группы Компаний МГСН (Московская городская служба недвижимости) Наталья Сухина.

Crocus занялся торговлей продуктами питания в 2004 г. до этого в торговых центрах Твой дом работали супермаркеты Перекресток. Два года назад партнеры объявили, что супермаркеты сменят название на Твой дом, будут управляться менеджментом торговых центров, а технологии работы позаимствуют у Перекрестка. Стороны называли сотрудничество усеченной франшизой (Перекресток должен был получать роялти в несколько процентов). Вчера PR-директор Pyaterochka (контролирует Перекресток) Геннадий Фролов уточнил, что компания больше не сотрудничает с Crocus. Сейчас работают два торговых центра Твой дом (в каждом из них одноименный супермаркет) площадью 66 000 кв. м и 50 000 кв. м, расположенных на Каширском шоссе и в Строгине (соответственно на 24-м км и 66-м км МКАД). Планируется строительство еще двух торгцентров в Москве, а также в Воронеже и Санкт-Петербурге.

- Конечно, отражается. Цены на аренду все время ползут вверх. Но ползут они не только и не столько из-за роста цен, влияет совокупность факторов: и общая инфляция, и рост коммунальных расходов. Жизнь вообще дорожает, дорожает и аренда. За последние шесть лет ставки аренды недорогих квартир выросли в шесть раз. Если шесть лет назад самую доступную квартиру можно было снять за 100 долларов в месяц, то сейчас - вряд ли можно найти что-то меньше 650 долларов. Бывают дешевле, но это уже с проблемными документами, с большой предоплатой - с какими-то серьезными минусами. Даже когда цены продажи были достаточно стабильны, ставки продолжали расти.

- Отражается ли рост цен на жилье на рынке аренды?

- Спрос вообще растет - это мегаполис. Особенно это заметно в сегменте экономкласса. Сюда идут и приезжие, и молодые московские семьи. Я вообще не понимаю, как некоторые люди устраиваются. Мне рассказывали истории, когда люди просто приходят в ЖЭК и просят помочь найти жилье. Иногда находят таким образом. Есть какие-то старушки, готовые сдавать комнаты по 300-400 долларов. С квартирами такое не проходит, обычно.

- Растет ли спрос на аренду из-за того, что все больше людей не могут себе позволить купить жилье?

- Спрос сейчас настолько превышает предложение, что говорить об этом сложно. Неуплата налогов с аренды - это беда страны, показатель незащищенности людей, которые вынуждены сдавать квартиру и жить на эти деньги. Если приходит клиент, который платит 800-1000 долларов по безналичному расчету, то устроить его практически невозможно, его никто не берет. Он никому не нужен со своими белыми схемами. До цивилизованного рынка, как на Западе, пока далеко. Другое дело, когда сдается дорогая квартира. При больших суммах от налогов не уходят. В дорогом сегменте предложение выше спроса, много иностранцев, для которых снимают их компании, и диктовать им условия гораздо сложнее. В элитном секторе процентов 80 наймодателей налоги платят.

- Большинство арендодателей налогов не платит, есть ли механизмы воздействия? Помогают ли риэлторы налоговикам в их изысканиях?

- Регистрировать хозяева, конечно, не хотят - лишние хлопоты. Кроме того, боятся - сегодня зарегистрируешь, завтра неизвестно что будет. Да и участковые неизвестно как себя поведут. Есть и такие, которые хотят с этого что-нибудь иметь. Ходят, интересуются - а родственник ли у тебя живет Придет через месяц-два, он все живет Да сдаете вы квартиру, все понятно. Может начать вымогать денег, если же это не выходит, то (на моей практике недавно была ситуация) написал заявление в налоговую полицию - пусть хозяйка идет и рассказывает - сдает она или нет. А известна и другая история - живут 16 узбеков в одной квартире, участковый туда каждый день ходит, и ни у кого никаких вопросов не возникает.

- Есть еще одна проблема - регистрация. Является ли информация паспортных столов закрытой для налоговых органов?

- Большинство риэлторских компании с налоговой дел не имеют. В каких-то агентствах существует практика, что информацию по аренде надо давать выборочно - ту, которая не может навредить клиентам (например, если они налоги платят).

- А к риэлторам приходят за информацией?

