Главная --> Публикации --> Французский девелопер стал совладельцем “росевродевелопмента” Квартира как подарок: за и против Мудрость стен и проводов “елисеевский” гастроном закроется на год Юрист андрей иванович готье: была бы политическая воля

Вчера должен был закончиться прием заявок на участие в торгах на право завершения строительства высотки Вертикаль на Ленинском проспекте. Однако дедлайн, кстати, уже не в первый раз, перенесли. На сей раз на 4 декабря. Сдвигается и дата проведения аукциона - с 30 ноября на 14 декабря.

Аукцион на право завершения строительства высотки Вертикаль, входящей в программу высотного строительства Новое кольцо Москвы, перенесен. Организаторы торгов объясняют конфуз на фоне растущей инвестиционной привлекательности Москвы необходимостью доработки документации, а застройщики - большими обременениями объекта, который к тому же имеет далеко не идеальный имидж.

В январе 2006 года вышло постановление правительства Москвы, по которому город расторг инвестиционный контракт со Спецвысотстроем. Строительство было заморожено на уровне 14-го этажа, и, когда и какая компания возьмется за возведение еще 25 (всего должно быть 39), неизвестно.

Проект строительства жилого комплекса Вертикаль имеет скандальную историю.
Изначально участок под строительство получила корпорация Конти, которая привлекла в качестве соинвестора и генерального подрядчика ЗАО Спецвысотстрой. Однако затем между компаниями возникли разногласия, и в 2003 году они разделили проекты: Конти продолжила строительство высотного жилого комплекса Континенталь на проспекте Маршала Жукова, в котором до этого участвовал и Спецвысотстрой. Последний же выкупил у Конти все права на реализацию проекта Вертикаль. Но вскоре у инвестора возникли разногласия с московскими властями. И осенью прошлого года главу Спецвысотстроя Константина Золотухина обвинили в использовании незаконных схем обналичивания денежных средств. По данным следственных органов, предприниматель в 2001-2004 годах перевел на офшорные счета более 1 млрд. руб., за что в конце 2005 года его объявили в федеральный розыск. Ищут до сих пор.

Вчерашний перенос сроков в столичном тендерном комитете объяснили тем, что еще идет доработка материалов к проведению аукциона. Однако участники рынка предполагают, что причина кроется в отсутствии заявок. Девелоперы, занимающиеся строительством высотных зданий, банально проигнорировали торги. Например, в пресс-службе компании Дон-строй пояснили, что проект малорентабельный.

В поисках нового инвестора в сентябре недостроенный объект выставили на конкурс с начальной ценой лота 565 млн руб. ($21,2 млн.). Общая площадь здания должна составить 120 тыс. кв. м, в том числе площадь квартир - 50 тыс. кв. м, из которых 35,5 тыс. кв. м жилья новый застройщик должен передать соинвесторам, купившим квартиры у Спецвысотстроя. Инвестор получит в собственность жилье, которое останется после передачи дольщикам, 100% площадей автостоянок, а также 12 тыс. кв. м нежилых площадей, где планируется разместить супермаркет, ресторан, бар, кафе, спорткомплекс, салон красоты и медицинский центр.

С этими оценками согласны и участники рынка, не занимающиеся высотным строительством. Из-за высоких обременений проект убыточен,- считает менеджер проекта АРТбилдинг Сергей Анохин. По его оценке, исходя из себестоимости строительства высотного здания в расчете $1700 на 1 кв. м, затраты инвестора на доведение проекта до победного конца составят около $180 млн.

А как заявил Бизнесу глава Mirax Group Сергей Полонский, новому инвестору придется улаживать вопросы с дольщиками, а это чревато не только финансовыми, но и серьезными временными затратами.

В лотовой документации сообщается, что ориентировочный объем затрат инвестора составит 2 млрд. 479 млн. руб.
($93 млн) помимо стартовой цены лота. Но как считает ведущий эксперт-аналитик компании Paul's Yard Владимир Кудрявцев, этот показатель занижен на 30-40%. В любом случае, это объект, который уже имеет свою историю, и эта история не стимулирует новых инвесторов к продолжению строительства,- резюмирует он.

Чтобы проект был прибыльным,- рассуждает он,- жилье здесь нужно продавать минимум по $10-12 тыс. за 1 кв. м. Да и торговые площади придется сдавать по ставкам в несколько раз выше рыночной стоимости.

Ранее глава Москомархитектуры Александр Кузьмин признавал, что архитектурный проект готовили проектировщики из Курска, которые никогда не проектировали здания выше девяти этажей, и в проектировании Вертикали были допущены ошибки в расчете физических свойств конструкций. Более того, на условиях анонимности девелопер сказал, что не исключает, что проект придется значительно перерабатывать, а то, что уже было построено, частично или полностью демонтировать.

Топ-менеджер крупной девелоперской компании признался Бизнесу, что завершение строительства Вертикали также предполагает дополнительные затраты на укрепление фундамента.

