Главная --> Публикации --> Квартира как подарок: за и против Мудрость стен и проводов “елисеевский” гастроном закроется на год Юрист андрей иванович готье: была бы политическая воля Кризисы бывают разные

Как сообщил руководитель департамента жилищной политики и жилищного фонда города Петр Сапрыкин на заседании столичного правительства, в ближайшем будущем московское правительство может обязать инвесторов до 80% построенных квартир продавать москвичам, проживающим в городе не менее десяти лет. Из этой доли 30 процентов инвестор обязан реализовать москвичам по фиксированным ценам, закрепленным в контракте, а 50 процентов реализовать на своих условиях москвичам, постоянно проживающим городе, уточнил Сапрыкин. По его словам, по условиям конкурса инвесторы должны будут сразу включать в контракт резерв продажи квартир москвичам.

Столичное правительство предлагает обязать всех инвесторов до 80% квартир продавать москвичам, проживающим в городе не менее десяти лет. Предложение преследует исключительно благие цели улучшить жилищные условия и повысить доступность жилья. Однако чиновники не учитывают два момента. Во-первых, могут резко взлететь цены на рынке вторичного жилья. Во-вторых, предложение явно противоречит Гражданскому кодексу и Конституции РФ.

Вполне закономерную мысль о том, что в результате из этого начинания вырастет целый бизнес Сапрыкин с легкостью опроверг. По его словам, как раз во избежание спекуляции правом такой покупки семья москвичей сможет воспользоваться только один раз. А в случае перепродажи придется заплатить высокий подоходный налог.

Подобное предложение мотивируется исключительно заботой о столичных гражданах, притесняемых приезжими и гостями столицы. Исключив иногородних из числа покупателей квартир, правительство надеется улучшить жилищные условия и повысить доступность жилья коренным жителям. Как напомнил Сапрыкин, очередь нуждающихся в улучшении жилищных условий по-прежнему сокращается медленно. Например, по состоянию на 1 января 2005 года очередь нуждающихся в улучшении жилищных условий составила 197,164 тыс. семей, на сегодняшний день она сократилась только до 188, 967 тыс. семей.

К тому же, замечает Репченко, иногородним никто не мешает покупать квартиры на вторичке. В ответ же на возросший спрос на вторичке резко вырастут цены, и в результате мера обернется против столичных жителей, которые действительно нуждаются в жилье: Москвичи не смогут покупать квартиры на вторичном рынке из-за высоких цен, а в новостройках им придется ждать квартиры по два-три года. В результате все это ударит по наименее обеспеченным слоям населения, прогнозирует эксперт.

Однако эксперты сомневаются, что подобная оговорка имеет смысл. Как рассказал Эксперту Online руководитель аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости Олег Репченко, к спекуляциям предложение московского правительства, без сомнения, приведет и даже поправка относительно единственного права покупки не помешает: Население в Москве большое, обязательно найдутся люди, которые будут готовы за определенную сумму купить квартиру иногородним. На ипотеке эта схема уже отработана, говорит эксперт.

Хотя мотивацию московских властей г-жа Хованская понимает. По ее словам, проблема действительно существует: У нас больше полумиллиона очередников. Средний москвич не может купить себе квартиру. Есть слой, который покупает впрок, вкладывает деньги, чтобы потом продать. У нас иногда целый подъезд темный стоит, а при этом у всех квартир есть собственники. Поэтому город, безусловно, должен что-то делать, но не такими мерами. Было, например, предложено снова строить кооперативы это я поддерживаю, говорит депутат.