- Между нанимателем и хозяином квартиры существует договор найма - там нет нашей печати и нашей подписи. Мы заключаем отдельный договор на оказание услуг, по которому обязуемся найти вариант и помочь заключить договор. Когда мы все свои обязательства выполнили, взяли комиссионные, дальнейшие отношения сторон складываются уже без нашего участия. В договоре найма прописана процедура прекращения отношений сторон по инициативе одной из них. Если одна из сторон нарушила обязательства - есть определенные санкции. Хотя в этих вопросах иногда разобраться очень сложно - у каждого своя версия событий. Если же возникли совсем неразрешимые проблемы, то с договором найма можно обращаться в суд, и тогда мы как посредники принимаем участие.

- Каковы границы ответственности агентства, которое помогает снять квартиру?

- Мы работаем с гибкой системой оплаты. Наши комиссионные прямо пропорциональны сложности заявки, ее временной затратности. Естественно, предусмотрены скидки для постоянных клиентов, также действуют дисконтные карты. В общем в цифрах, учитывая вариативность, это от 100 до 50 процентов. Если говорить более детально, то минимальная комиссия для хозяина квартиры, которую мы можем себе позволить, - 50 процентов месячной арендной платы. Нанимателю говорим, что аренда до тысячи долларов - 100 процентов. Но иногда бывают варианты, когда квартиру надо снять очень срочно, практически без просмотров, тогда комиссия может быть снижена до 80%, поскольку работы меньше. За что хозяева платят деньги понятно - мы и ключи можем взять для показа, и страховку сделаем. Это и снижение рисков, и экономия времени. На всех этапах сделки работает опытный агент, хозяева к этому привыкают и потом возвращаются.

- Каковы комиссионные?

- Какие бывают проблемы с документами?

Другая весовая категория - элита. Мы придерживаемся правила, что в первую очередь будем заниматься теми квартирами, хозяева которых нам платят. Какой бы клиент не пришел - свой или чужой, мы попытаемся в первую очередь сдать именно эти квартиры. Хозяева понимают эту ситуацию и платят почти все. Для нанимателя работа с риэлторской компанией тоже выгодна. Мы проверяем документы - когда с документами что-то непонятно, можем не рекомендовать квартиру, но если настаивают, то остановить не можем.

Генеральный план развития города определяет правила градостроения. Для того чтобы эти правила реально выполнялись участниками рынка, Генплану необходим статус закона. С московскими структурами документ давно согласован. После этого он был согласован с такими федеральными ведомствами, как Минимущества, Министерство земельных отношений, Министерство иностранных дел (ибо на территории Москвы расположены посольства) и далее по утвержденному списку. Это согласование прошло четко и грамотно — каждая из вышеупомянутых инстанций заявила, что никаких претензий к вышеупомянутому Генплану она не имеет.

- Разные. Например, если хозяина нет на месте, проверяем доверенность. Еще распространенная ситуация - когда много собственников, причем не все они в наличии - какие-то копии паспортов предъявляют. Понятно, что в жизни ситуации бывают разные, но мы стараемся уходить от таких квартир, мало ли что будет завтра. Неприятны и варианты с предоплатами, здесь особенно тщательно приходится проверять документы, когда хозяин требует предоплату за полгода-год. Хотя такие квартиры, как правило, дешевле: квартиры за 500-550 долларов бывают только с предоплатой за год.

По мнению сотрудников института, принципы «зонирования» можно было разработать несколько иначе. Впрочем, здесь никто не может претендовать на обладание истиной в последней инстанции: каждая команда профессионалов имеет право на свою концепцию. Кроме того, считает Л.Бандорин, в Москве не создана современная система градостроительного регулирования. В районах города «под Генплан» должны разрабатываться и приниматься правила землепользования и застройки, но этого не происходит и даже не планируется. Впрочем, сам Генплан носит рамочный характер и может не конкретизировать все детали. В любом случае, к утверждению или неутверждению Генплана это никакого отношения не имеет, поскольку это внутреннее дело Москвы.

Далее Генплан был направлен на утверждение в Правительство Российской Федерации, поскольку действующее законодательство требует утверждения на федеральном уровне разделов, касающихся выполнения Москвой столичных функций. И вот тут-то сложилась весьма любопытная ситуация: Генплан давным-давно отправлен, а на правительство не выносится. Резоны приводили самые разнообразные: сначала долго уточняли, в чем, собственно, заключаются функции Москвы как столицы. Уточнили, расписали (хотя они, эти функции, совершенно однозначно определяются Федеральным законом «О статусе столицы Российской Федерации»). Далее обсуждались зоны особого регулирования федерального значения. Это тоже продолжалось весьма долго. На момент написания статьи документ по-прежнему изучается... Будет ли конец этому процессу? Ситуацию комментирует юрист фонда «Институт экономики Города» Леонид Бандорин.