Вчера комитет по собственности Госдумы одобрил законопроект о продлении до 1 июля 2007 года лицензирования сразу двух видов деятельности - строительной и аудиторской. Проект закона будет рассмотрен на пленарном заседании в эту пятницу. Полгода назад депутаты уже принимали аналогичный законопроект, которым устанавливалось, что отмена выдачи лицензий в этой сфере должна произойти с 1 января 2007 года. Однако за это время они так и не согласовали закон о СРО (и о СРО в строительстве), и отмену лицензирования пришлось отодвинуть еще на полгода.

Эксперты не исключают, что здание может на долгие годы стать недостроем. Сложившейся ситуации добавляют пикантности регулярные утверждения московских чиновников о привлекательности программы Новое кольцо Москвы, согласно которой в 2006 году на аукцион планировалось выставить 13 проектов высотных зданий. История с Вертикалью, похоже, останется единственной в уходящем году.
Отмена лицензирования аудиторов и строителей вновь откладывается- на этот раз до 1 июля 2007 года. Депутаты не успели подготовить законодательную базу для создания саморегулируемых организаций (СРО) в этих отраслях, без которой выдача лицензий не может быть отменена.

аудиторов или 1,5 тыс. аудиторских организаций. Парламентарии не согласны с чиновниками и в свою очередь предлагают снизить численный порог до 500 аудиторов, указав при этом, что членами СРО могут выступать только физические лица. Вместе с этим Минфину не нравится идея депутатов обязать аудиторов создать компенсационный фонд, в который каждый участник СРО должен будет перечислить по 30 тыс. руб.

Одна из причин задержки с принятием закона о СРО заключается в требованиях по отношению к аудиторам, которые депутаты хотят закрепить в документе. Минфин настаивает на том, чтобы в одной СРО было не менее 3 тыс.

Что касается законопроекта о саморегулировании в сфере строительства, то, по словам главы думского комитета по собственности Виктора Плескачевского, через три недели он будет внесен в Госдуму, и, возможно, уже в этом году будет принят в первом чтении. Документ разрабатывается совместно с Ассоциацией строителей, которая претендует на роль одной из СМО.

За полгода депутаты планируют найти с Минфином компромисс и принять законопроект во втором и третьем чтениях. В случае если будет принят вариант Минфина, пройти аккредитацию СРО будет сложнее, чем по депутатской версии. Возможно, консолидация аудиторов в крупных СРО- это лучше, чем если бы на рынке было много мелких организаций. Эффективность от их работы в этом случае должна возрасти,- рассказывает директор департамента аудита НКГ 2К Аудит - Деловые консультации Андрей Молев. Как бы то ни было, до отмены лицензирования контроль за аудиторами останется в руках государства, добавляет эксперт.

Лицензирование полностью дискредитировало себя. В новом законе требования к компаниям будут жестче. Не все компании смогут стать участниками СРО,- говорит глава Ассоциации строителей Николай Кошман. По его словам, закон установит критерии для вхождения застройщиков в СРО, однако разрабатывать стандарты строительства организации будут самостоятельно.

Главным элементом регулирования строительной деятельности, по словам депутата, станет материальная ответственность за причиненный ущерб.

Поведение столичного рынка недвижимости в этом году ломает все представления о сезонности. В предыдущие годы в течение летнего периода цены на жилье оставались достаточно стабильными, а значимые "взлеты" и "падения" приходились, как правило, на период осени или весны. В этом году в период лета рынок недвижимости только наращивает обороты.

При этом СРО станет отвечать за каждого участника. Провинившаяся компания может быть исключена из СРО. Уход из СРО для компании будет означать окончание строительной деятельности,- предупреждает Кошман.

Разумеется, причина не в том, что лето перестало быть сезоном отпусков, связанным с неизбежным спадом деловой активности. Просто на сегодняшний день существует несколько более сильных причин, позволяющих продавцам все выше и выше поднимать цены на жилье.

По данным аналитического центра ирн.ru по итогам июля индекс стоимости достиг отметки в 1196 долларов за квадратный метр, что на 2,9% превысило июньский показатель. Темп роста цен в июле почти приблизился к 3% в месяц против 2,2% в июне. Таким образом, тенденция дальнейшего "разгона" рынка недвижимости, наметившаяся уже после иракских событий еще в мае-июне, получила свое продолжение.

Однако есть еще одна важная причина — за последние несколько лет экономического роста немалое количество как москвичей, так и иногородних граждан успели накопить достаточную сумму на приобретение квартиры или обмена прежней жилплощади на большую.

Одна из основных причин, о которой уже неоднократно упоминалось, — нестабильность доллара, на котором "сидит" рынок недвижимости. Примечательно, что общего недоверия к американской валюте не изменил даже переход от систематического снижения его курса, которое имело место в предыдущие месяцы, к колебательной фазе, наблюдаемой в июле.