Как рассказала Эксперту Online член комитета Госдумы по гражданскому и уголовному законодательству Галина Хованская, присутствовавшая на заседании московского правительства, предложение было заявлено как своеобразная мера экономического стимулирования. Вместе с тем г-жа Хованская считает предложение московских чиновников неразумным и даже диким. По двум причинам. Во-первых, Москва должна быть открытым городом, а во-вторых, предлагаемая мера не является рыночной: Москва или открытый город, или закрытый. Надо сразу это решить. Представьте себе, что москвич захочет переехать жить в Питер, а там Матвиенко введет такие же меры. Что из этого получится? говорит депутат. К тому же такие предложения элементарно идут вразрез с некоторыми пунктами Гражданского кодекса и Конституции.

Власти Москвы совместно с коммерческой структурой Нафта Ко создадут объединенную компанию для управления гостиничным хозяйством города, сообщил вчера первый заместитель мэра Москвы Иосиф Орджоникидзе. В ОАО Объединенная гостиничная компания городу будет принадлежать 49%, а инвестгруппе 51%.

Согласен с Хованской и Репченко. По его словам, такой закон вызовет определенную социальную напряженность: Почему именно десять лет надо прожить в Москве? Вот такая формальная цифра не глядя поделит людей на плохих и хороших. Между тем, по данным г-на Репченко, среди всех, кто покупает квартиры в Москве, иногородних 30%. У правительства Москвы данные куда серьезнее - по их подсчетам, до 70% покупок совершают вездесущие иногородние.
Сулейман Керимов, который занимает в списке Forbes 11-е место с состоянием $7,5 млрд, займется отельным бизнесом. Московское правительство создает Объединенную гостиничную компанию (ОГК), в которую передаст свои доли в 20 столичных гостиницах, в том числе в Балчуге, Метрополе и Национале. Контрольный пакет ОГК достанется Керимову и обойдется ему в $2 млрд. Два инвестбанкира утверждают, что бизнесмен мог получить свободные средства, продав около 1% акций Газпрома.

Нафта Ко, по словам чиновника, оплатит свою долю в уставном капитале ОГК деньгами $2 млрд. Мы рассматриваем гостиничный бизнес как выгодный инвестиционный проект, заявила гендиректор Нафта Ко Татьяна Башмакова.

Москва внесет в уставный капитал свои доли в 20 гостиничных предприятиях: Восход, Орехово, Саяны, Учебно-тренинговая гостиница, Москва (везде 100%), Балчуг (69%), Интур-Ренессанс (51%), Московско-узбекский гостинично-коммерческий центр, Славянская гостиница и деловой центр, Мега-М (по 50%), ДекМос (49%), Будапешт, Метрополь (по 30%), Инфа-Отель (16%), Байкал (14,99%) и пять ГУПов гостиницы Алтай, Будапешт, Кузьминки, Националь и Турист. ГУПы будут акционированы, все предприятия оценены и внесены в ОАО ОГК, сказал Орджоникидзе. Он рассчитывает, что новый хозяин займется реконструкцией отелей и доведет их классность до двух-трех звезд.

Сумма в $2 млрд вполне адекватна: отели в спальных районах потребуют по $50-70 млн, а в центре побольше, считает Владимир Поддубко, руководитель гостиничных проектов банка Российский кредит. $2 млрд хватит на реконструкцию отелей, соглашается Марина Усенко, старший вице-президент Jones Lang LaSalle. Однако в списке объектов, по ее мнению, немало спорных расположенных на окраинах, как, например, Байкал. К тому же, считает Усенко, могут возникнуть проблемы с владельцами отелей, в которых у города миноритарный пакет.

Марина Смирнова, замдиректора департамента оценки и консалтинга Colliers International, оценила перечисленное имущество города чуть более чем в $1 млрд. Но Керимов не проиграет, поскольку реальная стоимость гостиницы может быть значительно выше оценочной, оговаривается она. Украина была оценена в $157 млн, а продана за $273 млн, напоминает Смирнова.