Таким образом, утверждение столичных функций в Генплане — это, скорее, предлог для торможения процесса согласования, а истинная причина кроется в неотрегулированности вопроса собственности на земельные участки и связанные с ними объекты в Москве. Пока такое разграничение не произошло, Генеральный план может оставаться заложником сложившейся ситуации, хотя по своей сути он касается не собственности, а градостроительных нормативов. Должна быть определена четкая процедура утверждения. А наличие такой процедуры — это, прежде всего, четкие сроки (которые не установлены, что приводит к затягиванию процесса). Кроме того, согласование Генплана с федеральными министерствами и ведомствами не должно быть делом разработчиков.

Что же касается вышеупомянутых зон особого регулирования федерального значения, то у них есть определенный федеральным законодательством статус (например, Лосиный остров — особо охраняемая природная территория — или Москва-река, протекающая по территории нескольких субъектов Федерации). По таким объектам проблем как раз не возникает. Когда Генплан готовился, его разработчики должны были установить этим зонам такой статус, какой предписан им федеральным законодательством. Такие зоны могут быть в каждом городе, «столичность» тут ни при чем.

На сегодняшний день ничего этого нет, и поэтому «тянуть» можно очень долго. Чем эта ситуация закончится? Поскольку ответ на этот вопрос лежит уже не в правовой, а в политической плоскости, то здесь институт прогнозов не дает.
Публикации в прессе по теме аренды жилья полны аналитики и прогнозов. Между тем человек, впервые приходящий на рынок в качестве нанимателя, зачастую не знает элементарных правил игры. Последствия этого незнания могут быть весьма плачевны...Не тратьте время на звонки
Со страниц газеты о недвижимости было бы вполне логичным посоветовать читать объявления об аренде. Однако здесь есть некоторые оговорки. Главная проблема в том, что подавляющее большинство хозяев квартир не дают объявления об аренде в газеты. Для собственника услуга агентства по поиску нанимателей бесплатна. Именно так риэлторы добиваются, чтобы информация о квартирах попадала им в руки. Хозяину также выгодно, чтобы клиент заплатил комиссионные риэлтору - это гарантия, что он не съедет через месяц.

Нормальная процедура, по мнению Л.Бандорина, должна выглядеть примерно так: Генплан посылается на согласование и утверждение. Сроки при этом четко определяются законом (три месяца, полгода — неважно сколько, но строго определенное время). Если в течение этого срока Правительство РФ решения не принимает, Генплан считается согласованным автоматически. А для того чтобы отправить Генплан на доработку, правительство должно аргументировать свою позицию.

Происходит это следующим образом. Вы звоните, чтобы узнать о квартире, вам говорят, что эту квартиру уже сняли, но есть другие. Когда вы приезжаете в офис, вам предлагают заключить договор. Фирма обещает список квартир с нужными характеристиками по привлекательным ценам. Дальше оплата, получение списка и попытка дозвониться. Часть телефонов вообще не отвечает, по другим подходят бабушки, работа которых заключается в том, чтобы всем отвечать, что квартира только что сдана. Попытки вернуть деньги заканчиваются ничем.

Разумеется, в газете объявления об аренде тоже представлены и весьма разнообразные - от сдачи места в общежитии до аренды элитных квартир на золотой миле. Однако, если вам нужна самая обычная квартира до 1000 долларов в месяц, будьте внимательны. Дело в том, что среди объявлений о реальных квартирах нередко печатаются и объявления, которые дают пресловутые информационные агентства. Обратившись к ним, вы гарантированно теряете время и около 50 долларов.

Серьезное агентство проверит, что квартира имеет отношение к человеку, который ее сдает (посмотрит правоустанавливающие документы). На этом юридическая проверка заканчивается. Если вас все устраивает, и сошлись в цене, агент поможет заключить договор. Часто агентство предлагает бланк договора со своим логотипом. Это чистое лукавство - ни подписи представителя фирмы, ни ее ответственности по договору нет и быть не может. Риэлтор отвечает только за поиск варианта. Комиссионные платятся в момент сделки (если просят предоплату - отказывайтесь).