Еще одним существенным фактором, подталкивающим рынок к дальнейшему ценовому росту, является ипотека. Получив определенное развитие за последний год, этот инструмент приводит к тому, что платежеспособный спрос возрастает не только за счет заработанных, но и за счет заемных средств. Несложный расчет показывает, что в условиях значительного подъема рынка гораздо выгоднее занять деньги и приобрести квартиру в кредит, чем копить деньги на покупку. Рост банковских сбережений, даже с учетом процентов, также существенно отстает от роста цен на жилье.

Нынешний реальный (а не формальный) доход большинства представителей среднего класса позволяет накопить на покупку новой квартиры в среднем за 3 года. Следует отметить, что большинство компаний и частных предпринимателей оправились после кризиса и получили возможность хорошо зарабатывать ориентировочно с 2000 года. Поэтому именно к 2003 существенная часть потенциального спроса на жилье преобразовалась в реальный платежеспособный спрос.

Аналитический центр ирн.RU
Ведущая мировая инвестиционная корпорация Blackstone продолжает внедрение на американский рынок недвижимости. В понедельник компания объявила о приобретении инвестиционного фонда Equity Office Properties Trust (EOP). Стоимость сделки составит 36 млрд. долларов, включая долги EOP. Покупка фонда станет крупнейшей сделкой с участием частных инвесторов.

Все вышесказанное означает, что экономический подъем 2000-2003 года привел к тому, что огромный потенциальный спрос на жилье (по данным соцопросов более 50% москвичей не удовлетворены своими жилищными условиями) все больше преобразуется в спрос реальный. В условиях ограниченности предложения на столичном рынке жилья это приводит к неизбежному росту цен. Возможно даже ситуация с нестабильностью доллара явилась лишь видимой причиной, подтолкнувшей к активным действиям потенциальных покупателей, выжидавших возможного снижения цен на жилье в течение прошлого года.

Росту американского рынка коммерческой недвижимости больше не мешают низкие арендные платежи Завершение сделки ожидается уже в I квартале следующего года. Условия соглашения предполагают выплату 20 млрд. долларов наличными и принятие на себя долговых обязательств EOP в размере 16 млрд. долларов.

Сделка была одобрена правлением EOP поздно вечером 19 ноября. Blackstone решила приобрести EOP после долгих размышлений о будущем компании, которая входит в империю недвижимости, основанную финансистом Сэмом Зелом.

Инвестиционному фонду недвижимости EOP принадлежит почти 600 офисных зданий на территории Соединенных Штатов, однако половину своих доходов компания получает от пяти ключевых рынков - Бостона, Нью-Йорка, Сан-Франциско, Лос-Анджелеса и Силиконовой Долины. Рынок коммерческой недвижимости только недавно начал восстанавливаться после трехлетнего спада, причиной которого стали низкие арендные платежи.

Ранее инвестиционный гигант Blackstone уже потратил более 15 млрд. долларов на приобретение компаний, специализирующихся на недвижимости - Trizec и CarrAmerica, которые конкурировали с EOP.

Цена акций EOP поднялась на прошлой неделе до рекордного уровня вслед за известием о поглощении фонда инвестиционной компанией Blackstone. Отдел по работе с недвижимостью Blackstone предложил Equity Office Properties 48,5 доллара за акцию компании.

С момента основания в1985 году Blackstone привлекла средства инвесторов в размере 62 млрд. долларов. Общая сумма заключенных сделок оценивается более чем в 550 млрд. долларов. Private Eguity Group, подразделение Blackstone, удалось привлечь почти 30 млрд. долларов частных инвестиций. Текущий фонд Blackstone Capital Partners V составляет 15,6 млрд. долларов. Это один из крупнейших фондов частного капитала в мире. Через Real Estate Group корпорация привлекла 13 млрд. долларов, а текущий инвестфонд Blackstone Real Estate Partners V исчисляется 5,2 млрд. долларов один из крупнейших в области недвижимости.

Для частного акционерного капитала, вкладывающего деньги в инвестфонды, привлекательны компании, обладающие значительными свободными денежными потоками. Сейчас вследствие роста арендной платы интерес к офисной недвижимости имеет устойчивую тенденцию к увеличению.

В преддверии сделки с Blackstone EOP ориентировалась на рекомендации представителей одного из крупнейших инвестиционных банков в мире - Merrill Lynch. Также в процессе подготовки соглашения были проведены консультации с представителями Blackstone Goldman Sachs, Bank of America, Bear Stearns. Все они будут осуществлять финансирование проекта.

Однако исполнительные директора больших строительных корпораций полагают, что для скупающих компаний больший интерес представляют совместные предприятия, специализирующиеся на покупке земельных участков, нежели в области прямых приобретений. Такой интерес объясняется намерением заработать дополнительные прибыли в момент подъема рынка коммерческой недвижимости.

Беспокойство, по словам аналитиков, вызывает высокий рост числа новых офисных зданий, особенно в Нью-Йорке, Чикаго, Вашингтоне и Атланте.



Главная --> Публикации