ОГК не первый совместный проект Керимова и московской мэрии. В частности, Нафта-Москве принадлежит 74% Мостелесети (доля столицы 26%), которая владеет крупнейшим московским кабельным оператором Мостелекомом (более 3 млн московских квартир). Недавно мэр Лужков поручил Мостелекому осуществлять обследование на предмет выявления случаев несанкционированного строительства и размещения в жилищном фонде г. Москвы телекоммуникационных сетей, в ответ на что Ассоциация кабельного телевидения России подала жалобу в московское управление Федеральной антимонопольной службы: по ее мнению, Мостелеком таким образом получает существенное преимущество в работе на московском рынке.

Орджоникидзе не смог объяснить выбор Нафты как партнера. Мы вели многомесячные переговоры с профильными компаниями, но так и не смогли сделать выбор. Пришлось выбрать из непрофильных, сказал он. Думаю, что дело в сочетании двух факторов: в исторически сложившихся отношениях Нафты и правительства Москвы, а также в наличии у Нафты финансовых ресурсов для реализации инвестпроектов, считает Алексей Макаркин из Центра политических технологий.

Два инвестбанкира утверждают, что Нафта могла продать около 1% акций Газпрома. Стоимость этого пакета исходя из вчерашних котировок в РТС около $2,59 млрд. Получить разъяснения представителей Нафты вчера не удалось, а ранее председатель совета директоров Алан Вайн категорически опроверг информацию о продаже акций Газпрома.

Происхождение $2 млрд, которые Нафта вложит в проект, Орджоникидзе и Башмакова не объяснили. Владелец Нафты Сулейман Керимов один из самых состоятельных россиян. Его компании принадлежат акции Газпрома (несколько месяцев назад его пакет составлял 4,2%), Сбербанка (около 6%), 100% акций Полиметалла крупнейшего в России производителя серебра и второго производителя золота. Однако и без обязательств перед московским правительством велики расходы владельца Нафты: в июле ОАО ГНК Нафта-Москва зарегистрировало в ФСФР дополнительный выпуск своих акций на 45,15 млрд руб., которые будут распространены по закрытой подписке. Источник, близкий к владельцу ГНК, ранее говорил Ведомостям, что всю эмиссию выкупит Керимов.

Ипотечные программы со все более льготными условиями кредитования с каждым днем сильнее внедряются в умы россиян. Здесь и щадящие ставки, и длительные сроки погашения, и минимум необходимых документов, и отсутствие кредиторов Казалось бы, все довольны. Развитие ипотеки выгодно всем. Банки получают свои деньги по ставке 12-13 проц, нередко без права досрочного погашения кредита в течение 10-15 лет. Клиенты получают жилье прямо сейчас, и платят за него в рассрочку по фиксированной цене, без учета возможных скачков инфляции и рыночной конъюнктуры. Польза и государству граждане решают жилищную проблему за свой счет, не обременяя бюджет огромными очередями.

Источник, близкий к Нафта-Москве, уверяет, что $2 млрд это общий уставный капитал новой компании, следовательно, доля Нафты составит около $1 млрд. Это длинный проект, он рассчитан на несколько лет, поэтому нет необходимости вкладывать эту сумму сразу, уверяет он. Скоро принести Керимову свободные деньги должен Полиметалл: компания сейчас готовится к продаже акций на биржах. Полиметалл может продать 20-25% акций и привлечь до $800 млн.

На рынке потребкредитования такие тенденции уже просматриваются. Данных по 2006 г пока нет, но, по прогнозам аналитиков рейтингового агентства Эксперт РА, темпов прироста образца 2005 г нам не видать. Исчерпав высокодоходную группу клиентов, банки вынуждены обращаться к широким слоям населения и подчас закрывать глаза на нестыковки в виде неподтвержденного дохода или сомнительной кредитной истории. Итог рост числа неплательщиков. По официальным данным ЦБ, на 1 ноября 2006 года уровень просроченной задолженности частных лиц приблизился к 3 проц от всех выданных кредитов. Экспертная оценка в 5-6 раз превышает официальную. С ипотекой ситуация схожая, и, по мнению аналитиков рынка, массовые неплатежи вовсе не исключены.