Искусство быть нужным
Итак, первый совет - обращайтесь в риэлторское агентство. Отличить риэлторскую фирму от информационной просто - они не пытаются продавать вам списки и не требуют деньги вперед. Это, конечно, печальная необходимость к кому-то обращаться, но так уж устроен рынок: в дешевом сегменте (до 1000 долларов) найти вариант без посредников практически невозможно, не считая случаев, когда информацию дают ваши знакомые. Риэлторы, безусловно, расскажут обо всех преимуществах их услуги, но, по сути, это чистое посредничество.

У компаний существует разный подход к сбору информации о сдаваемых квартирах. Крупные фирмы полагаются на рекламу в прессе и в Интернете. Мелкие компании часто работают на локальном рынке (несколько смежных районов) и привлекают расклейщиков объявлений. Такие объявления выглядят забавно - они имитируют частное объявление о съеме квартиры: Семья москвичей срочно снимет... Порядок гарантируем... Иногда они пишутся от руки, а потом распечатываются в типографии. Именно на такие вещи клюют многие пожилые владельцы квартир, так что подобный маркетинг вполне эффективен. Кстати, если вы сами расклеите такие объявления, их будут оперативно срывать. Друг у друга компании рекламу не срывают, но частников к потенциальным наймодателям они не допустят.

Доходчивый маркетинг
Рынок посреднических услуг в сфере аренды не является эксклюзивным. Эксклюзивные договоры возможны, но они имеют смысл только в элитном сегменте (там, где риэлтору комиссионные платит хозяин). Иными словами, вы можете позвонить сразу во многие агентства, и они начнут соревноваться друг с другом, чтобы найти вам квартиру и получить ваши денежки. Нет никакого смысла ограничиваться одним агентством - звоните сразу всем.

Встречаются дешевые предложения, когда хозяева требуют большую предоплату (именно этим объясняется низкая ставка). Но с ними надо проявлять особую бдительность. Представьте, вы платите 500 риэлтору и еще 500, помноженные на 12 за год вперед. Итого 6500 долларов. Когда вы приезжаете, то выясняете, что ключ не подходит. Дальше можно долго выяснять, что случилось и искать свои деньги. Может оказаться, что у сдавшего квартиру история психических заболеваний (с такими деньгами можно купить любую историю). Либо появится другой собственник, который скажет, что его родственник не имел права сдавать, а где он теперь - неизвестно.

Не верь глазам своим!
Вам все равно, как найдена информация, лишь бы снять. Однако не забывайте, что агент ни за что не отвечает, он просто ищет вам вариант и сводит с хозяином (это относится и к частным маклерам, и к большим сетевым компаниям). На этой стадии тоже возможны накладки. Явный криминал встречается редко, но стоит все же понимать, где находятся зоны риска. Всегда надо проявлять бдительность, если цена хотя бы немного ниже рынка. Сегодня нужно опасаться однокомнатных квартир без серьезных изъянов дешевле 500, двухкомнатных - дешевле 600 долларов. Не то, чтобы таких вариантов не было, но рассуждайте логично: почему именно вам?

Бывают и более изощренные криминальные схемы. Преступник снимает квартиру, просит у хозяина копию документов на квартиру. Потом меняет фамилию или делает доверенность. И начинает квартиру сдавать по привлекательной, но не слишком подозрительной цене. Собирает залоги и плату за первый месяц, просит несколько дней подождать, чтобы съехали предыдущие жильцы (они для убедительности присутствуют и рассказывают всякие байки). К назначенному сроку образуется целая очередь из арендующих эту квартиру. Деньги искать бесполезно.

Готовьте три суммы
Вообще, нормой является выплата трех сумм месячной арендной ставки при заключении договора. Одна - комиссия риэлтора. Две другие хозяину - за первый месяц и страховой депозит, который обычно называют залогом. Это плата за возможный причиненный ущерб. Залог помогает хозяину снизить потери от возможного хищения имущества, неоплаченных телефонных разговоров и прочее. Грамотный хозяин никогда не согласится, чтобы залог был использован в качестве платы за последний месяц, хотя многие наниматели именно об этом и просят. В таких случаях часто и начинаются проблемы для хозяина, а оплатить их уже нечем. Обращаться в милицию хозяину бесполезно, поскольку... ну, вы в курсе.



Главная --> Публикации