Конечно, потенциальных клиентов предупреждают о том, что у ипотеки могут быть подводные камни. Прежде, чем брать такой кредит, необходимо все тщательно просчитать и взвесить уверены ли вы в стабильности своих заработков на столь долгий срок, снизится ли доход семьи после рождения ребенка или при необходимости помощи пожилым родителям. Также в договоре ипотеки прописана процедура продажи квартиры, владелец которой не сумел расплатиться, однако кредиторы пока предпочитают решать проблемы с должниками мирным путем. При этом банки, привлеченные возможностью сорвать куш на самом динамичном на сегодняшний день ипотечном рынке, подчас уделяют недостаточно внимания проверке заемщиков. Аналитики уже предупреждали о том, что вслед за бумом сферу кредитования может ожидать массовый дефолт.

С одной стороны, особенно жалеть незадачливого заемщика не за что, рассказывают лица, причастные к сделке. Эта квартира была не единственным жильем, а инвестицией, причем, весьма выгодной. По закону, разница между долгом и итоговой суммой сделки поступает в распоряжение заемщика. Таким образом, он еще остался в выигрыше. С другой стороны, возникает вопрос можно ли говорить о выселении неплательщиков по ипотеке, как о тенденции? Не получится ли так, что граждане, набравшие кредитов и не рассчитавшие своих возможностей, попросту останутся на улице с чадами и домочадцами? ПРАЙМ-ТАСС задал эти вопросы экспертам рынка.

В этой связи показательным может стать недавний случай в Санкт-Петербурге. 16 января здесь была продана первая квартира, собственник которой оказался не в состоянии погасить ипотечный кредит. Двушка на Октябрьской набережной площадью 56 кв м ушла с аукциона по весьма выгодной цене в 2,234 млн рублей. Новый владелец купил жилье по 1,5 тыс долл за кв метр, тогда как средняя стоимость типового жилья в Санкт-Петербурге составляет от 2 до 2,5 тыс долл за кв м. Должник не платил по кредиту несколько месяцев, и, купив квартиру полгода назад, расстался с ней весьма оперативно.

Однако это еще не говорит о том, что массовые дефолты по ипотеке неминуемая реальность, считают эксперты. По крайней мере, в ближайшем будущем. На сегодняшний день я не вижу оснований для этого, - считает директор Департамента партнерских программ МИЭЛЬ-Брокеридж Елена Панова. - Мы можем говорить о единичных случаях, которые можно буквально пересчитать по пальцам. Эти дефолты происходили в разные периоды и не были связаны каким-либо одним трендом, поэтому выделить общие тенденции, сроки, после которых заемщик осознает свою неплатежеспособность, выделить закономерности не представляется возможным. Для этого еще прошло мало времени, рынок молод. Самих заемщиков первой волны характеризуют добросовестность по отношению к банкам и взятым на себя обязательствам. Те, кто брал кредиты делали это осознано, просчитывая различные варианты и учитывая свои возможности. Люди брали кредиты с целью приобретения квартиры именно для жилья, а не с инвестиционными или иными целями. Когда клиент собирается отказаться от кредита, то все вопросы решаются непосредственно с банком.

Случай в Петербурге далеко не прецедент, рассказывает вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко. В Москве в прошлом году за долги была выселена неплательщица с тремя детьми. Суд признал правоту банка, и квартира была продана по цене, равной сумме долга с учетом пени и штрафов. И это оправданное решение. Ведь будущему собственнику квартиры придется самому заниматься выселением этой семьи, а это довольно непросто. Впрочем, в этой ситуации налицо некоторая неадекватность заемщицы ведь при покупке квартира стоила бы порядка 80 тыс долл, а продать ее на тот момент можно было бы не менее, чем за 280 тыс долл.

Для того, чтобы понять, каким должен быть идеальный выход из этой ситуации, обратимся к опыту стран, где ипотека распространена давно и широко. По данным экспертов, процент неплатежей на Западе может в среднем колебаться от 1 до 5, последняя цифра является для рынка критической. Как считает И.Радченко, в Европе процент дефолтов по ипотеке составляет 1-3 проц, что является самым низким показателем, особенно в сравнении с потребительскими кредитами. В России процент пока гораздо ниже, однако причина этого не в добросовестности наших заемщиков, а, скорее, в стечении обстоятельств. Во-первых, это резкое подорожание жилья, а во-вторых благоприятная экономическая ситуация. Сейчас на рынке жилья стагнация, поэтому какие-то случаи дефолта вполне возможны.

Дело в том, что любому банку выгоднее решать все вопросы с заемщиком, не прибегая к судебным искам. Поэтому он готов идти на уступки. Ведь дефолты могут возникать по разным причинам. Например, если ситуация связана с временной потерей здоровья заемщика, то банк может предоставить отсрочку кредита. Если же случилось непоправимое смерть заемщика, то страховая компания возвращает все деньги банку, а наследникам достается квартира.

Свести риски к минимуму заинтересованы и банки, и сами заемщики. Основной задачей банков видится развитие системы андеррайтинга, т.е. внимательный контроль над каждым, кто просит о выдаче ипотечного кредита, считает И.Радченко. Если банки будут стремиться увеличить количество заемщиков любыми путями, то вполне вероятно, что массовые неплатежи случатся. Если же внимание будет уделяться качеству заемщиков, то такие ситуации маловероятны, считает И.Радченко.

Вряд ли уместно проводить сравнение с Европой, - считает директор по маркетингу ГК МИАН Михаил Тонков. Дело в том, что кредитование на покупку жилья в разных странах имеет различные, порой несравнимые, формы, также различен и менталитет населения. В западных странах особый подход. Например, в США население привыкло жить в кредит, и случаи банкротства там распространены настолько, что к ним не относятся как к чему-то из ряда вон выходящему. Для наших граждан недвижимость является основой благополучия, и большинством не рассматривается как финансовый актив. В связи с этим, приобретение недвижимости является значимым событием в жизни, а потеря становится настоящей трагедией.

В качестве рецепта от массового банкротства И.Радченко называет, прежде всего, необходимость страхования заемщиков от риска потери работы. В Европе банки требуют именно такую страховку, у нас же в качестве основной выступает страхование жизни. В этой связи было бы оптимальным, чтобы государство включилось совместно со страховщиками в подобные программы, хотя бы частично компенсируя риски потери работы заемщикам. Как минимум, работающим в бюджетных организациях. Сейчас же банковские каникулы составляют порядка двух месяцев, и за этот срок не все могут кардинально решить проблему с работой.

Что же касается заемщиков, то они не должны прятать голову в песок, говорит Е.Панова. Если человек попадает в сложную ситуацию, в результате чего не может выплатить кредит, то лучше как можно раньше обратиться в банк, где честно и откровенно изложить все как есть, чтобы банк понимал, что происходит с конкретным человеком, а не строил догадки и слепо применял санкции. В случае открытого поведения вполне реально договориться об отсрочке или наиболее выгодных условиях продажи квартиры. Если же, например, заемщик теряет работу и долгое время безуспешно пытается трудоустроиться, то продать квартиру один из выходов, но банк может сделать это, лишь предварительно договорившись с заемщиком. Заложенную квартиру продают либо посредством торгов, либо через агентство недвижимости.

Аукцион по продаже территории Москвича состоялся 4 декабря прошлого года. Победителем стала ИФК Метрополь, предложившая 5,552 млрд руб., что всего на 48 млн руб. превышало стартовую цену. Компания получила права аренды четырех участков на Волгоградском проспекте общей площадью 94 га, на которых расположено 54 объекта недвижимости общей площадью 750 тыс. кв. м. Но конкурс закончился скандалом: одного из крупнейших московских девелоперов Mirax Group не допустили к участию в торгах, и сейчас компания оспаривает это в суде. Тогда источники Ъ предполагали, что компанию не допустили к участию в конкурсе столичные власти, которые хотели за счет территории Москвича вдвое расширить автомобильное производство завода Автофрамос, где городу принадлежит 5,9%, остальное у французской Renault. В декабре глава департамента промышленности Москвы Евгений Пантелеев оценил возможные инвестиции Renault в проект как $150-200 млн. Продажи части территории предприятия в беседе с Ъ не исключал и президент ИФК Метрополь Михаил Слипенчук.

Впрочем, по мнению большинства специалистов, беспокоиться нам пока рано. Настоящий бум невозвратов может ожидаться не раньше, чем на четвертый-пятый год развития ипотечной системы. Иными словами, мы можем ожидать кризиса не раньше, чем в 2008-2009 гг. Трудно сказать, каким тогда будет тренд на рынке недвижимости. Если квартиры и дальше будут дорожать, то заемщик после выплаты всех долгов еще что-то получит. В случае стагнации рынка даже продажа квартиры по максимальной цене не покроет всех расходов. А по мнению ряда экспертов, в ближайшем будущем российская экономика начнет падать: к 2012 г темпы роста ВВП могут снизиться до 5 проц в год, а цены на нефть упадут ниже отметки 40 долл за баррель. Будут ли тогда все те, кто может похвастаться сегодня немаленькими нефтяными зарплатами все так же на коне?
Столичные власти и ИФК Метрополь поделили территорию обанкротившегося завода Москвич, которую Метрополь приобрел в декабре на аукционных торгах. Компания продала городу права аренды 50 га из 94 га территории предприятия за 3,6 млрд руб. На выкупленной территории город планирует развивать производство завода Автофрамос, а Метрополь застроит свой участок офисами, гостиницами и торгово-развлекательными центрами.

СП ОАО 'Автофрамос' принадлежит Renault (94,1%) и правительству Москвы (5,9%). Выпускает модель Renault Logan. По данным Ассоциации европейского бизнеса, модель Logan в 2006 году стала второй по популярности моделью в России после Ford Focus. Объем производства за 2006 год 60 тыс. машин.

В конце прошлого года московские чиновники договорились с Метрополем о покупке части территории завода. Как рассказал вчера глава департамента имущества столицы Владимир Силкин, город выкупил около 50 га производственных территорий завода, на которых расположено 23 объекта недвижимости. Это 540 тыс. кв. м производственных площадей ОАО Автофрамос и 18 тыс. кв. м Дома культуры АЗЛК. Владимир Силкин заявил, что часть купленной территории, как и предполагалось, будет задействована для нужд завода Автофрамос. Сумма сделки составила 3 млрд 621 млн руб. ($136,5 млн). Компания продала объекты городу фактически по себестоимости, то есть по цене, заплаченной за эту долю имущества на декабрьских торгах, признался вчера Ъ Михаил Слипенчук. То, что компания не смогла заработать на перепродаже, он объяснил тем, что у города изначально были планы задействовать территорию под автомобильное производство. Это был здоровый компромисс, пояснил он. Себе Метрополь оставил площадку 44 га на пересечении Волгоградского проспекта с третьим транспортным кольцом. Этот участок компания планирует застроить офисами класса В, В+, гостиничными и торгово-развлекательными площадями. Пока предварительно согласовано строительство около 400 тыс. кв. м, но мы бы хотели построить до 1 млн кв. м, отметил господин Слипенчук. Метрополь готов вложить в застройку своего участка до $1 млрд. Президент Mirax Group Сергей Полонский вчера отказался от комментариев. Арбитражный суд Москвы должен рассмотреть иск Mirax 21 января.



Главная --> Публикации